2013年宁都房地产发展探析
文/牧羊人
2013年宁都县房地产呈现出土地拍卖、楼盘在建、现房销售等快速发展的趋势。其中就一季度而言，房地产开发投资增速明显回升。一季度，全县房地产开发完成投资8191万元，同比增长56.4%，分别比去年同期和去年全年增速高14.1个和29.4个百分点。从构成看，建安工程完成投资6378万元，增长22%，土地购置费1274万元（去年同期为零）。从工程用途看，商品住宅完成投资4672万元，增长31%，比去年全年提高6.5个百分点，商业营业用房完成投资1042万元，增长21.6%。商品房屋销售快速增长。一季度，全县商品房屋销售面积28335平方米，同比增长55.8%，分别比去年同期和去年全年增速高88.9个和44.2个百分点。其中，住宅销售面积25142平方米，增长83.6%，分别比去年同期和去年全年增速高120.1个和70.6个百分点。商品房屋销售额12276万元，同比增长72.1%，分别比去年同期和去年全年增速高100.2个和55个百分点。其中，住宅销售额10256万元，增长121.5%，分别比去年同期和去年全年增速高154.8个和99.9个百分点。从住宅户型分布来看，90平方米以下(含90平方米)的小户型住宅销售面积1976平方米，下降19.5%；144平方米以上(不含144平方米)的大户型住宅销售面积1235平方米，下降66.3%；90-144平方米的中等面积住宅销售面积为21931平方米，增长189.1%，比全部住宅销售面积增速高133.6个百分点，占住宅销售面积的87.2%，比去年同期高31.9个百分点，对住宅销售增长的贡献率达125.3%，拉动住宅销售面积增长104.7个百分点。
宁都房价均价从去年年低便跨入4000元每平方大关。对于购房者而言，进入二季度都处于观望期，随着国家相应政策的出台，他们认为房价短期内不在上涨，事实上，宁都房价进入2013年之后便处于迅速上升期，而华隆首府的开盘更是将宁都总体房价均价拉上了4500元每平方的台阶之上。一季度，全部商品房屋销售价格4332元/平方米，同比增长10.4%。其中商品住宅销售价格4079元/平方米，同比增长20.6%，商业营业用房销售价格11180元/平方米，同比增长57.8%，其他用房销售价格4621元/平方米，同比增长41.8%。
一季度商品房屋销售快速增长，销售价格适度上升的主要因素是：
1、刚性需求大量释放。宁都是个人口大县，2012年全县79.1万人，大量进城人员将释放住房需求。
2、买涨不买跌的心理因素过强。有些楼盘涨幅不大，消费者会认为楼盘质量亦或是风水有问题，相反，不少期房放出高价反而更是出现抢房盛况。一边有人大喊房价过高，一边则蜂拥而至。
一、宁都县房地产业发展现状
1、房地产业开发经营趋于理性化、规模化。当前宁都县房地产开发商在开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求相适应，推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发已成势头。出现了一批有规模、有实力、有信誉的较大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高。2013年，全县房地产开发公司17家，完成开发投资总额57105万元。
2、房地产开发总量逐年增大。2007年全县房地产开发投资总额仅为1.3亿元，2008年至2011年每年分别为1.56亿元、2.1亿元、2.62亿元、3.71亿元，到2012年开发总量巳达4.71亿元。2007-2012年全县房地产开发累计完成投资额16亿元，年平均增长36.2%。而2013年随着泛华二期，东方丽都B期、华隆首府一期、以及越秀花园、锦绣钱程等楼盘的竣工，总量进一步扩大。
3、保障性安居工程建设成效突出。为解决城镇居民的住房问题，宁都县建立以商品房住宅供应为主体，安居工程住宅供应为补充的住宅供应体系，近年来全县保障性安居工程建设力度逐年加大，取得了良好的成效。2011--2012年，全县保障性安居工程开发投资4.05亿元，竣工住宅面积累计达19.7万平方米。其中：全县新增廉租住房2164套，新增公共租赁住房1200套，完成各类棚户区改造244户，有效地改善了低收入家庭的住房状况。然而，对于80万人口的大县而言，由于保障性住房申请机制的局限性，对于宁都房价的冲击力完全不够，毕竟，刚性需求仍非常大。
