推荐第1篇：房地产市场分析
2011年国内房地产市场环境
一、政策影响分析
2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。
2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。
从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。
二、全国房地产市场运行情况
1.房地产开发投资保持平稳增长
2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。
2.房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，
其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。
3.土地购置面积增速加快
从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。
4.房屋销售增速较为平稳
2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿平方米，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿平方米，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。
从各季商品房销售面积上看(季度值)，一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。
5.房价环比出现下跌的城市数量增多
2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。
三、2011年房地产市场走势预测
通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。
1.房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落
预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.9%，回落7.9个百分点。
2.房地产开发资金来源增速回落
受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。
3.房屋建设增长平稳回落
预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿平方米，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿平方米，增长14.0%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。
4.商品房销售压力增大
2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。
从具体指标上看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿平方米，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿平方米，增长13.7%。
由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。(国家信息中心信息资源开发部)
鑫苑名家成为郑州市首个人居环境样板社区
为改善人居环境提高生活质量 郑州推出样板社区 ●设施人性化●管理多方位●服务暖人心●环境靓绿美
中原新闻网讯：悠闲的步行商业街包罗万象，超市、银行、邮政、医疗、健身场所一应俱全；花香草绿、小桥流水随处可见；完备的配套教育„„鑫苑社区优美完善的人居环境赢得广泛的肯定。昨日上午，我市举行现场观摩会，向全市50家业绩优良的房地产开发商和30家物业公司推广鑫苑社区经验。鑫苑社区以人为本鑫苑社区占地331亩，居住人口达1万人，是我市一类社区之一。为了体现快节奏、低生活成本、多样化娱乐的现代生活理念，营造完善的人居环境，开发商采取了中心绿地、组团绿地和宅前宅后绿地三级系统；在社区内建成休闲、购物双主题商业步行街；与名校联手，在社区内建成河南省实验
幼儿园分园、河南省实验小学外国语分校；在社区周边修建鑫苑路和桑园路，将67路、205路公交车终点站引入社区；开创了政府行政管理、业主民主管理和专业物业公司管理“三位一体”的管理模式；提供24小时全方位服务。居民们不仅可以在洁净优美、绿意盎然的社区道路上休闲散步，在露天或室内健身器材前锻炼，在步行商业街购物之余，还能坐在设在路中间的小吧台前小憩一番。孩子上幼儿园和小学在社区内就能实现，免除了在喧嚣的马路上接送孩子的麻烦，令业主们备感轻松。多数社区亟待达标据了解，目前全市房地产投资额达74亿元，房地产开发商100多家。但开发商已建社区的整体水平不高，缺乏精品、名品、经典之作，原因是一些开发商急功近利，建筑质量不高、密度过大、小区绿化率低，公共、医疗、文化、教育设施不完备。随着市民生活水平的日益提高，人们对住房的要求已从只求面积大、结构合理到了要求住房周边环境及生活、教育、娱乐等各种配套设施完善的阶段，新建小区只有在改善人居环境上下工夫，才能赢得市场，并为改善郑州的人居环境、提升郑州的城市品位做出应有的贡献。明确标准规范社区本着以人为本、科学规划、便民利民的服务理念，以“路平、灯明、水通、卫生、安全”和“干干净净、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒适适”为目标，市建委、市政局、规划局、房管局、文明办、爱卫办等六部门，近日联合出台了加强新建社区管理的意见，明确规定：郑州市属各县（市）区所有拟新建的城市居民在3000人以上的社区，必须规划合理，绿地率达到30％；必须配备商业、邮政、金融、警务室、幼儿园等公共服务设施，公厕、垃圾收集等市政公用设施，医疗室、健身房、阅览室等医疗、文体设施；必须健全管理机制，确保社区安全秩序良好。市委常委、宣传部长杨丽萍，副市长丁世显参加观摩会，要求全市推广鑫苑社区经验。各房地产商、物业管理公司要以鑫苑社区为样板，投入到“争创人居环境示范社区和先进社区”活动中来。六部门要严格把关，不符合新标准的新建社区不予审批、验收及广告宣传；对违反房地产开发建设管理程序，擅自开工建设的企业严肃查处。
推荐第2篇：房地产市场分析
2013年房地产市场分析:政策资金市场终极猜想 http://2012-12-31齐鲁晚报
摘要：2012年12月18日，国家统计局发布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：11月份新建商品房整体情况呈现全面上涨。
2012年12月18日，国家统计局发布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：11月份新建商品房整体情况呈现全面上涨。统计数据表明，自从2012年6月止跌以来，全国100个城市(新建)住宅平均价格已连续第6个月环比上涨。那么2013年房地产行业发展将何去何从。同策咨询研究中心总监张宏伟从政策、资金、市场等三个方面对2013年的市场行情进行了缜密的预判。
政策走势：
去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动
十八大期间，有记者向住房和城乡建设部部长姜伟新提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，他回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。”
而近期各地楼市微调不断升温迹象明显，在这个时间段提出这样的说法有什么含义?对今后的楼市发展有什么影响?是否意味着楼市调控从严?
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，十八大期间，住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，在本质上限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。
中央经济工作会议也提出，2013年中国还将加强房地产市场调控。
但是，现实房地产政策中确实正在出现“微调”，如今年以来政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有近期公积金贷款政
策的微调，以及由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于投资性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前，政府从政策层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施。
总体上来讲，今年房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。那么2013年房地产调控政策将呈现出什么样的特征?
首先，中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，货币政策的稳健特征决定房地产市场的运行会相对稳健，不会出现大起大落。
其次，从当前政府表态及实际政策执行来看，2013年房地产调控政策仍然会呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。
与此同时，在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行的市场背景下，政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。
第三、以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。
在明年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧。
资金走势：
“流动性”进一步宽松，购房者勿错“平价”购房时机
国家统计局数据显示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但总体上看，近期CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解。与此同时，按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，这也为年内“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。
另外，中国人民银行10月13日发布的数据显示，截至9月末，广义货币(M2)增长14.8%，狭义货币(M1)增长7.3%。M2今年以来首次突破14%表明，流动性进一步宽松，有望成为经济企稳回升的动力。
今年以来，总体来看，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。
在这样的市场背景下，根据房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。国家统计局发布2012年11月份70个大中城市住宅销售价格中53个大中城市房价环比上涨，同样反映出房价连续微幅上涨的态势。
在CPI企稳的市场背景下，全国房价仍然出现连续6个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。
从国内环境看，随着我国经济发展逐步进入新的阶段，劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力将长期存在，再加上美国QE
3、QE4推出，内外两种趋势的重合，对物价上涨进而通胀的影响不容低估。
我们看到，在限购之下，需求被压制，在美国QE
3、QE4推出的市场背景下，热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限
贷，这也是在全球货币“大”爆炸的当下，希望通过控制限购限贷这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库;希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。在QE1的过程中黄金白银石油狂涨，QE2期间也同样。近期，多家房企或赴港上市、或收购上市平台，或在通过境外渠道进行频繁融资，均表明热线政策缓慢地流向中国房地产市场。此时，其实聪明的投资客早就明白手中的资金该流向哪里。
因此，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国房价连续6月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价“平价”时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。
市场走向：
市场“基本面”将现真正意义“回暖”
从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外，1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从2013年市场基本面走势来看，由于政策“微调”与房地产调控的“双重标准”的执行，再加上以城镇化拉动内需的2013年宏观经济政策的定调，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情，明年房地产市场“基本面”整体上会持续好转，但是仍然处于整个市场大周期的低谷期的复苏与回升期，保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将是2013年整体市场基本面的特征。
在这个阶段，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象。
从当前来看，全国新建住宅房价连续6月上涨，市场已经出现房价降幅收窄甚至个别项目小幅涨价的现象。因此，当前调控的压力仍然存在，“去投资化”的限购限贷政策尚短期内不可能出现明显松动，外来的投资投机性需求不会大规模入市，限购政策有可能明年会继续执行。
此外，政策层面仍然需要从严执行，继续执行差别化的税收政策保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。从政策面的走势可以看出，由于“微调”政策仍然继续针对首套房自住需求进行，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，尽管房企房价降幅收窄甚至只有小幅的房价促销优惠，但是，整个市场基本面尚未明显有好转的迹象，应该来说，
在市场尚处于恢复的阶段过程中，在限购限贷政策的之下房价不会出快速上涨的趋势，在房价相对平稳的阶段，仍然是自住需求、刚需一族相对合理的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
推荐第3篇：房地产市场分析
2014年中国房地产市场走势分析
(一)市场供应
1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右
2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是
三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。
2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右
2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。
3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右
受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大， 2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。
4.全国房屋新开工面积预计2014 年全年增长12%左右
2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的资金状况将成为开工保障，企业能够维持一
定规模的开工量；二是房企2013年以来大量的土地储备，也将形成大量的新开工规模；三是2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大。
(二)市场成交
1.全国商品房成交量预计2014年全年增长9%左右
自2012年下半年以来，房地产行业内外部环境持续改善，2014年商品房成交量同比增幅将维持在高位，预计全年增幅9%。主要原因有六：一是随着楼市调控政策效果减弱，加上新一届政府调控思路转变，购房者对楼市的预期明显变化；二是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；三是
