XXX销售说辞
此销售说辞为前期销售基础大纲，售楼部经理与销售代表需根据具体客户问题进行灵活答复，并根据不同销售阶段和客观环境变化及时丰富、修改和完善。
一、项目基本概况 ●项目名称：XXX ●项目区位：位于XX县凤凰路与青云街交汇口西北角，且是县城与外界交通枢纽重要路段凤凰路和北环路的中心地带，交通十分便利。东部紧邻200亩教育基地，北部在规划中为县城的后花园也是对外形象的宣传窗口，3年内此区域会出现大量的居住社区，本项目升值潜力较大。
●项目具体情况：总用地面积约100多亩，总建筑面积预计十几万平方米，共
栋楼，其中 栋高层， 栋小高层，
栋多层，共
套。其中 层和
沿街楼座一层为住宅底商。
●其他基础技术指标：
总建筑面积：万平方米 小区容积率：1.9 绿地率：40% 建筑密度： %
二、开发商简介：
小区的开发商是？办公地址在那里？
三、项目优势分析 规划优势：
北部在规划中为县城的后花园也是对外形象的宣传窗口，3年内此区域会出现大量的居住社区，本项目升值潜力较大。
地段优势：
出则繁华，入则宁静。位于县城与外界交通枢纽重要路段凤凰路和北环路中心地带，交通十分便利。，东临200亩教育基地，未来所有乡镇中学都将汇集于此，且是新一中的新址，周围规划一大型公园，与小区内部的中心公园形成双公园顶级生态小区。紧邻本案北部将修建一条学院路，交通更加便捷。XXX是XX首个超大规模精品楼盘，是作为XX的标准性人居样板小区来打造建设的，以后将是XX的标志性小区。
教育优势：
项目紧邻200亩教育基地，未来所有乡镇中学教学资源都将汇集于此，且是新一中的新址，且小区内建有XX最一流，配套设施最完善的幼儿园，造就了该区域独特的文化氛围，培育出本项目独特的文化气质与浓浓书卷气息。什么样的教育环境蓄养什么样的心灵，发育中的种子，环境至关重要，孩子也一样，昔日孟母三迁，今日毗名校而居，时代不同了，可父母爱子女的心是相同的。
景观优势：
中轴景观带:景观布局以缤纷的四季植物为背景基调，以特色的灯柱﹑中心广场的主题雕塑、休闲廊架、景观亭及现代构架水帘为视点，形成XXX最具活力的景观区。
住宅组团景观区:老人活动的晨练广场、户外休闲的棋艺天地、树荫下的林憩空间、花丛中漫无边际的步道、林荫中的休闲廊架、羽毛球场、穿插在景观中的特色雕塑小品、休息坐凳……舒适的环境氛围，是居民茶余饭后理想的休闲空间。
会所景观区:会所建筑极具特色，片墙美观大方，建筑与景观得到融合。户外休闲茶座，健身场、儿童活动场所及艺术装饰墙，满足了人们休闲、健身、交流的多项愿望。
商业购物休闲区：趣味的雕塑小品、艺术花池、配套的灯具、座椅构成了现代简约式的购物休闲区，营造轻松舒缓的慢生活节奏。
配套优势
本项目周围基础设施完善，有农行、建行、超市、新区中学（以规划好）、汽车站众多休闲购物场所，使你休闲采购轻松自如，生活更加丰富、便捷。
四、销售问答——楼盘资料类
1.你们一共有多少套房子？分几期推出？
答：项目共有 栋楼，一期只推出四栋楼。项目预计分为3期进行开发。
2.一共多少层？
答：6层，顶层带阁楼，一层为花园。
3.层高是多少？净高是多少？
答：顶层是2.85米，顶层以下是2.75米
4.楼间距是多少？是否符合国家日照标准？
答：间距在25米左右，远超过国家日照标准。
5.有哪些户型？多大面积？
答：户型主要为两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅二卫，面积从80平米到140平米不等。
6.住宅是几梯几户？
答：多层一梯 2 户。（根据具体楼号回答）
7.公摊是多少？小区内的公摊包括哪些？
