关于“群租”问题的调研与思考——以月浦镇为例
一、背景与意义
近几年，随着房价的直线上升与外来人口的不断涌入，上海的租房成本也急剧增大。所以，很多人想通过合租的形式来减轻经济负担。为了迎合这一需求并获得尽可能多的利益，房东们开始将手上的房子分割成尽可能多的小间，当每个小间少于5平方米的时候，“群租”也就随之产生。当“群租”越来越普遍而成为一种社会现象时，就会对其周边的环境、治安等产生各种各样的影响。本文以宝山区月浦镇为主要的调研对象，就“群租”所存在的问题以及所可以采取的对策进行探讨。
二、月浦镇“群租”的现状
“群租”现象在上海是非常普遍的，既存在于市中心的小区里，又存在于城郊接合部的工业区周边，还存在于部分农村地区。
月浦镇处于城郊结合部，位置上紧临宝钢厂区，集聚了大量的建筑、维修、餐饮等延伸产业，外来人员相对集中。来自月浦外口办的一组数据显示，2008年月浦的外来人口达到58825人，其中承租者为49418人，自购房者为3667人，冶建房者为4442人，婚嫁房者为1298人，承租者占到了84.01％，2012年月浦外来人口达到80034人，其中，承租者64418人，自购房者为4868人，冶建房者1965人，婚嫁房8883人，承租者占的比例变为80.49％。虽然2012年承租者所占比例与2008年相比有所减少，但是由于2012年外来人口基数变大，其实际的承租者还是只增不减。所以，月浦房屋租赁的市场依旧很大，在此进行“群租”的调研是有实际意义的。
婚嫁, 2.21%冶建, 7.55%自购, 6.23%婚嫁, 11.10%冶建, 2.33%自购, 6.08%承租, 84.01%承租自购冶建婚嫁承租, 80.49%承租自购冶建婚嫁图一 2008月浦镇外来人口住房状况
图二 2012月浦镇外来人口住房状况
2008年与2012年各项外来人口住房状况比较（单位：人）
三、对“群租”的态度
为了探究不同人群对“群租”房的看法，我们制作了一份“群租”房调查问卷，考虑到自购人与承租人不同的心理，我们的调查问卷分为两个板块。第一个板块是所有人都要填写的，包括“月收入”、“房屋类型”、“群租房区域”、“对群租房整治的态度”、“群租房的影响”等五个调查项目，第二个板块是针对承租者设计的，包括“职业”、“承租面积”、“租金”、“承租过程中遇到的问题”,“选择租房的原因”等六个调查项目。
我们通过去镇、村承租房和居民小区进行走访和调查，共发放了100份问卷。通过对收回的问卷进行统计后发现，接受调查的人群中有40％是自购房者，有60％是承租者。在谈到对政府整治群租房的态度时有91％受访者表示支持，但当问及群租房会带来怎样的影响时，自购房者与承租房者呈现出不同的观点。95％自购者认为“房子被过度利用，带来治安、消防隐患，降低了群租房小区升值空间”、85％自购者认为“租客流动频繁，易产生物业纠纷”，17.5％自购者认为 “租金便宜，解决了部分低收入的住户问题”、7.5％自购者认为“居住人数较多，适当缓解了租房市场供需紧张状况”。而承租者在回答这一问题时稍有犹豫， 85％承租者认为“房子被过度利用，带来治安、消防隐患，降低了群
租房小区升值空间”、83.3％承租者认为“租客流动频繁，易产生物业纠纷”，65％承租者认为“租金便宜，解决了部分低收入的住户问题”、65％承租者认为“居住人数较多，适当缓解了租房市场供需紧张状况”。具体统计结果见下图。
100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%95%85%85%83.30%65%65%房子被过度利用，带来治安、消防隐患，降低了群租房小区升值空间租客流动频繁，易产生物业纠纷租金便宜，解决了部分低收入者的住房问题居住人数较多，适当缓解了租房市场供需紧张状况承租者17.50%7.50%自购者图三
自购者与承租者对“群租”现象的看法
从图中我们可以明显看出，无论是自购者还是承租者，绝大多数人都认同群租房带来的负面影响，而对于其正面影响，只有承租者中有较多数人表示认同，这点差异可以理解为与承租者的切身经历有关。虽然他们清楚地认识到“群租”的负面影响，但是考虑到租金以及租房难度的问题，他们还是选择承受“群租”带来的不良影响。
