物业维修基金的建立和监管策略
摘要 随着物业管理的深入开展，物业维修基金筹集难的问题日益突出，物业维修基金使用和管理中的弊端日益暴露出来。如何去建立物业维修基金和建立一个科学务实的物业维修基金监管机制，是至关重要的。本文以广州市为例，针对目前广州市物业管理行业中维修基金的设立、归集和使用的现状，以及存在的问题，结合自己的工作经验谈了谈维修基金的建立和管理的相关问题，并提出了一些应对策略。 关键词 物业管理 物业维修基金 建立 监管策略
随着物业管理工作的深入开展，物业维修基金的设立、归集和使用管理中存在的问题日益突出，物业维修基金成了物业管理实践中的焦点和立法中的难点。各地物业管理的现状对我们进行物业维修基金的建立和监管提出了更紧迫、更高的要求。同时，各地的物业管理现状告诉我们如何去建立一个科学务实的物业维修基金的监管机制是至关重要的。
仅以广州市为例，1994年至2002年8月，广州市新建商品房约7563.35万平方米。这部分房屋及其附属设施已开始或不久将进入维修期，据测算，近期维修费就需56亿元，加上400余万平方米房改房的近期维修费23.9亿元，共计达到79.9亿元（经济适用房等未计入）。这笔庞大的经费如何解决？在市场经济条件下，经实践证明，只有建立物业维修基金才是筹集维修和保养房屋及其附属设施资金的最佳方式和重要来源。
可以欣慰的是，广州市物业维修基金于2000年开始建立，至2002年9月，全市13个区（含开发区）、县级市除黄埔区外均建立了维修基金，其中越秀、东山、荔湾、天河、海珠、白云、芳村7区建立物业维修基金的楼盘已达到335个，存入农行的资金达1.15亿元。
然而，在我们欢呼之余，我们又得到了另外一组数据，据有关资料显示，至今，全市这笔资金实际上只有2亿多元，而其中真正存入指定银行业主专户的，更少至5000多万元。目前，广州市内共有住宅小区1200多个，但是真正已建立物业维修基金的不足160个。令人不安的是，目前广州已在银行开立基金帐号的150多个小区中，共有小业主26582户，按“理论计算”数额，每户按楼价2％缴交维修基金计算，全市在银行中的存款应达7.9亿元，而不是现在的区区5000多万元。而且，以小业主名义开户、一户一卡并应逐一发到这2.6万多户小业主的银行维修基金专用卡中，有4000多个是“1元户”。这说明堪称小区“保命钱”的物业维修基金，大部分没有得到监管。这样小区的电梯、安全、消防和房屋维修等所需的维修费用，就毫无着落，小区业主的权利也就很难得到保障。 就上述的情况，广州市国土房管局的物业管理负责人，给出了两种解释：或是小业主积极性不高维修基金未能真正收集，或是被开发商违规截留挪用，利息也被吞掉。事实上，目前广州市新开发的楼盘，大部分仍由开发商属下的物业公司管理，谁能保证这“两位一体”的经营实体，对这笔数目可观的资金不动心？另一方面，所有发生的维修费用应由增值部分支付，不足部分从本金内支出，但应及时补回。也就是说，维修基金存在银行里可以计付利息，本金被截留也就意味着属于小业主所有的增值部分也被吞掉了。 鉴于现状，我们就应该建立有效的、科学务实的物业维修基金筹集和监管机制；然而，我们又应该如何来建立和监管该项基金呢？由于物业维修基金的建立涉及物业发展商、分散小业主及使用人、业主代表组织（业主大会、业主代表大会、业主委员会、小区管理委员会等）、物业管理公司、政府等多方主体及利益。站在不同的角度，对物业维修基金要不要筹集、如何筹集、由谁缴交等问题，看法难免不同。在此，我谨以自己对物业管理的了解和在物业管理工作的实践中的一些经验和体会，来谈一下自己对这一问题的看法，以及提出自己的一些建议。
一、了解物业维修基金的涵义
