推荐第1篇：房地产广告策划
泰禾创意产业（中国一级广告企业，4A创意策划机构）有着15年的房地产策划经验。如何进行一份房地产广告策划项目？这是我们每天都需要去面对去考虑的。房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。
房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。
房地产广告从内容上分有三种：
其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。
其二是产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。
其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。
此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。
二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。
推荐第2篇：房地产广告策划
房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着 房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。
一、房地产广告策划
房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。
二、房地产广告类型和策划原则房地产策划
根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型：
1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。
2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。
3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如\"广州后花园\"概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。
4、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。
开发商可根据营销战略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则：
1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。
2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现\"把握特色，创造特色，发挥特色\"的策划技巧。
3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。
4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。
5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。
三、房地产广告策划内容
房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
1、广告目标。主要确立广告的类型;广告欲达到的目标和有关建议。
2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。
3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：
①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。
③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定;也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲;当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
⑤广告媒介策略。据统计，80%的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为\"线上媒介\"。\"线下媒介\"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张(海报)等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量;其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。
5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。
推荐第3篇：广告策划员辞职报告
广告策划员辞职报告
尊敬的人力资源部经理：
您好！我是公司广告部的文案策划小陈，经过多日的思考，最后我还是决定辞职。辞职的理由之前×总找我谈话的时候我已经说过了，工资原因和家庭原因，工资迟迟未能涨，房贷压力大，再加新房子那到上班地点远，上班很不方便。
首先感谢××公司这三年来培养了我，让对这个刚毕业的大学生成为一名专业的文案策划。我的主要工作内容：负责公司企业形象的树立、宣传、维护、提升；负责展开市场调研，分析市场信息，掌握竞争对手的状况，把握市场现有局势；负责门店促销方案的出台及落实，负责对促销效果进行总结、评估；负责协调与相关新闻媒体的关系，负责预防和阻止对公司不利的负面报道的出现等等。
我知道现在辞职会给公司带来损失，我希望这个损失能够降到最低，所以辞职手续未办完期间，希望公司尽快找个文案策划以利于做好交接工作。再次感谢公司，预祝公司蒸蒸日上，再创佳绩。
辞职申请人：
年月日
推荐第4篇：房地产策划岗位职责
房地产策划工作职责
房地产策划工作职责：
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。
房地产策划工作内容：
一般情况下，房地产营销策划与销售的工作内容主要包括以下几个方面，但由于不同的业务重点有所不同，同时房地产开发商对于全案策划的需求也不尽一致，因此都或多或少地存在一些差别。
一、区域市场研究
二、项目可行性分析
1、宏观环境分析
2、房地产市场状况分析
3、地块分析
4、项目开发经营指导思想及市场定位思路
5、项目投资收益及风险分析
三、市场定位
1、综合定位
2、客户定位
1）目标客户组成成分分析与判断
2）目标客户区域设定与分析
3）目标客户群消费层次与支付能力定位
4）目标客户群消费心理特征分析
3、产品定位
1）项目总体规划、建筑风格及景观建议
2）户型设计及面积配比建议
3）配套设施及功能建议
4）物业建议
4、价格定位
1）制定均价
2）价格策略
四、全案策划
1、市场调研
2、市场定位
3、整合营销策划
1）、营销概念及思路
2）、营销主题确定
3）、项目形象定位
4）、项目创新体系的建议及实施要点
5）、促销策略
6）、渠道策略
4、营销执行方案
1）、项目形象执行方案
a、售楼部的选址及布置思路及实施要点
b、样板间的选址及布置思路及实施要点
c、现场销售路线的设计思路及实施要点
d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点
e、合作公司的选定方案思路及实施要点
f、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点
2）、价格执行方案
a、均价控制
b、制定明细价格单
c、价格优惠政策制定
d、付款方式的确定
e、不同时期价格策略执行方案
3）、促销执行方案
a、销售阶段的推出量与控制方案
b、销售阶段市场反应及对策方案
c、促销活动情况方案
d、活动推广方案
5、方案实施的指导
五、、全程代理
1、全案策划
2、销售执行
1）营销策划的实施和调整
2）销售手册的准备
3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展
4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款
5）协助办理按揭贷款手续
6）销售统计与反馈
7）销售管理与销售控制
市调岗位职责
1、负责组织进行项目市场调查，做出报告，为项目策划、决策及运作提供依据。
2、协助策划岗位制定营销策划方案与专项调查，做出报告。
3、与技术部门衔接，确定区域市场的调查并形成市调报告。
4、定期阅读相关信息及其他经济、政策、整治等方面信息，特别是房地产业信息，对本地竞争楼盘广告等信息进行收集。
5、负责对公司品牌知名度、客户满意度、物管公司服务质量等进行专项调查，并配合策划岗位对营销策划活动做出效果评估。
6、负责本地区楼盘销售形势的调查，定期收集销售信息，为营销策略的调整提供参考。
策划岗位职责
1、进行项目前期策划，负责编制项目开发可行性报告。
2、负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。
3、负责项目的宣传资料的写作，参与各种媒介宣传的创意和执行过程。
4、负责营销活动中文案的写作和宣传工作。
5、参与公司各类广告片和宣传片的创意、拍摄、协助工作。
6、参与项目的设计，负责其中文字写作。
7、负责公司品牌形象的维护，以及推广宣传所需文字资料的收集和写作。
8、负责对宣传项目和广告承诺进行评审，保证对外发布信息的正确性。
9、对电视、报纸等传播媒体的广告传播进行效果评估，并作出书面报告。
规划设计人员岗位责任
1认真学习、贯彻有关基本建设的政策、法规、规范、规程和标准。认真执行基建程序。
2不断学习规划设计知识，提高业务水平。
3参加开发项目的可行性研究和方案讨论。
4项目确立后，参加勘测设计及招标工作。
5会同设计单位，征求建管、消防、交通、人防、环卫、卫生及有关配套单位的意见和听取其要求。
6负责联系、协调规划设计和有关主管部门的业务技术问题。
7参加组织扩初审批会议，整理有关纪要和起草向上级主管部门申请扩初批准的报告。
8熟悉施工图纸，组织设计交底会审，并负责整理会议纪要。负责工程技术材料的保管，按阶段归档。
9经常深入工地，配合项目，及时解决施工中有关规划设计方面问题，掌握工程质量和进度情况。
销售部
销售部经理岗位职责：
1) 制订本部门框架设计及职责分工方案；
2) 各项业务工作计划、安排、推进、指导；
3) 销售指标制定、落实、完成；
4) 现场销售管理，负责处理客户提出的各种问题，解决销售现场出现的突发事件；
5) 各种促销活动策划、组织、实施；
6) 广告策略、价格策略的制定；
7) 各类培训的计划、组织与考评；
8) 与上级及各部门之间的协调沟通；
9) 负责销售合同的审核；
10) 负责撰写本部门相应应用文稿；
11) 监督、检查、落实各项工作执行情况。
销售部内勤职责
1、准备所有客户合同协议报告和记录。
2、准备所有信件及内部备忘录。
3、收集及处理所有进出的传真，将所有来往信件进行编档并交销售总监。
4、为销售部经理接听电话，如有必要并做记录。
5、经销售部经理授权，按要求代表部门经理回复传真和分发传真稿。
6、准备总档案，在交给总经理之前先给部门经理检查，然后按顺序分档。
7、为本部门打印各类申请单。
8、认真完成员工的考勤工作，及时做好统计及月底报表工作。
销售员岗位职责：
1、了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规，熟悉房地产市场情况。
2、熟练掌握房地产销售技巧，详细熟练的回答客户问题。
3、详细掌握项目销售信息，为客户提供准确信息。
4、具备高尚的职业道德，以诚待人，不能夸大其谈，与客户建立良好关系，为企业和楼盘树立良好形象。
4、依照销售工作流程,负责接待、看楼、回访、谈判、签约、催款、违约客户处理、客户资料收集等工作,完成公司制定的销售任务。
6、及时反馈客户情况及销售中各种问题。
7、配合销售经理完成市场调查及信息反馈工作。
8、按照公司要求填写相关表格,并建立客户档案。
9、严格遵守公司和销售部各项规章制度及管理办法。
10、学习、吸收新知识,不断提高自己的业务水平,在工作中学习,在学习中更好的工作。
房地产策划部工作职责
1、负责项目运作的策划和推广工作。
2、针对新项目进行广泛的市场调查、综合相关方面情况分析和销售预测，编制项目可行性研究报告，经相关领导批准后，全面组织实施。
3、负责项目策划方案的制定和推广，根据项目具体情况拟定广告推广计划。
4、负责对外宣传和广告工作及广告评估、媒体及执行。
5、负责市场调研工作及评估。
6、负责奕丰品牌的提升、维护工作，多途径探讨企业文化的纵深发展，不断增添全新的企业文化元素。
7、结合内外活动营销状况，深入调研，组织执行相关活动方案，开展事件营销及事件公务事务，提升项目及奕丰品牌的知名度、美誉度。
8、积极拓展地产相关行业（广告∕政府部门等）战略伙伴，提升企业品牌和行业号召力。
9、负责项目招商的整体包装，入驻商家整体商业活动的策划执行。
房地产销售部职责
1、正确掌握市场
定期组织市场调研,收集市场信息,分析市场动向,特点和发展趋势.
收集有关房地产的信息,掌握房地产市场的动态,分析销售和市场竞争发展状况,提出改进方案和措施.
负责收集,整理,归纳客户资料,对客户群进行透彻的分析.
2、确定销售策略,建立销售目标,制定销售计划.
以完成公司下达的销售任务为目的,确定销售目标,制定销售计划.
监督计划的执行情况,将销售进展情况及时反馈给总经理.
根据项目的卖点(卖点是可以创造的)和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神.
完善房地产营销策划方案,制定执行系统并监控执行结果.
3、管理销售活动
制定销售管理制度,工作程序,并监督贯彻实施.
营销队伍的组织,培训与考核.
