对于高校学生外出租房的调查报告
摘要:高校周边的房屋依然供不应求。有的学生要租房子以备考研，有的学生更喜欢“自由”宁愿及早独立，还有的学生情侣把租房作为情感交流和体验夫妻生活的场所……
关键词:大学生 外出租房 一.研究过程
学生需求调查问卷及分析
1、你是否有在外面租房子？ A、有； B、没有
在是否在外租住的问题上，选择“有在外租住”占有18.6%的比例；选择“没有在外租住”占有81.4%的比例，从比例上可以看出，在校居住，是学生解决居住问题的主要手段。但是，尽管在外租住只有18.6%的比例，但考虑到北师大北理工将近4万人的在校学生基数，仍有相当于7400余人的市场规模.
2、你不选择在外面租房子的原因是？
A、学校住宿条件不错，没必要； B、学校管理太严，不敢租； C、现有出租屋居住条件太差； D、租金太贵； E、房东出租时间要求太长，不灵活； F、在外租住不安全； G、其他：
在所有不选择在外租住原因选项中，“学校住宿条件不错，没必要”占有近70%的份额，很显然，如果不是出于特殊的需要或不能忍受的原因，现有的学生公寓已能基本满足大部分学生对居住的需要，其次，“在外租住不安全”，“租金太贵”和“现有出租屋居住条件太差”也分别占有18.2%、14.5%、12.6%的比例，安全因素、租金水平和现有租住设施及服务的反差是阻碍学生出外租房的重要因素，另外，“学校管理太严，不敢租”和“房东出租时间要求太长，不灵活”也占有一定比例。尽管现有的学生公寓已能满足大部分学生的居住需求，但同时我们也发现，一旦有新的租住产品形态出现，能打消学生对现有租赁市场的顾虑，部分没有在外租住的学生也有转化成潜在客户的可能。如新建小区档次明显高于现有租住产品、实行全封闭式小区管理，将可打消学生对“在外租住不安全”，
1 “租金太贵”和“现有出租屋居住条件太差”的顾虑，该部分学生的比例占到未在外租住学生比例总量的45.3%。
3、若学校附近1公里范围内新建全封闭式管理的新型社区公寓，你是否考虑租赁？
A、不考虑； B、若租金和现有出租屋差不多，会考虑； C、其他：
在现在没有在外租住的被访问样本中，一旦出现更高级别、性价比更高的租住产品形态，51.0%样本选择了“可以考虑租住”，
结合上面的未在外租房原因的分析，我们可以看出，只要产品的吸引力足够，一旦机会合适，除了现有的18.6%的市场需求外，未在外租房的81.4%比例学生中有45%~50%比例的学生有潜在租房的需求，现有的市场需求加上潜在的市场需求，这将是一个非常让人值得期待的市场！
仍然有43.2%比例的尚未在外租住的样本，即使有更高级别的租住产品形态出现，也选择“不学生考虑在外租住”，这部分学生对学校现有的居住环境满意度较高，属于忠诚度较高的群体，比较难被争取。
4、若你在外面租房子，你希望的租赁方式和时间是？
A、按日计租，喜欢就租一两天； B、按周计租； C、按月计租，长期住几个月或一个学期； D、其他：
在租赁方式和时间的选择上，选择“按月计租，长期住几个月或一个学期”占有55.3%的比例，选择“按日计租，喜欢就租一两天”占有26.4%；而选择“按周计租”和“其他”的则仅占有16.4%和5.0%。
我们可以得出这样几个判断：第一，月租和日租的租赁形式已深入人心，其他租赁方式则较少被人接受；而一旦选择月租，则租住时间会较长，通常会选择在外长租；第二，选择长租和短租的比例差不多为2：1，这和我们对租住市场的调研结果也是吻合的。
5、你对学校学生宿舍居住条件的评价是？ A、非常满意； B、凑合而已； C、不满意
2 在已在外租住的样本中，56.5%比例的样本选择了“凑合”；而选择“非常满意”和“不满意”的比例则分别为30.4%和13.0%。在外租住的群体对学校的居住条件整体上感觉是满意的，只是因为其他原因，才选择在外租住。
6、你认为学校学生宿舍居住条件存在的主要问题是？ （多选题） A、居住有点拥挤，个人隐私度差； B、没有上网宽带或速度很慢；C、作息和水电管理时间太死，不方便 D、其他：
