高层建筑项目调查报告
提高公司项目管理人员的专业水平，了解目前建筑工程的最新动态，为我公司在市内发展打下良好的基础。根据集团公司计划，从2009.9.15—2009.9.21日在武汉三镇综合考察了十八个高层工程项目，我小组考察的重点是设备与设施、建筑技术与工艺，主要内容为外墙装饰材料、墙面节能保温、门窗使用材料、阳台栏杆使用材料、建筑防水材料、弱电设备、强电设备、电梯设备等，下面就工程考察的情况做如下汇报：
汉阳考察三个项目；锦绣长江、香榭琴台、华润中央公园。锦绣长江外墙装饰涂料，一层装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆玻璃装饰，门庭及电梯间采用高级墙地砖和石才装饰，水电施设备采用国产及本地设备，电梯采用品牌，工程保温节能采用外保温，工程防水材料选用防水卷才、聚胺脂涂膜、JS胶，工程承包商选用为中建和江浙建筑公司；香榭琴台外墙装饰墙砖，铝合金窗，钢制阳台栏杆，水电施设备采用国产设备，工程保温节能采用外保温，工程防水材料选用防水卷才、聚胺脂涂膜，工程承包商选用为本地建筑公司；华润中央公园外墙装饰真石漆，一层装饰石才，铝合金窗，铝合金阳台栏杆，门庭及电梯间采用高级墙地砖和石才装饰，水电施设备采用国产品牌，电梯采用品牌，工程保温节能采用外保温，工程防水材料选用防水卷才、聚胺脂涂膜，工程承包商选用为中建和江浙建筑公司。武昌考察九个项目：金都汉宫、金地国际花园、融桥华府、水岸星城、万科茂园、爱家国际花城、东湖春树里、复地东湖国际、泰然玫瑰湾。金都汉宫长江外墙装饰涂料，部分用面砖，一层装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间采用高级墙地砖和石才装饰，水电施设备采用国产品牌，电梯采用品牌，工程保温节能采用外保温，工程承包商选用江浙建筑公司；金地国际花园外墙装饰面砖，一层部分装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间采用高级墙地砖和石才装饰，水电施设备采用国产品牌，电梯采用品牌，工程保温节能采用外保温，工程防水材料选用、防水卷才聚胺脂涂膜，工程承包商选用为中建和江浙建筑公司；水岸星城外墙装饰面砖，一层外墙装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间采用木结构，墙地砖，石才装饰，水电施设备采用国产品牌，电梯采用品牌，工程保温节能采用外保温，工程防水材料选用卷防水卷才、聚胺脂涂膜，工程承包商选用为中建和本地建筑公司。万科茂园工程承包商选用为中建和江浙建筑公司；爱家国际花城外墙装饰面砖，一层部分外墙装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间墙地砖，石才装饰；东湖春树里外墙装饰面砖，一层外墙装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间采用墙地砖和石才装饰，水电施设备采用国产品牌，电梯采用品牌，工程保温节能采用外保温，工程防水材料选用防水卷才、聚胺脂涂膜，工程承包商选用为本地建筑公司；复地东湖国际外墙装饰涂料，铝合金窗，钢制阳台栏杆，铝合金窗，钢制阳台栏杆，工程承包商选用江浙建筑公司；泰然玫瑰湾外墙装饰面砖，一层部分外墙装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间墙地砖，石才装饰；东湖春树里外墙装饰面砖，一层部分外墙装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间采用墙地砖，水电施设备采用国产品牌，电梯采用品牌，工程保温节能采用内保温，工程防水材料选用防水卷才、聚胺脂涂膜，工程工程承包商选用为本地建筑公司。汉口考察六个项目：新华西区域、金色家园、棕榈泉、武汉新天地、晋和世家、航天双城。新华西区域外墙装饰面砖，一层下外墙装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆；金色家园外墙装饰面砖，一层外墙装饰石才及装饰面砖，铝合金窗，钢制阳台栏杆，工程保温节能采用外保温，工程承包商选用为中建和江浙建筑公司；武汉新天地外墙装饰面砖，一层外墙装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间采用高级墙地砖和石才装饰，水电施设备采用国产品牌，电梯采用品牌，工程保温节能采用外保温，工程防水材料选用防水卷才、聚胺脂涂膜，工程承包商选用为江浙建筑公司；航天双城外墙装饰面砖，四层下外墙装饰石才，铝合金窗，钢制阳台栏杆，门庭及电梯间采用墙地砖和石才装饰，水电施设备采用国产品牌，电梯采用品牌，工程保温节能采用外保温，工程防水材料选用防水卷才、聚胺脂涂膜，工程承包商选用为本地建筑公司和江浙建筑公司。
