房地产策划员复习题
论述题：
一：访问调查法包括哪些，请详细说明。
（1） 小组座谈法：又称焦点访谈法，就是采用小型座谈会的形式，
挑选一组具有代表性的顾客，在主持人组织下，就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解。
（2） 深度访谈法：深度访谈时一种无结构的、直接的一对一的访问。
（3） 投影技法：它用一种无结构的、非直接的询问方式，激励被调
查者将他们所关心的话题的潜在动机、态度和情感反映出来。
（4） 面谈调查法：面谈调查法主要包括面谈调查和街头/商城拦截式
面谈调查两大类。
（5） 电话调查法：电话调查法是由调查人员通过电话向被调查者询
问了解有关问题的一种调查方法。
（6） 邮寄调查法：邮寄调查法是将问卷寄给被调查者，由被调查者
根据问卷的填表要求填好后寄回的一种调查方法。
（7） 留置问卷法：此法即可弥补当面提问因时间仓促，被调查者考
虑问题不成熟等缺点，又可客服邮寄调查回收率的不足。 二：房地产投资的类型？
（1） 按投资主体分类
国家投资：在我国国家仍然是主要的投资主体之一，也是特殊的投资主体。
企业投资：企业是房地产投资的主体
个人投资：个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖。
（2） 按房地产投资的经济内容分类
土地开发投资：土地开发投资是指用于新城区土地开发和旧城区土地在开发的投资。
房屋开发投资：房屋开发投资包括住宅办公楼宇，商场，酒店，，工业厂房等。
房地产经营投资：指用于房地产出售、出租、互换、信托等经济活动的投资。
房地产中介服务投资：指用于房地产咨询、价格评估、测量、律师、财务和经济等中介服务的投资。
房地产售后服务投资:是房地产业得基本活动之一。
（3） 按投资的资金投入方式分类：
房地产信托：采用股份公司的形式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产中来。
房地产辛迪加：房地产辛迪加组织近似于企业组织中的合伙式。 房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证劵：
直接购置房地产：投资性购买的目的是保值和增值。
简答：
1、影响现房市场的因素：金融政策，房屋价格，家庭收入，通货膨胀率，经济景气指标。
2、房地产市场需求影响因素的调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化，顾客的构成，分布及消费需求的
层次状况，顾客现实需求和潜在需求的情况，顾客的收入变化及其购买能力与投向等。
3、经济环境调查
(1) 国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
(2) 项目所在地区的经济结构，人口及就业状况，就学条件，基础设施情况，地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
(3) 一般利率水平获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
(4) 国民经济产业结构和主导产业。
(5) 居民收入水平，消费结构和消费水平。
(6) 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况。
(7) 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
(8) 财政收支。
4、住宅市场细分资料整理分析方法
（1） 单一变数法：只根据影响顾客需求的某一种因素进行市场细分
资料整理。
（2） 综合变数法：按照影响顾客需求的两种以上的因素进行市场细
分资料整理。
（3） 系列变数法;根据房地产企业市场营销的需要，列出影响顾客需
求的诸因素，然后由粗到细的进行细分。
5、房地产政策影响分析应注意的问题
（1） 房地产行业涉及各种行业，由于其价值观及利益目标的不同，
使得政策影响分析较为困难。
（2） 由于政策出台的复杂性，房地产政策影响分析的结果较为难预
测。
（3） 房地产政策影响分析不是一个学究式的推理过程，而是一个实
际运作中对时局操控的一门艺术。
（4） 要理解和整理这些政策，可以从政策目标的号召力，影响市场
行情的程度，可操作的程度、影响的部位、实施影响的手段及传播影响的途径来分析。
6、投资估算的作用，投资估算的阶段划分
（1） 是筹措基本建设资金和金融部门批准贷款的依据。
（2） 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据。
（3） 是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
机会研究阶段初步可行性研究阶段可行性研究阶段
7、零售商业项目对土地影响因素的要求
（1） 最短时间原则
（2） 区位易达性原则
（3） 接近购买力原则
（4） 满足消费心理原则
（5） 接近中央商务区原则
