前期物业管理工作方案
工作方案
一 物业入伙前的工作 1．成立管理处：
新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。
管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：
（1） 入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。
（2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与楼盘的建筑工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 （3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将《物业管理服务收费标准》、《业主收楼流程》、《装修流程》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。
（4）入伙前30天，保安队经培训后，负责对所接物业的成品守卫工作（现协助开发商销售工作）。
（5）入伙前15天，清洁、绿化部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作（现协助开发商销售工作）。
（6）入伙前15天，工程维修部（电工）正式成立，人员配齐就位。 2．管理处进驻大厦前的工作
1 （1） 由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。
（2） 在公司的指导下，编写印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《业主公约》，《收楼须知》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。 （3） 联系东莞市常平电信局、常平有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。
（4） 联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议。 （5） 策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。 （6） 协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。
（7） 在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。 二.物业接管验收工作
物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收； 1． 工程技术资料：
（1） 东莞市建筑工程竣工验收合格证书。 （2） 东莞市建筑工程消防验收合格证书。 （3） 东莞市建筑工程验收质量保证书。
（4） 东莞市建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收） （5） 水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。
（6） 竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。 （7） 电梯使用合格证。 （8） 机电设备使用说明书。
2 2． 公共部分接管验收
公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下： 第一 楼宇本体: 一．外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。
二．屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统符合设计要求；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。
三．楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。
四．内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。 五． 门窗：
（1）门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。
（2）窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。 六． 楼梯扶手：
（1）钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。 2 不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。
七．公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位 置正确、发光正常；开关反应灵敏。
八．水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。
九．卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、
3 排水通畅。
十．给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。
十一．排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。
十二.其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 第二 公共配套设施: 一.散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。
二.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。 三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 四.道路：
（1）路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好 （2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角； 五．消防系统：
（1）消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。 （2）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 六．楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。
七．保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 八．停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设
施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 九． 沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
4 十．护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。 十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 第三 机电设备: 一.电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。
二.变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
二.发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。 三．消防监控设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。 四．保安监控设备；同消防监控设备。 3 室内部分接管验收
（1）卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。
（2）电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。 （3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。 （4）室内卫生间、厨房防水性能良好。
（5）燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。 （6）地脚线干净，预埋线位正确、齐全。 （8） 土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。 三 物业入伙时的工作 一 需向发展商收集的资料
（1） 为了尽快了解用户的基本情况，需要经营部门提供的业主姓名、地址、联系电话、
5 建筑面积清单。
（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。 二．在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料： （1） 《物业使用指南》； （2） 《房屋装修申请表》； （3） 《业主公约》；
（4） 《前期物业管理服务协议》； （5） 《房屋验收交接单》； （6） 《房屋质量保证书》； （7） 《住宅使用说明书》；
（8） 室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）； 三 接管问题的处理
（1） 对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，
并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。
（2） 对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。
（3） 对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。
（4） 对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录
6 的形式将问题登记后交发展商进行备案。
四 入伙工作流程图
本文来自:中国物业教育网(http://www.pmedu.net) 『学习改变人生，做成功物业管理人！』