客观,及时的反映客户的意见和建议,不断完善工作
推荐第5篇：房地产策划岗位职责
房地产策划师岗位职责
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。
房地产策划枢要
【一】基础阶段
1、以开发商的开发设想、欲求、目标为底盘；
2、以市场需求为基础；
3、以市场调研为门径；
4、以综合分析、判断、评价为立足点；
【二】决策阶段
1、以可研报告为依托；
2、以风险规避与威胁防范为安全阀；
3、以价值实现为目标；
4、以决策为项目确立的总机枢；
【三】策划阶段
1、以主题策划为核心、主线；
2、以定位为坐标；
3、以创新为灵魂、生命线；
4、以具有可操作性为落脚点；
【四】执行阶段
1、以规划、布局、设计为意图的体现形式；
2、以开发商的财务能力、开发能力、管理能力为实现的保证；
3、以有效的营销手段为开发价值的最终实现形式。
策划各岗位职责
【决策层】策划总监
1、负责五部所有策划工作的统筹与分配
2、负责五部所有策划方案的审核
3、负责新项目的拓展
4、负责五部部分项目的日常策划工作
5、最终以完成五部年度目标达成情况作为考核依据
【管理层】策划经理
1、负责2-3个在售项目的策划工作的统筹与管理
2、负责所属项目与销售经理日常工作的对接
3、负责所属项目与开发商日常工作的对接
4、协助策划总监管理好策划团队
5、辅助部门新项目的拓展
6、以项目甲方的满意度、销售经理的满意度以及任务完成情况作为综合考评
【执行层】策划师，策划助理
1、执行好策划总监及策划经理分配的项目策划工作
2、积极协助部门新业务拓展
3、协助策划经理与所属项目的开发商及销售经理对接切执行好项目策划相关工作
4、协助销售经理，执行好总部的策划方针
5、以项目销售经理的满意度以及任务完成情况作为综合考评
推荐第6篇：房地产广告策划流程
房地产广告策划流程
房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：
准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）—→确定预算—→寻找广告公司
实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息
广告公司出媒体计划—→确定广告目标
—→主题确定及创意表现
—→广告投放时间的确定
—→媒体选择
传播阶段：各项活动和广告的正式推广
评估阶段：测定广告投放的效率
一． 准备阶段
1．拿地，规划出产品
一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。
2．确定预算
（1） 广告预算内容
常见的房地产广告预算内容包括以下几项：
A． 广告调查费用
包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等
B． 广告制作费用
包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用
C． 广告媒体费用
购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用
D． 其他相关费用
是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用
（2）确定广告预算的方法
如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式
A． 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性
B． 销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。
C． 竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。
D． 目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。
通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%—3%之间，而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如意，广告预算便会停止。在初步确定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商，根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。
3．寻找广告公司
通常广告代理公司的选择会采取以下两种方式：
（1） 广告招标。即向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观，易于判断，并且收费情况清晰；缺点是周期长，使实质性策划工作的时间较为仓促，同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。
（2） 经验选择。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家，请其在一定时间内出策划草案，如小区的形象设计或者SLOGAN之类的，然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短，广告公司有较多的时间展开实质性工作，深化创意，并且多数广告公司乐于接受；而缺点在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在一定风险。
不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成长期合作关系，这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。
二．实施阶段
1． 广告公司了解项目及购买对象信息
只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其内容包括：项目周边情况，楼盘分析，近期楼市动向，项
目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。其中开发商会向广告公司提供大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。
2． 广告公司出媒体计划
（1） 确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果，想要对广告公司进行有效的指导，必须使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点：
A． 所要卖的房子的特点是什么？最重要的特点即卖点是什么？
B． 目标消费者是谁？目标消费者为什么会选择本项目？
C．要传达给消费者的信息是什么？怎么样才能有效的传达这些信息？
D． 用什么来测定传达消息的效果？
（2） 主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和接受。
3． 广告投放时间的确定
一般来说，小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。中、大型的项目（营业额在
二、三亿以上）时间会更加长一些，有的甚至达到了一两年,而房地产广告时间的节奏通常可以分为如下四种：
（1） 集中型。是指广告集中一段时间发布，以在短时间内迅速形成强大的广告攻势。优点在于能在短时期内给予消费者强烈而有效的刺激，以达到广告的效果，并能促成销售；缺点为广告费用集中于一段时间大批量的投入，发布时机的选择非常重要，若广告未达到预期的效果，则很难进行补救
（2） 连续型。指在一定时期内，均匀安排广告的发布时间，使广告经常性反复在目标市场出现，以逐步加深消费者印象。优点在于不断刺激消费者，并节省广告费用；在于不可能每次都达到刺激消费者的目的，而且预算也决定了连续性广告无法进行大规模、长时间的广告攻势。
（3） 间歇性。指间断使用广告的一种方式，即做一段时间广告，停一段时间，再做一段时间广告，反复进行。优点在于根据项目的进程来进行广告分配，做到有的放矢；点在于需要注意广告发布的时机，注意销售对于广告的滞后型，还要考虑消费者的遗忘速度。
（4） 脉动型。脉动型集中了连续型和间歇型的特征，即在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势，集中了连续型和间隙型的优点，能够不断刺激消费者，还能刺激短期的购买欲望。缺点就是费用太高。而广告时间的安排即广告周期的拟定，通常分为三个期间：
（1） 引导期。作初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购买者的注目和行动
（2） 公开期。楼盘被正式推向市场,一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪,一旦开盘,随着强销期的来临,大量的报纸广告,结合强有力的业务推广,如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等，立体的促销攻击全面展开。
（3） 续销期。为公开期后的续销行为，将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告策略，改变已不适或不当的广告方向，作最后的冲刺，以达最圆满的成绩。
广告公司在拟定广告时间的同时，即制定广告节奏的安排，同时预先估算每段时间需要投入的费用。
在这里，选择广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关，小项目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。
4． 媒体选择
房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具，通常会接触的媒体有：报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、DM直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选择不同的媒体以及如何正确的组合不同媒体是极其重要的。
一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商的资金实力来选择媒体。比如说在北京，中低档的项目主力媒体选择是《北青》《北晚》《晨报》之类的报纸及广播，高档项目除了在《北青》，更多的会选择《经济观察报》及《三联生活周刊》《IT经理人》《商业周刊》等这类有针对性的报纸杂志上刊登。
大多数房地产的广告媒体会采用户外媒体、印刷媒体、和报刊媒体三种形式，户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都比较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面光，客源层多。为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。
三．传播阶段
在此阶段，前期各项准备已经非常具体充沛，一旦项目开始运作，就启动整个广告计划。在这个阶段里需要注意的是，虽然前期已经准备的非常详细，但是市场是不断变化及不可预知的，因此在这个阶段，广告公司需要和销售总监密切配合，根据销售第一线及时反馈的情况来尽心广告计划的修改，若销售情况基本符合当初预制的，则广告计划改动不大；若有一定的差距，可以就内容和推广节奏上根据客户反馈的情况加以修改；但若销售情况极差就需要及时更改广告计划，不要使失误犯的更大。若广告效果不佳有些开发商会采取更换广告公司的形式，其实如果问题不是出在广告公司业务水平上的话，更换广告公司即劳神费力，同时也不见得会换到称心如意的公司。在这种情况下，一是有可能产品本身有问题，另外就是当初广告公司和开发商就产品
沟通的不够，因此可以根据市场反馈对产品作出相应的修改，同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究，重新包装项目上市，争取打个翻身仗。
四．评估阶段
营销学上通常说：广告主们都知道自己投放的广告里有一半是无效的，但是谁也不知哪一半是无效的。房地产广告也是如此，房地产广告和日用品广告效果反馈的最大不同点就是：房地产广告可以在广告投放后的当天就能直接在来电来访上得到体现。大部分的房地产项目已经能够通过客户的第一次来电的渠道建立广告效果跟踪制度，来电数量也成为广告投放效果的重要标准。在不同项目的反复实践中发现，来电数量的确能在一定程度上反映广告投放效果，但是过分强调来电数量就像完全忽视来电数量一样，走向另一个误区。房地产广告的效果体现有三种层次：一是直接到访；二是电话询问；三是留下印象。因此电话数量就成了广告销售力的直接体现。但是检测不同项目，可以发现同样都是非常优秀的广告表现，同样都是无可挑剔的媒体选择，甚至同属于同一档次的项目，但是两者正常的广告后来电数量也不同。可以看出，相对于广告表现来说，产品本身更为重要。其中最重要的因素是地理位置、价格、销售时间段。通常来说，主要干道附近的项目来电量低，因为容易描述，容易到达，客户更多会选择直接到达；高档项目（别墅，TOWNHOUSE，高档公寓）来电率低，因为目标客户群总量低；进入销售后期的老项目低，因为市场认知度高，电话询问不再成为最主要的了解手段。只有根据不同项目的特性做好来电来人给人留下的印象程度以及与最终成交量相结合的评估，才能正确测定一个广告的成果与否。使得广告公司能够更好的配合项目进行相应的调整与修改。
推荐第7篇：房地产广告策划常识
房地产广告策划常识
一、房地产广告策划
房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。
二、房地产广告类型和策划原则
根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型：
1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。
2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。
3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如“广州后花园”概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。
4、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。
开发商可根据营销战略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵
循以下原则：
1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。
2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现“把握特色，创造特色，发挥特色”的策划技巧。
3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。
4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。
5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。
三、房地产广告策划内容
房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。
2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分
析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。
3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：
①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是我对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例。当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不时，受众难以留下特定的鲜明印象。
③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。以获’97全国优
秀报纸广告作品金奖“金鹿山庄”广告为例，它的诉求重点是现代都市人梦寐以求的居住环境，如清新的空气（“开窗吧，夜里的米仔兰好香”）、林间情趣（“叽叽啁啁，鸟叫的声音真好听”）及便利的交通（“悠悠几步，就汇入都市繁华”）等。其主题广告语“白云山麓的一抹风雅”，配以钢笔淡彩的写意画面，勾勒出一幅与大自然完美和谐的居家画卷，传达给受众的是一种优雅的现代生活的感觉，比诉求重点更进了一步。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。
推荐第8篇：房地产广告策划内容
房地产广告策划内容
房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。
2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。
3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：
①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，
提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。
③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为\"线上媒介\"。\"线下媒介\"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。
广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。
5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善.
推荐第9篇：如何做房地产广告策划
很多做房地产的朋友都意识到广告的作用，但不知道如何做房地产的广告策划。找专业的策划公司吧，感觉策划出来的东西与自己的理念不符、达不到理想状态。那房地产广告应该如何策划呢？十大营销策划公司之一“奥古特”国际品牌营销咨询公司于红明国际电子商务策划共同讨论这问题。
首先从传统的理念上讲房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。
这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。
随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。
一、房地产广告策划
房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。
二、房地产广告类型和策划原则
根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型：
1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。
2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。
3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如\"广州后花园\"概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。
4、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。
开发商可根据营销战略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则：
1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。
2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现\"把握特色，创造特色，发挥特
色\"的策划技巧。
3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。
4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。
5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。
三、房地产广告策划内容
房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大
体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。
2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。
3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：
①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。
③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做
出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为\"线上媒介\"。\"线下媒介\"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。
5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。