三、四线城市成交滞后，部分成交会在2014年跟进；四是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续；五是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望释放，如上海市2013年收紧限购政策，纳税期限由满一年延长至满两年，这部分被限制的需求有望在2014年释放。
2.25个典型城市商品住宅成交量预计2014年全年增长15%左右
2014年市场化因素将增加，
三、四线城市楼市政策有望率先放宽。在新型城镇化导向下，2014年市场行情有望继续攀升。当然，预计部分市场供应和需求将转向保障房领域。综合判断，研究认为2014年市场成交面积将保持15%的增长率。预计
一、
二、三线城市商品住宅成交量都将攀升，但
二、三线城市在新型城镇化等利好因素下幅度将更大。
(三)市场价格
1.房地产开发企业土地平均购置价格预计2014年全年增长11%左右
2013年前11个月，全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升19.6%，增幅较大，预计2014年将回落，全年增长11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市场整体环境将延续2013 年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014 年涨幅会拉低。
2.20个典型城市土地成交楼板价预计2014年全年增长17%左右
2014年全国20个典型城市的土地成交价格整体将延续稳步上升态势，但增幅将有所放缓，预计全年增幅为17%左右。主要原因有两方面：一是2012年土地市场惨淡，价格基数
较低，因此造成了2013年土地价格增幅的快速上升，在2013年价格基数处于高位的情况下，2014年价格增幅必然有所下滑。二是地价持续快速上涨，也可能会触发中央政府对土地市场出台相关政策，土地价格上涨势头也会得到一定抑制。
3.商品房成交均价预计2014年全年增长7%左右
预计2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是
一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，
一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；二是
三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。
4.70个大中城市房价指数预计2014 年同比增长4%左右
2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行，预计在2013年12月份将触顶，之后开始持续下行，到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有二：一是房价环比涨幅持续下行。截至2013 年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来， 增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行；二是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。
5.25个典型城市商品住宅成交均价预计2014年全年增长6%
2014年房价仍将看涨，尤其对于
一、二线城市而言更是如此。当然暴涨的可能性不大，这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。预计2014年25个典型城市商品住宅价格上涨幅度为6%。其中一线城市房价涨幅将收窄，
二、三线城市房价上涨空间依然存在。
推荐第4篇：渝中区房地产市场分析
渝中区房地产市场分析
一、渝中区当前房地产现状
渝中区目前市场上在售和短期内就会入市的项目很多，分为以下几个板块，朝天门板块、解放碑板块、大坪板块、北区路板块、较场口板块、上清寺板块。从楼盘的分布情况来看，大坪板块最为活跃，相对来说，上清寺板块的房地产市场相对较为平淡。渝中区目前大规模项目不多，其主要原因在于楼盘项目较多的解放碑板块和大坪板块，这两个板块的楼盘主要以小体量为主。其他板块无论交通、配套和成熟度都无法与其相比，虽然发展势头也较为迅猛，但目前这个时点供应的项目都不多。随着各板块设施建设的不断发展，可供土地较多也较集中板块的项目会不断增多，届时将对渝中区楼盘规模有较大提升。从渝中区房地产开发情况看，近年来渝中区房地产投资一直保持一个较高的增长率，市场上供需两旺，整个市场呈健康发展的态势。目前区域内有在售和即将开盘的楼盘超过50个，市场依旧繁荣。纵观整个市场内所有的楼盘，中、小型规模的项目居多，中等价位的项目居多，户型以中、小户型的一房、二房居多。
二、渝中区房地产市场存在的主要问题
1、地产市场规范化不够
(1)物业不规范：目前，在房地产市场中．仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。(2)供需矛盾大。(3)开发不合理：商品住房结构不合理，高档房开发过热。(4)房地产开发的设计不规范：开发商每年都会储备一定的闲置土地，尤其是大中城市热点地块，坐等地价上涨再开发，或者是干脆炒卖地皮。
2、房地产市场中存在投机问题
（1）房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高(2)商业地产空置率过大，投资规模偏大。（3）房地产业盈利率过高：房地产业成为目前重庆盈利率最高行业。
3、中介服务业发展不平衡和完善
（1）中介机构成为滋生腐败的土壤。（2）中介机构不是依靠市场生存，而是依附于部门权利：社会中介组织的最大特点就是中介性，但目前的社会中介组织官办色彩较浓，有的甚至还承担着部分政府管理职能。（3）缺少规范中介机构的法律法规体系：我国目前还没有关于社会中介机构整体发展的法律法规体系。
（4）分工不明确，监管力度尚需提高。
4、税费制度的不完善也是一个重要问题
（1）城乡税制不统一。（2）计税依据不科学，征管漏洞大。（3）房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范。
三、对渝中区房地产价格的评价
目前渝中区在售楼盘价格均在6000元/㎡以上且集中在6000-10000元之间，而均价在10000元以上的楼盘主要集中解放碑CBD板块的一些住宅楼。价格较低的楼盘主要是位置较偏、交通不便、配套较弱的项目。同比重庆市其他区域，渝中区的房价属于中上水平。
因为渝中区在整个重庆市担有不可替代的角色，①渝中区是重庆市的行政中心。②渝中区是重庆的金融中心。③渝中区是重庆的商贸商务中心。④渝中区是重庆的信息中心。 ⑤渝中区是重庆的文化中心。⑥渝中区是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽。
因此，渝中区的房价比较合理。
推荐第5篇：德州房地产市场分析
今年以来，随着市委市政府招商力度的不断加大和“10+3”现代产业体系进程的快速推进，全市房地产开发住宅投资保持持续快速增长，商品房销售增速上升，房屋施工面积、新开工面积大幅增长。
一、1-6月份全市房地产开发市场运行的基本情况：
1、房地产开发投资持续快速增长，住宅投资增加
上半年，全市房地产开发企业为219家，完成房地产开发投资53.14亿元，比上年同期增长34.1%，增速比上年同期提高12.7个百分点，比今年1-3月加快7.3个百分点，成逐月走高，平稳发展的态势。
今年以来全市房地产开发投资的主体仍然是住宅。1-6月份，住宅投资为42.78亿元，同比增长43.6%，高于房地产开发投资增速9.5个百分点，增速比上年同期提高26.5个百分点，比1-3月提高13.9个百分点，占房地产开发投资比重的80.5%，同比上升10.7个百分点;随着市辖区内大运河经济港、德州国际商贸城、董子文化街等一批项目相继完工，我市商业营业用房投资4.08亿元，同比下降33%，增速比上年同期回落56.7个百分点，比1-3月回落73.3个百分点，所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。
2、企业到位资金增速继续低于完成投资增速
1-6月，全市房地产开发企业到位资金合计71.59亿元，比上年同期增长28.2%，增速比上年同期回落23个百分点，比今年1-3月回落33.7个百分点。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速5.9个百分点。
在房地产开发企业到位资金来源中，国内贷款13.46亿元，同比增长38.1%，增速分别比上年同期提高30.5个百分点，比1-3月回落28.2个百分点。所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自筹资金19.95亿元，同比增长16.1%，增速比上年同期下降15.4个百分点，比今年1-3月回落24.3个百分点;受差别化住宅信贷政策的影响，其他资金来源38.17亿元，增长32.1%，增速比上年同期回落63.1个百分点，比今年 1-3月回落45个百分点，所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。由于其他资金来源大于自筹资金，房地产开发商主要以个人按揭贷款和定金预收款为主，开发商资金实力有待加强。
3、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增长较快
1-6月，全市房屋施工面积1137.32万平方米，同比增长34.7%。其中住宅施工面积989.43万平方米，同比增长39.0%，增速比去年下降22.2个百分点，比今年1-3月增长1.6个百分点;全市房屋新开工面积355.81万平方米，同比增长40.7%，增速比上年同期提高14.4个百分点，比今年1-3月增长2.5个百分点。其中住宅新开工面积311.67万平方米，同比增长42.1%，增速比上年同期提高18.5个百分点，比1-3月增长12.6个百分点。全市房屋竣工面积143.46万平方米，比上年同期增长103.8%，增速比上年同期提高62.8个百分点，比今年1-3月加快27.1个百分点。其中住宅竣工面积129.25万平方米，同比增长152%，增速比上年同期提高140个百分点，比今年1-3月下降20个百分点。
4、商品房开发结构调整成效显著，中小户型住宅产销两旺
全市房地产开发企业继续加大商品房住宅结构的调整力度，中小户型商品房住宅无论是开发投资完成额、施工面积、新开工面积，还是销售面积、销售额、销售套数等指标均呈增高之势，出现产销两旺的局面。
1-6月份，90平方米及以下住宅投资8.66亿元，同比增长18.8%，占住宅投资比重的20.2%，同比提高0.9个百分点;90平方米及以下住宅施工面积207.41万平方米，同比增长40.4%，占住宅施工面积比重的18.2%，同比提高0.7个百分点;90平方米及以下住宅新开工面积58.92万平方米，同比增长63%，占住宅新开工面积的比重为18.9%，同比提高4.7个百分点; 90平方米及以下住宅销售面积57.57万平方米，同比增长1.6%，占商品住宅销售面积的比重为25.8%，同比提高2.1个百分点;90平方米及以下住宅销售额为17.61亿元，同比增长65.0%，占全部商品住宅销售额比重的24.0%，同比提高了0.9个百分点;90平方米及以下住宅销售套数为6863套，占全部商品住宅销售套数的比重为34.9，同比提高了3.2个百分点。从中可以看出德州市住宅市场开始呈现户型小型化趋势。
二、房地产市场前景预测
1.房地产开发投资继续保持快速增长
随着下半年新楼盘、新开工项目的上马，建设规模将逐渐扩大，尤其是去年开发企业已支付的大量土地购置费，随着建设进度进入到开发投资额中，对开发投资更将起到支撑和推动作用，今年房地产开发投资仍将继续高速增长。
2.房价增长将趋于稳定
从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，加强保障性住房建设，建立健全分层次的住房供应保障体系，是政府调控的重要任务之一。多建保障性住房和中小户型住宅，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，供求矛盾将得到一定程度的缓解，房价整体可能在一定程度上回归平稳。
当前和今后一段时期，德州市房地产市场要进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，加强税收征管;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;要进一步拓展资金融资渠道，激发民间投资的积极性;要加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序，促进全市房地产开发市场平稳健康发展。
推荐第6篇：南召县房地产市场分析
南召县房地产市场分析报告
南召县位于河南省西南部，伏牛山南麓，南阳盆地北缘。全县辖16个乡镇、340个行政村、63万人，总面积2946平方公里，山区和丘陵面积占96.6%，基本格局是“七山一水一水分田，一分道路和庄园”。先后被国家、河南省命名为：中国辛夷之乡、中国柞蚕之乡、中国特色文化之乡、全国科技进步县、全国有机农业生产基地县、河南省县域经济发展“十快县”、河南省对外开放重点县、河南省无公害水产养殖基地县、全省绿色道地中药材基地县等荣誉称号。
2010年全县GDP完成69.3亿元，同比增长12.8%；全社会固定资产投资完成62.9亿元，增长28.9%；农民人均纯收入达到4306元，增长12.5%；城镇居民人均可支配收入达到13141元，增长11.7%；地方财政一般预算收入完成2.44亿元，增长16.5%；城乡居民储蓄余额达到38亿元，增长16.9%；社会消费品零售总额达到42.3亿元，增长18.6%。
各类政策性项目138个，到位资金6.6亿元；新上及续建招商引资项目102个，到位资金15亿元；实际利用外资1900万美元，总投资7.14亿元的天瑞集团青山水泥项目建成投产，投资5.82亿元的云铸年产10万吨铸造项目设备正在安装，天池抽水蓄能电站、核电站项目扎实推进。产业集聚区建设步伐加快，
工业投资27.3亿元，增长38.5%，占城镇固定资产投资的67.4%，汽配铸造、电力能源、矿产建材、农副产品加工四大主导产业规模进一步膨胀，工业总产值完成108.1亿元，增长12.5%。来自工业的税收突破1.4亿元，增长15.6%。规模以上工业企业达到77家，实现总产值76.7亿元，增长24.8%；完成增加值20.7亿元，增长25%；实现利润3.9亿元，增长63%。
南召县由于城市规模比较小，配套不完善，交通不发达，县城被四周山区包围的影响扩大发展有很大的局限性，房地产市场现起步比较晚 ，居民对商品房的概念比较差，正规项目不多，体量比较小，均价基本在1900左右，私人开发跟小产权把原本不成熟的市场搅得比较混乱，价格基本在1200—1500每平方。
南召县在售项目市调：
1、城南世家
项目地址：黄洋路南段（新体育中心对面），开发商：河南四方置业有限公司，项目宣传以南召首个商业步行街、滨水、黄金三角、体育中心为主题。多层现房，户型为两室两
厅、三室两厅、四室两厅。均价：2000左右，现在不做银行贷款，现在已属尾盘，剩余房子不多。售楼部的装修比较简单，销售人统一着装共5人部分是从南阳过来的，整体销售水平一般。
2、金岭秀水：
项目地址：光明西路（县医院对面），项目宣传比较单一，只有宣传单也跟工地围挡，项目本身没有突出的亮点，西边跟北边是未开发的山地。周边环境比较差，项目的体量比较小就两栋多层，现房，只有几套房源，不做银行贷款，户型结构：两房两厅90多平方，三房两厅129——140平方，3F的房价为2180元每平方。售楼部简陋，销售人员就一个30多岁的大姐。销售技巧服务水平比较差。
3、名门首府：
项目地址：南召县城关镇人民北路，开发商：南阳鸿欣房地产开发有限公司，项目现在还没有动工，就一栋高层28层，总建面积在3.5万平方左右其中一到四层为8000平米的商业，5到28层为住宅面积为141.39跟143两种，均为三房两厅，宣传方式：流动广告宣传车、派发宣传单、工地围挡，于2012年01月10日进行认筹，认筹方式为交2万抵2.8万，交5万抵6.8万两种优惠方式其中还派发的有小礼品，认筹是不订房号，价格，只显示认筹的号码，预计2012年05月份开盘，现场销售人员4人，统一着装，个人能力，服务意思一般。
4、水岸鑫城：
项目地址：光明路与滨河西路交汇处，开发商：南阳鑫泰房地产开发有限公司，
整合推广：武汉大唐镇库，项目整体规划6万方以多层为主局部小高层，目前在南召县是比较成熟而且规模比较大的小区小区宣传多以规划、公园、自然水景建筑风格、区位等为主题，向项目已接近尾盘所剩房源有十几套现房，价格在2300元每平方现在不做按揭。售楼部只有两名置业顾问，姓郭跟姓陈后者的各方面水平能力相对比较优秀。
本案分析：
项目名称：芙蓉苑
项目位置：滨河路与丹霞路交汇处向西20米，
开发商：南阳弘泰置业有限公司，
