关于A集团与B集团开展项目合作的
尽职调查报告
一、延中绿地项目
（一）该地块的历史沿革
1、1993年12月, 香港C国际集团有限公司（C公司）和XXB房地产公司（B公司）共同与XX市成都路高架工程指挥部综合开发办公室（以下简称“成都路开发办”）签订实物批租协议（未见该协议）。1994年1月，C公司和B公司与成都路开发办签订《成都路高架道路工程实物批租交房补充协议书》。
2、1994年10月18日，成都路开发办出具了《“实物批租”交款证明书》证明已收到代购房款3646.5万元及14000平米动迁房源。
3、1995年3月21日，XX市房屋土地管理局（甲方）与C公司和B公司（乙方）签订《XX市国有土地使用权出让合同》，将位于XX市卢湾区九街坊总面积5378平米的地块（下称“延中绿地地块”或“该地块”）出让给两公司。合同约定：
第六条：XX市人民政府保留该地块的城市规划设计权。在土地使用期限内，当此地块按《土地使用条件》建造的建筑物重建或到期申请续期时，必须按当时有效的规划执行，政府不对因规划修改而给乙方带来的影响负赔偿责任。
第十条：按本合同《土地使用条件》规定完成开发投资总额的百分之二十五以上的，土地使用权方可依法转让。
乙方在未达到本条前款规定之前，不得改变受让人和受让人的投资比例。乙方在签约后根据规定经有关部门批准，可以成立开发建设本地块的项目公司，并可以该公司名义办理领换土地使用证和房产登记手续。
作为合同组成部分的《土地使用条件》规定：土地用途为综合用地（商业、办公），使用期限50年，建筑密度不超过50%，容积率不超过8.6881，总建筑面积不超过46725平米，建筑高度不超过140米，绿地面积不低于10%。乙方必须在1998年12月31日前竣工，超过2年（即2000年12月31日）未完工的，由甲方无偿收回。
4、1995年5月29日，C公司和B公司合资设立XX波士强置业有限公司（以下简称“波士强公司”），C公司持股80%，B公司持股20%。
5、1995年7月13日，波士强公司取得X国用（批）字第001325号国有土地土地使用证，土地用途为综合用地（商业、办公），地号淮海街道9街坊9丘，总面积5378，使用期限1995年3月29日至2045年3月28日。
6、1995年10月，波士强公司以该地块为其关联公司XX市波尔强贸易有限公司向债权人中航技公司提供额度为400万美金的抵押担保（未见该抵押协议）。2000年3月，法院判决波士强公司承担担保责任（未见该判决书）。后经协调，于2001年10月份由政府有关部门（据B集团相关人员介绍，应为成都路开发办）向债权人中航技公司支付了3500万元了结。据B集团相关人员介绍，政府有关部门协调了结上述债权债务时没有与波士强公司达成关于该3500万元与该地块处理的协议。
7、1998年9月16日，XX市城市规划管理局《关于重新核定成都路8号批租地块规设计要求的复函》（X规区二【1998】第575号）同意波士强公司将该地块的用地性质由商业办公综合楼变更为五星级酒店，相关规划技术指标仍保持原标准。
8、1999年10月，在波士强公司准备开发时，通过新民晚报了解到该地块被纳入XX市规划绿地范围（未见该报纸）。后波士强公司多次向规划、土地部门申诉，始终未得到有关部门明确答复。
9、2001年5月15日，XX市人民政府出具《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X国土用【2001】第264号）文件，以逾期未开发为由，收回该国有土地使用权并撤销土地出让合同。
10、2001年7月30日，XX市人民政府以收回国有土地使用权的主体不适当为由，撤销X府土用【2001】第264号文。
11、2001年8月8日，XX市房地局出具《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X房地资用【2001】416号），依据土地管理法第25条规定，依法收回C公司和B公司该地块土地的使用权。