线下的广告策划到位，那房地产开发商如何开通电子商务渠道，扩大销售群体、提高影响力呢？那就必须考虑找专业的电子商务策划公司。什么是电子商务策划？
策划称“策略方案”和“战术计划”，电子商务策划是指企业为了实施电子商务，实现某种特定发展目标，借助电子商务专家、通过标准化的策划流程，吸取已有互联网项目发展及电子商务运营管理经验，利用科学管理方法，为电子商务项目的决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。
电子商务策划首先是要确定企业的电子商务运营模式，主要的运营模式有B2B、B2C、C2C、B2M等，确定了运营模式后，就可以进行电子商务系统建设、规划业务经营模式与运营管理体系。
推荐第10篇：房地产广告卖点策划
房地产广告卖点策划
第一大类卖点 楼盘品质
在一个购房排队的年代，楼盘的品质与服务，成了发展商的恩赐，房地产的热潮下，从未有建筑与地产教育和经验的策划大师，被我们的发展商当神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市场经济的本质就是过剩经济，产品时代与营销时代似乎是一个循环，当一切回归本然时，产品品质就是决定购买行为的最终要素。
卖点构成：
地段优势：地理区位、公共设施、交通方便、自然景观
建筑设计：户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗
园林配套：主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口
规划设计：小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层创新技术：小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保（绿色社区）、抗震技术、预应力
装修建材：豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电
一、地理区位
“房地产第一是地段，房地产第二是地段，房地产第三还是地段。”这句名言据说出于华人首富李嘉诚。风花雪月的短暂之后，是日复一日柴米油盐的生活，工作生活的便利，是人民群众购房的首要条件。
卖点构成：
老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街
二、户型特点
“去不去、广告树，看不看、看环境，行不行，在户型，定不定、看价格”，多年来，户型因素一直占据上海人购房因素第一位。
卖点构成：
动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景
三、自然景观
自然景观资源永远是人类最稀缺的资源，高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿，曾经的都市繁华之梦，梦醒之后，是石屎森林的围城之困，与在车中坐等时光流失的心痛，都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时，先富起来的人们，在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。
卖点构成：
海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房
四、主题园林
从古人的\"天人合一\"到今天的“生态住宅”、“绿色社区”，建筑与环境、人类与自然的和谐之美，永远是最美的画卷，当社区园林成为城市中的风景之后，每一个人都希望自我成为这风景中最美的风景。
卖点构成：
人工湖、中心花园、园林规模、
主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、
欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、
岭南园林、江南园林、
亚热带园、海滨风情、热带园林
五、建筑风格
经典的建筑，不同的流派，留给后人丰富的知识财富；乱世的黄金、盛世的古玩，建筑也是一种艺术。当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时，我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术，在艺术品中享受生活。
卖点构成：
异国风情：欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格
民族建筑：江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水
流行风格：古典风格、现代主义、后现代主义、新古典主义、新理性主义、解构主义及反构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、
六、建筑布局
卖点构成：板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、
第二大类卖点 文化社区
人与自然的和谐必然促进人与人和谐，社会和谐包含着尊重自然的基本诉求；社会和谐是工业文明向生态文明的转型，是一种自我超越的生活方式。
一 人以群分
昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境，不惜“三迁”。为居民提供适合他们的文化、娱乐、休闲场所、设施与平台，满足居民的精神需求，就是社区文化建设。
卖点构成：儿童兴趣班（舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等）、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会
二 楼以类聚
不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，居住社区往往是身份象征。今天，对于普通购房者而言，有权选择整洁、优美、文明、安全的居住环境。
卖点构成：
Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅白领公寓、小户型、
国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、
酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、
商住两用、经济适用房
三 生活方式
本来买的是一座房子，却给了我梦想的生活，地产改变的不仅仅是居住。卖点构成：
新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、
第三大类卖点 品牌服务
一 企业品牌
交易在信息的不对称，决定了房地产是一个垄断竞争的市场，在这个缺乏诚信的社会中，烂尾楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代，善良的中国
人愿意高价购买品牌企业的楼房实属无奈抉择。
卖点构成：
发展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理
二 物业服务
房地产与建筑业交付的产品都是建筑，建筑业属生产部门，第二产业；房地产属服务产业，第三产业。“产品就是服务，服务就是产品”，地产公司的口号虽然动听，要真正提升服务水平，首先还得将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”。
卖点构成：
五星级服务、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港**公司物业管理顾问
三 复合地产
“体育产业+房地产业”让奥林匹克花园一夜成名，“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是，是非成败皆有之，不过成功背后又有大师指点，他山之石，可以攻玉，非常符合国人审美观点。
卖点构成：
名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技
四 产品升级
以前的房子已经很好，现在和将来的更好，就象电脑软件升级一样，谁会否认XP版不好过WINDOWS98。
卖点构成：
**小区升级版
五 产品的感受价值
卖点构成：
身份地位、成熟社区、社区安全、国际大师（公司）设计、
第四大类卖点 媒介策略
“王婆卖瓜、自卖自夸”，何况夸你的是人民最信赖的媒体。
卖点构成：
报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告
新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访
第五大类卖点 促销活动
卖点构成：
庆典活动：奠基仪式、内部认购、公开发售（分期）、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年
折扣让利：庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费
名人效应：名星汇演、名人推介、官员视察
社会活动：模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动
借势促销：奥运会、世博会、电影首演
联合促销：车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊桥联议、
第六大类卖点 情感关系
卖点构成：
天伦之乐、夫妻情深、父母之恩、
业主介绍、关系客户、全员营销
第七大类型点 投资价值
卖点构成：
租金回报、升值潜力、规划前景、
第八大类型点 现场包装与户外广告
卖点构成：
工地围墙、引导罗马旗、平板广告牌、灯箱、条幅彩旗、气球、拱门、高炮
第11篇：房地产广告策划文案
房地产广告策划文案范例——深圳某项目广告策划书
广告策划文案预测效果
百仕达红树西岸在红树西岸置业顾问选拔赛的轰动效应下，就一直引起深圳房地产的关注。百仕达红树西岸是深圳红树湾的焦点，其力图打造南中国顶级滨海高尚社区的行动也正在如火如荼地开展。
百仕达红树西岸金钥匙物业管理的服务签约仪式预示着百仕达物业已成为深圳市首家成功导入国际酒店“金钥匙服务”体系的高尚生活小区物业管理公司。
百仕达投资3000万美元营造红树西岸智能化社区，与国际IT巨头韩国LG，美国自动化控制领袖霍尼韦尔及中国互联网著名企业分别签定了战略合作协议。红树西岸将成为国内首家大规模采用国际智能化的高端社区。
百仕达地产与深圳中原之间的合作，更加快了红树西岸在香港的展销服务空间。
以上种种行动表明，百仕达红树西岸的创举将会推动红树西岸楼盘顺利销售。红树西岸的进一步营销活动将会加快楼盘的热销。
一、前 言
作为深圳“地王”项目的红树西岸是百仕达地产即将推出的滨海楼盘。红树西岸位于华侨城填海区，滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路以西，白石路以南；占地面积达7.5万平方米，2001年公开投标价高达7.8亿元人民币，总建筑面积为25.53万平方米。该楼盘具有得天独厚的自然景观环境：楼盘正面是全线无敌海景，远眺香港天水围，南面是红树湿地，西面是沙河高尔夫球场，北面是深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗；项目北侧可见红树湾规划中的主题公园。项目由美国著名建筑大师Bernardo规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造，将建成南中国最具滨海特色的现代高尚人居社区。
百仕达 红树西岸将引领深圳豪宅新风，成为中国新兴知富阶层投资与居住的理想住宅和高尚社区。
二、市场分析
（一）深圳豪宅市场状况
豪宅在一个城市住房市场中的结构，应该和一个城市私人财富的结构有关，同时也与一个城市的豪宅市场的消费需求有关。在一个成熟的市场里，豪宅的数量应该占总的住宅存量的5%-10%。目前深圳的豪宅市场还处于初级阶段和稀缺阶段，财富阶层的聚集度和稳定度不够，山海等稀缺资源的市场开发度不够。
2003年全年深圳在售豪宅项目不到15个，约为2002年的三分之一，物业类型有别墅、TOWNHOUSE、小高层、高层、超高层等。2003年豪宅的热点区域主要是香蜜湖和华侨城片区，其中香蜜湖片区以TOWNHOUSE、小高层为主，华侨城片区以高层为主。2003年的豪宅市场有一个显著的特点，越是豪宅，越是昂贵的豪宅越热销，香蜜湖和华侨城片区的豪宅物业均保持了良好的销售状态。比如水榭花都二期开盘3个月即告罄，熙园已经销售过半，中旅国际公馆销售也早已过半，波托菲诺纯水岸及天鹅堡二期也保持着理想的销售态势。从价位上来看，2003年热销的豪宅普遍均价较高，如水榭花都二期均价约10500元／平方米，熙园均价约9200—9700元／平方米，波托菲诺均价约9500元／平方米，雅颂居均价约9500元／平方米，红树东方均价约8300元／平方米，云深处均价逾11000万元／平方米，整体看2003年豪宅均价普遍较2002年略高，销售的速度也较不俗，充分说明豪宅市场的需求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛，只是没有对应合适的产品。
（二）南山区房产市场预测
2003年对于南山商品住宅的发展来说，应该是保持高速增长，继续冲高的一年，批准预售、销售面积都创下历史新高，各项指标都显示市场运行良好。
未来两年，在房地产高速增长的影响下，住宅空置面积虽然会有一些增长，但对市场影响不会太大。2003年，该片区的后海楼盘密集入市后均取得不错的销售业绩，显示了南山市场巨大的吸引力。在全市进入消化存量的一年，南山供应量的大增无疑将会成为今年市场新的热点之一。
而后海滨海长廊的建设将引领后海成为深圳新的无敌海景高尚社区，华侨城的成功经验将向南移植；后海、南山区中部是未来两年的热点区域；华侨城填海区大型项目红树西岸的启动将会掀起新一轮“侨城热”。
（三）红树湾市场前景
自1998年开始的修建滨海大道的填海工程，使深圳湾畔的滩涂上造就了2.9平方公里的土地———红树湾填海区，深圳市政府为它定位为：用5年时间建成全市最大规模的、具有全新生活模式的居住社区和湖景旅游区，深圳作为滨海城市的特色将以此来实现，让它成为深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。在深规院的设计方案中有深圳湾淡水沙滩游泳池的设计，要建成中国最大的户外淡水游泳池，游泳池的北边设计真沙滩，海湾边设计成无限边界，恰似一池碧水涌海湾。由此可见，深圳政府已将红树湾规划为高档休闲区和高尚住宅区。深圳湾滨海休闲带15公里生态长廊的规划使这一地块形成更大的生态优势。创下深圳红树湾地王天价的红树西岸势必要在此片区打造顶级豪宅。
三、产品分析
（一）SWOT分析
1.优势S
（1）自然环境：该楼盘具有得天独厚的自然景观环境：楼盘正面是全线无敌海景，远眺香港天水围，南面是红树湿地，西面是沙河高尔夫球场，北面是深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗。
（2）开发商品牌：百仕达花园一期、二期，曾先后获得中华人民共和国国家质量奖银质奖章、建设部优秀建设设计一等奖、全国优秀住宅社区环境特别金奖、广东省优秀住宅小区、深圳金牌尊贵豪宅等，2000年还作为深圳市参加国际花园城市评比的唯一商品住宅小区，为深圳市获得“国际花园城市”美誉作出了应有的贡献。
（3）专业服务：百仕达地产通过大赛的形式在全国范围内征选20位美女担任售楼小姐，并计划将这些售楼小姐派往新加坡培训，包括地产建筑、高级物管、社交礼仪等。这些接受过精心培训的置业顾问，将为红树西岸的顾客提供从挑楼、买楼到入住后的全程服务等。
2.劣势W
（1）环境资源：深圳湾的水质令人担忧，红树湿地空气质量有待改善。
（2）商业配套：在目前深圳湾片区规划中缺少一种大型的商业配套。
3.机会点O
（1）政府规划开发利好因素：深圳市政府预将红树湾规划成全市最大规模的、具有全新生活模式的居地社区和湖景旅游区。
（2）CEPA的实施为深圳豪宅市场人群创造增添了人气。
（3）百仕达 红树西岸置业顾问选拔大赛使得红树西岸名气大增，有较高的知名度
4.风险T
深圳豪宅市场竞争激烈，营销手段层出不穷。百仕达地产花天价买下此地，来塑造顶级豪宅形象，势必要创出红树西岸的与众不同和非同寻常来。所以，如何精心打造红树西岸，是一个营销难题，更是一个风险投资机遇与挑战的难题。
（二）经济指标
总占地面积：75101.8平方米
总建筑面积：255300平方米
会所：3000平方米
幼儿园：3000平方米
总户数：约1330户
建筑形式：三栋住宅围绕1万平方米的人工湖而建
户型：两房两厅、三房两厅、四房两厅及复式单位，户型建筑面积120-520平方米
户型特点：板式结构建筑，采光、通风性能好；所有户型两梯两用，并有两梯一户的超豪华单位，建筑密度低，无对视，私密性好。
预计入市时间：2004年
7、8月
四、受众分析
（一）产品定位
百仕达地产品牌定位：高档住宅
红树西岸楼盘定位：豪宅，南中国最顶级的海滨府第及高尚人文社区
（二）受众定位
从产品定位分析看，红树西岸的业主应该是中国新兴的知富阶层，他们是社会精英人士，他们拥有绝对的财富。这部分人有效来源于三个方面。
1.海归派：深圳经济发展一直处于全国前列，深圳是被海归派人士看好的城市，海归派人士来深圳投资创业，很有可能成为深圳豪宅的新住户。
2.部分港资公司：部分港资公司可能会购置豪宅作为高级职员的住处或者专门购入作为投资用途。
3.中国内地富豪：即预在深圳定居，投资创业的内地富豪。豪宅是身份与地位的象征，豪宅也可能成为富豪们实现物质与精神追求的梦想家园。
五、广告策略
（一）售前阶段
此阶段以市场推广和媒体互动为主，突出豪宅优势和服务。
1.利用报刊，以地产秀的形式分期介绍百仕达 红树西岸精心挑选的20名置业顾问，让红树西岸置业顾问选拔赛的轰动效应继续蔓延，彰显红树西岸物业人员的服务风采。
2.抓住房产新动向，红树西岸项目负责人发表言论，利用新闻舆论形式宣传红树西岸。
3.百仕达花园已与日本高尚社区结成友好社区，可借机创造更多机会为业主提供跨国服务，如免费送业主游日本，业主子女享受优惠待遇留学日本。
4.举行百仕达足球联赛，力邀足球明星为红树西岸代言。
5.力邀具有国际知名度的物业管理公司、销售代理商以及智能化家居生产商加盟百仕达，共同打造红树西岸。
（二）开盘阶段
此阶段将考虑媒体悬念铺垫，实施SP策略。
1.在受众易出现的地段，如机场、港口等地树立户外广告牌。
2.在红树西岸售楼厅举行公开发售会，正式对外宣布发售，邀请拥有金葵花卡的用户参加，其间举行酒会和超炫的新丝路模特表演，答谢各位来宾。
3.内部认购业主签约仪式：此举重在烘托产品的说服力与业内品牌，让买家产生专业信任感。
4.参加春交会，展现红树西岸风采，优选置业顾问进场，大力宣传红树西岸，促进销售。
（三）强销阶段
媒体手段：买断某报刊媒体整版，来展示楼盘的品位及其包含的生活方式，围绕红树西岸的特色与生活理念，来组织相应的美文与楼市热点。
（四）持续阶段
此阶段由于接近工程收尾期，工作重点将放在实景样板房上。可组织全装修样板间介绍，根据新样板间客户建议并与知名装潢企业联手组织“诚信装潢”计划。计划将以很多打动客户的细节使客户放心的购买全装修房，省却一些繁复的工作与心事。
六、广告表现策略
诉求重点：星级化管理、智能化家居
核心价值：顶级滨海高尚社区
广告主题：上善生活，善待自己
广告口号：五星级的家，六星级的生活
广告画面创意：
（一） 开盘前期广告创意
（1） 宣传企业品牌：诚信建家，恒心服务 。微微含笑的漂亮的置业顾问手持拖盘，盘上端的不是食品，端的却是红树西岸的规划模型。
（2） 宣传楼盘品牌：深圳市顶级滨海高尚人文社区。A、以柔和平静湛蓝的大海为背景，建筑规划师侧向我们，展示他手中滨海豪宅的设计图，设计图与海景糅合在一起。B、聘请某个预将购买红树西岸的明星为红树西岸代言：“我喜欢住在这里！”
（二）实景拍摄红树西岸，合理安排平面构图，充分展现诉求重点（注：此方案暂时不能完美实施，红树西岸正处于初步建设中。）
（三）房地产系列广告画面：
（1） 打高尔夫球的惬意：一中年男子挥棒打出高尔夫球的惬意而自信的一笑。
（2） 阳台品酒远眺：黄昏时分，一美女幽雅地一手端着高脚杯，一手搭在阳台玉雕般的栏杆上远眺深蓝的海景。
（3） 与自然亲近的卧室：180°的开窗，窗外似海景般的天空，具有风情的窗帘，柔和别致的台灯，躺在温床上的芭比娃娃。
（4） 发光的钻石：将红树西岸楼盘放入钻石中，钻石发出淡淡的蓝色光芒，烘托出滨海的高贵。
报纸广告文案：
香格里拉的豪华，五星级的享受。然而，它不是家，至少，它不属于你一个人所有。红树西岸，为您倾情打造五星级的家，创造六星级的生活。
² 星级规划
国际建筑大师、美国建筑学院院士Bernardo先生规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造。
² 星级品牌
百仕达花园为深圳赢得“国际花园城市”功不可没，深圳走向世界，百仕达名震九州。天价夺下红树湾，红树西岸再塑神话。
² 星级服务
搜寻中国，20名才貌出众、身材高挑的置业顾问为您贴心服务
² 星级管理
深圳首家引入国际酒店“金钥匙服务”体系，以国际化服务标准，实现美好服务
² 星级生活
3000万美元营造智能化社区，国际三巨头为您量身订做
² 星级享受
生活的色彩，自然的旋律：正面全线无敌海景，远眺香港天水围，南面红树湿地，西面沙河高尔夫球场，北面深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗；项目北侧可见红树湾规划中的主
题公园。
其他必上元素：投资商、开发商、销售代理、物业管理、地理位置图、售楼热线
七、媒体策略
红树西岸媒体宣传主要采用报纸、户外、网络等三大媒体，进行多角度的诉求。
1.报纸：香港东方日报、深圳晶报、深圳晚报
版面形式：整版、1/2版、1/4版
发布时间：2004年7月-10月
发布频率：20次左右（发布内容、时间间隔视销售情况而定）
2.户外广告：香港、深圳两地的口岸、机场，红树湾附近
广告牌大小： 2M×1.5M 2.5M×1.8M 3M×2.5M
广告条幅：10M×0.5M
发布时间：2004年5月-12月
3.网络：聘请网络高手创建网页，网上发布红树西岸楼盘信息，开通网上售房系统，可考虑在房地产网站上创建一些动态广告。
第12篇：房地产广告策划术语!
