常州市城市房屋拆迁评估管理试行办法
(发稿人：likui 发稿时间：2006-10-8 阅读次数: 38 ) 第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋拆迁补偿评估（以下简称\"拆迁评估\"）管 理，规范城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（国家主席令第29号）、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《城市房地产市场估价管理暂行办法》（建设部建房[1992]579号）《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《城市房地产中介服务管理规定》（建设部第97号令）及省有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市市区从事城市房屋拆迁评估业务的，应遵守本办法。
第三条 市城市房屋拆迁管理部门会同有关部门管理本市市区城市房屋拆迁评估工作。
第四条 城市房屋拆迁评估是对被拆迁房屋按规范进行测算，确定其货币价值（含土地使用权补偿因素）的专项行为。其评估或鉴定结果作为拆迁人对被拆迁人进行补偿的依据。
拆迁估价的对象为被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内合法土地使用权）所形成的房地产。估价时点为该项目拆迁许可证发放之日。估价的货币单位精确到人民币元。
第二章 评估资格管理
第五条 从事城市房屋拆迁评估业务的机构，必须具备房地产价格评估机构三级以上（含三级，下同）的资格。房屋拆迁评估采用进入拆迁评估市场备案制。
凡具备前款条件的评估机构需进入本市市区房屋拆迁评估市场的，由该评估机构提出申请，经市城市房屋拆迁管理部门会同市房产管理部门资格审查认可并登记。经登记备案的评估机构方可按受委托、进行房屋拆迁评估工作。
第六条 城市房屋拆迁估价人员，必须取得有权部门核发的《房地产估价师注册证书》、《房地产估价员岗位合格证》或《江苏省城市房屋拆迁评估业务培训合格证》。主要估价人员应当是注册房地产估价师。
第七条 进入城市房屋拆迁评估市场的评估机构必须履行下列义务：
（一） 遵守有关的法律、法规和政策；
（二） 遵守自愿、诚信、公开、公平、公正的原则；
（三） 按规定标准收取费用；
（四） 依法接受拆迁管理部门和其他有关部门的指导、监督和检查；
（五） 对房屋拆管迁评估报告进行解释。
第八条 城市房屋拆迁评估业务活动中不得有下列行为：
（一） 弄虚作假，故意压低或抬高评估结果；
（二） 利用工作工作之便，牟取私利；
（三） 允许他人以自己的名义从事房屋拆迁评估业务或转让评估业务；
（四） 法律、法规禁止的其他行为。
第三章 评估业务管理
第九条 房屋拆迁评估按本办法附件《常州市市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》执行（以下简称《技术细则》）。
第十条 拆迁估价应以幢或结构独立的完整房屋为单位，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，以《技术细则》规定的指导性参考价结合类似房地产的市场价评估出被拆迁房屋的基准价，然后根据被拆迁人的房屋楼层、朝向、新旧程度等因素，对该基准价进行适当修正，确定出被拆迁人房屋的评估价。
第十一条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价；未超过批准期限的临时建筑的估价值，根据剩余使用年限和建造成本计算确定。
拆迁公告发布后装修的装饰部位不予评估补偿。
第十二条 拆迁人应选择资质高、信誉好的房地产评估机构进行拆迁房屋评估，并与所选择的评估机构签订委托合同。
评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估任务。
第十三条 同一拆迁许可证规定范围内的被拆迁房屋宜由一家评估机构进行评估，较大拆迁项目需要两家或两家以上评估机构评估的，需报经市拆迁管理部门批准。
第十四条 评估机构实施评估前，应将现场勘测的日期书面通知拆迁当事人。现场勘测时，拆迁当事人均应到场。
被拆迁人无正当理由不到场、或者拒绝评估而影响拆迁正常进行的，评估单位可依据房屋的权属资料或可确权书证及房屋区位、朝向、构筑状况等因素进行评估，评估时应约请公证机构到场公证。房屋拆迁管理部门可依据评估的结果对申请的拆迁纠纷进行裁决。
评估机构自评估勘测完毕之日起5日内完成房屋拆迁评估报告并送交拆迁当事人。
房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。
第十五条 当事人对评估结果有异议的，应当在收到评估报告之日起5个工作日内向原评估机构提出书面复核申请，原评估机构应当在收到书面申请之日起5个工作日内进行复核、作出解释并出具书面复核报告。
第十六条 当事人对复核结果有争议的，应当在收到复核报告之日起5日内向房屋拆迁评估技术委员会申请鉴定并说明理由。鉴定申请受理后，原评估机构应当向房屋拆迁评估技术委员会作出解释并提供必要的资料。
第十七条 城市房屋拆迁管理部门组织有关专家成立的房屋拆迁评估技术委员会负责对拆迁评估争议的报告进行鉴定，市物价主管部门下属的价格认证中心办理具体事务。
第十八条 评估争议的鉴定部门自受理申请之日起15天内作出书面裁定书。
评估机构的评估结果与技术委员会鉴定结论总价格差额3%以内（含3%）的，以原评估价格为准，由申请人承担鉴定费用；差额在3%以上的，以鉴定结论为准，由被申请人承担鉴定费用。鉴定费由申请人向价格认证中心预缴。鉴定结论为拆迁评估最张结果。
第十九条 城市房屋拆迁评估及鉴定费的收费标准，按有关文件规定执行。
第二十条 城市房屋拆迁评估机构应当按档案管理的规定建立房屋拆迁评估业务档案，设立业务台帐。台帐应载明评估、复核、鉴定等有关内容。
第四章 附则
第二十一条 房屋拆迁评估机构违反《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房地产市场估价管理暂行办法》及本办法规定，由房屋拆迁管理部门建议有关行政主管部门视情节轻重给予警告、取消房地产评估机构从事房屋拆迁估价的登记资格、评估机构的资格、评估师（员）的执业资格等相应处罚。
第二十二条 城市房屋拆迁评估涉及土地收购贮备用地的，按常州市人民政府《关于颁发常州市市区土地收购贮备管理办法的通知》（常政发[2001]第207号）有关规定执行。
第二十三条 各辖市城市房屋拆迁评估工作可参照本办法执行。
第二十四条 本办法由市建设局会同有关部门解释。
第二十五条 本办法自发布之日起试行。本办法发布以后，国家和省另有规定的，根据实际情况适时调整。
西林：常金路拆迁提前全面签约
(发稿人：admin 发稿时间：2006-9-1 阅读次数: 247 )
8月30日下午6：00，凌家村拆迁户栾玉方在拆迁协议上郑重地签下了自己的名字，这标志着常金路西林段的拆迁签约工作圆满完成。这是一项来之不易的成果，是为市第十次党代会献上的一份厚礼。
此次常金路的拆迁，涉及沿线三个村委277户拆迁户和45个企业，拆迁总面积11.6万平方米，时间紧，任务重，情况复杂。自3月9日召开动员大会以来，常金路城市化改造工程拆迁指挥部、区下派工作组、村委、拆迁办、城西公司密切配合，合力攻坚，奋战170天，全面完成了签约任务，目前累计交房286户，完成88%，拆除面积8万余平方米，占总面积的80%，确保了常金路的正常施工。
钟楼法院依法对两处房屋实施强制拆迁
(发稿人：admin 发稿时间：2006-8-4 阅读次数: 174 )
近日，钟楼法院调集60余名干警汇同公安、行政执法等职能部门，依法对位于我市怀德北路、济农路的两栋房屋进行了强制拆迁。
因城市建设需要，我市怀德北路133幢702室、济农路55号被依法纳入拆迁范围，常州市建设局并作出行政裁决书，要求被拆迁人朱某某、孔某某从居住房内搬迁。因被拆迁人未按裁决书履行，市建设局遂向法院申请强制执行。
立案执行后，钟楼法院有关工作人员一方面冒着酷暑分别到被拆迁房屋、拆迁安置房进行了查看，重点了解了安置房能否保障被拆迁户的合法利益；另一方面加强思想疏导和调解工作，多次召集双方当事人进行协调，向被执行人解释、说明相关拆迁法律和政策，争取能让被执行人自觉搬迁，但均未成功。鉴于被执行人拒绝履行裁定书所确定的义务，该院在相关部门的配合下，依法对两被拆迁户实施了强制执行。
西林街道:党旗在拆迁一线高高飘扬[图]
(发稿人：admin 发稿时间：2006-6-30 阅读次数: 274 )
（常州日报讯）拆迁，被喻为“天下第一难”。钟楼区西林街道发挥党组织的战斗堡垒作用和党员先锋模范作用———
党旗在拆迁一线高高飘扬
宽阔的龙江路从西林街道马家村穿村而过，涉及67户居民要搬迁。而繁重的拆迁任务却在这里进展顺利，目前已基本完成。村党总支书记黄东辉道出其中的奥秘：“只要党员带头，把思想政治工作真正做到每一户群众家里，再难的事也有办法解决。”在西林街道，有这种感受的“村官”还很多。
把党旗插到拆迁工地上
常州“西大门”建设今年再掀高潮，西林街道涉及龙江路、常金路、梅庄路、西林大桥等多项建设任务。所谓不破不立，拆迁成了该街道的头等大事，街道党工委面对任务重、时间紧的“天下第一难”，明确提出，要发挥各级党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，探索实践动拆迁党建工作的新途径、新办法，为化解动拆迁矛盾，推进城市建设提供保障。
党员先进不先进，关键时刻见行动。街道、村党组织把拆迁工作列为一号工程，党工委、村总支书记为第一责任人。党工委书记张焕良和副书记、街道办事处主任杨建文分别担任西林大桥拆迁总指挥和常金路改造拆迁副总指挥，主要领导坐阵拆迁第一线现场指挥。杨建文深知常金路拆迁情况复杂，身为副总指挥的他自喻为“走访郎中”，天天奔波在拆迁户、村委和建设单位之间，倾听民意，了解民情，研究对策，上下协调。党员领导干部，主动要求啃“硬骨头”，马家村党总支一班人，带领村组干部成立8个拆迁小组，每小组包干负责