项目优势：
1、项目地块方正地面无附着物便于开发。
2、紧邻南召县唯一公园、黄鸭河自然人文景观好。
3、滨河路、丹霞路纵横交错出行方便。
4、县重点一中距学校仅500米远。
5、远离县城喧闹地段比较幽静更适合居住。
项目劣势：
1、项目体量小不能形成规模。
2、项目占地为旧河道施工阶段稍有不慎对房屋结构会有很大影响。
3、紧邻加油站对项目有很大的安全威胁。
4、周边的商业配套不全没有规模性的商业。
5、周边以修理、洗车行业为主对项目的环境形象有很大的影响。
项目推广大概思路：
主要以公园、河流为宣传主题，体现休闲娱乐
项目本身以电梯洋房，凸显小区品质、跟目前市场的稀缺，
项目的最大竞争对手：
1、凯旋城、项目31万方体量大，21栋高层，项目本身配套齐全，计划于2012年5月开盘
2、名门首府、两栋28层的高层，地处繁华地段，现认筹期，计划于2012年5月开盘
销售入市：
1、争取2012年春节前把项目整体规划设计图、效果图、户型面积、施工方案、
报建审批、推广方案等定案。
2、春节后正式对外宣传售楼部开放接受客户来电来访咨询。
3、3月底（两个月的客户积累）根据客户量开始认筹，周期为十天（具体方案
另订）。
4、在4月上旬或中旬正式开盘（根据工程进度）。
5、强销期持续到5月（整月）。
6、根据销售量调整销售方案计划跟宣传推广计划。
总体推广方案所需：
1、项目投资策划：
（1）、项目用地周边环境分析
（2）、区域市场现状及其趋势
（3）、土地SWOT分析
（4）、项目市场地位
2、项目形象策划
（1）、项目案名的诠释、总体推广策划思路
（2）、项目的宣传主题、宣传语
（3）、工地环境包装
3、项目推广策划
一、区域市场实态分析
1．房地产市场总体供求现状
2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段
3．项目主要卖点
4．项目强势、弱势分析与对策
二．目标客户群定位分析
1．南召人口总量及地块分布情况
2．南召经济发展状况和人口就业情况
3．南召家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯
4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户
a目标客户细分
b目标客户特征描述
c目标客户资料
三、价格定位及策略
1．项目单方成本
2．项目利润目标
3．可类比项目市场价格
4．价格策略
5．价格分期策略
四、入市时机规划
1．宏观经济运行状况分析
2．南召房地产相关法规和市场情况简明分析
3．入市时机的确定及安排
五、广告策略
1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分
2．广告主题
3．广告创意表现
4．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·
六、媒介策略
1．媒体总策略及媒体选择
2．媒体总策略
3．媒体选择
4．媒体创新使用
5．软性新闻主题
6．媒介组合
7．投放频率及规模
8．费用估算
七、推广费用计划
1．现场包装
2．印刷品
3．媒介投放
4．公关活动
九、公关活动策划及现场包装
推荐第7篇：房地产市场分析报告
房地产市场分析报告
侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例）
第一部分：宏观区域分析
（1）区域社会经济发展状况
1）区域概况（网上资料或统计局）
2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积）
3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）
4）城市规模（城市用地规模、人口规模）
5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色）
6）区域经济发展概况（数据来源统计局）
7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。
8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。
（2）区位分析
项目区域位置与自然概况
①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）
③区域景观条件（项目所在区域景观）
（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析
1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。）
2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系
（4）分析项目与上述区域的关系
1）城市规划对项目开发的影响
2）区域整体规划概况
3）项目周围规划概况
4）规划对项目的影响
（5）区域分析结论
1）经济发展、人均收入及支出消费
2）项目的区位优劣势
3）项目的交通优劣势
4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析
第二部分：区域房地产的市场分析
（1）区域市场的发展概况
1）区域市场的发展状况及概况
起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；
平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；
整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。
2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析
市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）；
价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房）
3）区域住宅（商业）市场的发展特点
政府对市场的管理调控力强（相关房地产政策及区域房地产政策的出台及作用） 市场体系逐步完善（主要包括出现多层次的供应房和二手房的发展）
市场热点向规模化转移（大盘的出现、配套的完善，社区的规划设计）
房地产企业的汰弱留强进程加快（外地开发商的进入和现有开发商的状况及分析）
区域住宅（商业）市场格局（根据市场状况将城市划分为几个区域板块，再根据板块进行分析）
板块发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况：价格、交房、档次、销售率。
4）项目所在区域的房地产特性
前面板块分析中应涉及到该部分内容，再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析，为本案项目提供依据。
项目所在区域住宅（商业）项目概况
（2）项目所在区域的销售特点
1）开发规模及配套情况
项目所在区域代表性项目占地面积规模比较；
规划设计及户型特点（本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代；社区文化；环境；项目主力户型情况、分析以何种户型为主）。
装修标准及智能化系统。
2）项目所在区域的销售特点
营销推广特点（通过对当地在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查）。
从营销策略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制。
从营销执行操作层面来看：销售场所、样板间、销售服务、人员素质。
销售情况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率。
客户特点：主要区域客户来源、档次、目的、原因。
项目所在区域市场发展预测：项目区域规划与项目联系，项目所在区域的市场供求及消化预测。
典型个案（详细介绍区域内主要项目的特点或区域内最成功的案例）
3）区域市场需求调查分析
调查问卷内容（附表）；
问卷调查说明及统计分析；
问卷统计分析结论。
第三部分：项目条件分析
（1）项目地块自身条件分析
地质状况（发展商提供勘查报告、风水情况）
土地面积及红线图（发展商提供）
七通一平现状（现场、与发展商交流）
（2）项目周边环境分析
地块各方面的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮盖情况）
地块适当半径内历史人文景观例示（标明距离项目地块车距）
项目用地居住情况：周边小区居住情况
项目周边居民状况
项目外围情况
地块交通状况
周边市政路网纵横图
周边公交系统起始状况、频次及远景规划
直入地块的道路交通状况
（3）项目附近公建配套设施分析
购物中心（商场、超市、菜市场）
文化教育（幼托、小学、中学、大学图书馆及质量）
医疗（各级医院、药店及质量）
金融（各种银行）
邮政局、所
娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）
周边已成社区状况
附近小区列图
各楼盘及小区的居民阶层
小区规划及价格等
（4）项目条件分析结论
第四部分：市场分析结论
（1）从区域市场的发展来看
房地产的发展趋势
供需关系
区域开发实力
市场产品主要竞争点及产品趋势
（2）从项目所在区域的市场分析来看
（3）从项目开发的规模来看：区域项目类型、主力户型
（4）从项目所在区域的销售情况来看：期房销售率、现房销售率、售价从客户情况来看，主要客户群体
（5）从项目的营销推广来看，综合评估
（6）从对区域市场的调查分析来看：选择在本区域购房的客户，其年龄、文化程度、家庭结构、家庭收入、区域、从业潜在客户对区域房价的接受能力
（7）从潜在客户对户型面积的选择上看
房地产市场定位报告
侧重房地产具体项目的市场定位内容，从总体上把握项目的发展方向，为市场推广打好基础。 第一部分：项目市场环境研究
（1）全国宏观经济、政策及房地产产业环境分析
（2）区域房地产宏观经济及房地产产业环境分析
（3）低中高端房地产市场发展态势
1）国内及国际房地产市场发展态势分析
2）地区房地产市场发展态势分析
第二部分：竞争环境研究及市场机会分析
（1）板块房地产市场环境概况
（2）区域市场环境分析
（3）项目概况
（4）项目SWOT分析
第三部分：项目定位研究
（1）项目总体定位
1）项目开发原则和总体定位
2）项目定位思路
3）项目物业功能定位
4）物业类型及档次定位
5）项目规模及其体量分配建议
6）项目关键竞争力定位
（2）目标市场定位
1）目标市场分布区域
2）目标市场年龄结构
3）目标市场家庭结构
4）目标市场文化特征
5）目标市场职业特征
6）目标市场经济特征
7）目标市场消费特征
（3）产品定位
1）建筑风格建议
2）建筑规光布局建议
3）园林景观系统建议
4）住宅户型建议
5）配套设施
6）交房标准建议
（4）价格定位
（5）项目形象定位
（6）项目服务模式定位
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房地产市场分析方法和内容简析
房地产市场分析方法和内容简析
关键字： 房地产市场分析，市场调查，市场预测
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产市场调查与预测的方法和特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
（1）区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
（2）专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
(3)项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。
(1)地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。
(2)区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
(3)市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
(4)专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
(5)项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率
（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。
(6)敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、提高房地产市场分析有效性的途径
（1）影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
（2）提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
三，房地产市场分析的方法和程序
房地产市场分析主要由房地产市场调查和房地产市场预测组成。
(1)房地产市场调查的目的和内容
对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。
房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。
1、房地产投资宏观市场调查包括政策、法律环境调查 ，项目区域经济环境调查 ，房地产市场需求和消费行为调查 ，房地产产品调查，房地产价格调查
2、意向项目投资环境与投资方案调查包括社区经济环境调查，房地产项目市场竞争情况调查，房地产项目设计方案调查
（2）房地产市场预测
1、市场需求预测
市场需求预侧，就是根据有关资料(包括历年统计资料或市场调查的专项资料)分析研究，做出正确的判断。因为房地产开发周期比较长，短期预测不适用于商品房建设。
2、产品供给能力预测
全行业供给能力预测 包括一定地区同类房地产的总体生产规模、公司数量、管理与服务水平等。
本企业供给能力预测 包括本公司开发房地产的规模、规格、技术等方面的发展趋势。
3、商品房销售前景预测
商品房销售前景预测指对今后一段时间内最接近的房地产销售水平的预测，包括销售量、品种、规格、价格等指标的预测。
4、市场价格趋势预测
主要包括以下几方面：
①影响房地产价格变化的主要因素。
②房地产价格水平变化可能对供求双方带来的影响。
③房地产价格涨落对消费者购买力的转移、商品供求的影响程度。
推荐第9篇：西安房地产市场分析
2007年西安商品房销售价格涨幅再创新高。房地产市场“涨”与“调”并行，表现为商品房建设投资快速增长，销售价格逐月攀升，去年房屋销售价格和房屋租赁价格均上涨6.4％，土地交易价格上涨6.8％。2007年，房地产价格增幅将有所回落。
商品房销售价格涨幅再创新高
2007年，仅1－11月西安房地产就完成投资343.59亿元，同比增长39.8％，新建商品房施工面积2925.36万平方米，比上年同期增长56％。销售面积604.42万平方米，同比增长64.7％。全年新建商品房销售价格同比上涨6.5％。普通住宅价格同比上涨7.5％、多层住宅价格上涨8.4％，高层住宅价格上涨7.3％，写字楼价格全年上涨3.4％，商业用房价格上涨3.2％。
二手房销售、房屋租赁价格全面上涨
2007年二手房销售价格同比上涨5.9％，其中高层住宅上涨6.8％，涨幅高于多层住宅1.2个百分点。
2007年普通住宅租赁价格上涨6.2％，高档住宅租赁价格上涨8.6％。办公楼租赁价格上涨0.8％。普通办公楼租价相对平稳，价格上涨1.5％。2007年商业用房租赁价格涨幅首次超过两位数，达10.1％。
2007年房地产价格的增幅将会有所回落
上游建材价格上涨、居民住房需求旺盛、地产经销商强势宣传等诱发了2007年西安市房地产的一片“涨”声。从长期看，西安市正处于国民经济持续快速发展和城市化进程中，房地产市场供需状况不会发生明显改观。短期内，抑制住房价格过快上涨的难度仍比较大。
但另一方面，近年来，为抑制住房价格过快上涨国家和地方出台了一系列宏观调控措施。这些宏观调控措施必将对抑制住房价格过快增长产生积极影响。2008年，西安市房地产价格的增幅将会有所回落，并保持相对稳定态势。
二、住宅市场
1、市场供应
07年西安房地产市场呈现出非凡的活力，作为商品房市场绝对主角的普通住宅类物业虽2007年受到国家频繁出台的政策调控，但市场供应量较上年同比增幅仍有望突破40%。
2、市场销售
07年西安普通住宅销售面积较上年同比增长38%左右，在商品房中所占比重高达92%左右，作为商品房销售核心物业类型地位的普通住宅类物业继续强有力的带动全市商品房市场快速发展。
图表 56：2004-2007年西安普通住宅市场年度销售面积及销售金额情况
总体来看，07年住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的33%，90-144平方米的住宅占到总量的51%，144平方米以上住宅交易量占到16%。144平方米以下住宅占到市场需求的绝对比重。
