推荐第1篇：拆迁工作心得体会
拆迁工作心得体会
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很多地方在加快城市化进程、发展城市经济的过程中，都要进行旧城改造。旧城改造能否顺利推行，就看拆迁工作能否顺利开展。拆迁牵扯广泛、会遇到各种繁杂的矛盾和不可预料的困难。本人此次能够作为从乡镇抽调年轻干部中的一员，参与到我区这次南大街片区的拆迁工作，感到非常光荣和自豪。这不仅是各位领导对我的信任和肯定，也是对我的考验和信托。作为一名年轻同志，工作经验的不足加之对工作的陌生，使我心中无底。但通过和拆迁办的其他同事的共同努力，我们对于南大街的拆迁工作即将完成，作为我个人，在这次的拆迁工作中，学到了很多东西：
1、个人的力量要贡献于集体的力量中才能强大。我作为一名工作经验不足的年轻同志，在工作中，我个人的力量可能微不足道，但在集体的帮助、鼓励和教导下，我的贡献在集体中有了用武之地。
2、必须学会忍耐和宽容。面对拆迁户的嘲讽、责难甚至威胁，针尖对麦芒地做工作是做不好的，必须要学会忍耐和宽容。而保持宽容的最好办法，就是牢记为人民服务的宗旨，告诫自己我是来帮助群众的，是来为群众服务的，是为了避免群众遭受无谓的损失。以这样的信条，真正做到忍耐和宽容，我们的工作才能最终为群众所理解和拥护。
3、工作要细致。拆迁户正面的工作做不通的时候，外围的工作成为唯一的突破口，而外围工作的要点就是要细致全面地掌握情况，拆迁户的亲朋、好友、同事、领导都有可能是关键的人物，错过一个人，就失去一成希望。在通过细致的外围工作成功完成两户拆迁户的拆迁工作之后，我终于明白了工作的细致程度对于工作而言是多么重要。
4、方法要多变。群众的性格、素质千差万别，要求我们不能单一方式地做工作。顺应群众的性格和素质采取灵活多变的方式方法，才能做通群众的思想工作。
5、公平、公开、公正的原则。政策的随意松动，是拆迁工作的大忌。而要保持政策的公平性，就必须遵循以上原则。唯有做到了这一点，才能对下一阶段的工作产生积极地影响，才能心怀坦荡地面对所有的拆迁户，才能使我们的拆迁工作获得所有或大多数群众的好评。
此次拆迁工作中，让我深感到心中装着群众的利益，带着感情搞拆迁是破解矛盾和困难的一把利器。见解有以下：
1、带着感情搞拆迁，就要坚持“以人为本”。旧城改造是城市和经济发展的需要，意义重大，但群众利益无小事。拆迁工作中要树立以人为本的思想，决不能在拆迁中侵害居民利益，决不能用损害群众利益的方式搞建设。 要增强对人民群众的感情，时刻想着群众，做到和人民群众心连心。“拆”字写在谁家的墙上，谁家平静的生活都会掀起涟漪，拆迁对于群众来说，要承受精神和物质上的双重压力。所以会碰到哭的、闹的、打的、骂的，这时不能趾高气扬的要他们舍小家为大家，要能够换位思考，为群众考虑，维护群众的合法利益。
2、带着感情搞拆迁，必须注意工作方法。这些年有些地方基层政府和工作人员在拆迁中暴力执法、野蛮执法。在拆迁工作中一定要引以为戒，做到政策公开、纪律严明，工作方法和风细雨。这样，老百姓就会感到政府是有原则的，是靠得住的，老百姓就会放心，就会拥护和信赖政府，事情就能够一顺百顺。
3、带着感情搞拆迁，还要着力解除群众的后顾之忧。要把对群众的深厚感情溶解在思想意识里，贯穿到各个环节中去。不是一“拆”了之，要让群众有处可去。可以采取发布房产信息、举办房产交易大会等多种措施做好安置工作。特别要妥善解决中低收入户的住房困难，力争让他们能住上称心房，拆迁户中若有无依无靠的鳏寡老人和孤儿，各部门更应该倾情相助。
4、带着对老百姓深厚的感情搞拆迁，老百姓就会给我们理解与信任。感情密切了，人心顺了，自然会焕发出无穷的创造力，再大的困难也能克服，再难的工作也就不难做了 。
此次拆迁工作，是我人生经历、工作经历上内容丰富的一课，掌握了一定的群众工作经验，明确了自身在工作上和性格上的不足和缺陷，超越了自我，提升了能力，是我人生道路上的一笔宝贵财富，必将使我终生受用不尽。
推荐第2篇：拆迁工作心得体会
篇一：拆迁工作心得体会
拆迁工作心得体会
x x x 很多地方在加快城市化进程、发展城市经济的过程中，都要进行旧城改造。旧城改造能否顺利推行，就看拆迁工作能否顺利开展。拆迁牵扯广泛、会遇到各种繁杂的矛盾和不可预料的困难。本人此次能够作为从乡镇抽调年轻干部中的一员，参与到我区这次南大街片区的拆迁工作，感到非常光荣和自豪。这不仅是各位领导对我的信任和肯定，也是对我的考验和信托。作为一名年轻同志，工作经验的不足加之对工作的陌生，使我心中无底。但通过和拆迁办的其他同事的共同努力，我们对于南大街的拆迁工作即将完成，作为我个人，在这次的拆迁工作中，学到了很多东西：
1、个人的力量要贡献于集体的力量中才能强大。我作为一名工作经验不足的年轻同志，在工作中，我个人的力量可能微不足道，但在集体的帮助、鼓励和教导下，我的贡献在集体中有了用武之地。
2、必须学会忍耐和宽容。面对拆迁户的嘲讽、责难甚至威胁，针尖对麦芒地做工作是做不好的，必须要学会忍耐和宽容。而保持宽容的最好办法，就是牢记为人民服务的宗旨，告诫自己我是来帮助群众的，是来为群众服务的，是为了避免群众遭受无谓的损失。以这样的信条，真正做到忍耐和宽容，我们的工作才能最终为群众所理解和拥护。
3、工作要细致。拆迁户正面的工作做不通的时候，外围的工作成为唯一的突破口，而外围工作的要点就是要细致全面地掌握情况，拆迁户的亲朋、好友、同事、领导都有可能是关键的人物，错过一个人，就失去一成希望。在通过细致的外围工作成功完成两户拆迁户的拆迁工作之后，我终于明白了工作的细致程度对于工作而言是多么重要。
4、方法要多变。群众的性格、素质千差万别，要求我们不能单一方式地做工作。顺应群众的性格和素质采取灵活多变的方式方法，才能做通群众的思想工作。
5、公平、公开、公正的原则。政策的随意松动，是拆迁工作的大忌。而要保持政策的公平性，就必须遵循以上原则。唯有做到了这一点，才能对下一阶段的工作产生积极地影响，才能心怀坦荡地面对所有的拆迁户，才能使我们的拆迁工作获得所有或大多数群众的好评。
此次拆迁工作中，让我深感到心中装着群众的利益，带着感情搞拆迁是破解矛盾和困难的一把利器。见解有以下：
1、带着感情搞拆迁，就要坚持“以人为本”。旧城改造是城市和经济发展的需要，意义重大，但群众利益无小事。拆迁工作中要树立以人为本的思想，决不能在拆迁中侵害居民利益，决不能用损害群众利益的方式搞建设。 要增强对人民群众的感情，时刻想着群众，做到和人民群众心连心。“拆”字写在谁家的墙上，谁家平静的生活都会掀起涟漪，拆迁对于群众来说，要承受精神和物质上的双重压力。所以会碰到哭的、闹的、打的、骂的，这时不能趾高气扬的要他们舍小家为大家，要能够换位思考，为群众考虑，维护群众的合法利益。
2、带着感情搞拆迁，必须注意工作方法。这些年有些地方基层政府和工作人员在拆迁中暴力执法、野蛮执法。在拆迁工作中一定要引以为戒，做到政策公开、纪律严明，工作方法和风细雨。这样，老百姓就会感到政府是有原则的，是靠得住的，老百姓就会放心，就会拥护和信赖政府，事情就能够一顺百顺。
3、带着感情搞拆迁，还要着力解除群众的后顾之忧。要把对群众的深厚感情溶解在思想意识里，贯穿到各个环节中去。不是一“拆”了之，要让群众有处可去。可以采取发布房产信息、举办房产交易大会等多种措施做好安置工作。特别要妥善解决中低收入户的住房困难，力争让他们能住上称心房，拆迁户中若有无依无靠的鳏寡老人和孤儿，各部门更应该倾情相助。
4、带着对老百姓深厚的感情搞拆迁，老百姓就会给我们理解与信任。感情密切了，人心顺了，自然会焕发出无穷的创造力，再大的困难也能克服，再难的工作也就不难做了 。 此次拆迁工作，是我人生经历、工作经历上内容丰富的一课，掌握了一定的群众工作经验，明确了自身在工作上和性格上的不足和缺陷，超越了自我，提升了能力，是我人生道路上的一笔宝贵财富，必将使我终生受用不尽。篇二：拆迁工作的一点心得
拆迁工作体会
今年是我区加快实施“中提升”战略核心区、重点区建设，全力推进东部新城开发建设，充分发挥江东龙头示范地位的奋进年，在确保拆迁地块和谐稳定的前提下，如期完成征地拆迁任务，是全区工作的难中之难、重中之重。今年5月15日，按照区里统一安排，我被抽调到百丈街道参加三江汇金融街地块拆迁工作。
住房的拆迁是一个涉及群众利益的民生工作，又是悠关拆迁大局的工作。可能是由于一个拆迁群众的工作没有做好就会造成整个拆迁工作的被动。这对长期在机关工作的我来说是一个挑战。面对挑战，我和我的同事们始终坚持“牢记责任、以理服人、以情感人、以行导人、以爱助人”的工作准则，在工作中学习，在学习中不断实践。需要我们拆迁工作人员有“忘我”的敬业精神和“细致”的工作态度，需要我们带着耐心、关心、细心、责任心与拆迁户交流沟通，对拆迁户的牢骚、抱怨、指责、漫骂，回报以倾听、安慰、理解、包容，在僵持中坚持，在沟通中发现，在细节中突破，最终赢得拆迁户的理解和配合。
真诚待人，注意方法。朱某是我和王群负责的拆迁户，开始由于赔偿期望值过高，对拆迁抱着坚决不配合的态度，我们在先后吃过6次闭门羹的情况下，循序渐进，从耐心倾听和话家常培养感情，以理解和关爱拉近双方的距离，当双方每次交流时间逐渐由几分钟延伸到几小时的时候，朱某的戒备和对抗意识开始淡化。5月31日下午，经过3个多小时的交流，朱某无意间透露了儿子在市劳教所工作的信息，我们以此为突破口开展工作，并向拆迁办和我局领导作了汇报。在拆迁办和局领导的重视下，一方面紧紧抓住朱某儿子这个突破口，通过市司法局和市劳教所领导与朱某儿子进行主动积极的联系沟通，希望他能配合做好父母的拆迁工作。另一方面继续上门做朱某夫妇的思想工作、反馈上级领导对他们各项要求的意见，打消他们的各种后顾之忧,终于以真诚换回朱某的理解和谅解。6月19日，汤局长和我在市劳教所所长的陪同下再次与朱某儿子沟通，在晓以大义、讲清利弊、明确政策、消除顾虑后，朱某儿子终于答应配合做好父母的思想工作。精诚所至，金石为开，6月22日晚上朱某终于表示“我们相信小周所说的话，同意拆迁”，于6月23日顺利地签订了拆迁协议。 沟通入手，细致入微。对自己负责的拆迁户建立一份详尽的一户一档资料。通过上门谈话交流，巧妙地在不引起拆迁户注意的情况下，取得一些该拆迁户的主要社会关系及他们的一些真实的想法，每次谈话都有记录，从中可以寻找出下次上门或电话联系的引语，同时可以思索下步工作策略。通过沟通交流，我们对自己墙门内的拆迁户情况了如指掌、如数家珍，拆迁户也与我们彼此之间产生亲切感，避免上门工作变成上门“扰民”，使拆迁户产生反感。从陌生到熟悉再到亲切，从生硬的交流到推心置腹的沟通，拆迁户对我们的理解和信任逐渐增加。
不厌其“烦”，有呼必应。自做拆迁工作以来，在我们心中拆迁户放上了最重要的位置，放弃双休日和晚上休息时间千方百计上门去跟他们交流沟通，反复宣传拆迁安置政策和做过细的思想工作，此外，只要拆迁户有需要无论何时何处我们就会很兴奋地赶过去同他们见面，有时带他们去看安置房，有时带着政策去宣传，有时带着协议去签约。不怕你“烦”我，就怕你不理我。8月份的时候，有一姓许的拆迁户对福明家园现房感兴趣，我开着车不厌其烦地带他本人看房、带他夫人看房、带他儿子看房、带他女儿女婿看房，反反复复5趟看房，10次家访，10多次电话联系，但他们最后当面回复我还是决定不想要福明家园现房，不想签约时，我的心就象掉进了冰窟窿，但想到我的责任，我依然笑着对老人说：“请相信我，这是一个可以做你女儿的小周给你的建议，福明家园的现房是不错的，请一定要抓紧来签约”。工夫不负有心人，时隔三天，老人终于决定签约了。老人签约后临走时的一句话让我的内心久久不能平静，“小周，这么热的天做这样的工作自己身体当心哦”。又如，一天晚上，在外参加老朋友聚餐，刚一开始，我就接到了一拆迁户打来电话说全家老小都在，要我过去跟他们谈谈，我二话没说就辞别朋友，顾不上吃一口饭就直奔位于日月星辰的拆迁户家，此前，凭着不下于20次电话以及7次面谈的信任基础，通过当天晚上2个半小时的交流，在他们家全家老少共同商谈后当场签约。
关注需求，学会算帐。在拆迁工作中，我也注意到，有些拆迁户不愿意拆迁并不是不满意我们的拆迁政策，而是因为自身家庭原因不愿意拆迁老房子。为此，我们在极力维护拆迁户的利益的同时，针对他们自身矛盾的特点，积极寻找解决办法，消除他们的后顾之忧，逐步推进拆迁工作。如有一拆迁户就要求陪他每平方米1万3千的高价，从货币直接安置来说不可能达到他的要求。我们就帮拆迁户算一笔“经济账”，劝他拿现房，再帮他联系房产中介，将现房变现，这样就能达到他的要求。该拆迁户通过市场了解，在算清经济帐以后就顺利签约了，中秋节还提着月饼糖果前来表示感谢。还有一个拆迁户因在拆迁中有家庭的利益再分配的问题，涉及成家的子女分家析产问题，我一边积极地做他们家庭内部调解工作，一边充分发挥自己来自司法局的职能作用，帮他们联系公证处做既快捷又省钱的公证服务，顺利地解决了新房的财产分割矛盾。
回首半年多的拆迁工作，每一户的签约都充满艰辛，都凝聚着工作人员的心血和汗水，令我深切体会到“细节决定成败，用心才能发现”的道理。在以后更艰难的拆迁工作中，在上级的统一领导下，我和我的同事们将继续总结经验，完善自我，全力以赴，攻艰克难，为我们的“和谐江东，美丽江东”奉献真诚和努力。
拆迁工作体会
拆迁工作是一项敏感性极强的工作，它是架在党和政府与老百姓、经济发展与社会稳定之间的一座桥梁，受到群众和政府的深度关注。
作为第六批抽调干部的一员，来到横林中天技改项目做拆迁工作已有近两个月，在横林镇的统一领导和安排下，我肩负着职责，满怀着感情，投入到工作中。以理服人，以情感人，以爱助人，通过近两个月的工作实践，体会到做好拆迁工作要注意把握以下几个方面。 1 、摆正位置，做到态度端正。这次作为工作组成员参与拆迁工作，来到与群众打交道的第一线，与拆迁户零距离接触，这是组织上给了我一次从做群众工作中审视自己、磨炼自己、提高自己的锻炼机会。学会群众语言，深层次的了解群众心理和利益需求，向基层干部职工学习开展群众工作的方式方法，向工作组其他成员取长补短，当好学生，充分发挥自己的主观能动性，沉下心来，多观察，多了解，多运用，做好政策法规的宣传员，社情民意的调研员，解难创优的服务员。
2 、掌握政策，做到心中有数。政策的掌握是做好拆迁工作的根本。拆迁工作情况复杂，法规条款涉及政策的连续性、系统性，拆迁对象类型很多，只有对拆迁政策有比较全面地了解，才能把握做拆迁工作的原则性，与拆迁户打交道时才能有据可依，有规可循。掌握了政策，做到心中有数，才能对政策加以融会贯通，在恪守原则性的同时加以灵活运用。
3 、摸清情况，做到有的放矢。只有摸清了拆迁户的基本情况，家庭人员结构，主要社会关系，尚未签约的矛盾焦点等问题，同时将拆迁户的情况建立一户一档，掌握好第一手资料，才能依据政策，针对个体情况，有的放矢的做思想工作，陈述事实，宣讲政策，分析利弊。