在对学生公寓的满意度调查上，学生对“网速慢”和“作息和水电管理时间太死，不方便”反应最大，分别占到65.2%和41.3%的比例，这也是除情侣出外租房外，学生出外租房的2个很重要的诱因。
7、你一年在外租房的时间有多长？
A、不超过1星期； B、不超过1个月； C、上学时租，假期不租； D、上学和放假都租； G、其他：
一旦在外租房，则基本上选择在外长租。选择选项“上学时租，假期不租”和选项“上学和放假都租”总共占了50.0%；而选择选项“不超过1个月”和选项“不超过1星期”比例分别为23.9%和10.9%；；选择“E、其他”的比例为15.2%。
8、你目前在外租房的租赁方式是？
A、按日计租； B、按周计租； C、按月计租； D、其他：
选择“按月计租”占有最大的比例，为76.1%，月租是校外租住的主要租赁形式；选择“按日计租”占有15.2%的比例；选择“按周计租”和“其他”的比例分别为4.3%和8.7%。
9、你对目前所租房子居住条件的评价是？ A、非常满意； B、凑合而已； C、不满意
在对现有的租住环境满意度评价中，选择“凑合而已”和“不满意”的比例分别为65.9%和11.4%，总和达到77.3%，选择“非常满意”仅22.7%，学生对现有居住环境满意度并不高。同时也说明，现有租赁市场仅能提供给学生一个暂时 3 的居住场所而已，和学生的期望仍然有较大的差距。
10、你认为目前所租房子居住条件存在的主要问题是？ （多选题） A、卧室面积太小； B、卫生间太小； C、没有电梯，不方便； D、装修太旧； E、厨房卫生间配套不够； F、空调等电器配套不够； G、上网速度太慢； H、家具太旧； I、租金太高； J、水电、管理、网络费用不合理； K、小区没管理，不安全
在对现有的在外居住场所的评价中，对租金的反应最大，认为“租金太高”的比例达到43.2%；这也反映出现有的租赁市场质次价高的特点。其次是“厨房卫生间配套不够”，占34.1%，因现有的市场供应的产品主要是公寓，而出外租房90%以上是情侣，对厨房配备有一定的需求；其他满意度较低的分别为“装修太旧”占31.8%；“小区没管理，不安全”占29.5%；对“空调等电器配套”的满意度较高，认为不够的仅为13.6%。
11、若学校附近1公里范围内新建全封闭式管理的新型社区公寓，你是否考虑换租新房？
A、现在租的可以，不换； B、不管租金高低，一定换； C、若租金和现有出租屋差不多，会考虑； D、其他：
选择“不管租金高低，一定换”和“若租金和现有出租屋差不多，会考虑”的比例达到93.3%，学生对现在的租住状态满意度非常低，只要市场有更高级别、性价比更高的租住产品形态出现，现有的租赁市场将受到巨大的冲击。
12、对于所租房子的户型，你认为哪些是必须的？ （多选题）
A、卧室能放1.5米的大床； B、要有阳台； C、要有厨房； D、要有飘窗； E、其他：
对于阳台、厨房、大卧室、飘窗的需求都比较高，分别占到79.5%、59.1%、56.8%和47.7%的比例，也间接反映出现有的租住产品设计落后、空间狭小和功能设计的缺失。
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13、对于所租房子的装修，你认为哪些是必须的？
A、水泥地板就可以； B、要铺瓷砖； C、要铺木地板； D、其他：
在室内装修上，“要铺瓷砖”占有62.8%的比例，显示简单装修是学生对居住场所装修的底线。而“要铺木地板”则反映了更高层次的需求，占有30.2%的比例，而“水泥地板就可以”则不被接受，仅占11.6%的比例。
14、对于所租房子的室内配套，你认为哪些是必须的？ （多选题） A、空调；B、电视；C、电热水器；D、燃气灶；E、衣柜；F、其他：
在室内配套上，“电热水器”、“空调”、“衣柜”、“电视”分别占有81.8%、77.3%、72.7%、68.2%的比例，这也是学生校外租住最基本的需要，对厨具需求也占有一定的比例，占到36.4%的比例。