财政部、建设部于1998年11月9日印发了《住宅公用部位公共设施设备维修基金管理办法》，该《办法》明确了住宅公用部位公共设备设施维修基金的概念、基金的建立和管理、有关基金的法律责任和纠纷的解决，并于1999年1月1日起实行。住宅公用部分公共设施设备维修基金（简称为维修基金），是指由法律规定的专项用于住宅公用部位、公用设施设备保修期后的大修、更新、改建的基金。凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅公用部位、公用设施设备维修基金。而且，在国务院第9次常务会议通过，国务院总理温家宝6月8号签署的第379号国务院令《物业管理条例》的第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按照国家有关规定缴纳维修基金；产权属于全体业主。”从法律的角度，国家政府部门已经对维修基金进行了较高的重视。在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。它与一般的投资基金（用于投资增值获利）在建立、使用、管理、转让、赎回等多方面有着本质的区别。设立物业维修基金的初衷是寄望于用该笔资金的利息维持楼宇有计划的大修、更新、改造和突发性紧急开支，但由于现在银行利率很低，基金很难起到“以息养房”的作用（除非一开始筹集的维修基金数额较大），在很多地方，它更多体现的是一种应急性质的资金。
二、明确为什么要交物业维修基金
为什么需要筹集建立维修基金?因为没有维修基金，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故（如台风、暴雨等对物业造成的损坏）便得不到及时处理。当然，就这个问题，会仁者见仁，智者见智；就连小业主（指普通的购房人，一般用于区分开发商这一“第一业主”而言的）也会提出一些看似有道理的问题：为什么要交物业维修基金？为什么物业管理公司不能维修后根据维修费的实际多少，按业主人数来分摊缴纳呢？更有的业主会提出：我们买房时开发商都可先建房，我们后付款，物业管理公司为什么就不可以了呢？围绕这些问题，我们可以从开发商的投资利益，投资风险，以及物业管理企业的自身职责和从事活动的性质可以解释，物业管理公司是很难像开发商一样做到先垫资后回收的投资模式。同样，由于目前的社会诚信体制和法律保障不够，也很难让物业管理公司做到公平、公正、公开的“实报实销”。
因此，以立法的形式明确区分所有权物业建立物业维修基金，对于保障该类物业的安全使用和及时修复是十分必要的。那种认为要不要交维修基金是业主自己的事，政府不应该管（政府不介入思想）,毋须立法规范的思想，在区分所有权物业区域（协商一致困难、周期长、业主普遍有“搭便车”的心理）、在业主自我管理意识淡薄的今天，是过于偏激的。
三、熟悉和掌握物业维修基金的建立模式
（一）熟悉物业维修基金由谁交、交多少 1.由谁交？
由发展商还是小业主缴纳物业维修基金？可有三种情况，一是由开发商或建设单位缴交；二是由业主缴交；三是由建设单位和业主分别缴交。对于这一问题，我认为从理论上来讲，应该坚持“谁受益，受负责”的原则，也就是，由谁缴交维修基金，应看谁享受了维修的益处，谁当承担维修的责任与义务。然而，在一年的保修期结束之后，物业所存在的损坏，包括人为的、自然的原因，不管哪一种，物业的维修责任的主体，除他人人为损坏的之外，应该是该时段的业主（如果业主与承租人之间在租赁合同中另有约定的除外）。根据这一原则，物业的维修基金就应该由该物业的业主缴纳（分散的小业主和空置物业的拥有者开发商）。