推荐第10篇：宁都房地产市场分析
2013年宁都房地产发展探析
文/牧羊人
2013年宁都县房地产呈现出土地拍卖、楼盘在建、现房销售等快速发展的趋势。其中就一季度而言，房地产开发投资增速明显回升。一季度，全县房地产开发完成投资8191万元，同比增长56.4%，分别比去年同期和去年全年增速高14.1个和29.4个百分点。从构成看，建安工程完成投资6378万元，增长22%，土地购置费1274万元（去年同期为零）。从工程用途看，商品住宅完成投资4672万元，增长31%，比去年全年提高6.5个百分点，商业营业用房完成投资1042万元，增长21.6%。商品房屋销售快速增长。一季度，全县商品房屋销售面积28335平方米，同比增长55.8%，分别比去年同期和去年全年增速高88.9个和44.2个百分点。其中，住宅销售面积25142平方米，增长83.6%，分别比去年同期和去年全年增速高120.1个和70.6个百分点。商品房屋销售额12276万元，同比增长72.1%，分别比去年同期和去年全年增速高100.2个和55个百分点。其中，住宅销售额10256万元，增长121.5%，分别比去年同期和去年全年增速高154.8个和99.9个百分点。从住宅户型分布来看，90平方米以下(含90平方米)的小户型住宅销售面积1976平方米，下降19.5%；144平方米以上(不含144平方米)的大户型住宅销售面积1235平方米，下降66.3%；90-144平方米的中等面积住宅销售面积为21931平方米，增长189.1%，比全部住宅销售面积增速高133.6个百分点，占住宅销售面积的87.2%，比去年同期高31.9个百分点，对住宅销售增长的贡献率达125.3%，拉动住宅销售面积增长104.7个百分点。
宁都房价均价从去年年低便跨入4000元每平方大关。对于购房者而言，进入二季度都处于观望期，随着国家相应政策的出台，他们认为房价短期内不在上涨，事实上，宁都房价进入2013年之后便处于迅速上升期，而华隆首府的开盘更是将宁都总体房价均价拉上了4500元每平方的台阶之上。一季度，全部商品房屋销售价格4332元/平方米，同比增长10.4%。其中商品住宅销售价格4079元/平方米，同比增长20.6%，商业营业用房销售价格11180元/平方米，同比增长57.8%，其他用房销售价格4621元/平方米，同比增长41.8%。
一季度商品房屋销售快速增长，销售价格适度上升的主要因素是：
1、刚性需求大量释放。宁都是个人口大县，2012年全县79.1万人，大量进城人员将释放住房需求。
2、买涨不买跌的心理因素过强。有些楼盘涨幅不大，消费者会认为楼盘质量亦或是风水有问题，相反，不少期房放出高价反而更是出现抢房盛况。一边有人大喊房价过高，一边则蜂拥而至。
一、宁都县房地产业发展现状
1、房地产业开发经营趋于理性化、规模化。当前宁都县房地产开发商在开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求相适应，推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发已成势头。出现了一批有规模、有实力、有信誉的较大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高。2013年，全县房地产开发公司17家，完成开发投资总额57105万元。
2、房地产开发总量逐年增大。2007年全县房地产开发投资总额仅为1.3亿元，2008年至2011年每年分别为1.56亿元、2.1亿元、2.62亿元、3.71亿元，到2012年开发总量巳达4.71亿元。2007-2012年全县房地产开发累计完成投资额16亿元，年平均增长36.2%。而2013年随着泛华二期，东方丽都B期、华隆首府一期、以及越秀花园、锦绣钱程等楼盘的竣工，总量进一步扩大。
3、保障性安居工程建设成效突出。为解决城镇居民的住房问题，宁都县建立以商品房住宅供应为主体，安居工程住宅供应为补充的住宅供应体系，近年来全县保障性安居工程建设力度逐年加大，取得了良好的成效。2011--2012年，全县保障性安居工程开发投资4.05亿元，竣工住宅面积累计达19.7万平方米。其中：全县新增廉租住房2164套，新增公共租赁住房1200套，完成各类棚户区改造244户，有效地改善了低收入家庭的住房状况。然而，对于80万人口的大县而言，由于保障性住房申请机制的局限性，对于宁都房价的冲击力完全不够，毕竟，刚性需求仍非常大。
二、当前房地产市场存在的问题及制约因素
近年来，全县房地产业发展对促进经济增长，推进城镇化进程，改善城镇居民居住条件发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也存在一些问题。
(一)开发成本过高，是目前房地产发展的最大问题
1、税费偏重。据部分房地产企业反映，住房建设审批环节多、时间长、收费高。虽然近两年政府采取措施，清理、取消了一部分不合理收费，降低了一些项目收费的标准，但目前税费偏重现象仍然存在。据调查，在房价构成中，住宅销售税金占10.3%，商业营业用房销售税金占14.3%，其他房屋销售税金占12.3%，各种规费占2-3%。
2、土地开发费高。由于土地的不可再生性，加之房地产开发持续升温，使土地拍卖价格一路飚升。据了解，有的楼盘2012年购置土地每亩单价高达500万元。
3、建筑材料成本、工人工资逐年增高。建筑材料成本是住宅价格的主要组成部分，近年来个人消费成为主体，对房屋质量、环境、安全、户型、外观及配
套要求越来越高，新型材料、安全配套设施等广泛应用到开发项目中，加上人工工资逐年增高，从而加大了开发成本。
（二）物业管理不配套、服务质量差、收费难。
全县物业管理普遍存在基础薄弱，意识淡薄，管理难度大，经费不足。物业管理是房地产开发业的关联产业，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。当前大多数物管服务停留在低层次，缺乏个性化、人性化服务。物业管理不配套，发展滞后，再加上物业费收缴困难，少数物业处于“关门大吉”的境地。
（三）政府配套不及时，导致楼盘规划远景难以实现。
由于县财政的困难，许多楼盘政府的配套设施严重拖后，直接影响楼盘的销售状况。如华隆首府的东门大桥，天赐龙港的沿江景观，东方丽都的三环南路延伸、泛华盛世的旧房搬迁等等。
三、宁都县房地产开发形势及今后趋势的基本判断
1、新政对宁都县影响较小。2011年1月26日“新国十条”出台后，提出限购限贷，央行3次加息，6次上调存准率，调控目标是“遏制房价过快上涨”，今年上半年又出台了“国五条”，继续调控房价上涨。但对宁都县的实际影响不大，因为作为县级城市房地产有着“起步晚、价格低、城市化低”等明显特点，可以说受政策影响不大，房地产泡沫较少，投机、投资性需求有限。
2、房地产市场刚性需求不断释放。随着宁都城镇化进程的加速以及城市扩张的需要，人们生活水平提高购买力增强等因素影响，必将进一步增加房地产市场的有效需求量。
3、受土地、建材、税收、利率等成本因素影响，住房市场价格将继续上升，但涨幅趋缓。随着房地产市场化程度不断提高，房地产业仍将保持健康、持续、稳定发展态势。房价的基本构成要素如土地、建材、劳动力等对投资和房价的增长形成支撑，土地价格、劳动力价格等均在上涨，导致商品房成本价格呈增长趋势。特别是目前随着国家紧缩“地根”和“银根”，控制土地投放量，提升金融信贷门槛等因素对住房价格产生了直接影响，所以宁都县商品房价格涨幅趋缓，稳中有升，但不会出现大起大落现象。
综上所述，宁都县的房地产市场发展趋势将呈现如下特点：一是开发投资总量还将继续扩大，增长速度呈平稳态势；二是商品房销售形势看好，房价稳中有升；三是开发商对房地产开发的投入和群众的住房消费理念也将更加理性化。
四、加快宁都县房地产业发展的措施和建议
1、加强政府对房地产业的指导，继续搞好宏观调控。加强市场监管，引导企业提高住宅整体质量和企业整体素质，打击房地产企业虚假、欺骗行为，保护
购房群众的合法权益。大力提倡和引导房地产企业创建品牌住宅产品，提高住宅建设品位，不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。同时也有必要通过媒介向购房者传达理性购房的观念，避免追高购房的心态。
2、适当降低税费标准，活跃房地产市场。根据自身实际，适当调整房地产交易过程中的税费征收标准，激发群众的购房热情，促进交易市场的繁荣，进而带动整个房地产市场的发展。
3、规范和加强物业管理，改善居民的生活环境。以国家《物业管理条例》为依据，建立起物业管理企业诚信档案。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。二是严格物业管理企业的资质审查，培育物管企业素质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。五是采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。六是应着手起草符合宁都县配套的各类物业管理制度，循序渐进的推进发展物业管理，逐步实现宁都县物业管理市场化、专业化、社会化。
4、要加强土地供应量的控制，抑制土地供应量猛增的势头。土地是房地产开发的重要资源，土地供应量的多少，直接关系到房地产开发规模的大小。土地供应量的增长要与经济增长和“城市化”建设步伐相适应，既要考虑宁都县当前“城市化”建设步伐正在加快的实际需要，又要考虑房地产开发需要保持持续快速发展的原则，切忌出现突增突降甚至猛增猛降的现象。
5、要加强房地产企业自身的建设，努力提高服务质量。在当前房地产市场竞争趋于激烈的情况下，企业要求得生存和发展，就必须加强自身的建设和管理。要注重在人才、技术、管理和经济实力方面，不断提高自身的素质和竞争力。要以优良的工程质量、优惠的销售价格、优良的售后服务工作作为企业的生存根本，严格要求职工和教育职工，努力树立企业的信誉，营造良好的企业形象，以此来赢得市场，占领市场，扩大市场的占有份额。
五、关于房价调控的探讨性建议
事实上，宁都县城的房地产开发80%以上客户群体均来自全县20多个乡镇。而宁都本县城的百姓刚性购房并不强，首先他们已有房住，其次，据笔者了解，宁都本县城的人购房很大一部分集中在赣州，有些以投资为主，有些因小孩工作及自身发展需求。但这部分人的刚性需求远没各乡镇那么强。为何本县城楼盘的购房需求主要集中在各大乡镇呢？
一、水往低处流，人往高处走。县城的往赣州买房，各乡镇的往县城买
房。目的还是一个，改善自身的生活环境。
二、
必需品。
三、各乡镇百姓买房花费往往占了整个家庭的绝大部分。据调查，各乡镇进城买房者，大多都属在外打工者。他们十来年打工积攒下来的钱再加上家里父母的补贴，方能购买一套住房。就这点而言，往往出现一种现象：虽买了房，却没能享用房。原因在于，他们积蓄的钱好不容易付了首付，但还得付按揭，如果不继续在外打工，难以维系高昂的按揭费用。所以，尽管买了新房，也许一年住新房的时间也不足两个月。这又形成一个恶性循环，我们政府号召青年返乡创业，事实上，他们又没法真正做到返乡创业。
综上所述，尽管宁都房价持续上涨，但对于各乡镇收入并不多的百姓而言，又不得不买房，造成一种哑巴吃黄连，有苦说不出的感觉。房地产发展主题仍然是以市场为导向，但对持续攀升的房价，政府有必要给予适当的措施给各乡镇百姓的经济减压。
一、给开发商减税松绑，逼开发商让利百姓。一旦有关部门下达相关减税政策，开发商必须兑现一定幅度降价承诺。房地产管理局每天查阅开发商备案合同价格，一旦超出降价范围，则给予相应处罚措施。政府税费高，最终受害的还是买房者，所谓羊毛出在羊身上。
二、预售价格由开发商申报、并由物价部门及房地产管理局组成专家评审团，对其预售的房屋进行价格评估。最终价格有政府指导确定。目前往往有关部门缺少类似的专业性评审团队，导致开发商预售价无法进行有效干涉。
三、一年内对于提出价格变更申报的，必须对其房源及现售情况进行充分了解，合理提价。杜绝一年内数次提价行为的存在。不得不说，宁都房地产行业在某些时候都处于有价无势状态。但这并不影响各房地产的年度销售。由于宁都属于人口输出大县，买房者往往只有节假日才有时间回家，给他们买房思考的时间有限，这就让他们没有更多的时间对房价进行观望。房价高，也不得不去买。而各大楼盘的销售数据统计，放量和销售量最大的也都集中在几大节日期间。
当今的现实婚姻生活让各乡镇的百姓一家人供房。当今的年轻人，都不太愿意居住在乡下，而他们一旦涉及到结婚，在县城有套房，成为一种结婚
第11篇：东川房地产市场分析
东川房地产市场调研分析
1、东川宏观情况（城市区位、人口、经济）
2、房地产市场情况（城市容量现状、现有楼盘供给量、各个楼盘定位
分析、房地产未来发展方向预判）
3、九寰发展历史及现状
4、九寰剩余住宅、商铺、车位房源的推盘建议（外部对比、内部优势、
推盘建议）
5、对九寰“三期”的简单个人建议
云南城投铜都置地有限公司
销售部
2014年3月23日
第12篇：某区房地产市场分析报告
武汉2008年xx区房地产市场分析报告
一、xx区分析
1.南湖新城简介
南湖新城位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北至楚雄大道，总面积13.1平方公里。目前，南湖地区还由665公顷土地可供开发，可新增21万人，加上现状10万人，南湖新城31万人。届时，人均建筑面积将达到30平方米，人均公共绿地由现在的1.2平方增加到8.2平方米。
2.交通规划
新城交通的主要道路分别是：5条南北向道路机场路、南湖新城路、丁字桥路、石牌岭路、出版城路;6条东西向道路机场北路、机场二路、机场三路、机场四路、武梁路、溪北路。南湖新城交通以公汽为主，公汽站点间距到200米左右，减少居民步行距离。预留轨道交通站点位置，并与公汽交通站点结合，便于转乘。此外，远期规划两条轨道交通
5、7号线将通过南湖新城，在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。
特点：设立滨水区专用步行道和自行车道，体现了小区规划以人为本的理念。注重绿化更衬托南湖延湖美境的整体效果，串接绿化和公共空间、滨湖空间，让人们在步行范围内生活。未来轻轨交通的方便快捷，可缓解陆路交通的压力。该片区交通、配套等基础设施现已基本完善，是四个规划新城中最成熟的社区。大量开发商的入驻、规划政策的导向以及社区内的成熟配套吸引众多中、高档消费者来此购房，此片区的发展还有很大空间。
3.公共服务设施
商业及公建配套按四级分布，包括城市商厦次中心、居住中心区、居住小区、居住组团公建。居住区有4个特色服务中心。文化服务中心位于宝安花园内;体育服务中心位于武梁路与机场路交叉口，与武汉理工大学体育场遥相呼应;医疗服务中心位于人工渠两侧;综合服务中心位于武武梁路和石牌岭路交叉口，形成商业、文化、娱乐、体育和医疗服务功能齐全设施晚上的服务中心。南湖通过水上公园、中心公园向西延伸至核心区。新增12所幼儿园、17所小学、7所中学，满足了教育配套要求。突出的市民中心成为连接居住区、公园和大学校园的枢纽。
4.生态建设
规划的居住山区公园与区域性的绿化相连，在街区范围内可形成临近居民的游戏场和都市村庄公园;在区域内恢复水道，强化人工渠，使之成为怡人的小溪。南湖沿线住宅由低到高，南湖沿线住宅由低到高逐级提升高度，使得多人可以观湖;沿东西向渠道两侧布置低层别墅类住宅，创造优雅的环境。按南湖新城的规划，湖水将直接流入新城核心区，这里将建成让更多居民都能观景的滨湖绿地。这里将建人工河将南湖、巡司河东西连通，形成连续性的滨水自然景观，并通过水渠将河、湖、塘、池连成一体，从而将南湖之水引入新城。让大部分住宅置于园林景观中，在高密度建筑区中充分保存自然要素。都市景园式学校，大学园区形成中部低四周高的布局，并在中心大规模公共绿带上，创建园景特色鲜明的都市景园式学校。大学新校园、中心绿化与中心公园连成一体，并向北扩展将绿带引入校园旧区，形成景观体系。
二、xx区房地产市场分析
1、区域地理概述
南湖新城是武昌近年来重点发展的大型居住组团，是武昌规模最大、配套较齐全的居住组团之一。组团东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道，总面积1310公顷。目前，南湖地区还有65公顷土地可供开发，可新增21万人，那么南湖新城将31万人。新城将形成“一核”，“两线”，“三片”，“四区”的规划结构，并设文化服务，体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城建“五纵六横”路网，形成通畅，便利的交通，并将南湖水引入新城。珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。
2.南湖板块的历史与现状
历史：
1) 南湖板块的成型得益于南湖机场的迁出，1992年3月，武昌区政府将机场搬迁后产生的4000亩土地出售给深圳宝安集团，购入成本价9.5万元/亩，总地价不足4亿元。 2) 98年福利分房政策结束后，武汉房地产市场迎来战略发展期，南湖花园城定位与汉口的百步亭、常青花园相类似，以大规模开发低价位商品住宅为特征。 3) 南湖花园城建设迅速展开，4000亩土地在迅速升值的同时，也让宝安集团承担着巨额利息及各项开发费用，而开发能力及市场容量也让其不能单独吞下这块巨大的蛋糕，宝安集团在大规模开发住址项目的同时，也采用转让及共同开发的方式降低持地成本.
