房产税补充资料：物业税
什么是物业税
所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。
各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
深圳明年下半年率先试征物业税
备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》，至此，深圳成为首个把开征物业税提上官方日程的城市。
作为深圳市第四轮财政体制改革内容之一，深圳市将“合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作。”
《安排表》对深圳财税体制改革也定了时间表——2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税；2010年上半年将实施调整城市维护建设税和教育费附加计税依据，由以增值税、消费税和营业税税额为计税依据，改为按照销售(营业)收入的一定比例计征，成为独立征收的税(费)，并于下半年试运行。
试不试颇为踌躇
2009年5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，一度引发物业税开征的社会热议。
此后不久，深圳市人大审批通过《深圳市政府年度投资项目计划》，其中就包括建立“市地税局物业税及配套管理系统”，加之深圳作为全国率先实行物业税“空转”运行的城市，使得深圳一时被认为作为首批开征物业税的试点城市。
8月4日，对于深圳是否已经成为开征物业税的试点城市，深圳市地税局副局长章家寿公开予以了否定。他表示，深圳确实有开征物业税的想法，目前在进行研究和考虑。而从现有的思路来看，个人自住的住宅，有可能在物业税征收中享受到税收优惠。
“目前征收的房产税和土地使用税，都不是十分严谨的税种，作为财产税中的一个重要环节，物业税迟早要开征。但物业税开征还有一段时间，因为还涉及
房产税补充资料：物业税
到不少具体环节上的问题，比如说，房子所在土地是不是就属于纳税人？税率到底设计多少比较合适？有没有对物业数据一个充分的掌握？此外，对物业的价值如何评估等等，都需要认真研究准备。”章家寿说。
深圳市地方税务局税征处一名官员在接受记者采访时表示，国家税务总局或许会考虑把开征物业税试点，放到此次深圳开展地方税制综合改革试点中。而至于深圳具体如何开征物业税，该官员表示很多方面需要国家政策法规的支持。
该官员表示，物业税作为一种新税种, 其开征等事宜须由全国人大常委会立法来决定，税收的立法权也集中在中央，所以深圳物业税由“空转”进入“实转”层面，需要等待国家统一安排。
专家预计起征点在1％左右
目前深圳所做的还是停留在物业税开征“空转”阶段，而全国处于“空转”试点的城市还有北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等多个省区市。
为什么“空转”三年进入不了“实转”？多名受访专家表示，如何处理好中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。
按照目前中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。
国家税务总局科研所研究员张培森表示，目前物业税征收最大的障碍是土地出让金。
根据我国的土地制度，地方的国有土地归地方政府所有，地方政府根据各自的实际情况、土地市场价值等因素来自行定价，土地出让的收入就纳入了地方财政。如果一旦将土地出让金纳入物业税，土地出让金就以国家税收的形式进入了国库，如何分配给地方、分配多少将是面临的一大问题。另外，与现在地方政府一次性出让土地不同的是，物业税分年征收，这将导致地方财政短期收入大大减少。
相关专家向记者表示，物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。在中国，所得税和增值税是以中央税为主的共享税，即将进入“实转”的物业税，谁是受益主体，存在争论。据其透露，现在各地对物业税所做的“空转”试点大多也并未涉及到土地出让金。
张培森对此表示，在不触及土地出让制度的前提下对现有税费进行整合相对更加简单、易行和具有可操作性，但会涉及到收费的建设部门，所以要进行税收和收费的整合也并非易事，要协调好不同部门的利益关系，还要制定好配套政策。
深圳大学金融研究所所长国世平亦表示，物业税开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面。房产如何评估、针对哪些物业开征、税费比例、如何约束个人欠税、个人房屋认定，政府该如何征收、该税收最后用于何处等等，都很复杂。