15、对于所租房子的小区配套，你希望有哪些？ （多选题）
A、电梯； B、每层楼道有休闲座椅； C、一楼架空作为休闲长廊； D、咖啡书屋； E、室外游泳池； F；统一的停车管理 G、其他：
对小区配套的需求，“统一的停车管理”占有最大的比重，比例为47.6%，这和学生目前出行主要靠电单车和单车有关；对“电梯”也有较高的需求，比例为42.9%；对休闲设施也表现出一定的需求，“一楼架空层休闲长廊”、“休闲座椅”和“咖啡书屋”的比例分别38.1%、35.7%和31.0%；而对“室外游泳池”的需求则没有那么热衷，这和校内本身就配备有游泳馆有关。
16、你每周去校外周边就餐的次数是？
A、不到一次； B、1-3次； C、3-5次； D、5次以上；
在校外就餐的次数选择上，选择“5次以上”的比例最高，达到40.2%；安堂村商业街众多的餐馆和小吃，为学生的就餐提供了更多的选择，选择“1-3次”和“3-5次”的比例分别为35.1%和22.2%；而选择“不到一次”的比例则仅为2.6%，很显然，在学校周边现有的商业提供给学生较少消费途径的情况下，校外就餐是学生出外消费最主要的方式。
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17、你每周去校外周边休闲娱乐（咖啡厅、ktv、迪厅）消费的次数是？ A、不到一次； B、1-3次； C、3-5次； D、5次以上；
在每周去校外周边休闲娱乐场所消费的次数选择上，选择“1-3次”和“不到一次”占有的比例最大，分别占有44.0%和43.0%的比例，受制于学校的管理规定及学校周边娱乐场所和娱乐设施的匮乏，夜生活暂时还不是学生休闲娱乐的主要途径。选择“3-5次”和“5次以上”的比例分别为4.1%、8.8%。
18、若距离学校一公里左右有新的商业街区营业，你愿意去逛街消费吗？ A、不方便，不去； B、距离不远，愿意； C、有特色、好玩就去； D、无所谓，看时间和心情；
若距离学校1KM范围内有新的商业体出现，96.8%的被访问群体有去逛街消费的愿望，其中，选择“有特色、好玩就去” 占59.0%的比例，显示学生群体对特色商业街的强烈需求，同时也反映出现有的宁唐村商业街这种简单的商业模式仅能满足学生最基本的消费需求；选择“距离不远，愿意”和“无所谓，看时间和心情”的比例分别为26.1%和21.8%；选择“不方便，不去”的比例仅为3.2%。
二.概况
1）供应区域
北师大北理工学生群体是租赁市场的主要力量，现有租赁市场主要集中于宁唐村,以及少部分会同村,金鼎.2）供应产品及价格分析
住宅类型：宁唐村住宅供应以3-4F，楼龄4-5年的村民自建房为主，新建出租房主要以5-6F为主，单层套数以4户/F为主力；
产品类型：宁唐村产品类型以12-15㎡的单身公寓为主（包括卫生间和阳台），单身公寓是市场供应的绝对主力。
租住形式：现有的出租市场分为长租（月租）和短租（日租）2个概念，调查显示的结果，在供应860间出租房中，提供长租（月租）的房间数为477间，提供短租（日租）的房间数为259间，既可长租（月租）又可短租（日租）的房间数为125间（因租住形式较为灵活，区分较为困难，故不计入统计），长租房：短
6 租房=64.8%：35.2%，短租房的供应比例达到1/3强。租金及其他费用：单身公寓租金在400-600元/月之间；一房一厅的租金价格在500-700元/月之间；日租金在60-80元/晚；二房（包括三房）的租金在800-1200元/月。长租房除租金外，其他费用包括：水3元/顿，电1元/度，宽带30元/月，垃圾及卫生费在5-10元。
室内装修及配套：宁唐村现有出租房基本上都是以瓷砖铺地，室内配套基本能满足学生的日常需要，一般出租房都配备了包括：床、桌椅、电视、热水器、宽带等，日租房一般都配备有空调。
三.对存在问题的研究
1) 区域偏好分析