4) 2000年6月，宝安集团将南湖花园城南侧地块777亩土地转让给武汉美洲房地产开发有限公司，转让价格21.8万元/亩，获得转让金1.69386亿元。在2003年转让价格已经超过70万元/亩。
5) 至此，南湖花园城内的土地开发基本都采用宝安集团合作开发或者土地转让的形式进行，其土地交易价格基本与市场挂牌成交价格相持平。
现状：
1) 目前南湖花园城内几乎没有可开发土地。
2) 南湖花园城持续保持其中低层次居住板块的形象，近几年板块内土地及房地产开发项目持续低价位运行，区域价值没有得到应有的提升。从2007年南湖新城土地市场成交价格来看，仅仅略高于青山板块。
3、楼市简介
南湖经过10年的发展，已经建成了160万㎡的大型居住社区，入住人口高达6.5万人。在这十年时间内，已有几十家地产公司开发的30多个楼盘项目面世。
这些楼盘可分成三大类，一类是1999年以前开发的以经济适用房为主导的项目，如宁静苑，温馨苑，康乐苑，祥和苑，颐和苑;二类则是2000年左右开发的项目，这段时间片区内有大量楼盘面世，如果说xx区有百花齐放的年代应是指这段时期。其中有以综合品质取胜的宝安花园，也有以景观见长的中央花园;有定位高端的千秋别墅，也有定点开发的张黄新村、军区医院住宅区以及用低价来抢夺市场的江宏花园、华锦花园;有包罗万象各种住宅类型都有的松涛苑，也有仅几栋多层的就号称“经典”的经典家园;还有代表宝安江南情结在武汉首次体现的江南庭院，也有集合N多开发商力量开发的新大地家园、博雅苑等等。值得一提的是当时不仅项目众多，各个楼盘之间的价差巨大，同一时期开盘相距几十米均价却可相差50%以上，真是八仙过海各显神通。三类则是目前的在售项目，主要是指2004年后期开发的楼盘。价格较前几年有了一倍的增幅，项目整体感觉虽有所提高，同质化却日渐严重，亮点鲜得一见。随着政府对南湖的重新规划，建设南湖新城，南湖新城中心板块就成为了南湖新城的居住核心区。主要表现为引入金地和大华两个品牌开发商进入，南湖·公园世家和金地·格林小城两个项目的建筑面积达到了143万㎡，以这两个项目为中心区域向外扩散。
4.区域发展机遇
Ø 政府规划指引,确保板块和谐开发
根据政府规划，南湖居住新城规划总面积13.1平方公里，可容纳居民25万至31万人，新城中公共绿地面积达140公顷。南湖新城的规划目标，是建立起一个全新的兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施的“都市村庄”。使区内居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通及商业服务
Ø 交通路网改造解决最大发展瓶颈，促进区域与传统城市中心融合
根据武汉有关的市政规划，目前武汉二环线东段规划基本敲定，连通东湖和南湖、纵贯武昌的珞狮路将变身成“立体”主干道，这里建设超过3公里的高架桥以及长2公里的下穿隧道，珞狮路将变成第二条“解放大道”
同时珞狮南路延长线通车后，可南达江夏纸坊，成为江夏和中心城区连接的必经之地，南湖西珞南路区域将成为西接南湖花园城，东连光谷腹地，北通武昌中心地带，南达江夏纸坊的枢纽之地，届时居民出行将更加便利，珞狮路的主干道效应将带动整个区域的良性发展，这里的新城将更快完全成型
在横向路网上，横贯武昌东西的南湖南路已贯通，路宽30米，为双向4车道，从南湖新城到两开发区之间的车程都缩短在20分钟内，将成为城市拓展过程中新的区域中心
两条轨道交通通过南湖将从另一个方面提升南湖板块居住价值，一条从武昌新火车站直达南湖花园城，另一条从南湖新城经汉口市中心到达古田。直通三镇的交通优势十分明显
Ø 区域中高端市场发展后劲乏力，板块再次定位面临契机
武昌区域中高端房地产板块市场发展历来与水有不解渊源：东湖、沙湖及长江南岸一环段区域均为武昌区域的传统中中高端区域。受该传统区域土地发展空间的制约，目前区域中中高端市场开始寻求新的发展板块，近几年最大热门的积玉桥板块便是新兴高端板块之一。但是仅仅一个积玉桥板块显然无法满足区域中高端市场的要求，新的中高端板块即将应运而生。
Ø 景观资源支持，本应卓而不凡
作为武昌湖概念炒作最为重要的源泉，沙湖与东湖各执一端，而南湖相对前两者却异常失落。不争的是，东湖的优势明显高于沙湖和南湖，这一点也意味着东湖板块将成为武汉中高端住宅的标杆区。但自本土巨头福星惠誉进入沙湖之后，沙湖从此风生水起。对于相对失落的南湖，其在房地产市场中一直都没有寂寞。随着东湖保护力度的加强,其周边房地产可开发土地资源基本绝迹;而沙湖由于其面积较小,周边发展非常成熟,潜力有限;南湖当仁不让的成为武昌区域最具开发潜力的城市中心水域板块,后发优势有明显,前景注定卓而不凡
作为武昌中央商务区、中心商业区及武汉大学城的核心辐射区，凭借南湖本身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸质疑。相对于东湖的神秘、高贵和沙湖的繁华、灵秀，南湖板块更多的表现为美丽、和谐、内敛、锋锐、亲切和温馨。南湖板块的将来应该是武昌中心区域最大的，高档高知山水生活之城
而南湖由于历史上非市场化的发展模式和地理位置的相对弱势，而一直被定位成了平民区。在已有的历史基础上改变形象往往要比从零开始的树立形象要困难的多，尽管南湖注定要卓而不凡
Ø 知名地产巨鳄进驻，以行动彰显板块价值
多家房地产开发巨头进入南湖新城开发，继金地、大华之后，2005年9月，深圳泰然集团继大华和金地后再次出手南湖新城，拿下临湖400亩土地，总建面50万平方米;2006年，保利在“南湖农业园”挂牌上也大显身手，最终经过84轮竞价，战胜万科、金地等多家巨鳄。以10亿3千万拿下，超出起始价近一倍。随着这些中高端楼盘的面世，对南湖新城发展前景的再认识将逐步涌现。
Ø 区域产业支持，有力支撑板块崛起
随着中南总部经济区的迅猛发展，大量知名企业入住，将产生新的住宅需求，由于南湖新城做为中南尚圈的核心辐射区域，必将成为中南总部经济区的居住配套板块之一
南湖新城紧邻为中国•光谷及武汉大学城的，众多的高科技产业群也相对的繁衍出大量高收入人群，为板块崛起提供了市场支持
武昌作为高校聚集区,高校毕业后驻留武汉工作者，从置业倾向上来看，离学校不远的xx区是其购房首选区域，着也注定了南湖新城在武汉高知白领中具备先天心理惯性优势
5、区域配套建设
教育：武昌实验寄宿小学，南湖小学，南湖中学，武汉大学、华中师范大学、华中农业大学
医疗: 陆军总医院、省妇幼保健院、中建三局医院
商贸:中商平价,中百仓储,中百超市,南湖生鲜市场
金融：建行,招行,民生,信合
交通：59，74，543，561，573，609，908等公交线路直达三镇
可见区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。
三、xx区楼市运行情况分析
2007年xx区商品住房成交均价为4282.59元/平方米，较去年上涨1011.29元/平方米，涨幅为30.91%。商品住房共成交3970套。
从区域位置上来说，南湖区域内原机场部分的房地产开发已经趋近尾声，目前在售的项目更是屈指可数。而以珞狮南路为界的南湖新区，则呈供销两旺的市场状况。金地·格林小城、大华·南湖·公园世家、保利·浅水湾、水域天际等项目撑起了整个片区销量。临近岁末，宝安·璞园也应势推盘，主打“校园文化”，为该区域的销售找到新的热点。
凭借中心商业区及武汉大学城的核心辐射区，凭借南湖本身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸质疑。相对于东湖的神秘、高贵和沙湖的繁华、灵秀，南湖板块更多的表现为亲切和温馨。南湖板块的将来应该是武昌中心区域最大的，高档高知山水生活之城。
四、xx区综述
xx区随着交通问题的逐步解决、配套设施的逐步完善，社区成熟度不断提高，而与武昌其它区域相比楼盘价格上的优势还是比较明显。正是这种环境下，看似竞争激烈的xx区其实有在售项目的开发商压力并不大。从片区内产品创新度不高、宣传投入不大、促销活动偏少、各种销售方式并存的情况下，销售进展依然不错足以证明。
1.南湖区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近，道路通畅。同时，南湖拥有丰富的自然景观资源，居住环境好，十分利于住宅项目开发。
2.南湖区域未来将是武汉的重要的城市副中心区域，随着政府规划的利好的引导，将南湖区域具有巨大的投资价值，将南湖区域成为武汉楼市开发的热点区域。
3.在南湖居住新城中心板块区域内，实力开发商的入驻，将带来高品质的产品，将提升整个板块的开发水平，改善板块的配套及周边环境，形成一个高尚住宅区。
4.在南湖居住新城中心板块由于大型超大规模项目的入驻，产品品质的提高，板将使板块内楼盘的销售价格逐步上升，目前已成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地。
目前该片区可开发用地所剩不多，只要宏观环境没有剧烈变化，价格必将持续上涨。
第13篇：深圳市房地产市场分析报告
2007年1～5月深圳市房地产市场分析报告
深圳市房地产研究中心王锋
2007年6月12日
一、1～5月房地产市场运行特征
（一）房地产投资有所下降，商品房建设规模有所减小
1～5月，我市完成房地产开发投资149.76亿元，同比下降15.36%；商品房施工面积为2539.94万平方米，同比下降6.16%；新开工面积为345.62万平方米，同比下降18%。全市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势。
（二）新建商品房批准预售面积继续下降，销售面积继续减少
1～5月，全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。全市新建商品住房销售规模继续减少。
（三）特区外销售规模进一步扩大，普通商品住宅占市场较大比重
1～5月，特区外商品住宅销售面积为175.26万平方米，占全市62.8%；其中宝安区销售面积占全市36.52%,龙岗区占全市26.28%。全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数为24045套，占总套数的87.78%，其中，90平方米以下的中小套型住房销售套数占总套数的44.73%。
（四）房价继续呈上涨趋势，新建住房单位价格较高
按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计， 2007年1～4月，新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、10%、11.3%（5月数据请留意统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计），每月房价涨幅均居70个大中城市前列。此外，按本市房地产信息系统统计口径， 1～5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905.88元/平方米，其中14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近1300元，对房价上涨影响较大。
（五）二手房交易量持续上升，二手房需求超过新建商品房
1～5月，全市二手房交易面积达到513.56万平方米，同比增加25.45%，其中住
宅交易面积为407.15万平方米，同比增加34.35%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46︰1，二手房需求较大幅度超过新房需求。
二、今年以来房价上涨的原因及进一步稳定房价的建议
当前，我市房地产市场供求关系继续紧张，住房供应结构的不尽合理，是导致房价持续上涨的主要原因。
一是全市土地资源较为紧缺，致使住房供应持续紧张。目前，我市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限。2002年以来，随着国家土地管理政策的进一步严格和我市土地资源的进一步紧缺，我市每年可用于住房建设的土地一直比较有限仅1～2个平方公里，远远低于北京、上海、广州等特大城市。尽管每年我市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，并致使当前住房开发投资、住房在建与新建规模，以及住房批准预售规模持续减少，住房供应持续呈现紧张趋势。
二是经济持续发展，人口持续增加，住房消费能力与投资意愿持续上升，导致住房需求呈现较大幅度增长。随着我市经济近年快速发展，较高的劳动生产率和工资水平，吸引了大量的外来人口；同时，随着人均收入水平的提高和家庭结构趋于小型化，我市居民住房消费能力与意愿不断提高；此外，在人民币持续升值和国内资金流动性过剩的条件下，作为国内住房市场比较活跃且紧邻港澳台地区的深圳，房地产市场不断吸引本地、国内及境外的投资，进一步催化了住房市场的活跃，并导致住房需求持续处于增长状态。根据统计分析，“十五”期间，我市每年新旧住房年均销售面积达到1200万平方米，比“九五”期间高出了一倍；2006年新旧住房销售面积达到1500万平方米，需求继续旺盛，并在住房供应持续紧张的情况下，导致住房价格持续上涨。
三是住房供应结构调整的时滞性与当前大户型、高价位住宅的集中入市，导
致今年以来房价涨幅与价格水平较大提升。2006年6月，随着国办发37号文（“国十五条”）的出台，我市对尚未开工的住房项目，均按照国家“90/70”的结构调整规定，重新调整规划进行供应结构调整。由于房屋建筑建设期较长，与国内其他城市一样，我市大多数已调整住房供应结构的项目目前仍未达到批准预售条件，尚未形成市场供应。同时，此间已开工建设的多数大户型住宅，在市场总体供应仍比较紧张的前提下，加快建设、集中入市，形成了大批高价位住宅，并带动了其他中小户型住宅价格的上涨，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大幅度提升。
总体来看，在我市较为特殊的经济社会发展背景下，住房价格的持续上涨具有一定的客观性；但是房价的持续上涨，不仅会影响本市居民的正常生活，也容易引发金融风险和产业危机，不利于宏观经济的稳定和健康发展。根据本市实际，就进一步加强和改善房地产宏观调控、稳定房价，提出如下建议：
一是进一步加快年度住房用地供应，积极落实年度住房建设计划。建议尽快落实全市今年2.1平方公里的新供应住宅用地计划，加快新增住宅用地的规划选址和出让，加大全市旧城旧村改造力度和闲置土地处理力度，有效率的保证全市今后的住房供应。
二是深化住房供应结构调整政策，加大中低价位、中小套型住房的供应力度。对今后的所有住房项目，除继续执行 “90/70”的结构调整规定外，建议对当前房价较高、涨幅较大的区域，加快推进限定销售价格、限定套型面积的“双限”政策，开发建设满足中低收入居民住房需求的中低价位、中小套型普通商品住房。
三是加大对本市低收入家庭的住房保障，积极拓展保障性住房来源。建议政府相关部门加快落实市政府确定的年度开工建设保障性住房2.5万套、建成6000套的目标，并加快我市住房保障的模式、机制研究，尽快出台住房保障的相关制度。此外，为拓展保障性住房来源，促进住房保障工作，除加快政府自行组织建设的步伐外，应当鼓励企业参与保障性住房建设，并多渠道拓展保障性住房来源；
如对符合城市规划调整原则可以改变原有用途进行住宅建设的待建土地，原企业在补交地价款后，可利用原有土地进行保障性住房建设。
四是加强房地产开发企业土地增值税清算，加强境外资金进入我市房地产市场的管理。建议有关部门严格落实国家关于房地产开发企业土地增值税清算的有关要求，并加快制定相关实施细则，推进土地增值税清算工作，遏制房地产暴利。此外，严格落实国家关于规范房地产市场外资准入的规定，严格限定境外机构和个人在我市购买商品房的数量和其他购买条件，严密关注外资投资本市房地产，以抑制投机性需求，防止房地产泡沫，促进我市经济的稳定、健康发展。
第14篇：成都房地产市场分析报告
2016年成都房地产市场分析报告
一宏观经济和政策
1、预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。
2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。
2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。
2、1-11月房地产开发投资额达2452.70亿元，房地产投资加快。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。
2016年1-11月，成都房地产开发投资金额达2452.70亿元，同比去年的2273.41亿元上涨7.89%。
3、2016年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。