一、【地产广告策划术语大全】
1、偏远地段———远离闹市喧嚣，尽享静谧人生
郊区乡镇———回归自然，享受田园风光
紧邻闹市———坐拥城市繁华
挨着臭水沟——-绝版水岸名邸，上风上水
挖个水池子——-东方威尼斯，演绎浪漫风情
地势高———–视野开阔，俯瞰全城
地势低洼———私属领地，冬暖夏凉
楼顶是圆的——-巴洛克风格
楼顶是尖的——–哥特式风格
户型很烂———-个性化户型设计，紧跟时尚潮流
楼间距小———-邻里亲近，和谐温馨
边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意
边上有家银行——紧邻中央商务区
边上有个居委会—-中心政务区核心地标
边上有家学校——浓厚人文学术氛围
边上有家诊所——拥抱健康，安享惬意
边上有家小卖店—–便利生活触手可及
边上有个垃圾站—–人性化环境管理
边上有火车道——-交通便利，四通八达
边上什么也没有—–简约生活，闲适安逸
边上有公厕------公共设施配套齐全
边上是火葬场-----解决后顾之忧
边上是红灯区-----“性”福领地
------------------
二、【生活与生存】
1.生活≠生存
生活≠生存，从生存做起，向生活致礼。做生活的主角，拥有执着追求，懂得驾驭诠释；学会享受生活，却不铺张奢靡。138席，XXX2vs8洋房谨献给懂得思考生活，向往自然、健康、注重生命质量和生活品位的人。一场少数派的的人生飨宴，即将上演。
2.站在至高点，聆听曼哈顿的“语言”，
冷静的选址、人本的构思、精致的雕琢、顶级的服务，与XXX对话，你会感受更多：一湖两河三面环水，长达3000米的河岸线、78公顷的东湖森林公园；70000平方米的中央公园，30000平方米的奥林匹克公园；100000平方米的SHOPPINGMALL，4800平方米的国际化幼儿园；1对1的酒店式服务，国际标准的CPD生活示范区犹如一副画卷，于眼前次第展开„„
3.什么是XXX2VS8洋房———What
两房80㎡，低调的奢华
什么样的房子，才能称作忠实于生活？什么样的空间，方可意味舒适与人性？两房，80㎡的空间内，注入更多的奢侈元素，看似简洁朴素的外表之下却浓缩着令人意想不到的功能与科技元素，很低调，却也很奢华！
奢华元素一：电梯
豪华电梯，全面提升居住品质。在兼顾了主人出入舒适与便捷的同时，更营造出居住的尊贵感及时尚感。原来80㎡，也可以如此奢华！
奢华元素二：剪力墙结构
XXX2vs8洋房采用的是目前最好的建筑形式——剪力墙结构。无论是地面还是四周承重墙体，均是钢筋混凝土浇筑而成，形成了一个坚固的、不可分割的整体，抗震能力强，坚固如城堡。
奢华元素三：“全明式”设计
非边套房源，在80㎡空间内实现了明厨、明卫、明厅、明卧 “四明”格局，大片充沛阳光无私照耀，每一扇窗，都解放你的视线，体验自然的无上礼遇，健康生活由此开启。
奢华元素四：南向客厅
设计师用睿智的手笔，将客厅从传统的北面换到南面。让80㎡空间也能拥有南客厅，窗外水景即是厅堂里的天然壁画。加之北侧明厨设计，非常利采光和形成“穿堂风”，真正实现对空间的科学驾驭。
4.两房挑战80㎡如何“实现”——How
空间不是禁锢，而是为人享受。房子不要很大，但一定要精巧。两房，80平米，户型面积严格受限，在次背景的苛求下，2vs8洋房将如何现实？
大师心血之作
8位顶级设计师，15天的昼夜研讨，无数次地反复修改，不断完善，直至苛求，只为每处细节都能触动你。
对“灰色空间”说NO!
3.3米面宽，将进深缩小，尽力符合黄金分割最佳比例，避免了因进深过长形成的“灰色空间”,开发商在损失这部分利润的情况下，进而将面积严格控制在80平米左右。
对“赘余面积”说NO！
通过充满智慧的空间规划，设计师“砍掉”了次卧的赘余面积，匠心地在卫生间北侧设立了采光窗，形成明厕，科学合理采撷自然光，让您畅享明卫观景SPA！ 赠送1.5米飘窗
南北卧室附送飘窗，是特别给主人的惠送献礼。1.5米的优美飘窗，有效扩展了室内空间，卧室在大幅玻璃窗下更加通透感，浪漫的生活情趣油然而生。
4．20%的人享受，80%的人追求，解读小户型洋房为何稀缺？——Why
目前，在XX的房地产市场上，面积在100㎡以上的房源成了主流势力，各种大户型争先恐后地涌入市场，但却很少有开发商问津小户型，是什么原因导致小户型成了市场上的“非主流”产品呢？
原因一：成本上“划不来”
在相同的面积里，户数增多了，整个楼盘配套如电梯、车位、绿化面积等相应增加，因而成本要高些小户型的土地分摊成本比大户型高。另外，小户型墙多、管线多，这比大户型又多了些土建成本，同样的成本开发商可以做更多面积更大的居室，同样也意味开发商利润的降低。
原因二：回笼资金慢
一般开发商卖出一套大户型，回笼资金往往要比小户型快许多，往往要卖出几套小户型才可等同于卖出一套大户型。
原因三：物业难题
由于户数多，小户型一般都采用“酒店式”的高端物业，对物业管理也是一个考验。因此一般的开发商对开发小户型的积极性不高，造成目前房地产市场上，小户型项目格外稀缺。
5.二八风华,潜力无限
二八年华，年轻而富有朝气，是人生价值逐步升高的阶段。XXX2VS8洋房的价值正如人生的二八佳龄,潜力巨大。其诞生之初即坐享100万平米的XXX大社区优质而丰富的配套资源，是小户型与高品质的完美结合，在小户型的稀缺性日益凸显的房地产市场，2vs8洋房的升值空间自然不可限量。
2VS8洋房日记
D1_81㎡
懂得享受生活，
却不铺张奢靡。
室雅何须大，茶香不在多，
那么，适合应是我的最爱。 81平米，够用了，也适合了， 那么，适合的就是我最爱的。 81平方米家，生活小记
D2_84㎡
没有什么是必需的，
只有阳光是必需品。
全明的家，
多的，不仅仅是一扇窗户，
房间的每一处填满阳光的味道。 那些花花草草，
让家到处都绽放生命的足迹。 84平方家，生活小记
D3_88㎡
向左走，向右走，
电梯里，又碰到那个女孩， 明眸善睐，长发迎宽，
我可以闻到她的发香，
只有一个转身的距离，
而不是3层楼的距离。
88平方米家，生活小记
D4_100㎡
特别喜欢那个飘窗，
一杯咖啡，一张CD，
一本《小王子》，
开始一下午的快乐幻想， I FEEL GOOD!
忘记时间，忘记存在。
99平米家，生活小记
D4_105㎡
蛋糕不插蜡烛，
就没人知道我的年龄，
站在青春的尾巴上， 用年轻、积极的心态， 去拥抱生活，你会发现， 生命有许多种绽放的方式。 选择2vs8洋房，
做一个热爱生活的人。 105平米家，生活小记
第13篇：房地产广告策划方案
房地产广告策划方案
第一篇 项目广告策略 索引：
一、总览目标
二、分期目标
三、工作内容日程明细
四、入市前广告媒体整合
五、入市前现场策略
六、入市前广告宣传程序
七、软性新闻炒作主题
八、入市前公关谋划
1、总览目标
A、为楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。
B、进行入市前的信息预告，预热市场，制造局部供不应求的楼盘形象。 C、展示一个成熟、稳健和专业的发展商形象和楼盘形象。
2、分期目标
分三期工作：准备期 内部认购期 开盘期
3、工作内容日程程序
准备阶段（2003年6月18日前）
市场形态：项目面世在即，前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础，但市场动向未明，一切充满变数。
分期目标：涉世之初，迅速树立工地形象和小区形象，以鑫源品牌和梦里水乡形象包装为主，基本落实售楼前的各项准备工作；并采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。
广告主题：“国”之系列篇――春夏秋冬（尊品水乡，梦幻人生) 工作内容：
1、广告策略制定；
2、BI和VI手册的编制与制作；
3、工地形象墙包装；
4、车体广告牌的制作
5、楼书、宣传折页的规划、撰文、设计与制作；
6、售楼资料的设计与制作，包括户型平面图、认购书、合同、销售记录、客户登记册、销售控制表。
媒介选择： 江南都市报、路牌、路旗、车身
预热阶段（即内部认购期，6/18—8/18）
市场形态： 售楼前的各项准备工作已基本就绪，内部认购信息同期发布，形象推广和概念炒作计划启动，争夺市场的眼球。 广告目标： 让潜在置业者对楼盘独特USP及项目质素有不同程度的印象，进一步加深发展商的品牌美誉度，拉高项目的知晓度，为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间。 广告主题：
“色”之系列篇――晨午暮篇（傍湖祥品，湖畔富（福）宅） 工作内容：
1、硬广告及网络广告的项目形象宣传；
2、以软文的形式对“莲塘中心区全湖景高尚华宅”概念和“湖畔华宅”的生活方式进行炒作；
3、内部认购信息发布广告；
4、派发宣传资料、夹报；
5、售楼中心、外卖场及看楼通路包装；
6、对各项准备工作（销售模具、样板间、交屋标准等）作进一步的完善。
媒体选择： 江南都市报 都市消费报 宣传折页、夹报
正式入市即开盘阶段（即公开发售期，十八天，8/8—9/6）此处暂略，见第二部分。
4、入市前广告媒体组合
入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主，配合主题宣传活动及相应的报纸广告和软性新闻。
◎ 户外广告：老福山，八一广场两块广告牌，以形象宣传为主，兼做导示牌；工地围墙、营销中心、现场通路等。
◎ 报纸、杂志广告：包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开辟及以形象广告为主的硬性广告。
◎ 媒体选择：以江南都市报、信息日报、南昌晚报为主，信息日报为辅。
5、入市前现场策略 现场卖场目标：
◎ 营造销售气氛，给买家强烈的销售感染力
◎ 突出项目的主卖点，体现项目在当地与众不同的风格与个性。
◎ 展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增强客户购买信心。 a、工地形象
◎ 现场：工地现场是大众接触、认知楼盘功能属性、工程进度、发展商实力等信息最直接的渠道之一，大众在这类信息接受过程中是处于被动地位的。塑造出与众不同、个性鲜明的工地现场，是巧妙地传递项目推广信息，建立优良发展商形象的有效方式。
◎ 直观印象：高素质、专业、亲和 ◎ 策略：
A、围板等应定期维护、更新、保持其结构的完整、色彩的鲜亮、字迹的清晰。 B、保持工地现场的清洁、有序、低噪音和无污染。
C、设计独特结构的“梦里水乡”路牌，设置工地营销门口、表明项目的规划、位置。
D、小区外市政道路、绿化的维护，许可情况下，可布置背景音乐的扬声系统，营造独特的现场氛围。 工地形象主题：
a、梦里魂牵心灵水乡，放纵恣意湖景人生 b、地产名宿， 吹响公园人居新模式
c、曝光TH， 莲塘首家拥有别墅的高尚社区 d、湖畔尊品， 莲塘全湖景水岸宅邸
e、生态晋级，莲塘首家混合性生态住宅小区 f、以人为尊的规划，超低容积率小区 b、物业形象
◎ 直观印象：显赫而不失平易、人文、服务贴入人心
◎ 导示系统规范和渐进完善、社区面貌的营造、配套设施的跟进 c、周边导向广告
◎ 澄湖西路两旁路旗广告 ◎ 路口指向牌 ◎ 引路墙
◎ 工地八大彩旗、彩色气球包装 ◎ 彩虹桥拱卫大门效果 ◎ 利用竹子点缀气氛 ◎ 门前气模大型漫画人物 d、形象街的包装
路灯旗（暂定四组）： a、尊品水乡，梦幻人生 b、地产名宿，呕心钜献 c、湖畔尊品，水岸福宅
d、我有一生的爱去寻找一个家 沿澄湖西路至售楼处；
户外广告牌： 老福山，八一广场。
主题： a、尊品水乡，梦幻人生——莲塘标志性湖畔华宅 b、地产名宿，呕心矩献——吹响公园人居新号角 车体： 203路，20路，2路,5路。
主题： a、我用一生的爱去寻找一个家 b、莲塘中心区，澄碧湖，全湖景高尚华宅 e、外卖场：设在老福山 支撑理由：八一广场的广告牌对目标受众形成锁定眼球的效果，而且老福山作为南昌最繁忙的转车中心，人流动量巨大，成为本案在市区的桥头堡。 f、高素质专业服务的售楼处
◎ 支撑理由：“百闻不如一见”是消费者消费决策的关键所在 ◎ 直观印象：出位而不失平易。
◎ 策略： 展版的制作、赠品的发放、样板间并规格标牌、外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注、力求营造轻松、惬意的咨询氛围，统一销售人员着装、行为举止。
◎ 展板主题（暂定六块）：