4 、换位思考，做到以人为本。在房价节节攀升的今天，面对要拆迁的住房，拆迁户承受着物质和精神上的两大压力，吵吵闹闹、骂骂咧咧的情况难以避免。如果一味的去讲政策，不换位思考，就不能真正掌握拆迁户复杂的心理，就很难与拆迁户有心与心的交流，只有理解了他们，才能产生共鸣，对他们的担心加以疏导，对他们的不理解加以解释，让他们尽量以理性、平和的心态商谈拆迁的有关事情。
通过近两个月的学习实践，我有辛劳的付出，也有喜悦的收获，做好工作的信心、干劲树立起来了。我将以此为新的工作起点，按照基层党委的统一安排，尽心尽责做好下步工作。拆迁安置两手抓 标本兼治保稳定
随着城市建设的飞速发展，农村城镇化进程进一步加快，我市的国家和省、市级重点工程项目众多，有些地方在拆迁安置过程中出现了一些问题，由此引起的拆迁户上访呈上升趋势，严重影响社会稳定，成为当前我市经济发展不容忽视的障碍。征地拆迁置工作牵涉到千家万户，如何确保国家建设工程顺利征用土地，切实搞好拆迁户的安置工作，已成为摆在各级党委、政府面前的一个重要课题。麻丘镇站在“三个代表”的高度，以人为本，坚持依法拆迁和有情安置相结合，确保全镇社会秩序稳定。
一、加大法律政策宣传力度，坚持依法拆迁
（一）加强组织领导，明确目标责任
一是成立领导小组。为了及时处理工作中出现的各种问题，做好拆迁安置协调工作，镇党政主要领导亲自挂帅，从派出所、司法所、土管办、城管中队以及相关的村和单位抽调人员，专门负责拆迁安置的协调工作，加大了拆迁安置工作的力度。二是明确职责任务。由镇长负总责，三位党委副书记分别是a
9、a
10、a11和s2标段的第一责任人；各村书记、主任是本村范围内拆迁工作的直接责任人。做到权责分明。坚持做到“五到位”：组织领导到位、人员责任到位、政策措施到位、督促检查到位、工作落实到位，确保了征地拆迁工作的顺利进行。三是提出严格要求。坚持做到了“三严格，四过硬”。“三严格”是：严格执行政策。按照《麻丘镇ｘｘ高速公路拆迁办法》，该补的一定要补，不该补的坚决不补；严格公开制度。拆迁办法、补偿标准一律公开，实行“阳光操作”；严格执法监督。重点督查拆迁过程中有无侵害群众利益、有无以权谋私、有无套取国家拆迁补偿资金行为。“四过硬”，即：服务意识过硬。要求多为拆迁户提供优质服务，争取群众对拆迁工作的理解和支持；工作能力过硬。要求参与拆迁的党员干部都必须加强学习，深入思考，努力提高解决各种矛盾和问题的能力；工作作风过硬。要求眼睛向下，深入群众，化解各种矛盾；四是廉洁自律过硬。要求党员干部以身作则，带头说服亲友配合拆迁工作的顺利开展。
（二）加快建章立制，加大宣传力度
为了配合、协调做好ｘｘ高速公路的建设，进一步理顺拆迁工作程序，麻丘镇建立和健全了拆迁规章制度，规范拆迁工作行为。一是制订方案。先后制定和实施了《房屋拆迁若干暂行规定》、《ｘｘ高速公路拆迁实施办法》、《ｘｘ高速公路拆迁户安置实施方案》等，使房屋拆迁工作做到了有法可依，有章可循。既保证和促进了建设工程的顺利施工，又维护了拆迁户的合法权益。二是落实制度。推行了“三公开”、“三统一”制度，即：公开拆迁法规政策、公开拆迁补偿标准、公开拆迁完成时间；统一政策、统一标准、统一管理，增强了拆迁工作的透明度，消除了拆迁户的疑虑。三是加强宣传。重视做好群众的思想工作，使他们在拆迁过程中自觉接受法规政策的约束，从而争取群众对拆迁工作的支持与配合，为顺利做好征地拆迁工作打下了扎实的基础。
（三）采取果断措施，确保拆迁进度
ｘｘ高速公路在麻丘镇境内共3个标段，路长15.88公里，涉及到11个村，36个村民小组，119户，拆迁面积达30000平方米，可以说是线长面广困难多。加上拆迁补偿标准偏低，拆迁户难以接受。面对种种困难，镇党委、政府迎难而上，结合实际情况，采取多种方法，确保如期完成征地拆迁任务。一是组建队伍。调集精兵强将，组织派出所、司法所、土管、城管等各个部门的人员，组建高效的工作队伍。二是摸清情况。深入细致调查研究，把涉及拆迁的每一户，尤其是钉子户、上访户的情况调查清楚，做到心中有底。三是各个击破。首先，发动党员干部带动一批。许多党员干部带头拆迁，并表示，决不给镇、村增加麻烦；决不向组织提过分要求；决不参与上访。他们用实际行动带动了一大批拆迁户主动拆迁。其次，巧借社会名流劝解一批。请来与拆迁户有亲戚关系的领导、老板、名人，让他们亲戚劝亲戚，朋友劝朋友，效果明显。再次，依法严厉打击转变一批。对少数无理取闹、公开聚众闹事、冲击村委会的扰乱分子，在掌握事实的基础上，提请公安部门依法处理，决不姑息迁就。
二、坚持公开、公平、公正原则，实行有情安置
麻丘镇党委、政府秉着“群众利益无小事”指导思想和“团结工作，措施得力，方法得当，确保稳定”的工作思路，把拆迁和安置作为连成一体的系统工程，对拆迁户负责到底，决不一拆了之，要求全镇各级领导干部都带着对群众的深厚感情搞好拆迁安置工作，切实为群众排忧解难。实践证明，感情产生动力，带着深厚感情搞拆迁，没有办法可以想出办法，没有条件可以创造条件。
（一） 坚持“五条原则”，做到有情安置
为了妥善做好拆迁户的安置工作，镇党委、政府研究制定了拆迁户安置“五条原则”。一是实事求是，统筹兼顾原则。对集镇范围内拆迁户的安置，以原住房所在地段位置的优劣为顺序进行安排新住房。在安排新住房的时间顺序上，第一批为昌万公路两旁的拆迁户；第二批为集镇拆迁户；第三批为刘城村拆迁户；第四批为各企、事业单位拆迁户。二是公开、公平、公正原则。将安置的政策、条件、原房屋开拆及拆完的时间等进行公开，杜绝建房安置工作中的“人情户”、“关系户”。接受群众监督，让拆迁户满意，避免因拆迁安置不公而引发矛盾。三是谁先拆完，谁先安排原则。按照开拆和拆除完工的时间顺序先后安置。对积极主动支持党委、政府做好拆迁安置工作的拆迁户以及在这次拆迁中损失较大的拆迁户予以优先安置。四是方便群众，就近安置原则。对拆迁户实行就近安置。沿线各村拆迁户由其所在村委会负责安置；集镇范围内的拆迁户由镇政府统筹安置。五是同一标准，退补差价原则。拆迁房屋的面积大于或小于安置房面积的，同一按照每亩地价7.18万元的标准计算补齐差价。
（二） 采取“四种方式”，做到妥善安置
一是直接兑付货币安置。拆迁户要求自行解决住房问题的，镇政府根据上级征地补偿标准，按拆迁户房屋面积，采取直接兑付现金的方式一次性给付补偿费。今后镇政府不再为该拆迁户安排建房用地，不承担该拆迁户过度期间的租房费用。二是租用房屋过渡安置。对于集镇范围内的拆迁户，一方面，由镇政府出面租用企、事业单位的闲置房屋，安置老干部拆迁户和困难居民拆迁户，解决生活和住房“双困”户的过渡安置问题。另一方面，对主张自己租房的拆迁户，每户每月给付300元的租房费用。三是提供服务就近安置。对于农村拆迁户，为了不影响他们正常的生产生活，按照就近安置的原则，由其所在的村委会按照镇、村的统一规划妥善安置。并拨款为农户新建农具室、仓库、牛栏、猪圈等安排用地，以保障拆迁农户的生产生活需要。四是统一规划建房安置。麻丘镇曾规划在集镇建设用地上统一新建安置房。但由于国家土地市场整顿，农用地转批暂时冻结，镇政府根据本镇实际情况，突出“三变”。就是改变地段。由原来计划的占用耕地变为利用空闲地。一方面，将已闲置的原食品厂厂房、机引厂厂房、农技站用房、中心小学旧教学楼全部拆除。另一方面，充分利用麻丘至南岗大道西侧空地和镇卫生院西侧空地，用于新建安置用房。改变面积。每户建筑面积由原来设计规划的104平方米，调整到现在的96平方米，提高房屋的利用率；改变户型。由原来设计的五层普通户型调整为三层小城镇居民户型安居房，共安置拆迁户119户。在安置发生“三变”的情况下，麻丘镇仍然按时完成了高速公路的拆迁任务，有情安置，赢得了拆迁户的理解和支持。
三、极力消除拆迁纠纷隐患，维护社会稳定
（一）定期排查纠纷，及时化解矛盾
一是建立排查机制。组织专门力量，对全部拆迁户定期开展隐患排查行动，对有可能发生上访、闹事的拆迁户进行重点排查，力争从源头上及时发现可能影响、干扰拆迁工作的隐患。对排查出的隐患问题，及时组织公安、司法、土管、信访等部门，逐一分析原因，研究处理对策，逐个加以解决。二是分工包户包案。按照“属地管理”、“谁主管、谁负责”的原则，将责任落实到具体部门、具体单位和标段负责人。镇党政领导、机关干部分工包户，一抓到底。谁负责的拆迁户出现上访，就由谁负责接待、处理。因处理不及时，引发群体或越级上访，造成不良社会影响和严重后果的，要依法追究当事人和负责人的责任。对组织策划非法聚会、煽动闹事的及时发现，司法介入，依法处理。三是制订应急预案。为了及时处理拆迁安置过程中出现的各种突发性事件，我镇研究制定了应急预案。一旦发生拆迁群体性事件，确保在镇党委、政府的统一领导下，积极协调有关方面，及时采取有效措施，依法妥善处理，把矛盾处理在基层。
（二）建立信访制度，确保秩序稳定
针对拆迁安置工作中信访量大的特点，我镇党委、政府高度重视信访工作，建立了领导接待日制度。每天有一个镇党政领导值班，配备了3名专职信访接待人员，选择政策水平高，业务素质好的同志负责信访接待工作。镇党政班子成员和机关干部轮流值日，本着对党和政府、对人民群众高度负责的态度，分类作出处理，妥善予以解决，做到每访必接，每接必果。首先，认真梳理集体上访和个体上访户情况，对各类遗留问题逐一研究，分别提出具体处理方案，该协调的组织本文来自文秘之音网协调，该上报的立即上报，该回复的及时回复。对拆迁户提出的补偿安置要求，符合政策规定的，不管难度有多大都设法尽快予以解决。不符合规定的，要求耐心细致地做好解释工作，缓解拆迁户的不满情绪，防止激化矛盾，扩大事态。其次，我们实行首问责任制和责任追究制度，把解决过渡安置问题落实到具体经办人员身上，责任到人，跟踪检查，督促落实。再次，对疑难重大问题，组织集体“会诊”，并加强纵横联系，积极争取上级和相关部门支持与配合，使问题尽快得到解决，从而较好地维护了拆迁户的合法权益。对群众反映的问题及时答复，不推诿不拖延；对重点和难点问题，主要领导亲自接待，解决处理问题；对群众反映集中的或共性问题，及时研究分析解决，群众来信来访办结率100%。尤其令人欣慰的是，在涉及100多户群众的大规模拆迁过程中，群众满意率高，没有一例拆迁户越级上访。
（三）转变工作作风，树立良好形象
ｘｘ高速公路建设工程利国富民，对加速经济发展和加快城市化进程意义重大。拆迁安置补偿费的发放到位，涉及到被拆迁群众的直接利益，也是被拆迁群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾的焦点问题。这些都对政府工作提出了很高的要求。重点工程建设中的拆迁安置工作，从一个侧面体现了政府部门工作作风的好坏和工作水平的高低。在拆迁安置补偿过程中，如果我们保持优良的工作作风，就会得到广大被拆迁群众的理解和支持，使工程的建设有序推进；反之就会遭到部分拆迁群众的抵触，使工程建设受到阻滞。为此，我们常怀“五心”，转变作风，努力打造诚信政府形象。即接待群众咨询“热心”；调查补偿情况“细心”；听取群众意见“耐心”；核实安置补偿标准“公心”；困难拆迁户安置“关心”。切实落实对被拆迁群众的承诺，勤政为民，从而树立起人民政府的良好形象，获得广大人民群众的支持和拥护，为确保国家重点建设工程的顺进行创造一个良好的环境。
如何有效化解矛盾纠纷，积极稳妥推进拆迁工作进行
——**四期改造工程拆迁调研
拆迁工作体会
今年是我区加快实施“中提升”战略核心区、重点区建设，全力推进东部新城开发建设，充分发挥江东龙头示范地位的奋进年，在确保拆迁地块和谐稳定的前提下，如期完成征地拆迁任务，是全区工作的难中之难、重中之重。今年5月15日，按照区里统一安排，我被抽调到百丈街道参加三江汇金融街地块拆迁工作。
签订补偿安置协议是旧城改造项目工作的重中之重。群众的心里都有一本帐，群众的眼睛都监督着拆迁改造的每一个步骤，每一个环节。我们始终坚持“一个政策对全体，一把尺子量到底”的原则，决不让先走的住户吃亏，更不能让后走的沾光。群众利益无小事，拆迁住户签订补偿安置协议更是大事中的大事。签订协议奖励期正值寒冬，为了让每个群众都能享受到政策所赋予的最大优惠，我们的队员们顶风雪冒严寒，用满腔的真诚和热情，本着对住户不抛弃、不放弃的信念，一次次的做住户的思想工作
住房的拆迁是一个涉及群众利益的民生工作，又是悠关拆迁大局的工作。可能是由于一个拆迁群众的工作没有做好就会造成整个拆迁工作的被动。这对长期在机关工作的我来说是一个挑战。面对挑战，我和我的同事们始终坚持“牢记责任、以理服人、以情感人、以行导人、以爱助人”的工作准则，在工作中学习，在学习中不断实践。需要我们拆迁工作人员有“忘我”的敬业精神和“细致”的工作态度，需要我们带着耐心、关心、细心、责任心与拆迁户交流沟通，对拆迁户的牢骚、抱怨、指责、漫骂，回报以倾听、安慰、理解、包容，在僵持中坚持，在沟通中发现，在细节中突破，最终赢得拆迁户的理解和配合。
旧城改造能否顺利推行，就看拆迁工作能否顺利开展。拆迁牵扯广泛、会遇到各种繁杂的矛盾和不可预料的困难。心中装着群众的利益，带着感情搞拆迁是破解矛盾和困难的一把利器。
带着感情搞拆迁，就要坚持“以人为本”。旧城改造是城市和经济发展的需要，意义重大，但群众利益无小事。
拆迁工作中要树立以人为本的思想，决不能在拆迁中侵害居民利益，决不能用损害群众利益的方式搞建设。要增强对人民群众的感情，时刻想着群众，做到和人民群众心连心。“拆”字写在谁家的墙上，谁家平静的生活都会掀起涟漪，拆迁对于群众来说，要承受精神和物质上的双重压力。所以会碰到哭的、闹的、打的、骂的，这时不能居高临下地要他们舍小家为大家，要能够换位思考，为群众考虑，维护群众的合法利益。
带着感情搞拆迁，必须注意工作方法。这些年有些地方基层政府和工作人员在拆迁中暴力执法、野蛮执法。在拆迁工作中一定要引以为戒，做到政策公开、纪律严明，工作方法和风细雨。这样，老百姓就会感到政府是有原则的，是靠得住的，老百姓就会放心，就会拥护和信赖政府，事情就能够一顺百顺。
带着感情搞拆迁，还要着力解除群众的后顾之忧。要把对群众的深厚感情溶解在思想意识里，贯穿到各个环节中去。不是一“拆”了之，要让群众有处可去。可以采取发布房产信息、举办房产交易大会等多种措施做好安置工作。特别要妥善解决中低收入户的住房困难，力争让他们能住上称心房，拆迁户中若有无依无靠的鳏寡老人和孤儿，各部门更应该倾情相助。
带着对老百姓深厚的感情搞拆迁，老百姓就会给我们理解与信任。感情密切了，人心顺了，自然会焕发出无穷的创造力，再大的困难也能克服，再难的工作也就不难做了
二、拆迁工作的心得体会
一要学习好政策，做好充分准备。我们这些后备干部都是从机关直接到一线作战，以前没有拆迁工作经验，所以必须掌握国家和我市的拆迁政策，通过旧城改造指挥部的集中学习和自学，把国务院颁布第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》、昌图县人民政府9号文件《昌图县国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》、《昌图县国有土地上房屋征收与补偿工作流程》、被征收区域房屋征收补偿方案等方方面面的文件要吃透弄懂，只有这样在做被征收人工作的时候才能有理有据，工作才能顺利开展。
