地产项目调研报告（精选多篇）

推荐第1篇：地产项目调研清单0630

一、高速公路项目自筹资金需求调研清单  融资金额

 期限

 成本

 还款来源

 还款计划；

二、火车南站写字楼项目调研清单

 融资需求：

融资金额、期限、成本、还款来源、抵押物、还款计划；  融资主体：

1、公司基本情况简介、证照文件、章程；

2、公司出资情况、验资报告及股东出资证书；

3、房地产开发企业资质证书、公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等；

4、近两年及最近一期的经审计报告；

5、公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资、其他对外投资担保情况；

6、融资金额、期限、成本、还款来源、还款计划； 项目土地文件：

1、土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书；

2、关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件；

3、土地使用权证、房地产权证；

4、土地招拍挂相关文件、土地出让金收据收据、其他付款凭证及提交已缴纳税费的付款凭证；

5、土地规划条件、规划用途、使用年限等；

6、任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本；

 项目相关文件：

1、建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件；

2、关于项目的建设用地批准书及附图；

规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）；

3、建设主管机关对项目的审核批复；

4、相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见；

5、关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；

6、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

7、项目已获得的其他相关批文或权证；

8、项目开发建设情况说明（包括但不限于项目整体规划、设计、工程进度、建设现状等）；

9、房地产项目竣工验收资料；

10、房地产预售许可证；

11、房屋销售情况及销售合同；

推荐第2篇：地产项目立项备案报告

元亨雅园（2#地块）项目 核准备案申请报告 编制单位：宁波市恒厚房地产开发有限公司 二 0 一四年八月

目 录

第 1 章

申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况 1.2 项目概况

第 2 章

发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析 2.

2相关政策分析 2.

3行业准入分析

第 3 章

资源开发及综合利用分析 第 4 章

节能分析

4.

1合理用能标准和节能规范 4.2

能耗状况和能耗指标分析 4.3

节能措施和节能效果分析

第 5 章

建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.

1项目选址

5.

2项目选址合理性分析 5.3 土地利用合理性分析 5.

4征地拆迁及移民安置分析 第 6 章

环境与生态影响分析

6.1

环境和生态现状 6.2

生态环境影响分析 6.

3环境保护措施 6.4

地质灾害影响分析 6.

5特殊环境影响 第 7 章

经济影响分析

7.1 财务效益分析 7.2

行业影响分析 7.3

区域经济影响分析 第 8 章

社会影响分析

8.1

社会效果影响分析 8.2

社会适应性分析 8.3

社会风险分析 附表 1 投资估算表 附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 3 营业收入及税金估算表 附表 4 成本费用估算表 附表 5 借款还本付息计划表 附表 6 项目利润和利润分配表 附表 7 项目投资现金流量表

第1章 申报单位及项目概况 1.1 申报单位概况

企 业 名 称：宁波市恒厚房地产开发有限公司 法定代表人：郑士灶

企 业 地 址：慈溪市白沙路街道三北大街2348号-2352号（一楼）

联 系 人：蔡 晓 联 系 电 话：13819820122

经 营 范 围：慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

宁波市恒厚房地产开发有限公司成立于 2012 年 11 月，是由恒舒投资（香港）有限公司和中国自然人郑士灶共同出资注册设立的有限责任公司（台港澳与境内合资），注册资本为 64000 万元人民币。其中恒舒投资（香港）有限公司出资 59100万元人民币，占注册资本的 92.34%；郑士灶出资 4900 万元人民币，占注册资本的 7.66%。目前，公司主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

本项目地块——前应路南 1#地块是由宁波市恒厚实业公司于 2012 年 7 月 30日通过国有土地挂牌出让方式取得，《国有建设用地使用权出让合同》合同编号为 3302822012A21103（详见附件 3）；2012 年 11 月 23 日宁波市恒厚实业公司通过与宁波市恒厚房地产开发有限公司签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将该地块的使用权变更为宁波市恒厚房地产开发有限公司（详见附件 4）。

1.2 项目概况

1.2.1 项目背景

（1）项目名称

恒厚•阳光城（2#地块）项目 （2）项目性质

新建 （3）项目提出理由 慈溪市是全国百强县之一，经济发达，城市化程度较高。随着杭州湾跨海大桥的建成通车，慈溪市一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，其交通和区位优势更加凸显，为慈溪经济发展注入新的活力。

近年来慈溪市中心城区不断改造提升，城市基础设施日益完善，城市品质逐 步提升，为房地产业发展带来巨大的市场机遇，众多大型房地产企业前来投资兴业。目前，华润、绿城、金地、保利、联盛等全国知名房地产企业已相继进驻慈溪，慈溪市房地产行业呈现出一派欣欣向荣的景象。

白沙路街道随着慈溪市中心城区的加快发展，城市化进程不断加快，致力于打造慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。目前，白沙路街道有多个在建楼盘，其中最有影响力的是绿城城南项目。随着绿城城南项目的启动以及前应路南1#、2#地块的相继开发，未来慈溪市中心城区城南片区的房地产竞争力不容小觑，这也将吸引更多的房地产企业前来投资开发建设。可见，白沙路街道区域价值和区域认同度将会得到进一步提升，从而吸引慈溪本地居民及外来中小企业主、白领阶层来此置业。

为此，宁波市恒厚房地产开发有限公司紧紧抓住市场机遇，经过深入的市场调研，决定在中心城区白沙路街道前应路南 1#地块开发建设普通商品住宅项目，符合慈溪市中心城区发展规划，市场前景看好。

（4）报告编制依据

1）《中华人民共和国土地管理法》

2）《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号）

3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4）《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5）《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 6）《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 7）《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》；

8）《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》；

9）《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（ 2009-2020年）》 10）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）； 11）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (国办发[2010]4 号)；

12） 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1 号)；

13） 《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（新“国五条”）； 14）《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号）。 15）《外商投资项目核准和备案管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 12 号

1.2.2 项目基本情况 （1）建设地点

本项目地块为前应路南 2#地块，位于慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近东临规划道路，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。

（2）建设工期

项目建设工期 42 个月， 2014 年10月开始动工建设，2018 年 04 月底竣工验收。 （3）项目总投资与资金筹措

项目总投资为 128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司项目资本金 88000万元和银行贷款 40000 万元解决。

1.2.3 主要建设内容及规模

项目主要建设内容包括高层住宅、多层住宅、配套商业、物业管理用房、物业经营用房、社区用房及绿化景观、道路广场、围墙、大门等室外工程。 项目总用地面积88984㎡，总建筑面积233840 ㎡，其中地上总建筑面积135992.4 ㎡，住宅总建筑面积 133336 ㎡（包括高层住宅和多层住宅），公建配套 2656.4 ㎡（包括物业管理用房、物业经营用房、社区用房和其他配套设备用房），地下总建筑面积 63519.5 ㎡，绿地面积 22767.9 ㎡，机动车停车位共 1364个（其中地下 1234 个，地面 130 个），非机动车停车位 1531 个。

1.2.4 技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表 1-1。 表 1-1 主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位 数量

备注 1 工程技术指标 1.1 1.2 1.3 1.4 用地面积 m2 总建筑面积 m2

88984 233840

30 1.8 建筑密度 % 容积率 1.5 绿地率 % 30 2 投资与资金筹措 2.1 项目总投资 万元 128000 2.1.建设投资

万元 119507 2.1.2 建设期利息

万元 1968 2.1.3 铺底流动资金

万元 0 2.2 总资金及筹措

万元

128000 88000 2.2.1 项目资本金

万元

2.2.2 银行贷款 万元 40000 3 效益与费用 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 营业收入

万元

营业税金及附加额 万元

土地增值税 万元

所得税 万元

税后利润

万元

207140 11600 16012 13135 52541 4 盈利能力指标 4.1 项目财务内部收益率 % 27.16 税前

% 18.27 税后

4.2 项目财务净现值 万元 18910 税前（12%）

万元 7793 税后（12%）

4.3 项目投资回收期 年 3.69 税前

年 3.94 税后

1.2.5 建设方案 （1）总平面布置 1）平面布置

项目地块东西方向长约 260m，南北方向长约 320m，用地整体呈梯形状。项目在总图布局中采用高层区与多层区分开布局的形式，强调组团关系，地块北侧布置高层区，以围合型中心大花园为核心；南侧布置多层区，以各单体自有绿地为主体分散布置。在高层区和多层区之间布置一条东西向区内主干道，连接东西两侧的城市道路并形成小区出入口。其中，高层区分为两排，北侧为 32 层板式高层 3 幢，南侧为 2 幢 18 层点式高层和 2 幢 14 层板式高层，并在北侧高层底部设置一些小区配套功能用房；多层区分为 8 排，均为 4 层的多层住宅，每排长短不一，且互有错落，并在多层中心区形成一条南北向的绿化景观带。

2）出入口设置

项目设置 4 个出入口，均为行人、车流出入口。其中，2 个主出入口设置于 项目区块内一条东西向主干道上，2 个次出入口设置于项目区块最南侧，方便行 人和车辆进出。

（2）建筑单体设计

本项目由高层区和多层区组成，底部为整体一层地下车库。项目的物业经营、物业管理、社区服务等功能用房主要集中在高层区底部两层。

1）高层住宅

项目高层区共建高层住宅 7 幢，包括 3 幢 32 层住宅（1#-3#）、2 幢 18 层 住宅（4#和 7#）和 2 幢 14 层住宅（5#和 6#）。其中，1#-3#楼包括 5 种户型， 分别为 A、B、B

1、C、C1 户型，各户型面积大小不一；其中，A 户型为三室两厅 一厨两卫，设置起居室、玄厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等；B、B

