房地产开发流程
目录
一、项目备案立项的办理
二、项目环评报告办理
三、建设用地规划许可证的办理
四、建设项目选址意见书的办理
五、建设工程规划许可证的办理
六、房地产开发企业暂定资质的审批
七、水土保持方案申请
八、建设工程消防设计备案
九、施工许可证的办理
十、城市排水许可
十一、房产预告登记的办理
一、企业投资项目备案
经办部门：发改局窗口 申请材料：
一、项目备案申请报告（项目基本情况、项目名称、建设地点、占地面积、建筑面积、主要建设内容、建设工期、项目总投资及自己来源）(委托有资质的单位出—咨询发改局大厅窗口--简化报告书发土地所在地管理部门出具红头申请文件）；
二、附件
1.企业营业执照副本；
2.合理用能登记表、合理用能评估、审核意见书（能评批复-发改局节能办）；
3.不需要新证建设用地的项目，提交原有土地证明；
4.需要新征建设用地的项目，经营性用地和工业用地需要提交土地招标、拍卖、挂牌的《成交确认书》或者《中标通知书》或者土地使用权出让合同；
5.房地产开发项目应附开发公司开发资质证书； 6.申报人持申报单位授权的委托书；
7.申报材料中有复印件的，应出示原件或在复印件上注明“与原价核对无误”由提供人签字或盖公司章并注明时间； 办理流程：受理审查——联合现场勘察——决定——送达
二、建设项目环境影响报告书（表）建设
三、建设用地规划许可
经办部门：规划局窗口
许可条件：已取得《选址意见书》或土地招牌挂确认书；符合城市规划要求 申请材料： 1.申请表一份；
2.《建设项目选址意见书》及附图（或土地招拍挂确认书）； 3.计划部门的批复意见； 4.环保等相关部门审查意见；
5.土地勘测定界图2份（地形图原则上不小于用地界线外50米范围）
6.报建提交的证书、协议、审查文件等文本性资料，应持原件经校核后，提交复印件，为确保提交材料的真实性，报建单位应对提交的复印件加盖报建单位公章；
收费标准：1.5元/㎡*用地面积（依据鲁价费发【2003】34号文） 办理程序：受理—审核--现场踏勘—审批—发证
四： 建设项目选址意见书 经办部门：规划局窗口 申请材料： 1.申请表一份； 2.发改局批复意见； 3.土地预审意见（原件一份）；
4.依法律法规等规定需前置征询的部门审查意见；
5.1:500现状地形图（地形图原则上不小于地界线外50米范围，大型管线工程可用1:1000或1:2000现状地形图）；
6.报建提交的证书、协议、身缠文件等文件性资料，应持原件经校核后，提交复印件，加盖单位公章）； 办理流程：受理—审核—现场踏勘—审批—发证
五、建设工程规划许可
经办部门：规划局窗口
许可条件：已取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》以及建设用地证件；有关行政主管部门的审查意见和规划设计方案（包括室外环境设计方案）等相关资料；有按批准的建筑工程设计方案设计的建筑工程施工图及审查报告书。 申请材料： 1.申请表一份；
2.用地规划许可证复印件一份； 3.土地权属证明材料及定界图； 4.批准的规划设计方案； 5.相关部门审查意见；
6.施工图（建设部分）一式三套； 7.与送审文本及图纸相符的电子文件。 8.所有复印件需该公章；
办理流程：受理—审核—审批—发证
收费标准：经营性用房及其他建筑2.6元/㎡*建筑面积；工业厂房2元/㎡*建筑面积；住宅1.7元/㎡*建筑面积，依据鲁价费发【2003】34号
六、施工许可证办理
经办部门：建设局窗口 申请材料：
1.建设用地规划许可证（原件及复印件一份,规划局窗口办理）； 2.土地使用证（原件及复印件一份，国土局窗门）；
3.建设工程规划许可证（原件及复印件一份，规划局窗口办理）； 4.建设工程中标通知书（原件一份，公共资源交易中心）； 5.建设工程监理中标通知书及建设工程监理委托书（原件一份）； 6.建设工程施工图设计文件审查合格书（原件及复印件一份，图纸审查中心办理：填写完整的《工程设计文件审查合同》一式两份加盖公章，提供设计合同备案证明；规划部门审批的全部设计方案图、规划许可证原件、复印件；全套施工图，按专业装订成册；排水申请表。）； 7.建设质量监督书（原件一份,建设局窗口办理：监理委托书原件一份；建设工程中标通知书原件一份；建设工程施工图设计文件审查合格书复印件。）；
