酷特区房地产营销策划案
一，营销概况
1，小户型在郑州房地产中所处的环境
综观２００６年上半年的郑州房地产市场，小户型就是浓重的一笔，称之为“小户型年”也不为过。几个重量级选手角逐市场，使得小户型竞争分外妖娆。业界期待已久的“郑州地王”项目终于在今年上半年揭开其神秘的面纱，首期亮相的是小户型项目，推出３０００套精装修小户型，价格据传在４５００元／平方米以上；新田西关虎屯改造项目也在今年上半年推出，其小户型整体投放也有千套左右，价格在３５００元以上；长城康桥华城在大学路的项目也有上千套小户型；东区的如果·爱也全部为小户型；宝龙城市广场也有４００多套小户型；还有我们所做的酷特区。
2，市场概况
由于大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。”使小户型又成市场中的亮点。
都市村庄的拆迁改造为郑州小户型创造足够的发展空间。郑州是一个新兴的移民城市，是一个火车拉来的城市，其城市发展历史短暂，不足百年，其快速发展期更短，甚至不满２０年。历史原因造成郑州大量存在都市村庄，对它的改造，使之出现了大量的小户型房子。
二，项目分析
酷特区是专门为“酷”的一族打造的。是浪漫，是时尚，是个性的象征。是白领丽人的栖息部落，单身青年的时尚天堂，贵族生活尽显自我，两人生活自由共创！是符合当代“酷”一族年轻人的心里需求。
用酷来吸引年轻人，是由于当代年轻人喜欢与众不同，想让别人说自己个性。怎样突出于他人不同呢？他们不喜欢大众化的东西，因而酷特区的酷正好迎合了他们的心理。让他们有一种住在酷特区自己就与众不同了，就能证明自己是新新人类，自己是有个性的。同时也有了“我的生活我做主，我喜欢我就做”
三，项目定位
⑴楼盘档次定位
酷特区是小户型公寓，建筑面积小 到42平方米，大不过80平方米。面积小并不等于档次低。小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下还具备会客，洗浴，做饭等功能。酷特区是单身，个性，自由，是白领丽人的栖息部落，单身青年的时尚天堂。
⑵小区的环境定位
酷特区傲居丰庆路与博颂路交叉口黄金地段，东起丰庆路，西到天明路，北依城市大动脉北环路，南靠郑州绿肺——中州绿荫广场傲岸清净，路网频密，交通发达，是闹中取静的首选居住地。工作之余，可以释放疲惫的身心，躺在绿荫广场上的躺椅上听听MP3享受悠闲生活。 ⑶承购对象定位
酷特区属于小户型，一般42-75平方米，是现在都市新青年的首选。他们或是外地人或是本地想独立的不青年人。他们共同的特点是大学毕业不久，工作年限不长，各种社交花费，培训开销占去了大半收入，很难有丰厚的积蓄，上学花费了家里不少钱不想向家人要。到银行贷几十万的款，对绝大多数青年来说不是一件轻松的事。但是他们的收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。现在面临的不是买什么好房子，而是要能够居住，在城市里有一个属于自己的家，不必看房东的脸色，不必整也为搬家烦恼，只想有一个家，一个不
需要太大的地方，不需要太多的月供的家，如：
以一个40平方米为例，目前市场价为14万元，首付4万。若贷款10万15年还清，每月只需付800元。
据我们市场调查在“酷特区”，周边有文化路科技市场，百脑汇，金城国际等高档写字楼！白领人群多他们的月工资都超过2000元。有省财经学院省煤炭学院，省公安高等专科学校，郑州轻工业学院，文化路三小，第60中学等，那些年轻的老师也能成为我们的消费群体。
综上述有一下四种人群将成为我们的消费对象：
1、单身族和年轻夫妇，随着生活节奏的加快，在郑州这样一个中心城市，由于种种原因会出现大量的单身族或结婚但暂不想要孩子的年轻夫妇，这部分人往往以事业为重，非常渴望有自己的独立空间。
2、新型“而立族”，这部分人生于70年代，事业初成，是公司白领或小公司经营者，收入中等，购买“一步到位”困难，小户型能方便工作与生活。
3是长期在郑的高级打工者、流动人员及在郑设办事处的公司高级管理人员，倦于租民房和租住宾馆。
4、投资型购买者。越来越多的人把小户型视为较好的投资品种，这部分人在郑州购买小户型人群中占10％~15％的比例。相对大户型而言，小户型的单位面积投资回报率高，空租率低。即使将来转让，由于小户型的总价低，相对也更容易出手。
四．主要卖点
卖点 1。开值潜力大
随着郑州“北移东扩”发展态势的迅速延伸“酷特区”显示了其独特的地理优势。升值潜力大，买来，可住可租，是财富的诱惑。
卖点2。小区的位置优势。
①“酷特区”位于郑州未来大型住宅区内，周边配套设施齐全，生活气息浓厚！！周边有文化路科技市场，百脑汇，金城国际等高档写字楼！②文化气息浓，有省财经学院省煤炭学院，省公安高等专科学校，郑州轻工业学院，文化路三小，第60中学等，学校密集，周日清闲时刻到学校体验校园的宁静与优雅。③娱乐场所多。如：海洋馆，温泉游泳池，古玩城，花卉市场，阳光生态园，黄河游览区，珍惜植物园近在咫尺！在假日骑着单车，边看风景边享受生活，④购物方便。如：天旺购物广场，世纪联华，思达超市，家乐福生活广场。 卖点3。超酷超炫生活。
42-75平方米精装小户型，独享酷美学空间，优游自我，3米层高，宽阔尺度带来优越居住感受；区内绝无仅有宽敞阳光房。绿意如诗，提高生活品质。
卖点4。精装小户型完美升级版，赠送全套品牌家电。
① 格兰仕微波炉。②澳柯玛电磁炉③长虹29纯平彩电。④比利奇40升热水器。⑤
海尔110升冰箱⑥美的抽油烟机⑦美的吸尘器⑧美的吸尘器。
卖点5。流行时尚定为一酷。
“特库区”是高品质国际青年公寓，专为酷一族打造，特别适合现代人追求时尚的心理。是自立门户，高品质个性化居住的革命。
卖点6。设计的酷风格。
结合大面积落地观景阳台，美国VBA建筑设计公司以张扬的个性作为酷特区特色符号，风格独酷，而且每单元配高档爱登宝电梯。高品质的时尚生活，大面积起居室，宽大落地观景阳台，自在舒适又宽阔，科学划分餐厅，起居，卧室，布局紧凑，功能齐全，巧妙节省空间。
