关于推进征地拆迁住房安置的几点建议
翠屏区政府副区长 汤勤昌
自2007年9月市委、市政府将征地拆迁事务性工作下划翠屏区以来，按照市委、市政府的安排部署和市国土部门下发的征地任务书的要求，翠屏区全力推进征地拆迁工作，在保证市、区重点工程用地需要的同时，被拆迁户的拆迁安置工作有了较大进步，基本实现了按时安置，但是，受各种因素的制约，特别是受征地成本的制约，倒迁安置还存在比较多的困难和问题，离群众的要求，离构建和谐社会的要求，还存在很大差距，特别是离党中央先安置再拆迁的要求，差距极大。
一、我区倒迁安置现状
自2007年9月下划后，截止2009年11月底，全区共拆迁房屋2000户约30万平方米，涉及应安置人员8000人；从被拆迁房屋用地性质看，使用国有土地的10户，1500平方米，使用集体土地的1990户29.85万平方米；从征地情况来看，全征解体拆迁600户9万平方米，线性征地拆迁370户5.55万平方米，部分征地1030户15.45万平方米；从选择的安置方式来看，选择货币安置的100户420人，选择统建还房安置的1510户6040人，选择自拆自建的390户1540 人。截止11月底，已入住统建倒迁房的600户2400人，选择期房625户2500人；自拆后已修建竣工新房的80户320 人，其余正在修建。
二、我区倒迁安置存在的问题
（一） 补偿标准过低
目前，我区集体土地上房屋拆迁执行的是宜府[2008]21号文件，补偿标准比较低，在实际操作中还要考虑房屋折旧、正房偏房、超面积（指住房面积人均超过30平方米）补偿等问题，被拆迁户实际到手的补偿费用更少，特别是对城郊结合部，国有、集体混杂，很多集体土地上的房屋实际上和国有土地上的房屋的使用情况一模一样，而仅仅因为其系在集体土地上建的房，补偿费用远远低于国有土地上房屋；而对于国有土地上修建的房屋，采用的是评估后予以补偿，价格也相对低廉。以一家三口人现住房为砖混结构100平方米举例来看，若其使用的是集体土地，拆迁选择货币安置，能领房屋拆迁补偿45000元购房补贴90000元合计135000元，选择统建还房安置可得房屋拆迁补偿4500并分得90平方米安置房一套，按目前市场价2200元/平方米计算，被拆迁人实际共得补偿202500元，选择自拆自建可得拆迁补偿45000元、平场补助10000元，共计55000元并可按规定再申请宅基地重新建房；若其使用的是国有土地，选择货币安置以目前约2900元/平方米的均价计算，可得补偿290000万元。而目前商品房市场价一般在3000元左右，两相比较，补偿过低。
（二） 倒迁房建设严重滞后
1、倒迁房规划定点难。一是城市规划区内统建还房规划定点难。如商职校、南岸庙湾社；二是自拆自建定点难。虽然允许群众按农房审批方式申报新房建设，但由于征地拆迁后，被征地社往往剩余土地不足或不便于建房，或则因征地拆迁造成当地地价升值，被征地户无法调整土地，特别是在近郊地区，因多次征地，剩余土地根本无法在公路等法定的控制范围外建设，如西环线南一段，造成规划定点困难。
2、基础设施十分薄弱。一是统建房基础设施很不完善。二是集中安置点基础设施严重不足。按照统筹城乡的要求，同时也为了合理利用土地，对于线形征地拆迁量较大的农业社，一般引导群众集中建房，为节约投资，建房户一般因陋就简，只是简单地建房，根本没考虑投入建设集中区内的道路、排水、排污等设施，更不用说绿化、必要的文体设施等，相关部门也并未补助此部分经费。
3、建设资金严重不足。一是对群众补偿低，失地农民就业难，社会保障不完善，造成失地农民无力、也不敢投入大量资金建房。二是目前，对于统建还房还房内面积部分，纳入征地预算的每平方米造价为 元，而现在建设成本初步估计每平方米在1800元以上，差额巨大；同时，因建设户型、群众购房能力、购房意愿等多种原因，统建还房一般存在10%的闲置房，以建设一个20000平方米的倒迁小区计算，闲置房即需要垫支资金360万元。
4、寄住费发放量十分巨大。按照目前我区执行的寄住费发放政策，对于被拆迁的房屋，一旦签定拆迁协议并交房，如选择货币安置，则一次性发放6个月的寄住费；今年，领取寄住费2684人，全区一年仅发放的超时间安置寄住费在约600万元，支出巨大。
5、后续管理无人承担。一是统建还房安置小区后续管理无人承担。安置小区绝大多数居住的是失地农民，多数系低收入者，受经济条件、文化素质等影响，很多不愿缴纳物业管理费用，致使小区无人管理，小区脏、乱、差普遍存在，如航天、学园小区。二是自拆自建小区因是群众自发组织在一起建设的，相互之间无任何约束力，小区更是无人管理，违章搭建时有发生。
三、推进征地拆迁住房安置的建议
（一）尽量采取全征解体。减少不必要的部分征地行为，特别是对城郊结合部，要综合考虑城市扩张的实际，尽量实施全征解体，这样既有利于安置，又可以减少今后实施征地的成本，节约开支。
（二）合理规划倒迁点。合理规划倒迁点，既有利于促进群众早日签定拆迁协议，推动征地拆迁，又能有效减少违章建筑的产生。不管是统建还房、集中安置，还是群众自拆自建，事前都应该合理规划倒迁点，特别是对于规划区、建成区的线形征地，更要作到早谋划、早安排，合理引导群众向规划的安置点集中。
（三）提高住房拆迁补偿标准。一是提高国有土地上房屋拆迁补偿标准。对于规划区、建成区的被拆迁房屋，其每平方米补偿标准不应低于本地商品房均价，考虑到商品房需要装修才能入住的实际情况，补偿标准还应高于商品房均价，要保证被拆迁户的补偿金额能买到不低于原住房面积的住房，引导被拆迁户选择货币走人的方式，实现被拆迁户家家有房住，快速有房住。二是提高集体土地上房屋拆迁补偿标准。大幅度提高集体土地上被拆迁房屋的补偿标准，其标准不应低于建设成本，要保证被拆迁户能够建设同等面积的住房。特别是对于城郊结合部国有、集体土地混杂的地方的集体土地上被拆迁房屋，要充分考虑房屋的实际利用情况，不能简单地以性质定，实事求是地给予补偿。
（四）安置房采取商住小区配建的模式进行建设。对于新建设的商住小区，必须按标准配建一定比例的安置房，安置房在小区中限价、限量购买并对公摊面积、物业管理、困难救助等进行适当的补助，缓减安置压力。
（五）保证安置房建设资金。一是对于集中安置点的场地平整、道路、排水、排污等基础设施一律纳入征地成本。二是对于统建房预算内和建设成本之间的差额部分以及闲置房建设资金，建议采取两种措施解决，第一是纳入征地成本，第二在土地收益中解决。