8.建筑工程安全报监书（原件一份，建设局窗门办理：《建筑工程安全报建书》一式四份，建设、施工、监理单位盖章；《施工现场周边环境安全评估表》一式两份建设、施工、监理单位盖章；专项安全施工组织设计方案、措施等；建设单位已预付给施工单位所需安全防护、文明施工费用的银行进账单；中标通知书原件原件；施工合同原件副本；建设工程施工人员意外伤害保险手续办结通知单。）；
9.银行出具的对账单、存单或其他存款证明（原件一份，开户行证明账户上的存款数额，期限为施工手续办理前一个月内，当年完工的存款额为中标价的50%，跨年完工的，存款为中标价的30%）； 10.建筑消防设计防火审核意见书（原件及复印件一份，大厅公安局窗门办理）；
11.防雷装置图纸设计核准书（原件一份，大厅气象局窗口办理：开发建设单位提交的防雷装置设计核准申请；《防雷设施审图意见》）； 12.《结建防空地下室审核通知书》或《易地建设费办理通知书》（原件一份，建设局窗口办理：人防行政许可申请表一份；胶州市防空地下室易地建设费缴纳审批表；结建防空地下室报建表三份；规划部门批准的总平面图原件及复印件一份；规划部门批准的高层建筑一层平面图或基础埋深超过三米的一层平面图原件及复印件一份。）； 13.房地产开发经营权证（原件及复印件一份，建设局窗口办理：已签订的《青岛市建设工程施工合同》2010年文本；已签订的《建设工程监理合同》文本；施工、监理中标通知书原件及复印件各一份；招标文件及中标商务标书。）；
14.建设工程施工合同备案表（原件一份，建设局窗口：已签订的《青岛市建设工程施工合同》2010年文本；已签订的《建设工程监理合同》文本；施工、监理中标通知书原件及复印件各一份；招标文件及中标商务标书。）；
15.解欠问题与施工许可工作联动单（原件一份，带银行出具的自信证明到建设局窗口办理）；
16.使用水泥审批书（原件一份，工信局窗口办理）；
17.缴费证明（原件一份，缴齐建设局收取的所有行政事业性规费后，到建设局窗口找会计开具）；
18.抗震设防审核意见书（原件一份，地震局窗口办理）；
19.供热计量专项费用缴费收据（原件及复印件一份，到供热企业及缴费银行办理）；
20.施工许可申请表及施工许可办理法人委托书（原件一份，建设局窗口办理），
七、房地产开发企业暂定资质审批
申请材料：
1.房地产开发企业资质申报表（可从山东住宅与房地产信息网上下载www.daodoc.com)进行消防设计备案或者到公安机关消防机构业务受理场所（公安局窗口）进行消防设计备案。 申请材料：
1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件； 2.设计资质证明文件； 3.消防设计文件； 4.施工许可文件； 5.工程规划许可证明文件；
6.依法需要城乡规划主管部门批准的临时性建筑，属于人员密集场所的，应提供城乡规划主管部门批准的证明文件； 7.提供施工图审查机构出具的审查合格文件； 8.提交的材料要求使用A4纸打印或复印；
9.通过网上申报备案的，应按要求提交全部电子申报材料，请注意领取备案文书。
房地产开发项目竣工综合验收备案
主办部门：建设局窗口办理 申请材料：
1.竣工综合验收管理手册（一式两份）； 2.建设用地规划许可证； 3.建设工程规划许可证； 4.国有土地使用证； 5.房地产开发经营权证； 6.建筑工程施工许可证； 7.商品房预售许可证； 8.规划总平面图； 9.综合管网设计图； 10.定位放线验收单； 11.建设工程竣工图； 12.道路剖面图； 13.绿化配置图；
14.供热二次管网竣工图； 15.楼道管道井大样图； 16.燃气设施验收报告； 17.排水雨污水设计； 18.开发项目竣工决算书； 19.建设工程验收备案； 20.建筑工程消防验收意见书；
21.有线电视工程合同书及验收意见书；
22.供水（施工合同、竣工验收意见、供水合同）； 23.供电（施工合同、竣工验收意见、供电合同）； 24.通信、邮政、环保等相关材料； 25.商品住宅质量保证书，使用说明书； 26.前期物业管理备案手续及《业主临时公约》； 27.开发项目建设合同、项目手册验收意见； 28.建设工程有关费用结算通知书； 29.渣土处理相关材料； 30.环境卫生设施设置方案； 31.土地验收证明； 32.建设工程档案合格书； 33.建筑节能工程认定意见书；
