《2005国际商业发展报告》连载（十九）：纽约市商业发展态势
一、纽约市商业发展概况
纽约市（New York City）位于纽约州东南哈得孙河口，濒临大西洋。纽约市是美国最大的都市和最大的商港，它不仅是美国金融中心，也是全球金融中心之一。纽约还是联合国总部所在地，总部大厦坐落在曼哈顿岛东河河畔。
根据NAICS北美统计口径，城市产业统计分为18个大类，具体包括采掘业、公用事业（供应水、电等）、建筑业、制造业、批发贸易、零售贸易、运输仓储业、信息业、金融保险业、房地产与租赁业、专业与科学技术服务业、公司与企业管理、行政与废弃物管理、教育服务、健康护理与社会互助、文艺娱乐业、宾馆与餐饮、其他服务业等。据已公布的2002年美国经济普查资料，2002年纽约市批发贸易业企业数量为17,870个，雇佣员工18.66万人，销售收入1,735.39亿美元，零售贸易业（不含餐饮）企业数量为30,252个，雇佣员工25.41万人，销售收入555.18亿美元。此外，纽约市的专业与科学技术服务业十分发达，共有企业数量为24,163个，雇佣员工30.79万人，销售收入564.14亿美元。纽约市专业与科学技术服务业的雇佣员工数和销售收入额，均超过了零售贸易业。从就业的角度看，健康护理和社会救助业（雇佣员工56.28万人）、专业与科学技术服务业（雇佣员工30.79万人）、零售贸易业（雇佣员工25.41万人）、批发贸易业（雇佣员工18.66万人）、住宿和餐饮业（雇佣员工21.39万人）等，均为就业人数较多的行业。
1、零售业发展概况
根据美国2002年经济普查资料，纽约市零售贸易业中，服装和服饰店、食品和饮料商店和健康和护理店占有很大比重，三类商店合计雇佣员工比重占56.7％，销售额比重占46.7％。
若按大类零售商店划分和排序，纽约市零售贸易排名第一的是服装和服饰店，服装和服饰店拥有网点数量6,283家，雇佣员工5.81万人，销售额96.49亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为22.9％和17.4％。排名第二的是食品和饮料商店，拥有网点数量7,797家，雇佣员工5.41万人，销售额90.52亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为21.3％和16.3％。排名第三的是健康和护理店，拥有网点数量3,050家，雇佣员工2.95万人，销售额72.33亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为11.6％和13.0％。
2002年纽约市无店铺销售的企业数量为1,259家，雇佣员工1.24万人，占比重4.9％，销售额达到41.38亿美元，占比重7.5％。
纽约大都市零售贸易相对比重较高的有8大类商店，具体为：服装和服饰店；健康和护理店；家用电器店；杂货店；家具和家居店；食品和饮料店；运动、嗜好、书和音像店和无店铺商店等。相对比重较低的有4大类商店，具体为汽车及零配件店；建筑材料与园艺设备店；加油站和大众商品店（含百货店）。纽约作为国际性大都市，城市经济发达，居民收入水平高，游客数量多，消费领先。因而，服装和服饰店、健康和护理店、家用电器店、食品和饮料店等具有相对优势，有其内在的原因和规律性。