出行方便是学生考虑租住区域的第一要素。因北师大北理工园本身较大，且现在的学生普遍不愿意多花时间在路上，故在租住场所的选择上，多以就近选择为主。租赁市场比较活跃的区域主要集中于宁唐村一带
2) 户型偏好分析
单身公寓是市场需求的主力。以月租为主的273套出租房中，单身公寓共145套，已租105套，出租率为72.4%；一房一厅44套，已租36套，出租率为81.8%；二房一厅（三房一厅）84套，已租74套，出租率为88.1%。
单纯从出租率上判断，二房（三房）的出租率最高，其次为一房一厅，出租率最低的相反是单身公寓。但考虑到市场的供应量及短租市场全部为单身公寓，不难得出这样的结论，单身公寓仍然是学生租住的首选。
3) 租金敏感度分析
对租金的敏感度不高。租赁市场的租金差异性不明显，单身公寓的租金价格在400-600元/月之间，一房一厅的租金价格在500-700元/月，在北师大北理工学生的可接受范围内，学生对租金的敏感度不高。相反一些新建出租房，即使租金价格平均高出旧有的出租房100元左右，新建出租房仍明显较旧出租房受欢迎。
7 4) 对房屋新旧程度及格局偏好分析
对房屋新旧及格局偏好敏感度较高。一些新建出租房，因房屋外观整体感觉较好，布局合理，室内装修及配套较新，出租率相对较高，而一些旧的出租房，则相对入住率较低。
5) 对室内装修及配套偏好分析
对室内装修及配套方面的偏好并不明显。现有的租赁市场在室内装修及配套方面大致相同，均能满足学生最基本的日常生活需要，故学生在对室内装修及配套方面的偏好并不明显，新装修的出租房出租率明显好于旧装修出租房。
四.解决建议
因北师大北理工大学生群体是租赁市场的主要力量，现有租赁市场主要集中于大学周边几公里范围内。
(1) 在项目产品定位中，可以把投资性公寓分成2个部分，一部分普通的公寓，一部分酒店式公寓，酒店式公寓可引入连锁经济型酒店模式，除主要满足短租市场外，还可为其他社区租住人群提供相关的配套服务。
租赁市场的产品供应主力以12-15㎡的单身公寓为主（包括卫生间和阳台），也是市场需求的主力。少量一房和两房（包括三房）供应。
考虑到学生群体对居住舒适度的要求较高，12-15㎡的单身公寓面积显得偏小，项目的公寓面积可适当调大。但需要有个度的把握，在兼顾舒适性的前提下，同时保证投资者的投资回报率尽可能高。
(2) 考虑学校所处的区位和在东北地区的知名度，广东生源和东北生源占有最大比例。出于习惯和习俗，广东女孩子对厨房的配备有较强烈的需求，建议在项目定位时，可适当增加一房一厅的比例。而东北人爱热闹和群居的特点，可以考虑少量供应小二房这样一个产品，可以兼顾东北学生和自住需求。产品线适度丰富，
8 可以更有效的拓宽客户线，最大限度的满足租住群体对租住的需求。
(3) 现有租赁市场单身公寓的租金价格在400~600元/月，一房一厅的租金价格在500~700元/月，日租金在60~80元/晚，二房（包括三房）的租金在800~1200元/月。在租金差异并不大，且在学生群体可以承受的能力范围内的情况下，学生对租金的敏感度并不高。
项目投放市场后，新的租住产品形态，且学生租住为刚性需求，项目预计租金可取最大值，并可在此基础上上浮10%，公寓价格可做到650元/月，700元是上限；一房一厅可做到750元/月，800元是上限。二房可做到1200元/月，1300元是上限。酒店式公寓可参考二人行宾馆价格，价格在110~160之间。
(4) 在学生群体对房屋新旧及格局偏好敏感度较高的情况下，现有租赁市场供应产品主要以村民自建房和旧居民小区为主，供给和需求的错位，决定了现有的租住产品对学生吸引力的欠缺。多元化的项目投放市场后，将轻松获得对现有租住产品的比较优势，更容易获得学生群体亲睐，这对项目是一个利好。
(5) 室内配套方面。现有的租住产品基本把握住了学生的需求，但仍有可提升的空间。考虑到学生群体在外租房的动机，可在室内装饰装修上下功夫，营造一个温馨、浪漫的个人或者二人世界。