一、工程考察项目分类；
根据我们负责考察的内容，在所考察工程项目分别统计，按考察内容分类如下：
1.外墙：采用涂料装饰工程项目占40%，采用面砖装饰项目占60%。一层外墙装饰大部分采用天然石才装饰。 2.门窗：采用断桥铝合金隔热门窗工程项目几乎占全部，仅有华润
中央公园为断桥塑钢LG型才隔热门窗。铝合金型才规格大部分采用70系列，少部分采用55系列，门铝合金型才采用70系列。窗大部分采用平开窗，门大部分采用推拉门。
3.阳台栏杆：采用型钢上固定钢化玻璃的工程项目占40%，采用型钢的工程项目占40%，采用铝合金型才的工程项目占20%。 4.建筑保温节能：采用聚苯乙烯泡沫颗粒主导的外墙保温工程项目占95%，采用摸塑聚苯乙烯泡塑料保温板主导的外墙保温工程项目占5%，如锦绣长江、华润中央公园。
5.防水材料：工程项目卫生间大部分采用聚胺脂，屋面大部分采用防水卷才。
6.弱电设备：工程项目门口机和安防设备大部分采用国产知名品牌，控制机房设备大部分采用国外知名品牌。如水岸星城采用视得安、武汉新天地采用广东奥讯、航天双城采用冠林。 7.强电设备：工程项目大部分采用国产品牌。
8.电梯设备：工程项目大部分采用国外品牌，如奥的斯、三菱、日立、通力、迅达、东芝、富士、广日、富士达、蒂森。日立电梯在考察项目中两家采用，通力电梯在考察项目中两家采用，迅达在考察项目中两家采用，广日在考察项目中一家采用，蒂森在考察项目中一家采用，奥的斯在考察项目中一家采用。
9.消防门：采用木制防火门的工程项目占80%，采用钢制防火门的工程项目占20%。 10.电梯间门厅内装饰：在考察项目中，顶棚在一层大部分是有造型的装饰性吊顶，一层以上大部分是平顶；墙面采用墙面砖居多，个别采用石才（大理石）装饰；电梯门套大部分采用石才（花岗岩）装饰，少部分采用石才（大理石）装饰和墙面砖装饰；地面大部分采用地板砖装饰，部分采用地板砖加石才（大理石）波道线条装饰。
二、工程考察项目总结
通过对武汉市场高端楼盘的综合考察，结合我公司在项目开发过程中的系列经验和教训，如做新开项目，有四个建议值得和公司相关人员商讨。
1.项目客户群定位：物以类聚，人以群分，同层次的人就是我们的客户群，也是买房的主体。高端客户选择别墅、洋房，现在高品质楼盘房源多客户少，低端客户选择郊区楼盘。市内开发就是给中端客户和刚性需求的客户，所以使用面积控制在70—130平方米，既70—90平方米户型，90—110平方米户型，110—130平方米户型。由小到大所占的比例为40%、60%、40%。
2.项目设计定位：虽然价格决定项目品质，但是开发适销对路的项目产品才是上策，所以买房的主体客户层次群，才决定项目品质，项目品质的定位，也基本确定了工程设计的定位。根据工程项目考察的内容，做以下建议：在建筑工程设计上；不要过多地最求结构造型，要以使用型构件表面装饰来达到效果，使建筑物色彩搭配悦目，线条简单明了。在地下室设计上；大小要合理，尽量增加车位，减少地面停车。在景观工程设计上；追求绿地的同时要增加一些景观小品点最。在建筑工程设备材料选择上；1）墙地砖装饰，不要采用品牌，但要选择颜色和质感好的，因为墙地砖品种多，选择余地大，普通人认知的很少；石才装饰外墙，采用普通石才适当造型增加质感，提高项目品质。2）阳台栏杆、空调机位，适宜采用铝合金型才，减少后期的维护费用。3）建筑保温节能，适宜采用内墙保温，便于操作，减少安全隐患。4）工程防水，选用不限制，但根据防水部位选择防水材料。5）弱电工程，选择简单实用的功能，系统不能太复杂，因为系统功能多，故障率高，后期维护成本高。弱电设备，适宜选择一线品牌产品，且售后服务社会信誉良好的公司。6）水电设备，适宜选择二线品牌产品。7）电梯设备，适宜选择性价比高国外品牌设备，且售后服务社会信誉良好的公司。
3.
工程项目承包定位：好的建筑作品，只有好的建筑公司建的出来，做品质工程，建议选择质量体系运作完好的建筑公司，如中建系的建筑公司，江浙系的建筑公司，知名比较高本地的建筑公司。 4.
工程项目推广定位：项目做出来要卖的出去，才算成功，项目的推广就是为卖房做铺垫的，推广离不开环境的支持。万科推广的是企业文化，实际就是软环境的魅力，如在万科茂园考察时，房子没开始做，推广就开始了，这一方面华润中央公园也做的很好。
工程施工考察组
2009.923