12、2001年11月24日，XX市人民政府《行政复议决定书》（X府复决字【2001】第1702号）以“具体行政行为认定主体有误”为由，撤销XX市房地局《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X房地资用【2001】416号）的具体行政行为。 据B集团相关人员介绍，此后，XX市房地局没有重新作出收回该地块的具体行政行为，波士强公司持有的该地块土地使用权证至今也没有被注销。
13、据B集团相关人员介绍，在2001年XX市人民政府决定收回土地使用权至撤销收回期间，该地块相邻地块的开发商（XX新世界股份有限公司）经政府批准，在该地块地下建了停车场。该地块上面建设了公共绿地。至此，波士强公司无法开发该地块。
14、2008年2月，因波士强公司以该地块为其股东C公司提供抵押担保（未见该抵押担保协议），法院判决波士强公司对C公司932.79万元的债务承担连带担保责任（未见法院判决）。据B集团相关人员介绍，该案至今未执行，抵押未解除，C公司在波士强公司的股权也被采取保全措施。
15、2009年12月11日，C公司授权B公司全权处置波士强公司100%股权。授权B公司将波士强公司100%股权转让给其指定的第三方公司。（C公司董事会决议显示，C公司得到B公司全权委托处理其持有的波士强公司20%股权）。根据B集团相关人员介绍，B集团已经向C公司支付了2500万元定金。
16、2012年8月18日，亿海国际投资企业有限公司（据B集团相关人员介绍，该公司是B集团为操作延中绿地项目专门在香港设立的公司）向李锐老部长（原中组部常务副部长）提交了《关于启动卢湾区九街坊八号地块重新启动的请示报告》。李锐批示：“正声同志，转上此件，请予关注。此事XX市人民政府曾有行政复议，望能转批有关部门按行政复议决定书的意见办理”。俞正声批示：“转韩正按原则办，依法处理”。韩正批示：“请市规划局查核情况，依法依规处理”。据B公司相关人员介绍，当时市里有一份会议纪要，对该问题的处置方案是退还出让金或置换土地。后由于XX市主要领导调整，市财政无法退换出让金且异地置换土地动迁成本太大，导致事情暂时搁置。
17、2013年11月20日，波士强公司委托B集团就该地块开发向第三方洽谈转让事宜。
（二）法律风险分析
1、关于延中绿地地块是否会被政府无偿收回
根据B集团提供资料，延中绿地地块被XX市人民政府和XX市房地产管理局两次决定无偿收回土地使用权，又两次撤销收回决定。下一步是否还存在再次决定无偿收回的可能性？
从法律规定看，XX市房地局重新作出无偿收回的决定可能性很小。因为违反房地产管理法的行为发生时间距今已有十几年，且1998年在违法事实已经发生的情况下，政府部门还同意了波士强公司要求修改规划的申请，可看做政府认可。1998年规划用途改变后，1999年发生了新民晚报刊登该地块被纳入XX市规划绿地范围的情形，导致波士强公司无法继续开发。因此，以“违反房地产管理法第二十五条”为由收回的理由并不充分。
其次，以“违反出让合同约定”为由收回的理由也不充分。合同虽然约定必须在1998年12月31日竣工，但1998年8月政府同意波士强修改规划的申请，在规划修改后仍然要求1998年12月31日前竣工显然不合理，应当推迟。合同约定的无偿收回土地的时间是竣工期满后2年，即2000年12月31日，也应当相应推迟。况且，在1999年10月，合同约定的无偿收回土地的期限之前，政府就修改了规划，导致波士强公司无法开发。
同时，XX市房地局《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》中放弃了“违反合同约定”这一理由，在该行政行为被复议撤销后没有重新作出的事实。根据B集团相关人员介绍，XX市政府曾就该地块开发事项开过各有关部门的碰头会，其中提出退还出让金或土地置换两种方案，该两种方案虽然都没实施，但可以推测政府无意无偿收回该地块。
2、土地和股权转让受限的风险
《土地出让合同》的约定，受让人在完成开发投资总额的百分之二十五以上之前，无权转让土地使用权，也不得改变受让人和受让人的投资比例。
受让人在签约后根据规定经有关部门批准，可以成立开发建设本地块的项目公司，并可以该公司名义办理领换土地使用证和房产登记手续。