7、8户拆迁任务，村总支书记黄东辉对下属说：“你们先挑吧，最难的留给我。”
西林街道拆迁办及时成立党支部，15名党员深入学习拆迁政策、法律条款等业务知识，拆迁人员迎难而上日夜奔波，和村干部们一起攻坚克难，常常是在群众家做工作到深夜。
“做政策的坚定执行者，做群众利益的坚决维护者”
动迁无小事，事事连百姓。街道广大党员干部冲在拆迁第一线，做群众思想工作，宣传拆迁政策，解决百姓困难，党员的“为民、利民、便民”宗旨，贯穿动迁工作全过程。西林街道党工委书记张焕良，筹划着帮缺乏技能的农民找出路。在区委、区政府以及劳动部门的支持下，正着手组织对拆迁人员组织免费就业培训。家政服务、烹饪、电器维修„„张焕良还在不停倾听群众意见，努力了解他们还需要学习什么技能。他的心中始终有一杆秤，那就是做政策的坚定执行者，做群众利益的坚决维护者。
邹傅村党总支书记包亚华，经常提醒工作人员：“西林老百姓生活并不富裕，房子是他们最大的财产，现在要拆，有些情绪，思想转不过弯来，要多些补偿，这很正常，我们要理解他们，要耐心细致地工作，用真诚去感动他们，用足政策，用好政策，维护他们的合法权益，要实现政府和拆迁户的双赢。”正是在这种“以民为本”的思想指导下，包亚华和村干部们天天泡在拆迁户家中，没有哪一天是12点以前睡觉的，从评估、核对到签约，他随叫随到，与拆迁户推心置腹地交谈，与拆迁办一分一厘地算帐，与城西公司、常金路城市化改造指挥部真诚地沟通，在政策范围内，尽可能帮助拆迁户争取利益的最大化，可以说在40户的签约中，有80%%左右包书记都亲自参予了谈判，该断则断，能争则争。拆迁户李庭霖说：“虽然拆迁让我失去了一些固定收入，对我来说有些吃亏，但包书记为人真诚，能为我们考虑的都考虑了，我也无话可说了„„”村干部的行动深深打动了村民，也加快了拆迁工作的进度。
“党员不带头，谁带头！”
在拆迁中一些党员义无反顾，积极带头，起到了很好的表率作用。国税二分局三科的副科长、共产党员蒋立平，这次梅庄路从他家穿过，他二话没说，说服父亲带头评估，从核对到洽谈、签约只花了半天时间，别人问他怎么这么快，他说：“拆迁按政策，该拿多少就拿多少，没什么可讨价还价的。党员不带头，谁带头！„„”话不多，却充分体现了一个共产党员的大局意识，法制意识。
马家村党员庄元林住宅装修豪华，要拆迁了，村民都说，装修好的，拆迁不合算，你可要吃亏了。当拆迁组来到他家时，他毫不犹豫地说，不管吃亏沾光，我作为一名党员，肯定要带头拆迁。”他不仅自己带头，还做好弟弟的思想工作，兄弟俩顾全大局，支持政府工作的举动在村头巷尾传为美谈。
共产党员聂毛海，一直在新疆工作，1998年退休回常，他时刻不忘党员本色，为地方建设尽责尽力。这次西林大桥拆迁，他什么也没说，主动找到拆迁办，第一个签约，第一个带着瘫痪在床4年的老伴搬家，当村委问他有什么困难，有什么要求时，他平淡地说：“我是吃百家饭长大的，是党培养了我，教育了我，西林不发展，子孙怎么办？作为一名党员，我一定会无条件地为党做任何事情，党的需要，就是我个人的需要，就是今后子子孙孙的需要。”
关注常金路拆迁攻坚战系列报道之六
(发稿人：admin 发稿时间：2006-5-24 阅读次数: 246 )
常金路拆迁自3月15日正式启动以来，在艰难中稳步推进。到目前为止，已完成入户评估251户，完成率达89%；拆迁签约71户，完成率为25%。
成绩的背后凝聚着区委、区政府的坚强领导，主要领导多次深入基层，现场办公，倾听民意，研究政策；凝聚着拆迁指挥部的团结协作、统筹兼顾，街道党工委、办事处和城西公司目标一致，指挥部几个负责同志经常碰头，对推进中的历史遗留问题、各类特殊问题等本着实事求是的原则进行及时的梳理和沟通，协调和解决；凝聚着拆迁工作人员的辛勤和付出,像张乃康、赵荣正、卞红喜、刘云鹏等工作组组长，工作的困难不在于放弃各种休息日，带着全体成员不辞辛苦地走访拆迁户,经常到晚上十一二点钟，而在于怎样把各项烂熟于胸的拆迁政策和百姓实际情况相结合，找准政策和群众利益的对接点，依法维护群众利益，解开拆迁户的“心结”。他们常常为制定一套符合政策、群众理解的拆迁方案和村委及拆迁办的同志讨论多次，因为他们知道拆迁工作无小事，必须慎重又慎重；凝聚着拆迁户的理解和支持，许多干部群众理解：拆迁的根本目的在于建设，在于促进城市发展，改善人民群众生活。他们放弃了眼前的舒适和安宁，全力支持常金路的改造建设。像邹傅燎原村民小组组长王春来，凌家乔元村民小组组长熊传兴，虽然拆迁影响了自己的收入，但考虑到西大门的建设对改善西林环境，发展地方经济，提高群众生活质量的重要性，不仅带头入户评估，带头签约，还发挥自己人头熟，与村民关系融洽的优势，帮助做群众的思想工作，提高了本组拆迁户的签约率；像东岱村街北组的蒋文英在自己率先签订拆迁协议后，多次上门协助拆迁人员做好父亲蒋全龙的说服工作，使已经经历了三次拆迁的老父亲在拆迁协议书上签了字„„
常金路拆迁工作还在如火如荼地进行着，拆迁进度表上每一个数据的跳动变化，都体现着工作人员的热情、真诚和辛劳，都是拆迁户从疑惑到理解、从小家到大家、从小局到大局的一次心灵升华。
区拆迁管理办公室召开“落实拆迁属地负责制”工作会议 (c常州) (发稿人：admin 发稿时间：2006-4-7 阅读次数: 216 )
为进一步完善“两级管理，三级网络”的拆迁工作属地负责制，规范拆迁行为，提高相关人员的工作能力和工作水平，日前，区拆迁管理办公室召开“落实拆迁属地负责制”工作会议暨“拆迁工作业务培训班”。开发区、镇、街道的分管领导，拆迁工作领导小组（拆迁办公室）负责人，区管建局分管领导及有关科室负责人，有关社区居委会负责人及区拆迁管理办公室全体工作人员90余人参加了会议和培训。
会上，区管建局局长、区拆迁管理办公室主任王国林简要回顾了全区2005年拆迁工作所取得的成绩。2005年，全区拆迁工作在区委、区政府的高度重视和正确领导下，全面完成了荆川公园敞开式扩建、万福路绿地、怀德北路绿地、西瀛里改造、城中城地块改造等五大工程的拆迁安置工作；有效推进了长江路北段、公园路南段、华联商厦东侧、公园大厦、荆川东西路、香江华廷等地块的拆迁工作。在谈到2006年的工作任务和措施时，王国林指出：2006年，全区的拆迁工作任务重、时间紧、要求高，必须明确责任，加强协调，强力推进。做到：
1、落实责任，各司其职。要根据区委、区政府的要求和属地负责制的职责，上下联动，全面落实工作任务、责任到人。
2、建立机制，加强协调。要建立区拆迁管理办公室与各责任单位之间良好的协调机制、工作联系制度和重点项目协调制度，做到每月一次例会，每月一份报表，加强信息沟通，充分发挥区拆迁管理办公室在全区拆迁工作中的组织、协调、指导作用。
3、抓好队伍，提高能力。要建设一支政策水平高、业务能力强，并且具有攻难克坚的勇气、忍辱负重的品质的拆迁工作队伍。
4、依法拆迁，规范操作。要严格按照政策、法规的要求规范拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权利。
5、加大力度，强力推进。要加大组织力度、宣传力度，明确奖惩措施，积极有效地推进全区的拆迁工作。
区司法局副局长、区拆迁管理办公室副主任陈小峰进一步明确了拆迁工作属地管理后，区拆迁管理办公室、街道及社区居委会的职责任务，对拆迁安置补偿方式、拆迁工作的一般程序以及行政强制拆迁的有关程序作了讲解，加深了与会人员对拆迁政策、法规、具体操作方法的理解、认识和掌握。
2005年我区完成预期拆迁任务 (常州
) (发稿人：admin 发稿时间：2006-1-21 阅读次数: 273 )
盘点2005，我区拆迁工作在区委、区政府正确领导下，坚持“拆旧为建新，建新为人民，建设常州城，造福常州人”的工作理念，加强组织领导，明确职责任务，规范制度措施，扎实有效地推进工作，圆满完成了拆迁任务。自拆迁工作实行属地管理负责制以来，我区如期完成了重点工程荆川公园敞开式扩建、万福路绿地、怀德北路绿地、西瀛里地块改造、城中城地块改造等。
我区拆迁工作能取得这样的进展，主要有以下几个特点：一是领导重视程度高，区委、区政府把全区的拆迁工作当作是拓展发展空间，构筑发展载体和展示城市形象的过程，当作是发展钟楼经济和改善人民生活的大事来抓。二是组织力度强，区、街两级均成立了以行政一把手为第一责任人的城市房屋拆迁工作领导小组;区政府出台了《关于贯彻〈常州市城市房屋拆迁管理办法〉的实施意见（试行）》和《钟楼区城市房屋行政强制拆迁方案》；专门抽调人员组建区拆迁管理办公室负责具体日常工作，形成了“两级管理，三级网络”的拆迁工作机制。三是工作力度大，区拆迁管理办公室共走访、约见被拆迁人六百余户次，经由区拆迁办调解达成拆迁安置补偿协议的共一百多户，为使公开、公平、公正的阳光拆迁政策不让弱势群体吃亏，不让“钉子户”占便宜，我区坚持调解为主，强拆为辅。四是工作方式新，我区在拆迁工作中不断创新工作思路，更新工作方式，在西瀛里、长江路二期等地段拆迁过程中遇到阻力时，及时分解任务，由机关工作人员组建宣传队，深入一线进行“人户挂钩”，并通过每周例会进行汇总分析，有效推进拆迁进程。
2006年，我区拆迁工作任重道远，为认真贯彻区委七届十二次扩大会议和区十三届四次人代会精神，各单位将根据所签订的拆迁工作目标责任书，与各部门紧密配合，集中全力，确保三个“一百万”的顺利实现。
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延误重点工程进度——两户房屋被行政强制拆迁
(发稿人：系统员 发稿时间：2005-10-12 阅读次数: 232 )
10月11日7时，钟楼区行政执法局、公安分局等部门联合对本市吊桥路17号201室、冯家村1—4号的两房屋进行行政强制拆迁，这是我区自城市房屋拆迁属地负责制以来实施的第二次行政强拆。