答:多层 左右。按照国家规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位。XXX的公摊主要包括走廊、楼梯前厅、楼梯间、管理井、消防控制室、消防通道、变配电室、物业管理用房等等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
8.是否有停车库？在哪里？
答：有。除每栋楼下有少量车库外，小区中心有大型地下车库。
9.小区内是否人车分流？
答：是。
10.社区有幼儿园吗？
答：有。目前XX规模最大，配套设施完善，教学一流的幼儿园.11.消防系统是否达标？具体都有什么？
答：您尽可放心，小区的消防系统是由消防行政管理部门经检验合格方可投入使用，否则令行整改。在每层都设置了消防墙都采用了耐高温的材料，万无一失。
12.小区内部都有什么配套设施？
答：高级会所、社区幼儿园、四大景观区、智能化配套、专业物业管理公司统一管理、沿街商业。
13.会所是否对外开放？
答：对外开放，但业主享受打折消费。对进入小区会所消费的客户门卫做严格的登记制度，会所通行证检查，进出小区时间的登记等，小区的安全问题万无一失。
14.绿化树木交房时能兑现吗？小区有运动器械吗？
答：当然可以，这些都是小区的基础设施，房子盖起来后相应的绿化和配套都会跟着起来。有
15.水电暖是否有保障？
答：有。
水：我们小区设置了先进的供水设备，完全可以保证您的家庭用水。给水管材采用PP-R管，敷设于楼地面垫层内。
电：我们小区的供电系统十分先进。配电室采用双回路10KV高压进线（一用一备） 暖：壁挂式暖气采暖，市政统一供暖。
16.小区内是双气还是单气？
答：双气，为壁挂暖气和天然气。
17.暖气采用何种形式？地暖还是壁挂？
答：市政集中供热。
18.暖气是否分户控制、分户计量？
答：是。采暖采用分户控制，分户计量。
19.小区内是否有热水？小区内是否有直饮水（纯净水）？
答：没有。
20.是否有网线、有线电视的接口？
答：有
21.以上几种配套如何收费？ 暖气收费标准？
答：这些都是按照市政收费标准收费的。
22.小区内有什么景观？
答：小区拟打造这样几大景观区，如中轴景观带、住宅组团景观区、会所景观区、商业购物休闲区（详见景观优势）。几大景观区巧妙结合而成，提升了整个小区的文化品味。
您可以坐在景观亭中，观赏整个风景区的美景，营造出轻松舒缓的慢生活节奏。
23.周边有哪些公交车？
1路、2路、3路及城内公交车以及通往邯郸、大名、魏县等
24.在这里买房子的一般都是什么人啊？会不会有素质很低的，影响到邻里关系？
答：在我们这里买房的一般都是周边生活的人，还有一些在周围工作的政府领导、医生、教师、外贸等高收入人群，这些人都是是有一定经济实力和社会地位的人，尤其新区中学的建设，很多教师选择在这里买房，他们都是有修养的人。正所谓“谈笑有鸿儒，往来无白丁”，业主素质很高，不会影响邻里关系。。
五、销售问答——建筑类
1.什么时候可以竣工？什么时候交房？
答：竣工时间预计为 年；交房时间预计为 年。
2.小区建筑是什么结构?什么基础？
答：框架，基础：阀基。
3.小区建筑的抗震级别是多少？
按照国家规定,多层建筑的抗震级别为 度。
4.窗户和玻璃是什么材料的？采用什么形式的？
5.室内各种窗户离地面的距离？楼道有多宽？
答:离地面距离为 公分左右，楼道宽 米左右.6.隔热层、防水层如何设置？
答:聚笨板隔热层处理，是隔热，防水很好的材料。 7.阳台是否全封闭？采用什么材料？
8.阳台上是否上下水？
有下水没有上水
9.每户是否留有空调位？
答：有。
10.是否有地下室和公共车棚？ 没有地下室，有公共车棚、在
11.小区的外墙是什么材料？
面砖
12.外立面有隔热层吗？外立面是什么颜色？ 答：有，楼盘全部都是现代化的科技处理。