4、2016年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止泡沫化，政策上有所收紧。二成都市场动态
1、简阳市由成都代管。
5月16日，经国务院批准，同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。
2、成都天府国际机场正式开工，拟2020年投用。5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50公里的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3000亿元。新机场一期工程总投资718.6亿元，其中机场工程投资511.8亿元，计划2016年动工，2019年基本建成，2020年投入使用，设计旅客吞吐量为4000万人次。新机场建成后，成都将成为继北京、上海后，中国第3个拥有两座国际机场的城市。
3、成都地铁三号线正式开通。7月31日，贯穿成都东北和西南的核心地带的地铁三号线正式通车。成都地铁3号线一期工程由东北向西南贯穿城市CBD核心区，起于太平园，经佳灵路由西南向东北方向延伸，然後沿高升桥路继续向东北面延伸，至一环路附近，再沿一环路向东延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南门大桥、南河、滨江路及东大街，穿过CBD核心区，最后经红星桥、府河、马鞍街、前锋路、三友路、驷马桥、动物园、东风渠，抵达军区总医院。地铁3号线的开通，大大缩短了自驾或者坐公交的时间，对站点附近的房价有所影响。
4、7号线25座车站进场装修，预计于明年开通。8月12日，成都地铁建设分公司发布消息称，7号线站后施工单位已进场25座车站、一座停车场和一座车辆段。7号线神仙树站、金沙博物馆站、北站西二路站、府青路站、迎晖路站、四川师大站、琉璃场站7个车站作为7号线首批进场的车站，目前已基本完成关键设备房砌筑、墙体抹灰、地面垫层施工，正在进行设备区离壁墙安装和墙面装饰施工。车站综合支吊架正在大面积进行施工，已完成70%，关键设备房管线安装完成50%，预计明年开通。
5、11月23日起，成都市主城区实施不动产统一登记。根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，经市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。
6、郫县确定改为郫都区。12月7日下午，省政府网站上公布《四川省人民政府关于同意撤销郫县设立成都市郫都区的批复》，批复称，经国务院批准，撤销郫县，设立成都市郫都区，以原郫县的行政区域为成都市郫都区的行政区域，郫都区人民政府驻郫筒街道望丛中路998号。三成都房地产市场运行情况
1、全年土地成交2015.11万平方米，同比下降22.84%；楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%。据市土地房产交易中心公布的数据，12月份，成都市共出让各类土地64宗，比上月增加34宗，成交面积243.23万平方米，环比上涨27.85%。其中住宅用地19宗，成交面积123.98万平方米；商办用地2宗，成交面积5.70万平方米；工业用地42宗，成交面积101.60万平方米，其他用地1宗，成交面积11.95万平方米。1-12月份累计成交各类土地479宗，成交面积2015.11万平方米，同比下降22.84%。其中工业用地255宗，商业用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交楼面地价2192元/平方米，环比下降0.54%；平均溢价率为39.64%。1-12月份成都市土地成交楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%；土地成交平均溢价率为46.04%。
2、12月份新建商品住宅成交面积环比下降3.45%，同比下降23.00%；2016年1-12月，新建商品住宅累计成交面积同比增长11.30%。12月份，全市新建商品房成交面积为105.15万平方米，环比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为65.30万平方米和6530套，环比分别下降3.45%和上涨4.80%，同比分别下降23.00%和25.74%。2016年1-12月份，新建商品房累计成交面积为1322.86万平方米，同比增长11.22%；其中，新建商品住宅累计成交面积和套数分别为991.87万平方米和98608套，同比分别增长11.30%和6.11%。
3、12月份新建商品住宅均价13002元/㎡，环比下降3.64%，同比上涨22.20%， 2016年1-12月份累计均价同比上涨17.76%。 12月全市新建商品住宅均价为13002元/平方米，环比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上涨22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累计均价为11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上涨17.76%。
4、12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%，同比上涨4.90%。根据VISS系统对成都市77个住宅板块，共计6086个存量住宅小区的监测，12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%，同比上涨4.90%。其中，成都六个主城区VISS均价最高的是高新区，监测均价为9426元/平方米，环比上涨0.86%，其次是锦江区，监测均价为9216元/平方米，环比上涨1.02%；主城区VISS均价较低的是成华区，监测均价为7695元/平方米，环比上涨0.37%。远郊区县VISS均价最高的是双流区，监测均价为5414元/平方米，环比上涨1.73%；其次是龙泉驿区，检测均价4957元/平方米，环比上涨0.58%；近郊区县中价格较低的是新 都区与温江区，监测均价分别为4462元/平方米、4529元/平方米，环比分别上涨0.74%和1.61%。 成交量方面，12月近郊区县的成交量明显高于主城区，龙泉驿区成交面积最大，为35.50万平方米；武侯区成交面积最低，为3.22万平方米。 2016年全市成交面积为2572.09万平方米，同比去年的1980.97万平方米上涨29.84%，近郊五区县是销售主力。四商业办公分析
1、商业市场：2016年商业用房成交均价同比上涨1.06%，销售面积同比下降4.97%。2016年，全市新建商业用房成交均价为31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上涨1.06%，涨幅细微；全年商业用房销售面积为56.95万平方米，同比去年的59.93万平方米下降4.97%，达近五年成交面积最低点。从各月的销售情况来看，上半年市场较为疲软，销售量较低，成交价格在30000元/平方米左右，下半年市场较为活跃，成交量价齐升，最高均价为9月份36703元/平方米，年末政策收紧，整个房地产市场回稳，成交均价降至30000元/平方米以下。
2、办公市场：全年去库存为主，出清周期降至31.94周。2016年，全市新建写字楼销售均价10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上涨13.28%；全年销售面积142.90万平方米，同比去年的89.21万平方米上涨60.18%，去化情况明显好转。从各月的销售情况来看，成交价格受整体市场波动变化较大，2月降首付、降契税、免征部分营业税后，3月份成交量与成交价格明显上涨、
8、9月份受住宅市场升温影响，成交量价齐升。四市场走势分析12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落近期房地产市场。这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’，让住房回归其居住属性。2016年经济增速回落，预计2017年经济保持稳中求进，不会发生硬着陆。2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。《经济蓝皮书》预计2017年全年GDP增长6.5左右，比上年略为减少0.2个百分点，就业、物价保持基本稳定，中国经济不会发生硬着陆。2017年住房贷款方面或将有所收紧。近几年银行多次降准降息，并给予放宽首付政策低至两成等政策支持，鼓励市民贷款购房，缓解房地产市场低迷行情。随着2016年发达城市房价的再一次飙升，政府已经开始陆续出台调控政策，抑制房地产泡沫，而作为房地产市场调控抓手的住房贷款，预计2017年将会收紧，促进房地产市场健康发展。 2016年商品住宅成交均价涨幅明显，2017年是抑制房地产市场过快增长，推进供给侧结构性改革的深化之年。2016年成都新建商品住宅成交均价达到11563元/平方米，相比去年涨幅明显。9-11月，高新区南部及天府新区楼市火爆，政策不断收紧，通过限购、限贷、限价等政策抑制房价过快上涨。17年成交情况可能会出现区域分化，在城南有置业需求的群体转移到城东城西热点区域。政策方面短期内估计不会放松，是否会持续加码主要看市场变化。商办市场受大环境影响较强，商业市场成交量降至近五年最低，办公去化情况好转。2016年上半年商业市场疲软，下半年受整个市场火爆影响，去化量价齐升，但全年的销售情况较去年相比下降4.97%，达近五年成交面积最低点。2016年办公市场成交面积142.90万平方米，去化情况明显好转。明年商办市场仍然以去库存为主。本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
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第15篇：广东房地产市场分析报告
2015年度广东房地产市场分析报告
上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。
一、市场运行情况
1.市场加速回暖，同期销量创新高
上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。
按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。
与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。
上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。
从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。
2.潜在供应充足，仍需加快去库存
上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。
3.到位资金降速，总体状况较稳健
上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。
从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的200
8、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的200
7、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。
4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎
上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。
开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。
二、结论与展望
（一）结论
1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。
2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。
3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。
（二）展望
上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。
上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。
综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消\"限购\"、\"限价\"、\"限贷\"等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。
第16篇：广东房地产市场分析报告
2010年度广东房地产市场分析报告
广东省房协市场分析课题组
一、社会经济环境
2010年广东经济呈平稳较快增长态势，全年完成国内生产总值45472.83亿元，同比增长12.2%，增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元，同比增长20.7%，增速同比提高1.2个百分点；占GDP总量的35.43%，比重较上年提高1.23个百分点，比全国水平低34.46个百分点。
表1 广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较 单位：亿元
二、数据分析
（一）房地产开发投资
1、完成开发投资
2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%，比重较上年均略有提高（见表2）。数据显示，2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来，在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下，房地产业吸收了相当一部分资金，开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹（见图一）。
表2 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元
图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势
从月度数据看，上半年投资增速逐月提高，但下半年开始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8个百分点，回落幅度进一步扩大（见图二）。
图二 2010年度广东房地产完成开发投资情况
从各区域看，珠三角投资同比增速走势与全省相似，呈先走高后回落态势，但总体保持较平稳的增长水平；粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大，其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右，但增速水平仍高于珠三角地区（图三）。
图三 2010年度广东各地区房地产开发投资同比增速走势
按用途划分的完成开发投资当中，住宅完成投资2538.02亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为69.35%；办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%，增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点；其他投资同比增长37.5%，增速明显高于住宅、办公和商业用房投资（见图四）。
图四 广东近年房地产各类投资走势
2、开发资金来源
全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%；资金充裕度（到位资金占开发资金比重）为157%，与2007年水平相当。与近年相比，2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平，企业资金状况仍较宽松（见图五）。
图五 广东近年房地产到位资金情况
逐月数据显示，2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势，但至年底止降企稳，相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹（见图
