山西省太原市房地产市场分析报告
山西省太原市,是中国华北地区最重要、最大的城市之一,中国22个特大城市之一,地处中国东中西三大经济带的结合部,在全国对外开放和经济发展布局中具有承东启西,连接南北的双向支撑作用。是一座具有2500多年建城历史的古都,“控带山河,踞天下之肩背”,“襟四塞之要冲,控五原之都邑”的历史古城,是山西省的省会,政治,经济,文化中心。濒临汾河,三面环山,自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是中国北方著名的军事,文化重镇,也是世界闻名的晋商都会,也是中国最重要的能源,重工业基地之一。
一、房地产市场结构
1.总量结构
2011年,太原市商品住宅市场供应面积为743.98万㎡,较上年上涨4.43%;成交面积为587.6万㎡,较上年上涨23.54%;市场供求比例下降只1.27,未来房价上涨趋势加剧。
图2 2011年太原市商品房供需结构
2.区域结构
2009年至今,太原房地产市场总体看好,从区域开发现状来看,小店区一直占领头地位,因为区域发展势头较好,又为太原城市“南移”建设区域,所以对于房产项目开发来说具有一定的优势,所以大量的开发商都把矛头指向小店区;迎泽区以及杏花岭区作为太原房地产市场中心区域,土地紧缺的原因,从开发范围来说相对较小,开发程度也接近饱和;万柏林区在未来的开发空间会比较大,升值空间也不容忽视;对于尖草坪区和晋源区来说,因为区域发展的限制,房产开发相对缓慢,不过土地开发面积空间较大,未来的发展潜力也不可估量。
图2太原市行政区域图
二、房地产市场指标
1.供给指标
(1) 市场新增在售房屋面积
2011年年初太原市各区域新增在售项目共81个,新增在售供应面积约687.57万平方米。供应主力仍为小店区,约261.26万平方米,占总量的38%。
年初新增项目共4个,新增面积约17.8万平方米,较上月减少53%。分别是迎泽区的东城100和朝阳盛景、万柏林区的悠乐汇以及小店区的龙海方舟花园。
图3 区域新增在售项目供应面积
(2) 空置率
升值空间大,投资者多,空置率偏高(3个小区空置率在20%以上)。
2.需求指标
(1) 地区生产总值(GDP)
经济增速止跌上涨,经济总量不断增加,已经摆脱0
8、09年金融危机带来的影响。2011年全市实现地区生产总值(GDP)1778.05亿元,比上年增长11.0%。其中:第一产业增加值31.37亿元,增长
4.9%;第二产业增加值798.49亿元,增长12.0%;第三产业增加值948.19亿元,增长10.5%
。
图4 太原市2006-2010年GDP及增长示意图
(2) 人均可支配收入及消费性支出
居民收入稳步增加,人们生活水平不断提高,居民潜在购买能力增强。 2011年城市居民人均可支配收入为17258元,比上年增长10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%,社会总体水平已经进入较为富裕阶段。
3.市场交易指标
(1) 商品住宅成交价格
2011年,太原房商品房住宅成交均价为6788元/㎡,较上年上涨34.98%。其上涨过快的主要原因为众多高端、高价位楼盘不断开盘,代表性楼盘有星河湾、万达广场、摩天石以及万国成MOMA等。
图5 太原市商品住宅成交价格
(2) 成交区位
2011年,太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区,占比为32%,其次为杏花岭区,占比为20%,然后为万柏林区,占比为16%,再次为尖草坪区,占比为14%,迎泽区占比为12%,最后为晋源区,占比为6%。
三、小结
1.国内品牌开发商云集,市场竞争激烈。目前国内众多一线开发商均已进入太原市场,如万科、万达、恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等知名企业均已有项目开发,且多为高品质楼盘,未来竞争激烈。
2.产品供应以高层板楼为主。目前市场在售楼盘以高层板楼为主,别墅、多层、花园洋房供应较少,且多为南北通透。消费者对高层住宅接受度较高,不存在市场抗性。
3.市场不同面积段产品的成交与供应差异性强。自住型刚性需求仍占市场主导,需求面积区间在80-100平米;二次置业的改善性需求面积区间在以50-180平米为主;高端客群需求面积则在250平米以上。
4.城市对外地购房群体具有一定吸引力。目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体,如星河湾购房客户中,外地购房者约占到50%。恒大绿洲项目外地购房群体约30%。
5.城市南部、西部为城市未来房地产市场发展的重点区域,发展潜力巨大。城市南部的小店区成为商品房成交主力区域,占市场总份额的32%,区域内人口吸附能力强,随着中央商务区及政府办公区南移,区域未来将成为城市热点,发展潜力巨大。