a、莲池奇葩，词意人文（人文景观） 业主在拥有居所的同时，还享有自家庭院，一个灿烂、碧绿、嬉戏、柔情、身份的载体，【梦里水乡】的主人游弋自然传统文化的精髓，也是人类思想境界的极致，莲塘片区，成熟社会配套集商务行政、娱乐．．．．．．久居都市，回归情感日趋强烈，这使一个乡音消灭噪音的祥和之地，朝闻鸟鸣、暮赏湖波，夜伴波浪。人文素养，水乡安全皆符合显赫身份。 b、地产名宿，行业楷模（发展商品牌优势）
生活中，梦想令人向往，实现梦想却并不易，对一居住的梦想，连绵不绝，可喜的是有专门使梦想成真的“神人”。江西省鑫源房地产开发有限公司属地产精英团队强强整合，南昌市当之无愧的地产后起之秀，以开发江西精品住宅为已任，挺立在人居潮流的风口浪尖上，充当地产马前驹，开创一种前无古人时尚生活模式，除了开发商斐声豫章的品牌号召力，还以其雄厚的实力、财力、才力、智力作坚实的后盾，将以品牌打造江西健康居住新标准。 c、梦幻属地，原味生活（区位优势）
【梦里水乡】北临莲澄湖北路，南延澄湖中路，西傍莲西大道，东与1500亩澄碧湖相依，春闻鸟鸣、夏戏湖水、秋沐清风、冬赏湖雪。梦里水乡天赐利好因素，使精品住宅的开发更具可操性。
d、尊品社区，意在词情（独有5条千余米的戏水溪流，6万余天平方米全封闭式江南生态园林）
大半辈子的家安在哪儿，你要什么样的居住环境？莲塘梦里水乡作为昌南板块难得的优质高尚住区，南昌县中心区有先天地域号召力。梦里水乡，自然湖泊景致全湖景及别具一格的建筑规划设计，成为新生活的地标性人文社区。 地处繁华而坐拥无敌江景，享受高尚住区的尊崇，其惟一性不 言自明。
e、临湖梦想，缤纷园林（莲塘首席五大组团整体布局）
【梦里水乡】主力户型为三房两厅，别墅为主、此外还有二房二厅„ 位于南昌新城区的高尚地段，建筑实体与自然湖泊携手。是莲塘首席混合型高尚小区，豪气本色，引领莲塘新生活方式的“经典新都市”时代。 f、生态晋级，九忆江南（6万余天平方米全封闭式江南生态园林）
【梦里水乡】傲踞昌南板块，超低容积率尽显国际主流姿采；临澄湖西路，享澄碧湖无边水景，北连南昌旧城区，总建筑面积：17．5万m2，建筑主体由71栋4层洋房，41栋联排别墅组成，独有临湖玻璃观景凸窗和；首个全封闭式江南生态园林，静候你的款款脚印。
6、入市前广告宣传步骤
◎ 对莲塘澄碧湖板块进行炒作。
◎ 借由报纸阐述项目的独具一格的规划理念（前卫地产概念）和优化素质，制造地产新闻题材。
◎ 进行现场形象包装，完成老福山、八一广场两块户外广告的发布，以传达项目信息，营造销售气氛。
◎ 在江南都市报上开辟地产专栏项目或冠名题头。
◎ 根据工程进度策划宣传主题，如领导到工地考察、工地开工典礼、封顶仪式等，以增加宣传张力。
7、软性新闻炒作主题：
◎ 昌南的富人生活区（板块炒作） ◎ 全湖景高尚宅邸——梦里水乡在澄碧湖畔出水芙蓉 ◎ 梦里水乡独有的江南风情及建筑构想 ◎ 高尚社区宋词文化的营造
◎ 梦里水乡的规划对莲塘及整个南昌楼市的人文影响
8、入市前公关策略 ◎ 传统可利用活动； ◎ 报纸新闻发布会；
◎ 请南昌著名书法家为梦里水乡题词（己完成），并聘请其人在证人证言推广时进行现身说法，实现名人效应；
◎ 举办鸡尾酒会暨开盘庆典，提升物业档次； ◎ 参加南昌购房俱乐部看楼活动„„ 第二篇 开盘期广告策略
市场形态： 项目包装初见成效，市场知名度始树立，具有良好的市场形象，可以开盘。
广告目标：将项目开盘的各项信息广泛传达，实现众人皆知的传播效果。 核心攻击点：现场实景，报广、杂志广告、DM直邮为主，电台、电视、网络、PR公关活动为辅，实行全方位动线封杀。 广告主题：待定
工作内容：
1、售楼现场导视系统布置，包括彩旗、指示牌、横幅、条幅；
2、发布开盘广告；
3、户外广告牌内容相应加以变化；
4、开盘庆典PR公关活动的开展。
媒体选择: 江南都市报 南昌晚报 信息日报
都市消费报
开盘活动建议：
1、请名人为梦里水乡谱曲、演唱、参观、盛赞，出席开盘仪式。
2、隆重的开盘仪式，举行可视性极强的娱乐性表演、鸡尾酒会。
3、举行集报（广告）抽奖仪式（集齐广告者在开盘当日现场领取抽奖卡，次日抽领奖）
4、开盘当日住宅一套（经典户型）现场拍卖。第三篇 正式销售期广告策略
一、强销阶段
二、促销阶段
三、尾盘阶段
四、促销建议
五、公关建议
1：强销阶段（4个月，9月6——12月底） 市场形态：前阶段的预热工作和楼盘造势宣传取得一定的效果，为全面推广奠定了坚实的基础，本期诉求以各卖点为主攻方向。
广告目标： 深层广泛销售，充当楼市促销钻石期掀起热销冲击波，完成既定销售指标。
核心攻击点：展示楼盘的实在卖点，实实在在面对客户，从消费的树立楼盘的高素质形象，将主卖场和外卖场完美结合，掀起抢购热潮。
广告主题： “色”――跨越水景生活旧藩篱 晋级湖畔人生新极限 工作内容：
1、发布纯销售系列广告；
2、完成DM广告制作
3、做好市场反馈信息的收集工作，为后期策略的调整提供第一手资料；
4、随时掌握楼盘销售的进展情况，关注市场动向。
媒体选择： 江南都市报 南昌晚报 信息日报 江西商报
都市消费报
2：促销阶段
（6个月，12月底――6月初）
市场形态：首轮热销高潮已过，针对现状，活化销售策略，进行适时调整，顺利承接热销余波。
广告目标：突破销售瓶颈，掀起二次销售热浪。 核心攻击点：促销。
广告主题：揭开“梦里水乡”热销的斯芬克斯之谜 工作内容：
1、卖点诉求广告持续进行；
2、继续大打文化品牌；
3、强调项目的差异性；
4、对有希望的潜在客户邮寄DM广告、派放夹报；
5、开展国庆十天黄金周促销活动（重头戏）
媒体选择： 江南都市报 南昌晚报 信息日报 证券时报 DM广告
3、尾盘消化阶段（3个月，2004年7月初——9月）
市场形态：销售蹩脚户型、销售难题逐渐沉淀下来，销售瓶颈开始现，须对尾盘求全消化。
广告目标：根据楼盘后期销售过程中瓶颈现象的所在，有选择地，有针对性地进行广告诉求，消化尾盘。
核心攻击点：公关活动为主，实行品牌攻击。 广告主题：活动促销
工作内容：
1、响亮声明楼盘已进入尾盘阶段；
2、用开发商品牌打消买家对楼盘的疑惑；
3、有针对性的促销广告；
4、强调清盘阶段的优惠价格；
5、针对销售过程中表现出来的矛盾点，开展公关解疑活动；
6、开展圣诞、元旦销售让利促销活动。
媒体选择： 南昌晚报 江南都市报 信息日报 都市消费报
夹报 注意事项：发展商、代理公司与广告公司之间应紧密团结，协调一致，及时将销售的进展情况及客户反应进行通报，发现问题及时协商解决。 促销活动建议
1） 举办一次大型活动，挖掘文化内涵，如【梦里水乡元旦之夜】等使目标客户及业主产生眷恋之情。
2） 在推广周之前，准备在现场宣传两到三天；在推广周期间，准备两到三张看楼直通车，从上车点到售楼现场，定时发车（这一点在广告中反复说明）。 3） 结合政府行为，解决户口问题，满足外地客户需求。 4）实行有奖销售，在推广周期间的购房业主，送三年物业管理费用。
5）拓宽广告覆盖面，调整媒体和户外广告策略，在广告版面上对重要宣传版采用大篇幅、大气势图文并茂，让人过目不忘，突出其影响和创意。 6） 价格促销、开展更灵活的付款方式。 7） 开展小区物业管理承诺。
8） 促销活动力求新颖，以引起新闻舆论及媒体炒作楼盘扩大楼盘的影响。
9、）充分利用促销活动的契机购通上层关系，联络各界感情，开辟销售通路。
10、强化购后服务，使楼盘业主获得物业的价值认同感。公关活动建议
1、和江南都市报联合举办【梦里水乡－我的家】摄影、征文、绘画大赛，将项目提升至“昌南楼市旗舰”的高度。
2、可在9月10日教师节前后与大学联合举办梦里水乡小区图片展，引发老师团队的购买欲望。
3、会所落成，举办宋词文化主题茶座，在【梦里水乡】会所挂满宋词墨宝，放置有古色古香的茶具和有关宋词方面的文字资料，再推出别具一格的“宋词探讨会”。在配套设施中还专门开辟一处宋词写意轩，充满了可欣赏的历代词。让人体验了城市所没有的那种贴近自然的碧绿、清香、恬静的宋词文化韵味。
第四篇 核心宣传主题及文脉的确立
一、发展商品牌塑造：
地产名宿—吹响公园居家新号角
开创一种前完古人的时尚生活模式和情趣，发展商深入人心的品牌号召力是至关重要的（以万科地产为模板），当然其雄厚的实力、财力、才力、智力是品牌坚实的下层基石。（实力讲的是综合指标，财力指的是经济基础，才力指的是公司的人才济济，智力指的是领导决策者的英明果断）。
江西省鑫源房地产开发有限公司以开发江西精品住宅为已任，挺立人居型浪潮的风口浪尖上，敢为地产马前驹，为江西省城人民涂抹了一道最为耀眼的城市缤纷色彩，开创了南昌市人居的新模式。 公园居家新模式的内涵释义
有位德国哲人曾诗意于人居：“人，诗意地栖居在大地上。”一种公园居住的新模式，它究竟体现哪？ 体现在拥水入梦的生活。
千百年来，我们的古人依水筑房，是现实生存与种族延续的双重必须，不经意间谱写了上下五千年的不朽的文明历程；而今，我们依然择水筑楼，是为了追逐心与水永恒的恋情和亲情，为了纪念水带来的永垂的福祉。 体现在随空间而纵情的生活。
空间与时间的唇齿相依创就了整个物质世界，如果说时间以流动给我们快感，空间则是容纳身心与思维、创造与愉悦的舞台。一次美好的人生相识与邂逅，就是一个完美的空间感应。 体现在攀登顶峰的生活。
水总是自上而下流淌的，而攀登极限是人类不灭的主题，人类生活也莫过如此，期盼的永远是最好的，最高的；来自澄碧湖畔的公园宅邸，身处名门地段及繁华荣耀，只是释放尊善性灵，与星宿调情，倒映满园别致的建筑„„ 体现在择高尚者而邻的生活。
“物以类分，人以群聚”“近墨者黑，近朱者赤”是对择邻的最为朴素的写真，也许人们并不在乎你是什么样的人，而只会在乎你身边的是什么人。别忘了，千金买楼，万金买邻。
发展商品牌形象塑造确立：
1、地产名宿，吹响公园人居新模式
2、力创都市生活新境界
二、项目的核心推广主题及文脉的确立 我用一生的爱去寻找一个家 释义：
“我用一生的爱去寻找一个家”，不但指一种居家的温馨、居家的乐趣，更指天下大同的道家情操，更显儒家以家为文化的思想，“湾环水抱而气聚”，这是先人对栖居大地最富意境美的向往。安家于此，享受尊品水乡，沐浴湖畔，这是何等样的豪气情怀！
流传百代的《滕王阁序》有云：“俯察品类之盛，仰观宇宙之大”，俯仰之间，泱泱大度，全情彰显。梦里水乡傍依澄碧湖，不但传承了悠悠绵延千年的湖畔生活情趣，更兼容尊了霓虹灯的多目璀璨，澄碧湖水波涟涟，舟上泛湖的逍遥婉约„„
三、分期宣传主题的确立及外展
项目的核心宣传主题业已确立，考虑到“梦里水乡”的独特性与规模性，我们拟以“项目的景观优势”为分期宣传主题，以“国、色、添、香”四个字为宣传脉络，绘制一幅“湖畔人生” 的新晋级生活画卷。 释义：
国、色、添、香四字真言，全方位，深层次、高屋建瓴的涵盖了项目的全景素质，达到了“未见其形、先闻其颂”的艺术效果：
“国”――凡地区独立则称为“国”，凡独立者都有开创性，借之于项目开发和策划，就是创新，就是敢为天下先的气势，就是别具一格的唯一性；
“色”――即为湖碧，清绿的色彩为主线，勾勒出水景人生五彩生活的美妙，奏响湖光焕映的七彩乐章；
“添”――添仍为“加”，是项目本身的附加值的体现，建筑不仅仅是“钢筋加水泥的混合物”，更是众多附加值的载体，且在产品同质化的时代，更显其重要性。
“香”――“百年工程”是对地产项目质量的要求，优质项目的气味应是“香气四溢”，而不是“遗臭万年”。
1、“国”——春夏秋冬（准备期）
“尊品水乡，梦幻人生”——“湖畔人生”生活方式在四季里的不同景致，在梦里水乡，体会着对宋词、对人文的回归，享受的是淡泊，舒畅，尊贵，从容„„
2、“色”——晨午暮（预热期）
傍湖祥品，湖畔富（福）宅——尽书“湖畔人生”生活方式在一天里不同时段的变化之美，与“国”字系列稿互为补充，相得益彰，以期将“湖畔别样人生”的时尚生活模式活灵活现的传神出来。
3、“添”——一词一亭一景一画，一古一物一赏一乡（开盘期）
天赐梦里水乡高尚人文生活运脚，整合多媒体，多视角，全方位策略，立体传达开盘信息。
4、“香”——跨越水景生活旧藩篱 晋级湖畔人生新极限（强销期） 梦里水乡各大分卖点如数家珍的一一阐述，给受众一个深入脑髓的概念：梦里水乡是当之为愧的莲塘首席湖景名宅。
第五篇 传播媒介推广策略组合
1、媒体简析
a、江南都市报
是江西日报社主办的省级综合性城市日报，创刊于1994年4月1日，秉承“关注都市冷暖，关心百姓疾苦”的办报宗旨，以内容丰富、信息量大、反应迅速、贴近市民、服务生活为特色，平易近人，深入人心，传播效果好，渗透力强，辐射面广，广告千人成本低，在赣鄱大地首屈一指，无可争议地成为江西暨南昌地区报纸首先媒体。
结论：由于其发行量大，是首选媒体。 b、南昌晚报
