汉口里商圈分析报告
熊琪
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熊丹
1308430609 张柳
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昌凡珺 1308430611
甘勍
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杨宇维 1308430638 申伟
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一、案例陈述
汉口里依武汉园博园而建，占地66800平方米，与去年9月开业。汉口里以汉口开埠百余年为脉络，建筑复刻晚清明初的汉正街、花楼街等代表性建筑和商业形态，浓缩了老武汉的味道。不曾想开业仅半年，汉口里的多数店面却陷入经营困难的局面，其原因是为何？如今汉口里又该何去何从？又该如何自救与转型？
二、案例分析
（一）原因分析
汉口里建设完成之初，被给予厚望，大批商家入住，其中不乏老武汉知名品牌，然而不过半年光景，大量店铺关门，发展如此萧条，有哪些原因导致汉口里成如今局面呢？我个人觉得有如下几个方面 1.汉口里商业形态单一。商圈里面除了餐饮和礼品店，别的业态几乎没有，使消费者不能长时间在里面闲逛和游玩，而且不能满足基本的消费需求，难以吸引消费者慕名而来。于此同时，又难以留住回头客，没有什么特色，使大部分人游玩过一次不想再来第二次。
2.交通不便，汉口里地处三环外，且不像别的商圈有直达地铁。汉口里不仅没有直达地铁，而且乘坐公交过去也要转车好几次，相当麻烦，除了自驾车过去找不到便捷的方式。交通极为不便，不利于周边人过去游玩。 3.宣传不到位，前期没有做什么宣传，没有做推广也没有做什么广告宣传，知道的人并不是很多。就我周围的同学来说，很多的人如果不是这次的分析报告都不知道这个地方。我个人觉得有一定的代表性，其他很多人也不知道武汉还有一个这样的地方可以游玩闲逛。 4.战略定位错误，汉口里主打旅游消费，然而武汉旅游业并不发达，不是以为主的城市，并不像海南那些旅游城市每年都有大量的游客涌入。汉口里主打旅游消费使消费后劲不足，消费难以跟上。 5.消费者群体定位偏差，据报道说汉口里的街道上大部分都是穿着旗袍的中年妇女，去游玩的大部分都是中年人。武汉的大学多，更是以年轻人较多的城市。汉口里的商圈不太能吸引年轻人，不利于商圈的后续发展。
6.创新力度不够，汉口里的建筑复刻晚清民初汉正街、花街等。完全按照古时的建筑来，没有融入现代元素。没有将传统与现代相结合。复刻并不是遗迹，并不是自己的亮点特色，并不能吸引人的眼球，让人眼前一亮，吸引慕名而来的游客。
（二）内部分析 1.企业文化 (1)特有的建筑形态
汉口里以以仿古为特征，整个建筑群透着一股“民国风”，设计有汉口沿河吊脚楼风格、明清中式民居风格、民国欧式风格建筑，简约设计中夹杂着现代元素，将汉口特有的石库门里分与西式风格建筑融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能的商业街区。复原了晚清民初的武汉长堤街、汉正街、大夹街和前后花楼街等，重建了山陕会馆协天大帝关云长，江西会馆六角阁楼，广东会馆八仙过海，吊脚楼夯土老墙，钟楼砖墙卍字符，威斯敏斯特钟声，汉口大旅馆霓虹等建筑，保留了老汉口的代表性建筑、文化底蕴、市井味道，展现了老汉口的生活方式。 (2)传承与保护非遗项目
与此同时，汉口里还注重对非遗艺术品的传承与保护。在汉口里的长江非遗艺术博物馆，展示了从湖北本土到整个长江流域的非遗精品，藏品涉及150个非遗项目。除了那些被放在馆中展示的，还有每天在广东会馆上演的活化石——楚剧，唱的是原汁原味的汉味腔调！ 2.营销手段
入驻了多家老字号品牌餐饮，吸引顾客去品尝记忆中的味道。以及不定期举办各种活动，如举办庙会活动、音乐节、民俗文化周等。 3.经营业绩
在花灯会期间，园博园入园人数累计达到30万，汉口里游客累计达到90万；春节期间，园博园入园人数就达11万，汉口里游客人数49万，成为武汉最热门景区。但是在园博会结束后，汉口里的游客就与日剧下，甚至沦落到现在的冷清。