二要学会换位思考，从被征收人的角度考虑问题。被征收人的居住条件相对都较差，大多经济条件不是很好，因此有很多被征收人想借此改善一下居住条件，提出的条件大都很高，我县的政策和他们的心理预期差距大，因此对我们工作人员的态度很冷淡。我们只要从被征收人的角度考虑问题，真诚的和他们沟通交流，才能逐渐的转变被征收人的态度，对我们由拒绝到接受。在农机公司区域征收时，有一名80多岁的老干部刘廷文，患有心脏病、高血压等多种疾病，家庭条件不是很好，大儿子前几年因为患病去世，小儿子在外地打工，全家两代人挤在仅有30平方米的房子里，要求我们给予照顾，换一所更大的房子，但是我县现有政策没有照顾的依据，因此全家人对我们很排斥，不愿和我们交流，要求我们不能敲门、不能打电话、不能擅自拜访，负责老人犯病了，后果由我们负责，当时的工作真的很难开展，但是我们想尽各种办法，并及时的把这种情况向徐主任做了汇报，在征安办领导对开发商的协调下，为刘大爷安排了满意的住所，刘大爷看到了我们的付出和努力，对我们的工作予以高度肯定，还邀请我们以后常去他新家做客。看到刘大爷脸上的笑容，我们真的很欣慰，通过我们的付出和努力，换来了被征收人的理解和支持。我体会到做为机关工作人员在为群众办事时，只有转换思维方式，换位思考，想他们之所想，及他们之所急，才能让群众满意，当好人民公仆。
三要动真情，以情感人。平时的机关工作根本没有机会和群众正面接触，所以我对在拆迁工作时能够与群众正面打交道，是非常珍惜的，和他们聊家常，耐心向他们解释我县城镇建设牵涉到千家万户的共同利益的道理以及拒不拆迁的严重后果，排除被拆迁人思想障碍和对立情绪，让被拆迁人全面了解情况，理解政府工作，以一颗真诚的心来说服和感化拆迁户，让他们真正从感情上接受与认可我们，不觉得我们是征安办的工作人员，而是他们的朋友，这样工作就好开展多了。
四要有耐心，多用心。在拆迁工作中，往往被征收人在签订协议时常常摇摆不定，有时前一天谈的好好的，第二天不知道什么原因就改变主意了，遇到这种情况时，我们从没有灰心过，而是积极的与他们沟通交流，找到问题的症结所在，然后耐心的做通被征收人的思想工作。在农机公司区域征收时，有个被征收户在外地跑长途运输，两三个月才回来一次，我们只能做他妻子的思想工作，经常是他妻子的工作已经做通了，表示第二天签订协议，但是常常到第二天就改变主意了，遇到这种情况，我们继续积极的与他妻子沟通，找到她改变主意的原因，经过反复的几次工作，他们终于签订了协议。通过这些事，我体会到机关工作可能会遇到各种
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在旧城改造办工作已经有一年多了，虽然时间并不太长，但是我从各位领导和同事们身上学到了很多宝贵的经验，也看到了他们饱满的精神热忱，通过这些，使我有了完成拆迁工作的不竭动力。
一、充分认识旧城改造工作责任感。在拆迁工作中要以人为本，心往一处想、劲往一处使，遇到问题，相互沟通，化解矛盾，消除分歧，使拆迁工作有序推进。
二、掌握政策，吃透情况。在入户调查与签订拆迁协议工作中，入户实地丈量，区别房屋结构，按照标准分类核算。积极与拆迁户交谈，面对陌生人多做耐心解释，用真情换心情，以情感人，既要把握政策原则，又要维护拆迁户的最大利益，使自己作为一名拆迁工作人员的职责。
三、以拆迁改造忘我工作。为不影响拆迁工作，主动放弃双休日休息时间，不怕路途遥远，早出晚归，坚持在拆迁地点，每次活动就是一个多月。为的是更多的方便拆迁户，维护他们的最大利益，更是希望能为我县经济建设赢得更多宝贵时间。
四、以刚性的政策人性化的操作。在拆迁工作中后期，面对一些难度较大的拆迁户，酌情分析，讲求方式方法，耐心解释，以情感人，以柔取胜，逐个解决。
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拆迁安置心得体会
作为一名拆迁工作者首先要严以律己，其次要能从大局出发
拆迁工作，每一户的签约都充满艰辛，都凝聚着工作人员的心血和汗水，令我深切体会到“细节决定成败，用心才能如愿”的道理。结合我近期来的实践，现就如何做好征地拆迁群众的思想工作，谈谈本人的粗浅看法。
一、吃透政策，能言善辩。征地拆迁政策内容繁多，砖混、砖木、泥房等各种结构的房屋以及附属物的补偿标准都不一样，其面积丈量方法也有讲究。只有学懂、学透相关政策，做到心中有数后，才能与拆迁户进行面对面的交谈，用能言善辩的“铁嘴”，才有可能做好征地拆迁工作。
二、掌握主动，靠前服务。征地拆迁情况复杂，群众的思想工作难做，这是众所周知的事实。我们只有牢牢掌握工作主动权，增强工作的前瞻性和预见性，才能化解矛盾、推进工作。要深入调查，注重掌握动态。在征地拆迁工作尚未启动时，即组织专门力量深入调研，先期介入，提前掌握情况，对群众所思所想做到心中有数。在征地拆迁过程中，要在群众中争取积极分子，形成依靠力量，畅通信息渠道，及时掌握群众思想动态，早发现、早预警、早控制、早解决。
三、细致入微，沟通入手。对自己负责的拆迁户建立一份详尽的一户一档资料。通过上门谈话交流，巧妙地在不引起拆迁户注意的情况下，取得一些该拆迁户的主要社会关系及他们的一些真实的想法，每次谈话都有记录，从中可以寻找出下次上门或电话联系的引语，同时可以思索下步工作策略。通过沟通交流，我们对自己墙门内的拆迁户情况了如指掌、如数家珍，拆迁户也与我们彼此之间产生亲切感，避免上门工作变成上门“扰民”，使拆迁户产生反感。从陌生到熟悉再到亲切，从生硬的交流到推心置腹的沟通，拆迁户对我们的理解和信任逐渐增加。
四、诚心服务，解决困难。拆迁户所面对的困难方方面面，需要我们一个一个解决好，但解决拆迁户的实际困难上很难满足拆迁户的要求，但是只要我们尽力做了，做到能解决的问题尽可能解决，不能解决的作出努力，并做好解释工作，拆迁户还是会理解的。
五、阳光作业，公平公正。拆迁工作难，难就难在拆迁户怕合法利益受到侵害，个人利益得不到保护，难就难在拆迁户怕政府拆迁无法做到公平公正。所以在群众利益无小事的时候，评估、对账、签约等等都要坚持公平公正，绝对不让老实人吃亏，绝对不让“拖拉户”占便宜。这就要求拆迁评估算账一定要一把尺子到底，政策落实要从严，实施阳光作业，注重保障群众知情权。要想在群众前，做在群众前，把群众担心的问题提前公诸于众。在征地拆迁过程中实施征地公告、安置方案和补偿办法公示等制度，保障群众知情权和监督权，打消群众疑虑。
在今后的工作中，我将继续始终坚持“牢记责任、以理服人、以情感人、以行导人、以爱助人”的工作准则，要有“忘我”的敬业精神和“细致”的工作态度。
回想这次社会实践活动，我学到了很多，从我接触的每个人身上学到了很多社会经验，自己的能力也得到了提高，而这些在学校里是学不到的。
在社会上要善于与别人沟通是需要长期的练习。以前没有工作的机会，使我与别人对话时不会应变，会使谈话时有冷场，这是很尴尬的。人在社会中都会融入社会这个团体中，人与人之间合力去做事，使其做事的过程中更加融洽，事半功倍。别人给你的意见，你要听取、耐心、虚心地接受。
在工作上还要有自信。自信不是麻木的自夸，而是对自己的能力做出肯定。社会经验缺乏，学历不足等种种原因会使自己缺乏自信。其实有谁一生下来句什么都会的，只要有自信，就能克服心理障碍，那一切就变得容易解决了。
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仔细勘察丈量公平资产评估
14日上午，政府拆迁工作领导小组抽调领导小组成员单位人员，与评估公司的代表，组成拆迁评估工作组，对拆迁重建工作中涉及拆迁的住宅，进行了实地勘察与测量，开始该区域的住宅拆迁赔偿评估工作。
原办公楼使用时间已久，并且办公单位多，办公场面积狭小，已经不能完全适应快捷有效的服务功能，为有效发挥政府职能，构建高效、迅捷的政府形象，县委县政府决定对原来旧办公楼实施拆除和扩建，在新建计划中，位于办公楼背后的32户住宅也将计划一并拆除，为了能使该家属区居民在拆迁中能的得到合理的安置或赔偿，县政府办公楼拆迁工作领导小组联系专业的房地产拆迁评估公司，对整个政府家属区住宅实施资产评估工作，为此，拆迁工作领导小组抽调县住房城乡建设局、县发改局等7部门工作人员，会同评估公司代表，与今日上午开始住宅评估勘察测量工作。为切实维护拆迁户的切身利益，评估工作组深入拆迁户家中，逐户丈量，与每个拆迁户座谈，拆迁户所提要求进行详细登记。
此次拆迁评估工作，是为了在政府办公楼拆除重建工程中，既能有效维护了拆迁户的利益，又能顺利实施政府旧办公楼和政府家属区的拆迁重建工组，根据当情况，对拆迁户实施资产评估是解决拆迁赔偿矛盾的有效办法。
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近年来，由于评估机构出具的加油站拆迁补偿评估结论差距过大，导致当事人之间纠纷事件日益增多。例如，辽宁省西丰县沈丰加油站，第一次评估价364万元，第二次评估价22万元，两次评估价相差342万元。评估结论存在争议，固然有评估技术的原因，但主要是因为相关政策与规则不明确，导致当事人之间对拆迁补偿标准的理解不同。因此，正确把握加油站拆迁补偿标准，对于保护类似特殊类型房屋拆迁当事人的合法利益，具有重要的意义。
一、加油站拆迁补偿的范围
一般的营业用房拆迁之后其营业手续可移地继续使用， 经营者直接到工商管理部门办理变更登记即可，补偿标准一般不存在争议。而加油站是特许经营企业，其特许经营权的获得与其房屋的地理位置有着决定性的关系，拆迁后其营业手续能够移地继续使用的可能性很小，如果按照与一般营业用房同等的补偿标准进行补偿，难免会产生争议。
1.迁建加油站一般要按照新建站的审批程序和条件办理。如《吉林省加油站行业至2010年发展规划》中关于新建、迁建加油站的审批程序中规定“迁建加油站视同新建站，其审批程序依照新建站程序办理” 。“对因城市建设规划改造而废弃的加油站和中止经营一年以上的加油站，收回《成品油零售经营批准证书》
，并由工商部门吊销营业执照。对有长期规划证而被规划掉的加油站，可由中油或中石化两家公司控股，按照规划另行建设。原《成品油零售经营许可证》同时废止，由控股方重新申办”。
2.由于道路的改造升级，会面临加油站站点设置减少而不能获得重新批准。加油站拆迁后重建的难度很大。在拆迁时被拆迁人很难判断是否能获得迁建的批准，实践中多数加油站房屋的拆迁会导致该加油站废业。按照原来的补偿内容（房地产价值+无法恢复的设备和设施补偿金额+搬迁、拆除、安装等费用+停产停业损失）已经不足以补偿被拆迁人由于房屋拆迁而遭受的损失。这就是产生上述纠纷的主要原因。由于各评估机构确定的拆迁补偿范围不一致，考虑企业价值损失的评估值就高，按原有模式只评估房地产价值的评估值就低。笔者认为，在采用货币安置的条件下，加油站拆迁补偿范围就应该是加油站企业价值，具体补偿金额是：拆迁补偿金额=加油站企业价值-成品油存货价值-划拨土地出让金。因加油站资产是一类特殊的资产，目前国家及各省的法律法规及拆迁补偿文件中都没有对其做出明确规定。因此，评估人员接到加油站拆迁评估业务的时候，首先要明确拆迁补偿的范围。委托评估的拆迁补偿范围由拆迁人确定，一般来说有如下情况：（1）包括特许经营权在内的企业价值（2 ）评估房地产及无法恢复的设备和设施等价值。第一种拆迁补偿范围是在进行货币补偿时的正常范围，评估人员只需选择适当的评估方法、适宜的技术路线、合理的评估参数进行客观公正的评估即可。第二种情况，实际上只是货币补偿时应补偿范围的一部分，评估人员一定要在评估报告中进行披露，强调评估范围及该范围仅是拆迁补偿的一部分，以免使用者误解。
二、加油站拆迁补偿评估方法的选择
企业价值评估基本方法有三种，即市场法、成本法、和收益法。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的方法。成本法也叫资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的方法。加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。虽然加油站的经营是按照授权企业规定的统一的模式进行的，且从目前国内来看，主要是两大授权商即中国石油天然气集团公司和中国石油化工集团公司，但由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站企业价值评估不适宜采用市场法。成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值是不适宜的；另一方面特许权人不允许经营权人私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易的案例，故也无法采用市场法。拆迁评估虽然是资产（企业）终止（废业）使用，但在我国拆迁法规中是假设其能够继续使用（经营）条件下的资产（企业）价值。在这一假设前提下，我们采用收益法对加油站企业价值进行评估。 收益法的基本公式为：
三、基于收益法的加油站拆迁补偿评估思路 根据收益法的基本公式进行加油站拆迁评估，就是要客观地确定被评估加油站的剩余经营年限、各年的净利润、净资产收益率等参数。笔者根据多年的实践经验， 摸索总结出一套收益法的技术路线。
（一）确定加油站剩余经营年限加油站剩余经营年限，一般是加油站《成品油零售经营许可证》所载终止年限与估价时点的时间差。这里考虑到房屋拆迁的特殊性，应考虑房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考虑续期因素，按房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则计算剩余经营年限。
（二）预测各年净利润首先，应当从委托方或相关当事方获取被评估加油站过去（至少三年）的历史收益资料及未来收益的预测资料（五年，如果经营期短于五年，就是经营期内）。其次，分析被评估加油站经营状况、历史业绩、发展前景和加油站行业相关经济要素及发展前景，收集被评估加油站所涉及交易、收入、支出等业务合法性和未来预测可靠性的证据，充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响。再次，对被评估加油站收益预测进行分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。———营业收入的预测。营业收入的预测可采用趋势分析法。评估人员应根据被评估加油站历史销售资料及未来预测资料，分析该加油站营业收入的历史发展情况和未来趋势，同时结合同行业其他企业的历史销售情况及发展趋势进行对比分析，对该加油站未来营业收入的发展趋势做出合理判断，确定营业收入的预测值。———成本费用的预测。成本预测主要包括：营业成本、主营业务税金及附加、