工作人员根据行政强拆预案有序地进入现场开展工作，首先切断电源、供水管道、分组清查现场，在公证人员的现场公证下，对搬迁物品作了详细登记，评估机构对房屋及随屋装修进行评估后当即予以拆除。
这两处房屋属城市改造重点地块拆迁范围，该地块的拆迁工作自去年7月份进场以来受到大多数被拆迁人的理解和支持，至行政强拆前仅剩3户未搬迁。今强制执行的两户产权人在与拆迁方洽谈的过程中，坚持其不合理要求，拒不配合拆迁工作，严重影响了工程进度。在多次做工作劝告无效情况下，市建设部门依法向市人民政府提出了城市房屋行政强制拆迁申请，经市政府决定由我区实施行政强制拆迁。
我市拆迁属地负责制全面推开
(发稿人：系统员 发稿时间：2005-8-11 阅读次数: 264 )
（常州日报讯）本月起，我市拆迁工作的组织实施方式进行重大调整，由各区对辖区内城市建设改造项目的拆迁工作实行属地负责制。这是记者昨天从市建设部门获悉的。
据了解，６月份召开全市拆迁工作会议以后，各区政府积极行动，相继成立了由区主要领导任组长的拆迁工作领导小组，并从建设、城管、公安、法制、规划、国土、房管、信访、工商、税务、监察等部门以及各街道、乡镇抽调有关人员组建拆迁工作办公室。各区实行拆迁工作属地管理的项目主要是，本辖区城市规划区内国有土地上由政府实施的市政公用、交通建设、园林绿化、社会事业、土地收储、旧城改造等城市建设改造项目。
为切实落实好拆迁工作属地负责制，市拆迁管理部门加强了对各级拆迁办人员的培训与指导。培训之后，市拆迁管理办与各区拆迁工作办公室就拆迁工作的具体操作流程进行了对接，进一步明确了各区拆迁办在拆迁许可、拆迁行政裁决及其它相关工作中应当配合市拆迁管理部门做好的有关工作。
拆迁工作属地负责制实施后，各区积极进行工作试点。试点项目的拆迁工作有了很大起色，原先一些不肯搬迁的被拆迁户，在各区拆迁工作办公室工作人员的耐心工作下，纷纷表示愿意与拆迁公司洽谈，并逐渐达成协议。截至昨天，天宁、钟楼的试点项目分别有13户和15户签订了拆迁补偿安置协议，大大推动了拆迁工作的顺利进行，拆迁行政裁决调解成功率也大为提高，为营造公平公正的拆迁氛围打下了良好的基础。
阳光拆迁新探索 上海推行第三方“代拆迁”
分
类 国内动态
发布日期 2006-02-22 8:48:58
阳光拆迁新探索 上海推行第三方“代拆迁”
为了改变政府部门在动拆迁工程项目中既当“裁判员”又当“运动员”的状况，上海市闸北区今年起首次实行动拆迁“代建制”。
这种动拆迁“代建制”，实际上就是政府把具体的拆迁工作交给了社会上的第三方，而政府退居幕后，成为纯粹的监管者。
近日开始动迁的上海苏州河北岸东块42街坊，居住了650多户居民，是上海实行“代建制”后第一个动迁地块。闸北区政府通过竞标，选择了一家具有十年动拆迁经验的企业。肖金烈是这次被动迁地块中的一位普通居民，两周以前，他从小区宣传栏上就看到了包括补偿标准在内的相关动迁方案，并接受了“代拆迁”企业人员的上门访问。按照政府规定，“代拆迁”的第三方必须公示动拆迁方案，并传达到每户居民。而这些方案，还要由法院、民政局、房管局等部门一起进行“会审”。
上海市闸北区建委副主任巢卫明：（政府）就是监管部门 包括动迁方案全部要得到政府部门的认可 包括维护老百姓的合法权益 在动迁方案中要全部体现出来。
政府不再扮演监管部门和实施部门双重角色，这样一来，一旦遇到动拆迁矛盾，老百姓可以直接向政府部门反映。
动迁户居民肖金烈：现在很放心啊 政府部门出来监管了 我们就不怕了 有事情还可以找政府 政府帮你解决。
因此，在动迁工作第一天，肖金烈就签订了动迁协议。三天之内，像他一样签订协议的居民有40户，签约率是以往的两倍。
为了防止“代拆迁”企业将政府用于动拆迁的资金私入囊中，政府根据公示的标准，每动迁一户，支付一笔固定的费用给居民。而企业在项目完成后，从政府领取的是一笔“劳务费”。
上海市闸北区区长尹弘：政府更应该站在一个公正的立场上 公开公平透明地组织好实施好动拆迁。
目前，上海市闸北区已制定今后五年的改造目标，将在五年内动迁居民3万户。
福州“市场评估价加奖励”拆迁模式显成效
分
类 国内动态
发布日期 2006-08-22 9:36:29
福州“市场评估价加奖励”拆迁模式显成效06.8
当前城区拆迁政策的薄弱环节主要是货币补偿价格较低，近期，福州市茶亭街拆迁试行市场评估价加奖励的办法，取得了良好效果。福州市房地产管理局党委书记、局长张文俊向本报记者简要介绍了“市场评估价加奖励”的拆迁模式。
市场评估价加奖励
福州市针对拆迁政策货币补偿价格较低的问题，依据国务院、省、市拆迁管理条例及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》等法律法规，经过充分调研向市政府建议出台了《福州市城市房屋拆迁货币补偿市场价加奖励的办法》。
其中，明确了货币补偿金额的计算方法：被拆迁房屋实行货币补偿的金额=被拆迁房屋合法产权面积×货币补偿单价+货币补偿奖励+搬迁奖励+其他项目补偿金额（就是装修补偿金额）。货币补偿单价包括房屋区位补偿单价和旧房补偿单价两部分，房屋区位补偿单价就是房屋地段等级补偿单价，拆迁人在摸底测算时，在拆迁管理部门的监督下按抽签方式选择五家或五家以上有拆迁估价资质的评估机构，对该拆迁区域的房屋区位补偿单价进行整体评估，去掉最高价和最低价后进行平均确定；在协商期限内搬迁的，每平方米合法产权面积分别给予5%~10%的搬迁奖励和货币奖励。
由于以前明补价格偏低，造成一些拆迁群众拒绝搬迁，造成很多地块拆不动，交地时间一拖再拖，政府要交的滞纳金等隐性成本也不断增加，对拒不搬迁的被拆迁户只能通过行政裁决、强制拆迁来促进搬迁。这些强制拆迁不仅成本高，而且执法风险较大，社会影响也不好。因此，表面上新政策确定的住宅奖金高，但实际并不高，只是将原来的暗贴改为明补，而且奖金花在刀刃上促进搬迁。广大拆迁户不仅主动搬迁，而且还积极帮助做其他拆迁户的工作，以实际行动来表现对拆迁工作的支持。
以人为本，关心弱势群体
在此次福州市茶亭街拆迁中，政府急拆迁户之所急、想拆迁户之所想，十分注意维护经济困难和住房困难的弱势群体利益，针对拆迁户中困难户占有相当大比例的实际情况，及时出台了一系列政策。
福州市房地产管理局张文俊局长认为，茶亭街拆迁安置注重实际、注重创新，重在激励因素，奖励先进，改暗贴为明补，以市场评估价加奖励的办法促进搬迁；以人为本，政策向弱势群体倾斜，充分体现了人民政府拆迁为人民的政策；勇于探索，按照权利和义务对等的原则认定店面，破解拆迁难题；全市有关部门通力合作、靠前服务、形成合力。这些经验做法对于实现好、维护好、发展好最广大人民群众的根本利益，实现当前经营性用地征地拆迁及时交地提供了有益的借鉴。
武汉：供地向中低收入层倾斜 首次推出限房价地块 分
类 国内动态 发布日期 2006-10-11 10:09:22
供地向中低收入层倾斜 首次推出限房价地块
我市土地拍卖市场开始出现“有指向”的供地——昨日，两块“限房价、限房型”土地成交。
这两块土地分别位于首义公园南边和复兴路以西。
地块挂牌文件中明示：地块在“限房价、限房型、限工期、限对象”的前提下挂牌供应，专门用于武昌辖区内公益项目拆迁还建，建设工期15个月。房屋建成后，由市政府指定的重点项目拆迁人统一全部回购。复兴路以西地块的回购平均价格上限为4300元/平方米，另一地块回购平均价格上限4200元/平方米。
两块地共可建房约43794平方米，如按国家对套型建筑面积90平方米以下住房面积的比重要求，预计有300多套中小户型房屋。
市土地交易中心负责人介绍，这是我市首次推出“限房型、限房价”地块，目的是贯彻国家调整住房供应结构稳定住房价格的精神，多为中低收入老百姓提供普通住房。他透露，武汉市住房建设规划和相关实施政策已经拿出讨论稿，一旦确定，不同区位的地块，会有不同的新建住房结构比例，供地的“限房型”将有新的依据。
昨日共有5块地挂牌，两家开发商“梅开二度”——分别捧得两块地，另有一块滨汉江地块流拍。四块成交地约50亩，成交总额1.408亿元。
镇江市拆迁办来我办进行调研
日期：2006-10-31
10月30日下午镇江市拆迁办吕建峰主任一行三人来我办就拆迁的相关政策、制度进行调研。座谈会由我办瞿娴副主任主持，陆平同志参加了本次座谈会。瞿主任就我市1-10月份的拆迁基本情况、拆迁安置补偿政策、搬迁奖励制度、拆迁评估制度等进行了介绍，吕建峰主任也介绍了镇江市拆迁方面的相关政策和今年拆迁的基本情况，此外座谈会上双方还就共同关心的热点、难点问题进行了充分的探讨和交流。
苏州市建设局对五县市城市房屋拆迁行政裁决和行政强制执行工作进行专项调研
日期：2004-9-23
苏州市建设局对五县市城市房屋拆迁行政裁决和行政强制执行工作进行专项调研
龚建华
为了全面掌握全市贯彻执行《苏州市城市房屋拆迁行政裁决办法》和《苏州市城市房屋拆迁行政强制执行程序》的情况，提高拆迁管理部门依法行政的意识，规范城市房屋拆迁行政裁决和行政强制执行的行为，苏州市建设局组成了专项工作调研小组，调研小组由副局长朱建明、法规处陈飚、王水生、市拆迁办瞿娴、龚建华组成，于9月中下旬对常熟、张家港、昆山、太仓、吴江五县市逐个进行专项座谈，听取各市贯彻二个文件的执行情况，并查看了部分台帐和案卷。
从调研的总体情况来说，各市拆迁管理部门在贯彻二个文件上做了大量积极有效的工作，使得当地的拆迁工作平稳有序地进行。近两年来，常熟、张家港、昆山三市的拆迁裁决量、行政诉讼案、行政复议案和行政强拆的数量呈明显上升趋势。这一方面说明管理部门依法行政的观念得到了加强，另一方面也说明了被拆迁人自我保护意识在不断增强，依法拆迁、依法管理拆迁已深入人心。特别是在拆迁量不断增加，拆迁矛盾明显增多的情况下，各级领导都十分重视依法行政工作。首先，各市的拆迁管理部门与拆迁实施企业实施了分离，做到了政企分开，杜绝了拆迁管理中行政机关既当运动员又当裁判员的情形出现，为公开、公正、公平地处理拆迁纠纷奠定了基础。其次是建立和健全了管理体制，各市的拆迁管理部门配备了专职或兼职的裁决人员，房屋拆迁行政裁决工作平稳有序地进行。第三是坚持按二个文件的规定操作，在行政裁决和行政强制执行过程中，坚持按文件规定的程序办事，特别是常熟和昆山市，在全市率先实行了行政强制执行前的听证，收到了良好的社会效果，同时也为其他城市举行听证会积累了经验。第四是都建立了拆迁裁决的台帐，查询数据一目了然，裁决案卷都及时地归档。这里特别需要指出的是，昆山市在裁决档案管理上较为规范，历年来所有的裁决档案都按一户一档要求装订成册，为全市的拆迁档案管理树立了榜样，值得在全市范围内积极推广。
