群租现象
近年来，在我国的大中城市，特别是以上海大都市为代表的高房价城市，出现了越来越严重的“群租现象”，就是多人合租一套住房的现象，针对“群租现象”带来的一系列负面后果（上海市人大目前正在考虑运用立法的手段来治理愈演愈烈的“群租”问题。）
一、群租现象出现的原因
目前在我国城市畸形的高房价条件下，群租是一个必然的结果。高房价、低收入的现状将城市、将租赁者带入一个“宿舍时代”，这是不以我们的意志或法律的规定而出现的现象。现在上海的房价已经严重背离了我们的平均收入水平，在没有政府介入，政府无法提供廉租住房，“拼房”就是一个必然的选择，不论法律是否允许。
目前，“群租”问题愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失，而在于经济原因。高房价导致中低收入者的居住条件急剧恶化，特别是刚步入职业生涯、缺乏经济积累的年轻人，现在上海的房价已经严重背离了当地的工资水平，以现在年轻人普遍的薪金水平，他们中的大多数可能在相当长的时间里要过“群居”生活。高房价不仅使中低收入的年轻人被迫选择了“群租”，而且也使房租的价格相应上升。道理很简单，也很正当，因为房屋的投资人要获得一个合理的投资回报率，要获得一个能够反映房屋出租市场正常供求水平的房租水平，这是市场规律在发挥作用，无可厚非。高房租也促进了“群租现象”的蔓延。
有人将这种现象归咎于黑中介或房东的“黑心”。其实有需求才会有供给，只要是双方在信息对称的情况下自愿达成的契约，就应该得到保护，居住这种要求是要多正当有多正当的要求，有什么理由立法禁止呢？是高房价、是低收入迫使人们选择了“群租”，房东的心再黑，哪个人又会刻意地选择和陌生人一起去过有着无尽烦恼的“群居”生活呢？
从租赁者角度来说， “群租”的不只是打工仔和打工妹，更多的是白领，廉价房租是众多白领和刚刚毕业的大学生们选择“群租”最大的吸引力。
从房主角度来说，大房型租赁价格的持续低迷导致越来越多的投资者借助于分割出租来平衡收支，群租现象在上海市区众多新建小区内出现。业主或者二房东将厨房、卫生间在内的所有房间都用简易木板隔开，分别以500元至1000元不等的价格出租。“房间越多，月租收入越高，因此群租在业主、房客双重推动下一下子流行起来。”
二、群租产生的负面影响
“群租”肯定会产生一系列的问题：
1、小区房客人数逼近居民人数
今年6月，某小区居委会对小区内的住房情况调查后发现，小区内业主自居住房700余户，出租住房205户，小区常住居民有1600余人，房客却达到了1200余人。房客人数已经逼近了小区居民的人数。租房的多以白领、附近公司职工为主。一户房间一般被分割成7间房，最多被分割成了10间房间，人数最多的则住了18个人。
2、安全、消防隐患相应增多
小区人数骤增，让居委会、物业部门措手不及，随之而来的各种隐患显而易见。群租房客的增多，还渐渐加重了小区业主的不安全感。居民财产安全，消防安全受到了威胁，居民反映：“对面一间房住了这么多人，每人的上班时间从不固定，电梯里每天都会看见陌生人面孔。”
更令人不安的是消防隐患。这么多人共住一间房，电器负载过重容易发生火灾，后果不堪设想。第一，群租现象隐藏在居民区，在消防检查中不易被发现；第二，群租现象面积大、人员多，一旦发生火灾，容易产生群死群伤；第三，群租生活大量涉及用火、用电、用油等问题，使用易燃品的频率也高，容易发生事故；第四，分割房间的材料大多采用廉价的木质材料，非阻燃材料，不安全因素明显。 而且电梯运营、清洁管理等隐患问题也陆续出现。
3目前由于群租房引发的法律问题有很多，承租人之间的纠纷就是一大类。由于群租人数众多，合同的认定又存在漏洞，容易产生问题。对于房屋的公共部分，如厕所、厨房的使用权，合同上不可能明确其使用范围，所以一旦发生纠纷很难解决。另外，如果发生了物品被盗等事件，责任如何追究，是追究房东、中介还是其他承租人，这些都很难界定。 4既是法律问题也是社会问题
群租如果演变成“家庭旅馆”，容易发生变相逃税、扰乱市场秩序的情况。而社区内群租现象也难管，易带来社区安全隐患。所以，对“群租”进行适当的行政和立法干预是应该的。前阶段上海有关政府部门专门组织打击群租现象，可是这在法律上很难定夺。“说得小点，就是房东将房子多出租给了几个人；说得大点，有房东变相将房屋作为家庭旅馆的嫌疑，如果这样，就是居改非了。因此，很难界定。”
三、提出的问题
1) 一定要靠立法来制约“群租”行为吗？
