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房产估价师:中国房地产开发策划流程设计
中国房地产开发策划流程设计
古语有云:授人鱼,不如授之以渔。这句话我们并不陌生,授人以鱼只救一时之急,授人以渔则解一生之需。欲得鱼,不如得渔。
但现今世人却狂热地沉迷于对鱼的追逐之中,忽略了根本。房地产策划亦如是。本书跳出只授人以鱼的迷惑,以全新的手法,
从房地产项目的开发流程入手,分别从可行性研究、市场调研、前期策划、营销策划、销售组织、营销执行等六个阶段结合大量详实经
典的案例分解房地产项目的开发设计流程,为读者提供房地产开发策划流程设计的每个阶段的操作范本。
第一阶段 可行性研究/
2可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。/
一、房地产开发可行性研究的内容/
4二、房地产开发可行性研究的工作阶段/
4三、房地产开发可行性研究步骤/
5四、可行性研究报告基本框架图/
5范例01 哈市某项目可行性研究报告/7
1、项目的基本情况/8
2、哈尔滨市的概况和宏观经济/10
3、哈尔滨市近年同类开发物业的市场概况/1
34、项目附近同类开发物业的市场状况/19
5、城市规划建设对本项目的影响/27
6、同类物业开发营销典型个案分析/28
7、项目地块开发条件/
328、对规划设计和建筑设计的建议/37
9、关于项目的市场定位问题/39
10、实施进度计划/39
11、投资构成、成本分析/
4212、可行性研究财务数据的预测和选定/
5413、项目财务收益分析/56
范例0
2、武汉某项目可行性研究报告/76
1、总论/77
2、市场预测/80
3、建设规模与产品方案/86
4、选址方案/89
5、节能节水措施/9
36、环境影响评价/96
7、劳动安全卫生与消防/99
8、组织机构与人力资源配置/10
19、项目实施进度/106
10、投资估算/106
11、融资方案/108
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12、财务评价/11
113、社会评价/11
314、风险分析/11
415、研究结论与建议/117
16、附图、附表/119
第二阶段 市场调研/128
市场调研是一种找出你的潜在顾客和发现他们的需要的过程和技巧。
一、房地产市场调研的主要阶段/130
二、房地产市场调研的主要流程/13
4范例0
1、徐州住宅宏观市场调研报告、/13
51、徐州宏观环境分析/136
2、徐州房地产市场分析/1
43范例0
2、重庆商业地产市场需求调研报告/147
1、项目调研概况/148
2、调研分析/149
3、综合分析/1
53范例0
3、北京朝阳区高档公寓调研报告/15
51、调研概况/156
2、区域状况分析/156
3、调研分析/158
4、调研结论/17
2范例0
4、福州某项目市场调研报告/17
51、项目概况/176
2、福州市投资环境分析/177
3、福州市房地产市场环境分析/18
14、项目SWOT分析/186
5、市场调研分析结论及建议/187
附录、福州市重点楼盘调研表/188
第三阶段 前期策划/19
4策划是一种程序,在本质上是一种运用脑力的理性行为。
一、SWOT分析法与DSTP模式/196
二、房地产项目前期策划的一般工作流程/197
范例0
1、上海某别墅项目前期策划案/20
11、上海宏观市场整体情况/20
22、上海别墅市场整体情况/20
43、重点竞争市场研究/21
34、产品基地研究/21
45、竞争分析/21
56、客源分析/2
217、SWOT分析/22
28、产品定位建议/22
39、营销概念构想/22
510、整体开发推广建议/2
3111、关于产品的具体建议/23
3范例0
2、T市老城厢项目策划案/237
一、老城厢与T市城市发展的关系/239
1、T市国民经济和社会发展现状/239
2、T市城市发展规划/2
413、老城厢历史与现状研究/248
4、老城厢与T市总体发展的关系/250
二、区域房地产开发研究/2
541、T市房地产业现状/2
542、T市房地产业发展趋势/256
3、老城厢人口密度研究/257
4、房地产开发容量分析/258
三、项目发展定位/26
31、项目及周边情况分析/26
32、发展定位/27
23、发展策略/27
34、区域战略地位定位/27
45、区域形象定位/279
6、城市功能与产业设置原则/280
7、区域城市功能与产业结构定位/28
2四、项目开发模式及策略/28
51、发展条件及对比分析/28
52、旧城改造开发模式/288
3、老城厢规划建议/290
4、老城厢人口容量分析/29
45、老城厢开发策略/29
5五、经济模型研究/299
1、项目地块地价估算/299
2、项目价差(市场价与成本价)/30
23、项目风险/30
34、小结/30
3六、整体包装及推广策略/30
41、招商引资策略/30
42、整体包装策略/306
3、招商引资模式设计/31
1第四阶段 营销策划/316
营销策划是房地产开发商的智力资源,为房地产市场健康发展指点迷津。
一、项目营销策划总流程/318