是一张拥有广大读者和广泛影响，日趋成熟的报纸。在新的世纪，《南昌晚报》挟着时代的冲击力全面刷新版面，重新包装，以崭新的形象展现于广大读者之前，跻身于报业之林。
周一至周五，每日A、B版叠共32版，A叠套红，B叠彩印。周六16版套红，周日《生活周刊》16版彩色。
B叠以资讯为主，每天8个版，周一为健康时尚周刊；周二为教育人才周刊；周三为网络通讯周刊，周四为房产周刊，周五为汽车周刊，其中《南昌房产周刊》为互动式周刊，创办了南昌首家购房俱乐部，在南昌楼市影响较大。 南昌晚报的关注率在南昌所有报纸中目前处于领先地位。
结论：南昌晚报亦是发展商首选媒体。适宜楼盘的大规模形象塑造。结合项目，本案认为：在梦里水乡前期造势，正式开盘或重大公关活动时运用，整体提高项目形象。
c、都市消费报 据网上调查，南昌市都市消费群发行量不小，基本上也是发展商选择的重要媒体。 d、信息日报 创办于1984年10月1日，是江西日报社主办的全国第一张以深度经济、百姓经济报道为主的综合信息报，开创了我国信息类报刊之先河。2000年始，《信息日报》通过一系列的版面改革，使每日版面数达到24版，除了每日保证16版新闻外，还开辟了电脑、通讯、汽车、房地产、家电、健康、博彩等贴近社会贴近百姓贴近生活的专版，被誉为“领导决策的好参谋，各行业的信息库、百姓大众的财富门。” 各大报纸销量统计（最新）： 江西商报日销8万份； 都市消费报3万份； 经济晚报2．5万份；
江南都市报成为日销冠军。
2、媒介选择：
区分宣传的两大重点区域莲塘板块和南昌市区，然后在投入媒介及费用上有所侧重；根据各区域目标消费群可接受的媒介习惯的不同，选用不同的媒体投放方式，莲塘板块采用现场包装、销售通路和直邮手段，市区采用报纸、车流、形象展示、电视等。
根据对梦里水乡目标客户群的定位分析，我们在传播媒介的选择和组合上应力求较强的针对性。
报版广告： 以《江南都市报》、《南昌晚报》、《信息日报》为主，《江西商报》、《都市消费报》、《经济晚报》为辅 杂志：《房地产》杂志
网络： 建立发展商自己的网站 户外广告牌：南昌老福山、八一广场 车身： 203路、1路、2路 5路 外卖场： 老福山售楼部
3、发布广告分类：形象推广 概念软文 信息发布 直接诉求
1）预热期： 选择江南都市报、南昌晚报、信息日报、江西商报，进 行软文预热；
2）开盘期： 选择南昌晚报、江南都市报、江西商报、都市消费报作项目形象推广和开盘信息的发布，信息时日报进行软文炒作；
3）强销期： 选择江南都市报、江西商报、南昌晚报进行卖点诉求；信息日报、经济晚报作为TOWNHOUSE和别墅宣传的主导媒体（上述两报的阅读群经济层次较高）；
4）促销期： 运用江南都市报、江西商报进行卖点诉求，都市消费报进行信息发布，南昌晚报进行软文炒作；
5）尾盘期：选择南昌晚报进行感性诉求，运用江南都市报进行信息发布。
注意事项：为了扩大目标客户群的搜索半径和创立品牌的需要，故增设企业网站有现实和未来的双重意义。
4、媒体推广计划 （1）费用控制
基本控制在项目销售额（2．8亿RMB）的1%以内，预计250－－280万元。一期由于要树立品牌和口碑，费用所占比重较高，占60%即150万－168万元左右。
（2）媒体使用比例 A、总体比例
报纸类：50%：其中软性文章：15%；硬广告：35%
电视类：20%
其 它：（含路牌）：30%
5、媒体投放计划
1）预热阶段：（即内部认购期）
投放说明：内部认购期没有销售许可证，以形象推广为主。选用南昌晚报、江南都市报，投放形象广告，信息日报为辅，进行软文炒作。计划如下： 时 间 媒 体 版 面 主 题 备注
周二 江南都市报 地产版 全版 内部认购信息发布 每周四 信息日报 跨页广告 形象广告之水景篇 每周五 江南都市报 地产版 1/2版 软文炒作
每周五 江南都市报 地产版 全版 形象广告之真情篇 每周六 江南都市报 地产版 全版 软文炒作
每周四 南昌晚报 全版 B叠 入市形象、开盘信息预告 每周五 都市消费报 地产版 全版 市场形象、开盘信息公告
每周六 江南都市报 地产版 全版 市场形象、开盘信息公告
2、开盘阶段：（即公开发售期） 投放说明：正式开盘期加大广告宣传，运用南昌晚报和江南都市报进行开盘广告和信息发布，信息时报进行软文炒作。 时 间 媒 体 版 面 主 题 每周四 南昌晚报 全版、B叠 软文炒作
每周四 江南都市报 地产版 全版 软文炒作兼形象广告 “色”篇之晨 每周四 江南都市报 地产版 全版 软文炒作兼形象广告 “色”篇之午
备注：
1、为了全面提升“梦里水乡”在南昌乃至全省的知名度，为旺销造势，兹遵循广告传播的一般规律，拟建议从开工期至开盘期的三个月内，每日一篇广告，树立楼盘形象。
2、预算：每周五篇，每篇300元、三个月3万元。
3、强销阶段
投放说明：强销期是广告的高投放期，运用南昌晚报、都市消费报和江南都市报进行卖点诉求，运用信息时报进行软文炒作。 时 间 媒 体 版 面 主 题 每周四 南昌晚报 1/2版 软文炒作
每周五 江南都市报 1/2版 卖点诉求“香” 篇之品牌
每周六 江南都市报 地产版1/2版 卖点诉求“香” 篇之区位 每周五 南昌晚报 A叠 1/2版 卖点诉求“香” 篇之建筑 每周四 都市消费报 地产版1/2版 卖点诉求“香” 篇之人文 每周六 江南都市报 地产版 全版 卖点诉求“香” 篇之社区 每周二 南昌晚报 B叠 全版 卖点诉求 “香” 篇之生态 每周五 都市消费报 B叠 全版 卖点诉求“香” 篇之户型 每周五 江南都市报 地产版 半版 卖点诉求“香” 篇之手 每周五 江南都市报 地产版1/3版 创意广告 综合买点 每周六 南昌晚报 B叠 1/2版 创意广告 综合买点 每周四 江南都市报 地产版1/3版 创意广告 综合买点 每周五 南昌晚报 B叠 1/2版 创意广告 综合买点
4、促销期：
投放说明：这一阶段广告投放的目的在于延续以往优势，保持市场高温。 时 间 媒 体 版 面 主 题
每周五 江南都市报 地产版 1/2版 炒作：梦里水乡热销在冰天雪地 每周五 都市消费报 地产版 1/2版 揭开梦里水乡热销之谜 每周四 南昌晚报 B叠 1/2版 创意广告 综合卖点
每周五 南昌晚报 B叠，整版 软文炒作：揭开梦里水乡热销之谜 每周五 江南都市报 地产版 1/2版 创意广告 每周五 江南都市报 地产版 1/2版 创意广告
5、尾盘消化阶段： 投放说明：这一阶段广告投放的目的在于对楼盘销售过程中出现的问题进行公关释疑、促销活动，清理销售死角。
时 间 媒 体 版 面 主 题
每周五 南昌晚报 B叠 1/2版 形象广告之“晨”篇+ 促销信息 每周三 江南都市报 地产版1/2版 形象广告之“午”篇+促销信息 每周三 江南都市报 地产版 1/2版 形象广告之“暮”篇+ 促销信息 „„ 江南都市报 地产版 1/2版 售罄、鸣谢
电视广告发布计划
发布阶段
媒
体
规格长度 次数/天 栏目时段 备注
项目认购期 南昌有线台套播 30秒
2 晚间开讲前
南昌电视台
15秒
6 《打捞碎月》 《新闻说报》
江西有线综合频道30秒
2 百姓经济后
江西电台
15秒
房地产栏目
预计费用：12万元
项目强销期 南昌有线套播
30秒
晚间开讲前后
南昌电视台
15秒
《打捞碎月》
江西有线综合频道 15秒
百姓经济
江西电视台
15秒
房地产栏目
预计费用：10万元
项目持销期 南昌电视台
5秒
打捞碎月
江西有线综合频道 5秒
百姓经济
江西电视台
5秒
房地产栏目 预计费用：5万元 合计费用：27万元
6、媒体投放预算 报纸：
【江南都市报】：占20%广告投放量，发布信息，形象推广。 【南昌晚报】： 占 15%广告投放量，进行形象和卖点诉求。 【信息日报】： 占 10%广告投放量，进行形象和卖点诉求。 【都市消费报】：占 5%广告投放量，进行形象和卖点诉求。 【房地产】： 占 1%广告投放量，进行形象和卖点诉求。 【路牌广告】：
约占8%广告投放量，形象诉求，并随项目进度进行内容更新，对目标实行动线封杀。
【网络广告】：
占4%广告投放量，在 “搜房网”做广告或直接建立项目本身的网站，强化高新企业老板、高级经理人及技术人才对梦里水乡的印象，广告效果直接有效。 【侯车亭/车身广告】
占7%广告投放量，可以做为项目推广特定时期媒介强势组合中较重要的一环，可为做到项目“大街小巷，满城皆知”之效果起到重要作用，且该类媒介费用较低，可做为项目推广静淡时期的长效支撑媒介。 【电视】：占20%广告投放量
7、媒体投放注意事项
★ 注重报纸广告的“星期四效应” ★ 半版彩版报纸广告为主，特定日期可适当做些整版，维持期篇幅以半版为主； ★ 有代表性的广告，可同一媒体同一栏目同一版式重复刊用，小投入，大效果；
第14篇：房地产高级策划员
1.当地房地产市场的整体状况，侧重于该城市的GDP增长状况，该城市的人均可支配收入多少，该城市的人口增长状况，一手房和二手房销售现状
2.了解在售楼盘的基本信息，其中包括建筑风格、开发体量、户型面积段以及各面积段的户型数量、价格、销售状况、基本宣传策略、销售员工基本素质评价、亮点概述、客户对该项目的认可程度评价等
3当地媒体状况，价格、所针对的人群、发行量或者收视率、客户认可度、版面或者时间所导致的广告效果差别
4.你客户的需求，了解这个项目客户所接受价格、户型格局
5.深入了解你所操作楼盘的基本信息，深入挖掘该项目的优势----注意两个原则：第一的和唯一的
6.对项目优势加以总结提炼，即核心卖点梳理
7.针对你所了解的信息制定该项目的营销策划方案
8.确定该项目名称、主广告语、以及宣传基调
9.和相关媒体洽谈，确定媒体价格，制定整体广告计划，记得要品牌形象与产品推广相结合，软性报道和硬性宣传相结合
10.制定售楼处包装建议，并准备售楼处所需物品，记得让客户感觉舒适和风格明确是前提
11.项目楼书、3V动画片、宣传单页、户外围墙广告等的撰写和制作，力求凸显项目风格、品质，让客户对项目有个全面的深入的了解
12.软文铺垫，建议选择新闻题材，硬性广告和活动造势，争取在短时间内即可达到应有的项目知名度
13.优惠权登记，不一样的开发商可能有不同的叫法，但大体意思就是意向客户积累
14.开盘方案制定，力求新颖脱俗吸引受众眼球，并着手于开盘事宜准备
15.开盘，
16.针对开盘状况调整广告策略
17.定期做广告效果分析以及来电、来访、已成交客户分析，适时调整广告计划
18.根据上面那项的结果调整推广策略，注意老客户维护要与新客户的开发相结合
19.制定项目推广活动计划，力求维护老客户的同时最大程度吸引新客户关注
20.制定项目清盘计划，力求速度快捷，不提倡打价格战，价格应该是阶段性地一路上涨，也就是所谓的低开高走
21.定期整体项目资料，第一时间做样报
22.总结这个项目的所得和不足
第15篇：广告策划人员岗位职责
广告策划人员岗位职责
能
1、在公司利益前提下进行广告业务的策划创意，不得有损公司利益；
2、协助总经理进行观点公司形象体系的规划与建设，使公司的服务品质形象战略方向准确、目标清晰，发展势头长盛不衰。
3、负责公司各项广告营销业务的前期调研分析、策略制订及文案撰写工作，提供目标明确、个性鲜明、结构合理、系统化的广告运动/品牌建设与规划等策划方案；
4、不断了解及掌握广告、品牌、营销管理新思想并创造性地融入观点作业模式的框架体系
5、不断清楚地了解广告制作，广告媒介等最新材料、最新技术、最新形式与方法；
6、负责组织公司的大项广告业务的策划会议。岗位描述
1、分析策划师；
2、策略文案师。岗位职责
1、策划师1）基本职责：协助并指导客户服务部完成《客户广告任务说明书》并根据《客户广告任务说明书》在观点广告作业程序框架内拟订《广告目标战略规划书》或《广告运动策划书》；协助并指导文案师、美术指导完成〈广告创意策略书〉；负责组织公司的大型广告业务策划方案会议。2）日常负责工作①召开广告调研、广告策略、创意研讨会；②负责公司一切项目的策划和方案的编制撰写、修改、把关及打印、汇报、保密等工作；③负责项目各专业的协调、反馈、传达、策划、检查、监督、指导等工作，对执行总监及总经理负责；④负责与客户服务部、创作设计部接洽并制订工作计划，确定交接时间，经总经理批准，按公司要求组织实施；⑤对客户热情、周到，深入了解客户的意图和要求，细致周到地做好客户解答工作；⑥负责有关信息的收集、汇总处理；⑦按公司意图和要求编制广告工作计划。3）协助办理工作：协助客户服务部联系有关客户，并做好善后处理工作。4）偶发性工作：总经理指示下的一切有关公司的事务性工作。5）临时代理工作：执行创意总监（负责对广告整体表现进行指导并提出广告创作的基本概念）及文案师。