二、当前房地产市场存在的问题及制约因素
近年来，全县房地产业发展对促进经济增长，推进城镇化进程，改善城镇居民居住条件发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也存在一些问题。
(一)开发成本过高，是目前房地产发展的最大问题
1、税费偏重。据部分房地产企业反映，住房建设审批环节多、时间长、收费高。虽然近两年政府采取措施，清理、取消了一部分不合理收费，降低了一些项目收费的标准，但目前税费偏重现象仍然存在。据调查，在房价构成中，住宅销售税金占10.3%，商业营业用房销售税金占14.3%，其他房屋销售税金占12.3%，各种规费占2-3%。
2、土地开发费高。由于土地的不可再生性，加之房地产开发持续升温，使土地拍卖价格一路飚升。据了解，有的楼盘2012年购置土地每亩单价高达500万元。
3、建筑材料成本、工人工资逐年增高。建筑材料成本是住宅价格的主要组成部分，近年来个人消费成为主体，对房屋质量、环境、安全、户型、外观及配
套要求越来越高，新型材料、安全配套设施等广泛应用到开发项目中，加上人工工资逐年增高，从而加大了开发成本。
（二）物业管理不配套、服务质量差、收费难。
全县物业管理普遍存在基础薄弱，意识淡薄，管理难度大，经费不足。物业管理是房地产开发业的关联产业，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。当前大多数物管服务停留在低层次，缺乏个性化、人性化服务。物业管理不配套，发展滞后，再加上物业费收缴困难，少数物业处于“关门大吉”的境地。
（三）政府配套不及时，导致楼盘规划远景难以实现。
由于县财政的困难，许多楼盘政府的配套设施严重拖后，直接影响楼盘的销售状况。如华隆首府的东门大桥，天赐龙港的沿江景观，东方丽都的三环南路延伸、泛华盛世的旧房搬迁等等。
三、宁都县房地产开发形势及今后趋势的基本判断
1、新政对宁都县影响较小。2011年1月26日“新国十条”出台后，提出限购限贷，央行3次加息，6次上调存准率，调控目标是“遏制房价过快上涨”，今年上半年又出台了“国五条”，继续调控房价上涨。但对宁都县的实际影响不大，因为作为县级城市房地产有着“起步晚、价格低、城市化低”等明显特点，可以说受政策影响不大，房地产泡沫较少，投机、投资性需求有限。
2、房地产市场刚性需求不断释放。随着宁都城镇化进程的加速以及城市扩张的需要，人们生活水平提高购买力增强等因素影响，必将进一步增加房地产市场的有效需求量。
3、受土地、建材、税收、利率等成本因素影响，住房市场价格将继续上升，但涨幅趋缓。随着房地产市场化程度不断提高，房地产业仍将保持健康、持续、稳定发展态势。房价的基本构成要素如土地、建材、劳动力等对投资和房价的增长形成支撑，土地价格、劳动力价格等均在上涨，导致商品房成本价格呈增长趋势。特别是目前随着国家紧缩“地根”和“银根”，控制土地投放量，提升金融信贷门槛等因素对住房价格产生了直接影响，所以宁都县商品房价格涨幅趋缓，稳中有升，但不会出现大起大落现象。
综上所述，宁都县的房地产市场发展趋势将呈现如下特点：一是开发投资总量还将继续扩大，增长速度呈平稳态势；二是商品房销售形势看好，房价稳中有升；三是开发商对房地产开发的投入和群众的住房消费理念也将更加理性化。
四、加快宁都县房地产业发展的措施和建议
1、加强政府对房地产业的指导，继续搞好宏观调控。加强市场监管，引导企业提高住宅整体质量和企业整体素质，打击房地产企业虚假、欺骗行为，保护
购房群众的合法权益。大力提倡和引导房地产企业创建品牌住宅产品，提高住宅建设品位，不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。同时也有必要通过媒介向购房者传达理性购房的观念，避免追高购房的心态。