六、十六）。
图六 2010年度广东房地产到位资金走势
从资金来源结构看，国内贷款约1238亿元，占到位资金21.55%；同比增长27.5%，增速同比提高15.8个百分点，说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下，房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅，尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元，占到位资金1.59%；同比大幅增长59.4%，说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下，进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元，同比增长19.2%；占到位资金27.54%，比重与上年基本持平。其它资金（销售回笼资金（定金、预付））方面，由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调控措施，提高了购房及房贷门槛，尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹，但全年同比只增长10.9%，较上年增速回落了约51个百分点；占到位资金49.32%，该比重只高于2002年和2008年水平（见图
七、
八、
九、十）。
图七 广东近年房地产资金来源变动
图八 广东近年房地产资金来源结构
图九 2010年广东房地产企业国内贷款情况
图十 2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况
（二）土地购置
全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米，较2009年进一步下降22.2%，连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元，同比增长6.4%；购置均价2308元/平方米，同比增长36.8%。数据显示，近三年来土地购置面积持续萎缩；相比之下，近两年土地成交均价呈大幅上升态势（见图十一）。
图十一 广东近年房地产企业购置土地情况
（三）商品房建设
全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米，同比增长18.2%；其中新开工面积9892.98万平方米，同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米，增长11.5%。数据显示，2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高（见图十二）。这一方面有望增加后市商品房供应量，改善供求关系；另一方面，则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。
图十二 2002-2010年广东商品房建设情况
其中，商品住宅新开工面积在200
8、2009年连续两年出现下降的情况下，2010年大幅上涨，为后市供应的进一步提高奠定了基础；而集经营、服务、消费、旅游、休闲等于一体的商业地产[1]的新开工、竣工面积也均有26.0%和35.3%的增加（见图十三），商业地产作为现代服务业的重要载体，其建设规模的扩大为“十二五”开元之年的2011年大力发展生产性服务业和生活性服务业、积极发展旅游业等打下较好的基础。
图十三 广东近年商品住宅、商业地产建设情况
[1]商业地产，一般指除商品住宅以外、用于商业经营的房地产，包括商业大厦、办公用楼、酒店餐饮、总部经济、工业园区、旅游休闲地产等。考虑到数据的可得性，本文的“商业地产”仅指商业营业用房和办公楼。其中，商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。
（四）商品房交易
全年商品房销售面积7322.01万平方米，同比增长4.1%；其中住宅销售6553.40万平方米，与上年持平。商品房销售额5476.48亿元，同比增长19.4%；其中住宅销售4591.50亿元，同比增长10.0%。商品房、商品住宅销售均价分别为7479元/平方米、7006元/平方米，同比分别增长14.8%和10.1%，增速同比分别提高5.6个百分点和下降0.5个百分点，房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制（见图十
四、十五）。
图十四近年广东商品房销售情况
图十五近年广东商品住宅销售情况
从2010年月度数据看，在“9·29”二次调控政策出台之后，
10、11月商品住宅销售套数较9月有所下降，但12月销售套数环比增长超过100%，同时销售均价也明显回落（见图十五）。
图十六 2010年度广东商品住宅销售情况
从供需结构看，商品房和商品住宅的供需比总体逐季走低，最终呈供不应求态势。与2009年相比，供需结构走势大致相似，但2009年全年的供需关系保持基本平衡、商品住宅供求关系相对商品房略显紧张；2010年供需比则进一步走低，而商品住宅市场在屡受政策调控的情况下，其供需比的走势与商品房的基本重叠（见表
3、图十七）。
表3 200
9、2010年广东商品房供需情况 单位：万㎡
图十七 200
9、2010年广东商品房供需比走势
从商品房待销情况看，2010年期末累计商品房待销面积1988.46万平方米，比上年期末减少52.27万平方米；其中住宅待销面积1130.57万平方米，比上年期末减少82.31万平方米，表现出明显的去库存化态势（见图十八）。
图十八 广东近年年末商品房待销情况
从商品房待销结构上看，商品住宅1130.57万平方米，占总待销面积的56.9%，比重与200
4、2008年相当；办公楼71.71万平方米，占3.6%，待销面积及所占比重均为近年最低；商业营业用房437.47万平方米，占22.0%，待销面积与近5年水平相当，所占比重总体处于低位水平；其他348.71万平方米，占17.5%，待销面积达到近年新高，但所占比重略低
于2007年水平（见图十九）。
图十九 广东近年年末商品房待销结构
三、结论
1、关于房地产开发投资。得益于充裕的流动性，全年房地产完成开发投资同比增长23.6%，高于固定资产投资同比增速2.9个百分点。其中，珠三角开发投资同比增速走势较为平稳；粤东、粤西、粤北则波动较大，但总体高于珠三角地区。
2、关于到位资金。到位资金同比增速及资金充裕度总体呈逐月下降趋势，全年房地产企业资金充裕度较年初有较大幅度下降。
3、关于开发建设。房地产企业购置土地面积为近年最低，土地购置均价则达到新高，土地市场总体呈量降价涨态势；商品房新开工面积达到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求关系，但同时要求土地供应必须同步跟进。
4、关于商品房销售。在严厉的房地产调控政策之下，商品房销售面积同比增速有所回落；商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%，低于GDP增速（广东12.2%）加上CPI增速（广东3.1%）合计数值，说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。
综上所述，2010年度广东房地产市场大体平稳，总体朝着宏观调控政策引导的方向发展。但2011年市场仍然存在较大的不确定性和不稳定性，其中需要重点关注以下几个因素：
1、调控政策。房地产调控将成为常态，调控政策出现松动的概率较小；另外，“限购令”可能进一步覆盖至房价上涨水平过高、过快的
二、三线城市。
2、资金状况。国家已明确2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，而目前信贷收紧的趋势相当明显，房地产企业获取信贷额度普遍出现萎缩，预计下一阶段企业将面临资金链条趋紧、融资成本上升的局面。
2、房价水平。2010年商品房新开工面积的大幅增长有望保持后市供需关系大体平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通胀预期，将使房价面临上涨的压力，但涨幅将有所放缓，预计短期波动、总体继续高位运行。
4、保障房建设和“三旧”改造。保障性住房是解决居住问题的重要一环，“双轨制”之下政府将大力推进保障房的建设，改善住房供应结构；另外，广东为期三年的“三旧”改造试点政策期限还剩一年多，2011年估计将加快推进速度，为房地产市场带来新的供应和需求。
第17篇：太原市房地产市场分析报告
山西省太原市房地产市场分析报告
山西省太原市，是中国华北地区最重要、最大的城市之一，中国22个特大城市之一，地处中国东中西三大经济带的结合部，在全国对外开放和经济发展布局中具有承东启西，连接南北的双向支撑作用。是一座具有2500多年建城历史的古都，“控带山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的历史古城，是山西省的省会，政治，经济，文化中心。濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是中国北方著名的军事，文化重镇，也是世界闻名的晋商都会，也是中国最重要的能源，重工业基地之一。
一、房地产市场结构
1.总量结构
2011年，太原市商品住宅市场供应面积为743.98万㎡，较上年上涨4.43%；成交面积为587.6万㎡，较上年上涨23.54%；市场供求比例下降只1.27，未来房价上涨趋势加剧。
图2 2011年太原市商品房供需结构
2.区域结构
2009年至今，太原房地产市场总体看好，从区域开发现状来看，小店区一直占领头地位，因为区域发展势头较好，又为太原城市“南移”建设区域，所以对于房产项目开发来说具有一定的优势，所以大量的开发商都把矛头指向小店区；迎泽区以及杏花岭区作为太原房地产市场中心区域，土地紧缺的原因，从开发范围来说相对较小，开发程度也接近饱和；万柏林区在未来的开发空间会比较大，升值空间也不容忽视；对于尖草坪区和晋源区来说，因为区域发展的限制，房产开发相对缓慢，不过土地开发面积空间较大，未来的发展潜力也不可估量。
图2太原市行政区域图
二、房地产市场指标
1.供给指标
（1） 市场新增在售房屋面积
2011年年初太原市各区域新增在售项目共81个，新增在售供应面积约687.57万平方米。供应主力仍为小店区，约261.26万平方米，占总量的38%。
年初新增项目共4个，新增面积约17.8万平方米，较上月减少53%。分别是迎泽区的东城100和朝阳盛景、万柏林区的悠乐汇以及小店区的龙海方舟花园。
图3 区域新增在售项目供应面积
（2） 空置率
升值空间大，投资者多，空置率偏高（3个小区空置率在20%以上）。
2.需求指标
（1） 地区生产总值（GDP）
经济增速止跌上涨，经济总量不断增加，已经摆脱0
8、09年金融危机带来的影响。2011年全市实现地区生产总值（GDP）1778.05亿元，比上年增长11.0%。其中：第一产业增加值31.37亿元，增长
4.9%；第二产业增加值798.49亿元，增长12.0%；第三产业增加值948.19亿元，增长10.5%
。
图4 太原市2006-2010年GDP及增长示意图
（2） 人均可支配收入及消费性支出
居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。 2011年城市居民人均可支配收入为17258元，比上年增长10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。
3.市场交易指标
（1） 商品住宅成交价格
2011年，太原房商品房住宅成交均价为6788元/㎡，较上年上涨34.98%。其上涨过快的主要原因为众多高端、高价位楼盘不断开盘，代表性楼盘有星河湾、万达广场、摩天石以及万国成MOMA等。
图5 太原市商品住宅成交价格
（2） 成交区位
2011年，太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区，占比为32%，其次为杏花岭区，占比为20%，然后为万柏林区，占比为16%，再次为尖草坪区，占比为14%，迎泽区占比为12%，最后为晋源区，占比为6%。
三、小结
1.国内品牌开发商云集，市场竞争激烈。目前国内众多一线开发商均已进入太原市场，如万科、万达、恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等知名企业均已有项目开发，且多为高品质楼盘，未来竞争激烈。
2.产品供应以高层板楼为主。目前市场在售楼盘以高层板楼为主，别墅、多层、花园洋房供应较少，且多为南北通透。消费者对高层住宅接受度较高，不存在市场抗性。
3.市场不同面积段产品的成交与供应差异性强。自住型刚性需求仍占市场主导，需求面积区间在80-100平米；二次置业的改善性需求面积区间在以50-180平米为主；高端客群需求面积则在250平米以上。
4.城市对外地购房群体具有一定吸引力。目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体，如星河湾购房客户中，外地购房者约占到50%。恒大绿洲项目外地购房群体约30%。
5.城市南部、西部为城市未来房地产市场发展的重点区域，发展潜力巨大。城市南部的小店区成为商品房成交主力区域，占市场总份额的32%，区域内人口吸附能力强，随着中央商务区及政府办公区南移，区域未来将成为城市热点，发展潜力巨大。
第18篇：1季度房地产市场分析
目录
第一章 全国2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 ...........................2
一、新建商品住宅价格变动情况 ...................................................................2
二、二手住宅价格变动情况 ...........................................................................2
三、全国各城市2月份限购令 ......................................错误！未定义书签。
四、3月全国82个城市房价环比上涨...........................................................4 第二章
呼和浩特房地产情况分析 ...............................................................5
一、呼和浩特市住房限够措施 .......................................................................5
二、内蒙古主要城市房价控制目标 ...............................................................6
三、2011年一季度呼市商品房不同价位供求情况 .......................................7
四、2011年一季度呼市商品房不同购买对象情况 .......................................7
五、2011年一季度呼市商品房销售价格.......................................................8
六、2011年一季度呼市商品房成交情况 .....................................................10
（一）商品房成交面积中 ..........................................................................10
七、一季度呼市住宅情况 .............................................................................11
（一）2月呼市住宅不同套数供求结构情况 ............................................11
（二）2月呼市住宅不同价位供求结构情况 ............................................12
八、呼和浩特房产分析 .....................................................................................