上海大学社会学系教授顾骏在研讨会上表示反对以立法形式规范“群租”。在他看来，这是一种经济行为，应该用市场方式解决。“群租”现象严重，说穿了是房地产市场泡沫太盛引起的，不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得出租房屋者趁机以“非法”行为牟取暴利。
“在正常情况下，150-200个月的租金总和等于房价，而现在一套房价有的等于600个月的租金。房租与房价出现了巨大的落差，出租给他人不如将房屋群租给他人获利高，业主自然会将房屋分隔群租。”顾骏说。
按照上海市政府法制办城建法规处提供的数据，上海目前居住半年以上的常住人口有1778万，常住的流动人口也有300万到400万。60%以上的外来流动人员，和外地来沪发展的白领、刚毕业的大学生等对低价租赁住所有着旺盛的需求，选择市中心区域的群租房更可省却一笔交通费用。
“如果用法律的方式强制干涉，要么会造成法律成本高，要么会造成执法难度大。单纯地以立法形式对出租房屋的面积、条件予以刚性规定，按照上海当前的实际，会出现新的不公平、不公正现象。”顾骏说。
上海市社会科学院社会发展研究院院长卢汉龙教授觉得 “除了以法律法规和政府规章进行约束外，还应充分发挥社区居民自治作用，发挥居民委员会、业委会和业主的作用。”据卢汉龙介绍，目前上海办理租房登记的大约只占租房群体的1／3。 卢汉龙建议，可以在业主公约中对“群租”现象给予规范，明确业主的权利与义务，对承租人也要提出具体的要求；居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作；税收部门更可以利用经济杠杆加强对房屋出租人的税收管理，抑制“群租”带来的暴利；在租赁条例中，有关部门对卫生和消防条件等基本生活质量的指标需进一步加以规定。
2)真的没有法律法规能对群租行为进行管理吗？
和群租现象有关的法规法条包括《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市消防条例》和《上海市安全生产条例》。
《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，其中第八条对于人均承租进行了面积规定，人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。“按照这一规定，群租就违规”。
但这一办法并没有实际的处罚条款。目前群租较普遍的楼盘面积大多在150平方米左右，分隔入住后除非是极端情况，人均基本超过10平方米。
不是说政府部门默许这个现象，而是执法力量不够。 如果都以非典时期那种方式来管理群租，肯定能管好。但现在非常状况已经过去，各方缺乏管理手段。
上海市政府法制办江子浩告诉记者，虽然现有的法律法规中没有明确的有关群租现象的条文，但还是有一些法律法规可以借用。比如现有法律条文中规定，在租赁房中不可进行擅自搭建，同时在条例中没有提及不影响承重结构的搭建就是合法的。类似这样的现有法律法规，相关部门应该充分利用，从而发挥其执行管理的效用。“目前要做到现实可行的管理，不可或缺的是要房地部门、消防、公安、城建等相关职能部门携手联动，寻找已有的法律法规共同管理，达到有效监督管理作用。”
8月8日，面对愈来愈猛烈的“群租立法”风暴，上海市立法研究所又一次撰写了此次研讨会的总结，更详细更全面，直递市里领导。“我们立法研究所的看法是，以前合租的多，现在随着市场利益驱动，由合租演化成群租。这个社会现象需要多角度考虑，不能一概而论，不能简单封杀。”
关于群租的立法并没有进入实质性阶段。当然，只是没有进入，并不代表没有关注，没有研究。
四、治理群租对策与方向
“群租”肯定会产生一系列的问题，但这都不能够成为通过立法禁止“群租”的理由，因为穷人也不能被剥夺居住的权利。社会的管理者是受纳税人之托来为社会提供公共服务的，是人民的仆人，不能仅从自身工作简便的角度出发，更不能只考虑强势阶层的呼声和诉求，动辙以禁代管。
所以，对待“群租”问题，如果现有的法律条文与此有冲突，还应该修改法律，保障低收入者的居住权利。如果一定要立法禁止，那样的法律就是与法律精神相违背的恶法。因为法律的手段无法消除推动“群租现象”背后的经济原因，所以这种法律即使通过了，执法难度也会极大，大到难以执行，执法“风暴”过后，除了增加罚款和产生几个倒霉蛋以外，不会有什么明显效果。取消不合理的管制，然后加强管理才是治本之策。
