理想中的房地产项目管理方案
房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。
项目介绍：房地产项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，以土地和房屋建筑为对象，以达到特定的使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成的一次性任务，针对某一项目进行整个项目的整体介绍，项目位置、面积资金等方面说明清楚。
项目范围：从项目可行性研究阶段到项目后评价阶段的全过程管理。其中包含的主要工作大项有：
一、项目可行性研究：了解市场行情，当地的经济指标、住宅需求指标，全部购买人群及购买能力等，以确认项目定位及项目方案选择。
二、项目实施方案确定：确定本项目的性质、规模、时间范围、投资额度，项目的具体要求。
三、根据确定的项目实施方案：组建项目团队，按照甲方的具体要求，组织设计单位进行项目的规划设计，组织方案评选，确定最优方案。按照最优方案，组织设计单位完善功能设计及施工图设计。
四、确定监理方案：委托监理公司；委托招标代理公司（如需要委托招标代理），确认监理公司和招标代理公司的工作范围。报当地建设行政主管部门备案。
五、完成项目实施阶段的组织设计：制定项目人员的工作流程及责任划分，制定纲领性网络计划。各参建单位要按照本纲领性网络计划制定详细的实施网络计划，报项目负责人审查批准。
六、组织招标代理公司编制施工招标文件：组织招标工作，确定中标单位及总标的。
七、项目实施（施工）阶段的过程管理。 按项目实施过程，可描述为下列几个阶段项目的定义、目标设计和可行性研究。
㈠ 项目的系统分析，包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。
㈡ 项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本(投资)计划、资源计划以及它们的优化。
㈢ 项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。
㈣ 项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。㈤ 项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。
㈥ 项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理)，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。
八、项目采购管理：确定甲供材料、甲方限价材料、乙方自购材料范围，组织甲供材料、甲方限价材料的市场调查和招标工作。
九、销售工作：蕴涵在企业生产开发经营的全过程中中介服务、由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。包括以下内容：
㈠ 房地产项目区域市场动态分析
㈡ 房地产项目主卖点荟萃
㈢ 目标客户群定位分析
㈣ 价格定位及策略、入市时机规划
㈤ 房地产广告媒体策略 ㈥ 房地产公关活动策划和现场包装
㈦ 营销推广效果的监控、评估、修正
十、组织竣工验收及竣工结算。
房地产项目竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量的关键。
十一、项目风险管理。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有以下几个方面：
㈠ 房地产项目管理的定位风险。
㈡ 房地产项目管理的投资支持能力风险。
㈢ 房地产项目管理的质量风险。
㈣ 房地产项目管理的合约履行能力风险。
㈤ 房地产项目建设的“创新”风险。
㈥ 房地产项目管理的“政府”风险。
十二、资料、档案、合同文件等管理。
房地产项目合同管理是在房地产项目实施过程中，房地产项目参与各方通过对各类房地产项目承包合同的管理，以保证建设工期、工程质量和工程造价目标实现的一项重要工作。
十三、项目决算及项目后期评价。
项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。通过对投资活动实践的检查总
结，确定投资预期的目标是否达到，项目或规划是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，为未来项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为被评项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而达到提高投资效益的目的。
项目后评价基本内容包括：项目目标评价、项目实施过程评价、项目效益评价、项目影响评价和项目持续性评价。