以灰、白、蓝为主色调外立面大概是赭红色，您可以看我们的小区效果图。
13.垃圾间设在什么地方？
答：主要以楼下垃圾桶来处理垃圾。
14.交房标准是什么？
答：是毛坯房，户门是防盗门，没有内门；水泥地面找平；墙面抹灰；预留上下水口，没有卫生洁具；照明灯口，塑钢窗。
15.何种供电方式？
答：根据交房标准。
1、电气容量6KW/户，隔层设电表箱，使用卡式预售费电表或远程抄表系统。
2、楼梯公用照明采用住宅变压器双回路供电并单独计量采用卡式预缴费或远程抄表系统。
3、物业配套（地下车库、电梯、换热站、泵房、会所、路灯、商业等）部分均单独计量，便于物业成本核算，其中电梯、地下车库、换热站、泵房、应急灯照明及人防均采用双回路供电。
4、商业部分按单元分户式分割，每个商户电气容量15KW/户；三相电源入户，并设动力及照明两控制箱子，单独计量。
16.阳台的面积在计算房款时都按照建筑面积的一半计算吗？
答：这要按照国家规定计算。如果阳台是全封闭式的，那么建筑面积按照全部建筑面积计算。如果阳台没有封闭，那就按照建筑面积的一半计算。
17.不是现在所有的阳台面积都按一半计算了吗？
2000年8月1日执行的《房产测量规范》规定，“全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”。而2005年7月1日实施的《建筑工程建筑面积
计算规范》中规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算
《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》在实际操作中是两条渠道，前者是施工单位与甲方结算计算工程造价时使用的依据，适用于工程量的计算；后者是计算房产面积时使用的依据，适用于房产面积计算。
六、销售问答——相关政策类
1.均价多少？各楼层差价有多少？是不是越往上价格越高？ 为什么？
答：均价 元/平米，差价大概 元，有的多有的少；
一般是越往高越贵，主要是越高视野越好，景观越好，噪音和污染都较少。
2.付款有优惠吗？优惠多少？
3.是否可以提供贷款？是哪个银行？可以贷多少？可以贷多少年？
4.认购金给不给退？定金给不给退？ 认购金退，定金不退
5.什么时候开始定房号？如何定号？什么时候开始付房款？
答：等各项具体规划、单价等都确定了，也就是说项目开盘时就可定房号了。
6.是否可以提供公积金贷款?市直还是省直？
答：一般都可以，但是公积金贷款手续比较麻烦，要根据你的工作单位等视情况而定，具体的细节可以 帮你咨询一下。
7.暖气集资和燃气集资是否包含在房款里？
答：不包含在房款里
8.物业费、取暖费从什么时候开始收取？
答：物业费在交房时收取，取暖费在200 年 月 日之前收取。
9.现在五证是否齐全？什么时候签署正式商品房买卖合同？有房产证吗？
答：目前五证还不太全，土地证已经有了，因为这些证件都要经过层层审批才能下来，因此其他证件都在 办理当中。等项目预售证拿下来，也就是五证齐全后，就可以签订正式的商品房买卖合同。有房产证，市证。
（五证：《国有土地使用证》；《建设用地规划许可证》；《建设工程规划许可证》；《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》）。
10.现在无证不全就开始销售，是否属于违法销售？
答：不，我们现在只是内部认购，不是正式的销售。
11.什么时候可以拿到房产证？
答：按照国家规定在交房后90个工作日内开发商负责将客户的相关资料报房管局备案，房管局应在30个 工作日做出回应。
12.除了房款外还要交纳哪些费用？