2、策略文案师1基本职责：负责广告创意策略策划以及广告主题概念创作、广告作品创作中的语言设计；负责本部门的文件管理、对本部门的书籍、图片、资料归类管理，杜绝泄密。2）日常负责工作①按客户公关部或客户服务部的要求及其提供的资料来开展工作；②按公司意图和要求编制工作计划；③精确高效的完成公司的工作安排并及时、正确地和设计师交接，保证工作按时完成；④负责公司一切业务的广告个案策划、广告语言的创作、修改打印、把关、汇报、保密等工作；⑤将有关业务及其开展情况的信息记录在案，并及时上报总经理；⑥负责本项目领域内的各专业协调、反馈、传达、策划、检查、指导、监督等工作；⑦协助策划师、创意总监进行客户提案解说，在执行总监的指示框架内，负责与客户沟通、接洽，并根据公司需要制定相应的业务开拓、实施方案。
第16篇：房地产策划人员岗位职责
房地产策划人员岗位职责范文
1、参与公司各项营销策划方案的评审工作；
2、有目的的参与市场调研，收集和分析相关的房地产产品信息、市场环境、业内其他企业营销状况，并且建立区域内竞争楼盘的档案库，为确定项目的产品定位、广告营销计划提供依据；
3、收集哈尔滨各类媒体的宏观地产信息，并且形成初步的书面分析材料；
4、负责公司网站的日常维护，将公司项目最新信息在网上发布更新，以及对网站信息做相关的信息收集，对提出的意见与建议报公司领导审定后进行回复；
5、负责编写每月的《哈尔滨房产荟萃》，并及时呈报董事会和发放公司各部门；
6、协助策划经理对客户资料进行收集，并做整合分析，形成书面材料上报；
7、负责与广告分承包方的日常联系，对日常广告、楼书等宣传品进行委托制作、质量控制和审核报批，并对成本支出和时效性控制进行控制；
8、负责对相关制作单位信息的收集和筛选，对园区标识系统、户外广告、宣传用品、展示场所布置等进行委托制作、质量把控和审核报批，并对成本支出和时效性进行控制；
9、协助部门经理做好日常社会活动的接待工作，对外来资料进行整理和筛选，定期向经理汇报；
10、负责每月向销售人员讲解市场动态，讲解下月的营销具体工作内容，并将销售人员的建议进行整理、分析，递交到部门经理处；
11、按时递交工作总结与工作计划；
12、完成部门领导交付的其他工作。
第17篇：房地产广告策划 房地产广告推广 房地产广告宣传
房地产广告策划 房地产广告推广 房地产广告宣传，
服务口号：帮助实现您的梦想
服务理念：客户的需求就是我们的承诺
服务范围：中域通影视动画广告公司是一所专业制作房地产广告，房地产广告策划，房地产宣传片的公司。我们以优良的制作团队，资深导演，资深策划师，帮助客户打造品牌的房产广告。
一，房地产广告策划：在广泛的调查研究基础上对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。
二，房地产广告的类型：1，促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。2，形象广告。以树立开发商，楼盘的品牌形象并期望给人留下整体，长久印象为广告目的所在。3，观念广告，以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。4，公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙，联谊通知，各类祝贺辞答谢辞等。
三，房地产广告制作流程：1：提交文稿或脚本
2：报价单
3：客户确认
4：定金付款
5：拍摄前会议
6：拍摄前准备
7：拍摄作业
8：正式剪辑
9-1：影部。9-2：声部
10-1：粗剪。10-2：选曲
11：影音最后整合
12：出毛片
13：递交客户审片
14：客户拿出书面修改意见
15：非线系统修改
16：出正式广告片
17：付尾款
18：交广告片
四，房地产三维动画演示（地产漫游展示）：通过实拍，三维动画的表现形式，配合优美的文字，抒情的音乐，少量恰当的解说词，从地理位置，周边环境，建筑格局，配套设施，人文风格等方面多角度，全方位地展示楼盘特点与优势，让人产生向往，进而刺激购买欲望，达到促进楼盘销售的目的，可用于房产会播放，展会，竞标等等大型活动时播放。
五，地产建筑漫游：建筑漫游动画采用动画虚拟数码技术结合电影的表现手法，中域通影视动漫
广告公司，融合三维动画、虚拟现实、立体影像等数字技术，根据房地产的建筑、园林、室内等规划设计图纸，将楼盘外观、室内结构、物业管理、小区环境、生活配套等未来建成的生活场景进行提前演绎展示，让人们轻松而清晰地了解未来家园的品质生活。我们的建筑动画无限自由，全面逼真地演绎楼盘整体的未来形象，可以拍到实拍都无法表现的镜头，把楼盘设计大师的思想，完美无误的演绎，让人们感受未来家园的美丽和真实。
第18篇：房地产项目策划广告流程
房地产项目策划广告流程
打开一份星期四的《北京青年报》，可以发现厚厚一叠都是北京市众多楼盘的广告，房地产广告的投放量越来越大，很多广告无论是从创意上还是艺术性的上都有了质的飞跃，吸引了众多人的眼球，这与房地产市场的日趋火热是密不可分的。好的广告对于房地产项目的成功运作起着非常重要的作用，在这里广告并不单指在媒体上发布的报广，其范围涵盖了看板、宣传海报、电视电台广告、报纸杂志广告、售楼处包装、工地包装、促销活动等。如何做出一个成功的房地产广告来大大推动项目的销售呢？这是开发商非常关心的一个问题。通常来说一个项目的房地产广告运作与项目本身进程结合的越密切，其效果就越好，沟通和信任是开发商和广告公司（广告部）成功合作的关键。
房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：
准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）—→确定预算—→寻找广告公司实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息
广告公司出媒体计划—→确定广告目标
—→主题确定及创意表现
—→广告投放时间的确定
—→媒体选择
传播阶段：各项活动和广告的正式推广
评估阶段：测定广告投放的效率
一．准备阶段
1．拿地，规划出产品
一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。
2．确定预算
（1）广告预算内容
常见的房地产广告预算内容包括以下几项：
A． 广告调查费用
包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等
B． 广告制作费用
包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用
C． 广告媒体费用
购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用
D． 其他相关费用
是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用
（2）确定广告预算的方法
如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式
A． 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性
B．销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。
C．竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。
D． 目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。
通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%—3%之间，而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如意，广告预算便会停止。在初步确定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商，根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。
3．寻找广告公司
通常广告代理公司的选择会采取以下两种方式：
（1）广告招标。即向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观，易于判断，并且收费情况清晰；缺点是周期长，使实质性策划工作的时间较为仓促，同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。
（2）经验选择。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家，请其在一定时间内出策划草案，如小区的形象设计或者SLOGAN之类的，然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短，广告公司有较多的时间展开实质性工作，深化创意，并且多数广告公司乐于接受；而缺点在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在一定风险。
不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成长期合作关系，这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。
二．实施阶段
1． 广告公司了解项目及购买对象信息
只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其内容包括：项目周边情况，楼盘分析，近期楼市动向，项目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。其中开发商会向广告公司提供大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。
2． 广告公司出媒体计划
（1）确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果，想要对广告公司进行有效的指导，必须使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点：
A． 所要卖的房子的特点是什么？最重要的特点即卖点是什么？
B． 目标消费者是谁？目标消费者为什么会选择本项目？
C．要传达给消费者的信息是什么？怎么样才能有效的传达这些信息？
D． 用什么来测定传达消息的效果？
（2）主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和接受。
首先是主题的确定，在深入了解产品后，广告公司就项目本身的卖点进行提炼，最后组织主题。一般来说，一个楼盘总有几个主要诉求点，几个次要诉求点，这些诉求点需要有其特别的地方，最好能有其不可复制性，是其他竞争楼盘所不具备的，但是通常大部分项目很难做到这点，所能做到的是几个诉求点互相加起来才能呈现其楼盘的特殊性和不可复制性。开发商和广告公司会根据楼盘的销售节奏进行有计划的分批推出，当其中一个主要诉求点被选为广告的主题时，其他的几个主要诉求点则与次要诉求点一样，有选择的作为广告主题的专一表现，可以最大限度的吸引目标客源，精心安排的广告主题轮流展示，则可以保持楼盘的常新常亮，这点对于那些开发周期很长的超级大盘尤为重要！在卖点的多少方面需要考虑以下几个因素：媒体因素，主卖点影响力的大小，报纸广告传播方式，地域性因素，项目开发周期等。
其次是创意表现的确定。房地产广告创意表现应该根据其项目特质及消费者性质来确定，在这里，开发商与广告公司之间沟通的程度是一个创意是否成功的关键。只有开发商和广告公司就项目充分沟通后，广告公司才会对项目有彻底的了解，利于其进行创意；也只有彼此间充分的沟通，才能使开发商理解并支持广告公司对产品进行的艺术性的解读和表现，开发商也可以限制广告公司有可能出现的过分注重艺术效果而脱离产品的情形。大部分另人过目就忘的广告与开发商本身不专业有关，以自己的喜好去限制了广告公司的创意表现，同时也有很多充满艺术价值但是根本不知所云的广告也与开发商对广告公司过于放任自流有关部门，因此，恰到好处的沟通与合作就很重要。在这里，开发商和广告公司需要避免犯如下几个错误：注重表现形式而淡化广告诉求，过分采用联想式表达法，过分“艺术”化，传播媒体选择的单调，虚张声势华而不实，不顾产品特点以自己的审美观强加于对方等。