“国家有关部门已经就物业税开征的时间以及开征基点在学者和业界征求过意见。结合目前的经济形势，我预计起征点在1%左右，不能太高。” 国世平说。
国世平进一步向记者表示，“物业税的征收办法可能按照人均居住面积计算，超过一定面积要收税。目前主要有两种观点，人均30平方米和人均50平方米作为起征点。物业税的征收标准将在0.6%-6%之间。”
房产税补充资料：物业税
搜狐新视角:诸多条件不具备 物业税开征为时尚早
2009年06月26日来源：中国资本证券网-证券日报
一个月前，中国政府网公布的一则关于深化经济体制改革工作的通知，让大家的目光又一次聚焦到物业税上。与此同时，国家统计局日前又下发通知表示，将在40个重点城市范围内开展一次商品住房开发费用构成专项调查。
种种迹象似乎都在表明，物业税开征在即。究竟物业税该不该开征？开征物业税前我们应该先做好哪些准备？针对这些问题，6月25日下午，在由搜狐财经举办的搜狐新视角经济学人月度论坛上，对物业税有着多年研究的专家们进行了热烈讨论。
不能绝对地说是否应该开征物业税
其实，开征物业税并非第一次提出。早在5年多前，我国就提出了对房地产征收物业税的设想。不过，由于税率、税基和征收对象等错综复杂的问题，物业税一直就是个空中楼阁，并没有实质进展。
既然有着这么多的难题待解，那物业税是不是就不该开征呢？论坛上的专家们观点不太一致。
\"有财产的人应该尽更多的社会义务，有财产的人应该纳税，财产多的人应该多纳税，这是早晚的事。物业税作为财产税的一个税种，它一定会成为税源的渠道，所以物业税是一定要征的。\"著名物业管理专家舒可心开宗明义。
对此，财政部财科所研究员孙钢表示赞同。他指出，物业税不是该不该开征的问题。因为早在2003年的十六届三中全会就已经决定了要开征物业税，所以这是一个早晚都要干的事情。问题只在于什么时候开征，而不是该不该的问题。
不过，高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平意见有些不一样，在他看来，物业税并不是一定得征，得要看立场。
\"不能说因为别人在征，我们就得征。我们还得对比人家的福利保障，所以这是立场问题。该不该征本身就是一件很不好说的事情。\"李国平说。
同样，北京大学经济所房地产金融研究中心副理事长张辉也认为，开不开征，得看一个国家的基本面，因为西方发达国家财富已经积累得足够大了，所以物业税对老百姓来说已经不是一个很大的负担，但是对于中国来说，我们还处于财富增加阶段，或者是投资不断的积累阶段，若增加税收，无论是对宏观经济还是对个人，都是很不好的影响。
尽管对于开征与否大家意见不太统一，但有一点，专家们意见比较一致，那就是，从理论上来说，开征物业税是有必要的，只是得看时机是否成熟。
\"物业税早晚会来，但是它离每个老百姓的距离是不同的。\"孙钢说。 开征物业税缺乏制度条件
理论上，物业税可以起到调节公平尺度、缩小贫富差距的作用，而且也确实能给政府提供稳定的税收来源。然而现实情况跟理论毕竟是有差距，要想达到这样的一个理想环境，还有很多条件不具备。
九鼎公共事务研究所研究员、独立评论学者姚中秋表示，物业税是针对国民的财产所征收的一种税收。现行的制度，土地是国有的，并不是我们的私有财产，要我们为国有财产纳税似乎不妥。即便要交，不动产税的征收对象只能是房屋，而不是土地了。
\"开征物业税是需要制度条件的，我们现在是需要努力构造制度，然后回头再讨论物业税的问题。\"姚中秋说。
房产税补充资料：物业税
同时，李国平指出，现在我们国家还有很多的问题，要解决廉租房的问题，还要解决买不起房的问题。如果以后征物业税或者是财产税，最重要的一条，可能要跟利益相关。因为增值，所以交税；因为享受，所以交税。“不能对普通的老百姓征税，因为是为了生存买这套房子住，即使涨价也不可能卖掉去获收益。”
此外，舒可心则强调了，纳税主体和具体税种的不明晰。他指出，无论从物业税的纳税主体，还是具体税种安排来看，都需要明晰健全的产权制度做基础。
\"物业税税基应该只核定房屋水泥的价值，纯粹为房子征税，而且必须像美国一样有第三方的中介机构评估这个房子的房产价值，而这个房产价值一定不是政府强迫的。首先还要把土地剥离出去，如果通过第三方来评估。而目前中国的房产评估事务所的水平非常低，会造成很多行政复议、行政诉讼方面的问题，征税的成本是非常高的。\"基于这样的一些现状，舒可心认为，虽然现在向社会普遍开征房地产税或者是物业税的社会大环境并不具备，但是可以向独栋的富豪们先开始试点征收。
除了客观环境的不具备外，专家们还一致强调了，明确物业税征收目的和用途的重要性。
\"物业税将来要开征，他必须要走在法制的轨道上。比如确定物业税必须专款专用，只能定向用于为社会提供公共服务，而不能移作其他用途。\"李炜光说。
开征至少在三五年后
除了对物业税该不该开征以及如何做好准备的讨论，专家们对于物业税开征的时机问题也发表了各自的看法。
