房地产操盘策略推广策略
撰文/推广策略与媒体市场中心
第一部分：操盘策略
我们不是操盘手，因为我们是乙方，
我们就是操盘手，每个人做的都是操盘手的活。
一、地产运营，操盘当家
在地产运营中每个项目的开发涉及土地、建筑、材料、推广、营销等30多个行业的知识，这是一个庞大的系统工程。在这个系统工程中，需要一个总“管家”来全面掌控和把握项目，他就是这个项目的操盘手。 操盘手不仅仅是某一方面的专家，他对项目开发的各个环节都有独特的见地和了解，甚至是特别熟悉。操盘是一个系统工程，一个职业操盘手必须对地块、项目决策，项目的市场定位、产品规划设计、开发策略、市场推广、销售组织等这一产品市场实现的全过程全面掌控的复合型人才。因为一个项目的市场成功，50%靠产品定位设计，30%靠营销推广策略，20%靠销售组织执行。所以操作好一个楼盘，不能偏重于任何一方面，必须把握好大局，具备相当强的沟通协调能力、资源整合能力和组织控制能力，这样才能做到有的放矢，在血雨腥风的市场中游刃有余。
二、操盘思路，贯穿始终
操盘手不仅能高屋建瓴，在宏观上把控整个项目，还要具有超强的资源整合和沟通组织能力。在整个操作过程中涉及多个直属部门：产品研发部门、企划部门、销售部门等，同时还有相关部门的外部资源，通过什么样的手段整合这些资源为项目造势，将贯穿着整个项目操作的始终。
操盘思路是个庞大的体系，为了更好的说明操盘思路的重要性和系统性，我们将通过实战操作的项目来介绍操盘策略的思路。
顺驰•第一大街——如此榜样
顺驰•第一大街位于郑东新区起步区，是规划中的龙湖南区主体部分，也是顺驰进入中原后的第一个项目。从拿地一直到今天，作为策略顾问，华邦顾问一直参与和跟进每一个环节的操作，贴身思考，成为名副其实的操盘手。
1、市场环境和土地研判
郑州市场研判：一个即将成熟的市场
郑州市房地产市场在03年迎来了一个高速发展时期，房价和成交量都大幅度增加。但市场上供应的产品品质较差，人们购房消费观念不高。在此之前，基本上没有大开发商进入，市场环境在国内属于比较落后的城市。近年，随着国内房地产市场的大好形势，国内大开发商的介入，我们预计04年下半年郑州房价将有20%左右的上涨空间，市场前景良好。
土地研判：充满无限发展空间的新区
04年是郑东新区建设的第二年，各项工作都在进展中。但大多交通设施尚未完善，市民跨过107国道到新区的难度很大。郑东新区是省、市两级政府都关注的新区工程，在项目落户郑东新区之前，没有一个住宅项目开工，只有CBD公建和少数写字楼。而本项目是距CBD中心最近的大宗住宅用地之一，无民房拆迁，基本上达到开工要求。
2、确立“产品——风险——利润”整体思路
04年，顺驰进入中原，集团要求开盘当月的巨额回款以支持其他项目。拿到土地距项目开盘只有四个月左右的时间，产品必须能支持快速销售，为此决定前期利润率可适当降低，开发风险必须降到最低，保证下半年整体回款能支持第二年开新的项目，如此协调以使整盘利润达到集团要求指标。
3、开发策略——确定开发周期和节奏
本项目开发周期为两年半，先开
9、10号地，再开
5、6号地，最后开11号地。由于前期利润率低，且销售速度要求较快，因此前期工程上要求必须能支持和配合销售节点。而在05年三期过后，在价钱快速上涨期间，减缓开发节奏，提升全盘利润，以此协调，保证最大的利润空间。
4、产品研发策略——着眼销售，策略指导
项目控规容积率是1.4，但为了使项目在前期能给客户更好的感受。我们将一期的容积率降到1.04，这样大大提升了景观的品质。适当提高建筑密度，让面积损失的尽量小。产品主体为我们擅长做的产品——花园洋房，该产品在河南市场从未出现过，从我们的判断来看势必引起客户青睐。景观上考虑到河南特殊的环境：夏天干燥、闷热，我们建议做大量的可亲近的水景，争取打造中原第一水景、低密度住区。
在产品研发中，产品概念设计是华邦顾问的强项。华邦顾问始终站在销售一线，知道客户的潜在需求，把客户的需求设计成产品策略，再翻译成设计师能理解的语言来指导产品设计，这就是华邦顾问的产品设计概念服务，它包括建筑形式、户型、面积、装修、单体组合、平面规划、建筑风格、空间布局、环境设计、配套等。
5、产品推广策略，给中原一个榜样
通过对前期系列的分析整合，在推广阶段，项目以“中原榜样身份”强势打入本地市场，引发高度市场关注度。在引发市场关注度之后，塑造产品绝对差异性“舒适皈依水生活”，与郑东新区跟进的本土老大项目XX新城展开进攻战，针对其漏洞，步步紧逼，不给对手留下任何机会。推广主线围绕“榜样”展开，一期“给中原一个榜样”，确立我们在市场上的地位，二期在圣诞节新区第一个公建水晶会馆开放时，以“一个城市，随着榜样而诞生”来表现我们的豪迈。三期以客户为出发点，提出“榜样，城市的精神”之推广概念。在产品精神气质上，不断提高形象，提升销售价格，为开发商赢得最大利润回报。
