农村土地承包经营权抵押融资
面临的“三大瓶颈”
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权、担保权能”，这从国家政策层面上允许土地承包经营权可以抵押。受这一政策的影响，不少地方都结合实际探索推进农村土地承包经营权权抵押融资试点，有效解决了现代农业发展中遇到的融资难题。但由于当前面临法律风险、土地价值评估机构缺失、土地经营权无法变现等突出问题，影响了金融机构大规模推行农村土地承包经营权抵押融资的积极性。
一、农村土地承包经营权抵押融资面临的“瓶颈” 一是抵押效力存在法律风险。目前，《农村土地承包法》、《物权法》、《担保法》等法律更加强调农用地的社会保障功能，均对农村土地承包经营权抵押作出了禁止性规定。虽然，目前从国家政策层面上对土地承包经营权抵押予以认可，但在法律相关条款尚未修改的情况下，一旦当事人间发生抵押权纠纷，仍将面临着抵押权无法实现的法律风险。
二是市场化土地价值评估机制未建立。农村土地承包经营权价值是金融机构授信贷款额度的基础。而当前，我国尚无专业的土地承包经营权价值评估机制及评估规则，也没有专业资质的评估人员，如何确定土地承包经营权的价值，成为实践中遇到的突出难题。同时，由于农村土地经营权价值的评估受土地承包经营的时间、自然条件、生产经营项目等因素的影响，实际价值评估有一定的难度。
三是土地承包经营权流转市场不健全。随着土地承包经营权抵押融资规模的不断扩大，由于农业固有的周期性长、可能面临自然风险和市场风险等特点，一旦出现贷款无法偿还的情况，如何处置土地承包经营权是各方关注的重点。而目前，土地承包经营权流转和抵押市场尚未全面建立，如何有效实现土地承包经营权的抵押权仍面临困境。
二、对策建议
一是尽快启动相关法律修改程序。党的十八届三中全会已明确了土地承包经营权抵押的方向，特别是在当前更加注重法治化治理的情况下，应在全面总结试点做法的基础上，尽快启动相关法律修改程序。由于涉及法律较多，不可能同时作出修改，建议首先启动对《农村土地承包法》相关条款的修改，如果因土地承包经营权抵押产生纠纷，根据特别法优于一般法的原则，也能做到有法可依，有效防范相应的法律风险。
二是培育农村土地价值评估组织。为顺应农村土地承包经营权抵押市场的趋势，国家有关部门应建立相应的价值评估制度，设置专业资质人员资格的准入标准。在现阶段，地方可以选择部分具有建设用地土地使用权的评估机构进行培育，引导抵押当事人协商确定具有资质的评估机构，待条件成熟后，再增加专项业务或者建立独立的土地承包经营权评估机构。
三是健全农村产权交易监管平台。完善农村土地承包经营权确权、抵押登记制度，并依托农村集体资产交易监管服务平台，将土地承包经营权流转、抵押等业务纳入其中，建立统一的操作规程，加强对相关从业人员的业务培训，规范办理农地流转、抵押权交易等行为，提高交易监管平台的公信力。同时，加强对农地流转、抵押等信息的发布，吸引更多的农业经营主体参与交易，不断提高农村土地承包经营权的市场价值。
景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法(修改版)