在针对承租者的问卷中，我们发现，他们100％是打工族，其中30％的承租者的承租面积是5-10平方米，70％的承租者的承租面积在10-15平方米，没有5平方米以下的承租者。如果只从表面数据来看，群租房现象已经不存在了，但实际上，我们把承租面积为5-10平方米的这部分受调查者划分到可疑“群租”范围，因为如果受调查者不是单独居住的话，那么，他们也可以算作为群租。
在这些承租者中，有高达88.3％的人认为公共卫生差，另外还有21.7%的人认为生活水平低。既然如此，为什么他们还会选择租房呢？问卷显示，有95％的人认为交通便利，有98.3％的人认为租金便宜，还有23％是因为单位安排的缘故。由此可见，对于承租者来说，交通因素和租金因素是他们最主要的两个衡量因素。
四、“群租”存在的问题
我们的问卷调查的结果显示，绝大多数调查者对“群租”存在负面影响持认同态度，那么，“群租”究竟存在哪些问题呢，我们进行了走访调查后总结了以下几个方面：
(一)治安压力
由于“群租”区域的人员成分复杂，不同人员的作息时间也不尽相同，所以很容易引发各种问题，具体表现为：
1.盗窃。当与室友作息制度错开时，往往会发生顺手牵羊，趁机盗窃的行为。
2.扰邻。有些人员半夜回家，且声音嘈杂，严重影响到邻里的休息，严重时极有可能会引发邻里冲突。
3.人身伤害。这类现象多发生于男女混租的房屋内，受害者多为女方。
（二）卫生压力
1.出租屋内。由于房屋设计时是按照一户设计，所以，当人 员过多时，容易造成卫生间的堵塞甚至污水外流。
2.小区内。由于人员复杂，素质参差不齐，经常会出现垃圾随意堆放甚至从天而降的现象，严重影响居民的正常生活。
（三）公共设施压力
1.门禁设施。很多小区有门禁设施，一般一户三张门禁卡，当出入人员过多，便会出现门禁卡不够用的情况，这时便会有人将门禁的点电线剪断，既危害到其他居民的权益，又破坏了公共设施。
2.健身设施。每个小区都有健身器材，调查显示，在“群租”区域，健身器材的损坏程度相比于其他小区更为严重。
（四）安全隐患
该部分隐患主要是由于在群租房内私拉电线，滥用电器，导致火灾，同时房内人员集中，房间出口唯一，容易发生重大事故。
五、解决“群租”问题的建议
月浦镇在治理“群租”问题上已经采取了一系列的措施，例如组建了整治工作小组，明确责任，分工到人，依托楼门长、业主委、物业公司等基层力量，切实落实各项整治措施，还与房屋中介公司进行了沟通，要求他们规范租赁合同，不得添加相关违反租赁管理的条款，尤其是不能对房屋擅自进行分割，要明确告知租赁双方不能进行“群租”等。此外，强化物业公司对“群租”行为的发现和制止机制，严格加强对非本小区人员的出入管理，一旦发现“群租”现象，及时劝阻并报告社区，除了采取一系列措施有效治理“群租”现象外，还初步建立了遏制“群租”现象出现的长效机制。
上述的措施概括起来，可以用一个“不”字来概括，即负责部门规定有关单位或者有关个人“不得”进行哪些行为，而且这些
“不”也取得了一定的成果。但是我们小组认为，这些措施虽然治理了“群租”问题，解决了一些负面影响，但是却忽视了群租房承租者的情况，上面的调查结果显示，承租者租房最看重的是交通与租金两个因素，当交通便利，租金便宜的群租房消失了，他们的生活压力是不是加大了呢？考虑到这点，我们小组提出了一下几点意见，与上文的“不”对应，我们称为“要”:
（一）政府要帮助。
政府可以在一些大型工业区的周边建立集体宿舍，然后出租给企业，用以解决员工的住宿问题。
（二）企业要负责。
有关部门可以制定法规，强制某些类型的企业或者外来员工超过一定数量的企业要为员工安排住宿，住宿条件要接受审查，严格把关。
企业也可以通过租房补贴的形式，使员工在自己开销不变的情况下获得更舒适的居住环境。
（三）物业要评比。
将“群租”纳入评比指标，对一定区域的小区进行评比打分，营造出建设文明小区的良好氛围，促使物业主动对小区进行监督。
六、整治“群租”房现象反思