孙钢指出，中国现在的征税对象都是以企业为主，或者是对个人的一些征税，通过代缴或者是其他隐蔽的手法，让个人在买东西的时候，无意中把税交了。而物业税如果要征收的话，一定是直接面对面，而这对还没有直接交税习惯或者意识的中国百姓来说是件很难以接受的事情。
\"此外，物业税是一个地方税，各个地方的情况千差万别。税制又是需要全国人大来立法通过，通过的时候，税制的设计相当复杂，如果你考虑到这些因素，把这些都涉及到了，确实很长时间才能下来。\"在孙钢看来，短时间就开征的可能性很小。同时，他也指出了一点，那就是5月25日公布的关于深化经济体制改革工作的通知当中提出要改革的项目多达四五十项，其中针对税制的改革也有六项，所以国家发改委提出的要研究物业税的开征只是改革的一般性的安排。并不会因此打乱原来研究的进程，\"但是我们需要关注的一点是，原来的物业税，税制的研究，主要是财政部和国家税务总局两家在做，这一次改革的安排又增加了国家发改委和住房建设部。这两个单位的加入有可能对整个物业税初期的安排可能会产生一定的影响。\" 基于这些分析，孙钢认为，现在的政府不会因为某个人的一时性急马上就推出一个新东西来，而且很多税制的改革，无论是增值税的转型，还是企业所得税的两法合并，研究了十年以上，最后才能够拿出一个方案来。现在再强调研究物业税的开征，没有三五年，基本方案未必能够拿出来。\" 对于孙钢的这个说法，与会专家保持了难得的一致。天津财经大学财政学科首席教授李炜光表示，在中央已经决定了要开征物业税的情况下，那么这个事情就无法回避了，加上又有两个部委介入进来，以及国务院的批复报告，如果明年启动过程，立法最快两年就能立，可能就三年之内就要开征。
\"开征不一定就是针对每一家每一户，商用房可能是靠前一些，一般的民众暂时会晚一点。\"李炜光说。
房产税补充资料：物业税
\"短期内如果要推出来的话，肯定是采取简约的做法，把现有的税只是针对有经营收入的单位和个人的房地产征一些税，跟现在的做法没有本质的区别，只是把计税依据调整一下。那样也就失去了征收这个税的意义。\"孙钢强调。
并不会对房价造成很大影响
对于物业税，还有一个大众非常关心的问题，那就是，如果物业税开征，将对房价产生怎样的影响。
\"普遍房地产界认为，物业税的出台，不管早晚，今后肯定对别人持有第二套房、炒房带来一定的压力。这个，开发商基本上已经达成共识了，所以大家基本上担心会不会对房价有影响。\"李国平坦言。
孙钢也认为，现在看来物业税仅仅是房地产保有环节的一个税种，而不是交易环节的一个税种。而如果物业税是在保有环节之下，那物业税和房价之间也就脱离了一种直接的关系。\"因为主要是交易环节的税费可能会对房价产生直接的影响。而保有环节的税，应该说对房价只是起间接的影响，而不是直接的影响，当然我们不排除它会有影响。比如说人们的心理预期，这种影响我个人认为他不是直接的，是间接的。\" 对于物业税对房价的影响，北京大学经济所房地产金融研究中心副理事长张辉则从供求关系的层面进行了分析。
他指出，如果物业税开征的话，决定房价的是供给和需求。如果是在消费环节征收，是影响需求曲线，需求曲线降低需求。如果是在生产环节征收，在土地出让环节征收，就是在生产环节征收，就影响了供给。税征收以后，购房者和卖房者之间的信息是不对称的，不对称的情况下，额外多的钱最终肯定会转移到消费环节。
\"我们判断如果在消费环节征收，就会带来房价会上升。因为相对于其他因素来说，物业税对房价的影响会很小。物业税征收以后，如果这个政策真的出台的话，对房价的影响有没有呢？只要这个政策被消费者预期了，这个政策对宏观面就没有影响。\"张辉说。
对于这点，李国平给与了肯定，他表示，物业税对房地产企业来说，更多的是心理上的作用，可能会对泡沫的出现有一点阻碍作用，但是等到有一天它真正要实现的时候，可能对市场反而没有什么影响。
贾康：建议研究渐进式开征物业税
2009年07月06日05:00来源：中国证券报
财政部财科所所长贾康4日在首届全球智库峰会上表示，建议研究开征物业税，可以采取渐进式方案，先对经营性房地产征收，并考虑覆盖别墅和高档公寓，对于个人第二套住房要研究如何在操作上进行界定，个人自住房可暂缓考虑。
贾康表示，目前讨论的物业税实际上是不动产税，在文件中借鉴了香港物业税的表述，但和香港物业税有不少区别。它对应的是成熟市场经济国家地方政府作为税基和主要财源支柱的房地产税和财产税。
贾康认为，如果把物业税定位在房地产税上，就应在保有环节征收，要形成在保有环节通过税基评估的机制，其好处是能较好校正地方政府行为，促进房地产业健康发展。除此之外，它会给中国有产权房的社会成员增加保有环节的税负，可以起到一定的调节收入分配作用。这会让中等收入阶层更多地选择购置较小房屋，也会抑制原来炒房的人，从而影响供给方，使开发商注意更多开发小户型住宅，提高中国土地的集约利用水平。