销售费用、管理费用、财务费用。成本费用预测可采用营业收入百分比法。即确定各项成本费用占营业收入的比值，根据未来各年营业收入的预测值，确定成本费用的预测值。———其他业务利润及营业外收支情况分析和预测。根据被评估加油站提供的历年会计报表，如果历年没有其他业务利润，在未来收益值中将该项按零值计算；如果发生额很小也可忽略不计；如果发生额较大，也可采用营业收入百分比法进行预测。营业外收支一般来说发生额较小，可根据被评估加油站提供的历史资料，分析确定一定的数额，并假设在剩余经营期内每年保持不变。根据以上分析，确定预测期各年净利润，公式为：Et=利润总额-所得税=营业收入-营业成本-主营业务税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+其他业务利润+营业外收入-营业外支出-所得税最后，评估人员应关注，剩余经营年限短于与地上房屋建筑物及土地使用权的剩余使用年限时，相关终值的计算。剩余经营年限是采用房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则确定的。在划拨土地使用权条件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特许经营权熟短来设定。在特许经营权的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限时，按房屋的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的特许经营加盟费的摊余价值进行折现；二者同时到期，只考虑各年净利润的折现；在特许经营权的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限时，按特许经营权的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的房屋建筑物价值进行折现。
（三）确定折现率
与净利润口径对应的折现率为净资产收益率。评估人员应考虑多个因素，合理确定折现率。 （1）考虑被评估加油站的历史收益水平，即通过历史资料计算分析其历史净资产收益 率水平。（2）搜集同行业其他企业净资产收益率的资料。（3）采用以下公式：资产报酬率=无风险收益率+行业风险收益率+企业特定风险收益率。其中，无风险收益率可采用同期或近期发行的长期国债利率，行业风险收益率可查阅相关行业统计资料。企业特定风险主要来自企业外部和内部两个方面，外部风险来自于企业所处具体经济地理位置、市场环境、自然与意外等；内部风险主要来自经营风险和财务风险。由于加油站的特许经营其经营风险一般很小，财务风险的判断要结合被评估加油站历年借款情况。最后结合上述三种情况，综合确定折现率。
（四）计算企业价值
将以上步骤计算的各项参数代入公式P= + 中，计算P值。
（五）确定评估结论
根据加油站企业价值确定拆迁补偿金额时要考虑两个问题：一是成品油库存；二是土地使用权的性质。由于加油站经营产品的特殊性，库存成品油必须是由加油站自行处理的一项内容。因此，在评估时库存成品油（包括在加油机、管线及储油罐内的）的价值要从企业价值评估结论中扣除，扣除的金额应该是：库存成品油价值=库存成品油数量×成品油销售单价用收益法计算的企业价值中所含土地价值是全地价（即出让价），如果被评估加油站的土地使用权是划拨地，应考虑在企业价值中扣除企业价值计算期限内土地使用权出让金。 评估结论：
拆迁补偿金额=加油站企业价值-库存成品油价值-划拨土地出让金
（六）完成拆迁评估报告
拆迁评估报告是对全部拆迁评估工作的总结，注意应披露以下重要事项：（1）评估对象和评估范围、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制；（2）影响评估分析、判断和结论的评估假设和限定条件，并就其对评估结论的影响进行必要说明；（3）披露相关财务分析、调整情况；（4）其他需要披露的事项。
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拆迁工作心得体会汇报
动迁工作是推进城乡一体的基础，是\"拼抢五个月，加速现代化，献礼五十年\"活动的重要内容之一，我积极响应党工委、党委的号召，报名参加拆迁工作，后分配到洪桥村，安排在果品市场拆迁工作小组，现就拆迁工作以来的一点体会汇报如下：
一、认真学习，掌握拆迁基本政策：6月17日我和新选调的工作作员共同参加了拆迁政策培训，后来我又拉了文件再学习了一遍，通过学习掌握了拆迁三个主要点：价格、面积、选房从大到小原则，只有掌握了三个要点，才能把拆迁工作做的更好
二、认真细致，把握拆迁户的基本概况。6月19日晚上，**友明主席、村干部唐四官、尹美芬就带领我、巩谆贤、张建伟、虞建峰，分两批深入农户家里了解基本情况，每到一户人家中都做好记录，这家农户户主是谁，房屋面积是多少，有几口人等基本资料都写下来，他们提的要求也记录下来，同时向领导反映，做到有的放矢。6月23日领导要我们自己选农户，完成三家任务就毕业。我就按选了比较熟悉的三个人家，余坤华、余兴南、张琴娣。
三、做工作要有信心、耐心、恒心、细心。张琴娣户主一个，女儿已出嫁，房屋面积229平方，她要少拿出钱，我们就建议她面积少拿。就她家，我和尹队长去了不止四次，有时人也不在家。余兴南家人多，房屋面积249.74平方，总反映差2平方，不能拿大套，我们就建议他拿小高层的中套，这样就相当于拿了一个多层的大套了。他的家我们也去了多次。开展工作要多渠道，多方位，我们和**主席沟通后，**主席联系他儿子工作单位，请他们领导配合，我们当场做他的思想工作，鼓励他相信政府，要多角度看待一件事情，让他觉得拆迁对他来就是一件好事，**主席当场表态，先拆迁一定不会吃亏，拆迁是公正的。
四、拆迁工作要步伐一致、多方配合、协同作战。拆迁工作不是一个人就能干好的事情，它需要整个团体的配合，大家要有协心齐力共同完成一个目标的勇气和决心。向我们这些新选调人员没有任何的拆迁经验，我们要虚心向村干部、拆迁公司人员学习，不怕麻烦，一定要多看，多算，多跑，多问，情况熟悉了，事情就好办了。在拆迁过程还会发现，农户与农户间存在着不切实际的攀比，相互之间串气，提出的问题不符合实际，有时还会至疑拆迁政策的公平性，这时我们就要以\"人为本\"，换位思考，用事实说服他们，用政策引导他们，让他们相信，早拆、晚拆一个样。
拆迁工作实行\"白加黑\"\"6+1\"，我在拆迁的同时也做好本职工作，双管齐下，弹好钢琴。今后我将更加认真学习党在农村有关方针政策，以更高的工作标准严格要求自己，钻研相关业务知识，吃透政策，努力提高发现问题，解决问题的能力，为我镇推进城乡一体化工作做出贡献。
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城市房屋拆迁评估流程
1、公示评估机构名单，供拆迁当事人选择。
2、确定评估机构：采取被拆迁人投票或者当事人抽签的方式确定。
3、拆迁人与评估机构签订委托评估协议。
4、评估机构负责收集被拆迁房屋资料，包括房屋产权证、土地使用权证、建筑面积、房屋结构、装璜、附属物等。
应具有：反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像照片资料、实地勘察测量记录、评估对象登记清单，工作人员记录，被拆迁人签名；被拆迁人拒绝签名的，应当附有现场证人签名。
5、公示初步估价结论，公示时间7天。
6、估价机构向委托人提供被拆迁房屋整体估价报告和分户估价报告。
7、委托人向被拆迁人转交分户估价报告。
8、拆迁当事人对估价报告有异议的，在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核，原估价机构应当在收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，并出具书面意见。
9、另行委托估价机构评估的，受托估价机构应在10日内出具估价报告。
针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。
一、拆迁当事人共同选择评估机构。
市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。 拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
二、拆迁人出资委托评估机构。
拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
三、评估机构勘察测量。
1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。
2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
四、初步估价报告公示。
估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
五、复核申请。
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
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试阅：此项目涉及“三农”方面问题，涉及群众利益，须做风险评估 三农项目稳定风险评估报告
20XX年X月X日至20XX年X月X日XXXX稳定风险评估工作小组组织人员进驻XX村进行宣传做工作，入户进行了征求意见，并组织XX基点和XX村乡村干部、群众代表及人大代表在乡政府召开了XX工作稳定风险评估会。现将有关情况报告如下：
一、评估背景
XX工程为今年XX市重点民生项目，涉及占用XX乡XX村农村土地面积X亩，涉及农户X户（其中包括村委会及村民小组土地），涉及企业置换土地X个，其中运通加油站已占用土地X亩；XX村XXXX厂需占用XX乡土地10亩。本次XXXX共占用XX乡土地XX亩。征地搬迁工作于X月X日开始。
此项目涉及“三农”方面问题，涉及群众利益。为深入贯彻落实科学发展观，推进和谐XX建设，根据XX市《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[XXXX]X号文件精神，XX乡维护稳定领导小组成立工作组对XXXX工作稳定风险进行评估。
二、评估事项
XXXX工程XX乡XXXX项目征地拆迁工作稳定风险评估。
三、评估目的
通过稳定风险评估，广泛听取群众意见，从政策上反应民意，取得群众支持，推动项目顺利进行。预防纠纷，信访问题的发生。最大限度消除不稳定因素。
四、评估依据
《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[20XX]X号文件。
《XX乡关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》
《中华人民共和国城乡规划法》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
五、评估原则
以XX市《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[20XX]X号文件精神为指导，坚持“谁决策、谁评估、谁负责”的原则；坚持依法评估原则；坚持充分尊重群众民主原则；坚持维护群众眼前利益与长远利益并重的原则。
六、评估过程
20XX年X月X日至20XX年X月X日XXXX征地拆迁工作
2 稳定风险评估工作小组在XX村进行了入户宣传，走访征求意见，并在XX村村委会召开了部分村民代表座谈会。20XX年X月X日组织XX基点和XX村乡村干部、群众代表、人大代表及XXXX征地拆迁工作指挥部人员在XX乡政府召开了XXXX工程XXXX征地拆迁工作稳定风险评估会。
乡村干部和村民代表分别进行了讨论发言，会上讨论问题归纳如下：
1、占地补偿问题。有代表问到占地补偿问题。征地拆迁指挥部人员回答，采取逐年包产租地方式每年每亩按1500斤小麦参照当年市场价计算包租，另麦地每亩补偿600元青苗费，菜地每亩补偿1200元青苗费。
2、拆迁补偿问题。有代表问到所征用土地上的建筑物补偿问题。征地拆迁指挥部人员回答属违章建筑的一律只给予补偿建筑物；不属违章建筑的除补偿外，给予协调新的建筑地。
在整个评估过程中共发放评估征求意见表XX份，有效回收XX份，其中弃权XX份，同意征用土地的XX份，占回收有效意见的XX%，不同意的X份，占回收有效意见的X%。
七、评估结果
综合征求意见表情况，结合稳定风险评估工作小组调查走访情况，XXXX工程XXXX段征地拆迁工作开展有序，宣传到位，符合相关法律法规，符合本地实际和大多数群众利益，XXXX
3 段征地拆迁工作可以马上开展。建议在征地拆迁工作开展过程中，要紧密关注被征用土地群众的合理诉求，最大限度的防止出现损及群众切身利益的问题，最大限度的保障群众的合法权益，尽快尽早完成征地拆迁工作，保证XX市XXXX工程的顺利完成，为群众带来畅通的交通环境。
XXXX工作稳定风险评估工作小组
20XX年X月XX日
推荐第10篇：征地拆迁心得体会_工作小结
细节决定成败，用心才能如愿
——服务“三化”建设心得体会
在2011年，我们宿舍为一个小队去我村进行社会实践，今年我村是加快实施“三化”建设，稳步推进“三城同创”建设的一年，我们很荣幸的被抽调在村里搞征地拆迁工作，分在解说与劝导项目部，协助城中村建设项目的征地拆迁工作。通过工作，让我充分认识到“三化”建设是小台村抢抓发展机遇的需要，也进一步增强服务“三化”建设的信心、决心、恒心、耐心和责任心。回首5天的拆迁工作，每一户的签约都充满艰辛，都凝聚着工作人员的心血和汗水，令我深切体会到“细节决定成败，用心才能如愿”的道理。结合我近期来的实践，现就如何做好征地拆迁群众的思想工作，谈谈本人的粗浅看法。
一、吃透政策，能言善辩。征地拆迁政策内容繁多，砖混、砖木、泥房等各种结构的房屋以及附属物的补偿标准都不一样，其面积丈量方法也有讲究。只有学懂、学透相关政策，做到心中有数后，才能与拆迁户进行面对面的交谈，用能言善辩的“铁嘴”，才有可能做好征地拆迁工作。
二、掌握主动，靠前服务。征地拆迁情况复杂，群众的思想工作难做，这是众所周知的事实。我们只有牢牢掌握工作主动权，增强工作的前瞻性和预见性，才能化解矛盾、推进工作。要深入调查，注重掌握动态。在征地拆迁工作尚未启动时，即组织专门力量深入调研，先期介入，提前掌握情况，对群众所思所想做到心中有数。在征地拆迁过程中，要在群众中争取积极分子，形成依靠力量，畅通信息渠道，及时掌握群众思想动态，早发现、早预警、早控制、早解决。
