直管公产住房产权出售政策问答
一、直管公房产权出售价格调整的原则？
直管公房产权出售价格是根据国家有关住房制度改革政策和本市实际情况确定的，目前本市执行2003年出台的直管公房出售和价格标准。按照“优惠逐年减少、价格逐年提高”的原则，今后公房产权出售价格将逐步调整。原则上在价格调整前一个月向社会进行公布。
二、直管公房产权出售价格是多少？
一级地段砖混二等楼房，30年房龄以下的住房成本价为每建筑平方米1150元。购房享受相应折扣政策，一是住房成新折扣，年折旧率2%；二是双职工工龄折扣，年工龄折扣额为每平方米4元；三是住房地段、楼层、朝向等价格调剂因素；四是一级地段住房最低售价为每建筑平方米210元，每降一级地段，每建筑平方米减10元。
三、购买直管公房工龄折扣如何计算？
(一)年工龄折扣额为每建筑平方米4元。
(二)折扣工龄按双职工(承租人本人与配偶或与同户籍一名家庭成员)1992年1月1日前合计工龄计算；单职工家庭，按单职工1992年1月1日前工龄的1.5倍计算工龄折扣。
承租人配偶去世的，可以享受其配偶1992年1月1日前的工龄折扣。
(三)夫妻在同一户籍的职工家庭购房，双职工合计工龄依据单位证明和户口簿核定。夫妻不在同一户籍的职工家庭购房，凭单位工龄证明、结婚证计算工龄折扣。工龄折扣只能使用一次。
(四)按照国家规定实行折算工龄的职工，购房时，凭单位证明及户口簿，按折算工龄计算工龄折扣。
四、直管公房出售建筑面积是如何计算的？
单元楼房出售建筑面积=计租面积×1.3
平房出售建筑面积=计租面积×1.15
计租面积以房屋租赁合同上标明为准。
五、直管公房出售房款是如何计算的？
职工购买直管公房产权后，可将该套住房的房龄、住房调剂系数情况、购房人同户籍双职工合计工龄等条件代入以下公式计算。
应交房款总额=〔成本价×(1-住房竣工年限×2%)×(1±调剂系数之和)-双职工合计工龄×年工龄折扣额〕×住房出售建筑面积。
六、哪些直管公房可以出售？
凡成套公有住房，除历史风貌建筑，党政机关、科研单位及大专院校院内与办公、科研和教学用房不可分割的住房、危房，政府代管住宅以及政府规定不宜出售住房外，均可向现住居民出售。
七、成套伙用住房为什么不能出售？
由于成套伙用住房的部分房间(如厨房、卫生间等)为公用，其所有权面积无法拆分，因此无法出售。
八、承租人如何办理购房手续？
1.申请查勘。承租人按照要求填写《购买公有住房申请表》和《购房人有关情况调查表》，并提交《公有住房租赁合同》、户籍簿、身份证、图章等材料。房管站对房屋使用情况进行现场查勘和查验。
2.定价审核。经房管站查验住房可以出售的，根据购房人提供的《购房人有关情况调查表》，填制《出售公有住房价格评估审批表》，计算实际售房价格，并按照规定手续上报主管区公司进行审核。
3.签约交款。房管站与购房人签订《公有住房买卖协议书》。购房人将购房款和实际购房款的1%的共用部位和共用设施设备维修基金交到指定银行，并将交款回执交房管站。
4.转移登记。购房人可以自行申请办理产权转移登记手续，也可以委托区房产公司代理申请办理产权转移登记手续。自行办理。房管站将产权转移登记材料移交购房人，购房人自行到区房管局办件大厅申请办理产权移登记手续。委托办理。购房人委托区房产公司代为办理产权转移登记手续的，各区房产公司应当指定专人集中申请，各区房地产登记机构应开辟绿色通道集中办理。
九、购买直管公房产权，是否可以支取住房公积金？
购买直管公房产权时，可以支取住房公积金。购房人持《公有住房买卖协议书》、所购房屋的《房地产权证》、全额购房发票(全款专用收据)，到职工单位所在区住房公积金管理中心支取。
十、购买直管公房产权后，修房资金如何解决？
购买直管公房产权后，房屋共用部位共用设施设备维修资金由公房售后维修资金解决。售房单位从售房款中提取售房款24.4%的资金，购房职工交纳购房款1%的资金作为公房售后维修资金。资金不足时，由产权人按各自的建筑面积分摊。住房自用部位和设施设备由购房人自己负责解决。
十一、直管公房出售后，哪些属于共用部位？
共用部位包括：屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设备设施包括：户分电表以外至总电表以内的设备和线路、户分水表以外至总水表以内的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道(排气孔道)、信报箱、避雷设施、共用电视天线等。
十二、直管公房出售后，哪些属于自用部位？
自用部位包括：户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、隔扇、自用阳台及户内其他装修；自用设备包括：户分电表以内电器及线路(包括户分电表)、户分水表以内的管道及配件(包括户分水表)、卫生器具和相关的下水管道。
十
三、承租人购买直管公房产权后何时可以出售？
承租人购买的直管公房，在交清房款并取得《房屋所有权证》后，即可依法进入市场。
十
四、承租人购买直管公房产权后，再卖房时应当交哪些税费？
购买直管公房产权后，再上市交易的，产权转移登记税费按照二手房交易标准执行。