答：办理房屋产权证前要交纳契税（建筑面积在平以下，交纳总房款的 ，建筑面积在平以上的， 按 交纳。）；公共部位公用设施维修基金（总房款的 缴纳）；房屋产权登记费（ 元/套）；其它项证权抵押 费 元/套，印花贴税（ 元）。实际收取费用按当时市有关单位规定标准执行。
13.物业公司是哪家？物业费是多少？
答：小区会请专业的物业公司统一管理。物业费将按市场价收取。
14.公共维修基金怎么收，都干什么？公共维修金由谁保管？
答：公共维修基金是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备如电梯的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
公共维修金最初由物业管理公司代收。等选举出业主委员会后，将由业主委员会管理。
15.小区属于哪个办事处管理？孩子可以在哪个小学和中学就读？
答：开发商正在积极的洽谈，肯定会给您一个满意的答复。
16.外地人在此购买是否可以落户?有几个名额？
答：购房人及其直系亲属可以落户。具体情况可以咨询当地公安局或派出所。需要相关证明等，在合理合法的范围内我们会大力协助。
17.住宅用地年限？从什么时候开始计算？
答：住宅土地年限为70年。开放商取得土地使用权证开始计算（客户不问尽量回避）。
七、销售问答——其它问题 1.小区智能化的说辞？
听说说你们项目的智能化配套特别先进，能告诉我们都有什么智能化的设施吗？ 好的，我给大家逐条的说一下小区公共部位的安防情况：
第一项：我们在各单元门口设置了可视对讲系统，并统一联网至小区保安值班室。
第二项：在小区出入口，围墙四周、中心院落、电梯轿箱、各单元入口均设有电视监控系统，在会所设置监控室（同消防、保安室在一起）。
第三项：在小区各楼座四角及重要部位设置电子巡更系统，围墙设远红外周界防范报警系统，并同电视监控系统联网。
第四项：在疏散楼梯设置了应急照明系统，发生紧急情况时，便于逃生。 第五项：消防报警系统，防雷与安全保护接地系统，电子公告牌。
智能化工作原理：
闭路电视监视系统：在小区各出入口、车库出入口、各单元楼梯口以及小区主要公共场所都做了充分的布点考虑，使得小区保安人员能直接快速的掌握现场情况，及时避免恶性事件发生；
周边防盗报警系统：采用双光束红外对射探测器，对非法进入进行报警，当前端红外探测器发生报警后，后端控制主机立即显示哪处防区发生侵入，并及时提醒保安处理；
楼宇可视对讲系统：当访客通过单元门口主机呼叫住户时，住户可通过室内分机的荧屏看到访客的图像，并可实现双向通话；
家庭安防系统：摒弃了以往安装防盗门、防盗网的传统做法，专门设置家庭电子防盗报警系统，通过安装房间内的报警探测器工作，一旦发生非法侵入时，职守人员将第一时间赶到；
24小时电子巡更系统：设立几十个巡更点，可使值班人员按地址进行巡逻，从而使小区的安全防范更加可靠和完善；
停车管理系统：可提供时租、月租和满空位信息的自动显示、车辆进出的自动计数、收费过程中自动语音提示、根据通道进行区域的车位管理等多项功能。
住在这样一个高智能、高标准、高配套的小区，你还有什么不放心的呢！
2.物业公司的说辞
通过对市场上众多知名物业管理公司的公司背景、口碑以及市场占有率的调查以后，开发商慎重分析，最终选择了 业管理有限公司为业主进行长期服务。物业管理有限公司是一家服务优良和专业过硬的公司，物业服务水平与项目的高品质定位相符，物业费也会严格按照政府规定收取。在邯郸，有很多社区都是由他们来管理的，一流的服务理念和敬业精神一定会得到业主的好评。
补充问题
将来的户型房子会和你们现在的模型一样吗？不一样可以退款吗？ 如果房子出现质量问题怎么办？ 办理VIP会员有何优惠？