三、细致入微，沟通入手。对自己负责的拆迁户建立一份详尽的一户一档资料。通过上门谈话交流，巧妙地在不引起拆迁户注意的情况下，取得一些该拆迁户的主要社会关系及他们的一些真实的想法，每次谈话都有记录，从中可以寻找出下次上门或电话联系的引语，同时可以思索下步工作策略。通过沟通交流，我们对自己墙门内的拆迁户情况了如指掌、如数家珍，拆迁户也与我们彼此之间产生亲切感，避免上门工作变成上门“扰民”，使拆迁户产生反感。从陌生到熟悉再到亲切，从生硬的交流到推心置腹的沟通，拆迁户对我们的理解和信任逐渐增加。
四、诚心服务，解决困难。拆迁户所面对的困难方方面面，需要
我们一个一个解决好，但解决拆迁户的实际困难上很难满足拆迁户的要求，但是只要我们尽力做了，做到能解决的问题尽可能解决，不能解决的作出努力，并做好解释工作，拆迁户还是会理解的。
五、阳光作业，公平公正。拆迁工作难，难就难在拆迁户怕合法利益受到侵害，个人利益得不到保护，难就难在拆迁户怕政府拆迁无法做到公平公正。所以在群众利益无小事的时候，评估、对账、签约等等都要坚持公平公正，绝对不让老实人吃亏，绝对不让“拖拉户”占便宜。这就要求拆迁评估算账一定要一把尺子到底，政策落实要从严，实施阳光作业，注重保障群众知情权。要想在群众前，做在群众前，把群众担心的问题提前公诸于众。在征地拆迁过程中实施征地公告、安置方案和补偿办法公示等制度，保障群众知情权和监督权，打消群众疑虑。
在今后的工作中，我将继续始终坚持“牢记责任、以理服人、以情感人、以行导人、以爱助人”的工作准则，要有“忘我”的敬业精神和“细致”的工作态度。
回想这次社会实践活动，我学到了很多，从我接触的每个人身上学到了很多社会经验，自己的能力也得到了提高，而这些在学校里是学不到的。
在社会上要善于与别人沟通是需要长期的练习。以前没有工作的机会，使我与别人对话时不会应变，会使谈话时有冷场，这是很尴尬的。人在社会中都会融入社会这个团体中，人与人之间合力去做事，使其做事的过程中更加融洽，事半功倍。别人给你的意见，你要听取、耐心、虚心地接受。
在工作上还要有自信。自信不是麻木的自夸，而是对自己的能力做出肯定。社会经验缺乏，学历不足等种种原因会使自己缺乏自信。其实有谁一生下来句什么都会的，只要有自信，就能克服心理障碍，那一切就变得容易解决了。
——程赫
机电10
2011-8-15
第11篇：湿地公园拆迁工作心得体会
心得体会
3月2日，因工作需要，我有幸到溪北社区湿地公园建设指挥部跟班学习交流，一个月来，我在与溪北社区的同志一起学习交流中，学到了很多在以前工作中从未学到的工作方法，其具体心得体会有以下几点：
一、情况摸底要祥实。花溪十里河滩国家城市湿地公园建设项目（三期）涉及农户拆迁工作大约480余户，涉及坟墓迁移近300座，拆迁范围为上水村大寨、团寨，拆迁时间为2月18日至3月18日。在一个月的时间要拆迁如此多的户数，任务相当巨大，要按期完成必须要合理统筹，做好前期摸底工作。在拆迁前期，溪北社区的工作人员首先进村入户，摸清大寨和团寨各户的房屋面积，人口数等基本信息，同时通过卫星图片制作拆迁“作战图”，随时摸清各户的签约动态。
二、宣传动员要到位。在拆迁前期入户过程中，工作人员要做好前期宣传工作，向农户解释湿地公园建设项目的实际意义、拆迁的重要性、拆迁补偿标准以及提前拆迁奖励补偿标准等。同时向农户发放拆迁相关宣传手册，其中含有花溪十里河滩国家湿地公园建设项目（三期）房屋拆迁安臵补偿方案，让农户了解拆迁的意图，从而打破突破口，为后期工作做好准备。
三、统筹安排要明确。我认为这一点最为重要，从总体来讲，这次拆迁是在指挥部的领导下完成，共分为4个小组，各组负责各组的工作。同时各单位的分工也很明确，村两委及社区负责做好农户工作，房屋征收局负责房屋拆迁资料的审核，拆迁公司负责对农户的谈判及合同的签约，银行负责征收款的落实。从社区的分工来来讲，溪北社区抽调了社区的大多数中层干部及部分工作人员，这些工作人员中分了四个工作组，一组负责房屋标号为A系列的农户，二组负责房屋标号为B系列的农户，三组负责房屋标号为C系列的农户，四组负责房屋标号为D系列的农户，同时还安排了2名具体工作人员负责房屋的确权工作。这样，各个小组中不仅分配的户数减少了，而且只要按时完成规定的任务，小组中的每个人也还能兼顾社区的日常工作，充分的促进了工作的开展。
四、奖惩机制要落实。如何让农户签约、如何让村干部帮助社区做好农户工作、如何让社区工作人员有干劲等等，这些问题都需要有具体的奖惩机制去落实。一是让农户签约，在房屋拆迁安臵补助和奖励实施方案中，农户可以选择腾龙湾的安臵房，也可以选择要现金，如果提前签约，农户可享受1000元/平方米提前签约奖励，如果房屋提前搬迁，农户还可以享受1000元的奖励。二是调动村干部的积极性，很多农户相信的是村干部的话，做好农户工作的关键也是村干部，所以让村干部帮助做工作尤为重要。我认为要提高村干部的积极性有三点，一要保证村干部及群众的实际利益，帮助其壮大村级集体经济，让他们有所依；二要保证村干部的后勤保障，让他们能安心的工作；三要有具体的奖励政策，实行奖惩并举。
五、群众工作要细致。首先从沟通入手，对自己负责的拆迁户建立一份详尽的一户一档资料。通过上门谈话交流，巧妙地在不引起拆迁户注意的情况下，取得一些该拆迁户的主要社会关系及他们的一些真实的想法，每次谈话都有记录，从中可以寻找出下次上门或电话联系的引语，同时可以思索下步工作策略。通过沟通交流，我们对自己墙门内的拆迁户情况了如指掌，拆迁户也与我们彼此之间产生亲切感，避免上门工作变成上门“扰民”，使拆迁户产生反感。从陌生到熟悉再到亲切，从生硬的交流到推心臵腹的沟通，拆迁户对我们的理解和信任逐渐增加。
六、带头作用要发挥。领导要充分发挥积极的带头重用，才能及时的抓好各项工作。这次拆迁工作中，村两委的领导及社区的领导充分发挥了主观能动性，积极的带领干部完成此次拆迁工作。首先，村支书和村主任都有一颗负责任的心，使得两委委员、各党小组组长、村民组长能相信他们，愿意为他们工作。其次，社区在党委书记的带领下，由陈洋副主任具体牵头，负责整个拆迁工作的全部事务，且随时了解各个小组的工作情况进展。我认为在这次拆迁中，陈洋副主任充分发挥了模范带头作用，助推整个工作的进展。
第12篇：征地拆迁心得体会 工作小结
细节决定成败，用心才能如愿
——服务“三化”建设心得体会
今年我县是加快实施“三化”建设，稳步推进“三城同创”建设的一年，我很荣幸也被组织部抽调在XX镇搞征地拆迁工作，分在XX项目部，协助XXXXXX建设项目的征地拆迁工作。通过工作，让我充分认识到“三化”建设是XX县抢抓发展机遇的需要，也进一步增强服务“三化”建设的信心、决心、恒心、耐心和责任心。回首两个月的拆迁工作，每一户的签约都充满艰辛，都凝聚着工作人员的心血和汗水，令我深切体会到“细节决定成败，用心才能如愿”的道理。结合我近期来的实践，现就如何做好征地拆迁群众的思想工作，谈谈本人的粗浅看法。
一、吃透政策，能言善辩。征地拆迁政策内容繁多，砖混、砖木、泥房等各种结构的房屋以及附属物的补偿标准都不一样，其面积丈量方法也有讲究。只有学懂、学透相关政策，做到心中有数后，才能与拆迁户进行面对面的交谈，用能言善辩的“铁嘴”，才有可能做好征地拆迁工作。
二、掌握主动，靠前服务。征地拆迁情况复杂，群众的思想工作难做，这是众所周知的事实。我们只有牢牢掌握工作主动权，增强工作的前瞻性和预见性，才能化解矛盾、推进工作。要深入调查，注重掌握动态。在征地拆迁工作尚未启动时，即组织专门力量深入调研，先期介入，提前掌握情况，对群众所思所想做到心中有数。在征地拆迁过程中，要在群众中争取积极分子，形成依靠力量，畅通信息渠道，及时掌握群众思想动态，早发现、早预警、早控制、早解决。
三、细致入微，沟通入手。对自己负责的拆迁户建立一份详尽的一户一档资料。通过上门谈话交流，巧妙地在不引起拆迁户注意的情况下，取得一些该拆迁户的主要社会关系及他们的一些真实的想法，每次谈话都有记录，从中可以寻找出下次上门或电话联系的引语，同时可以思索下步工作策略。通过沟通交流，我们对自己墙门内的拆迁户情况了如指掌、如数家珍，拆迁户也与我们彼此之间产生亲切感，避免上门工作变成上门“扰民”，使拆迁户产生反感。从陌生到
熟悉再到亲切，从生硬的交流到推心置腹的沟通，拆迁户对我们的理解和信任逐渐增加。
四、诚心服务，解决困难。拆迁户所面对的困难方方面面，需要我们一个一个解决好，但解决拆迁户的实际困难上很难满足拆迁户的要求，但是只要我们尽力做了，做到能解决的问题尽可能解决，不能解决的作出努力，并做好解释工作，拆迁户还是会理解的。
五、阳光作业，公平公正。拆迁工作难，难就难在拆迁户怕合法利益受到侵害，个人利益得不到保护，难就难在拆迁户怕政府拆迁无法做到公平公正。所以在群众利益无小事的时候，评估、对账、签约等等都要坚持公平公正，绝对不让老实人吃亏，绝对不让“拖拉户”占便宜。这就要求拆迁评估算账一定要一把尺子到底，政策落实要从严，实施阳光作业，注重保障群众知情权。要想在群众前，做在群众前，把群众担心的问题提前公诸于众。在征地拆迁过程中实施征地公告、安置方案和补偿办法公示等制度，保障群众知情权和监督权，打消群众疑虑。
在今后的工作中，我将继续始终坚持“牢记责任、以理服人、以情感人、以行导人、以爱助人”的工作准则，要有“忘我”的敬业精神和“细致”的工作态度，需要带着用心、耐心、关心、细心、责任心与拆迁户交流沟通，对拆迁户的牢骚、抱怨、指责、漫骂，回报以倾听、安慰、理解、包容，在僵持中坚持，在沟通中发现，在细节中突破，最终赢得拆迁户的理解和配合，以公心对待每一个拆迁户，我相信一定能把征地拆迁工作做好，为XX镇的拆迁工作奉献自己的真诚和努力。
第13篇：旧城改造拆迁工作心得体会
旧城改造拆迁工作心得体会(精选多
篇)
很多地方在加快城市化进程、发展城市经济的过程中，都要进行旧城改造。旧城改造能否顺利推行，就看拆迁工作能否顺利开展。拆迁牵扯广泛、会遇到各种繁杂的矛盾和不可预料的困难。心中装着群众的利益，带着感情搞拆迁是破解矛盾和困难的一把利器。
带着感情搞拆迁，就要坚持“以人为本”。旧城改造是城市和经济发展的需要，意义重大，但群众利益无小事。拆迁工作中要树立以人为本的思想，决不能在拆迁中侵害居民利益，决不能用损害群众利益的方式搞建设。 要增强对人民群众的感情，时刻想着群众，做到和
人民群众心连心。“拆”字写在谁家的墙上，谁家平静的生活都会掀起涟漪，拆迁对于群众来说，要承受精神和物质上的双重压力。所以会碰到哭的、闹的、打的、骂的，这时不能趾高气扬的要他们舍小家为大家，要能够换位思考，为群众考虑，维护群众的合法利益。
带着感情搞拆迁，必须注意工作方法。这些年有些地方基层政府和工作人员在拆迁中暴力执法、野蛮执法。在拆迁工作中一定要引以为戒，做到政策公开、纪律严明，工作方法和风细雨。这样，老百姓就会感到政府是有原则的，是靠得住的，老百姓就会放心，就会拥护和信赖政府，事情就能够一顺百顺。
带着感情搞拆迁，还要着力解除群众的后顾之忧。要把对群众的深厚感情溶解在思想意识里，贯穿到各个环节中去。不是一“拆”了之，要让群众有处可去。可以采取发布房产信息、举办房产交易大会等多种措施做好安置工作。特别要妥善解决中低收入户的住房困难，
力争让他们能住上称心房，拆迁户中若有无依无靠的鳏寡老人和孤儿，各部门更应该倾情相助。
带着对老百姓深厚的感情搞拆迁，老百姓就会给我们理解与信任。感情密切了，人心顺了，自然会焕发出无穷的创造力，再大的困难也能克服，再难的工作也就不难做了
城西旧城改造工程拆迁工作方案
县委、县政府决定2014年建设宜丰县城六大重点工程之一的“城西旧城改造工程”是扩大我县城市规模、改善城西环境的重要举措，该工程的实施，将给桥西集镇带来环境美、人气旺的美好明天，并将促进桥西经济的长足发展，是桥西人民的一件大好事。为使该工程的房屋拆迁工作顺利进行，本着“以人为本、依法拆迁”的原则，结合我乡实际，特制定如下工作方案。
一、组织机构
为加强城西旧村改造工程拆迁工作的领导，成立党委书记刘卫星为组长，
乡长曾保国为第一副组长，政协组长卢和生、副书记卢群为副组长，全体机关干部、桥西村、城西村两委班子为成员的拆迁安置工作组；下设九个小组，分别由副科级领导任小组长。
二、实施步骤
宣传发动阶段
召开好三个会：一是召开好机关干部，桥西、城西两村全体干部参加的动员大会；使全乡机关干部和村干部吃透宜丰县人民政府关于《宜丰县城区重点工程房屋拆迁安置补偿实施方案》的精髓，认清实施“城西旧城改造”工程对扩大县城规模、美化城市环境、促进经济发展的重要性。二是分别到桥西、城西两个村召开村组干部、共产党员参加的动员大
会；使村组党员干部能带头执行县委、县政府的决定并向群众做好正面宣传。三是召开好拆迁户户主大会；在桥西、城西两村分别召开属地拆迁户户主大会，集中宣传动员，造好声势，营造
氛围。
做好上户宣传工作：分小组按分户情况，利用中午和晚上时间上户做好宣传工作，做到一户不漏。
摸底阶段
分头上户进行调查摸底，了解拆迁户的家庭、人口、户籍关系，房屋结构、面积、异地是否有房，经济状况，有何意见，详细填写摸底表。
丈量核实阶段
抽调懂一定业务的人员配合县拆迁工作人员，由卢和生、熊文英带头，分成两个组和村干部一起上户进行实地段量各种结构的房屋面积，做到准确无误。并核定其补偿金额。
签订合同阶段
1、按照核定补偿金额分小组上户签订拆迁补偿合同；
2、按要求签订拆迁合同；
3、签订异地建房协议，并对所有需要异地建房的拆迁户落实好土地。
补偿阶段
按照拆迁补偿合同的金额逐户进行补偿。
实施拆迁阶段
对合符异地建房条件的拆迁户，按拆迁先后顺序安排建房宅基地；对补偿到位的房屋限五日内拆除。
三、具体实施意见
要求异地建房的村民，应在所在村组村民建房点按规划要求及村民建房有关规定安排建房，再建房屋面积未超出原被拆迁房屋面积范围的，其规费全免；再建房屋面积超出原被拆房屋面积的，超出部份按规定收取有关规费。
房屋及附属设施拆迁补偿价格一律按宜丰县人民政府33号文件执行。
四、有关要求
加强学习，严守纪律。拆迁工作组的全体同志要反复学习《宜丰县城区重点工程房屋拆迁安置补偿实施方案》等文件精神，弄懂弄通拆迁政策及有关规定，认真负责地做好宣传发动工作。要振奋精神，把此次拆迁工作当作一场硬
仗来打，树立必胜信心，不得流露出畏难情绪，影响士气。同时要严守纪律，注意方式方法，绝不能乱解释、乱表态、乱拍板。
党员干部带头，争做表率。要充分发挥党员干部的示范带头作用。拆迁工作中，凡涉及到的乡村干部和共产党员，不仅本人要带头拆迁，做好示范，而且要负责做好亲属的思想工作，尽早拆迁，做好示范带头作用。
严格考核，奖优罚劣。此次拆迁工作是对我乡乡村干部工作作风和能力的一次大考验。每位干部的工作表现
都将列入年终考评，坚持奖勤罚懒，奖优罚劣的原则，对工作主动、作风扎实、成绩突出的干部给予表彰奖励，并向上级推荐表彰或提拔重用；对工作不负责、不主动、不服从安排的干部，将视情节，按有关规定给予相应处罚。
加强调度，确保进度，定期召开工作调度会，实行每三天调度一次，将各小组工作进展情况及时调度通报。