九、办理房产预告登记
经办部门：房管局窗口 申请材料：
1.青岛市房地产登记申请表（双方签字盖章）； 2.房屋所有权登记询问表（双方签字盖章）； 3.青岛市房屋出售合同（双方签字盖章）； 4.户主委托代办协议（签字盖章）； 5.户主身份证复印件（签字盖章）；
6.借款合同、银行的其他项权、银行的委托协议及法人身份证复印件（如果是贷款需增加）；
7.缴纳预告登记费收据（全款550元，贷款1100元，先在窗口开票到银行缴费后在窗口换收据）； 以上材料齐全方可办理房地产预告登记证明。
8.将办理房屋产权证明、购房合同、购房发票、房地产预告登记证明交给户主，自行办理房产证
建设项目环境影响报告书/建设项目环境影
响登记表
经办部门：环境保护局窗口
许可程序：受理—现场踏勘--审查建设项目环境影响报告书（表），技术评估意见或环境影响登记表--决定 申请材料：
（一）申报阶段：1.建设项目环境影响审批申请表一份；2.企业名称预先核准通知书或营业执照一份；3.项目地理位置示意图和平面布局示意图各一份；4.能够详细说明项目产品名称、生产规模、生产流程、原辅材料用量及排污环节的项目建议书，项目可行性研究报告等书面材料一份；5.审批制项目：需提交发改部门对项目建议书的批准文件复印件；备案制项目：需提交发改部门备案文件复印件；核准制项目：需提交国土资源部门出具的土地使用证、土地预审意见、土地招拍挂文件，成交确认书或者证明土地性质的有关文件复印件一份；6.代理人的授权书/委托书一份；7.代理人的身份证复印件一份；8.租赁的需提交租赁合同。
（二）、报批阶段：1.环评报告书（含大纲）/报告表/环境影响登记表；2.报告时简体（一式二份）；3.组织技术评估的项目：技术评估意见（一式四份），公众参与调查表；4.法律法规规定需要水利、海洋等行政主管部门出具的审批、审核意见。
城市排水许可
经办部门：建设局窗口 申请材料：
1.《排水工程建设申请表》（原件四份）；
2.室外排水设计图纸（总平面图、管线综合图、排水设计施工图各一式两份，图纸刻录光盘一份）
施工图审查
申请材料：
1.填写完整的《工程设计文件审查合同》一式两份，并加盖单位公章，提供设计合同备案证明；
2.规划部门审批的全部审计方案图，规划许可原件、复印件； 3.全套施工图（按专业装订成册） 4.排水申请表；
建设质量监督书
主办部门：建设局窗口 申请材料：
1.监理委托书(原件一份）；
2.建设工程中标通知书（原件一份）；
3.建设工程施工图设计文件审查合格书（复印件）；
建筑工程安全报监书
主办部门：建设局窗口 许可条件：
1.已经办理该建筑工程用地批准手续； 2.已经取得建设工程规划许可证； 3.施工场地已经基本具备施工条件； 4.已经确定施工企业；
5.有满足施工需要的施工图纸、技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；
6.有保证工程质量和安全的具体措施； 7.按照规定应该委托监理的工程已委托监理； 8.建设资金已经落实； 申请材料：
1.《建筑工程安全报监书》一式四份（建设、施工、监理单位盖章）；
2.《施工现场周边环境安全评估表》（三方盖章）； 3.施工现场总平面布置图（施工盖章）； 4.临时设施规划方案和搭建情况（三方盖章）； 5.施工现场安全防护设施搭设计划（施工盖章）； 6.安全措施费用计划（三方盖章）； 7.安全生产文明施工告知书；
8.房屋建筑工程土方等建筑垃圾外运协议书； 9.防治城市扬尘污染责任书；
10.工程所在地街道办事处登记备案的计划生育协议书； 11.中标通知书；
12.《青岛市建筑工程安全防护、文明施工措施费审核意见单》（招标站签字盖章），建设单位已预付给施工单位所需安全防护、文明施工费用的银行进账单；
13.建设工程施工人员意外伤害保险单原件、复印件； 14.施工合同副本原件； 15.职工夜校设立计划；
16.专项安全施工组织设计方案、措施等。