1、C 户型 为三室两厅一厨一卫，C1 户型为两室两厅一厨一卫。4#、7#楼户型为三室两厅 一厨一卫，5#和 6#楼户型为三室两厅一厨两卫。

2）多层住宅

项目多层区共建多层住宅 32 幢，地上四层设置客厅、餐厅、厨房、卧室、厨房、家庭室、起居室、活动室及其他附属用房。 （3）建筑结构设计 ①结构设计要求

工程结构设计使用年限为 50 年，结构安全等级二级，抗震设防烈度为 6度。 ②基础选型本项目基础设计等级为甲级，采用桩基础。 ③地上结构选型

项目 32 层住宅采用剪力墙结构，14 层、18 层住宅采用框架－剪力墙结构， 4 层住宅采用钢筋混凝土框架结构。

（4）给排水设计 1）给水设计

本项目由分别从前应路、东侧规划路市政给水管接入给水管，与项目内的给 水管网相连接，供给项目室内外生活给水及消防用水。

2）排水设计

该项目排水采用雨污分流制排水系统，主要分设生活污废水和雨水两套排水 系统。 ① 生活污废水系统

本项目生活污废水系统主要包括室外地面及车位冲洗排水和住宅的生活污 废水，污废水排水管经管道收集后排入室外污水管网，经化粪池处理达标后分两 路排入前应路市政污水排水管网。

② 雨水排放系统

本项目区块内雨水经管网收集后分两路均排入前应路市政雨水管网。 （5）供电设计

本项目由市政电网引入 10kV 电源。区内低压配电系统采用放射式与树干式 相结合方式由变配电房引至各配电点。

（6）消防设计 1）消火栓系统

水源：由市政给水管网供应。

室外消火栓给水系统采用直供式，与室外生活给水管道在基地内形成环状，其水量、水压由市政管网保证。环状管网上设 DN100 地上式消火栓，间距不大于120 米。消火栓距离水泵接合器在 15-40 米的范围内。室内消火栓系统采用临时加压供水系统，室内消火栓给水系统的设计流量为 20L/s，火灾延续时间按 2h 计。

2）自动喷水灭火系统

水源：由地下一层消防水池和消防泵房供给本项目地下室及 32F 楼前室设置自动喷水灭火系统，采用临时加压供水系 统。自动喷水灭火系统的设计流量为 30L/s，火灾延续时间按 1h 计。 （7）防雷设计

项目利用建筑物内的金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷针避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢做自然接地体。为防侧击雷， 建筑各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的部位，应按屋顶上的保护措施处理。

本项目用的工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地等需要接地的设备，采用联合接地装置，其冲击接地电阻不应大于1 欧姆。

（8）弱电设计

项目拟配置入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、可视对讲门 禁及住户报警系统、停车库管理系统、监控中心建设、有线电视系统、网络及电 话通信系统、综合管路系统等。

第2章 发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析

2.1.1 国民经济和社会发展规划及专项规划符合性分析

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要）》指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。

《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：加强规划引导， 加快发展房地产等重点行业。此外，《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要》与《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》均指出：要 加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体 系，合理引导和发展商品房市场，促进房地产业平稳健康发展。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，属白沙路街道辖域，是慈溪中心城区重 点发展的区域。项目产品主要包括多层和高层住宅及少量的配套商业，能够为慈 溪市民提供中高端商品住宅。项目符合上述各项规划提出的关于加快房地产行业 尤其是商品房发展，扩大普通商品住房供给，合理引导自住和改善性住房需求， 促进房地产业平稳健康发展等有关内容。

2.1.2 区域空间发展规划符合性分析

《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：全面推进新型城市化，促进城乡统筹发展。加强中心城区的规划、建设和管理，进一步优化城区空间布局，提升城市建设品位，全力打造“绿色生态、宜业乐居”的一流幸福家园。

《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》中指出：慈溪城市发展定位于长江三 角洲南翼地区工商名城、宁波大都市北部中心城市。其中心片区的功能定位为： 慈溪政治、经济、文化中心，市域商业贸易、现代服务、知识创新、居住生活的 中心地区和带动全市其他片区经济快速增长的龙头先导地区。

《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》指出：以浒山街道为基础打造片区中心组团，周边以各镇为基础打造横河、宗汉、坎墩、逍林、匡堰、胜 山组团。其中中心组团应加强对前应路沿线地段的旧村改造以及北三环路至中横 线之间、新城河至杭甬高速慈溪连接线及延伸段之间用地的居住功能开发，并按 照 3-5 万人标准划分为 16 个居住区。

《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020 年）》指出将白沙路街道打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等，未来将形成“三轴三廊双核五住区”的空间布局。其中“五住区”即从南至北将居住区分为五大片区，每一片区安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。项目属中心城区白沙路街道规划居住区，是慈溪市中心城区重点发展的区域之一。项目符合上述规划关于加强慈溪市中心城区的规划、建设，加强中心组团居住功能开发，白沙路街道从南至北安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住等有关内容。

2.2 相关政策分析

近年来，我国房地产市场价格持续上涨，部分城市出现了房价上涨过快等问 题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳 健康发展，自 2010 年初开始，国家出台了一系列房地产宏观调控政策。

2010 年，为遏制部分城市房价过快上涨的势头，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)提出：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。此后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发[2010]10 号)（以下简称国十条）出台，提出：坚决抑制不合理住房需求、要严格限制各种名目的炒房和投机性购、增加居住用地有效供应。

2011年，房价上涨势头得到初步控制，为进一步巩固调控成果，国务院继续出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国 办发[2011]1 号)，提出：把二套房贷比例首付提至 60%、第三套房及以上房不发 放贷款。2011 年 7 月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨 压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的

二、三线城市也要采取 限购。2011 年 12 月 4 日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示， 房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2011 年 12 月 9 日， 胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势 变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时， 2011 年连续 6 次上调存款准备金率。

2012 年，国务院及各个相关部门多次强调：坚持房地产调控政策方向不改 变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归。同时，还提出：严格执行 并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果、促进房价合理回归。 2013 年初，国务院常务会议出台五项调控政策措施（即新“国五条”），再 次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房；同 时还提出了增加普通商品住房及用地供应等。

从以上政策分析，自 2011 年 1 月底“新国八条” 政策出台以来，房地产 调控不断深入、货币政策持续收紧、政府调控周期拉长、限购限贷限价等行政手 段和货币工具叠加使用，使得房地产投资性需求显著下降，多数城市房产成交明 显下滑，调控效应日趋显现，房地产市场总体比较低迷。2012 年上半年，政府 继续保持对房地产行业“调控不放松”的基调，在明确“把稳增长放在更加重要 位置”的同时，进一步要求稳定和严格执行房地产市场调控政策，房地产调控政策也由重点强调“抑制投机投资性需求”逐步转变为“抑制投机投资性需求与 鼓励刚性需求并举”。受到国家货币政策放松的影响，二季度以来房地产市场逐 渐呈现淡季不淡，商品房销售恢复性回暖的迹象。2013 年新“国五条”的出台 释放出国家坚持对房地产市场调控政策不动摇、力度不放松的信号，表明中央政 府坚持调控楼市的决心，对扭转市场预期，保持房地产市场稳定将产生极大作用。

本项目为普通商品住宅开发建设项目，项目开发符合慈溪市不断增长的住房 市场需求，顺应国家政策导向，符合国家相关的房地产政策。

2.3 行业准入分析

本项目为普通商品房开发建设项目，目前国家对该行业尚未设置准入条件。 本项目参照国家及地区商品房建设相关规划和产业政策，主要从以下几个方面作 行业准入分析：

项目建设单位宁波市恒厚房地产开发有限公司经宁波市工商行政管理局批 准登记注册，注册资本 6.4 亿元人民币，主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。本项目——慈溪恒 厚•阳光城（1#地块）项目为普通商品住宅开发建设项目，属于房地产开发领域， 符合公司的经营范围。

根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，本项目总投 资为 121475 万元，项目资本金为 81475 万元，占总投资的 67.07%，符合国家对 固定资产投资项目资本金比例的要求。

此外，项目在土地的取得、规划、环保等手续上，完全按国家相关程序办理。 综上所述，本项目符合行业准入要求。 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第3章 资源开发及综合利用分析

本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分 析；所需主要资源是土地资源，项目土地通过慈溪市国有建设用地使用权出让取 得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场 采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；不涉及多金属、多用途化学元 素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到资源利用会对地表(下) 水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。涉及资源主要为水 资源。对于水资源的利用方案及主要资源消耗指标将在“第 4 章 节能分析”中 做详细介绍，在此不做赘述。

14 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第4章 节能分析

4.1 合理用能标准和节能规范

项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和 节能管理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。

4.1.1 相关法律、法规和规划

（1）《中华人民共和国节约能源法》； （2）《中华人民共和国可再生能源法》； （3）《中华人民共和国电力法》； （4）《中华人民共和国建筑法》； （5）《中华人民共和国计量法》；

（6）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令 28 号）； （7）《节约用电管理办法》（国经贸资源[2000]1256 号）； （8）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第 143 号）；

（9）《建设部关于贯彻〈国务院关于加强节能工作的决定〉的实施意见》。 4.1.2 产业政策和准入条件

（1）《中国节能技术政策大纲》（2006 年）；

（2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委、科技部、环保总局[2005 年第 65 号]）。

4.1.3 相关标准及规范

（1）浙江省《公共建筑节能设计标准》（DB33/1036-2007）； （2）《民用建筑热工设计标准》（GB50176-93）； （3）《建筑照明设计标准》（GB500034-2004）； （4）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）； （5）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）； （6）《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）； （7）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）； （8）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

（9）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》（GB50242-2002）；

15 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

（10）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）； （11）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》。 4.2 能耗状况和能耗指标分析 4.2.1 项目能源品种选用及使用分布 （1）选用原则

项目在选择能源品种时，本着因地制宜，就地取能，使用清洁能源和可再生能源的 原则，减少能源转换，避免能源转换带来的能源消耗，环保、高效地使用能源；考虑项 目周边能源供应条件。

（2）能源品种选用

项目建设用地周边市政基础设施基本齐全，电力、给水、排水等市政设施已完善， 燃气供应设施未来将规划建设，可以满足项目需要。

（3）所需能源种类

项目所需能源主要有水、电和天然气，其使用分布情况如下： 水:生活用水、绿化道路用水。 电:照明、各类电器等耗电设备。 天然气：热水器、灶具等燃气设备。 4.2.2 项目能源供应状况 （1）供水条件

