某楼盘现房销售方案
一、项目基本情况分析
（一）、物业现状分析：
“**楼盘”原系四川博海置业开发有限公司开发修建的商住楼， 后经法院查封后拍卖由我公司竞买取得。该楼盘已经有三十多套物业被前期预定户认购，现剩余四十余套向社会公开发售。该楼盘存在以下缺陷：1、楼盘所处的地理位置比较偏僻，与中心城区距离较远，交通不便。2、楼盘所处地的基础设施不足，不通天然气，没有下水管道，城镇绿化差，整个街道卫生环境很差。3、该楼盘是经过司法处置的乱尾楼，在群众中印象不好。4、大部分优质房源都已经被处置，剩余的待售房源销售难度大。
（二）、市场环境分析：
该楼盘地处农村地区，从销售市场环境来看，存在以下销售困难：1、该楼盘与周边农民自建房相比较，价位偏高。并且周边自建房数量较多，对楼盘销售冲击大。2、五星地区各村已在规划安置小区，每个村规划300余户，每平方米售价为700到900左右，有两个村已经征地动工。对比之下，群众购买五星花园的意愿很弱。3、该楼盘要求现金全款交易，无法办理信贷，群众购买力不足，现金支付存在困难。4、楼盘销售的基础价格已经对外公布，群众接受溢价的可能性很低。
二、销售形式、经费和基本思路
由公司自行组织销售，聘请销售负责人并且授权委托负责人组织一个销售团队，在五星社区特设一个售楼部。由销售负责人在与公司签订的合同范围内包干使用活动经费。针对该楼盘的现状和不足，该楼盘销售宣传重点在于突出现房销售的优点，抓住本楼盘物业大产权的优势扩大对外界的宣传，跳出五星社区的销售半径，争取向城市投资人群和外地来蒲打工人群、退休人群等等宣传。
三、销售价格及变动幅度。
实行“一房一价”，详情可见公司审核确定的五星花园销售价格表，变动幅度暂定为3%，但是不得低于公司原来确定的基础价格。
四、销售人员安排及支出经费预算。
1、人员安排：
共十人，其中销售总负责人一人，售楼部接待员一人，财务后勤一人，楼盘导购一人，司机一人，外出宣传员四人，广告网络服务员一人。
2、支出经费预算：
销售人员工资+差旅费津贴+误餐补助+电话费补助等等约四万元每月。
售楼部场地费+办公器具费+烟茶接待费等等约三千元每月。
下乡宣传、接送客户的租车费+车油费等等约一万元每月。
广告费+网络设备费等等约一万元每月。
以上支出经费合计每年约七十万元。
五、销售具体措施。
1、组织较大型文娱活动，做好广告设计，广发宣传单，加强产权现房宣传，突出楼盘优点。
2、多方开展活动，利用网络等先进媒体，针对城市投资人群、外地来到寿安工业区打工人群和拆迁人群多方做舆论宣传工作。
3、联系、发动五星周边村、社基层组织宣传，扩大影响力。带领销售人员逐村逐社宣传。
4、提高售楼人员积极性，加大奖励力度。
5、与政府部门密切联系，争取尽快完善五星场镇公益设施和基础设施，提高五星花园的居住价值。
6、尽量与银行、担保公司联系，争取以房屋初始产权办理购房抵押按揭贷款，减轻群众支付房款压力。
7、密切与建设单位联系，监督工程质量，及时反馈群众在购房活动中反映的问题，打好品牌战。
8、安排专人常驻售楼部，接待群众看房咨询。专车接送购房户，提高服务水平。
六、销售活动阶段与销量预测和依据
第一阶段任务：市场考察，楼盘定价，初步推销，摸底登记潜在的购房户。20xx年11月到20xx年4月（楼盘竣工之日）。
预测销量：≥总量的10%
依据：该楼盘完全竣工后，才能消除乱尾楼的负面影响，作为现房（毛坯房）和大产权接受老百姓的考验。突出其优势吸引群众。打下溢价售房的基础。
第二阶段任务：发布公告，组织正式开盘，全力组织广告宣传。20xx年4月到20xx年11月
预测销量：≥总量的50%
依据：该楼盘此时已经完全具备现房的优点，可以即买即住，符合周边群众的消费理念。再加上宣传力度的加强，可以顺利达到销售目标。
第三阶段任务：定向促销，市场推广。20xx年11月到20xx年6月
预测销量：≥总量的70%
依据：经过前面几个阶段的销售以后，大半房源已经售出，所以，针对剩余房源定向促销，完成销售目标。
第四阶段任务：定向促销，收尾结束。20xx年6月到销售完毕。
20xx-11-9