然而，在调研过程中我们也发现，房屋拆迁行政裁决过程中存在许多不足。主要表现为：一是仅形式上满足裁决要求，下达的裁决书不论从程序上还是事实上都经不住推敲，如遇行政诉讼，很难得到法院的支持；二是负责裁决工作的同志相关的法律知识不足，对证据的有效性、委托代理人的身份审查、举证责任和相应的告知义务、留置送达等缺乏相应的了解，导致依法行政时出现差错，从而使行政诉讼出现被动局面；三是调解笔录不规范，这是这次调研活动中发现的普遍现象。裁决员和书记员在调解过程中应当问什么，应该记什么不是十分清楚，造成调查笔录过于简单，使得笔录无法产生证据作用；四是裁决专职人员配备不足，有的市只有1人办案，不仅违反行政执法规定，而且对行政执法人员来说也缺乏相应的保护措施。五是在裁决调解过程中和裁决文书中，应尊重被拆迁人对补偿安置方式的选择，不能强制地推行货币补偿方式，剥夺被拆迁人选择产权交换的权利。
针对调研中发现的问题，苏州市建设局要求各县市拆迁主管部门进一步提高依法行政观念，以《行政许可法》的实施为契机，加大两个文件的宣传力度，把依法行政工作落到实处。各县市在拆迁裁决工作人员的配备上要加强，每个县市负责裁决的工作人员不能少于2人，而且应当相对固定。同时要求苏州市人民政府城市房屋拆迁管理办公室建立全市拆迁裁决工作人员网络管理体系，加强各市、区的业务交流和沟通，同时在适当的时候组织全市拆迁裁决工作人员进行专业培训，以提高全体拆迁裁决人员的业务能力和执法水平。
苏州市人民政府城市房屋拆迁管理办公室
二OO四年九月二十三日
我市开展“平安拆迁”考核工作
日期：2005-1-19
根据省建设厅《关于印发“平安拆迁”考核细则的通知》（苏建房[2004]245号）的要求，我市成立了以市建设局朱建明副局长为组长的苏州市“平安拆迁”考核工作小组。受朱建明副局长委托，从2004年11月8日起，以考核小组副组长、市拆迁办葛建民主任带队的苏州市“平安拆迁”考核小组，历时两个多月，对全市城乡有拆迁任务的47家实施单位（其中县市21家、市区26家）进行了全面细致的考核，达到了预期目的。经考评，综合得分90分以上的拆迁实施单位有 7家，85分以上的有 11 家，80分以上的单位有26家，有3 家单位列入整改。考核工作的有关情况如下：
一、考核的总体情况
本次平安拆迁考核，我们经过周密部署，检查与调研并举，通过企业自查汇报、查阅卷宗、仔细询问及走访拆迁现场，对参检拆迁实施单位在依法拆迁、文明服务、阳光操作、控制裁决、落实信访责任制及管理制度的建立健全等方面进行了全方位的考核。从考核情况来看，总体上说，目前全市拆迁实施单位（包括不少新成立的单位）坚持依法拆迁，规范运作，认真落实“平安拆迁”考核细则的各项规定，呈现诸多亮点。
1、全市众多拆迁实施单位坚持依法拆迁，规范拆迁行为。随着
法制建设的不断推进，我市各级房屋拆迁管理部门坚持依法拆迁，加强对拆迁实施单位的管理与指导，有力地推动了全市拆迁工作的平稳发展，为营造苏州“平安拆迁“的工作格局奠定了坚实基础。我市拆迁实施单位认真贯彻“六项制度”，协助拆迁人依法申领拆迁许可证等相关手续，做到先协议后搬迁，先腾空后拆除，我市全年无违法和严重违纪案件。
2、坚持有情操作，推行文明服务。许多拆迁实施单位认真落实目标责任承诺制度，积极帮助被拆迁人因拆迁带来的实际困难。昆山市民安拆迁工程有限公司、昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司在拆迁中切实解决当地被拆迁人的实际困难，给过渡中的被拆迁人提供必要的婚丧场所，受到当地群众的好评。苏州市新城市政建设拆迁有限公司、苏州金阊拆迁安置事务所有限公司、吴江市盛泽迅达拆迁有限公司耐心细致做好群众工作，受到被拆迁人赞赏，收到多面锦旗。苏州市新城市政建设拆迁有限公司针对一户信佛的被拆迁人，坚持换位思考，邀请市佛教协会一位85岁高龄师太一起配合做工作，最后顺利实现搬迁。苏州工业区园区拆迁事务中心对每个被拆迁人都建立台帐，按其亲朋好友排出工作网络图，以耐心细致的思想工作统领拆迁工作，曾对一户被拆迁人上门服务多达100多次。吴江市江城市政房屋拆迁配套有限公司曾先后50多次陪同被拆迁人看房、选房，以真诚感动被拆迁人。
3、严格执行“六项制度”，积极推行阳光操作。全市众多拆迁
实施单位积极推行阳光操作，在拆迁工作中严格执行六项制度，在拆迁现场设立接待场所，公开规定的相关要件。从考核的情况来看，特别是市区的拆迁实施单位及昆山市的拆迁实施单位做得相当规范，在拆迁现场设立信访接待室、举报箱及投诉电话。苏州市城市建设拆建有限公司、苏州金阊拆迁安置事务所有限公司还建立专门网页，介绍公司背景的同时，积极推行阳光操作。
4、有效控制拆迁裁决和强制拆迁，推动拆迁工作的顺利开展。全市许多拆迁实施单位坚持依法拆迁、有情操作，积极配合裁决机关做好裁决调解工作，有效控制了拆迁裁决和强制拆迁。特别是苏州市虎丘房屋拆迁建设有限公司，2003年至今累计批准拆除约40万平方米，但迄今为止，该公司实现了“零裁决”。
5、落实信访责任制，积极维护社会稳定。全市拆迁实施单位在各自房屋拆迁管理部门的领导下，认真落实信访责任制，积极配合拆迁主管部门处理历史遗留问题。部分拆迁实施单位信访台帐规范、完备。如常熟市拆迁中心，其拆迁信访台帐齐全、完备：被拆迁人上访的时间、事由、处理情况等内容，及市长热线转下来的相关拆迁信访的处理、答复一应俱全。在落实拆迁信访责任制方面，苏州虎丘房屋拆迁建设有限公司、苏州市吴中经济开发区房屋拆迁置事务所，认真做好拆迁信访接待工作，至今为止未发生越级上访事件。苏州工业园区拆迁事务中心将拆迁信访工作摆上重要位置，将该中心所有信访资料输入计算机，建立台帐，为今后查考提供方便。
6、加强行风建设、注重培训学习。全市众多拆迁实施单位加强队伍建设，高度重视行风建设。苏州市城市建设拆建有限公司、苏州建设工程拆迁有限责任公司等单位充分发挥党组织、工会作用，增强企业凝聚力建设。苏州市金阊动迁发展中心（其前身为金阊区政府动迁办）切实抓好廉政建设，20多年来无一封举报投诉信。张家港金鸿拆迁有限公司、张家港市金泰拆迁有限公司积极提高人员素质，员工中80%有大专学历且不少是法律专业背景。苏州工业园区拆迁事务中心每月对员工开展二次政治思想和业务技能学习考核，苏州市新城市政建设有限公司实施员工月度考核，苏州建设工程拆迁有限责任公司定期进行岗位业务测试，以此来督促员工行为、提高业务素质。
7、健全管理制度，积极推行规范化管理。我市众多拆迁实施单位高度重视制度建设，在规范化管理方面进行了积极探索。苏州市城市建设拆建有限责任公司、苏州建设工程拆迁有限责任公司积极实施ISO质量管理体系，有力地推动了本单位的制度化、规范化建设。苏州市房地产拆迁有限公司、苏州市沧房拆迁有限责任公司积极实施现代化办公管理，建立局域网，为实现拆迁工作网络化管理奠定了基础。苏州市城北拆迁有限公司、苏州天润房屋拆迁有限公司、苏州姑苏拆迁有限公司、苏州市苏城拆迁有限公司或是用图表文字或通过建立工作日记对公司实施的拆迁项目进度及时进行汇总分析，做到心中有数。
在制度建设方面，许多拆迁实施单位都建立了财务管理、档案管理、工程管理、上岗管理、工作人员岗位责任制等一系列的制度。在档案管理方面，部分拆迁实施单位在办公场所设立专门档案室，明确专人负责。苏州市房地产拆迁有限公司在归档中将该项目所适用的拆迁政策一并归档，方便今后查阅。同时，该公司还将报上刊登的每一期拆迁公告、国有土地使用权的公告专门建立台帐。苏州市苏城拆迁有限公司注重证据保全意识，将该公司所有公示材料均摄像，冲印后的相片整理成册。苏州中亿房屋拆迁有限公司、张家港市金鸿房屋拆迁有限公司将每一次与被拆迁人谈话协商记录整理归档。在工程管理方面，苏州工业园区拆迁事务中心已采用公开招投标的方式，将有资质、重信誉、素质高的队伍引入市场，强化工程管理、安全管理。此外，昆山市建发拆迁有限公司在建章立制、公司各类台帐、档案建设方面堪称一流，在县市众多拆迁实施单位中脱颖而出，值得全市同行的学习与借鉴。
二、考核中凸现的主要问题
从此次考核中，同样也显露出一些问题且带有一定的共性：
1、列入考核的县市拆迁实施单位在项目归档立卷中不同程度存在案卷不全或未按照拆迁档案归档要求，分类归档，如大多数拆迁实施单位未将申领拆迁许可证的前期摸底资料、拆迁计划和拆迁方案、委托合同、资金到帐证明等一并归入。许多拆迁实施单位未备有房屋交接手续凭证（验房单）或是将之整理归档等。
2、从卷宗情况看，有的拆迁实施单位在申请裁决前，准备不够充分，申请材料过于简单。有部分拆迁实施单位申请裁决数对照实施的拆迁量偏高。
3、在“阳光拆迁”方面，一些拆迁实施单位公示不全：未公布投诉部门及投诉电话、安置房源及评估机构、拆迁工作流程等；部分拆迁工作人员在拆迁现场未佩戴上岗证，不少拆迁工作人员，不是将上岗证放在现场办公室的抽屉中，就是遮掩在外衣内；吴江市的一些拆迁实施单位因拆迁现场与公司办公场所较近，未设置现场接待场所。考核中我们还发现市区一家拆迁实施单位在拆迁现场打牌。对这一现象，我们当即责成该单位整改。
4、委托合同、补偿安置协议、评估报告等不规范现象也较突出，这在县（市）中尤为明显。有些委托合同过于简单，未明确双方权利与义务；有的委托合同上注明需经房屋拆迁管理鉴定，但在委托合同上却未有明确；有的补偿安置协议不规范，即便在同一县（市）中也未使用统一文本；有的评估机构出具的拆迁评估报告不尽人意，评估师未签名（盖章），无具体评估日期等。