由于慈溪特殊的地理位置，人口众多，工业发达，但水资源并不充足。近年坚持“外 引内治”战略，加快实施境外引水、境内调蓄。城区内现有城北水厂、城西水厂、新城 水厂，规划建设城南水厂。目前城区日用水量为 20 万 m3/天，现供水能力为 31 万 m3/天， 规划供水能力达到 46 万 m3/天，城区内供水压力为 0.22-0.25MPa。本项目供水由城西水 厂宗汉街道给水站供水，能够满足项目用水需求。

（2）供电条件

至 2012 年 3 月，慈溪市电网共有 500kV 变电所 1 座，装机容量 300 万 kVA;220kV 变电所 7 座，装机容量 294 万 kVA；110kV 公用变电所 25 座，用户变 2 座，装机容量 219.5 万 kVA；35kV 变电所 12 座，总装机容量 34.35 万 kVA。本项目靠近110kV 城西变（原 金轮厂宗汉用户变），优先考虑由该变电所供电，供电条件可以满足项目用电需求。

（3）天然气供应条件

2008年1月，由慈溪市自主投资建设的杭甬天然气输气管道慈溪支线建成通气，慈 溪市成为省内首批加入杭甬天然气输气管道网的县级市。杭甬天然气输气管道慈溪支线 设计的日最大供

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气量56万m3，可为全市40万户家庭供气。慈溪市2011实际使用量为7万 m3/天，实际供气能力可满足50万m3/天，本项目采用市政天然气管道作为燃气气源，燃 气引自三北西大街。

4.2.3 能源消耗总量 （1） 年用电量

表 4-3 项目年能源消耗量汇总表 序号 能源 单位 消耗量 备注 1 电 kwh 9149616 2 水 m3 176867 未预见用水量按 10%计

3 天然气 m3 182523 未预见用气量按居民用气量的 5%计

4.2.4 能耗指标分析

（1）年综合能耗 表 4-4年综合能耗

序号 能源品种 单 位 消耗量 折标煤系数 折标煤（tce) 1 电 万kWh 914.962 3.330 19.37 2 水 万 m3 17.687 0.857 15.16 3 天然气 万 m3 18.252 12.143 221.64 合 计 3256.17 （2）单位建筑面积能耗指标 表 4-5 年单位建筑面积能耗

序号 指 标 单 位 数 值 1 年单位建筑面积电耗 kWh/m2 45.860 2 年单位建筑面积水耗 m3/m2 0.985 3 年单位建筑面积天然气耗 m3/m2 0.963 4 年单位建筑面积综合能耗 tce/m2 0.016 （2） 单位投资能耗指标 年单位投资能耗

序号 指 标 单 位 数 值

1 年单位投资综合能耗 tce/万元 0.027

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4.3节能措施和节能效果分析 4.3.1 节能措施

（1）建议项目建筑外窗采用断热铝合金中空玻璃窗的保温方式，提高建筑物使用 舒适度的同时，有效降低能耗。

（2）建议项目建筑外墙采用蒸压加气混凝土砌块自保温做法，形成舒适的室内热 环境。 （3）建议项目建筑屋面采用岩棉板的保温方式。

（4）建议项目给水系统充分利用市政压力，3 层及 3 层以下区域采用市政给水直接 供给；4 层及以上区域采用变频水泵供给。

（5）建议项目给水管材采用水阻力损失小、强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型 管材（立管及干管采用衬塑钢管，支管采用 PP-R 管）。

（6）选用低噪声、低损耗的 SCB10 型干式变压器，变压器绕组采用 D,yn11 型接线。 （7）变压器供电半径尽量控制在 200 米范围内，以减少电缆负荷损耗。 （8）变压器低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后功率因数不小于 0.9。 4.3.2 节能效果分析

本项目符合国家产业政策和省市有关规定；符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范；使用的能源及能源来源合理可行；不采用国家明令禁止或淘汰的落后技术、工艺、设备、材料，积极采用节能新技术、新工艺、新设备和新材料，符合节能要求。

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第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.1 项目选址 5.1.1 项目建设地点

本项目位于浙江省慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，东至规划路、南至白彭安 置区、西至新城河东路防护绿地、北至前应路防护绿地。详见附图一。

5.1.2 项目用地现状

项目总用地面积为 75641 ㎡,项目土地通过国有建设用地出让取得。项目用地现状为空地，地势平坦，交通较为便利，项目场地地质条件稳定，具备开发建设条件。

5.2 项目选址合理性分析

项目选址合理性分析主要从场址地质状况、周边环境、交通状况、社会经济条件四 个方面进行分析。

（1）地质状况

本项目建设区不属于慈溪市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般工程建 设项目。项目区不存在压覆矿床和文物情况，对防洪、排涝、通航及军事设施没有影响。 可见，项目所在区块地质状况良好。

（2）场址周边环境

本项目位于慈溪市城区东南方向的白沙路街道，在教育配套方面，项目毗邻慈吉小学，慈吉中学，临近白云小学；生活配套方面，前应路西段配套相对成熟，健身馆、华润万家超市等便于生活，项目地块对面将规划建设明光眼科医院；此外，项目周边有东方明珠、恒元新境等相对较为成熟的小区居住带。可见项目周边环境宜人，是不可多得的宜居佳所。

（3）交通状况

项目周边基础设施较为完善，地块西面为慈溪市交通主干道新城大道，东面距离另 一交通要道东三环路较近，地块北面是前应路，东至规划路。无论来往市区，还是去杭 州、宁波或者绕道去 329 国道和中横线都很方便。加之项目周边车流量相对较少，因此， 项目地块周边交通状况良好。

（4）社会经济条件

白沙路街道隶属于慈溪市，2012 年慈溪市市实现地区生产总值(GDP) 948.29 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.4%，增速居宁波各县（市、区）首位。分产业看，第一产业实现增加值 46.54 亿元，同比增长 2.0%；第二产业实现增加值 553.34 亿元，同比增长 8.5%，其中工

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业实现增加值 510.36 亿元，同比增长 7.7%；第三产业实现增加值348.41 亿元，同比增长 12.0%。三次产业之比由 2011 年的 5.0：60.0：35.0 优化为 4.9：58.4：36.7。三次产业分别拉动经济增长 0.1、5.1 和 4.2 个百分点（其中工业为 4.3个百分点）。2012 年全市城镇居民人均可支配收入 37711 元，同比增长 10.5%；农村居民人均纯收入 20383 元，同比增长 11.6%。可见，慈溪市社会经济基础较好，经济发展较快，人民生活富裕，具备追求高品质生活的物质条件，其社会经济条件能够支撑本项目建设。

综合以上分析，项目所在区域地质条件良好，周边环境优越，交通便捷，社会经济 条件能够满足本项目建设。因此，本项目选址合理。

5.3 土地利用合理性分析

依据《慈溪市规划局规划条件通知书》（慈规条字【2011】55 号），该项目所在地慈 溪前应路南 1#地块用地规划建设主要经济指标为容积率 1.2-1.8、建筑密度≤30%、绿 化率为 30%，用地性质为二类居住用地（R2）。本项目用地方案详见表 5-1。

表 5-1 项目用地方案

名称 用地面积（㎡） 用地比例（%） 建筑物 22658 30 道路、广场 30215.1 40 绿化 22767.9 30 小计 75641 100

由表 5-1 可知，本项目总用地面积 75641 ㎡，其中，建筑物占地面积为 22658 ㎡， 道路、广场占地面积为 30215.1 ㎡，绿化面积为 22767.9 ㎡。项目容积率 1.8，建筑密度 30%，绿地率 30%，项目主要建设住宅项目，符合项目地块用地规划条件和集约使用土地的要求。

5.4 征地拆迁及移民安置分析

本项目地块是通过国有土地招拍挂出让方式取得，为净地出让，现状为空地，地上 无建筑物及附属物，故不涉及拆迁移民安置问题，在此不作分析。

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第6章 环境与生态影响分析

6.1 环境和生态现状 6.1.1 自然环境条件 （1）气象气候

慈溪全境属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热条件较优。夏季 7-8 月份常有强台风影响，台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。台风平均每年一次，暴雨多在

6、

8、9 月。建筑气候分区为ⅢA 类。境内年平均气温 16℃，最热月（7 月）平均气温 28.3℃，最冷月（1 月）平均气温 3.9℃；最热月平均相对湿度83%，最冷月平均相对湿度 75%；年均降雨量 1272.2mm，最大年降雨量 1821.3mm，最大积雪 17cm。全境冬夏风向不同，全年主导风向为东南风，夏季主导风向为东南风，冬季西北风。

（2）地形地貌

慈溪地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。南部丘陵属翠屏山丘陵区，系四明山余脉，东西走向，绵延 40 余公里，约占全境面积的十分之二。中部平原为宁绍平原之一部，东西长 55 公里，面积约占总面积的十分之七。南部近山平原成陆于 900～2500 年前，由全新世晚期湖海相沉积物淤积而成，组成物质多为粘土及亚粘土，局部夹有泥炭。北部滨海平原，系 900 年以来新成陆土地，组成物质为亚粘土、亚沙土和粉砂。平原以北为凸入杭州湾的扇形三北浅滩,滩涂沉积物以粉细砂和沙质泥等细颗粒物质为主，东部地区颗粒较粗。境内主要山峰有大蓬山、五磊山、大霖山、老鸦山、东栲栳山，最高峰老鸦山塌脑岗海拔 446 米。全境地层成因单一，属侵蚀剥蚀地貌。

（3）水文

慈溪雨量充足，降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，年人均水占有量仅 578 立方米，为浙江全省人均占有量的 24％，系严重缺水地区。慈溪境内没有大江、大河流过，外来水源贫乏。慈溪内陆水域共 61.75平方公里，约占总面积的十分之一。境内大小河渠总长 5400 公里，正常水位蓄水量 3776 万立方米。境内现有湖库主要有凤浦湖、灵湖、窑湖、长溪水库、外杜湖、里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖等，全境总库容 7838.56万立方。地下水资源贫乏，可开采淡水资源为 782 万立方米／年。

6.1.2 生态环境现状

慈溪自 2007 年着力推进“碧水”、“蓝天”、“绿色”、“清静”、“素质”五大生态环境治理保护工程，并重点突出水环境整治的中心地位。根据《2010 年宁波市环境状况公报》，慈溪环境空气质量优良率自 2006 年的 78.1%上升至 90.4%，慈溪市生态环境质量等级为良（EQI