据美国经济普查资料，2002年纽约市大众商品店（General Merchandise Stores）有网点数量878个（见表5.2-3），雇佣员工23,468万人，实现销售额43.51亿美元。纽约市共有百货店39家，其中折扣百货店16家，约占百货店的40％。2002年纽约市有食品和饮料店7,797家（见表5.2-4），雇佣员工54,193人，销售额90.52亿美元。食品和饮料店大类，内含三种细分形式：一是日用品商店（含超市和便利店），有网点数量4,983家，雇佣员工4.3万人，其中便利店623家；二是专业食品商店，有网点数量1,991家，雇佣员工7,801人。三是啤酒和各类酒商店，有网点数量823家，雇佣员工2,672人。从食品和饮料的流通管道看，日用品商店占了近80％的市场份额，其中包括超市和便利店。超市和便利店是纽约市食品供应的主渠道。2002年纽约市的无店铺销售实现零售额为41.38亿美元，其销售规模与大众商品店（含百货店）零售额43.52亿美元大体相当。在无店铺销售中，电子购物和邮购实现零售额28.49亿美元，占无店铺销售的份额68.8%。直销网点实现零售额12.31亿美元，占无店铺销售市场份额29.7%。近年来，随着互联网的逐步普及，上网人数的不断增加，无店铺销售和电子购物销售每年按超过30％的速度增长。
2、餐饮业发展概况
根据美国经济普查资料，2002年纽约市餐饮业网点数量14590个，雇佣员工17.39万人，零售额98.96亿美元。由于同年纽约市零售贸易业实现的零售额为555.18亿美元，零售贸易和餐饮业零售额两者之和为654.14亿美元，餐饮业占份额为15.1％。若直接按比值计算，餐饮业零售额与零售贸易零售额之比为1：5.6。
纽约市餐饮业可以细分为四种类型：一是全套饮食服务餐馆，有网点数量6,062个，雇佣员工8.92万人，零售额达到50.53亿美元，占餐饮业的份额为51.1％。二是有限餐饮服务餐馆，有网点数量6,061个，雇佣员工5.44万人，零售额为27.04亿美元，占餐饮业的份额为27.3％。三是专业饮食服务，有网点数量1123个，零售额为15.5亿美元，占餐饮业的份额为15.7％。四是饮品店（酒和饮料），网点数量1344个，零售额为5.88亿美元。
3、批发贸易业发展概况
根据美国经济普查资料，2002年纽约批发贸易由企业数量17,870个，雇佣员工18.66万人，实现销售额为1,735亿美元。纽约市批发贸易业实现的销售额与零售贸易业的零售额，大体是3：1的关系。纽约市是美国的重要港口，这为批发业的发展提供了良好的基础条件。
在纽约市批发贸易业中，按企业类型划分，有三种细分类型：一是耐用品独立批发商；二是非耐用品独立批发商；三是电子批发市场、代理商和经纪人。其中，非耐用商品独立批发商的企业数量为8,983个，雇佣员工10.6万人，销售额达到1,076亿美元，雇佣员工和销售额的份额分别为56.8%和62.0%。这在纽约市批发贸易业中占了半壁江山。
《2005国际商业发展报告》连载（二十）：纽约市商业发展态势
二、布鲁克林区商业规划和开发
1、开发目标和推进政策
上世纪60年代以来，纽约市的零售业一直处于萧条状态。纽约市在纽约州、新泽西州和康涅狄格州的都市地区所占的零售份额急剧下滑，零售业就业人数也位于数十年来的最低水平。
由于在中心城区缺乏大型零售商店，许多纽约人驱车到城外大型购物中心购物和消费。这些购物中心大多位于北面的维斯切斯特县，东面的长岛和西面的新泽西。每到周末，中心城区居民都到城外消费，这为富足的郊区创造了更多的零售就业机会和税收。对于有车的城市居民而言，郊区的店铺为他们提供了更多的便利，更丰富的商品选择，以及中心城区社区所没有的更低廉商品价格。例如，一家大型综合超市可以存储近25,000种商品，相当于小型零售商店的3倍多。有调查显示，大约有1/3的纽约市民有规律地到城外的大型目标零售商店购物（特指消费者会专程去购物的商店），包括折扣百货店、折扣服装店、大型家居用品店，以及大型综合超市。然而，中心城区低收入和无自备车的人群，感到很不方便。
目前，零售商们发现，不仅在大都市郊区存在零售发展机遇，中心城区零售额也在上升，这使得美国大都市成为新的零售贸易增长地区。纽约市的零售发展战略正是适应这一新的趋势，努力改善中心商业区的环境，重塑城市形象，满足消费需求，创造新的就业机会和税收。