5、在制度建设方面，一些拆迁实施单位备有信访台帐、内部学习、培训台帐，但只是一种形式上的准备并未真正落到实处，还有待健全与完善等；
本次“平安拆迁” 达标考核在对全市拆迁实施单位检查的同时，也从一个侧面反映了各（县）市房屋拆迁管理部门的管理水平。昆山市城市房屋拆迁管理部门工作扎实有力，一马当先，该市拆迁实施单位整体水平较高，发展健康；张家港市房屋拆迁管理部门强化服务意识，专门编制了拆迁便民手册，加强对该市3家拆迁实施单位的管理与指导，目前发展前景看好；苏州工业园区地方发展局（拆迁管理办公室）高度重视拆迁管理工作，通过行政推动，司法配合，在当前的拆迁形势下，拆迁进展状况良好。该区2004年批准的拆迁量，累计已完成90%；常熟市由于拆迁管理体制尚未真正理顺（常熟市拆迁中心为拆迁实施单位，却在行使部分拆迁管理职能），拆迁实施单位的管理相对较为松散，建立与城市发展相适应的专职拆迁管理机构刻不容缓；太仓市目前仅有一家拆迁实施单位，但基础性工作较为薄弱，行业管理有待强化;吴江市许多国有土地上的项目未领取拆迁许可证或是在项目实施后再取拆迁许可证，这一现状与依法行政、依法拆迁的要求相距甚远，必须高度重视，杜绝此类现象的再次发生；吴中区房屋拆迁管理部门还存在政企不分现象，拆管尚未真正分离，根据建设部规范化管理工作要求，必须与拆迁实施单位脱钩，促进依法行政。
三、下一步工作计划
结合此次平安拆迁检查考核，我们将从以下几方面来加强对拆迁实施单位的管理与服务，切实提高拆迁实施单位的整体素质和市场竞争力。
一是分别在市区及昆山市召开一次拆迁实施单位现场会，学习先进拆迁实施单位的优秀做法，相互取长补短，促进拆迁实施单位的健康发展；
二是举行一次评估机构、实施单位联席座谈会，共同商议当前我市城市房屋拆迁市场化评估中的问题，进一步规范评估行为，推进市场化评估的进程。
三是针对此次考核中反映出的拆迁实施单位档案归档不全、不规范的现象，我们考虑在今冬明春会同城建档案馆举行一次拆迁档案业务培训，推动拆迁档案的规范化建设。
四是敦促有关市（县）房屋拆迁管理部门对此次平安拆迁考核中所反映出的问题及时整改。
五是继续严把拆迁实施单位资质初审关，严格市场准入，确保拆迁实施单位数量与拆迁量相匹配。同时，继续定期与不定期相结合，加强对全市拆迁实施单位的检查与考核，推动拆迁实施单位的争先创优，扶持现有企业做大做强。
城市拆迁的透视与思考 董世军 谢迪平
随着中国社会发展的提速，特别是中国社会与国际社会接轨的步伐日益加快，中国的城市化进程明显加快。在国际上，一个国家城市化的程度与速度是衡量其现代化程度的一个重要指标。城市的改造、建设、扩展的基本前提是进行拆迁活动，甚至从某种意义上来讲，新城市就是拆出来的，所以拆迁工作的好坏，决定着城市化的进程，进而间接影响着城市的整体发展。
导致“拆迁难”的原因
从各地社会情况来看，拆迁的现状不容乐观，一方面是大量的建设项目需要拆迁，另一方面是大量的拆迁项目实施艰难，各类被拆迁人往往用各种方法进行消极抵抗，各种社会因素的影响加之一些地方相继发生的多起野蛮拆迁事件，在让人们震惊与愤怒之余，也在相当程度上使城市拆迁步入尴尬境地。以湖南株洲的拆迁工作为例，拆迁难大致由如下几个因素组成：
其一，缺乏位置适中、房价适中、配套完善的拆迁安置房是拆迁难的重要因素。株洲市近几年来，房地产开发投资与商品房销售额平均每年以32％的速度递增，尤其是2004年，两者的增幅达94％和109％。据统计，该市2003年度的拆迁总面积达57.3万平方米，居全省第一。由于该市房屋拆迁量急剧增加，而现存的商品房和二手房空置率下降过快，适合大多数拆迁户要求的“小面积、低价位”商品房严重不足，致使安置问题显得特别突出。
其二，绝大多数拆迁户属社会弱势群体，这也是造成“拆迁难”的重要原因之一。拆迁户中的绝大多数为困难企业职工，由于企业矛盾和历史遗留问题都转移到了拆迁上，抵触情绪比较大；另外，企业改革改制和破产等因素使社会闲散户增多，拆迁工作的集体协调力度下降；还有的由于家庭困难、下岗、残疾等原因，于是也将对社会不满情绪转移到拆迁上，希望通过拆迁一揽子解决他们一些实际问题。
其三，少数拆迁户漫天要价是“拆迁难”的突出体现。在拆迁过程中，有少数无理取闹、漫天要价、煽动闹事的拆迁户，甚至发生个别“黑道”捣乱现象。只要一户没有解决，整个建设项目就不能动工。这些都是阻碍拆迁工作进程的绊脚石。
其四，房价迅速上涨，导致房屋拆迁成本上扬，是拆迁工作难以展开的另一原因。
多渠道破解“拆迁难”
那么，该如何彻底解决这些问题？
我国房地产开发实践表明，解决“拆迁难”的关键，是土地出让方式和土地运作机制的根本改变，其核心是坚决贯彻政府主导土地一级开发的政策导向，完善土地储备中心的职能。土地储备中心应代表政府行使土地前期开发的各项职能，包括拆迁、土地平整和市政配套。就拆迁而言，土地储备中心可代表政府在获取土地后，委托有资质的拆迁公司完成拆迁和以招投标的方式出让给房地产开发公司进行房地产项目开发。这样，既体现了政府对土地的管理和控制职能，又能保证效率和控制成本。
此外，土地储备中心可采取拆屋建绿等方式进行土地储备，或者先推出土地招标，然后用收到的费用委托拆迁公司拆迁，既确保了开发前期费用，又规范了拆迁市场。这其中的关键是测算拆迁成本。在招投标时，应选择成本测算正确、利润合理、房地产开发业绩好的开发商中标；对某些前期拆迁困难的地块，政府应予以补贴，使开发商对容积率低、拆迁户密度高且风险大的土地愿意来投标。
在拆迁的市场化进程当中，拆迁方与被拆迁方应处于对等的主体地位，游戏规则就是现行的法规政策，而政府主管部门则充当公正的裁判。这个裁判最主要的职能在于果断、正确地“吹哨”，同时维护被拆迁人和拆迁人的合法权益。
《人民论坛》 (2005年 第三期)
（责任编辑：李静）
赣州市作出明确规定 章江新区征地拆迁属地化管理
2006-05-11 14:38 文章来源：江西省对外经济合作办
文章类型：原创
内容分类：新闻
近日，我市印发了《赣州市中心城区征地拆迁实行属地化管理有关问题会议纪要》，对章江新区征地拆迁的相关政策问题、征地拆迁遗留问题等作了明确规定。
《纪要》规定，我市按实际征用土地每亩1.5万元标准，随同征地款项一并下拨给章贡区，主要用于失地农民的生活补助、就业培训等；按实际征用土地每亩5000元、被拆迁房屋每平方米25元的标准，随同征地拆迁补偿款一并下拨给章贡区，作为征地拆迁和征地拆迁人员的误工补贴等工作经费。农民返迁房由市房产局负责承建，章贡区负责分配，返迁房的安置价格按540元/平方米计算，其建设成本与出让收入的差额在土地收益中支付。安置房建设资金实行封闭运行，专款专用。被拆迁户过渡生活费按每户500元/月的标准，发放至农民分配返迁房为止，并确保被拆迁户在一年内返迁，如因无房安置而导致返迁延期，可按600元/月标准顺延。返迁农民住宅小区底层店铺和车库，按540元/平方米的价格全部返还村集体。被拆迁户需要宅基地安置的，市城市规划建设局会同章贡区在近期建设规划区以外予以规划，每户宅基地面积按我省相关规定执行。按政策安排给集体的生产用地应办理国有土地使用权证，除省以上规费外，其余办证费用免缴；安置房办证费用全免。
《纪要》还对征地拆迁遗留问题进行处理，规定对于中心城区历年的违章建筑认定，按2005年市政府定的标准，逐户甄别，并发给相关登记证书；中心城区历年已征地拆迁项目所欠经费问题，只要确为征地拆迁需要，又经审计认可的，即按原支付渠道付清；对已征地拆迁项目所涉安置分配的宅基地，仍按原定地点、标准执行。
江东区推行拆迁属地管理制度
2006年09月21日
保护视力色：
为了进一步加大我区拆迁工作力度，确保全区重大项目和东部新城建设的顺利实施，日前，我区召开了全区拆迁工作会议，会上，区政府与各部门签订了工作责任状，明确了下阶段拆迁工作实施拆迁属地管理制度，并将拆迁工作列入区政府对各街道的考核之中。拆迁属地管理具体明确了拆迁过程中各部门的职责，即拆迁事务所主要负责项目的前期准备、人员培训、政策把关和指导、资金保障以及拆迁管理等工作，加强拆迁人员业务能力的培训，本着公开、公正、公平的原则进行拆迁，实行阳光操作；街道社区主要负责做好拆迁地块群众的思想工作，选派善于做群众工作的人员充实到拆迁队伍中来，协助做好拆迁协议的签订。拆迁属地管理制度的实施，将改变以往拆迁过程中由职能部门“单打独斗”的局面，有利于各部门形成合力，为加快推进全区拆迁工作，顺利实施“中提升”战略提供保障。
拆迁办工作总结
作者：佚名 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间：2006-2-20
一年来，拆迁办在县委、县政府和建设局的正确领导下，在涉拆各部门的积极配合和大力支持下，以“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“争先进位、三年翻番”和富民兴镇强县的奋斗目标，本着“拆迁一处，造福一片，稳定一方”的原则，严格按照拆迁法律法规要求，依法行政，平安拆迁，为加快我县的城市化进程，建设一个繁荣文明和谐的新丰县作出了应有的贡献。
一、基本情况
全年截止到11月20日共发放办理拆迁许可证7个，拆迁总量为6.38万平方米，拆迁总户数为510户。其中银龙一期和二期、河滨路区块已全部动迁完毕；邵园、汇鑫、五一商场、临府二期区块正在积极实施拆迁。为做好我县的拆迁工作，我们着重从以下几个方面着手。
（一）完善措施，抓好宣传，营造良好的政策舆论环境
一是在认真调研、广泛听取多方意见的基础上，制订并实施了丰县房屋拆迁补偿安置及附属物补偿的具体标准，即：《县政府关于印发的通知》（丰政发[2005]24号）、《关于印发〈丰县城区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准〉的通知》（丰建设[2005]11号、丰价[2005]27号）文件。二是通过新闻煤体、政府网站、编制拆迁信息，以及展牌宣传等多渠道多方式龊谜咝馐汀Ｍ被颉缎畔⒖毂ā贰ⅰ墩裥畔ⅰ贰⒌缡犹ā⒈让教骞└澹笆惫疾鹎ㄐ畔ⅲ疾⒅鸾バ纬扇缁峁匦摹⒅С帧⒓喽匠鞘薪ㄉ璧牧己梅瘴А?BR>
