苏州别墅考察之成本部纪行
时间：2011年8月24日 地点：苏州
考察对象：中海独墅岛、九龙仓国宾一号
中海独墅岛
1、概况介绍：项目位于独墅湖南侧小岛之上，小区与外界仅与两座桥相连，私密感强，岛上直面11.52万平方米的独墅湖。项目所在地属于独墅湖板块，交通便利，近可快速入老城区、园区、高教区，远可经由苏嘉杭高速直抵上海等区域，可谓是地理位置与周边环境极其优越。
项目主要是以高端别墅物业为主，规划面积34.46万平方米，建筑面积27.57万平方米，容积率0.8，建筑类别独栋别墅，联排、双拼；规划户数是1500户，车位2250个，开盘时间2010年12月，开发商是中海地产。
2、概况分析：项目最独特的优势是地处独墅岛，三面环湖，是苏州少见的纯独岛，两桥相连与市，私密性极好。但是个人认为在这样优越的规划条件下，小区的规划与建筑设计并未能充分地利用其特有的优势条件，小区的建筑风格是经典英伦别墅，以经典英伦红为主要色彩，希望表达和彰显的是低调的皇家风范，但是英伦风格的建筑是用洗练浑厚的建筑风格表达出来的，小区内的建筑虽然在色彩和造型上体现出的是英伦风格，然而在对于建筑外立面细部的处理上不够精致，不能有效的提升小区的整体品质。在户型设计方面，住宅区内设计了六种不同类型的户型，但是在这些设计中并没有特别出彩的户型设计安排，整个项目中建筑所体现的档次并不能与其所处地块的优越相匹配。 九龙仓国宾一号
1、概况介绍：项目位于园区金鸡湖大道南侧（金鸡湖大酒店、金鸡湖高尔夫球场东侧），占地面积34万平方米，建筑面积20万平方米，总户数是669套（其中包括独栋91套，双拼232套，公寓346套）容积率是0.6，其中一期是0.46，二期是0.73，建筑类型独栋、双拼别墅，绿化率是50%，主力户型是独栋608-691m2（其中地上约375-430m2，地下室约220-240m2）；双拼412-495m2（其中地上约300，地下室约150m2），地下室计入销售面积，车位比是1:2。小区规划布局是呈南北带状分布，主要集高端双拼、独栋别墅于一体，空间规划注重景观层次打造，因此做成了西班牙、地中海和意大利三种建筑风格排列其间。
2、概况分析：国宾一号所处的地理位置和周边环境虽然不如中海独墅岛优越，但是其前期的项目定位较高，并且在推广阶段打出了“出入皆人物”的广告语，充分得体现了其高端性；在销售阶段，项目采取了展示先行，眼见为实的策略，客户接受度相对较高；相比中海独墅岛，国宾一号的规划更为合理，并且充分的利用了环境进行了小区的规划，进行了非对称的规划设计，以独栋的标准进行双拼别墅的设计规划，两套别墅前后左右错开布局，保持空间的独立性；并且无论是从建筑风格的角度还是建筑细部的精致上都体现出小区的高档次。从户型角度来看，小区的户型带有独立的私家入户花园；下沉式庭院，增加地下室采光，空间利用率提高，带大面积地下室；在门厅、客厅的处理上，建筑通过挑高的途径，增强空间感，彰显大气风范；并且在每户中预留电梯位，体现了长远发展的眼光。但是户型中美中不足，较中规中矩，浪费空间大。 总结：
很容易比较出，九龙仓国宾一号无论是在产品定位、前期营销策略、规划设计还是在建筑细部的处理上对相对优越于中海独墅岛，通过对这两个楼盘的考察和分析总结，也使我对目前公司重点打造的阳光怡庭项目有了一些自己的浅显的想法：
第一、在营销推广方面首先应该有正确的产品定位和启动策略，在这方便国宾一号就启用独栋和双拼的搭配迅速的扩大客户层面，形成了好的口碑。
第二，在关注方案设计时，不仅要关注我们方案的整体协调性，保证项目规划、建筑方案设计最优化，建筑风格相协调，还要注重细节的设计，对于别墅而言细节的精致化可以提升整个项目的档次。
第三，在进行广告定位时，要充分利用正确的活动策略，树立楼盘的相应形象。国宾一号就是采取了展示先行+活动先行——借接待中心公开吸引媒体眼球，制造话题，举办高端活动的方式。
第四，在销售策略上，可以推售节奏——少量多推，快速跑量位置相对较差房源，以圈层渠道推广为主，低调隐秘，充分地满足消费者的心理。