二、项目营销策划主要内容/319
三、项目营销计划制定步骤/320
范例0
1、、广州“望景花园”营销策划案/
3211、市场分析/32
22、项目市场定位/328
3、销售策略建议/3
324、宣传策略/33
4范例0
2、、成都“天府名城”营销策划报告/337
1、项目基本概况/338
2、成都房地产市场分析/339
3、“天府名城”项目分析/356
4、目标市场分析/358
5、营销策略/359
6、二次装修方案建议/36
57、营销推广及推介/368
8、首期销售量进度预测/37
49、结论/37
4范例0
3、“贵阳1号花园”营销策划方案/37
5一、项目市场竞争环境分析 /376
1、区域市场现状与趋势 /376
2、竞争性楼盘点评/388
3、市场消费需求分析/39
24、营销推广环境分析/39
4二、项目竞争力分析/40
31、项目场地及其周边优劣势分析 /40
32、项目SWOT分析 /40
5三、项目营销推广及执行/410
1、项目总体营销目标/410
2、目标市场细分及客户特征/410
3、项目宣传推广策略/41
34、整体宣传、销售具体安排/42
3第五阶段 销售组织/426
一个好的销售计划如果没有好的销售组织安排和指导,没有严格的销售计划追踪和过程监控就不可能得到有效落实。
一、销售团队组织架构图/428
二、销售人员招聘选拔流程图/429
三、销售人员培训体系/430
范例0
1、、青岛某项目销售组织全案设计/43
5一、销售队伍组建及培训/436
1、销售团队的架构及组建方法、人才选拔机制/436
2、市场调研培训 /44
53、销售技巧培训/450
二、销售流程设计/46
51、售楼员工作程序/466
2、售楼员工作方法/467
3、具体销售方法/47
14、售楼文件办理程序/47
4三、管理制度设计/477
1、售楼员基本守则/477
2、销售现场管理/48
1附件:城市商品房预售管理办法/49
3范例0
2、、广州市某开发公司销售人员基础知识培训/49
51、房地产市场与一般商品市场特征比较/496
2、建筑与房地产/496
3、房地产专用术语及建筑基础知识培训/497
第六阶段 营销执行/520
营销执行是建立和保持项目竞争性优势的根本。
一、营销执行流程设计/52
2二、销售现场基本流程设计/52
3三、营销执行各时期业务推广策略设计/52
4四、营销执行的基本要求/526
五、销控管理/527
预热期/529
一、项目预热期内部认购流程图/530
二、项目预热期进行内部认购的必备条件/530
三、内部认购的三种方式及其优缺点/
532范本0
1、南昌市“时代经典”项目预热期市场推广方案/53
31、背景提示/53
32、工作条件/53
33、时代经典的市场认知/53
44、市场预热推广策略/53
45、时代经典的品牌导语/53
46、市场预热活动方案/53
5范本0
2、北京“琳琅湖畔”预热期活动方案/538
1、活动策略/538
2、活动时间/538
3、活动地点/538
4、人员邀请/538
5、活动内容/539
范本0
3、广州“西茵广场”内部认购销售方案/
5421、内部认购销售培训工作安排/
5422、内部认购/
5423、宣传策略/
5434、销售策略/54
45、工程进度/54
5范本04 南宁某项目售楼部开放期销售活动方案/546
1、方案一:“诚意金”选号/546
2、方案二:开放期内推出购房优惠卡/547
范本0
5、长沙某项目预热期宣传推广计划/548
1、第一式:攻心术/548
2、第二式:定心术/548
3、第三式:提心术/549
范本0
6、天津奥园预热期活动方案/550
1、活动目的/550
2、活动部署/550
范本0
7、天津奥园对外开放日活动策划案/5
521、活动目的/5
522、活动部署/5
52范本0
8、常州奥林匹克花园实操表格推荐/556
1、项目意向书/556
2、项目客户来访登记表/557
开盘期/559
一、开盘现场工作流程图/560
二、卖场分区平面参考图/56
1三、售楼部交易区布局参考图/56
1范本0
1、芜湖“滨江·繁花园”开盘宣传计划/56
21、媒体/56
22、印刷/56
33、其它/56
3附件:开盘造势建议书/56
4范本0
2、常州“世纪豪庭”开盘典礼活动方案/56
51、活动基本方案/56
52、会场布置/56
53、外场布置/566
4、具体流程/567
5、配合道具/568
6、其他准备工作/568
7、活动执行要点说明/568
8、活动亮点/569
范本0
3、上海“时代国际城”开盘活动策划方案/57
11、销售篇/57
12、活动篇/57
33、广告篇/576
附件1:时代国际城开盘庆典工作执行方案/577
附件2:开盘期销售活动组织方案/579
附件3:摇奖活动工作执行方案/580
范本0
4、昆明“香槟小镇”开盘活动方案/58
11、开盘活动预期目标/58
12、活动安排/58
13、活动流程安排/58
24、活动项目具体安排/58
45、活动配合/58
46、媒体配合/585
附件1:分时段抽取幸运嘉宾活动细则/585
附件2:现场下订客户抽取幸运大奖活动细则/586
附件3:各类费用表格/587