这里还要解释的另外一个问题就是，在不少地方，包括广东省，在立法上要求开发商在出售物业时一次性交纳物业维修基金。但同时又允许发展商将所缴纳的维修基金计入开发成本，这样无形地又将维修基金转移到房价之中，最终还是 “羊毛出在羊身上”，并且小业主还会因此而交纳另外的税费。其实，这样做又给小业主带来多少好处呢？
2.交多少？
物业维修基金要交多少与物业建造质量、物业类型、物业使用性质、物业维修标准和银行的利率等密切相关。若一次性交纳维修基金比例过小，在当前低利率情况下便失去了作为基金的意义，因为其利息不足以支付起码的维修开支，必然要不断续交，变得与分期交缴没有本质区别。但若一次性交纳维修基金比例过大，一方面涉及到业主经济承受能力问题；另一方面还涉及到若业主短时间转让物业，他尽的责任（已交大笔维修基金）与享有的权利（物业修复权）不对等的问题。结合由谁交的问题，我们一般也有以下三种计算方法：一是由开发商或建设单位缴交，《广东省物业管理条例》规定由物业建设单位按物业总投资的百分之二，一次性划拨给业主委员会；二是由业主缴交，建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住房由购房者按房款的2-3%的比例缴交；三是由建设单位和业主分别缴交。深圳的公用设施专用基金由建设单位缴交，按除地价以外的建设总投资2%的比例一次性划拨给业主委员会，本体基金由业主逐月缴交，目前是每月每平方米物业0.15-0.25元。
从实际情况来看，除深圳的本体维修基金收缴情况较好外，广东省2%的物业维修基金和深圳2%的公用设施专用基金归集的情况都较差，原有物业按照房价的2%由业主缴交的情况也比较差，一些住宅小区还因此引发纠纷。主要原因：一是基数无法确定。物业总投资这一指标缺乏可操作性，房价也受楼层、朝向、折扣、购买时间影响，还包含地价、税费等不是维修的对象，以房价或物业总投资作为维修的基数都不科学，如何确定多年旧物业房价也缺乏依据；二是数额过大，难以归集。按物业总投资或房价款的2%缴交，50万的物业要交1万元左右，如对首层商铺，每平方米2-8万元，维修基金更是巨大；三是造成资金过多沉淀，影响住房消费，不利于宏观经济运行，也加大了资金监管的难度，如按照房价的2%计，仅广州市一年就高达数十亿元。在我参加的一次物业管理沙龙中，我们曾形成按照物业管理费的20%逐月缴交的意见。但是，有人认为与物业管理挂钩收取也不可行，因为现在对欠交管理费尚无有效措施。物业管理费也受市场、物价等多种因素影响，也不是十分科学的计算依据。
物业的本体是维修的客体，因此，应该以物业本体建筑安装总造价为基数，建设单位和业主都按照2%比例缴交首期维修基金。原因有：一是比较科学，同类物业不管在市区或郊区，不管房价差别有多大，本体造价差不多，维修的成本比较接近。二是比较公平，具备可操作性。主管部门可对多层、高层等几种主要不同物业分时段、定期确定一个平均价，统一参照执行。三是数额不大。以一套100平方米的高层住宅计，广州地区本体建安总造价约为1500元每平方米，这样开发商和业主各缴交3000元物业维修基金，总计6000元，比较容易收缴，也基本满足相当长一段时期的需求。四是便于与原条例衔接。原条例规定由开发商缴交，条例修改稿改为由业主缴交，变化过大，被业主误认为新《条例》偏向开发商。五是便于新旧物业衔接。条例实施前的物业，没有建设单位缴交的那一部分，业主仍应该按照这一办法建立维修基金，解决早期楼房的“养老金”问题。六是解决一栋楼内不同物业缴交维修基金的问题。
（二）明确如何交纳物业维修基金、把该基金交给谁、基金归谁所有 1.如何缴纳物业维修基金？