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≥55）。近年来，慈溪在“森林慈溪”创建、推进城区生态造林、森林城镇、森林村庄、森林单位和森林家庭建设等工作方面取得一定的成绩。截至 2010 年，完成废弃矿山治理 5 座，完成前应路东延绿化等工程，新增城区绿地面积 40470平方米。建成区绿化覆盖率达 38.5%，城区人均公绿面积达 9.6平方米。目前慈溪已创建国家级生态镇 4 个、省级生态镇 12 个、宁波市生态镇 14 个、宁波市生态村 158 个。全境生态环境向好趋势明显。

6.2 生态环境影响分析 6.2.1 施工期环境影响分析 （1）对大气的影响

工程建设中使用施工机械设备有挖掘机、搅拌机、各种运输车辆等。在施工过程中土方开挖、弃土和砂石等建材的汽车装卸可能会产生扬尘，对环境空气质量带来影响；汽车运输中可能产生二次扬尘，在运输道路沿线造成污染，使得环境空气中的 TSP 浓度增大；在施工中有大量土方、砂料等需临时堆放，堆放的沙土在干燥、大风天气会产生扬尘。

可见，本项目施工期可能会产生较大量扬尘，对所在地及工程车运输沿线的空气环 境产生影响。

（2）对地表水的影响

主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清 洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。

（3）噪声对环境的影响

施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械,如打桩机、挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等,都是噪声污染源。现场单个的施工机械设备噪音较高，且在实际施工过程中，多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加将使噪声级别更高，辐射范围更大。

（4）固废对环境的影响

施工期间产生的固体废弃物主要是各种建筑垃圾及生活垃圾。建筑垃圾如果随处堆 置，下雨天会造成较严重的水土流失，遇干燥、大风天气会造成扬尘污染，对堆置地的 生态环境也会造成较大危害。生活垃圾如果随处堆置，会导致空气恶臭。

6.2.2 运营期间环境影响分析 （1）对大气的影响

本项目排放的废气主要为厨房油烟废气和进出机动车产生的汽车尾气。

本项目将有车辆进出，机动车进出停车场时有尾气排放，汽车尾气污染主要指汽车 怠速运行时的尾气排放和路面正常行驶时产生的废气，其主要污染因子为 CO、HC、NOx 和 Pb等。

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（2）对地表水的影响

本项目营运期的废水主要为项目区域内的生活污水。生活污水的主要污染因子为CODCr、BOD

5、NH3-N，一般生活污水 CODCr 约 400 mg/L，BOD5 约 200mg/L，氨氮约 35mg/L 左右。

（3）噪声对环境的影响

本项目噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷库及冷柜用冷凝机组、分体冷凝风机吊 顶式空调机组、风机、车辆出入、配电设备、水泵等产生的噪音。 （4）固废对环境的影响

本项目固废主要为生活垃圾。 6.3 环境保护措施

6.3.1 施工期间环境治理措施 （1）对大气环境的治理措施

施工期间加强管理，文明施工，建筑材料轻装轻卸；车辆出工地前应尽可能清除表面粘附的泥土等；运输砂石料、水泥、渣土等易产生扬尘的车辆上应覆盖篷布；临时堆放的土方、砂料等表面应定期洒水，防止干燥而产生大量扬尘，渣土应尽早清运。

（2）对水环境的治理措施

场所应建设临时的简易生活设施，如临时食堂、简易隔油池、临时厕所、化粪池。食堂 厨房废水含有油类等污染物，须经隔油处理后再汇同生活污水，经预处理达标后排入附近市政污水管网。

（3）对噪声的治理措施

为降低施工期间对周边环境的影响，项目将采用以下措施减少噪音污染：尽量选用 低噪声机械设备或带隔声、消声的设备；施工部门合理安排好施工时间和施工场所，高 噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。同时，应搞好施 工安排，尽量不在夜间施工，如确须夜间施工的，应报请环境保护管理部门同意。并且 必须按许可证的要求作业，使噪声影响减少到最低程度。

（4）对固废的治理措施

施工期间对建筑垃圾处置，应与当地渣土办联系，慎重妥善处置，建议采用以下处置方法：与有关需用土的单位联系，用作绿化工程底层土等；也可用于回填有些采石场等开采后留下的空缺，这样，既可处置弃土，又可改善山体景观，但在回填后为防止水土流失，应重视其表面的植被培养。对于其它废弃物则及时外运处理，不得排入内河、湖泊。

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在建设期间要对生活垃圾进行专门收集，由环卫部门定期清运处置。严禁乱堆乱扔， 防止产生二次污染。

6.3.2 运营期环境治理措施 （1）废气处理

厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引至楼顶部排入空中； 汽车尾气对本项目影响较小。

（2）污水处理

项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲 厕水及厨房污水，其排水特点为 BOB5/COD 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。 项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排 放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排出。

（3）对噪声的治理措施

为了减少噪声的影响，本项目排风机房、水泵房都设于地下室内，为避免水泵噪声、排气风机噪声影响周边环境，要求水泵、排气风机选购低噪声设备。对水泵、地下室排气风机噪声较大的情况，则采取安装消声器等隔声防噪措施。并将冷凝机组安装在的辅 房内，辅房采用隔声效果良好的隔音材料。同时运营期间应加强设备维修和日常维护， 使各设备均处于正常良好状态运行。交通噪声防治应加强区内交通车辆的管理，减少交 通噪声的影响。

（4）固体废弃物处理

该项目固体废弃物主要为生活垃圾。所有生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系 统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用密闭垃圾桶运输 至垃圾处理场处理。

6.4 地质灾害影响分析

项目所处区域不属于地质灾害易发地区，且为房地产开发项目，项目建设不会引起 地质灾害，不需采取特殊地质灾害保护措施。

6.5 特殊环境影响

项目范围内无文物古迹，不存在对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观 等产生的不利影响。

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第7章 经济影响分析

7.1 财务效益分析 7.1.1 财务效益分析的依据

（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）建设工程参照类似工程预结算指标、《浙江省工程建设其它费用定额》估 算；

（4）收入与成本估算参照市场价格与类似项目运营数据确定； （5）相关税费按国家及地方税法实际规定确定；

（6）项目税前基准折现率取 12%，税后基准折现率取 12%。 7.1.2 投资估算与资金筹措 （1）投资估算范围和说明

按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，将建设投资的估算分 为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。

1）工程费用

工程费用包括主体工程、公用工程和室外工程。

其中，主体工程包括高层住宅、多层住宅、物业管理用房、物业经营用房、社 区用房、其他配套设备用房等地上建筑及地下建筑；

公用工程包括给排水、电气、消防、电梯、暖通工程、智能化工程和燃气工程； 室外工程包括绿化及景观小品、道路广场、室外管网、围墙、大门工程。 2）工程建设其他费用

参照《浙江省工程建设其它费用定额》与实际市场价格确定。

①建设管理费

建设单位管理费：按财建[2002]394 号文采用差额分档累进制计算；

建设管理其他费：按计标[1985]352 号、浙价服[2003]77 号、计价格[2002]1980 号、浙价服[2003]112 号、浙价服[2001]262 号文采用差额分档累进制计算； 工程监理费：按发改价格[2007]670 号文采用插入法确定。

②建设用地费

本项目土地费用根据国有土地使用权出让合同计，按照 7509 元/㎡计。

③项目前期咨询费

25 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

主要包括项目申请报告、交评报告、节能评估报告编制费，按市场价格计算。

④勘察设计费

主要包括勘察费和工程设计费，按计价格[2002]10 号《工程勘察设计收费管理 规定》采用插入法计算。

⑤环境影响评价费

主要包括环评报告编制费，按计价格[2002]125 号文采用插入法计算。 ⑥场地准备及临时设施费

按建安工程费和项目所在地区别费率计取，本项目按 0.8%计算。

⑦工程保险费

包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行 1995 年 1 月 1 日颁布文件，物 质损失险按工程费用的 0.18%确定，第三者责任险按工程费用的 0.25%确定。 ⑧市政公用设施费

包括白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金，分别按 2 元/m

2、10 元/m

2、1.5 元/m2 计算，计算基数为总建筑面积。

3）预备费

项目基本预备费按 3%计算，涨价预备费暂不列支。 4）建设期利息

本项目银行贷款 40000 万元，建设期利息合计为 1968 万元。 5）流动资金估算

本项目物业全部出售，故不估算流动资金。铺底流动资金=流动资金*30%，故 无铺底流动资金。

（2）项目总投资和分年投入计划

本项目总投资＝建设投资+建设期利息+铺底流动资金，其中建设投资128000万元，无铺底流动资金，因此，本项目总投资为128000万元。详见表 7-1。

表 7-1 项目总投资汇总表 投资额 121475 1 建设投资 121475 1.1 工程建设费用 56594 1.2 工程建设其他费用 59432 1.3 预备费 3481

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2 建设期利息 1968 3 铺底流动资金 0

详见附表 1“投资估算表”和附表 2“投资计划与资金筹措”。 （3）资金筹措

本项目总投资为128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司 项目资本金88000万元和银行贷款 40000 万元解决。项目分年投资计划详见附表 2 “投资计划与资金筹措表”。

7.1.3 财务效益计算 （1）计算期限

项目计算期按 5 年计算，（第 1 年为 2012 年 12 月到 2013 年 12 月，以后计算期 按此类推。）其中包括建设期 48 个月（包括前期），运营期 4 年（建设期最后 1 年与 运营期第 1 年复合）。 项目建设起止时间为 2012 年 12 月到 2016 年 12 月。

