聚焦商品房买卖合同
现如今，新的楼盘一栋栋地开，买房的人也逐渐多了起来，省会房市呈现着一片繁荣景象。但在房屋买卖、使用的过程中，会涉及到很多的问题，消费者并不全都清楚。本文仅从商品房买卖合同入手，希望能够为消费者签订商品房买卖合同时提供一些参考。
签订购房合同需要注意啥
近日，一位李先生给本报打来电话，向记者倾诉了他的苦恼，李先生说，今年他打算买一套房子，为了房子，差不多已经折腾了两个多月了。现在终于打算和开发商签合同了，可李先生又犯了愁，那么厚的一沓合同，真是不知道该怎么签。虽说每一项都有清楚的规定，可自己就是不放心，生怕有一项弄不准，就会为以后的纠纷埋下伏笔。
接到李先生的电话后，记者在房产超市对部分买房者进行了随机采访，很多购房者都向记者表示，不太清楚商品房的合同该怎么签，至于怎么更好地让合同体现消费者的利益，则更是不清楚了。
石家庄房地产市场管理服务中心的工作人员向记者介绍，目前的商品房买卖合同是国家建设部统一制定的，是一种示范文本，对于合同中的条款，本着合同双方的自愿原则，协商制定。同时，商品房买卖合同一般还会附带一份补充意向，主要是合同双方对合同中没有涉及部分的补充说明。
随后，记者采访了河北君和诚律师事务所的张冬梅女士，张女士说，虽然现在的商品房买卖合同都是统一制式的标准文本，里面已标明了应该签署的各项主要条款，客户只须在空格内填上文字数据即可。但作为购房客户，花巨款买一套房子毕竟是一件大事，在签字时有些关键地方还应多加注意。随后，张女士向记者详细介绍了消费者在签订合同时应该注意的地方：
第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。
第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。
第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。
第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，
以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。
典型案例分析：识别对购房人不利的合同条款
张先生在一次房展会上看中了某楼盘的一套房子，觉得户型设计、位置和价格都不错，与自己的理想很接近，且“五证”齐全，便二话没说，当时就签了购房合同，并且还交了购房款三分之一的定金8万元人民币，只等合同约定的交房日期一到就可迁入新居了。但已时过半年，发展商仍交不了房，张先生当初的兴奋劲儿也随在这半年来频繁地找发展商的过程中消失了，剩下的只是无尽的烦恼。气愤之余，张先生想到要通过法律途径解决，便找律师咨询。律师在对合同进行审查后发现，下列条款对张先生极其不利：
一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5％，如误差超过5％，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。
二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。? ÷墒λ捣ǎ赫馐且惶趺飨圆还降哪谌荩矶喙悍空呷?忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。
三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。
四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。
律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。
五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水„„”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。