根据该约定，在完成开发投资总额的百分之二十五之前，C公司和B公司都不得对外转让股权改变受让人，也不得相互转让股权改变投资比例。波士强公司也不得转让土地使用权。
解决方案：可以收购C公司和B公司，达到在不改变波士强公司股东和股权结构的情况下间接收购波士强公司的目的。
3、关于延中绿地地块被抵押的问题 根据B公司相关人员介绍，2008年2月，因波士强公司以该地块为其股东C公司提供抵押担保，法院判决波士强公司对C公司932.79万元债务承担连带担保责任。该案至今未执行，抵押未解除，C公司在波士强公司的股权也被采取保全措施。在确定交易价格时，应考虑解除该抵押的成本。
4、关于成都路开发办代为偿付的3500万元
1995年10月，波士强公司以该地块为其关联公司XX市波尔强贸易有限公司向债权人中航技公司提供额度为400万美金的抵押担保。2000年3月，法院判决波士强公司承担担保责任。后经协调，于2001年10月份由成都路开发办向债权人中航技公司支付了3500万元了结。
成都路开发办向中航技公司支付3500万元的本意可能是为了避免该地块被拍卖以实现抵押权，且代为支付后有权收回该地块。但由于协调了结上述债权债务时没有与波士强公司达成关于该3500万元与该地块处理的协议，波士强公司并不认可政府有权收回土地。
在XX市领导批示后，如XX市政府有关部门倾向于用其他地块置换延中绿地地块，则成都路开发办代为偿付的3500万元，波士强公司应当退还（按照基准利率计算至今，数字会大大增加），在确定交易价格时应考虑该款项的负担。
5、关于项目用地长期闲置导致的项目开发折价风险。
该地块的使用期限为1995年3月29日至2045年3月28日，现在距期限届满不足32年，即便本次收购进程顺利，待开项目建成时，剩余用地期限可能只有二十
七、八年，房产价值会受到影响。
二、XX高新技术文化装备产业集聚区项目
（一）XX高新技术文化装备产业集聚区项目沿革情况.
1、2004年5月8日，XX临港新城管理委员会下发《关于同意建立“XX传媒产业园”的批复》（X临港管委计[2004]94号），原则同意建立“XX传媒产业园”。
2、2004年6月4日，XX市南汇区泥城镇人民政府下发《关于成立XX传媒产业园管理委员会的通知》（泥府（2004）51号），决定成立XX传媒产业园管理委员会，邱志良任主任，殷伟民任常务副主任。
3、2006年，XX市南汇区泥城镇人民政府向XX临港新城管理委员会上报《关于将“XX传媒产业园”更名为“XX国际传媒产业园”的请示》（泥府[2006]66号）；2006年5月23日，XX临港新城管理委员会《关于同意“XX传媒产业园”更名的批复》（X临港管委计[2006]333号），同意将“XX传媒产业园”变更为“XX国际传媒产业园”。
4、2007年8月15日，中共XX市南汇区委员会、XX市南汇区人民政府《关于推进XX数字装备和文化产品流通中心项目建设的报告》（南委[2007]146号），决定在XX国际传媒产业园内，建设“XX国际数字技术装备及文化产品流通中心”；同时经中共XX市南汇区委、XX市南汇区人民政府、XX临港集团同意，决定由XX临港泥城经济发展有限公司、XX国际传媒产业营销管理有限公司、市委宣传部下属公司，共同出资1亿元人民币，注册设立XX数字装备及文化产品流通中心有限公司，并报请XX市委宣传部批准。
5、2009年3月5日，XX市人民政府城乡规划局出具X府规（2009）18号《关于临港新城泥城社区总体规划及控制性详细规划局部调整的批复》，同意泥城社区的规划范围，即有X芦高速公路、规划E5路、规划N3路等区域，规划总用地面积为9.6平方公里；规划范围由社区集中建设区和省调协调区组成，调整后的用地面积分别为8.3平方公里和1.3平方公里；批准同意DF02单元地块作为泥城都市产业园扩区部分；同意N1路、E5路和X芦高速公路相交的三角地带作为建设备用地（DF01）；同意对临港新城泥城社区总体规划及控制性详细规划局部调整，同意DF02单元控详规划部分及DF01单元建设用地控详规划，但在开发建设前，需另行报批。