只有赋予“群租”以合法的地位，我们才能够对它进行管理；如果我们通过立法的形式宣布“群租”违法，我们就无法对它进行管理了，只能够取缔。居住在“群租”的房屋里自然存在各种隐患，难道露宿街头更安全？更舒服？对于“群租”的各种隐患，我们应该通过规范与管理来最大限度的减轻，而且这些规范措施要以穷人为本，不能假托管理的名义提高门槛，变相禁止，禁止只能使这些问题更加严重。如果说高层塔楼发生火灾对邻居造成损害的概率比住别墅发生火灾对邻居造成伤害的概率要大得多，难道我们也要立法禁止修建高层住宅吗？
给“群租”以合法的地位，在租住人员的身份确认、登记、用电负荷、环境卫生、扰民、小区出入管理、房租纳税等环节上进行监管，把不利的因素尽可能地控制在一个较小的范围内。
法律引导复旦大学段厚省副教授认为：关于群租问题，法律并无禁止，根据民法的基本精神，凡法律未禁止者，公民皆有行为的自由。群租就是在现实面前人们创造的新的法律关系形态，对此应以开放的心态来接受它。盲目禁止是不足取的。当然人们的行为是逐利的，并且首先是逐私利的。因此在自由的法权空间里所创造的新型法律关系，往往是不考虑社会公共利益和第三人的合法权益的。群租也是这样，多人合租，可能存在安全隐患，包括治安隐患，不利于社会管理和社区物业管理。就这一点来看，显然不利于社会公共利益。此外，多人合租，可能与安宁的社区环境不相协调，与邻居的期待不相符合，因此也不利于第三人的利益。对此，应以负责的态度来引导它。
城市功能上海大学社会学系的顾骏教授认为：群租是城市功能的自然体现，国外低收入人口是聚居于城市中心的，因为高档的城市商业中心需要一些低层次服务的低收入人群，如果要求这些低收入人群都居住在离市中心较远的地区，还要承担交通费，显然是不合理的。
前不久，由上海市立法研究所等单位举办的“群租现象法律对策研讨会”上，恒泰所、跃平所和中联鼎峰所的孙加峰、杜跃平和谢学锋三位主任律师就群租各自谈了看法，并向有关部门提出立法建议。他们认为：
1、宜疏不宜堵。从房屋产权的法律属性来看，房屋的产权人对于房屋享有使用、收益、处分、占有的权能，出租就是权能实现的一种形式，如果单纯地限制出租显然违背了民法上的有关规定。恒泰律师事务所的孙加峰主任律师认为：“对于业主出租房屋的行为我们应当肯定，但是如果业主滥用权利，对相邻人产生不利的影响时，我们才应当对其进行限制。”显然，当群租对相邻人的权利产生损害时，群租的业主和承租人应当对之群租行为承担相应的责任。
2、合理监管，消除隐患。群租现象的确是一种经济现象，但是单纯依靠市场的协调恐怕是不行的，因为市场往往是滞后的，同时在群租中一些消防、治安隐患如果得不到有力的控制，也会造成事故的发生。谢学锋律师特别就监管在群租中的作用强调了这一点。他认为目前我们法律和法规中对监管的描述和采取的手段尚不够完善，需要加强。
对于公共利益的维护，杜跃平律师从完善法律的角度建议从以下两个方面入手。
一、完善租房登记制度。现有的《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同应当在房地产登记机构办理登记备案，未登记备案的不得对抗第三人。显然这种对抗主义不能满足现实监管要求，假设这样设定：一旦租房中居住人数超过一定范围后要求强制登记，并对于未登记的业主予以行政处罚。这样的设定有利于管理部门有效地了解群租现状，而只有在获得确切数据的基础上才能对群租进行有效地管理；且完善登记制度也有利于稳定社会治安。其次，对消防、安全设施不完备的房屋不得群租，即要求群租房安装煤气报警器、灭火系统，并强制使用阻燃材料。
3．发挥业主自律作用，提高小区业主权利意识。研讨会上，律师们谈到，小区其实就是一个自治的团体，物业小区好比一个公司，小区的业主就是公司股东，任何业主为了提升小区的品质都有相应的权利和义务。以曾风光一时的海华花园为例，这个曾经是上海第一批的外销房，由于群租客的逐渐增多给小区的物业管理带来的麻烦不断，物业的品质不升反降，楼盘的第一批业主随着房产市场的发展已经大多将自己的物业出售了。
显然，要完善对群租现象的监管仅仅依靠行政力量是不够的，可依靠小区业主集体的自律。对于群租的监督首先要依靠小区业主间的互相监督，对于没有登记、不符合群租要求的房屋而违规出租的，相邻人完全有责任向有关部门反映。对此，三家律所向有关部门提交了一份《业主公约》的民间范本。其中第三条第六项中约定：在业主将物业出租时，要充分考虑尊重相邻方的各种利益，特别是将物业群租给承租人时，要书面征得同一层物业住户同意。显然这样的《公约》对于约束业主群租是有帮助的。
房屋租赁与房屋买卖（自住）构成了房地产完整的居住市场。合租、杂居也好，群租也罢，均是房屋租赁市场中的一种现象。相信随着对房屋租赁市场的不断深入地研究，一个有序、规范、健康的房屋租赁市场势必得到发展，给更多的人们带来居住的便利。