由上面的讨论可以得到，维修基金应该由小业主缴交，但相应地会存在是由小业主在买房时一次性缴交，还是像缴纳管理服务费那样每期（月）交纳（深圳物业本体维修基金交法）？这样的问题。 关于这个问题，新建物业由购房人买房时一次性交，若能与房产证有效挂钩以作为制约，可以提高维修基金筹集的效率，省去以后挨家逐户筹集基金的难处。但房屋实际的老化、损坏多是时间积累造成的，且一般的因设计、施工等原因造成的质量问题，发展商负质保责任，所以一开始并不需要很大笔的维修基金，按时间逐步累积维修基金正好体现符合“谁受益谁负责，多收益多缴纳”的道理。既然逐期缴纳更为合理，自然便想到按管理服务费一定比例逐期交纳，但仔细分析一下便知，维修基金与管理服务费挂钩不合理，因为同样的房屋，管理服务费高往往意味着保养好，恰恰不需要大量的维修基金。另外，管理服务费高低与房屋老化情况关系不大，但维修基金多少与房屋老化则有必然的关系。因此，笔者认为物业维修基金应该分期进行交纳会好一些。 2.应该把物业维修基金交给谁？
关于把维修基金交给谁，这又是一个难处理的问题；交给谁的问题主要涉及维修基金的安全性。物业维修基金的产权属于全体业主，因此不应由发展商、售房单位、物管公司收管，应统一交到主管部门指定的国有商业银行专门帐户（针对小业主可以发分户卡，只能用于交费、查询），并且以后非合法理由、程序用于维修，不能自由取出。否则，发展商、房改售房单位、物管公司占用、挪用、滥用维修基金的问题便不可避免。目前广州市的做法还是值得推广，广州市内已建立维修基金的楼盘或是已缴付了维修基金的小业主，每位都应有一张由中国农业银行广东省分行发出、类似银行公积金卡的维修基金专用卡（具体由中国农业银行广东省分行北秀支行办理），业主凭存折或银行卡可在农业银行营业柜台或有“广东银联”标志的柜员机查询本人维修基金的帐目。 3.物业维修基金归谁所有？
由于物业维修基金是有效业主或开发商根据小业主的物业面积，按照一定的比例缴纳的，是为了给物业的大修或更新改造提供保障的。因此，其应该归属于小区的全体业主。而且应该存入专门的帐户，专款专用。
四、建立和健全物业维修基金的监管机制
（一）进一步完善相关法律法规政策，严格限制维修基金的使用范围 1.何时使用？
物业维修基金既然属于全体业主所有，就应当由全体业主决定使用。所以业主会成立前发生的物业维修、更新，不得使用首期维修基金，其费用由物业建设单位承担。成立业主会后，业主会应当与本地商业银行签订委托协议，开立相应的物业管理区域的维修基金帐户，并通知所在地的物业主管部门。物业主管部门应当将已收取的该物业首期维修基金本息划转至业主委员会的维修基金帐户。至此物业维修基金的建立结束，转入使用阶段。 2.如何使用？
从理论上来说，共有部分至少有二个层次：一是本体共有，一个物业管理区域内可能有多层、高层、别墅等不同的本体；二是全体共有，如道路、绿化、广场等。维修基金是否要分设本体和全体维修两个部分来收取和使用？是“细收细用”还是“粗收粗用”？主张“细收细用”的观点是：某一栋楼的电梯或楼道等的维修费用不应该由全体业主承担，而应由本栋楼全体业主承担，只有不属于某一栋楼专用的设备、设施、绿化的维护维修才由区域内全体业主承担，这比较恰当地体现“谁使用，谁受益，谁付费”的原则。 “粗收粗用”的观点比较实际和具备可操作性，也符合物业管理的本义。物业管理的对象是“共有部分和共同事务”，正因为共有、共同，所以不可以分割，或分割的成本太高，由此导致物业管理的必然性。将维修基金分开、甚至明确到户的程序和手续非常烦琐，也没有做到绝对公平，如同一栋楼有商业和住宅时如何进一步分配维修基金的比例？所以不分本体和全体，笼统的设立、使用一个维修基金，无论物业区域内哪一栋楼、哪一处公共地方、哪一件设备设施发生问题时，其维修责任和费用都是全体业主共同承担。这种方法的最大好处是简单、实用、具备可操作性，容易形成规则指导实际工作。从全局和长远的时间范围来看，也是符合“谁使用，谁受益，谁付费”的公平原则的。 3.要对使用范围作更严密的界定
