JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书 A/0 1/4 1.目的
规范中央空调设备设施运行管理及维修保养工作,确保中央空调设备设施安全稳定运行。
2.范围
适用于物业服务区域内中央空调设备设施运行管理、维修保养工作。
3.职责
3.1维保修部负责中央空调系统管理的指导和监督。 3.2维修部负责中央空调系统运行、维修保养工作。
4.内容 4.1基本要求
4.1.1.1严格按照中央空调随机操作使用说明书进行操作，运行人员须持证上岗。
4.1.1.2要求管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。
4.1.1.3空调技工应合理开关中央空调，根据负荷情况启用相应的中央空调机组，最大限度地节省能源。 4.2开关机操作 4.2.1开机前的检查
4.2.1.1电压表指示是否在额定值的±10%范围以内。 4.2.1.2各种信号灯显示是否正常。 JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书 A/0 1/4 4.2.1.3各种阀门状态是否正确。 4.2.2开机
4.2.2.1启动冷却水泵。
4.2.2.2启动冷却塔风机（视情况而定）。 4.2.2.3启动冷冻水泵。
4.2.2.4确认冷却水压力正常、冷冻水压力正常，过5—10分钟后启动压缩机。 4.2.2.5压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机蒸发压力、冷凝压力，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书 A/0 2/4 4.2.3停机
4.2.3.1停压缩机。
4.2.3.2过5-10分钟停冷却水泵、冷却塔风机。观察出水温度表，温度高于18摄氏度，再停冷冻水水泵。
4.2.3.3全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。
4.2.3.4确认无异常情况后才算停机成功。 4.3运行巡查
4.3.1空调运行期间，空调技工每隔2小时巡视一次中央空调机组，并做好记录，填写《中央空调运行记录表》及《中央空调运行巡查表》。巡视部位包括中央空调主机、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔、膨胀水箱、控制柜（箱）及管路、阀门等附件。
4.3.2巡视监控的主要内容如下，具体参数须按照空调厂家说明书执行。 4.3.2.1检查线电压（正常380V，不能超额定值的±10%）。 4.3.2.2检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）。 4.3.2.3检查油压（正常1.0-1.5Mpa）。 4.3.2.4检查冷凝压力（1.2-1.8Mpa）（R22）。 4.3.2.5检查蒸发压力（0.35-0.55Mpa）（R22）。 4.3.2.6冷却水进水温度（正常
4.3.2.13检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。 4.3.2.14巡视过程中如发现上述情况有不正常时，空调技工应及时采取措施予以处理，解决不了的问题应及时详细地汇报给工程主管，请求支援解决。 4.4非供冷季节巡查JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书 A/0 3/4 4.4.1非供冷季每月巡查一次。
4.4.2每月对空调主机、空调风机房、水泵、管道、阀门、保温材料、冷却塔等设备设施巡查，填写《设备设施巡检记录》。 4.5维修保养管理
4.5.1维修部根据设备运行、检查情况及设备使用年限，组织相关技术人员制定设备大中修、更新改造计划。经物业服务中心负责人审核后报地区物业公司负责人审批后实施，并填写《设备设施维修记录》。
4.5.2空调技工负责中央空调的日常维修保养，中央空调主机的维修保养由外委单位完成，并填写《设备设施保养记录》。
4.5.3对于突发性的设备设施故障，先经维修部经理口头批准后，可以先组织解决而后补办手续。
4.5.4中央空调因维修保养等原因需停用时，应由维修部工程主管填写《停机申请表》，经维修部经理审核报物业服务中心总经理批准后，并书面通知客户服务部，客户服务部提前一周通知有关业户。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关业户做出解释。
4.5.5中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程主管填写《申请延时维修保养表》经维修部经理批准后方可延时。 4.5.6维保修部不定期对项目中央空调系统维修保养情况进行检查。 4.6水处理
4.6.1为防止冷凝器和蒸发器管道结垢，氧化腐蚀，并且要达到杀菌、灭藻等目的，中央空调冷却水和冷冻水要进行水处理，冷却塔进行清洗。 4.6.2水处理工作一般外委专业水处理公司进行。
4.6.3维修部应严格按照水处理合同要求对外委单位的施工过程进行监督，对违反质量、安全、进度等要求的，严格按合同条款予以扣罚。 JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书 A/0 3/4 4.6.4维保修部对水处理合同执行情况进行抽查。 4.7运行异常情况的处置
4.7.1中央空调发生冷媒泄漏时的处置
4.7.1.1立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；救护人员应头戴防毒面具进入现场，并要求两JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书 A/0 4/4 人为一组，确保安全。
4.7.1.2对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方休息。
4.7.1.3如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。
4.7.1.4排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。
4.7.2中央空调机房发生水浸时的处置
4.7.2.1视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。 4.7.2.2堵住漏水源，同时应立即排水。
4.7.2.3如果漏水较大，应立即通知工程主管，同时尽力阻滞进水。 4.7.2.4排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干净干抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。
4.7.2.5确认湿水已消除，各设备绝缘符合要求，开机试运行后，如无异常情况出现则可以投入正常运行。
4.7.2.6中央空调机房发生火灾时按《火灾报警处理作业指导书》处置。
5.支持性文件
JBPM-WI-WH-09 《火灾报警处理作业指导书》
6.相关质量记录表格
JBPM-QR-GC-02 《设备设施维修记录》 JBPM-WI-GC-06 中央空调管理作业指导书 A/0 4/4 JBPM-QR-GC-03 《设备设施保养记录》 JBPM-QR-GC-04 《设备设施巡检记录表》 JBPM-QR-GC-06 《申请延时维修保养表》 JBPM-QR-GC-07 《停机申请表》 JBPM-QR-GC-17 《中央空调运行记录表》 JBPM-QR-GC-18 《中央空调运行巡检表》