（二）严格制订拆迁计划，合理控制拆迁规模，稳步推进城市化进程
2月份，完成了丰县中长期拆迁计划及2005年拆迁实施方案的申报工作。对每个拆迁项目均严格执行《行政许可法》和《城市房屋拆迁管理条例》，做到“四合法一到位”，即项目合法、程序合法、主体合法、补偿标准合法和补偿资金到位，从源头上减少拆迁纠纷，切实维护拆迁当事人的合法权益。
（三）加强拆迁管理，规范拆迁行为，全面提高拆迁工作质量 一是对于拆迁人，除对其进行拆迁法律法规宣传教育外，在日常管理中督促其严格履行拆迁补偿安置协议，在规定期限内支付拆迁补偿金，完成产权调换的各项手续。二是对于房地产评估机构，严格按照省《条例》第十九条之规定选取，每份评估报告都要求照《房地产评估规范》的标准撰写，并至少有一名房地产估价师签章。三是对于拆迁实施单位及拆迁人员，要求他们持证上岗，经常对其进行安全施工教育，并有拆迁办副主任一名专人负责，确保了我县城市房屋拆迁零事故率。四是对于补偿资金的监管，所有拆迁项目的补偿资金全部纳入我们与银行共同监管的范围，并实行专款专用。
(四)坚持依法行政，妥善解纷定争，严格规范拆迁裁决行为
今年我们重点围绕拆迁新法的贯彻实施和遗留旧案的妥善处理两条主线，着眼于消化拆迁矛盾这一根本目的，强化调解，审慎裁决。一是调整了行政裁决委员会，成立了裁决庭，设立两名首席裁决员和四名裁决员，实行合议庭裁决结果的方式。二是优化裁决程序，及时调整了立案受理程序、告知程序和裁前解调程序，并对重点建设项目的办案程序进行了优化。三是引入旁听机制，在调解听证过程中适时引入拆迁监管工作组旁听、列席的工作机制，通过营造更加公平、公开的裁决氛围，减少对抗性，增强信赖感，有效化解争端。四是注重调解工作。“以调为主，调、裁结合”，积极发挥行政裁决的功能作用，也依托行政诉讼的审判优势和相关部门的协作优势，灵活运用，务求实效。
（五）热情服务,妥善处理，做好信访接待工作
我们以“实事求是、依法处理，区别对待、限期解决，属地管理、有利稳定”为工作准则，在处理拆迁矛盾、解决拆迁纠纷和群众反映的重点和热点问题上，始终坚持特事特办，急事快办，难事巧办，笑脸相迎，客气接待，在接待中坚持做到四个及时：一是对政策有明文规定的及时答复；二是对重大复杂的疑难问题及时汇报，明确以后及时回复；三是对属于职责交叉的事项及时与有关部门会商，在规定时间内作出答复；四是对领导和上级转批的，及时进行研究处理，真正做到事事有落实，件件有着落。一年来，我们接待拆迁来信来访46件次，办结率为100%。
（六）与时俱进，内外兼修，不断提高办公水平。
一是办公设施现代化，配备了电脑、打印机等办公设备，为各项工作的更好开展提供了硬件支持。二是规章制度健全化，建立健全了各项规章制度、工作流程，法律法规悬挂上墙，得到了省、市四家联合检查的好评。三是档案管理规范化，将历年来的拆迁档案资料、裁决档案资料、现行拆迁法律法规进行了认真仔细输理，分门别类，装订成册，同时制作了电子档案，更加方便了查阅。四是人员素质全面化，两名同志参加了拆迁裁决员培训，全体人员参加了行政许可法学习，主要负责人多次参加国家、省、市组织的各类拆迁会议，学习交流工作经验，学习领会新精神，并及时召开拆迁办全体人员会议进行认真学习。四是开展工作团队化，拆迁工作涉及到建设、财政、国土、房管等诸多部门，我们采取部门联动措施，一线办公，联合执法，有效地推进了拆迁工作顺利开展。
二、存在的问题
一是部分拆迁户期望值过高，拆迁补偿要求脱离实际。有的想拆一还一，少量补差价，甚至不补差价；有的想通过拆迁发财致富，进而漫天要价，无理取闹；有的不仅要求解决住房安置问题，还要求解决诸如下岗、就业、医保、养老等一系列社会问题，等等。
二是强制拆迁顾虑多、困难大，依法强制拆迁的手段不能充分发挥。分析我县强制拆迁实施难的原因：原因之一是有效证据难以采集。一些被拆迁人采取不开门、不见面、不到场的办法进行对抗，不仅难以真实地了解被拆迁人的具体要求，而且对其房屋也难以进行基本的调查和符合实际的评估。原因之二是强制拆迁周期与拆迁进度要求难以合拍。尤其是司法强制时间较长，难以适应拆迁进度和建设项目实施要求。原因之三是有关执法部门对行政强制拆迁顾虑较多，担心矛盾激化，影响社会稳定。
三是评估估价比较困难，制约了拆迁工作的顺利开展。原因之一是老城区拆迁平房较多，建筑年代长，占地面积多，院大，不好比较。原因之二是二手房市场建立较晚，比较性差，采用市场比较法，很难操作。原因之三是住改非现象严重、私搭乱建现象时有发生。省《条例》实施以来，大量破门破窗改房现象屡见不鲜，违章和不法建设零星存在，破坏了房屋原貌。
三、几点建议
一是省《条例》规定评估机构由拆迁人和被拆迁人共同选定，这一条款具体操作较难，建议省《条例》适时进行修改或调整。
二是特殊困难户的问题突出，被拆迁户生活困难，拆迁后，不但买不起楼房，人口较多的连买平房也很困难，这部分拆迁户，光靠县拆迁补偿最低标准和政府制定的最低保障价不能完全解决问题，需要政府发挥主渠道作用，通过制定相关政策，探索多种形式的保障方式，也可建一些廉价房或经济适用住房来解决此问题。
三是认识和评估方面，我们在贯彻落实新法规政策方面，还存在着不少的问题和差距，特别是在认识和评估上迟迟不能到位，新法规政策要求我们严格按市场机制运行，严把程序关，而拆迁人急于求成，对程序把关不十分严格，有的不进行实地丈量，单以房产证上的面积进行评估，还有的擅自提高补偿标准，造成负面效应。这些问题有待解决。
四是拆迁有关法律法规，对被拆迁人的违规违法行为没有明确的制裁规定，而这些违规违法行为已经严重阻碍了拆迁工作的正常顺利开展，很难操作，建议有关部门补充相应的措施，加强对被拆迁人的依法强制管理，确保拆迁能够依法顺利进行。
关于解决动拆迁难的几点建议
2006-06-29 10:50:39
九三学社 袁永坤
随着我区城市化的进程加快，工业园区建设进展顺利，农业用地逐步转化为建设用地，城市、农村大量用地被动迁，大量居民向社区集中居住地转居。但拆迁不仅越来越难，而且成为社会的焦点。一方面是因为拆迁户在拆迁过程中懂得用法律来维护自己的权益，另一方面因为一些钉子户的无理要求，致使众多建设项目工期一拖再拖，造成了很大的损失。从今年年初制定的工业园区拆迁任务1000户，目前仅完成了100户，新城区拆迁任务2000户，目前只完成300户左右。与既定目标相差甚远。所以我们认为解决青浦动拆迁难的矛盾要得以有效的缓解，其关键还在于坚持依法拆迁。建议如下：
第一，进一步完善我区动拆迁有关政策目前我区动拆迁有关政策仍旧停留在几年前的制定的政策上，这是远远不够的，而应该顺应市场的变化，从目前的实际出发，进行制定和完善。虽然部分动迁户通过拆迁，住房条件得到改善，但大部分拆迁户为我区的城市建设作出牺牲的。因此政府制定的法规中，应充分体现以民为本的意识，切实维护群众的利益，使他们得到合理的补偿。而且由于拆迁标准不一，也是造成拆迁难的原因之一。拆迁户之间私下互相比较，无形间减慢了拆迁进程，致人力物力的不必要浪费以及增加了动拆迁户的精神负担。这样是不利于社会的和谐发展的。因此制定相关的统一的政策可谓迫在眉睫。
第二，公示统一的拆迁标准和制度公示房屋的拆迁标准（含最低补偿价和价格补贴系数）；以及以原来房屋面积换面积的具体规定，落实奖励政策和其他补偿政策。特别要重视拆迁过程和结果的透明度，做到第一个和最后一个签协议一个样。不应把拆迁活动搞得像地下活动似的。结束时，公示该地块动拆户情况，做到每户都心知肚明，绝不打“闷包”。否则会削弱政府的公众的信任度。
第三，严格按照法律法规办事，申领房屋拆迁许可证，工作人员要严格做好上岗培训，或引进从事法律工作的专业人员进行这项工作。提高公众的信任度和安全感。
第四，对于商业动迁，房产商应该先把动迁方案公诸于众，得到绝大多数的拆迁户的认可，方能参加土地招投标资格，对以少数不认可次方案，必须提供在面积，房龄，地段均不比原住房差的安置房。
第五，对于市政动迁，应该参照本地区的商业动拆迁的实际补偿方案，确定市政动迁方案。应尽量做到合理充分。
第六，实行有效的强制拆迁是保证依法拆迁的必要手段。当然在拆迁过程中，保护动迁户的合法利益的同时要防止另一种倾向，即由于钉子户的不合理要求，无法顺利拆迁，那么就要采取强制手段。否则就会由于延期而使公共利益受损害。更会引起不必要的纠纷和群访。在维护个别拆迁户的权益时，也不能侵犯其他人的权益。因为中国毕竟采取民主集中制原则的国家。绝对不能导致先配合政府拆迁的人没有得到真正奖励，反而使迟迟不肯拆迁的“钉子户”得到了“便宜”。这是在公平原则下的合理差别。这样做不仅不会使政府信誉受损，反而会显示出权威。也打消了想借拆迁之名而敲诈政府的钱，即侵犯纳税人的利益的行为。
拆迁工作的好坏关系到千家万户的切身利益，政策性强，涉及面广，矛盾集中，工作难度也大。作为执行拆迁管理行政职能的相关部门，应首先学习好并吃透有关政策和法规。从实际出发，寻找解决问题的有效途径与方法，切实保护动迁工作的顺利进行。
浅谈城市拆迁安置中纠纷的调解
[日期：2006-05-28] 来源：
作者：佚名 [字体：大 中 小]
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城市拆迁安置工作成为城市建设中的难题，已经成为社会各界的共识。拆迁安置而引发的社会矛盾层出不穷，被拆迁人家庭矛盾激化为社会矛盾，已成为社会不安定因素的重要隐患，尽管化解这些矛盾纠纷占据了政府部门大量的精力，仍然需要各有关方面继续努力，共同钝化和调解因此而产生的各类纠纷矛盾，维护社会政治稳定。现就化解被拆迁人家庭内部矛盾，钝化与拆迁人的矛盾纠纷，谈谈个人看法。
一、城市拆迁安置工作中的主要矛盾纠纷。
当前，城市拆迁安置工作中引发的社会矛盾纠纷主要有：拆迁人和被拆迁人之间、被拆迁人家庭内部、家族内部等主体之间的矛盾；执法部门和被拆迁人、拆迁人内部矛盾、拆迁人和上级管理部门之间等矛盾纠纷。在这些矛盾纠纷中，拆迁人内部矛盾、拆迁人和执法部门以及和上级管理部门之间等矛盾，属于行政管理部门的内部矛盾，在此不作赘说。化解被拆迁人家庭、家族内部矛盾，处理好拆迁人与被拆迁人的矛盾纠纷，是当前做好拆迁安置工作的重要工作，关系到维护社会稳定的大局。