6、2010年8月11日，XX市委宣传部、浦东新区、临港管委会、泥城镇人民政府就XX国际传媒产业园落地开发地块（编号：DF01-D）的地块内容定位、规划用地性质定位召开碰头会，决定开发临港泥城内编号为DF01-D，预计开发面积500亩，作为XX国际传媒产业园文化产业实体基地。
7、2011年2月18日，XX市人民政府城乡规划局出具X府规（2011）170号关于同意《XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划修编的批复》，通过XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划。根据《XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划修编》4.4部分，该规划区发展预留地有两块，一块位于DF01单元，N1路以北，老团芦港以东，E5路以西，X芦高速（S2）以南，40.23公顷；另一块位于DF02单元的DF02D-3地块，面积为2.32公顷；
8、2011年11月16日，国务院新闻办公室、五洲传播中心出具关于《关于实施XX国际传媒文化产业园、中华三民文化展示园外宣项目请示》的批复函，同意共同开发XX浦东泥城“XX国际传媒文化产业园”基地建设及XX浦东新区“中华三民文化展示园”基础建设。
9、2012年4月11日，浦东新区人民政府办公室转发《区文广局关于浦东新区文化创意产业“十二五”规划的通知》（简称《通知》），《通知》强调要深化XX国际传媒产业园建设，推动影视、音乐、广告、演艺、新媒体及其配套服务发展。
10、2012年5月29日，XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书，授权XX国际传媒产业园投资发展有限公司对DF01-D地块拥有一级开发权，实施包括控详规划编制、土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等工作。
11、2012年5月30日，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司（甲方）、XX国际传媒产业园营销管理有限公司（乙方）（根据B集团相关人员说明，XX国际传媒产业园营销管理有限公司系殷伟民夫妇出资设立，系由B集团幕后控制）就DF01-D地块开发，签署《合作协议书》，决定成立XX国际传媒产业园投资发展有限公司，由该公司作为项目公司，对该地块进行相应开发。协议第4条第3款约定，项目公司成立后，乙方可以将所持股份转让给第三方，但当第三方投资方要求控股51%的前提下，甲方应同意将所持项目公司股份预留10-15%后，其余全部转让给乙方；
协议第5条规定，项目公司设立董事会，甲方委派2名董事，乙方委派3名董事；
协议第7条第2款约定，泥城镇人民政府授权甲方取得DF01-D一级土地开发权，并同意甲方向相关公司进行项目用地土地出让；
协议第9条第1款约定，在项目公司注册额成立且注册资本金到位后，甲方协助项目公司取得DF01-D地块一级土地开发权，并负责协调政府给予项目公司对DF01-D地块进行土地开发建设的授权书。
协议第11条约定，出现如下情形的，任何一方可以解除合作协议。其
一、《合作协议书》签署后6个月内项目公司未能取得标的地块的前期开发权；其
二、项目公司未能通过合法方式取得标的地块的土地使用权或取得的标的地块土地使用权不符合XX国际传媒产业园项目发开之要求的；其
三、项目公司设立的经营范围不符合协议约定或无法取得协议约定项目公司经营所需资质的。
12、2012年6月5日，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司、XX国际传媒产业园营销管理有限公司签署《XX国际传媒产业园投资发展有限公司章程》。根据该章程，双方决定设立XX国际传媒产业园投资发展有限公司，注册资本1亿元，其中XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司出资4000万元，XX国际传媒产业园营销管理有限公司出资6000万元。分两期认缴，首期认缴2000万元，二期认缴8000万元，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司二期认缴3200万元，予2014年6月10前缴纳；XX国际传媒产业园营销管理有限公司二期认缴4800万元，予2014年6月7日前缴纳。