（2）营业收入

项目总收入主要为高层、多层住宅及机动车车位出售收入。参照项目周边地区 现有住宅、售价及发展趋势，本项目确定营业收入如表 7-2。

表 7-2 项目营业收入

项目 数量（㎡、个） 单价（元/㎡、元/个） 收入（万元） 高层住宅 84825 13000 110273

多层住宅 48511 18000 87320

机动车位 1364 70000 9548

合计 207140 （3）成本费用

项目成本费用包括运营费用、财务费用和建设成本。

1）运营费用包括管理费用和营销费用，分别按照销售收入的 2%、3%估算； 2）财务费用按银行贷款利率按实计算；

3）建设成本即建设投资。详见附表 4“成本费用估算表”。 经估算，项目总成本费用为 129864

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万元。

（4）利润估算

从利润估算表来看，项目利润总额 65676 万元，税后利润 52541 万元。详见附 表 6“项目利润和利润分配表”。

（5）相关税费

本项目缴纳的相关税费包括营业税金、城市维护建设税、教育费附加、土地使 用税和所得税。

1）营业税：按营业收入的 5%计取；

2）城市维护建设税、教育费附加：分别按营业税的 7%、5%计取； 3）土地增值税：根据项目的土地增值额计算。 4）企业所得税：税率为 25%。

根据以上取费标准，经估算，项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元。详见附表 3“营业收入及税金估算表”和附表 6“项 目利润和利润分配表”。

（6）盈利能力分析

经“项目投资现金流量表（全部投资）”计算，项目现金盈利指标如下： 表 7-3 项目盈利能力分析指标表

指标 税前 税后 项目投资财务内部收益率（%） 27.16% 项目投资财务净现值（I=12%）（万元） 18910 项目投资回收期（年） 3.69 详见附表 7“项目投资现金流量表”。

项目财务内部收益率（税后）为 18.27％，大于财务基准收益率。因此，项目在财务上是可行的。

7.2 行业影响分析 7.2.1 房地产行业发展现状

（1）我国房地产行业发展现状

中国房地产业自 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化进程 得到了快速发展，房地产业对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件 和城镇面貌，发挥着重要的作用。但同时，部分城市房价上涨过快、中低价位、中 小套型住房供应不足，住房保障

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18.27% 7793 3.94 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

制度仍相对滞后等问题也不断显现。尤其是一些地 方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国 家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。

2003 年开始，中国房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。尤其在经 历了 2008 年的低迷后，楼市在 2009 年有的是报复性的反弹。2010 年，为遏制部分 城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。尤其是 2010 年 4 月《国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价同比涨幅持续回落，环 比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制。但是，在通胀预期 等多种原因的推动下，2010 年 11 月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施 限购的中心城市，住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。因 此，为继续巩固和扩大调控成果，国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日印发《关于进 一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国 8 条）。同时 2012 年上半年政 府明确强调：坚持房价调控坚持不放松。2013 年年初国务院常务会议再次部署一系 列房地产调控措施，表明了政府坚持调控楼市的决心。

在政府严厉的宏观调控政策下，房地产销量增速开始明显下滑、房地产新开工 也明显减速，房地产投资明显减少，房价涨幅持续回落。对于房产企业来说，庞大 的资金压力，导致企业利润大幅下降，部分中小企业开始退出市场，房地产市场总 体进入平稳发展的阶段。

（2）慈溪市房地产发展现状

随着杭州湾跨海大桥的开通，慈溪成为连接上海、宁波、杭州三地黄金节点，加之中心城区不断改造提升、政府对余慈规划区的重点打造，华润、绿城、金地、合生、保利、联盛等全国知名房地产企业开始进驻慈溪，慈溪房地产经济得到迅猛发展，楼盘品质不断提升，需求大力释放，房价不断攀升。根据统计数据显示，从2005 年至 2010 年，除 2008 年和 2009 年由于金融危机呈下跌趋势，五年间房价涨幅大于40%。

近年来，在国家房地产宏观调控政策的影响下，慈溪房地产市场也几经跌宕。 但由于慈溪市民营经济发达、居民消费能力强，加之庞大的购房需求，房价依然坚挺。

慈溪市房地产楼盘以大户型为主，品质也较高。随着中心城区的逐渐饱和，目 前部分开发商开始进军城西、城东及周边乡镇，周边地区的区域价值不断攀升。总 体来说，根据慈溪市居民的消费需求，高性价比、中高档产品将成为未来慈溪市房 地产市场的主流。

7.2.2 企业在行业中所处的地位

宁波市恒厚房地产开发有限公司是一家有限责任公司（台港澳与境内合资），主 要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块（慈溪恒厚•阳光城项目）以及南 2#地 块的房地产开发经营和金属材料批发等。公司在宁波地区尚处于发展阶段，慈溪前 应路南 1#地块为公司在慈溪市开

29 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

发的第一个房地产项目，项目体量虽然较大，但是 不会对房地产行业产生垄断。

7.2.3 项目对所在行业和关联产业发展的影响 （1）项目对所在行业的影响

本项目位于慈溪市中心城区东南部，总投资 121475 万元，总建筑面积 199511.9 ㎡，在房地产开发投资领域，建设规模适中，不会对房地产行业造成垄断，也不会扰乱房地产行业的竞争格局，反而有利于促进当地房地产市场的发展和繁荣。

同时，项目整体户型大气舒适、景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套 设置完善，有利于提升公司在慈溪市本地房地产企业中的影响力。 （2）项目对关联产业发展的影响

房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。 本项目建设除了可以带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业发展外，还 可带动下游塑料、汽车、家电消费等派生需求。此外，项目建成后需专业的物业管 理团队对项目进行日常维护管理，从而带动当地物业管理行业的发展。

7.3 区域经济影响分析

（1）房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求量大，在国民经济中占有重要地位。本项目建设有利于拉动慈溪市 GDP，对区域经济发展具有重要作用。

（2）项目建设有利于促进慈溪市中心片区房地产行业发展；房地产业关联度高，项目建设有利于促进慈溪、宁波地区的钢材、水泥等建材的发展，同时也有利于带动慈溪市家电、纺织等传统优势产业的发展；再者，对促进周边商贸服务业发展也具有重要作用。

（3）本项目建成后能够有利于全面推动慈溪市中心城区建设，提升慈溪中心片 区区域品质，吸引更多的人流集聚，带动城南经济快速发展。

（4）项目建成后，将实现上缴项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元，可增加慈溪地方财政收入。

30 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第8章 社会影响分析

8.1 社会效果影响分析 8.1.1 正面社会影响效果分析

（1）有助于推动慈溪中心片区发展建设，提升城市形象。本项目为中高档高层 住宅和多层住宅项目，其建设景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套设置完 善，有利于带动慈溪中心城区的城市建设，提升城市形象。

（2）完善居住功能、改善居民居住环境。白沙路街道位于中心城区东南部，主要承担城市居住的重要功能，拟打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。本项目通过新建高品质住房，有利于完善白沙路街道现有住房功能布局，可为慈溪市居民提供环境舒适、拥有中高端享受的居住环境、提高居民生活水平。

8.1.2 负面社会影响效果分析

本项目在建设期间，施工产生的噪声、扬尘等污染源可能会对当地居民造成一 定的影响。建设单位将通过加强施工管理，倡导文明施工，在符合国家有关法规的前提下，将产生的不利影响降至最低。

8.2 社会适应性分析

8.2.1 当地居民和企业团体对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设可以为当地居民提供高档、舒适的居住环境等；同时项目的实施可 以增加就业机会，能得到当地广大民众的支持。

此外，从产业链的角度看，本项目作为普通商品住宅开发项目，可以拉动建材、钢铁、家具、电器等 50 多个其他相关行业的发展，因此，本项目建设也能得慈溪市 广大企业团体的支持。

8.2.2 政府部门对项目的适应性和可接受程度分析

对于政府部门来说，首先，房地产在我国国民经济中占有重要地位，对 GDP 的贡献大；其次，房地产业的发展对推动区域城镇化建设有重要作用，还可增加地方 财政收入；最后，本项目能增加就业机会，对减轻社会就业压力有一定帮助。因此，本项目作为普通商品住宅开发项目，在符合国家有关法规的前提下，慈溪市各级政 府部门对本项目持积极态度。

8.2.3 当地社会基础设施对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设规模适中，建成后对水、电、燃气等能源和公交等社会公共服务不 会造成较大的影响。水、电、燃气等能源供给统一由慈溪市城市基础设施系统供给， 城市供应能力充足。而且项目所在地位于慈溪市中心城区内，生活配套完善，交通 便利。因此，当地社会基础设施

31 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告

对项目具有良好的支持作用。

8.2.4 当地技术文化条件与项目的适应性和可接受程度分析

本项目的工程设计、监理、施工均具有较强的专业性，要保证工程质量和进度， 需要通过招投标选择优秀专业的设计、监理、施工单位，而慈溪市及宁波当地的技 术条件可满足项目所需。因此，当地的技术文化条件能够保障项目的实施。

综上，本项目的建设符合当地各利益群体的意愿，能够得到各类组织的支持， 适合现有的技术条件和地区文化条件，具有良好的社会适应性。

8.3 社会风险分析

本项目的建设具有显著的社会效益。项目建设和运营过程中，不会产生或者引 发民族矛盾、宗教矛盾；项目用地现状为空地，不涉及征地拆迁工程，也不触及历 史文物等社会敏感点，项目不属于对社会产生重大影响的投资项目，基本不存在社 会风险。因此，在此不需作社会风险分析。

32

推荐第3篇：万科地产项目可行性报告

万科地产项目可行性报告内容指引

一、前言

随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引

项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

? 形成时间

? 各档次住宅区域内分布状况

? 购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

? 开工量/竣工量

? 销售量/供需比

?平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

?平均售价

? 开发规模

? 产品形式

?平均消化率

?平均容积率

? 物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势

? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

? 本案在区域内开发市场潜力

? 本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：

工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：

各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）

土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总 计

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）

销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率

3、项目开发各期的利润体现

经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（3） 容积率变动各项指标的变化

主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5

多高层比

营业额

总投资 毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

（一） 主要指标测算

1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价

2、投资收益分析（参考以下格式）：

经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM

楼面地价

完全成本

总投资 毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、根据需要，可增加如下测算：

销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价

R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

（二） 竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的项目

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三） 制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

（四） 资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

成本测算可采用两种方法：

（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。

上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：

成本估算表

成本项目 总成本（万元）

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

单位成本（元/m2）参考项目单位成本 说明

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程管理费

2、营销费用

3、资本化利息

4、物业管理完善费

合 计

说明：

1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性

3、现金流量预测表

4、欲签定的意向书和合同文本

5、新城市开发的市场调研报告

推荐第4篇：项目调研报告

项目调研情况报告及建议

为全面了解**规划范围内招商引资工作情况，有效促进下一步工作开展，科学制定工作计划，加速推进项目招商，切实做好项目服务，受管委会委托，我部近期对*、*、*三个乡镇的第三产业项目，特别是已引进的商贸、房地产项目进行了一次专题调研。现将本次调研的有关情况及后段工作建议报告如下。