纽约市的零售发展战略是吸引大型目标零售商店回到中心城区发展。布鲁克林为纽约市最大的行政区，政府部门正努力吸引大型目标零售商店到中心城区发展，促使这个历史上中心商业区和本地零售商店集聚区，能够呈现新的生机。这项工作成为布鲁克林商业区开发计划的重要组成部分。纽约市政府通过一系列政策措施，鼓励零售商在城内选址、开店、经营和发展。政府制定的系列政策措施，具体包括税收减免和土地使用管理等。
2、布鲁克林商业区的开发计划
纽约市有数个大型中心商业区，布鲁克林商业区 是纽约市继曼哈顿中心区和下曼哈顿后的第三大中心商业区，布鲁克林商业区也是市政府重点开发的4个战略增长地区之一，其他几个地区包括下曼哈顿和被恐怖袭击后的世贸中心重建工程，哈德逊的堆场（与曼哈顿中心区近邻的工业建筑区），以及皇后区的长岛城市。
布鲁克林商业区的传统购物地区，位于Fulton街和该街的延伸部分，该地区的商店以销售选择性商品为主，街道繁华，人流熙攘。这里是纽约市最容易盈利的零售地区，租金极高。布鲁克林商业区的其他商业街则各有特色，Court街主要针对沿路的办公楼，大西洋大街十分古老，许多古董家具店和小餐馆集聚于该街，其中有许多供应中东地区美食的餐饮店。
90年代初期，纽约市开始施行都市科技项目（Metro Tech），是布鲁克林商业区最新、也是迄今最大的一个开发项目。该项目原址是停车场和低层商业建筑。新的项目占地46.5万平方米，主要建设商业、商用办公楼和学术性建筑。其设计方案是一个城区“校园”，建设一个共享的“公共餐桌”式的开放场地，周边则是办公楼、学术大楼和供办公室职员就餐的餐馆。
2001年，纽约城市规划委员会批准了布鲁克林商业区的区域规划，仿照曼哈顿中心区和下曼哈顿的特别区，要求沿布鲁克林商业区重要购物街道的建筑开设底层商铺。这项要求确保了沿购物地带建造的新大楼一定会有商铺，维护了零售的延续性。同时，汽车主要商业街道上禁止通行，这些规定和措施已经见效。
在纽约市长的指导下，纽约城市规划署和新纽约经济开发公司，与布鲁克林商业区委员会合作，正在计划一个新的全方位开发计划，促进布鲁克林商业区的进一步发展。
纽约市零售发展的独特之处，是鼓励零售商沿着主要人行道开设商铺，以及在中心商业区建立零售商店群。开发商铺，会繁荣和启动纽约市的街道，提供便利的购物条件，以及形形色色的城区生活体验，提高其居民的生活质量。城市生活体验，是与乏味和缺少纷繁选择的郊区生活的最大区别，也是中心城区商业发展的关键优势。
新规划的一个关键部分就是改善布鲁克林商业区的步行环境与城市生活体验。按照新的计划，将会出现新增的城市景观改善与人行道路面，如人行横道的拓宽。通过这些方法，提高布鲁克林中心区城与周边住宅社区的街道环境，使其成为完整的结合体和统一体。同时，该项计划中，还制定完善了应用于主要购物街道底层零售的规定，增加了新的要求，即店面的正面应当至少有50％的玻璃外墙或橱窗，任何百叶窗等遮蔽物不得超过外墙的50％。由此，无论商店营业与否，大楼底层商铺都有较强的观赏性，使行人赏心悦目。正面外墙的商铺标记的位置和大小也会受到更严格的控制，保证在新开发的商业区里有更夺目和完整的商铺外观。
随着新商业计划的施行，未来的布鲁克林商业区必将成为美国第四大城市的商业中心之一，拥有多元化发展商业和零售市场，以及与中心商业区融为一体的住宅社区，拥有一流的文化和教育设施，拥有设施配套和环境优美的步行环境，以及繁荣和丰富的街区生活。
《2005国际商业发展报告》连载（二十一）：纽约市商业发展态势
3、大型目标零售店的开发建设
Gateway购物中心