1
全国2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
一、新建商品住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。
与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加了5个，价格上涨的城市个数减少了4个。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少了12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。与1月份相比，环比价格持平和下降的城市个数增加了10个，价格上涨的城市个数减少了10个。2月份，环比价格涨幅超过1%的城市有5个，比1月份减少了9个。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有3个城市，涨幅回落的有22个城市。
附件：
七十个大中城市二手住宅分类价格指数(2011年1月) 七十个大中城市新建商品住宅分类价格指数(2011年1月) 七十个大中城市新建商品住宅分类价格指数(2011年2月)七十个大中城市房屋销售价格
2
1、从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅销售价格统计调查方案》（以下简称《新方案》）。由于《新方案》对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此今年前11个月数据与以往历史数据不完全可比。
2、同比价格指数的计算方法。鉴于网签数据从2010年12月份起开始上报，前11个月的网签数据缺失，故不能计算今年1-11月份各月与网签数据同一口径的同比价格指数。为保持同比价格指数计算和发布的连续性和稳定性，满足有关方面的需要，国家统计局采用2010年的有关房价统计数据和2011年按网签数据计算的房价数据，根据同比指数和环比指数之间的数学关系，对2月份同比价格指数的计算进行了技术处理：将2010年3-12月份（10个月）的环比数据连乘，再乘以2011年前2个月的环比数据生成本月同比价格指数。以此类推可计算其他月份的同比价格指数。计算公式表示为：
其中：P201002„„P201012分别表示2010年2-12月份各月价格，P20110
1、P201102分别表示2011年
1、2月份价格。
3、2011年2月份，54个城市的新建住宅价格指数根据网签数据计算，其他16个城市根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算。54个网签数据城市分别是：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、秦皇岛、包头、吉林、牡丹
3 江、无锡、扬州、徐州、泉州、九江、洛阳、平顶山、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州和南充。2月份新增加的城市是泸州市。
4、东、中、西和东北地区城市的划分。东部地区城市包括：北京、天津、上海及河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南等7省25个城市，共28个城市；中部地区城市包括：山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南等6省共16个城市；西部地区城市包括：重庆及内蒙古、广西、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等10省（区）17个城市，共18个城市；东北地区城市包括：辽宁、吉林、黑龙江等3省共8个城市。
5、从本月起，增加发布90㎡及以下、90㎡-144㎡和144㎡以上分类数据，并补发1月份相应数据。
四、3月全国82个城市房价环比上涨
中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，其中3月份，西安商品房平均价格7170元/平方米，环比上涨0.88%。 中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，其中3月份，西安商品房平均价格7170元/平方米，环比上涨0.88%。 根据公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2月
4 份西安住宅平均价格以7107元/m2，位列“中国百城房价排行榜”第39名。到了3月份，西安房价涨幅位列“中国百城房价排行榜”第31名。
而根据西安房地产信息网数据研究中心显示，上周西安普通住宅市场供应套数为57919套，较前一周增长7295套，环比上涨14.41%。
西安房地产信息网数据研究中心相关负责人表示，随着5月部分楼盘项目新盘的推出，西安楼市供应量也许将出现一定幅度的井喷，价格松动现象或将呈现，但出现大幅降价的可能性仍然较小。
中国房地产指数系统(CREIS)是1994年由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等联合发起形成的全国及各重要城市房地产市场监控系统。它以价格指数的形式，每月对全国及各重要城市房地产市场走势进行系统分析，揭示全国及各重要城市房地产发展和变化轨迹。
第二章
呼和浩特房地产情况分析
一、呼和浩特市住房限够措施
从2011年4月1日起，在呼和浩特市市区实行住房限购措施，具体操作办法如下：
1.对已有1套住房的本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
5 2.房地产开发企业在售房时应查验购房人的购房资格。家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市已办理产权登记和购房合同网签的房屋套数为准。购房人无婚姻登记记录证明， 应当由购房人户籍所在地婚姻登记部门出具证明。
3.继承、遗赠、直系亲属之间赠与、拆迁私有房屋回迁安置、房改购房、离婚析产、法院判决的住房，不受住房限购政策限制。
4.购房时间以交易合同网签时间为准，合同网签时间在2011年3月31日（含31日）以前的，不受住房限购政策限制。
5.实行住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予办理网签备案和产权登记。各房地产开发企业、房地产经济机构违反上述规定，与购房人串通、提供虚假信息的，责令限期整改；拒不整改的，依法严肃查处，暂停其网上签约。
二、内蒙古主要城市房价控制目标
3月31日是国务院要求各地公布本年度房价调控目标期限的最后一天。在31日之前，内蒙古主要城市陆续公布了2011年房价控制目标，有些城市确定了具体房价控制目标，如包头、鄂尔多斯东胜区、乌海，有的城市参考上海版本，房价控制目标为“新建住房价格涨幅低于全市经济增长幅度和居民人均可支配收入增幅”，如呼和浩特市、巴彦淖尔市和呼伦贝尔市。
呼和浩特市新建房价控制目标为增幅不超过居民人均可支配收入增长水平；包头新建房价涨幅不超过10%；东胜区新建房价涨幅不超过8%；乌海新建房价涨幅不超过10%；巴彦淖尔市新建房价涨幅不高于全市经济增长幅度和城镇居民人
6 均可支配收入增长幅度；呼伦贝尔市新建房价涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。
最近3年，呼和浩特市居民人均可支配收入增长水平为2007年20.4%，2008年19.8%，2009年10.5%。同样，从最近3年呼市商品住房价格增长幅度看，只有2009年房价涨幅稍高于居民人均可支配收入增长水平，2008年商品住房价格涨幅只有1.36%，远远低于居民人均可支配收入增长水平。
纵观各地公布的房价控制目标，除北京独树一帜提出新建住房价格“稳中有降”之外，大多数城市都将涨幅目标控制在10%左右。大部分专家认为，与之前同是波及全国范围的限购限贷政策相比，此轮调控显得较为宽松；而大部分民众则表示，调控目标与期望值有所出入。
三、2011年一季度呼市商品房不同价位供求情况
1月份，商品住宅销售价格低于1000—1500元/平方米的占商品住宅成交总面积为0，低于1500-2000元/平方米的占5.6%，低于2000-2500元/平方米的占19.11%，低于2500-3000元/平方米的占24.8%，低于3000—4000元/平方米的占24.36%，低于4000—5000元/平方米的占19.11%，低于5000-10000元/平方米的占7.02%。
四、2011年一季度呼市商品房不同购买对象情况
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1月份，本市城区购买商品房住宅面积15.18万平方米，占商品房住宅成交总面积的67%；本市其它购买商品房住宅面积2.04万平方米，占商品房住宅成交总面积的9%；本自治区其他地区购买商品房住宅4.99万平方米，占商品房住宅成交总面积的22%；外省市购买商品房住宅面积0.45万平方米，占商品房住宅成交总面积的2%。
五、2011年一季度呼市商品房销售价格
依据简单算术平均法计算，2月份，全市新建商品房销售平均价格5599元/平方米，同比增长了26.2%，环比增长了1.43%。
在全部新建商品房中，商品住宅销售价格为4282元/平方米，同比增长了
8 26.9%，环比增长了1.4%。
9
六、2011年一季度呼市商品房成交情况
2月，全市商品房成交面积39.15万平方米，同比增长了19%，当月与上月环比下降了59.52%。成交套数3620套，同比增长了16.12%，当月与上月环比下降了56.24%。成交金额188383.45万元，同比增长了61.44%，当月与上月环比下降了62.66%。其中：住宅成交面积32.1万平方米，同比增长了28.4%；当月与上月环比下降了58.34%。成交套数2970套，同比增长了18.9%，当月与上月环比下降了56.6%。成交金额138606.1万元，同比增长了71.89%，当月与上月环比下降了60.41%。办公楼成交面积2.44万平方米，同比增长了53.46%，当月与上月环比下降了64.4%。成交金额12388.46万元，同比增长了110.93%，当月与上月环比下降了62.82%。商业营业用房与其它用房成交面积4.61万平方米，同比下降了26.94%，当月与上月环比下降了65.4%。成交金额37388.89万元， 同比增长了23.87%，当月与上月环比下降了70.34%。
（一）商品房成交面积中
1、预售面积18.95万平方米，同比增长了88.37%，当月与上月环比下降了59.2%。成
10 交套数1826套，同比增长了103.57%，当月与上月环比下降了60%。成交金额100583.23万元，同比增长了149.23%，环比下降了64.1%。其中：住宅16.86万平方米，同比增长了80.7%，当月与上月环比下降了59.5%。成交套数1587套，同比增长了85.18%，当月与上月环比下降了59.31%。成交金额83040.88万元，同比增长了131.75%，环比下降了62.87%。办公楼1.19万平方米，同比增长了376%，当月与上月环比下降了60%。成交金额6900.2万元，同比增长了388.62%，环比下降58.37%。商业营业用房与其它用房0.9 万平方米，同比增长了87.5%，当月与上月环比下降了59.2%。成交金额10642.15万元，同比增长了241.7%，环比下降了76.09%。
2、现售面积20.2万平方米，同比下降了11.56%，当月与上月环比下降了59.82%。成交套数1804套，同比下降了19.07%，当月与上月环比下降了52.13%。成交金额87800.22万元，同比增长了15.02%，环比下降了60.95%。其中：住宅15.24万平方米，同比下降了2.74%，当月与上月环比下降了57.04%。成交套数1383套，同比下降了4.94%，当月与上月环比下降了53.34%。成交金额55565.22万元，同比增长了24.02%，环比下降了56.56%。办公楼1.25万平方米，同比下降了6.72%，环比下降了68.42%。成交金额5488.26万元，同比增长了23.03，环比下降了68.04%。商业营业用房与其它用房3.71万平方米，同比下降了36.58%，当月与上月环比下降了68.2%成交金额26746.28万元，同比下降了1.1 9%，环比下降了67.9%。
七、一季度呼市住宅情况
（一）2月呼市住宅不同套数供求结构情况
2月份，全市销售的商品住宅中，以成交面积统计，商品住宅单套建筑面积小于60（含60）平方米的占商品住宅登记总面积的2.95%，60-80平方米的占3.57%，80-90平方米的
11 占10.81%，90-100平方米的占13.77%，100-120平方米的占16.6%，120－144平方米的占14.27%，144—180平方米的占13.46%，大于180平方米的占10.78%。
（二）2月呼市住宅不同价位供求结构情况
2月份，商品住宅销售价格低于1000—1500元/平方米的占商品住宅成交总面积为0，低于1500-2000元/平方米的占4.14%，低于2000-2500元/平方米的占17.73%，低于2500-3000元/平方米的占24.64%，低于3000—4000元/平方米的占25.26%，低于4000—5000元/平方米的占19.78%，低于5000-10000元/平方米的占8.44%。
八、呼和浩特房产分析
3月31日，国务院要求各地公布本年度房价调控目标期限的最后一天。在31日之前，我区主要城市陆续公布了2011年房价控制目标，有些城市确定了具体房价控制目标，如包头、鄂尔多斯东胜区、乌海，有的城市参考上海版本，房价控制目标为“新建住房价格涨幅低于全市经济增长幅度和居民人均可支配收入增幅”，如呼和浩特市、巴彦淖尔市和呼伦贝尔市。
呼和浩特市新建房价控制目标为增幅不超过居民人均可支配收入增长水平；包头新建房价涨幅不超过10%；东胜区新建房价涨幅不超过8%；乌海新建房价涨幅不超过10%；巴彦淖尔市新建房价涨幅不高于全市经济增长幅度和城镇居民人均可支配收入增长幅度；呼伦贝尔市新建房价涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。
最近3年，呼市居民人均可支配收入增长水平为2007年20.4%，2008年19.8%，2009年10.5%。同样，从最近3年呼市商品住房价格增长幅度看，只有2009年房价涨幅稍高于居民人均可支配收入增长水平，2008年商品住房价格涨幅只有1.36%，远远低于居民人均
12 可支配收入增长水平。
那么，城市居民如何看待这个不够具体的人均可支配收入水平呢？我区大部分属于二三线城市，房价水平本来就不高，这个目标定得还是比较合理的。最近十几年，我区GDP年增幅名列前名，首府城市人均可支配收入涨幅也都在10%以上，有些城市更是高达20%之多，这就变相告诉购房者，2011年房价有可能上涨10%左右，是只赚不赔的买卖，变相鼓励投机，在“羊群效应”下，最终结果是房价很可能超过10%。不过好在东胜确定的是具体目标8%。
纵观各地公布的房价控制目标，除北京独树一帜提出新建住房价格“稳中有降”之外，大多数城市都将涨幅目标控制在10%左右。大部分专家认为，与之前同是波及全国范围的限购限贷政策相比，此轮调控显得较为宽松；而大部分民众则表示，调控目标与期望值有所出入。
呼和浩特市经济的快速发展、居民收入水平的不断提高，使消费结构进一步升级，不仅呼和浩特市居民改善住房条件的需求旺盛，而且周边地区的一些人也纷纷到呼和浩特市购房，从而促进了呼和浩特市房地产的快速发展。另外，伴随产业规模的不断扩大和人口的快速聚集，城市空间不断拓展，也拉动呼和浩特房地产市场进入一个快速发展期。
呼和浩特作为内蒙古的首府城市及呼包鄂经济圈的打造，为呼和浩特经济的发展都提供了有利条件，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。因此，以呼市目前的房屋销售状况来看，呼市的楼市潜力仍存，房价仍有上涨空间。
13
第19篇：南昌房地产市场分析报告
南昌房地产调查心得
一、南昌房地产市场概况
根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。 2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。
★高端别墅成南昌楼市“硬通货”
楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。
2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。
★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块
5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。
★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场
东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。 ★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房
随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也
进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。
★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境
根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。
二、南昌近期楼市成交量统计分
楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。
今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。 2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。
市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。
未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。
班级:11自动化2班
姓名：胡晓琮
学号：2013110078
第20篇：房地产市场分析及展望
2012-2013年房地产市场分析及展望
今天要跟大家交流的是个人对中国房地产市场方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起来探讨，我们下一步是怎么样一个状况。
先谈一谈现状，一：政策方面，因为中国房地产市场是离不开政策环境的，宏观经济我们压力是挺大的，前三个季度只有7.7%的增长，是我们好几年以来最糟糕的一种增长，所以整个宏观经济政策是在不断地宽松的。二：宏观经济，就是这个货币政策的微调宽松，对房地产是有好处的，虽然它不是针对房地产，但是肯定对房地产多多少少会有支持。我们看到去年四季度以来央行已经三次降调和三次降息，同时宏观经济政策，我们看到中央一再强调，房地产的调控是不会放松的，而且通过不断的督察，政策细化来加强房地产，所以我们看到第一个是房地产宽松，第二个又是房地产政策不动摇。
两年前政策开始调控，房价是从什么时候开始下降的？是从去年9月份才开始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份开始房价开始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每个月在0.5%之类，跟去年的价格同比价格还是有点下降的，或者1月份的时候价格跟去年比有一点持平，这是价格方面。
北京、上海回升得更快一些，涨的幅度也更快一些，而且同比全面的增长，这里面全国水平恢复得更快。我们看销售情况，今年增长了2.3%，商用房、办公楼增长得更快，11月单月商品我房销售都超过了30%，这点也是我们要考虑去年的11月份，去年四季度房地产市场是比较糟糕的，今年四季度都会有一个比较大幅度增长，也没有什么很大的奇怪，但是总的趋势，不管销售面积还是销售额都在快速的回升。
开发投资1-11月，全国的开发投资增速也有所提升，现在是16.7%，已经连续4个月稳定在15%以上，住宅开发投资还是在所有房地产类型当中是最慢，只有10.9%。重点城市1-11月份，代表城市的月均总成交面积是同比增长了36%，这是我们看到这个幅度增长也是挺大的，比2010年同期增长也增长了23%，是2010年最好的一年，近两个月的成交量是攀升比较厉害的，10月份创造了2012年的新高。重点城市新房的供应比过去两年基本相当，十个代表城市月均新增供应量同比下降5.6%，我们看到前十个月还是下降的，但是降幅只
有5.6%，比2010年的同期增长了1%，基本上水平相当，所以现在的供应状况应该是慢慢的回到一种平衡的状态了。供求对比，库存量是稳中有降，代表城市库存量就是截至10月底，10个代表城市可售面积迅速在回落，这个情况也不是很好的，库存量下降可能会短期供应不足，可能对下一期的价格压力增大。我们的存量只有8.9个月，如果我们其他没有新增量，存量只有8.9个月的消化时间，比年初缩短了9个月，这个下降速度是非常快的，这不仅仅对业绩还有政策制定部门也应该是一个很强的信号。
我们看这个大企业，从企业的销售来看，今年的1-11月份，十家代表企业累计销售额比2010年和2012年同期增长了41%和20%，代表企业十大他们的增长是领跑整个房地产业的增长的。代表企业当中，我们这十大企业中有六家企业已经提前完成了年度目标，其他大企业基本完成了9成以上的目标，所以我们看房地产是在调控之中，但是我们大企业的表现业绩还是相当优秀的。
刚才简单的一些数字对今年到11月底房地产的状况做了一个小节，我们再看看对未来的展望。
一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。
我们看市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长，我们看去年，因为11月份已经过去了，我们看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年国庆节后几乎是处于一种冰冻期，所以今年同比去年四季度应该会有所增长。这个价格，我们刚才说过不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。
最后一些随想，十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。
第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。
第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。
第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的
需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需求都是在这些大城市的周围。所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。