（三）对比分析 1.交通状况
（1）汉口里位于园博园东路，地处武汉中心地区边缘，交通和区位优势不过显著，居民不集中，人流量较少。 （2）楚河汉街位于武昌区中心地带，公交和地铁线路可以直达，交通便利，居民集中，人流量较多。 2.消费群体
（1）汉口里定位于武汉园博会的配套服务区，业态上以餐饮为主，受众群体较小，业态过于单一，没有为各个年龄层提供配套的设施、活动等，未细分老、中、青消费市场。
（2）楚河汉街主要的消费对象为武汉旅游的游客以及本地的学生、年轻的时尚白领、公务员等。该群体是平常时期消费主力，主要以餐饮、购物为主。 3.建筑特色
（1）汉口里以汉口开埠百年为脉络，它拥有百年历史，几乎复刻了晚清民初代表性建筑和商业形态，还汇聚了武汉老字号商铺和小作坊、民间工艺品商铺，充满老武汉的味道和里分建筑特色。 （2）楚河汉街是中国最具建筑特色的城市商业街，主体风格采用20世纪20年代民国建筑特色，同时汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合。 4.商业业态
（1）汉口里以仿古为特征，复原了晚清民初的武汉长提街、汉正街、大夹街和前后花楼街等名街，重修16座历史建筑。又将武汉众多的拥有百年历史“老字号”餐饮名店和民间工艺品商业店铺都汇聚在这里。但是汉口里主要以餐饮店较多，业态过于单一。
（2）汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化核心，突出文化特色，娱乐、餐饮、购物活动结合，引进大量文化品牌和文化项目，业态多样化，如世界顶级的演艺剧场，世界唯一的室内电影文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。 5.战略规划
（1）汉口里以建筑、文化、商业形态，展现老汉口生活方式，融合文化、创意、休闲产业多重元素。重点发展旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲等商业，打造成为“武汉人常来，外地人想来”的城市名片；要从旅游消费转型为市民消费，要满足周边居民的刚性需求，细分老中青消费市场，引进儿童、娱乐等更多业态与餐饮形成互补。 （2）楚河汉街除了将被打造成“清明上河图”般繁荣购物旅游综合体之外，还将成为武汉新经济中心和中国商业内容最丰富的城市商业步行街。借此汇聚全国乃至全球的上万精英与此，在这里创业、工作、生活，将这里创造成武汉乃至华中地区的“曼哈顿”。
（四）SWOT分析 1.优势：
（1）汉口里建筑具有百年历史，充满武汉当地特色。
（2）汉口里依托园博会的活动的开展，为其带来了人气和宣传作用。 （3）汉口里会定期举办有武汉特色和节日特点的活动，吸引游客，提升人气。
（4）汉口里拥有许多历史知名“老字号”餐饮和民间工艺品商铺，充满历史文艺气息。 2.劣势： （1）商业形态单一和过分狭窄的产品组合，汉口里商圈除了餐饮和礼品店其他的业态几乎没有，这样难以吸引消费者又不能留住回头客。
（2）和其他竞争对手相比，没有什么竞争优势，不能脱颖而出。 （3）交通极为不便，没有直达的地铁，很多地方过去要多次转车才能到达。
（4）内在的运作困境，汉口里目前大部分商家关门，建设完成之际若商圈好好规划招商，必然不会如此之惨。
（5）市场规划能力弱，汉口里没有好好规划利用其依托园博园的优势，没有好好把握机会，不能为自己造势提高知名度。 3.机会：
（1）“武汉园博会”的契机。中国国际园林博览会是中国园林行业层次最高、规模最大、影响最远的国际性重大盛会。第十届园博会在武汉举行，这是一次向全国乃至世界展现武汉形象，彰显武汉特色的难得机遇，所以这也是汉口里的机遇；
（2）武汉的快速发展这个大的环境也给汉口里带来了机会。随着我国人民生活水平的进一步提高，更多人追求精神上的需求，汉口里拥有着百年来的文化底蕴，是一个值得去的地方；
（3）当今旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。每年来武汉旅游的旅客也很多，这也给汉口里带来了机遇。 （4）武汉政府的扶持。政府制订相关政策，将有利于汉口里的发展； 4.威胁：