Gateway购物中心占地面积约6万平方米，于2002年开业。购物中心所在地，原先是布鲁克林区东南部一块90公顷的空地。购物中心的开发商是Related零售公司和Blackacre Capital公司。该购物中心有2700个泊车位，以及众多的大型零售商店，包括服装(Target,Marshall)、仓储式百货商场(BJs批发俱乐部)、家居(Home Depot)、电子(Circuit City)、办公设备(Staples)和附属餐馆。购物中心附近有高速公路立体道路枢纽，交通十分方便，并建设有一个环绕购物中心，近8公顷的新公园，该公园向社会公众开放。
购物中心的地点是布鲁克林区最后一块大面积的空地，90年代初期，一个大型住宅项目的开发商提议开发含2,400个住宅单元、20公顷公园用地和一个6万平方米的地区性购物中心，以及零售商店、新型社区、新的公众学校和一个新的高速公路立体道路枢纽。该项目获得了社会公众的同意，将区域规划由原住宅区改为商业区，并对城区重建规划作了修改。纽约城市规划局与私人开发商和纽约市住宅保护与开发局密切合作，设计出融大型社区购物中心和新住宅社区为一体的方案。新购物中心的建设于2001年初动工，2002年秋天竣工，项目中住宅建设部分，正在实施过程中。
开发商表示，该购物中心是一个收效快的成功实例，吸引了来自布鲁克林区、皇后区、甚至郊区长岛的众多消费者。Gateway购物中心的业绩报告，远远超出预期。该地区的居民也很满意Gateway购物中心带来的消费便利和丰富的选择，许多当地居民还找到了新的就业机会。
大西洋购物中心
大西洋购物中心位于布鲁克林商业区的东南角，周围环绕着3个历史悠久的住宅区，与该建筑群紧邻的是长岛铁路市郊往返火车站，8条地铁线路和若干条公交线路。原址为工业区，长期被制造业占用。1986年，纽约市最终批准在这一地点和周围地区实施大型开发计划，包括建设购物中心、办公大楼和新住宅。其中，大西洋购物中心于1996年开业，是一个占地3.7万平方米的3层零售中心，含能容纳650辆的公众停车场，共投资9400万美元。大西洋购物中心的店铺包括一个大型综合超市、服装店、家电子用品商场和办公设备商场。其中，超市是周边地区唯一的大型综合超市。大西洋购物中心的第二阶段项目，建设在大西洋购物中心毗邻，预计于2004年春季完工。这项目将包括一个耗资8800万美元，占地4.4万平方米的零售商场，和一个建于火车站和地铁站之上的，占地3.7万平方米的办公大楼。大西洋购物中心（二期）零售商场，将包括一个1.2万平方米的百货商场、数家服装店和餐馆。开发商已经采纳了来自居民和政府官员关于大西洋购物中心外观设计的意见，对购物中心的设计做到与周边建筑物材质和外观的更好协调，同时解决好停车问题。
宜家家居红镰店
瑞典宜家家居公司提出要在布鲁克林区红镰地区开发一个3.2万平方米的家居商场，包括一个私有的9公顷停车库，可容纳1400辆汽车。红镰地区过去是由船厂船坞和仓库占用的，是一个较为贫困的地区，失业率较高。近20年来，有一些富有想象力的小企业家，购买沿海空地，将它们开发为小型商业地区和艺术家的创作场所。最近，纽约市批准原区域规划的调整，允许一个大型食品超市在那里建设和经营，地点就在宜家家居公司计划项目的附近。目前，宜家家居公司在纽约市郊区拥有3个商场，一个在长岛，两个在新泽喜，希望通过这家在红镰地区开设的新店，更好地开拓地区市场。该公司预计，这个计划中的新店铺将成为他们在美国连锁店业绩最佳的一家。经估算，该项目将会创造超过750个直接和间接的就业机会，对纽约市的经济贡献每年约1.15亿美元。根据纽约市的区域规划，要求该滨海地区的地产开发项目，必须为公众提供能够到达海边的人行道和景观。宜家公司计划沿其商场，修建一个2.2 公顷的海滨广场，还包括一个由商场经营的摆渡码头，供从曼哈顿地区来的消费者使用。该项目的投资预计7000万美元，其中包括场地清理、环境建设和项目开发。这个项目并非没有争议，红镰和周边地区的居民对宜家商场所产生的交通拥挤问题表示了担忧。纽约市和宜家公司的交通顾问，正在研究缓解交通拥挤的方法。