二、被拆迁人家庭内部以及和拆迁人之间矛盾纠纷的分类。
被拆迁人家庭内部以及和拆迁人之间的矛盾纠纷大致可以分为以下几类：（1）被拆迁房屋为祖产，需要进行遗产继承；（2）被拆迁房屋为共同产权的，需要分割析产；（3）产权人的产权和居住人的居住权矛盾纠纷；（4）被拆迁房屋补偿款多少的评估计算；（5）被拆迁附属物补偿和计算；（6）留念现有居住区的人文环境，需要放弃现居住条件，变更和转变现有的邻里关系和生活习惯；（7）未来购置房屋的迫切需求和现有经济条件的差距，以及期望有所改善面临的经济困难；等等。
三、城市拆迁安置工作中主要矛盾纠纷产生的原因。
综合分析来看，有被拆迁人思想认识上的差距；有对政策不了解、不理解、有误解的；有工作人员认识不到位，操作有误、工作不当造成的；有被拆迁人家庭内部矛盾引起的；有被拆迁人为增多房屋补偿进行谈判而采取的双簧策略；也有新闻媒体报道引起的误解等等。
四、钝化和调解这类纠纷的思路和方法。
在城市拆迁安置工作中，各种矛盾纠纷的产生有不同的原因，拆迁人在这些矛盾纠纷的产生、发展、钝化和调解中，都处在一个相对主动的地位，在被拆迁人家庭、家族内部矛盾方面，又处在一个比较超脱的地位，因此，在钝化和调解这些矛盾纠纷中，代表拆迁人工作的人员应站在一个较高的层面，联合当地的社区居民委员会调解人员共同做好钝化和调解工作。
1、树立强烈的依法拆迁的指导思想。一是建立比较完善的法律法规；二是加强依法拆迁的法律宣传咨询；三是严格按照法定程序操作拆迁工作；四是依法调解各类家庭内部矛盾；五是严格要求工作人员遵守工作纪律，坚持公正、公平、服务的拆迁指导思想。
2、强化拆迁工作的宣传鼓动工作，宣传拆迁有关政策法规、拆迁程序，大力宣扬支持旧城改造工作光荣，弘扬为旧城改造作贡献的精神，鼓励、提倡奖励期间搬迁。
3、拆迁工作人员要积极主动地调解各种因拆迁而引起的纠纷。有限度地介入被拆迁人家庭内部矛盾纠纷，积极引导其依法处理和化解纠纷，引导其成员互谅互让，妥善地运用亲情伦理关系化解纠纷。
4、拆迁工作人员要深入被拆迁人家庭，进行较为广泛的调查研究，在深入交谈中建立信任、感情，设身处地为被拆迁人着想，帮助他们了解政策、理解政策、执行政策，在政策允许范围内帮助他们联系家庭实际，设法解决他们的实际困难，化解因拆迁引起的矛盾纠纷。
5、对拆迁安置中的家庭矛盾纠纷要分门别类，采取不同方式方法给予解决。（1）属于祖产继承的矛盾，一般不宜对其实施产权置换。拆迁人员应尽早动员其先公证，由于产权人去世，可以借拆迁这个机会，通过公证进行遗产处分，达到了结过去的纠纷。同时，又要注意到现居住人的实际情况，依法保障居住人的权利，化解遗产处分可能产生的新矛盾。在动员小桃园周某某处分遗产继承过程中，拆迁工作人员一方面宣传《继承法》有关遗产权规定，另一方面宣传《拆迁法》有关保障居住人权利的规定，劝说其12个继承人依法分割、以情处理，达到依法继承处分和依德亲情处分相结合，妥善处理了拆迁与继承之间的矛盾；（2）共产房屋要动员其共产人尽早协商。原小桃园葛某某家九人共产，拆迁人员动员其长子从上海多次来宁处理共产拆迁矛盾，宣传有关政策，劝说其充分考虑产权所有和保障现居住人的居住权利的关系，运用法与情的融洽，终于化解了纠纷，顺利实施了搬迁，拆迁人员的有限度介入是处理好这类矛盾纠纷顺利搬迁的重要因素；（3）、要把动员寻找过渡房和奖励政策宣传工作结合起来。要把奖励政策宣传到位，要劝说其尽早联系确定过渡房，必要时可帮助联系承租过渡房，协助办理租赁手续，特别是对特困拆迁户来说，奖励费是一笔不小的数目，可以抵算好几个的租房费用，帮助他们解决不小的困难；（4）、要宣传政府的经济实用房政策，要对照条件尽早申报，以便尽可能拿定主意，做好搬家的准备；（5）、对有购买商品房倾向的住户，也可帮助联系购买商品房，但一般劝其先过渡再买房，以便有充足的时间去选购商品房；（6）、对拆迁政策法规要不厌其烦的反复宣传，努力使被拆迁人在思想上深深地扎下依法拆迁的根；（7）、补偿计算要认真计算、细致核对、不得有误，工作人员的工作失误将会在被拆迁人心目中产生不信任感，这种负面效应影响很大。
6、关于搬家时间的矛盾。在这个问题上拆迁人和被拆迁人在利益上是一致的，但是表现在言行上是不一定相同的，有时候表现出明显的“要求早搬”和“不急不忙”之间的冲突矛盾。在搬家时间上，拆迁工作人员要尊重民俗，巧妙地利用民间风俗习惯，客观上达到搬家造势的效果。一般XX人有吉利日子逢八（8日、18日、28日）搬家的风俗，因此，要在每旬的8日前要着重做好造势工作，掀起相对集中搬家的高潮。
7、妥善处理好违法建筑问题。作为一种特殊的历史现象，在坚持城市管理依法治理，违法建筑将退出历史舞台的过程中，应采取历史地对待的办法予以妥善处理。特别是一部分违法建筑已成为贫困家庭的部分生活来源，拆迁将使这部分家庭生活更加困难。分析其难有四：一是，种种历史原因使之而建。待改造的老城区，是贫困人群相对集中的地区，尤其是下关区的部分棚户区更是违法建筑的重灾区。由于种种历史原因，有一些居民因为家中人口多、住房紧张而搭建了临时建筑，以解当时居住困难的燃眉之急，有的是长期居住至今。二是，不得已出租收取租金。也有部分挤居在很小的房屋里，将这些违法建筑出租收取租金，以补贴家庭生活开支。三是，拆迁失去重要的生活来源。在相当一部分下岗、失业人员家庭中，出租违法建筑的收入已经成为家庭生活的重要来源。拆迁将必然直接减少这部分家庭的生活来源。有的因此失去原先已有的生活保障。四是，拆除补偿少，买房困难。这部分居民的合法房屋相对较少，拆迁后所得补偿款少，搭建的违法建筑在拆迁中的补偿数额有限，拆迁了买不起住房，直接降低居住条件和生活保障。他们对拆迁的抵触情绪最为激烈，聚众闹事，带头上访，影响很坏。拆迁工作人员要认真严肃的做好对违法建筑情况的认定工作。建立健全市民房屋居住信息网络，有效利用住房状况网络资源，剔除另有住房户套用政府优惠政策的现象，确保政府保障居住困难户的政策落实到实处。
8、要采取积极的措施，做好居住、经济困难家庭的拆迁动员工作。一是在调查、动员阶段，要把特困家庭的情况调查清楚，作为一项重要工作来做好。二是在动迁过程中，工作人员要为他们多想办法、多出主意、多多帮忙，运用各种可用政策，帮助他们解决实际困难，那怕是解决一点点困难，他们都会千感万谢的，将会换来对拆迁工作的支持；他们的带头搬家，还会在不那么困难的被拆迁人中产生无形的督促积极影响；他们的先行搬家，更不会成为一些闹事者利用工具，作为要挟政府部门的筹码。重视做好这部份群众的工作，将会产生事半功倍的效果。
9、做好拆迁政策的宣传解释工作。当前，居民们对拆迁部门依据《XX市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第203号令）不理解，强烈要求部门按照江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》执行。该条例与市政府203号令相比，一是在被拆迁房屋区位基准价、被拆迁房屋的用途、房屋建筑补偿面积等认定上都有新的规定；二是省《条例》1月1日开始执行已近半年，而《XX市城市房屋拆迁管理办法》未能及时修改。三是在事关被拆迁人利益的区位基准价、房屋建筑面积等补偿标准的认定上，省《条例》明显优于XX市拆迁管理办法，如省《条例》规定“房屋建筑面积应当按照土地使用面积计算”，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分每平方米按区位价补偿。而《XX市城市房屋拆迁管理办法》规定“被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准”，对土地面积大于建筑面积的没有任何补偿，这对于以平房为主的老城区有院落的住户，这一问题的尖锐性更为突出。尤其是贫困家庭来说，更是难以接受的，无疑使他们损失相当可观的补偿款。去年小桃园地区南段拆迁工作刚开始，因媒体误导地级调整的传言，影响被拆迁人的情绪，后来经及时工作，比较顺利的实施了拆迁。今年，小桃园地区北段拆迁以后，被拆迁人多次聚众到市政府上访，要求按照省《条例》执行，给拆迁工作带来很大影响。上访的主要理由是住宅日益市场化，商品房和二手房价日涨月升的情况下，被拆迁人因拆迁补偿明显受损，强烈要求尽快变更《XX市城市房屋拆迁管理办法》，或者说调整下位法。按上位法规定补偿被拆迁人，维护被拆迁人的上位法赋予的合法权利。对这一问题要做出妥当的解释：一是宣传目前实行的《XX市城市房屋拆迁管理办法》是根据国务院拆迁法制定的，市政府新《管理办法》没有出台以前，仍然执行现行的203号令。二是宣传好困难家庭享受政府关于“经济实用房”政策，这是化解当前拆迁安置中住房困难户的纠纷矛盾的重要而有效的方法；三是建议有关部门尽快按照上位法规定的要求，评估现行实际房价，作为滞后《管理办法》的实际操作政策，先行操作，保障上位法明确赋予的被拆迁人利益。
对城市建设拆迁中土地制度的思考
张晓玲
（中国土地勘测规划院 副总工程师）
近年来我国经济社会发展迅速，国内生产总值（GDP）以每年7%以上的速度增长，城市化水平也以每年约1个百分点的速度增长，伴随而来的是各项经济建设用地快速扩张。城市建设用地在不断外延扩展的同时，老城区的更新改造也在不断推进，导致拆迁数量大增，由此引发的矛盾也十分突出。据有关信访部门统计，近年来因城市房屋拆迁引发的纠纷导致投诉量成倍增加，给城市建设和社会稳定带来了十分不利的影响，也成为社会各界关注的热点问题。
城市建设拆迁中诸多矛盾的产生有着复杂的社会经济背景和影响因素，本文主要探讨其中的土地制度问题。
一、城市建设拆迁是土地权利关系变化及其利益格局变化的过程
从本质上说，城市建设拆迁中存在的种种矛盾和冲突，都与土地权利的变化及由此带来的各方利益格局的变化有着密切的关系。
城市建设拆迁中土地权利变化过程可以从理论上概括为两个必不可少的步骤：