同日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司召开股东会，通过《XX国际传媒产业园投资发展有限公司章程》,决定季军、黄吉仁、殷伟民、顾燕萍、任晓辉为公司董事，黄永忠、汪勇涛为公司监事。
同日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司召开股东会召开董事会，选举黄吉仁为公司董事长，殷伟民为公司总经理。
13、2012年6月13日，XX市工商局浦东新区分局核发了XX国际传媒产业园投资发展有限公司营业执照。根据该营业执照，公司注册资本1亿元，实收资本2000万元。
14、2013年1月，XX国际传媒产业园投资发展有限公司向XX市文化创意产业推进领导办公室上报《2013年XX市促进文化创意发展财政扶持资金项目计划任务书》，就XX高新技术文化装备产业集聚区产业规划项目，申请195万资金扶持，最终批复给予项目资金扶持80万元人民币。
（二）法律风险提示
1、关于项目公司是否具有一级土地开发权。
根据《合作协议书》第9条第1款约定，在项目公司注册额成立且注册资本金到位后，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司协助项目公司取得DF01-D地块一级土地开发权，并负责协调政府给予项目公司关于DF01-D地块一级的授权书。 2012年5月29日，XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书，授权XX国际传媒产业园投资发展有限公司对DF01-D地块拥有一级开发权，实施包括控详规划编制、土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等工作。
根据B集团提供资料，2012年6月13日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司方取得XX市工商局浦东新区分局办法的营业执照。XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书时，XX国际传媒产业园投资发展有限公司尚未依法成立，且该授权同样需取得县级以上政府土地管理部门授权或批准。因此，该授权并不符合《XX市储备土地管理办法》关于土地储备、开发相关规定。
2、关于DF01-D号项目用地是否已依法锁定。
根据B集团提供资料，XX高新技术文化装备产业集聚区开发项目公司（XX国际传媒产业园投资发展有限公司）虽依法设立，但该公司并未依法取得DF01-D号项目地块包括土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等土地开发权。项目战略合作协议虽已签署，但协议只是意向性合作协议，项目开发相关地块并未完全锁定，需要与泥城镇人民政府就用地事项进行相应沟通后方能进行，具有较大的不确定性。
3、关于XX数字装备及文化产品流通中心有限公司
根据B集团提供资料，经中共XX市南汇区委、XX市南汇区人民政府、XX临港集团同意，决定由XX临港泥城经济发展有限公司、XX国际传媒产业营销管理有限公司、市委宣传部下属公司，共同出资1亿元人民币，注册设立XX数字装备及文化产品流通中心有限公司，鉴于目前项目公司XX国际传媒产业园投资发展有限公司已依法设立，需要关注XX数字装备及文化产品流通中心有限公司是否是指作为项目公司的XX国际传媒产业园投资发展有限公司。
4、关于《合作协议书》是否仍然有效
《合作协议书》第11条约定，出现如下情形的，任何一方可以解除合作协议。其
一、《合作协议书》签署后6个月内项目公司未能取得标的地块的前期开发权；其