营造超前现场体验
在现场体验上，本地发展商项目大多不重视现场体验的营造，而在本项目操作上，华邦顾问从策略指导上建议把展示环境做到最大化，开盘的展示环境为带水景的大型商业街，以此给客户受宠若惊和良好的体验感觉，吸引了大量客户的关注。
6、产品销售策略
整盘价格采用低开高走，动态销售。销售策略上采用“点式爆发，一波未平、一波又起”的方式同时通过适当的销控手段做好房源的管理。
三、资源整合
华邦顾问吸纳来自于国内知名房地产企业的投资分析、规划设计、营销策划、销售管理经验，并结合自己特有的纵式团队架构，独创“企业——项目影子互动”战略顾问模式。
对于中小发展商来说，由于自身整合资源能力有限。华邦顾问曾受聘于武汉某国有企业发展商，华邦顾问担任的是影子开发商和职业操盘手。在该项目的操作中，华邦顾问整合了HPA、EDSA等优秀专业公司，将自己的一套管理模式和业务流程在此项目中得到贯彻实施。
第二部分、开发策略
开发策略是整个房地产开发中至关重要的一个环节，合理的开发周期和开发节奏的安排是规避开发风险和利润最大化的一个重要保障。下面就实操项目顺驰泊林和半岛豪庭两个项目开发周期的确定来说明和介绍。
1、敢为天下先
顺驰•泊林开发思路：前期项目周边整个环境都比较差的时候，我们自己协助政府修建环湖路绿化带来提高项目的环境。由于一期入市价格相对较低，我们先卖临湖东边较差地块。在一期内产品形态上安排有
TOWNHOUSE、花园洋房和情景洋房。其中TOWNHOUSE主要用来拉升价格，打破客户的价格承受极限，真正销售是从二期开始。
2、深入市场，规避风险
二期是整个项目最好的一块地，对面湖面开阔，西临武汉市政府接待中心。二期销售阶段，市政府接待中心已基本开工，与市府接待中心的住宅将有很大的升值空间，给客户带来了极大的信心。由于目前本区域住宅多为低密度产品，随着项目的开发，本区域的土地供应越来越少。在三期推出的小高层产品，符合本区域的发展趋势，避免客户对小高层的抗性。整个开发节奏的安排，很好地规避了风险、给开发商带来了极大的利润。
3、以客户为导向，合理安排开发节奏
下面我们在中途接手的半岛豪庭项目，因前期开发周期不明确，而出现了很多问题，介绍给大家，希望可以避免出现类似错误。
顺驰•半岛豪庭是天津的一个豪宅项目，景观由贝尔高林担纲设计。但在项目推出后的半年一直销售不是太好，我们接手后，对开发节奏及周期安排进行深入了解，发现整个项目在施工时所有楼座一起盖，所有的楼都没有成型的东西可以给客户体验，无法给客户提供良好的现场感受。这样的开发节奏不但收不到销售回款，项目也将面临很大的危机。我们接手后，对项目封盘重新包装，要求停止后半部分施工，尽快修葺滨河绿化带和开挖中心湖。湖边几栋房子加快施工速度，尽快装修实楼样板间，给客户营造良好的体验。经过重新包装后再次开盘，项目迅速成为当地最畅销的楼盘之一。由此可见合理的开发节奏安排对项目起着极其重要的作用。
第三部分、推广策略
根据产品定位，确立在市场上的形象，并以恰当的姿态进入市场。在推广过程中保持推广动作的连贯性和系统性。坚决拒绝“拍脑门”式的推广。开盘前推广的质量与力度在很大成度上关系到项目的成败，因此在开盘前一定要把握好推广的节奏。依次是：
1、引发市场高度的关注度；
2、制造产品的绝对差异性；
3、营造良好的现场体验。
在产品续销阶段，做好不同卖点细述的推广。
第四部分、销售策略
对于开发公司来说，整个项目的各个环节的工作，都要通过销售来变现。因此销售策略对于我们至关重要。
1、确定产品经济属性
对于每一个项目来说，各个公司对其要求的程度不一样，我们首先要分清产品的经济属性。对于公司或集团来说，它是利润率产品还是现金流产品。对于利润率产品我们就可以根据当前政策和市场形势等适当加快或放慢销售节奏；而对于现金流产品我们就必须想办法加快销售速度来争取最大量的回款。
2、销售姿态
不同的产品有不同的调性，不同调性的产品应结合其经济属性，来确立相应的销售姿态来保证给客户最好的感受，从而取得较高的转化率。
3、合适入市时间
由于房地产销售具有很强的季节性，所以入市时机的确定就显得相当重要。通常情况下我们入市的时间一般在旺季到来前2-3个月，这样经过前期的市场预热和认购之后，刚好能迎来销售的旺季，在销售旺季可以进一步巩固开盘旺销的局面。