3． 广告投放时间的确定
一般来说，小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。中、大型的项目（营业额在
二、三亿以上）时间会更加长一些，有的甚至达到了一两年,而房地产广告时间的节奏通常可以分为如下四种：
（1）集中型。是指广告集中一段时间发布，以在短时间内迅速形成强大的广告攻势。优点在于能在短时期内给予消费者强烈而有效的刺激，以达到广告的效果，并能促成销售；缺点为广告费用集中于一段时间大批量的投入，发布时机的选择非常重要，若广告未达到预期的效果，则很难进行补救
（2）连续型。指在一定时期内，均匀安排广告的发布时间，使广告经常性反复在目标市场出现，
以逐步加深消费者印象。优点在于不断刺激消费者，并节省广告费用；在于不可能每次都达到刺激消费者的目的，而且预算也决定了连续性广告无法进行大规模、长时间的广告攻势。
（3）间歇性。指间断使用广告的一种方式，即做一段时间广告，停一段时间，再做一段时间广告，反复进行。优点在于根据项目的进程来进行广告分配，做到有的放矢；点在于需要注意广告发布的时机，注意销售对于广告的滞后型，还要考虑消费者的遗忘速度。
（4）脉动型。脉动型集中了连续型和间歇型的特征，即在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势，集中了连续型和间隙型的优点，能够不断刺激消费者，还能刺激短期的购买欲望。缺点就是费用太高。
而广告时间的安排即广告周期的拟定，通常分为三个期间：
（1）引导期。作初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购买者的注目和行动
（2）公开期。楼盘被正式推向市场,一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪,一旦开盘,随着强销期的来临,大量的报纸广告,结合强有力的业务推广,如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等，立体的促销攻击全面展开。
（3）续销期。为公开期后的续销行为，将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告策略，改变已不适或不当的广告方向，作最后的冲刺，以达最圆满的成绩。
广告公司在拟定广告时间的同时，即制定广告节奏的安排，同时预先估算每段时间需要投入的费用。在这里，选择广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关，小项目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。
4． 媒体选择
房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具，通常会接触的媒体有：报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、DM直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选择不同的媒体以及如何正确的组合不同媒体是极其重要的。
一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商的资金实力来选择媒体。比如说在北京，中低档的项目主力媒体选择是《北青》《北晚》《晨报》之类的报纸及广播，高档项目除了在《北青》，更多的会选择《经济观察报》及《三联生活周刊》《IT经理人》《商业周刊》等这类有针对性的报纸杂志上刊登。
大多数房地产的广告媒体会采用户外媒体、印刷媒体、和报刊媒体三种形式，户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都比较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面光，客源层多。为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。
三．传播阶段
在此阶段，前期各项准备已经非常具体充沛，一旦项目开始运作，就启动整个广告计划。在这个阶段里需要注意的是，虽然前期已经准备的非常详细，但是市场是不断变化及不可预知的，因此在这个阶段，广告公司需要和销售总监密切配合，根据销售第一线及时反馈的情况来尽心广告计划的修改，若销售情况基本符合当初预制的，则广告计划改动不大；若有一定的差距，可以就内容和推广节奏上根据客户反馈的情况加以修改；但若销售情况极差就需要及时更改广告计划，不要使失误犯的更大。
若广告效果不佳有些开发商会采取更换广告公司的形式，其实如果问题不是出在广告公司业务水平上的话，更换广告公司即劳神费力，同时也不见得会换到称心如意的公司。在这种情况下，一是有可能产品本身有问题，另外就是当初广告公司和开发商就产品沟通的不够，因此可以根据市场反馈对产品作出相应的修改，同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究，重新包装项目上市，争取打个翻身仗。
四．评估阶段
营销学上通常说：广告主们都知道自己投放的广告里有一半是无效的，但是谁也不知哪一半是无效的。房地产广告也是如此，房地产广告和日用品广告效果反馈的最大不同点就是：房地产广告可以在广告投放后的当天就能直接在来电来访上得到体现。大部分的房地产项目已经能够通过客户的第一次来电的渠道建立广告效果跟踪制度，来电数量也成为广告投放效果的重要标准。在不同项目的反复实践中发现，来电数量的确能在一定程度上反映广告投放效果，但是过分强调来电数量就像完全忽视来电数量一样，走向另一个误区。房地产广告的效果体现有三种层次：一是直接到访；二是电话询问；三是留下印象。因此电话数量就成了广告销售力的直接体现。但是检测不同项目，可以发现同样都是非常优秀的广告表现，同样都是无可挑剔的媒体选择，甚至同属于同一档次的项目，但是两者正常的广告后来电数量也不同。可以看出，相对于广告表现来说，产品本身更为重要。其中最重要的因素是地理位置、价格、销售时间段。通常来说，主要干道附近的项目来电量低，因为容易描述，容易到达，客户更多会选择直接到达；高档项目（别墅，TOWNHOUSE，高档公寓）来电率低，因为目标客户群总量低；进入销售后期的老项目低，因为市场认知度高，电话询问不再成为最主要的了解手段。只有根据不同项目的特性做好来电来人给人留下的印象程度以及与最终成交量相结合的评估，才能正确测定一个广告的成果与否。使得广告公司能够更好的配合项目进行相应的调整与修改。
第19篇：浅谈房地产广告策划三部曲
浅谈房地产广告策划三部曲
要做好房地产广告，广告的策划尤为重要。独具匠心的广告策划不但能体现最基本的告知作用，好的创意还能提升品牌影响力，提高房地产品牌美誉度。这就要求房地产开发商不仅要使广告发布的内容和行为符合有关律、法规的要求，而且要有新颖的广告创意和有效的传播途径，使广告能起到有效的促销作用。
第一部曲、市场综合分析
市场综合分析要做好前期的市场分析和研究工作。主要有：营销环境分析、消费者分析、产品分析和竞争对手分析等。若在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确， 则可将重点放在其他几项分析上。在分析中， 要进行科学的市场细分，进而选定目标市场。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。房地产市场细分是依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群， 其中每个消费群即为一细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础，其根本功能在于为广告主。
房地产广告策划也常常用到SWOT分析法，SWOT是一种分析方法，用来确定企业本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。
广告受众和地区，针对目标市场情况和广告主的经营方向，界定并明确广告受众和广告地区的基本情况，受众的基本情况包括年龄、职业、收入、文化程度、家庭状况及生活方式等；广告地区的基本情况包括广告目标市场的分布、特点以及选择的理由论证等。
市场综合分析对于广告主题的提炼，广告目标的确定等方面有着指导性的作用。
第二部曲、广告战略与策略
主要包括广告表现战略和广告媒体战略。针对目前的市场状况，提出运用广告活动解决问题的具体办法。采用怎样的广告表现形式或表现组合能够更好的吸引目标消费群体的注意，引导其购买行为；选择怎样的媒体或媒体组合，在哪个时间段，需要怎样的排期能够更加准确有效地传播广告信息等，需做成详细的论证。当然在怀化的媒体选择上我们可以进行多方位的选择，有时候竞争楼盘的媒体投放都是值得我们参考。
第三部曲、广告效果测算
没有哪个开发商想把广告费投入到毫无效果的广告中去，广告花的是“真金白银”。所以广告策划中的广告效果测算不可忽略，广告效果测算分为事前、事中和事后三方面。事前的测算主要体现了广告的目标的预测，事中的测算对于及时调整广告战略起指导性作用，而事后测算是对广告策划的一个总结，为下一次得广告策划提供依据和参考。
第20篇：简谈房地产广告策划
简谈房地产广告策划
房地产广告的目的是让客户通过广告媒体了解楼盘有效的信息，促进楼盘的销售。广告策划是房产广告的参谋和军师，对于广告的设计、广告的发布、广告的制作起到指导性作用的重要环节。一般房地产广告策划分12个项目：分别为产品的调研、市场的调研、定位的企划、推广的策略及创意的构思、传播与媒介策略的分析、阶段性推广的总体策略、阶段性广告与媒体宣传、阶段性促销活动的策略、阶段性公共关系的策略、定期广告效果跟踪和信息反馈、定期跟踪竞争对手的广告投放、推广成本预算和费用监控。
产品的调研
在做广告策划之前，应对本楼盘的项目定位，客户群体、项目的配套、价格等进行充分了解。这样做出来的策划才会做到有的放矢，对症下药。
市场的调研
孙子兵法有句经典的话：知己知彼百战不殆，意思是说如果对敌我双方的情况都能了解透彻，打起仗来百战都不会失败。市场的调研正是了解市场情况的基本方法，使得广告策划具有科学性和有效性。
定位的企划
定位就是给出一个独特的销售主张，在充分了解市场的情况下做出的正确定位。定位解决了广告核心理论问题，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
推广的策略及创意的构思
推广是一个持续的过程，避免东一榔头，西一棒的情况发生，广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性。这个阶段将定好广告的基调。
传播与媒介策略的分析
广告是通过媒体传播给客户的，广告费用相当大的部分将花在媒体身上，投放广告的应充分了解广告的覆盖范围，发布时间，媒体组合等信息，把广告费花在刀刃上，使广告更有效。
阶段性推广的总体策略
楼盘的推广一般分为筹备期、试销期、强销期和尾盘销售期，各个阶段的侧重点都不一样，比如筹备期一般以楼盘形象广告为主，而强销期以楼盘的销售信息为主。
阶段性广告与媒体宣传
广告的侧重点，广告的投放形式，广告的发布频率在这段时间形成。全方位地实施强有力的广告攻势，利于媒体的优势为楼盘造势。
阶段性促销活动的策略
促销活动是为了吸引客户的关注，提高售楼中心的来访量，为成交做好准备。根据市场的情况随时调整、优化活动方案。
阶段性公共关系的策略
无风不起浪，借助新闻的报道宣传楼盘，使的客户认同楼盘，产生购买的欲望，从而树立楼盘独特的形象
定期广告效果跟踪和信息反馈
统计好售楼中心的来电来访情况，楼盘发布广告期间收集信息，为调整广告做好参考作用。没有永远适用的广告，只有对路的广告效果。效果的统计对于下阶段广告投放不可小觑。 定期跟踪竞争对手的广告投放
楼盘的销售竞争是残酷的，好比是一场没有硝烟的战争，了解对手的广告投放对于我方的投放有参考价值。
推广成本预算和费用监控
让每笔广告费都做到精打细算，让每次的广告发布做到时效性，做好广告的预算，费用的监控可分解到每月、每季度和每年。