一、基本情况

**规划范围内的*、*、*三个乡镇目前已引进商贸、地产项目41个，其中房地产项目26个，商业项目5个，物流项目2个，酒店4家，汽车城项目1个、餐饮项目1个、生态农庄2个，累计协议引进资金452.06亿元。截止调研当日，已有9个项目建设完成投入使用，共完成投资30.36亿元。2011年计划总投资约40.2亿元，其中续建项目18个，新建项目7个，其他项目因资金等原因暂未启动。

近年来，通过完善制度，强化措施，招商引资工作取得了一定成效。一是项目数量快速增加。以*为例，已引进的21个项目中，2006年以前引进的项目只有玫瑰园、和记黄埔等为数不多的几家，其余绝大多数均为2009年后引进项目。伴随区域经济发展的提速，招商引资工作呈现出良好的发展势头，项目数量快速增加。二是项目质量不断提升。经过几年的快速发展，**在全国尤其是中部城市中的发展优势

突显，各地的商业精英们纷纷聚焦**，关注**，给**的招商

引资工作增添了新的活力，中粮、明发等实力企业相继落户，

特别是滨水新城成立后，累计接待国内外投资商和项目单位

80余家，五矿二十三冶、中航等央企，大连万达、上海世茂、

广东光大等国内知名企业纷纷前来考察。

二、主要问题

1、土地供应。用地指标不足是各乡镇存在的普遍问题，

也是制约招商引资工作快速发展的一个关键性问题。全县一

年的建设用地指标仅2000亩左右，分配到各乡镇的建设用

地指标只有不到300亩，远远无法满足招商需要。以**镇为

例，按年建设用地供地指标300亩计，今年计划启动项目总

占地面积613.63亩，占年计划供地量的204.5%；目前在谈

项目总占地面积5300亩，是年计划供地量的17.67倍。

2、征地拆迁。征拆进度一直以来都是制约项目建设的

瓶颈。近几年来，国家对征拆工作的管理日趋严格，这在一

定程度上影响了项目征拆进度。在调研过程中，明发商业中

心、永通汽车城、**紫鑫酒店等项目就对加快征拆提出了迫

切要求。

3、投资环境。一方面项目落户需要办理的各种手续仍

然比较繁琐。项目从签约到启动，各项程序所需耗费的时间

一般在三个月以上，如果涉及用地指标、规划调整等问题所

需时间更长，甚至要一两年之久。另一方面配套基础设施仍

有待进一步完善。配套基础设施的完善程度直接影响到周边

项目建设及市场前景。中鼎江岸花城就提出希望政府加快**

大道建设以提升楼盘品质。

4、队伍建设。一是人员配置不足。除**镇配备了较多

专职工作人员外，其他乡镇专职招商工作人员人数不多，大

多数是同时兼任多个工作岗位，不利于业务水平的提升。二

是缺乏优秀的专业人才。现有的招商队伍中精通商务、会说

外语、熟悉法律的专业人才不多。

三、后段工作想法及建议

1、加大宣传，奠定招商工作基础。一是强化日常宣传。

此次调研中我们把宣传与调研相结合，在今后的工作中，我

们将更加注意强化各种形式的日常宣传，将日常工作与宣传

相结合，随时随地宣传新区。二是加强网络宣传。应加快门

户网站的建立，并设立招商引资专栏，及时发布更新招商项

目、投资程序、优惠政策、项目进展等内容，让更多的人认

识新区、了解新区、关注新区，为新区发展开拓更为广阔的

空间。三是适当活动宣传。根据需要积极组织筹办或组团

（队）积极参加各地区举办的会展招商活动，增加外地客商

对新区的了解，提高新区知名度。

2、科学规划，确保项目布局合理。一是要加快编制规

划。目前滨水新城相关规划正在逐步完善，规划的不确定在

一定程度上造成了招商信息的不确定，制约了招商工作的快

速推进；二是科学定位规划。规划是对招商工作的指导和服

务，要通过科学制定规划为后续招商项目的合理布局提供指

导性服务；三是准确采集数据。对新区主要片区的基础数据

采集要详实准确，为项目招商争取主动。

3、完善机制，增强招商工作的主动性。一是完善激励

机制。对招商工作有突出贡献的部门和个人进行奖励，针对

介绍人按其发挥作用大小制定不同等级的奖励措施。二是健

全考核机制。科学制定考核目标，将服务招商工作的具体内

容列入新区各部门的考核指标，建立“部门配合、人人有责”

的考核新机制，形成主动服务招商、人人参与招商的新局面。

三是制定优惠政策。根据县内现有政策，结合新区实际，制

定优惠政策。并对个别重大项目，有针对性的加大优惠程度，

凸显新区招商环境优势。

4、创新方式，增强招商工作的实效性。一是突出重点

项目的招商。改变“接待式”的被动招商模式，制定重点招

商项目计划，进行主动、有针对性的上门招商。二是推进板

块招商。拿出几个条件成熟的区域，在依照新区整体规划的

前提下实行板块招商。重点推进**项目的招商，有序开展谷

山片区的开发。三是引进BT合作模式。目前在基础设施建

设领域，我们正在积极探索引进BT建设模式进行招商，已

与二十三冶集团进行多次接触。在今后的工作中，我们将学习借鉴各地的成功经验，迅速形成一套适合新区的成熟的BT

建设合作模式。

附件1：项目单位反映的具体问题

附件2: 已引进商业项目情况表

附件3：在谈项目基本情况

附件1：

项目单位反映的具体问题

1、绿线控制范围过大的问题。（明发集团）

按照规划局出具的规划条件，金星大道旁绿线控制距离

为27米。

明发方面认为：绿线控制范围过大，将涉及到实际净用

地面积和绿化投入成本增加等问题。

2、总包干经费范围争议。（明发集团）

协议书第2.2条约定：前期开发包干经费包含项目用地

的土地出让金、土地补偿费、青苗果树及附属物补偿费、拆

迁补偿安置费、城市基础设施及配套设施的建设费用、耕地

占用税、“三金”（土地储备金、工业用地成本调节金、农业

土地开发金）、土地出让业务经费及失地农民社保基金、土

地报件审批税费等项目用地前期开发过程中的一切成本、费

用及税收。

挂牌文件第九条价外税费规定：挂牌交易不包括应缴纳

的价外税费。契税和挂牌交易服务费由出让方按有关政策和

规定收取。

明发方面认为：①协议书的土地出让业务经费中应该包

含挂牌交易服务费。②协议书中未明确说明包干费是否包括

契税，但契税应按包干经费的4%交纳，而不是按照摘牌地价

的4%交纳。

3、请求尽快签订有关问题的补充协议。（盈峰翠邸）

用地范围内有一处水渠需要改造，已签订的合同中未具

体明确，之前已向清政县长汇报，因领导调离未能及时签订

补充协议。请求与县人民政府能尽快签订有关问题的补充协

议，确保项目建设的顺利推进。

4、反映电网建设有关问题。（联诚国际）

从2009年5月1日开始，长沙市所有新建住宅小区开

始实行公专合一的电网，电梯等公共用电由小区物业收费，

户内用电由业主直接到电力局缴费，公专合一的电网在申请

建设的过程中难度较大。

5、反映自来水接入的有关问题。（联诚国际）

最初规划要求是100的水表，接入自来水时自来水公司

不同意用100的水表，只安装了50的水表，后因无法满足

需要又换成了100的水表，除收取了换表费用外还收取了管

网配套等其他费用。

6、请求对步行街税收给予优惠。（联诚国际）

步行街计划今年5月开街，为吸引商户加大宣传力度，

营造开街气氛，扩大影响，促进县城商业繁荣，请求县人民

政府对广告税收给予优惠。

7、请求加快规划调整相关手续的办理。（卧龙湾）

户型、外立面、容积率需要调整，去年3月、6月已分

别进行两次评估，手续一直未办妥。

8、业主子女是否能到星城实验中学、实验小学就读。（浩

龙〃音乐界）

9、请求加快征拆和高压线迁移工作。（紫鑫酒店）

10、请求加快征拆尽快交地。（永通汽车）6

推荐第5篇：项目调研报告

项目调研报告：飞机副翼操纵系统的工作性

能与故障分析

项目的目的和意义：了解关于飞机副翼的组成、功用、结构、外载荷于机翼的连接、力的传递，以及组成部件的工作原理调整及日常维护方法，并且能够正确对故障进行排除。

国内外研究现状：

研究思路：

拟实现目标：

技术路线：

推荐第6篇：项目调研报告

市场调研报告

一、通过对相关政府及部门的调研，了解肉制品的发展趋势。

对肉类协会，食品研究所的调研信息。肉类协会、食品协会提供了肉品市场的消费数据。

A、2006年国内肉类总产量达到8051万吨，其中猪肉为5197万吨，占肉类总产量的64％；牛羊肉为1220万吨，占总产量的15％。2006年屠宰及肉类加工企业资产总值达到1302亿元，比2003年增长了60%。其中，屠宰加工企业656亿元，比2003年增长了1.5倍；肉制品及副产品加工企业645亿元，比2003年增长了17%。

2006年屠宰及肉类加工企业销售总收入达到2701亿元，比2003年增长了1.27倍。其中，屠宰加工企业1417亿元，比2003年增长了2.4倍；肉制品及副产品加工企业1283亿元，比2003年增长了67%。

B、上海市每年猪肉消费60万吨左右（折合生猪约1000万头），70%左右由外省调入，其中，以生猪和肉品调入本市约各占50%。

上海市每年屠宰生猪约600万头，其中五丰上食和爱森两家公司每年屠宰约60万头生猪以分割肉或托盘包装形式进入本市超市、大卖场或专卖店销售，占10%左右，其余90%左右以白条肉进入本市肉类批发市场。据统计，2007年本市肉类批发交易量约40万吨，占本市猪肉消费总量的70%左右。