2、适当降低税费标准，活跃房地产市场。根据自身实际，适当调整房地产交易过程中的税费征收标准，激发群众的购房热情，促进交易市场的繁荣，进而带动整个房地产市场的发展。
3、规范和加强物业管理，改善居民的生活环境。以国家《物业管理条例》为依据，建立起物业管理企业诚信档案。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。二是严格物业管理企业的资质审查，培育物管企业素质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。五是采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。六是应着手起草符合宁都县配套的各类物业管理制度，循序渐进的推进发展物业管理，逐步实现宁都县物业管理市场化、专业化、社会化。
4、要加强土地供应量的控制，抑制土地供应量猛增的势头。土地是房地产开发的重要资源，土地供应量的多少，直接关系到房地产开发规模的大小。土地供应量的增长要与经济增长和“城市化”建设步伐相适应，既要考虑宁都县当前“城市化”建设步伐正在加快的实际需要，又要考虑房地产开发需要保持持续快速发展的原则，切忌出现突增突降甚至猛增猛降的现象。
5、要加强房地产企业自身的建设，努力提高服务质量。在当前房地产市场竞争趋于激烈的情况下，企业要求得生存和发展，就必须加强自身的建设和管理。要注重在人才、技术、管理和经济实力方面，不断提高自身的素质和竞争力。要以优良的工程质量、优惠的销售价格、优良的售后服务工作作为企业的生存根本，严格要求职工和教育职工，努力树立企业的信誉，营造良好的企业形象，以此来赢得市场，占领市场，扩大市场的占有份额。
五、关于房价调控的探讨性建议
事实上，宁都县城的房地产开发80%以上客户群体均来自全县20多个乡镇。而宁都本县城的百姓刚性购房并不强，首先他们已有房住，其次，据笔者了解，宁都本县城的人购房很大一部分集中在赣州，有些以投资为主，有些因小孩工作及自身发展需求。但这部分人的刚性需求远没各乡镇那么强。为何本县城楼盘的购房需求主要集中在各大乡镇呢？
一、水往低处流，人往高处走。县城的往赣州买房，各乡镇的往县城买
房。目的还是一个，改善自身的生活环境。
二、
必需品。
三、各乡镇百姓买房花费往往占了整个家庭的绝大部分。据调查，各乡镇进城买房者，大多都属在外打工者。他们十来年打工积攒下来的钱再加上家里父母的补贴，方能购买一套住房。就这点而言，往往出现一种现象：虽买了房，却没能享用房。原因在于，他们积蓄的钱好不容易付了首付，但还得付按揭，如果不继续在外打工，难以维系高昂的按揭费用。所以，尽管买了新房，也许一年住新房的时间也不足两个月。这又形成一个恶性循环，我们政府号召青年返乡创业，事实上，他们又没法真正做到返乡创业。
综上所述，尽管宁都房价持续上涨，但对于各乡镇收入并不多的百姓而言，又不得不买房，造成一种哑巴吃黄连，有苦说不出的感觉。房地产发展主题仍然是以市场为导向，但对持续攀升的房价，政府有必要给予适当的措施给各乡镇百姓的经济减压。
一、给开发商减税松绑，逼开发商让利百姓。一旦有关部门下达相关减税政策，开发商必须兑现一定幅度降价承诺。房地产管理局每天查阅开发商备案合同价格，一旦超出降价范围，则给予相应处罚措施。政府税费高，最终受害的还是买房者，所谓羊毛出在羊身上。
二、预售价格由开发商申报、并由物价部门及房地产管理局组成专家评审团，对其预售的房屋进行价格评估。最终价格有政府指导确定。目前往往有关部门缺少类似的专业性评审团队，导致开发商预售价无法进行有效干涉。
三、一年内对于提出价格变更申报的，必须对其房源及现售情况进行充分了解，合理提价。杜绝一年内数次提价行为的存在。不得不说，宁都房地产行业在某些时候都处于有价无势状态。但这并不影响各房地产的年度销售。由于宁都属于人口输出大县，买房者往往只有节假日才有时间回家，给他们买房思考的时间有限，这就让他们没有更多的时间对房价进行观望。房价高，也不得不去买。而各大楼盘的销售数据统计，放量和销售量最大的也都集中在几大节日期间。
当今的现实婚姻生活让各乡镇的百姓一家人供房。当今的年轻人，都不太愿意居住在乡下，而他们一旦涉及到结婚，在县城有套房，成为一种结婚