二、项目公司未能通过合法方式取得标的地块的土地使用权或取得的标的地块土地使用权不符合XX国际传媒产业园项目发开之要求的；其
三、项目公司设立的经营范围不符合协议约定或无法取得协议约定项目公司经营所需资质的。 根据公司提供资料，截至目前，项目公司并未实际取得项目用地DF01-D地块前期开发权，也未取得该标的地块的使用权，《合作协议书》存在被依约解除的风险。
根据公司相关人员说明，只所以项目公司成立后项目用地开发没有进一步推进，是因为没有找到合适的投资者，无法提供泥城镇政府需要的关于项目用地发开的商业模式、策划方案，具体情况待进一步核查。
三、新场古镇.中华三民文化展示园项目
（一）新场古镇.中华三民文化展示园沿革情况
1、2004年1月，XXB国际文化影视有限公司（B集团前身）授权殷伟民同志全权代表公司拓展与商洽浦东文化产业项目相关事宜。
2、2011年，新场古镇党委书记胡书记邀请B集团创意策划新场古镇。并委托B集团对新场古镇1.48平方公里控详规划范围内，策划“新场.中华三民文化展示园功能布局暨内容策划方案。”
3、2011年11月16日，国务院新闻办公室、五洲传播中心下发《关于的批复函”》批复，支持B影视集团介入策划、开发“新场古镇.中华三民文化展示园”项目。
4、2012年2月3日，XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX昕和广告传媒有限公司（乙方，系由B集团幕后控制）签署《创意策划合作协议》，甲方委托乙方提供《新场古镇中华三民文化展示园功能布局暨内容策划方案》。
5、2012年9月3日，XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX国际传媒产业园文化发展有限公司（乙方）签订《意向协议书》，约定中华三民文化展示园（一期）项目用地519亩，其中303.6亩拟通过定向招拍挂方式取得，215.4亩地块通过长期租赁取得。甲方委托乙方进行新场古镇中华三民文化展示园（一期）整体项目的策划及布局设计；策划方案交付时间为2012年9月上旬；协议约定，整体策划及设计方案经浦东新区新场古镇领导小组认可后，可进行项目开发用地的定向招拍挂工作，甲方协助乙方取得中华三民文化展示园（一期）项目用地相应的土地使用权。
6、2013年12月签署《合作框架协议书》
2013年12月3日, XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX国际传媒产业园投资发展有限公司（乙方）签署《合作框架协议书》。协议约定甲方授权乙方进行新场古镇项目开发运作。合作内容为新场古镇控详规划范畴内的古建筑保护、主体内容创意策划、市场运营、土地建设开发暨文化产业链延伸开发相关事宜；合作阶段分为创意策划和开发运营两个阶段；中华三民文化展示园开发区域为“古镇南部249亩及周边70亩住宅用地”；合作模式为浦东新区土控公司、新场镇人民政府共同出资设立国有公司，项目公司可引进社会民间资本介入古镇保护维护与建设开发；乙方引入战略合作伙伴后，可用增资方式参股直至控股甲方。
协议同时约定，该协议为意向性框架协议，正式合同未签署前，甲乙双方均不承担相应法律责任。
（二）法律问题提示
1、关于《意向协议书》和《合作框架协议书》签约主体不一致。 《意向协议书》签约主体为XX新场古镇投资开发有限公司与XX国际传媒产业园文化发展有限公司；《合作框架协议书》签约主体为XX新场古镇投资开发有限公司与XX国际传媒产业园投资发展有限公司。鉴于该两家公司均非B集团参股公司，需要关注该两家公司就新场.中华三民文化展示园.项目合作开发相关事项，是否与B集团有相应的协议安排。
2、根据B提供资料，本项目B集团与新场古镇尚处于意向性协商开发阶段，项目开发相关地块并未完全锁定，存在较大的不确定性风险。同时根据与B集团开会协商情况，如参与新场古镇整体投资开发，因考虑到资金平衡的需要，要争取拿到古镇周边相应地块进行开发，这涉及到对新场古镇现有控制性详细规划进行重新调整和规划，具体商业策划需要与新场镇政府就用地事项进行相应沟通后方能进行，具有较大的不确定性。
