房地产开发流程 摘要：随着我国城市的进步和发展，房地产开发最近几年迅猛发展起来，正引起各方面的重视。文章依据我国现行房地产开发的主要流程,概括了房地产开发过程中相关环节的主要 工作,对房地产健康发展具有较强的现实指导意义。
关键词：房地产项目 工程 销售
Abstract: With the progre and development of our cities, rapid development of real estate is causing all the attention in recent years.Based on the current real estate development proce, the article summarizes the main work of the relevant aspects of real estate development proce, which has a strong practical guiding significance on healthy development of the real estate.
Keywords: real estateprojectengineeringSell
一、土地获得
国家让开发商获取土地使用权，那么国家以什么形式出让土地呢？有三种出让方式，分别是：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。拍卖受让土地使用权申请程序。 属于招标拍卖出让国有土地使用权方式的要依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。
土地使用权出让根据土地的多少有不同的部门进行办理。房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。
二、规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。
1、招标投标的管理
①、施工企业资质管理
建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为
一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建
设部统一制定、发布。
②、工程建设管理。
工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。
2、申办《施工许可证》
①、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
②、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。
③、办理施工许可证
三、工程建设阶段
工程建设阶段的基本流程及工程建设阶段的工期控制分析
1、施工准备阶段；
施工准备阶段需要完成的工作有：
⑴ 工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要；
⑵施工场地平整，达到施工条件；
⑶施工通道疏通，满足施工运输条件；
⑷施工图纸及施工资料准备；
⑸施工材料和施工设备的准备变更后的土地使用证；
⑹临时用地或临时占道手续办理；
⑺施工许可批文及办理开工手续；
⑻确定水准点与座标控制点，进行现场交验；
⑼组织图纸会审、设计交底；
⑽编制工程进度计划；
2、地基处理
地基处理可分为有地下室和无地下室两种情况：
⑴无地下室情况，根据建筑物不同和设计方案不同桩基有钻孔灌注桩、预应力混凝土管桩或方桩、水泥搅拌桩等形式，各种形式其施工周期不同，根据场地条件、施工机械、劳动力情况进行合理施工安排。
⑵有地下室情况则会出现降水和基槽边坡支护问题；基槽边坡支护，施工场地较为宽阔时可以采用放坡同时对边坡土进行固化的方式进行支护，而在市区及周边郊县地区施工场地多为狭小空间，基槽边坡支护则会通过专业设计及专家论证采用SW工法、地下连续墙等边
坡支护形式进行支护，支护方案不同其工期将会不同。
3、基础及地下室施工；
⑴无地下室时施工顺序为：先基础施工，后进行基础部分回填土，然后进行给排水、暖气、煤气、强弱电沟、消防等管线地下部分预留预埋，最后进行零层结构施工。
⑵有地下室施工时施工顺序为：先进行垫层及底板防水施工，然后进行基础结构及地下室底板施工，其次进行地下室墙体及零层板结构施工，最后进行地下室外墙防水及回填土施工。
4、主体施工（含砌筑工程）；
主体施工阶段工序较为简单，一般混凝土结构施工至4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。主体结构施工别墅（含洋房）和裙房结构施工每层为12天。多层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。季节施工影响（含冬施、雨季、跨春节）：北京、天津、青岛、西安、大连、太原和烟台按照60天。建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。砌筑工程可在主体结构施工4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。
5、初装修施工
初装修阶段是工程施工中最为复杂、多工种并行施工、交叉作业最多的阶段，此阶段的施工工序的控制好坏直接影响到工程建设阶段的整体工期。初装修阶段主要包括：抹灰工程、防水工程、门窗工程、屋面工程、内檐涂饰、金属构件安装、保温工程、外檐涂饰、给排水系统、供暖系统、燃气管线、消防系统、强电系统、弱电系统、室外附属工程等。各种建筑物不同，其各工序先后顺序也不尽相同，其基本排序原则为：先湿后干、先内后外、先隐蔽后面层。 。
6、配套工程施工
室外配套工程一般顺序为，先深后浅、先主管后支管、先起点后末端的顺序进行施工。从主体落完外架即可插入进行外配套管网施工，从外配套管网沟开挖到全部回填土完成按照60天考虑，如施工周期跨雨季，可酌情考虑增加10%-15%的工期。
7、园建工程施工
园建工程一般顺序为，先硬后软的顺序施工。外配套管网回填土完成后即可插入园林景观施工，视其复杂程度，按照30-60天考虑。
8、精装修施工
精装修的基本工序编排原则为：先大后小、先上后下、先里后外、先复杂后简单、先手工作业后工厂化安装。室内精装修施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前60天考虑。
9、销售案场及展示区施工
销售案场及展示区多为临时性建筑，从设计完成全套施工图并通过施工图审查后即可安排实施，多为短平快的工程，在销售产品公开展示前完成即可。
四、项目销售阶段
1、申办《销售许可证》
商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。商品房现售实行现售
备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。
2、商品房销售及按揭办理
2.1销售前期准备工作
第一阶段：基础市场调研
第二阶段：物业卖点与利益点转换分析
第三阶段：推广主题的制定
第四阶段：各销售期的广告具体创意
2.2销售合同的签订。
2.3按揭办理。
2.4抵押登记
房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办理。属第
一、二种类型抵押的，应提交国有土地使用权证或房产证、土地估价报告或房地产估价报告、抵押合同、借款合同、抵押申请表、抵押登记双方法人代表证明或个人身份证明、土地登记委托书。属在建工程或期房抵押的，还应提交《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。
五、交付使用阶段
1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》；
2、申办建设工程规划验收；
3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》；
4、物业移交。
总结房地产开发的是一项资金投入大,开发建设周期长,风险高的行业,它涉及面广,流程复杂。对于从事房地产开发者要解放思想，加强创新，把理论和实践相结合起来，在实践中发展，在发展中不断的前进，推进房地产行业的与时俱进！
参考文献 ：
[1]杨家学《房地产开发流程》
[2]王凡，刘春花《房地产开发流程与最新报批手册》
[3]丁烈云《房地产开发》
