沭阳县房地产市场调查报告
（一）调查目的
1、通过客观的市场调查和统计分析，了解沭阳县房地产市场的整体情况和供需空间以及价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对沭阳的项目提出建设性建议，推动项目顺利发展。
2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
（二）调查内容
1、对沭阳县宏观环境的调查
（1）宏观经济及市政规划
沭阳县地处江苏北部，下辖35个乡镇，县域面积2298平方公里，人口183万，是全省人口最多，陆域面积最大的县份。其中沭阳建城区近百100多平方公里、人口约80万，城市道路网呈“6横6纵2环”结构。
2011年，沭阳县拥有耕地面积204万亩，农业人口140万，是传统的农业大县。
（1）经济实力大幅提升：
地区生产总值670亿元、实现社会消费品零售总额822亿元，完成外贸进出口总额97亿美元，固定资产投资和外贸进出口总额均居全市首位。
（2）财政实力大幅提升。
财政收入66.6亿元、一般预算收入24.27亿元，是2007年的1.8倍，年均增长15.6%。
（3）人民生活大幅改善。
沭阳县城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到26700元和10940元，比2007年分别增长56.4％和57.4％。
（4）产业结构优化升级，发展方式加快转变。
三次产业比例4.6:53:42.4，累计完成服务业投资728亿元，新增限上批发零售、住宿餐饮企业151家，银座洪楼店等大型商场相继开业，世界500强英国特易购等知名品牌落户我区。2011年金融保险、房地产业分别实现地方税收6957万元和2.74亿元；物流企业总数达到338家，盖世、佳怡等企业跨入全国物流百强行列，济南国际机场旅客吞吐量突破700万人次；旅游业实现总收入30亿元。服务业对经济增长的贡献率达到47.1%，支撑经济增长、财政增收的作用明显增强。
四年累计完成工业投资365.5亿元，竣工项目75个；完成技改投资352亿元。全区规模以上工业企业达到229家，其中年销售收入过亿元的企业达到78家，利税过千万元的企业达到65家。
四年建成农业园区72个、市级特色品牌基地8.7万亩，调减粮食种植面积17万亩，粮经作物比例由2007年的54:46调整为37:63。发展市级以上农业龙头企业42家、农民专业合作社78家，认证有机、绿色、无公害农产品149个，创出省内外知名品牌57个，各项指标均居全市首位。
从上面的数据可以看出沭阳在近年内发展的速度比较快，特别是个人消费这一部分增长是十分迅速的。表明了沭阳收入水平和消费能力的提高。值得指出的是新增贷款部分，已经超过前两年的总和，这里面房地产购房贷款又占了相当的比例。
按照沭阳县政府规划，向东和向南是沭阳发展的方向，成为沭阳新城区。其中新城区东部为沭阳经济开发区，以工业发展为重点项目，开发区级别为省级开发区，向南则是生活区，大多数新开楼盘都集中在这两个区域。政府鼓励房地产开发，并制定了一些优惠的政策。
见附件1--沭阳房地产优惠措施
（以上数据来源于2012年沭阳政府工作报告）
（2）沭阳房地产现状
从政府房管部门获知，沭阳县2011年开发面积156.8万方左右，共计14000套住宅，老城区商品房平均价格在3600元左右，新城区在3200元左右。11年上半年新开面积达到100万方，在建和在售项目达到41个，房价较去年也有大幅增长，老城区住宅均价达到3600元/平方米，商铺均价为16000-18000元/平方米，新城区住宅均价为3200元/平方米，商铺均价为4500元-8000元/平方米。住宅部分平均比去年增长了100-300元/平方米。沭阳从今年开始，房地产市场呈不温不火状态，到12年上半年已经销售面积约40-60万方，但总体上空置率比较高。在建在售楼盘中，项目规模普遍不大，除阳光天地、上东郡、天和花城、纵观天下新城等几个代表性的项目外，大部分楼盘占地面积都在50-100亩左右。受市场关注度较高的住宅依旧以多层为主，少量小高层、小高层抗性较大，但价格要比普通多层住宅基本持平。住宅面积以100-110平米最为畅销，大户型接受程度相对较低，50平米以下小户型仅有新康家园、三匹马商业广场、宁浦冠城、山东商城、蓝天国际商贸城和中华美食街有少部分，市场占有率极低，销售并不理想，例：宁浦冠城目前剩余房源为顶层复式和单身公寓其他户型全部售罄。
沭阳土地价格较其他县城要低，因此开发成本也相应其他县要低一些。土地供应情况
沭阳发布了2012年度城区住宅及商业开发用地计划方案，并对其中10宗重点地块进行了推介宣传。其中，152.22亩的1号地块位于老城区最繁华地段，被当地人誉为“沭阳的新街口”，当地政府希望吸引开发商建造城市综合体，地块在今年6月前将形成净地出让。2号住宅地块则紧临沭河风光带，适宜打造高档住宅，目前已拆迁完毕，实现了“三通一平”，周边楼盘众多，易形成集聚效应。位于新城区的地块交通配套及教育资源优势均十分明显。
而据了解，目前沭阳新城区地价约100万元/亩，老城区则几百万元/亩，折算下来地价水平在1000－2000元/平方米，相对宁苏锡等城市，地价水平较低，而与一线城市相比，差距就更大了。
附件2—沭阳2011-2012土地出让情况
建筑业发展情况
附件3—沭阳建筑业发展情况
（以上数据来源于沭阳房产网和房管处）
2、需求市场调查
购买偏好：沭阳老城区在建在售项目并不多，绝大部分在建楼盘都集中在新城区。其中老城区价格比较高，平均价格在3600元/平米，新城区在3200元/平方米左右。在户型和面积上，110平米左右的三室两厅两卫的户型是最被沭阳当地人所接受的，也是卖的最好的一种户型。120平米以上大面积和50平米以下小户型则比较滞销。中小楼盘配套设施不齐全，大型高档楼盘则相对完善，暖气、热水等设施都有。
购买行为：沭阳现阶段销售情况比较火爆，大型高档楼盘未开盘就订购一空，中小楼盘的销售也比较好。大部分购房都为改善生活居住环境的实用需求，投资客所占比例并不是很大。 价格支付能力：沭阳现阶段房价处于比较低的状态，一般住宅购房支付总款在37万左右，这在当地来说是可以接受的。
对物业配套的需求：基本生活配套设施，物业管理系统，健身器材，景观设施。
购买人群：外出打工的青壮年劳力，当地企事业单位高收入人群等具有购买力的人群。
3、沭阳市场存在的一些问题
1、多数项目规模较小，整体水平较低，售楼处布置不到位，销售人员的专业素质比较一般，工作态度有时候不是很端正。
2、楼盘分布位置过于集中，沭阳绝大多数楼盘都集中在新城区，竞争压力比较大。
3、政府部门虽开通网上楼市，但信息透明度较弱，公开性不强，信息不能即使更新等扰乱市场的情况。
4、新房空置率比较高，购房者大多为在外地打工人员。他们购房后往往返回工作地，导致房屋空置率高，高空置率则不利于住宅销售。
5、沭阳人口众多，农村人进城购房人群接近饱和，新农村改造日益完善对于这部分客群已被拦截在农村。
4、竞争市场调查（个案对比）
调查楼盘基本情况：
附件4—沭阳在售楼盘调查表