分析：从上面的06年全国的数字统计看，肉制品企业发展势头迅猛，市场份额比例也越来越大；上海市消费猪肉1000万头，70%由外省调入，生猪和肉制品各占50%，就是说外地调入上海市的肉制品的数量为350万头。据

统计，上海市去年白条肉消费为300万头，还有大约200多万头以其它形式进入市场（如肉品原料、猪肉半成品、肉制品等）。

从全国以及上海的猪肉消费数据看以看到，发展肉制品加工已成为必然的趋势。

二、食品研究所的调研，提供肉品深加工参考意见。

通过对食品研究所的咨询，食品研究所提供了一些参考意见。

1、由于上海肉制市场很注重品牌，做低档产品竞争激烈且没有有竞争优势，也不利于公司发展。

2、加工腌腊肉制品、高温肉制品比较稳妥、有保障。

A．腌腊肉制品、高温肉制品保质期较长，加工制作风险性较小。

B．可以解决因季节原因、公司的滞销产品的问题，加工成肉制品，使产品保值。

C.腌腊肉制品、高温肉制品容易加工，投入设备少、投入小，且在卫生方面容易得到控制。

三、对市场进行调研，了解市场上厂家的产品及信息。

我们第一步针对上海老字号食品店进行调研，上海食品一店（五角场店、南京路店）、邵万生、真老大等食品店。此类食品店的猪肉制品主要以腌腊制品为主，如咸方肉、金华火腿、腊肠、广式香肠、肉枣、肉肚等产品。虽然这几家食品商店各以自己的特色而闻名，但从各自经营的腌腊制品而言，大都属于不知名小厂生产，包装单一，缺乏竞争力。

对莘庄附近超市、卖场、菜场进行调研。莘庄乐购、华联吉买盛、家乐福、世纪联华等，这些超市卖场所经营的肉制品低温类品牌是双汇，雨润、荷美尔、万威客等；盆菜系列主要是新亚集团的新成食品和厦门大富

门食品；腌腊肉制品莘庄家乐福是云南宣威生产从包装、色泽上看还具有竞争力外，其他超市、卖场所采购皆是无名小厂生产或代加工生产，产品的色泽及包装较差，不具有竞争力。

在莘庄菜场有两家卖盆菜，两家都是苏州的连锁加盟店，一家是味知香，另外一家是阿美姐，所经营的盆菜都是家常小炒，猪肉类如鱼香肉丝、咕噜肉、水煮肉片、椒盐排条、五香猪排、蒜香骨、十三香大排等品种。

在南桥易初莲花、乐购、大润发调研，看到有高温蒸煮袋食品，如上海佰味轩食品有限公司的朱家角口味的粽叶蹄膀；嘉兴三真斋酱排骨、香酥猪蹄；浙江宏达食品有限公司东坡肉，五香猪手等特色食品。

四、质监局调研

通过在质监局了解到的信息，如果要进行肉制品加工，从开始填写食品生产许可证资料到最后QS的认证结束到发证，很顺利的情况下也需要半年时间，其中有对厂房、设备、卫生条件的审核，且审核要求严格，程序比较麻烦。所以公司现在要自己生产加工肉制品，只能加工冷冻调理产品和半成品类，腌腊制品和熟制品只能采取代加工方式生产。

五、探讨

市场调研完毕，我们组织了在曾在食品其他企业方面工作过的人员进行了讨论。

1.即时礼品。即时礼品比较容易入手，去年我厂的礼品销量大约在7000多箱。虽然即时礼品季节性强，我们现在的规格单一，且只在节庆时节才有很好销量，但此类产品具有比较大的消费群体，所以我们要抓好此类的消费群体。

A.开发新产品，增加产品的种类及精细化。

B.开发家庭型套餐礼品，如两人伴侣，三口之家，全家福等家庭型系列。

2.腌腊制品。

现在上海市场上的腌腊制品品种繁多，大多都是由小厂家生产，没有一个很响的品牌，即使有一些品牌，但都是外地生产，所以现在市场上没有一家很响亮且是上海本地生产的品牌，我们可以抓住这个机会进行开发。生产比较试销的规格产品，充分利用公司里加工剩余的边角料，滞销产品等，达到控制成本效果。

六、总结

根据爱森二次创业及拓展肉制品加工业务的战略规划，通过此次市场调研，上海每年消费的猪肉总量大体上没有太大变化，由于家庭的生活水平的逐步提高，肉制品的消费呈上升趋势，白条肉的市场空间有限，且有一定量的萎缩，发展肉制品加工已成为肉品企业发展的必然趋势。

推荐第7篇：项目调研报告

项目调研报告范文

项目是在一定的时间和一定的预算内所要达到的预期目的。本文将介绍项目调研报告范文。

项目调研报告范文一：

本次调查是一次基于北京手机市场各品牌主推机型的调查。以手机消费者对各款市场主推手机的喜好程度为总指标，以手机的产品质量(简称质量)、手机的产品外观(简称外观)、手机的产品价格(简称价格)以及手机的产品功能(简称功能)4个指标为调查的一级指标，而质量、外观、功能三项一级指标又分为多项二级指标。

本次调查先后在北京晨报上三次刊出，调查主页面与网易及赛迪网链接，

共回收有效问卷5077份。

经过对上述问卷的分析处理，我们评选出11月份北京手机市场的8款精品手机与4款明星手机，并撰写出11月份北京手机市场调查报告。

手机是一个什么东西?

手机是一个什么东西?这似乎是一个无病呻吟的问题，但本次手机调查的结果(如表一所示)却使得这个问号实实在在地成为一个问题。

对于被众多的俊男靓女所代言的手机而言，似乎没有人怀疑手机已成为时尚生活的一部分，手机厂商们也费尽心机地在外观方面做足文章。就象其他时尚的东西都有追星族一样，各大品牌的手机也都有大量的手机fans。本次调查的结果却对手机是否时尚依然打出了问号。调查显示，消费者对手机外观的在意程度远没有人们想象的高，手机外观的权重只有，在4 大一级指标中名列第四。对于这一多少出人意料之外的调查结果，通过对问卷进行交叉分析即可

得到答案：25岁以下的消费者给予外观的权重得分较高，达到，而25岁以上人群对手机外观却不太在意。由此可见，时至今日，当手机已象电话般普及之时，手机已经走过时尚的藩篱，伴随着手机的日渐普及，时尚手机正悄然成为手机市场中的一个细分市场。

在国内市场，价格似乎是市场永远的决定性指标，手机市场也不例外，在大量产品库存的压力下，众多手机厂商都在忙不迭地上演着手机价格的高台跳水。但本次调查显示，手机消费者对价格的关注度其实并不高，在4项指标中，价格的权重只有，名列第三。对于这样的调查结果，我们有理由对价格决定论打上问号，但也不能据此认为消费者对价格无所谓。通过对本份精品手机的评选结果我们可以看出，这种对单纯的手机价格不太在意的表面现象其实是北京手机市场消费者趋于理性，市场趋于成熟的一种表现。从根本意义上讲，价格其实只是一个孤立的指标，离开手机质

量、功能以及外观的情况下谈论价格其实没有太大意义。由此可见，在日渐成熟的手机市场，唯价格论将不再有市场。

应用是手机市场发展的下一个方向，而功能是实现应用的基础。进入2003年以来，mms、gprs无线上网、java、可拍照等功能概念如天女散花般在手机市场洒落。本次手机调查显示，消费者尤其是高收入的消费者对手机的功能普遍较为在意，在4项指标中，功能的权重得分为，仅次于人们对质量的关注而居于第二位，而在5000元以上的高收入者人群中的得分则达到。由此可见，除了通讯的基本功能以外，手机正逐步地扮演起网络时代应用终端的角色。无线上网、可拍照等功能在今天的手机市场虽然只是高端手机的配置，但随着技术及市场的发展，完全有可能成为明天手机市场的标准配置。

质量是一个更为永恒和经典的指标，只有质量才是消费者经典的爱。本次调查发现，在4大指标中，质量以的

高分遥遥领先，在关于手机质量的二级权重中，待机时间、通话质量与稳定性的权重分别达到、与。对于质量指标的如此看重无疑是北京手机市场趋于成熟的又一力证。细观如今的手机市场，手机不再是身份的象征，也不再是年轻时尚族的专利，手机已浮华褪尽成为一个地道的通讯工具。作为一个通讯工具，手机对于人们最大的意义和价值自然还是用来通话，而与此最为直接的通话质量、稳定性等指标就理所当然地成为人们对手机关注的焦点。

手机是一个什么东西?这个看似简单的问题却是如今手机市场的根本性问题，正确地认识消费者对于这个问题的答案有助于厂商对于市场的把握。通过本次调查我们认识到，手机已不再是时尚的风标，厂商没有必要在所有手机的外观上费尽心思;手机虽然是一件日渐普及的产品，但手机消费正逐步趋于理性，唯价格论将失去市场;在今天，手机就是一个地道的通讯工具;在明天，它将是网

络时代的应用终端，因此，消费者更加关心的必然是通话质量、通话时的稳定性等质量指标以及短信、无线上网等功能指标。

表

一、11月份北京地区赛迪手机调查指标体系

一级指标 二级指标 一级指标结果 二级指标结果

质量 待机时间

通话质量

稳定性

价格

外观 造型

色彩

重量

功能 外屏

内屏

短信

gprs无线上网

电话本

精品致胜

本次手机调查分gsm与cdma两

类，而gsm类又分为1500元以下、1500-3000元及3000元以上三档。通过对5077份有效问卷和参评短信的处理，最后评选出8款精品手机以及4款明星手机(见表2)。

表

二、11月份北京地区赛迪手机调查结果

gsm cdma

1500元以下 1500-3000元 3000元以上

精品手机 波导q26

8、诺基亚8250 摩托罗拉e36

5、索爱t618 三星v20

8、摩托罗拉v750 摩托罗拉v68

8、诺基亚2280

明星手机 诺基亚8250 摩托罗拉e365 三星v208 摩托罗拉v688

(教育)