附：城西旧城改造拆迁工作组安排表。
桥西乡人民政府
2014年7月5日
旧城改造项目拆迁补偿、安置方案
按照城市总体规划实施布尔津步行街旧城改造项目片区旧城改造工程建设。需拆除该片区规划红线划定的住宅、非住宅及其它构筑物和附属物，依据《拆迁管理条例》，特制定如下拆迁补偿安置方案：
一、拆迁范围
依据批准划定的拆迁红线图，该工程拆迁范围为：详见拆迁红线图划定范围。拆迁房屋总面积平方米，其中住宅约平方米，营业用房平方米，教委办公用房平方米，住户约118户。
二、房屋拆迁补偿于安置
根据《条例》的规定，拆迁人对被拆迁人进行补偿，由被拆迁人选择补偿形式，其补偿形式有：产权调换、货币补偿。
本工程由拆迁人委托资产评估有限责任公司对被拆迁房屋按照房地产市场价格进行评估并作为补偿安置的结算依据。被拆迁人若对评估结果有异议，在评估报告公布之日起五日内，可向原评估机构申请复估，也可委托另一家拆迁评估机构重新评估，但必须在评估报告公布之日起十五日内提交复估或重估报告。
被拆房建筑面积以产权证为准，按“一个产权证一户”执行。
货币补偿
选择货币补偿的，被拆迁房屋住宅、非住宅由评估公司进行房地产市场价格评估，由拆迁人按房地产市场价格评估价格收购，其收购总价为：评估单价×房屋建筑面积。
选择货币补偿的，还应按件规定获得以下费用：
搬迁补助费：住宅一次性搬迁补助费450元/户、非住宅一次搬迁补助费20元/平方米；
提前搬迁奖：对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议的被拆迁户按住宅30元/户·日，非住宅3元/平方米·日，计发提前搬迁奖；
房屋设施补偿：普通闭路设施每户元，光钎闭路设施每户元，电话移机费每户元，照明用电设施每户补偿元，供水设施每户补偿元。
此外，对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁户，由拆迁人按2014元/户给予奖励。
产权调换
1、住宅、非住宅在拆迁范围内划定的安置区域新建安置。住宅用房原则上每户只安置一套，若要选择第二套，其余下的旧房面积必须达到所选房面积50%以上，否则只能安置一套，如选择两套安置房，应补交一套的水设施费200元、电设施费500元。营业用房按营业自然开间还房安置，余下的面积实行货币补偿；安置房一律实行先搬家、先签
协议、先选房的原则。
2、住宅、非住宅选择产权调换的实行“一换一”的方式。
3、本工程拆迁范围内的住宅和非住宅选择产权调换的，被拆迁人的天然气、电话、闭路设施、照明、动力用电由拆迁人按原户头给予恢复不予补偿。
三、房屋的搬迁与过渡
、房屋的搬迁期限按拆迁主管部门核发的拆迁公告规定的期限执
行。
、本工程拆迁范围内的被拆迁户一律自行过渡，住宅、非住宅过渡期自搬迁之日起至满24个月止。
、选择产权调换的，被拆迁人还应按规定获得：
搬迁补助费：住宅一次性搬迁补助费450元/户、非住宅一次搬迁补助费20元/平方米·次；
住宅临时安置补助费500元/户·月，4人以上每增加1人每月增加15元；
非住宅经济损失补助费:为140元/平方米。
提前搬迁奖：对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议的被拆迁户按住宅30元/户·日，非住宅3元/平方米·日，计发提前搬迁奖；
此外，对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁户，由拆迁人按2014元/户给予奖励。
中国网络电视台消息：许多城市为了提升城市品质、改善居民生活条件，对一些“城中村”、“棚户区”和“危旧房屋”进行拆迁和改造。这原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的楼房，也被纳入了“旧城改造”的范围，让人们感到十分困惑。
旧城不拆拆新城
为什么那些破旧，简陋的老街区没有纳入旧城改造，而处于黄金地段，并不算旧的房子却成了旧城改造对象？
家住云南省普洱市的69岁退休老人潘瑶这些天一直非常焦虑。因为他花了全部积蓄买下来、准备用来安度晚年的这套房子，马上就要被拆迁了。
潘瑶老人的房子被拆迁，是因为普洱市政府的一个“旧城改造”计划。为了搞清楚这个计划的具体内容，记者找到了在今年4月普洱市政府连续出台的两份文件，分别写明是为“提升城市品质，改善居民居住条件”。市政府将对中心城区进行旧城改造，部分地段将进行拆迁，范围涉及500亩土地，住户1800多户。文件还明确规定了所有住户都必须签订完搬迁协议的期限。
记者在政府文件中看到，这次要拆迁的范围包括民航路片区、通商路片区等五大片区。这些都是普洱市中心城区内最繁华的黄金地段，这里的建筑都是上世纪八九十年代才开始建设，其中有相当多甚至才建成几年时间。记者看到，在普洱市的中心城区还有不少老街区。破旧，简陋，生活设施落后，居住条件
很差。然而这些街区却并不包含在此次旧城改造的范围内。而那些处于黄金地段，并不算旧的房子却成了旧城改造对象。
普洱市建设局局长胡剑荣表示：新旧是一个相对的概念，是表述和理解的不一样。
政府出面商业开发
根据我国《循环经济法》第25条规定，对符合城市规划和建设标准、在合理使用寿命内的建筑物，除为公共利益需要外，政府不得进行拆除。
普洱市的这个旧城改造项目是否是用于公共利益的开发项目呢？记者发现，在普洱市政府下发的所有关于这次拆迁的文件和公告中，以及当地国土、规划等部门网站的公开信息中，都没有看到对这些土地的用途做任何具体说明。
虽然普洱市政府一直没有公布这些土地拆迁后的用途，但是记者发现，在这份“普洱市中心城区旧城改造工作
方案”中，这些将要进行拆迁的土地，都已经标注上了挂牌拍卖的时间。
记者在采访普洱市建设局局长胡剑荣时证实，此次旧城改造的区块都属于商业开发。他说：“商业集中开发实际上是让这个城市更有活力。”
问责式拆迁
“领导说了，如果你不支持配合我，你就是砸我的饭碗，你砸了我的饭碗，那么我也只能砸你的饭碗。”
根据普洱市政府提供的材料，此次开发的500亩土地中有相当一部分是行政事业单位的办公场所、是政府资产。此外还有1800多户住户的房产。在记者的调查走访中，很多住户都表示不同意拆迁。对此相关负责人表示，一定会尊重住户意愿，做好协商沟通工作。而实际情况又如何呢？
实际上，普洱市政府对于此次拆迁工作，已经硬性规定了每一阶段的完成期限。四月份发通知，七月底完成签字，8月份土地挂牌出让。为了保证短时间内
完成拆迁任务，普洱市政府又出台了一系列配套措施。
在一份市政府文件中，要求将签订拆迁协议的任务分配到住户所在单位，各单位要成立搬拆迁工作领导小组，单位领导充当第一责任人，并实行层层包干，如果某一级责任人所负责的范围内有人不签协议，那么这位责任人就会被通报、问责，甚至免职；这项工作被作为党员干部政绩考核的重要依据，实行一票否决制。
当记者问道这种做法是否会导致干部向群众施加压力，强迫他们签协议时，普洱市城建局局长胡剑荣解释说：“这种情况我想不是我们这个政策的初衷，我们是想给，因为我们要有目标的管理，也希望大家积极地去做解释的工作。”
而实际上，由所在单位领导出面做工作的方式，给了住户很大压力，很多人在这种情况下，不得不在协议上签了字。一位住户说：“领导说了，如果你不
支持配合我，你就是砸我的饭碗，你砸了我的饭碗，那么我也只能砸你的饭碗。那我是以工作、薪水、收入来养家糊口，所以说，种种压力下，也不得不签，是这样签的。”
据普洱市政府介绍，截止到2014年8月18日，已经有1662户住户签订了拆迁协议，占到总数的94%。依照《中华人民共和国土地管理法》规定，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，向受让人收取土地出让的交易总额，也就是说，政府拍卖土地，可以获得土地出让金，根据记者调查，与此次拆迁地块位置邻近，价位相当的地段，已经交易的土地出让价为每亩600多万，按此计
算，旧城改造拆迁的这500亩土地拍卖后，当地政府可以从开发商那里获得30多亿土地出让金。
商业开发、政府行为、居民利益，这三者之间的关系该怎样斟酌和把握？政府应该如何合理合法地使用行政手
段？这是普洱市这个“旧城改造”项目带给我们的思索。据了解，因为有部分居民尚未在拆迁协议签字，所以普洱市这个“旧城改造”项目，目前处于暂缓阶段，当地政府表示将通过与居民协商，使这件事得到妥善解决。
斗城镇关于旧城拆迁改造的情况汇报
自12月26日张三县长与斗城镇全体班子成员就城市建设问题进行座谈后，斗城镇充分认识到加快城中村改造步伐，对推进城市化进程，协调发展社会各项事业，既快又好建设现代化城区具有十分重要的现实意义。旧城拆迁改造是一项顺应百姓呼声的民心工程，是一项利于经济跨越发展的难得契机，更是一项迫在眉睫的历史使命。近日，根据斗城镇党委、政府工作安排，以镇党委副书记、人大主任李李三带队的调研组对我镇的城中村改造工作进行了为期5天的调研，现将调研情况汇报如下：
一、城中村现状
旧城概况
斗县城区位于斗城镇办事处辖区内，目前城区三关五街的居民总户数5756户，总人口20144人，房屋间数28685间，建筑面积68.8万㎡，其中八街居民2909户，8789人，房屋间数14265间，建筑面积34万㎡；外来入住人口2847户，11445人，房屋间数14420间，建筑面积34.8万㎡，总占地约为2014亩。据统计，待拆除建筑面积约为68.8万㎡，除安置和补偿安置需土地外，预计腾空土地500-600亩。
制约拆迁改造的主要因素
1、原老居民户恐慌心理。目前，城中村农民几乎没有耕地，原来的土地被国家征用和集体以宅基地卖掉了，集体空了，土地没了。拆迁出来的地有部分人认为所有权应是大伙的，尤其新的征用补偿政策和原来的一次性买断的差别，老百姓认为是历届班子出卖了土地，造成了新一轮的干群矛盾。再就是群众认为土地值钱了，应有他们的一份，期
望在在老城改造中不光改善住房居住条件，还期望改善生活条件。
2、花销增多，百姓担心住不起。城中村居民就业率低，生活、医疗、养老无保障，大部分群众无固定就业岗位，如果住上楼房，随着取暖费、物业管理费、卫生费等支出增加，部分百姓，特别是老年人生活困难。
3、特困人员，如何安置是难题。城区三关五街8个村，每个村都有一定比例的特困户、五保户、残疾人和一些无生活保障的老年人。如何安置他们，如何保障他们的基本生活是摆在各村级班子眼前的一大难题。
4、积累殆尽，集体经济捉襟见肘。实施城中村改造，可以有效集约土地，拓展发展空间，这是大家的共识。但在具体操作中，各村公用设施和公益事业的资金来源是一大难题。八街各村经济基础差，村集体积累几乎已成空壳，失去了号召力、凝聚力，无力解决群众困难。近三十年来，城区土地相继被合法
征用，村集体仅靠几个旧厂房的租赁费维持运转，目前村里即使想在改善群众生活条件上做些实事，财力上也是力不从心。
5、情况复杂，拆迁推进有难度。城区房屋情况复杂，户口性质、房屋类别难以甄别，土地使用证、房产证难以区分，私搭乱建严重。城区单位公房、家属院较多，沿街住户由于改商铺租赁或自做生意收入可观，其补偿条件期望值高，难以评估与均衡。如果没有县里具体的政策支持和财力扶持，工作阻力会很大。
二、其他县市的具体做法
据啊城区城中村改造的负责人介绍，其城中
村改造的困难既有来自资金募集方面，也有来自村民方面的。来自村民的阻力是村民们对于失去土地后未来生活的担忧。11庄社区主任肖哇说，11庄开发之初，村民们对于拆迁还有些抵触情绪，为了打消大家的顾虑，11庄拿出
4000万元作为村民的保障基金，
以三十名村民代表的名义存进了银行，并表示除非村里遇到资金困难，绝不动用这笔资金。结果这笔钱自存进之日起，一直到现在始终没有被动用。2014年，11庄城中村改造的一期工程开始动工，2014年，首批村民搬进新楼。村里承诺，只要被拆掉一个院子的，就可以补偿一套140平方米或两套89平方米的房子。而700多名村民按年龄每人每月补贴从60元到300元不等的生活费，沿街门市房优先廉价卖给村民，从而彻底解决了村民的生活保障问题。
22县晏城镇在城中村改造上，安置房涉及的各项政府收费全部免除，涉及开发部分的按最低标准收取；旧村拆迁腾出的土地，留足安置用地和村民生活保障用地，剩余土地的出让收益全部返还村集体，用于村民回迁和生产生活保障。在城中村改造上，为项目和企业拆迁的村庄，由企业支付补偿资金；其余村庄，县财政拿出一定标准的补偿资
金，对拆迁村民予以补偿。县政府为拆迁村民统一规划建设安置房，按成本价出售给拆迁村民，做到补偿款既能使拆迁村民住上新房，又能保障生产生活，最大限度地发挥财政资金的导向和带动作用。另外还建立了城建投融资公司，盘活城市资产，经营所得收入全部用于基础设施建设。
三、旧城改造的几点建议
惠民政策，提高群众拆迁积极性。完善政策，阳光操作，对城中村居民可选择货币补偿和房屋产权交换两种方式。货币补偿由房管局据实评估，产权交换的按比例置换，做到政策、标准符合实际，公开公正。产权交换可参照《斗县房屋拆迁补偿安置暂行办法》执行，即正房面积一平换一平，偏房以建筑容积率为准，容积率低于0.65的按一平半换一平，0.65-0.75按两平换一平，0.75以上按三平换一平，可以置换车
库和储藏室。不足部分或剩余部分均按市场价格进行收费或退还。通过充
分考虑群众的切身利益，认真研究并实事求是地解决或解释群众提出的各类问题，坚持公开、公平、公正的原则，争取得到大多数人的支持，形成旧城拆迁工作的良好社会氛围。
让利于民，增加集体公共积累。做好上级政策和工作实际相结合的文章，确定补偿方案。参照其他县市经验做法以及三关五街每年需要的实际开支，建议腾空土地收益所得归村集体所有，或者给予一定比例的沿街门面房或建设专业市场，县有关部门协助免费办理集体土地转化为国有土地的相关手续，保证集体每年有一定收入，在群众吃饭、水电、取暖、物业费等方面给于一定补贴照顾并维持村级班子正常运转。以南街为例：男55岁以上、女50岁以上群众占人口比例的1/3，共有319人，按城市最低生活保障每人每月260元计算,一年需资金99万元；在水、电、暖方面的福利待遇50多万元；村级班子运转和物业管理支出等各项费用合计一年至少25万
元；以上各项费用合计约176万元。
据统计，三关五街共有男55岁以上、女50岁以上群众约2460人，占人口比例的1/3。经初步估算约需资金1368万元，以补贴群众和维持村级班子正常运转。
由点及面，逐步推进。在县里大政策前提下，建议从三街五关中挑选经济基础好、群众素质高、班子作风硬的一个示范点率先开展拆迁与建设工作，在工作推进过程中积累经验，创新思路，按照就地安置、搬得起住得起、增加集体积累、保障群众生活的原则逐步推进，最终实现八个城中村的顺利改造。
斗城镇人民政府
2014年1月5日
第14篇：旧城改造拆迁工作心得体会