（1）武汉近年来的城市建设在飞速发展，不少大型购物综合体拔地而起。随着生活水平的提高，消费者的消费习惯也随之变化，集购物，美食，娱乐等为一体的一站式消费模式更加吸引人们的眼球，人们对一站式购物的需求也随之增强，而像汉口里这样的文化商业街区很难满足消费者对多元化消费的需求。
（2）此外电商也在改变人们的消费方式，人们可以足不出户的买到各类美食和特色商品。
（3）未来同类特色街区经济竞争激烈，随着城市文化建设，对旅游业产业日益重视，未来特色街区将成为各地发展的一个重要策略。 （4）街区容量限制，环境与交通会成为瓶颈，汉口里位于武汉比较偏远地区，没有直达公交，以及它自身可以承载的游客量也是有限的。
（五）对策分析：
1.最大限度的发挥汉口里的自身特色。首先是汉口里以汉口开埠百年为脉络，复原晚清民初汉正街、大夹街、长堤街、花楼街代表性建筑、文化、商业形态，展现老汉口生活方式，发挥其独有的文化底蕴以吸引当地的人们。然后是对汉口里进行各个方面的发展，使得其不仅仅是商业街，其中也包括美食，文化以及旅游业的发展。
2.对于汉口里的现状，最需要的就是转型。宽窄巷子，是中国四川省成都市的一个历史文化区，由三条东西方向的老街（自北向南依次是：宽巷子、窄巷子和井巷子）以及街道之间的居民宅院组成。宽窄巷子所在的区域在清朝时为八旗居住之地，目前有多种文化、餐饮、休闲商铺在此营业。宽窄巷子是一个集中展示老成都文化的旅游胜地，并荣获2008年“中国创意产业项目建设成就奖”、2009年“中国特色商业步行街”等称号。宽窄巷子是一个非常成功的案例，我认为可以借鉴。
（1）将汉口里总体定位为最具典范性武汉历史文化商业步行街区和武汉城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心。采用历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，在保护汉口里原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“武汉城市怀旧旅游的人文游憩中心”；
（2）特色化的经营模式。主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动，营造复古风情、尺度适宜、地方特色强烈的购物游览空间；在山陕西会馆二楼的城市故事馆,它复原了1920年代老汉口各式各样的生活场景，展现了当年老汉口的风范，并且提供了自由的拍照空间。在里面换上喜欢的服装，中山装、旗袍、马褂、礼帽等，尽情享受穿越民国老汉口的乐趣。城市故事馆内有五个场馆，分别为民居生活馆、文化娱乐馆、西洋商业馆、传统商业馆以及金融行业馆。城市故事馆提供了一个游客们追忆老汉口记忆的场所，这里覆盖了老汉口的各种形态，默默地诉说着这个城市曾经发生的故事。 （3）政府统筹、多方整合资源。政府牵头，统一规划、区别保护，积极保护和恢复文化遗产，在精心提炼文化内涵基础上规划个性化的业态；
（4）依托城市大环境背景。依托武汉整体市场大环境，借助园博园旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。
三、结论
1.应将汉口里的历史化和商业化结合运营，该街区将通过复原百年老汉口的建筑风貌、人文风情、文化内涵和市井味道，打造具有浓郁武汉特色的历史文化消费型街区。
2.要逐步改善汉口里周边的交通状况，要拉动消费者必须提供硬性基础条件。这是最基本的，也是最重要的。
3.汉口里餐饮行业要形成辐射性消费需求，从近及远地做生意，应该先形成周边居民的刚性需求并逐渐向外辐射；可以配合汉口里定期举办的节日活动做相应的优惠活动。
4.要细分不同年龄层消费市场，了解其不同的需求，引进不同的商业业态，将娱乐、餐饮、购物相结合形成互补，吸引更多的年轻消费者 5.网络信息技术的发展，可加强广告宣传，推广可以在微博上加强宣传或者开设微信公众号来发布活动等信息，通过网络达到宣传作用。 6.汉口里若不转型或者升级改造必然没有办法好好生存下去，必将被市场淘汰。汉口里唯有破釜沉舟或许能找到一线生机 。
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