第一步，城市政府向原国有土地使用者收回土地使用权，向被拆迁的城市居民和单位支付一定数额的补偿安置费。
第二步，城市政府以划拨或出让方式将国有土地使用权提供新的土地使用者。
在上述土地权利变化过程中，各方主体间的原有收益分配格局被打破，主要表现在：
作为原国有土地使用者的城市居民丧失了土地使用权及地上建筑物等财产，获得了相应的补偿安置费，如果在旧城改造完成后允许回迁，则在很大程度上改善了居住环境，提高了生活质量，当然这需要付出一笔回迁购房款；经营性单位在丧失国有土地使用权及地上建筑物等财产的同时，也失去了在原有土地上继续经营而获取相应收益的权利和机会，但会在拆迁过程中获得了相应的补偿费及搬迁费。
作为新的土地使用者的用地单位，如果属于出让供地对象，需向城市政府付出土地出让金，同时获得土地开发经营权，由于旧城改造区域一般属区位优良之地，因而用地者也取得了获取预期收益的机会；如果属于划拨供地对象，则需向城市政府付出拆迁成本，获得土地使用权。当然，在实际工作中，城市拆迁后新的用地者大都为开发商，后者极少。
城市政府处于城市建设拆迁土地权利变化过程中的关键环节，它向原国有土地使用者收回土地使用权，又按照国家供地政策向新的土地使用者提供土地使用权。需要特别关注的是，城市拆迁过程中对原国有土地使用权人的补偿和安置费用是由新的用地者支付，同时，在经营性项目拆迁过程中，由于政府还可以从拆迁后的土地出让过程中获取土地出让金，因此，城市政府在整个拆迁与供地过程中，除了要付出行政许可批准、用地批准、行政执法监督等执法和管理成本之外，几乎不需要资金投入，而且还会有国有土地使用权出让收入。
二、现行的土地制度难以适应城市建设拆迁中土地权利关系变化的需要
从上面的分析可以看出，在城市建设拆迁过程中，由于国有土地使用权的转移，使相关利益者的利益关系发生了重大变化，其中的焦点问题有二：一是在拆迁过程中如何尊重和保护被拆迁者的财产权（包括土地使用权和房屋等地上物所有权）；二是拆迁改造后所带来的土地增值如何按照土地权利关系的变化进行合理的分配。由于土地作为重要的不动产，在城市建设拆迁过程中居于十分重要的地位，因而一个较为合理的土地制度设计，就显得特别重要。
从城市建设拆迁的实践来看，现行的相关城市土地制度主要有下面几个方面的缺陷：
1、土地收回权的行使范围扩大化
《土地管理法》规定，有关人民政府在“为公共利益需要使用土地”、“为实施城市规划进行旧城区改建”等情况下，可以收回国有土地使用权。这些规定表明，城市中的国有土地使用权收回可以区分为两种情形：
第一，是为了公共利益，需要调整使用土地。这与城市郊区土地征用（即现宪法所称的“土地征收”）相类似，只不过征用的客体是国有土地使用权而不是集体土地所有权。在这种情形下，作为政府的一项强制性行政权力，土地收回权的行使范围应该严格限定在“公共利益”的范畴之内。但我国现行法律对“公共利益”的内涵没有作出明确界定，导致在实际工作中地，这种权力的使用被扩大化了。
第二，是为了实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地。在这种情形下，土地利用的性质具有双重性：一方面，实施城市规划进行旧城区改建，显然有利于改变旧城区面貌，改善城市的投资环境和居民生活环境，具有一定的公益性特征；另一方面，由于旧城区土地区位相对优越，改造后的用途应以经营性用地为佳（如写字楼、商品住宅、商业等），又属于典型的非公共利益范畴。而且，在目前城市政府财力不足的条件下，城市旧城区改建往往需要借助于后者（即经营性项目）才能得以实施。
笔者认为，按照实施的目的，城市建设拆迁可以区分为公益性拆迁和非公益性拆迁，二者的区别不应该表现在拆迁补偿的标准或安置方式，而应主要体现在政府的角色及成本支出方面。但从当前城市建设拆迁实践来看，很多城市建设拆迁都冠有“旧城改造”、“城市绿化”、“公益事业”等名义，而真正因公共利益拆迁的却为数很少。一些开发商甚至与政府及有关部门一起，假借“公共利益”之名，行商业拆迁之实。
2、拆迁补偿标准不合理
补偿标准一直是被拆迁居民反映最为强烈的问题之一。从制度层面上分析，城市建设拆迁补偿标准的不合理主要表现在下面两方面：
一是被拆迁人的国有土地使用权没有得到应有的补偿。按照《土地管理法》的规定，依照“为公共利益需要使用土地的”和“实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。但现行法规中，除了《城市房屋拆迁管理条例》规定了对拆迁房屋进行补偿以外，还没有就城市建设拆迁中国有土地使用权的补偿作出具体规定，被拆迁人的土地使用权没有得到应有的补偿。其后果是，被拆迁人因国有土地使用权的丧失而导致的损失，仅以房屋补偿名义是难以完全涵盖的。
二是房屋补偿标准大都偏低。对拆迁房屋补偿的标准，目前通行的做法是政府直接规定补偿方式和标准，单方定价，造成拆迁补偿价格与市场价格相去甚远，有的地方政府甚至根据其财力的承受能力制定房屋补偿安置标准，为了降低补偿安置标准，直接干预拆迁价格评估，暗箱操作。有的地方政府出台的房屋拆迁补偿标准多年不变，与近几年大幅度上涨的房价存在较大的差距。有的地方政府压低拆迁补偿价格，对被拆迁户回迁房价格定价过高，超出了被拆迁户的承受能力。这些都严重侵害了被拆迁居民的利益，在一定程度上导致了被拆迁居民生活水平的下降。
3、安置不妥善
能否对被拆迁人进行妥善的安置，关系到城市建设能否顺利实施，并直接影响到社会的稳定。
由于目前城市建设拆迁的房屋标准偏低，被拆迁人的居住安置面临较严重的困境，大批拆迁户在拿到数目有限的拆迁补偿费后，按面积差价重新购房很困难，在外租房又不划算，最终只能选择迁移到地价相对便宜的城市边缘居住。而大量拆迁户集聚郊外又抬升了所在地段的房价，后来的拆迁户又住不起，继续向外迁移，导致被拆迁居民居住地的“城市边缘化”。如此形成恶性循环，使被拆迁居民生存成本大增，除了购买住房和家庭用品以外，谋生的手段往往也要从头再来，交通、购物、子女入学都成为棘手的问题。
4、程序不合理
从总体上看，城市建设拆迁的程序强调强制性，但忽视了被拆迁居民的知情权、参与权。在拆迁过程中，原国有土地使用者，在拆迁过程中完全处于被动状况和不平等地位。从土地收回的认定，到补偿费的确定和居住安置方式的选择，基本都是由政府和用地单位说了算。
具体说来，程序的问题有：
第一，收回国有土地使用权和提供国有土地使用权程序倒置。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁单位在实施拆迁以前应申请领取房屋拆迁许可证，而办理许可证的要件之一就是提交国有土地使用权批准文件。这表明，在拆迁单位申请拆迁之前，政府已经确定供地方案，已经决定将土地使用权提供给新的土地使用者。可见，法律没有规定政府先向原国有土地使用者收回国有土地使用权的程序，更没有规定公告、协商、听证等程序，这实质上是政府单方面决定了国有土地使用权的收回和转移。
第二，一些地方政府、主管部门或政府设立的拆迁机构，既当裁判员又当运动员，利用手中的权力，强行与被拆迁人签订不平等协议，达不成协议就进行行政裁决，组织有关部门强制拆迁，引发和激化了社会矛盾，影响社会稳定。
三、土地制度创新的设想
近年城市建设拆迁的实践表明，在社会主义市场经济逐步发展的条件下，现行土地制度的缺陷日益明显，已越来越不适应城市发展和建设的要求。因此，土地制度创新势在必行。
1、明确城市建设拆迁中被拆迁人的土地财产权利。新修改的《宪法》已对国家为了公共利益的需要，征收农民集体土地并给予补偿作出了明确的规定；但现行法律对城市建设拆迁过程中收回国有土地使用权没有明确规定。因此，要通过修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》及其他相关法律和法规明确规定，在城市建设拆迁过程中，政府收回国有土地使用权、开发商开发土地，除了依法对被拆迁人的房屋进行补偿外，还应补偿被拆迁人因丧失国有土地使用权而遭受的损失。同时要从法律上对城市建设拆迁中被拆迁人的国有土地使用权的财产权地位加以确认。
2、对“公共利益的需要”作出明确的界定，规范政府行使土地收回权的范围。要在这个前提下，缩小收回土地的范围，政府收回国有土地使用权，只能是为了公共利益、公共目的。与此同时，政府应该退出经营性用地的房屋拆迁，并在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用。工商企业需要用地，只能在符合土地利用总体规划和城镇建设规划的前提下，通过购买、租赁等市场方式取得国有土地使用权。而政府对旧城区改建的政策支持应体现在拆迁改造完成后，为企业的经营提供优惠条件。
3、要充分考虑被拆迁人对土地的权利，给予公平、合理的市价补偿。要在确认被拆迁人对土地的财产权利的基础上，在城市建设拆迁中引入土地及房产价格评估中介，充分考虑土地本身的价值和预期收益。要对被拆迁人的国有土地使用权给予合理补偿。要制定不同的评估方法，合理确定划拨土地使用权和出让土地使用权的拆迁补偿价格。
4、要提高房屋拆迁补偿标准，完善拆迁安置办法。要建立健全公平、公正、透明的房屋拆迁价格评估机制，真正按照市场规律确定拆迁补偿标准，对被拆迁人的房屋等财产给予合理补偿。要不断完善拆迁安置办法，在安置方式上被拆迁人更多的选择余地。要关注城市建设拆迁过程中的弱势群体，建立相应的社会保障和救济制度。同时要建立对安置工作不落实的责任追究制度。
5、从保护群众合法权益和规范政府行为出发，完善城市建设拆迁程序。一是政府在为新的土地使用者提供国有土地使用权之前，要通过公告、听证、协商等方式听取被拆迁人的意见，获得收回国有土地使用权的确认；二是要在缩小国有土地使用权收回权行使范围的基础上，设立“公共利益的需要”的认定程序，只有符合公共利益需要的项目才能批准收回国有土地使用权，颁发拆迁许可证。三是建立经营性项目获取国有土地使用权和房屋拆迁的相关程序、实施原则和具体办法，尤其要按照引入市场机制、规范中介行为、强化监督裁决的方向来规范政府行为，维护社会秩序。