很多地方在加快城市化进程、发展城市经济的过程中，都要进行旧城改造。旧城改造能否顺利推行，就看拆迁工作能否顺利开展。拆迁牵扯广泛、会遇到各种繁杂的矛盾和不可预料的困难。心中装着群众的利益，带着感情搞拆迁是破解矛盾和困难的一把利器。带着感情搞拆迁，就要坚持“以人为本”。旧城改造是城市和经济发展的需要，意义重大，但群众利益无小事。拆迁工作中要树立以人为本的思想，决不能在拆迁中侵害居民利益，决不能用损害群众利益的方式搞建设。要增强对人民群众的感情，时刻想着群众，做到和人民群众心连心。“拆”字写在谁家的墙上，谁家平静的生活都会掀起涟漪，拆迁对于群众来说，要承受精神和物质上的双重压力。所以会碰到哭的、闹的、打的、骂的，这时不能趾高气扬的要他们舍小家为大家，要能够换位思考，为群众考虑，维护群众的合法利益。带着感情搞拆迁，必须注意工作方法。这些年有些地方基层政府和工作人员在拆迁中暴力执法、野蛮执法。在拆迁工作中一定要引以为戒，做到政策公开、纪律严明，工作方法和风细雨。这样，老百姓就会感到政府是有原则的，是靠得住的，老百姓就会放心，就会拥护和信赖政府，事情就能够一顺百顺。带着感情搞拆迁，还要着力解除群众的后顾之忧。要把对群众的深厚感情溶解在思想意识里，贯穿到各个环节中去。不是一“拆”了之，要让群众有处可去。可以采取发布房产信息、举办房产交易大会等多种措施做好安置工作。特别要妥善解决中低收入户的住房困难，力争让他们能住上称心房，拆迁户中若有无依无靠的鳏寡老人和孤儿，各部门更应该倾情相助。带着对老百姓深厚的感情搞拆迁，老百姓就会给我们理解与信任。感情密切了，人心顺了，自然会焕发出无穷的创造力，再大的困难也能克服，再难的工作也就不难做了。
第15篇：基地评估工作心得体会
2013年基地评估工作心得体会
此次评估工作已顺利结束，迎评过程中，有喜悦，也有烦恼。现将评估工作心得体会进行总结，向组织汇报：
在迎评备战期间，学校领导高度重视，各学院密切配合，各专兼职研究人员大力支持，周院长悉心指导，同事之间包容式协作等，正是因为这些，使我感觉到：在繁忙的评估工作中，不是我一个人在孤军奋战，而是团队的力量在推动评估工作的继续。这些都是我努力工作的动力源泉。
当然，也有烦恼，比如：与研究方向相关的科研成果干货较少，特别是以基地署名的成果太少，正如汤书记所说：“我们是看菜吃饭”，挖掘支撑材料的过程较痛苦，尤其是方向一；校外研究人员的材料收集很费劲；迎评工作的时间太仓促，做很多工作的思考时间很少，甚至是来不及思考等。这些烦恼之处，期盼在今后的评估工作中能得到改善。
虽然评估工作在掌声中落下帷幕，但基地建设还任重而道远，结合评估专家的反馈意见，本着抓重点，出亮点，创特色的思想，略谈毕节试验区研究院今后建设之个人浅见：
一是立足毕节试验区研究。始终以毕节试验区的经济、社会、文化和生态建设为研究重点，做到科研成果与建设实践更加紧密结合、互相促进。
二是立足与毕节市委政研室的合作，力争扩大合作范围。通过合作，将市委市政府急需解决的问题列入科研范围，再将研究成果及时提交给委托部门，以达到产研有效统一的目的。
三是立足校内科研队伍建设，合理使用校内资源。不管是科研项目研究进度的跟踪，还是科研成果的收集，校内研究人员更加便于管理。
四是立足科研本身，力争将科研成果推广到教学。因为教学和科研就像鲜花和绿叶的关系，互相衬托，也许更美。
以上个人浅见有不足之处，请组织批评指正！
（毕节学院毕节试验区研究院 安伦）
第16篇：委托房屋拆迁评估合同
委托房屋拆迁评估合同
委托方：
（以下简称甲方） 受托方：
（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》及《北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定，甲乙双方经充分协商，就
项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。
一、估价工程范围、评估工作量及完成期限：
1、甲方因
的需要，委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估，其评估四至范围如下： 东至：
西至： 南至：
北至：
2、评估工作量： 以现场实际勘查数量为准。
3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知的要求，估价时间定为：
年
月
日至
年
月
日。
二、双方责任及协作事宜：
1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图；配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。
2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察，并提供方便和配合。
3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提下，甲方应按时向乙方支付服务费。
4、乙方在甲方规定的估价时间内，负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况，根据甲方的需要，依照国家有关拆迁法律法规的规定，并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况，对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告，并在拆迁许可证规定的动迁之日起，出具分户评估报告交付甲方。
5、乙方未能在双方约定的时间内交付评估报告的，每延迟一天按评估标的总价款的0.2%向甲方支付违约金。
6、乙方有义务为拆迁人和被拆迁人就估价报告的有关问题提供咨询服务。
7、乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。如有类似情况，甲方保留理赔权利，本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。
8、双方约定的其他条款：乙方帮助甲方了解被拆迁人搬迁意向。
三、合同价款及支付方式：
1、本项目评估费为：评估标的总价款的
% 。
2、具体支付方式如下：
（1）本合同签订的5个工作日，甲方应向乙方支付（人民币）
××××万元作为启动资金。
（2）在乙方出具全部分户房屋评估报告后，甲方向乙方支付评估标的总价款的50%。 （3）在拆迁奖励期结束后二日内，甲方向乙方支付评估标的总价款的20%。
（4）拆迁工作全部结束后10日内，在确认拆迁工作中确无乙方之责任后，甲方将剩余评估费尾款一次结清。在收取履约保证金的情况下，同时退还履约保证金。
四、违约责任：
乙方无故中途单方中断合同，应双倍返还甲方已支付的定金，并没收履约保证金；甲方无故中途单方中断委托估价请求，乙方工作已经过半，甲方应支付乙方全部预计评估费用，乙方
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工作尚未过半，甲方应支付乙方预计评估费的50%。
五、甲方对评估报告结果有异议的，应在本评估报告送达之日起5日内向我公司书面申请复核或另行委托评估机构重新评估。若拆迁当事人向我公司申请复核的，我公司将在书面申请之日起五日内给予答复。甲方对复核结果有异议或者另行委托评估的结果与我公司评估结果有差异，且协商达不成一致意见的，自受到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起五日内，可向房屋拆迁评估专家委员会申请鉴定。
六、对评估报告初始估价结果做出调整的，乙方负责重新具调整后的评估报告并注明调整原因。
七、如乙方违背独立、客观、公正原则，出具虚假评估报告造成本工程工期延误及给甲方造成经济损失的，乙方应承担由此产生的赔偿责任。
八、本合同自甲乙双方签订之日起生效，其中任何一方未经同意不得随意更改。如有未尽事宜，经双方协商，另订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。
（此页无正文） 甲方（签章）：
乙方（签章）：
法定代表人（签章）：
法定代表人（签章）： （或委托代理人）
（或委托代理人）
2005年
月
日
2005年
月
日
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第17篇：拆迁补偿单价如何评估
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拆迁补偿单价如何评估
【备受关注的南京拆迁新政公示昨天进入第七天。一个星期来，市民们通过各种途径参与到这场惠及千家万户的大讨论之中。在充分肯定新办法的同时，一些大家普遍关心的问题也开始“浮出水面”，成为公众瞩目的焦点。昨天，记者就这些关注度较高的问题专访了拆迁新办法起草小组负责人、南京工业大学管理科学与工程学院院长聂琦波。】
区位补偿单价会否冲击房市
问：市民担心正在公示的“区位补偿指导单价”会拉升房价，对此您怎么看?
聂院长：指导单价可能会对房价有一定的影响，但公示之后的实际情况要比专家组预想的要好。当初预计部分区位中低于指导价的房子价格会有一个较快较大的涨幅，但由于这个单价是采用该地区砖混
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二等二手房的均价算出来的，加之这些房屋交易量不是很多，所以，指导单价公示后对整个房市的冲击不大。
比如河西地区，原来按地级算是五级、六级，现在一下升格到二级区位，拆迁补偿也将从过去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同时，该地区目前的二手房房价已经达到并超过这个数字，“拉升”之忧没必要。
另外，如果不谈“炒房”等因素，河西的房价已基本到位，再大幅上涨的空间很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”预期效应。通过公示，房价并没有大的波动，这个信号提醒楼虫，不要贸然入市。问：不管影响大小，事实上某些板块已经开始有借指导单价提高之名行房价上涨之实的趋势，对此，政府应该有什么措施?聂院长：实际上，今年以来，从中央到地方，各级政府已经做了一些工作，从宏观上来规范房地产市场，抑制高房价。比如，央行的121号文件、南京的加大土地供应量、拆迁准备金要到位等等。
南京人明显感觉到房价在往上跑，应该是在去年春节前后，那段时间，南京房价猛地涨了20%至30%，但是从今年下半年开始，房价上涨的趋势开始减缓。开发商找理由抬高房价是要过市场检验这一关的，并不是抓住一个理由，就能把价格炒上去的。
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补偿上不封顶评估只高不低
问：如果按照新拆迁法而增加的补偿款还不足以填补房价上涨的空当，那么，靠什么来保障拆迁户的利益?
聂院长：新办法与老办法相比最显著的变化是实行“等价有偿、市场保价”原则。《拆迁区位补偿指导单价》是“最低价”和“保障线”。拆迁户最后所得到的补偿总额应该不低于以平均价格在同一地段购买相同面积房屋的总价。
市场化评估的好处很明显：何时动迁，何时评估，拆迁户补偿由当时的市场来确定。很多市民埋怨补偿指导单价“太低”，这是把指导单价与203号令中的补偿单价进行简单对比的结果。实际上，拆迁补偿指导单价是根据每个区位级别中各个分区的二手房成交均价而制定的，它是一个“保底不封顶”的最低保障线。在实际拆迁补偿时，房地产市场评估单价一般都会高于指导单价。问：房产部门相关负责人认为，《拆迁区位补偿指导单价》是“较为妥当”的，您认为呢?聂院长：拆迁是一项周期性很长的工作，短的要三四个月，长的要七八个月。
对一个周期为8个月的工程来说，如果每个季度或半年修正一次指导单价，那么一个项目拆完至少会有两个不同的标准，这无疑会加
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大拆迁的矛盾。
其实，指导单价仅仅是在市场评估低于这个标准时方起作用，加上城市的房屋拆迁大多都是以年度计划的形式作出安排，所以，就目前而言，每年公布一次指导单价的频率是符合实际的。
当然，这是从“操作的公平性上”来说的，增加公布频次还有一个“技术的公平性”问题，因为现在南京还没有建立完备的二手房信息数据库，而对于用二手房均价作参考的指导单价而言，这个数据库的重要性不言而喻。
在得出公示的指导单价之前，专家组已在全市27分区的1000多个数据采集点进行了长时间的调研和分析。今后将继续对这些“点”予以跟踪，为下一次公布数据提供依据。
问：按照国家的相关拆迁法规，拆迁户可以选择货币化补偿或实物安置，但南京的拆迁新政却更多强调“货币补偿”这一种方式，为什么?
聂院长：对于这一点，我想在今后对拆迁补偿的进一步完善中，政府会考虑到这个问题。我在这里无法告诉你更多内容。
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三大有力措施保证评估公正
问：按照新拆迁法，拆迁房屋最终能补偿多少，是由评估机构说了算，那么，如何确保掌有“生杀大权”的评估的公平、公正性?
聂院长：在制定拆迁新办法的过程中，专家组已经充分考虑到了这个问题。在新办法正式实施后，将主要通过三个方面来保证市场评估的公平与公正。
其一，对参与房屋拆迁市场的评估机构设立门槛。新办法第四十五条规定，具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构才能进行拆迁评估。
这些评估机构可以在市房屋拆迁管理部门每年公布的拆迁评估机构名录中查询到，被拆迁人有权选择评估机构。
其二，评估机构必须遵循《房屋拆迁评估技术规范》(目前这一技术规范尚未对社会公布)。《技术规范》对各类评估系数都进行细致的规定。
对一个拆迁项目，评估机构首先要选定一个样板房屋。它的确定要以符合《技术规范》10个条件的4个交易案例为蓝本，根据不同
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情况，对被拆迁房屋的推算、调整系数、误差范围等在《技术规范》中都有明确规定。
最后，房屋拆迁管理部门还将设立拆迁评估技术委员会，对评估机构的行为进行指导和监督。被拆迁人如果对评估结果持有异议，可申请复评、裁决。
对一个已取得资质的评估机构，如果评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者提高评估价格的，评估结果无效，并处以5000元以上50000元以下的罚款。如果他的评估错误率达到一定标准，将失去从业资格，不能再进行市场评估。
区位级别划分怎样正确理解
问：有市民对区位级别的划分不太理解，请问：区位级别是不是可以变化的?