2008年起，在区房地局的垂直管理下进一步加大整治力度，全力推进整治工作。本着“先重点、后一般”的原则，月浦镇制定了2008年度“群租”整治工作计划。首先摸清底数，严格按照“群租”标准统计群租户数，对“群租”现象严重的小区进行集中整治；
其次为减少联合执法带来的负面影响，认真做好群租户的思想工作，选择合理的整治时间；最后加大法制宣传力度，防止“群租”回潮，遏制新的“群租”现象产生。月浦镇不仅将“群租”整治的绩效纳入相关部门领导和社区干部的考核指标，作为物业管理工作考核和小区经理评比的重要内容，还通过全面梳理形成了“六个要”的工作机制。即：一要充分发挥镇住宅小区综合管理联席会议制度的作用，及时解决“群租”整治中出现的难点、热点；二要优化业主自我管理模式，及时将有关禁止“群租”的条款列入业主公约；三要加强整治后小区的日常管理；四要加大对房地产经纪中介机构的监管力度；五要坚决制止新的“群租”行为，切实做到接报一件处理一件；六要各物业企业加大管理力度，加强宣传工作，减少“租赁户”对居民正常生活的影响。
月浦镇的群租房的整治工作得到了良好的效果，根据走访现在本镇的群租房基本没有，百姓对此非常满意，但是市中心仍存在“群租”房问题，这就给我们一个思考，怎样看待眼下仍健在的“群租”现象。
首先，“群租”现象的出现一般来说与经济和社会的发展程度紧密相联。它只是一种社会现象，是多方面的社会原因导致的。无论是相应的业主、物业公司、社区还是政府不应该一味的恐慌、一味的喊打，而要冷静面对，看到问题的本质，然后从源头上进行解决，房客与其他业主在同一个蓝天下生活，不应是一种剑拔弩张的关系。“群租”现象不能简单取缔，否则只会加剧社会不同阶层的对立。对于一些反对“群租”的小区业主，他们的利益保护可以通过制定小区物业公约，在公约中明确规定房屋出租不得分
割、不得转租来解决，而不是必须通过公法的强制介入来否定。
其次，当按照公共利益和社会秩序的需要，整顿“群租”以后，为公益服务的政府一定要考虑“群租”现象中的弱势一方——“群租”的承租人的安顿问题。他们大多都是外来务工人员，为了本地的发展早起晚归奔波于各个岗位，正是由于他们的辛勤奉献我们的经济发展都能更上一层楼，所以我们不能忽视他们的生活质量。现在上海实行了廉租房制度，可是申报条件中有拥有本市城镇常住户口限制，使其不得不住在单位提供的相对便宜却简陋的小隔间内，本地区可利用现有的空置房屋进行统一改建，让有资质且有经验的物业公司进行管理，租给还没有能力购置房产或能够承担民宅租金的外来建设者，让劳动者有所居。廉租房可以参照大学宿舍的形式改建和管理，有多人间、双人间和单人间等多种形式，租金价格不同，居住的舒适度也不同，积极开展申报工作，最大限度解决外来建设者的后顾之忧。
最后，对还没有出现“群租”房现象的地方，当地政府应该以民生为本，注意解决当地的住房问题或者低端房地产租赁市场供给问题。政府的相关职能部门在审批开发商建房申请的时候应该限制大户型房屋的数量，以便从实际上扼杀“群租”行为。也可将城市配套建设或者将整幢存量房、空置厂房改造成公寓，满足社会需求。上海市开展住宅小区整治“群租”工作的同时，政府相关部门将坚持“堵疏”结合，妥善解决“群租”房客的居住问题。待上海市《关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定》正式下发后，将集中审核一批闲置的非居住房屋，改建为宿舍，以遏制“群租”现象出现。
七、结语
“群租”现象从产生至今经历了形成期——兴盛期——衰退期，可以说在这一过程中各职能部门分工合作，付出了艰辛的汗水，最后得到了一个比较好的结果，“群租”现象在近几年有所收敛，给广大居民交出了一份满意的答卷，这是一个可喜的结果。但深究“群租”根源后发现现今的贫富差距急速加剧，穷者愈穷、富者愈富的社会使更多的处于社会底层的劳苦大众没有安身立命之所。这是一种社会问题，不能光靠公权力来解决。要消除这一现象关键在于缩小贫富差距，政府制定适用于中低层购房者的房型，减少大型房型的提供来迎合时下的需求，使“群租”需求降低，最终根治这一社会问题。