按照《广州市物业管理办法》关于物业维修基金是“物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金”的表述，除对共用部位、共用设施设备的界定仍有争议外，对其“中修、大修”的概念也不明确。因此，需要对水、电、气管线的专业维修、公共维修、个人维修的节点进行确定，对“中修、大修、翻修、更新改造”的范围作明确界定，特别是与物业管理中的“小修”明确区分开来，以避免物业维修基金的不规范使用。
（二）采取强有力的措施，确保维修基金归集到位
1.在行政手段上，采取在办理“房屋预售许可证”、“房产证”、“二手房交易许可证”时进行“搭车”，即办理上述证件时，必须按规定要求先交缴物业维修基金后才能办理。如武汉、杭州等城市便采取此办法，其效果比较好，归集量大，且易于到位，但需要多个行政部门进行配合。
2.在归集建立上，可由政府部门一次性收取或分期收取（委托银行代收），或由物业公司统一收集，在30个工作日内将钱存到指定银行，并将“物业维修基金专用卡”发至业主，物业公司予以张榜公布，业主进行监督。这两种方法行政力度大，归集率高，但政府收缴可能造成政府与业主之间的矛盾，最佳办法是由政府指导业主委员会在查证物业公司信誉的前提下，采取由物业公司收集，按规定时限存入指定银行的归集方式。 3.在监督机制上，应由市、区两级物业管理部门会同指定银行对物业公司、各楼盘、各小区的物业维修基金建立和管理情况进行定期和不定期的检查，特别是区级物业管理部门要利用物业维修基金的备案、公司资质年审等机会随时进行监控。对违规的物业公司要采取降低、取消资质的办法予以处罚；对屡犯不改的物业公司要通过新闻媒体予以曝光；对侵占、挪用等行为，发动业主通过司法途径进行处理，从而确保业主的权益不受侵犯。
（三）充分发挥政府职能，加大物业维修基金的监管力度 1.政府应该明确职责
如广州市国土资源和房屋管理局担负物业维修基金法规政策的起草、制定、修改，并负责对全市物业维修基金进行宏观管理（包括对区级物业公司的工作进行指导、检查，统计有关数据，处理重要投诉等）和对违规行为进行最终的处罚；各区国土资源和房屋管理局负责物业维修基金建立和管理工作的监督，以及基金建立和使用的备案和处理相关投诉等；街道和居委会负责辖区内小区物业管理有关问题协调和最初处理，并帮助和指导业主委员会更多地发挥在物业维修基金建立和管理中的作用，各级应充分履行自己职责，各司其职，责任到人。 2.政府应该明确其权力
必须明确各级各部门与职责相适应的权力，如检查权、知情权、调解权、处罚权等等，确保物业维修基金管理工作做到令行禁止，正常运转。 3.政府部门在实践中还要注意下列实际问题：
政府主管部门对基金缴付比例的确定要科学、合理，既不更多地增加业主负担,又能满足维修工作的需要。基金管理中心作为非盈利性机构,要理性地经营基金,使其保值增值,成为维修可靠的资金来源。政府要对基金的运作进行有效的监督,防止基金的流失和浪费。严格规定必须通过招投标形式选择设计、施工、监理单位,确保维修工程预算和施工质量的可靠性，以确保基金的有效实施。
物业维修基金建立和监管的完善是一件长期、复杂的工作,它关系到物业管理企业的发展及广大居民的切身利益,我们呼吁政府及各级行政主管部门重视此问题,尽快出台管理办法予以实施。同时我们也希望社会的信用体系能得以进一步完善，以促进物业管理行业的蓬勃发展。