聂院长：这次的新拆迁办法引入了“市场评估”这个重要的概念，区位级别仅是在尊重市场的前提下固化下来的一个参照系。它主要以“自然接线”的形式来划分，如果“一路之隔”或“一河之隔”分属两个级别，看上去是级别低的一方吃了亏，但在市场作用的调节下，紧靠级别高的一方在评估时价格肯定会上升。
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|||房屋拆迁补偿价应如何评估拆迁补偿价格评估中若干问题处理之呼和浩特城市房屋拆迁补偿评估暂行教授建议北京引入拆迁补偿市场评估成都城市房屋拆迁补偿评估管理暂行|||房屋拆迁补京上地建材 抵制政府拆迁入狱8月 索赔300万鸿源星野蛮拆迁 8住户艰难索赔动迁公司来了大学生让居民监督“阳光动迁”节约集约用地的若干法律问题探析
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第18篇：宅基地房屋拆迁评估报告
宅基地房屋拆迁评估报告模板
来源： 作者： 日期：10-01-24
9、《北京市建筑工程预算定额》(2001年);
10、《北京工程造价信息》(北京市建设工程造价管理处主办2008)。
(二)委托方提供的资料
(略)
(三)受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。
(略)
八、估价原则
本次评估主要遵循以下原则：
1、合法原则
遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
2、最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。
3、估价时点原则
估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。
4、公平原则
房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
5、替代原则
在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。
九、估价方法
根据估价目的，本次采用成本法进行评估。
1、宅基地房屋拆迁补偿价计算公式：
宅基地房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋及其附属物重置成新价
(1)宅基地区位补偿价确定
宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积
宅基地区位补偿价一般由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;也可以由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。
(2)宅基地面积确定
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条规定了认定宅基地面积及补偿原则：①认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。②未经合法批准的宅基地，不予认定。③经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。
《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定了宅基地面积控制标准：①近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩(折合167平方米)。②其他地区最高不得超过0.3亩(折合200平方米)。③1982年以前划定的宅基地，多余前款规定的标准，每户最高不得超过0.4亩(折合267平方米)。
(3)房屋及其附属物重置成新价确定
根据北京市国土房管局《关于印发〈北京市宅基地房屋拆迁补偿规则〉的通知》及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布的通知》规定，被拆迁房屋及其附属物重置成新价采用成本法测算。计算公式为：
①砖木结构房屋
房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
②砖混结构房屋
房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
2、村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式：
村集体所有房屋拆迁补偿价=重置全价×成新率
(1)对已包含在《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的房屋及其附属物，可按该技术标准评估。
(2)对尚未列入《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的附属物，如设备类、苗木类、市政管道类、市政道路及桥梁类、庭院类等工程，可按以下步骤据实评估。
首先编制工程造价。按照北京市2001年预算定额及计算规则、费用标准和2008年**月市场价格水平编制附属物工程造价，设备购置费=设备原价+设备运杂费，建安工程费=直接费+间接费+利润+税金。
然后计算重置全价。对于价值量较小、建设周期较短的附属物工程可以直接得出重置全价;对于价值量较大、建设周期较长的附属物工程还应在工程造价的基础上，加上前期工程费、资金成本等费用后得出重置全价。
根据附属物工程建成时间及使用维护状况算出综合成新率，最后求得附属物重置成新价。
十、估价结果
于估价时点2008年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元
村集体所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元
以上分别见《****宅基地房屋拆迁补偿汇总表》、《****集体地上物拆迁补偿汇总表》。
十
一、估价人员
(略)
十二、估价作业日期
开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。
十
三、估价报告应用的有效期
本报告有效期自《拆迁许可证》签发之日起1年。
第19篇：猪场拆迁损失评估概况
猪场拆迁损失评估概况 (2011-11-26 16:05:58) 转载▼ 标签：
杂谈
猪场生物总资产及搬迁损失评估概况
种猪场现总存栏猪只 4486头，其中种公猪60头，商品后备公猪139 头，种母猪751头（其中经产母猪 715头，原种后备母猪 36 头），商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头），哺乳仔猪 1296 头，保育猪 1631 头，育肥猪 95 头。生物总资产 1326.02 万元，直接经济损失241.3万元，搬迁费用 17.17 万元。
一、存栏猪只估值：
1、公猪估值：公猪共计199头，其中成年公猪60头（原种15头，祖代20头，父母代25头），商品后备公猪139头。总值166.42万元。
⑴成年公猪估值：原种公猪引入价格20000元/头，祖代公猪引入价格12000元/头，父母代公猪引入价格8000元/头。隔离饲养至配种需4个月培育期，期间增加饲料费：120天×2.5kg/天/头×4.2元/kg=1260元/头；疫苗费130元/头（蓝耳苗2头份×16.5元/头份=33元；伪狂犬苗4头份×3.5元/头份=14元；猪瘟高效苗8头份×1元/头份=8元；细小疫苗8ml×1.75元/ml=14元；乙脑4头份×1.8元/头份=7.2元；副嗜血苗2头份×7元/头份=14元；萎鼻苗2头份×18元/头份=36元；口蹄疫苗8ml×0.56元/ml=4.5元）；消毒驱虫药物保健费73元/头（药物保健7天需1吨料：枝原净200g 290元+阿莫西林500g 180元+纽费罗2kg/T 280元+阿梅诺1Kg 180元=930元，添加两次共1860元；驱虫胖可球2.2kg/T×180元/kg=396元，添加两次共792元；消毒药每次1瓶36元，每月消毒12次，4个月共1728元；）；人工费160元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，4个月共9600元）；房屋折旧378元/头（房屋总资产1018万，按10年折旧，每年101.8万，每月84833元，本月总存栏4486头，平均18.9元/头，种公猪占地面积是其它猪只的5倍，18.9元/头×5=94.5元/头，4个月共378元/头），水电费16元（1.8万元/月÷4486头×4月=16元/头），银行利息37元/头（4.2万元/月÷4486头×4月=37元/头），管理费：150元/头（招待费、销售费、耗材、行政费、管理人员费用等约16.8万元/月÷4486头×4月=150元/头），饲养至成年每头公猪增加培育成本2204元。引入公猪利用率为90%。
15头原种价值：15头÷90%×22204元/头=370066元； 20头祖代价值：20头÷90%×14204元/头=315644元； 25头父母代价值：25头÷90%×10204元/头=283444元。 总值：370066元+315644元+283444元=969154元。
⑵商品后备公猪估值：市场价格5000元/头，存栏139头，总值695000元。
2、母猪估值：母猪共计1265 头，其中种母猪751头（核心群经产原种母猪225头，经产纯种母猪490头，原种后备母猪36头），商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头）。总值 901.73 万元。 ⑴ 核心群原种母猪估值（225头）：原种母猪引入价格10000元/头，隔离饲养至配种需三个月的培育期，期间增加饲料费：90天×2.5kg/天/头×3.6元/kg=810元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费32元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，3个月共7200元），房屋折旧57元/头（18.9元/头/月×3月），水电费12元（1.8万元/月÷4486头×3月=12元/头），银行利息28元/头（4.2万元/月÷4486头×3月=28元/头），管理费112元/头（16.8万元/月÷4486头×3月=112元/头），饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。怀孕母猪还需增加成本2747元/头（生物折旧：10000元/头÷8胎=1250元/胎，饲料121天：121天×2.7kg/天×3.6元/kg=1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头（18.9元/头/月×4月），水电费16元，银行利息37元/头，管理费：149元/头）。引入母猪利用率为90%。
①空怀原种母猪 8头，价值：8头÷90%×11254元/头=100036元
②怀孕原种母猪 217头，价值：217头÷90%×14001元/头=3375797元 （2）经产纯种母猪估值（490头）：纯种母猪引入价格3800元/头，隔离饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。怀孕母猪还需增加成本1972元/头（生物折旧：3800元/头÷8胎=475元/胎，饲料1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头，水电费16元，银行利息37元/头，管理费：149元/头）。引入母猪利用率为90%。
①空怀纯种母猪 20 头，价值：20头÷90%×5054元/头=112311元
②怀孕纯种母猪 470 头，价值：470头÷90%×7026元/头=3669133元。 （3）原种后备母猪估值（36头）：
原种后备母猪引入价格10000元/头，饲养两个月：60天×2.5kg/天/头×3.6元/kg=540元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费22元/头，房屋折旧38元/头，水电费8元/头，银行利息19元/头，管理费：80元/头，饲养至今增加培育成本910元/头。 价值：36头×10910元/头=392760元。 （4）商品后备母猪估值（514头）：
A、商品纯种母猪价值：206头×3800元/头=782800元
B、商品二元母猪价值：中猪105头×1700元/头=178500元 大猪203头×2000元/头=406000元
3、哺乳仔猪估值（1296头）：总值 86.56万元
A商品乳仔猪：市场价格360元/头，存栏389 头，价值 140040 元。 B种用乳仔猪：市场价格800元/头，存栏 907头，价值 725600 元
4、保育猪估值（1631头）：总值 160.51 万元
A商品保育猪：市场价格480元/头，存栏489头，价值234720元。 B种用保育猪：市场价格1200元/头，存栏 1142 头，价值1370400元
5、育肥猪估值：总值 10.8万元
肥猪共计 95 头，其中小猪 25 头，中猪 30 头，大猪 40 头。 ⑴、小猪估值：市场价格600元/头，存栏 25 头，价值 15000 元 ⑵、中猪估值：市场价格1100元/头，存栏 30 头，价值 33000 元 ⑶、大猪估值：市场价格1500元/头，存栏 40 头，价值 60000 元。
二、猪只强应激（如驱赶、装卸车）所造成的损失情况：总共：241.3万元。
1、掉膘损失：总存栏 4486 头×50元/头= 224300 元
猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，会出现厌食或不食，生长停止、掉膘严重，影响后期生长，一般会持续7-10天左右，造成饲养的无价值消耗和负增重损耗50元/头。
2、发病造成添加药物损失：总存栏 4486 头×20元/头= 89720 元
猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，抵抗力急剧下降，猪只容易发病，需进行药物保健和治疗，每头猪分摊药物费用20元。
3、死亡损失：猪群在驱赶、装卸、运输、高温天气等强应激的影响下，会造成各类猪只的死亡。
①产房乳猪死亡率达20%,直接经济损失：
商品乳仔猪存栏 389 头×20%×360元/头= 28008 元 种用乳仔猪存栏 907 头×20%×800元/头= 145120 元 ②保育猪死亡率达15%,直接经济损失： 商品保育猪存栏 489 头×15%×480元/头= 35208 元； 种用保育猪存栏 1142 头×15%×1200元/头= 205560元。 ③小猪死亡率达10%,直接经济损失：
小猪存栏 25 头×10%×600元/头= 1500 元 ④中猪死亡率达8%,直接经济损失：
中猪存栏 30 头×8%×1100元/头= 2640 元。 ⑤大猪死亡率达5%,直接经济损失：
大猪存栏 40 头×5%×1500元/头= 3000 元。 ⑥种母猪死亡率达3%，直接经济损失： A．核心群原种母猪: 空怀原种母猪：8头×3%≈1头×11254元/头=11254元 怀孕原种母猪：217头×3%≈7头×14001元/头=98007元
其怀孕猪仔死亡数：217头×3%≈7头×10.5头/窝×1000 元/头=73500元 B．经产纯种母猪：
空怀纯种母猪：20头×3%≈1头×5054元/头=5054元 怀孕纯种母猪：470头×3%≈14×7026元/头=98364元
其怀孕猪仔死亡数：470头×3%×10.5头/窝×600 元/头=88830元 C．原种后备母猪：36头×3%×10910元/头=10910元。 ⑦商品后备母猪死亡率达5%，直接经济损失：
A、商品纯种母猪价值：206头×5%≈11头×3800元/头=41800元。 B、商品二元母猪价值：
中猪105头×5%≈6头×1700元/头=10200元 大猪203头×5%≈10头×2000元/头=20000元
⑧种公猪死亡率达5%(其中成年公猪死亡1%,后备死亡4%) 成年公猪：60头×1%≈1头×22204元/头=22204元 后备公猪：139头×4%≈6头×5000元/头=30000元
4、怀孕母猪运输造成流产达10%：
原种母猪流产损失：217头×10%≈22头×10.5头/窝×1000 元/头=231000元 纯种母猪流产损失：470头×10%≈47头×10.5头/窝×600 元/头=296100元
5、怀孕母猪运输造成胎儿死亡率达10% 原种母猪损失：217头×10%≈22头×10.5头/窝×1000 元/头=231000元 纯种母猪损失：470头×10%≈47头×10.5头/窝×600 元/头=296100元
6、种公猪在强烈应激下造成死精、无精的淘汰比例达5%，造成损失： 原种公猪：15头×5%≈1头×22204元/头=22204元 祖代公猪: 20头×5%×14204元/头=14204元
父母代公猪：25头×5%≈2头×10204元/头=20408元
7、种公猪在驱赶、运输过程中造成肢蹄损伤，无法进行配种淘汰比例 达5%: 原种公猪：15头×5%≈1头×22204元/头=22204元 祖代公猪:20头×5%×14204元/头=14204元
纯种公猪：25头×5%≈2头×10204元/头=20408元
三、猪只在拆迁过程中的运输费用（含赶猪费、装卸费、运输费等）：17.17万元 1．种公猪：1头1车，150元/车，共199头×150元/头=29850元
2．经产种母猪：1头1车，150元/车，共715头×150元/头=107250元 3．后备母猪：20元/头，共514头×20元/头=10280元
4．乳猪：5元/头，共 1296 头×5元/头= 6480 元 5.保育猪：10元/头，共 1631 头×10元/头= 16310 元 6.小猪：10元/头，共 25 头×10元/头= 250 元 6．中猪：15元/头，共 30 头×15元/头= 450 元 7．大猪：20元/头，共 40 头×20元/头= 800 元
第20篇：城市房屋拆迁评估报告
城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33) 标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板
房地产估价报告
项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估
受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司
委托估价单位：****公司
估 价 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日
估价报告编号：****
目录
（略）
第一部分 致委托方函
****公司：
受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：
一、估价对象
根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。
二、估价目的
为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。
三、估价时点
为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。
四、估价结果
于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。
北京****房地产评估有限责任公司
2008年**月**日
第二部分 估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。
参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：
（略）
第三部分 估价假设和限制条件
1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。
2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。
3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。
4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。
5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。
6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。
第四部分 估价结果报告
一、委托方
（略）
二、受托方
（略）
三、估价对象
根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。
四、估价目的
为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。
五、估价时点
为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。
六、价值定义
根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。 根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。
1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。
2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。
本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。
七、估价依据
（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程
1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；
3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；
4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；
7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；
8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；
9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;
10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；
11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；
12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。
（二）委托方提供的资料
（略）
（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。
（略）
八、估价原则
本次评估主要遵循以下原则：
1、合法原则
遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
2、最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。
3、估价时点原则
估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。
4、公平原则
房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
5、替代原则
在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。
九、估价方法
根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：
房屋拆迁补偿价
=区位补偿房价+房屋重置成新价
=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价
=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价
1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。
2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。
3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。
4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：
（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。
（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：
建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和
或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积
其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。
（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。
5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。
6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。
7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。
8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。
9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。
10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。
11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。
十、估价结果
于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。
十一、估价人员
（略）
十二、估价作业日期
开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。
第五部分 附件
