第一章房地产
1.房地产:是土地,建筑物及其他定着物,是房产和地产构成的综合
体;房地产是实物,权益和区位的综合体.
2.“三通一平”:场地平整,通水,通电,通路.
3.“五通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路.
4.“七通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路,燃气,供热.
5.土地利用所受限制:土地权利的设立和行使的限制,房地产相邻
关系的限制,土地使用管制.
6.房地产特性:不可移动性,流动性差,独一无二性,使用寿命长,供给
有限,价值量大,用途多样,相互影响,易受限制,保值增值.
7.房地产按开发程度划分为:生地,毛地,熟地,在建工程,现房.
生地:指不具有城市基础设施的土地;
毛地:指有一定的城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地;
熟地:指具有较完善的城市基础设施且土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地;
第二章房地产价格
1.房地产价格的特征:地价是地租的资本化;房地产价格主要是权
益价格;增值与折旧;价格随用途而改变;可比性.
2.房地产价格影响因素:一般因素(社会因素;经济因素;政治因素;
其他因素);区域因素;个别因素(影响土地价格:位置,面积,地形,地质,
地势,水文,形状,气候,临街情况;影响建筑物价格:建筑构造,房屋装修标准,建筑规模和高度,用途,区位,层次和朝向).
社会因素:人口状况;社会稳定状况;城市化;房地产投机;
经济因素:国民经济水平和发展趋势:财政收支及金融环境;税负; 政治因素:土地制度与政策;住房制度及政策;房地产价格政策;行政级别及隶属的变更;
第三章航地产价格评估
1.房地产估价:专业房地产估价人员根据估价的目的,遵循估价原
则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响房地产估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估计对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算的特定的活动.
2.估价程序:是指一个房地产估价项目工作的全过程中的各项具
体工作,按照其相互联系排列出的先后进行次序,即完成一个房地产估价项目从头到尾要做些什么工作,按照什么样次序去做.
3.估价原则:指人们在房地产估价的实践和理论探索中,在房地产
价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要,在估价活动中应该遵循的法则和标准.
原则:独立,客观,公正原则(最高);合法原则;高效最佳原则;估价时点原则;替代原则;预测原则;
第四章市场比较法
1.定义:通过分析市场中的相似房地产并把这些房地产和委估房
地产相比较,通过修正,得出委估房地产的市场估值.
2.使用条件:在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多
类似房地产交易.
3.估价程序:搜集交易实例;选取可比案例;对可比案例进行修正;求
取待估房地产比准价格.
4.交易日期,区域因素,个别因素修正,利用对应成比例,待估对象是
100,事例按修正系数变化.
5.1hm^2=10^4m^21亩=666.67m^21ft^2=0.09290304m^2
1km^2=10^6m^2
6.土地使用年期修正:k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]m:待估对象
使用年限;n:可比实例的使用年限(剩下年限);r:还原利率(资本化率);修正后事例地价=k*事例地价.
7.比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期修
正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*使用年限修正系数.
平均数法;众数法;中位数法;加权;
8.房地产价格评估的作用:为政府宏观调控房地产市场提供依据;
为房地产抵押提供依据;为房地产税收提供依据;为企业改制上市提供参考依据;其他.
第五章收益还原法
1.定义:收益还原法又称为收入资本化法,收益法,是指为取得待估
房地产的价格,以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点,并以其贴现值之和作为待估对象房地产价格.
2.使用对象:为有收益或有潜在收益的房地产(住宅,写字楼,商铺,停
车场,厂房,农地).
3.评估步骤:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料;
预测估价对象的未来收益;确定还原利率;选用合适的收益还原法公式计算出收益价格.
4.公式:p=a/r(收益永续,各因素不变;p:房地产评估价格;a:年纯收
益;r:资本化率);p=a/r[1-1/(1+r)^n(收益年限有限,资本化率大于〇);补充:pt:未来第t年房地产价格;n:收益年限;b:等差;s:等比;
5.纯收益:指归属于土地或房地产的去除各项费用后的收益,一般
以年为单位.
6.不同收益类型房地产纯收益:出租房地产;营业的房地产;自用或
尚未使用的房地产.
7.还原利率的种类;综合还原利率;建筑物还原利率;土地还原利率.
8.求取还原利率的方法:市场提取法;安全利率加风险调整值法;各
种投资风险,收益率排序插入法.
第六章成本法
1.定义:是以建造房地产所消耗的各项费用之和为主要依据,在加
上一定的利润和应纳税金后,来确定房地产价格的一种评估方法.
2.适用范围:独立或狭小市场上没有交易事例或交易事例很少,无
法用市场比较法评估;既没有收益又很少发生交易的公共建筑,公益设施的估价;特殊房地产;新进开发出来的土地.
3.估价步骤:搜集有关成本,税费,开发利润等相关资料;估算重置价
格或重建价格;估算建筑物的折旧;求取积算价格.
4.土地价格=土地取得费用+土地开发费用+管理费用+开发利润+
应纳税费+投资利息+土地增值收益
R=Q[(1+r)^n-1]R:利息额;Q:资金额;r:利率;n:计算期.
5.新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+开发利润
+销售税费+投资利息
第七章假设开发法
1.定义:假设开发发又称预期开发法,剩余法,是预测估价对象未来
开发完成后的价值,扣除各项预期的开发成本,管理费,销售费,利息,利润,税费等,以求得估价对象客观合理价格或价值的方法.
2.适用范围:具有开发或在开发潜力的房地产估价,还适用于房地
产开发项目投资分析.
3.估价步骤:调查待估房地产的基本情况;选择最佳开发利用方式;
估算开发经营期;预测开发完成后的房地产价格;估算成本费用和税费;进行价格计算.