上述评选结果是对11月份北京地区手机消费者消费行为趋势的一次真实检验，再一次表现出北京手机市场正逐步地趋于理性。

从评选结果来看，尽管8款精品手

机因为消费者对它们不同的喜好而荣膺殊荣，但共同的一点是，它们都是各大品牌力推的精品乃至经典之作。尽管价格有高低，推出有先后，但经典的魅力始终让消费者无法抗拒，风靡市场达三年之久的诺基亚8250的胜出更是让人惊呼经典的胜利。

8款精品手机中国外知名品牌占据7款，而4款明星手机则悉数为国外知名品牌，从具体得分情况来看，上述7款国外品牌的精品手机在质量一项的得分普遍较高，这也是本次国外品牌大获全胜的首要原因。在价格方面，进一步验证了唯价格论的失败，波导q26

8、摩托罗拉e36

5、索爱t618及三星v208在各自价格档位的胜出都再次证明了价格不是全部，而每一款精品手机都诠释出消费者对高性价比的理性追求。在外观方面，本次评选的结果充分体现出北京手机市场包容性较大的特点，8款精品手机中直板、翻盖各占半壁江山，但其共同的特点就是简单、流畅、轻巧大方，

均是同样性价比的产品中最简约的造型。在功能方面，本次调查结果充分体现出：在高端手机市场，功能已成为手机消费者最为强列的需求，功能强大的三星v208与摩托罗拉v750的胜出即是有力的证明;即使是在相对低端的手机市场，功能较为强大但性价比优异的产品也会受到消费者的追捧，国产手机在本次评选中唯一胜出的机型波导q268正是籍此获得广大消费者的青睐。

众所周知，近年来我国手机市场发展迅速，从而为众多手机厂商带来了空前的发展机遇，但随着市场竞争的日趋激烈，整个市场在一定程度也呈现出一种非理性的繁荣：新产品的周期越来越短，概念越炒越多，宣传越来越火，而厂商及销售商利润却越来越薄。本次手机调查关于消费者消费行为趋势的调查结果以及精品手机与明星手机的评选结果与人们关于手机市场的很多常规式的认识出入较大，也在一定程度上折射出手机市场的非理性。通过本次手机调查，

手机厂商应该得到启示：越炒越多的概念、越来越火的宣传、越来越快的新品推出在手机市场日趋成熟的情况下已不能更多地影响到人们的消费心理，而消费者真正看好的是质量好、性价比高的精品手机，厂商只要把主要的精力真正放在产品的本身，出精品，推精品，那么成功就不会与市场擦肩而过。

项目调研报告范文二：

一、茶具市场的变迁

1、源远流长的茶具

茶作为饮品，经过了发现利用茶艺化的漫长过程，它的历史至少可以上溯到5000年前。

茶具是随着茶之为饮应运而生，它的发生和发展经历了一个从无到有，从共用到专一，从粗糙到精致的历程，并随着饮茶习俗的变化而不断变化和发展。

2、功能完善的茶具

碾罗器具：茶碾、茶磨、茶罗。

品饮器具：茶壶、茶盏。

摆置器具：茶桌、茶椅、茶车、茶海。

辅助器具：茶匙、茶筅、茶瓶、茶漏、茶夹、茶则、茶荷、茶针、巾、都篮等。

3、材质多样的茶具

竹木茶具、金属茶具、玻璃茶具、陶土茶具、瓷器茶具、漆器茶具。

在数千年的发展进程中，出现了各种各样材质的茶具。调查统计发现，消费者在选择茶具时，最关注的因素仍然是茶具的材质。

4、不断追寻艺术性的茶具

混煮法时期，茶与其他食物混煮，尚未发展出专用茶具，多为陶土所制。

瓷器是火与土的艺术，瓷器发明后，陶质茶具逐渐为瓷质茶具所替代。

唐代以后，文人雅士开始追且茶器的釉色之美与造型之特;随着饮茶风俗的普及，专门的茶具制造也应运而生。陶瓷茶具的种类与装饰也日渐丰富。明初紫砂的出现，更是广受追捧。

5、传统与时尚共存的现代茶具

茶家具：茶桌、茶椅、茶车等，主要在茶馆茶楼等经营场所应用。

煮水器：用来煮水的随手泡，又称电茶壶。

茶艺表演重要道具：茶海、茶六宝(茶夹、茶漏、茶拾、茶荷、茶针、桶)、水洗等。

茶器皿：狭义的茶具，包括紫砂壶、公道杯、品茗杯等

二、生机勃勃的茶具市场

1.茶具市场增长迅速

2008年6月，餐具用品市场供求平稳。2009年6月，餐具市场丝毫未受金融风暴的影响，以较大的幅度扩大市场份额，茶具和杯子囊括市场占有率、同期环比增长率双料冠亚军。

折线图是2007年、2008年、2009年6月份茶具搜索量的比较图。从中我们可看到它是以冲刺的态势勇攀高峰，它的大销量带动了餐厨行业向好方面发展的良好势头，是餐具行业的最大卖点

之一。

2.千古流变中，瓷器和紫砂茶具的王者地位一如既往。

无论是自己选用茶具还是对未来茶具市场的预测，消费者对紫砂的认可度最高，其次是瓷器，紫砂和瓷器的发展空间依然巨大，商家可以通过一些创新产品来增加其盈利能力。

3、饮茶习惯的改变和技术的革新催生电茶具市场飘红，原因是：

家庭茶室的发展

人民生活水平的提高

家用电器的普及

茶叶销量的持续增长

4、茶产业持续增长，将带动茶具消费持续增长

在各地政策和资金的扶持下，各地的茶园面积在不断的增加，由于新的茶园多是良种茶园，在产量和品质上都明显的优于传统茶园，所以直接导致了茶叶产量的增加。

整个茶业市场的发展，必然带动茶

具市场的大规模发展。

5.茶具飞速发展过程中隐含的问题

从这组数据来看，现在市场上存在的主要问题是：

没有统一的行业标准

定价混乱

产品缺乏创意

著名品牌较少

这说明茶具行业尚处于产品竞争时代向品牌竞争时代迈进的阶段

三、茶具的市场营销

1、专业茶具类零售终端市场前景看好

无论从业者还是消费者都看好茶具类专卖店，这是将来茶具品牌必然要进入的渠道;但是目前国内连锁茶具专卖企业并不成规模，没有一家具有知名品牌的茶具经销企业。

从业者认为茶叶专卖店在未来茶具销售中占有重要地位，也是消费者首选的购买茶具的场所。

2、产品的品牌与价格对市场销售至关重要

从商家的调查来看，品牌、价格、安全是大家最关心的问题，所以企业在经营过程中，树品牌、定价合理、攻技术依然是其发展壮大的核心。而从消费者的调查来看，安全、轻便耐用、材质是其最为关心的问题，然后才考虑到品牌与价位。其实消费者对安全和轻便耐用的认识完全来自市场上的成熟品牌教育。

四、茶具市场的未来发展之路

1、茶具市场刚刚起步，发展前景极为广阔。

调查中，无论是消费者还是茶具经营者都非常看好茶具市场的未来发展前景，目前的茶具市场无论品牌还是产品质量尚处于鱼龙混杂的状态。

2、组建专业的产销见面会是茶具企业最喜欢的宣传方式。

A.每年能组织一次大型的产销见面会(%)

B.每年能组织一次论坛,请国内著名市场营销专家授课(4%)

C.每年能进行一次茶具行业的品牌质量排名(0%)

D.每年举办一次茶具行业的博览会(%)

E都不需要(4%)

从商家的调查来看，在未来茶具的市场营销方面，企业更希望能够组织产销见面会，厂家和经销商能够面对面的交流，共同研发消费者欢迎的产品。

推荐第8篇：项目调研报告)

项目调研报告范文(精选多篇)

项目调研报告

一、项目选址地区概况

1、区域介绍

城市介绍、地理位置、基础设施建设情况、行政区域、人口及城市发展的荣誉

2、区域交通及基础设施状况

公路、铁路、水路、港口和机场

能源、供、排水、邮电通信、环保、防灾等设施

3、区域发展政策、空间布局和发展方向

国家和地方政府发展政策

城市空间结构和城市发展方向

二、项目选址区域经济发展情况

1、区域经济发展情况

区域的优势资源和特色产业

区域经济社会发展情况调查表

国企、外企和民企

当地消费能力分析

2、项目有关行业分析

三、项目概况分析

1、项目可行性分析

项目背景研究及必要性分析、基础分析市场分析、

2、项目所在区域整体规划和项目开发思路

政府整体规划、项目整体规划、开发思路

3、项目选址地块的现状和折迁情况

4、项目选址分析

选址地块交通分析、五通一平分析、地理位置分析

5、项目的评估及效益分析

投资额、投资面积、投资条件、地价问题、经济效益分析、社会效益分析

四、投资建议

1、能否投资及在什么条件下可以投资

2、投资谈判建议---谈判应遵循什么原则，如何谈判

3、投资中应注意的问题

备注：首页封面、第二页目录

广元家居建材市场情况

一、广元概况

广元市是1985年经国务院批准的省辖地级市，位于四川盆地北部边缘、嘉陵江上游，气候温和湿润、四季分明。广元下辖四县三区，辖市利州、元坝、朝天三区和苍溪、旺苍、剑阁、青川四县，幅员面积1.63万平方公里，总人口约323万，城市人口50万，市城区面积60.13万平方公里。是对外开放城市、全国首批农科教结合示范区，全国卫生城市、全国双拥模范城市和四川省山水园林城市、中国人居环境范例城市。物产丰富、能源充足、工业基础具规模。广元作为川、陕、甘三省结合部，有广巴、

广绵、广甘、广陕、广南五条高速，国道

212、108线穿插而过，具备完善的公路交通运输网络，宝成铁路复线、兰渝铁路、成巴铁路三条铁路线和广元机场的建成通航，使广元与全国乃全世界各地，联系更为便捷。广元自古被称为“川北门户”、“蜀门重镇”，也是我国历史上唯一一个女皇武则天出生之地，丰富的女性文化、三国文化、红军文化为这座古城积淀了厚重的历史底蕴，享誉中外的剑门关、翠云廊、皇泽寺、千佛崖、三国遗址、古栈道驰名中外，正在筹建的“世界女儿长城”，更加突出广元的女性文化色彩，广元有11处4a风景区，是国家优秀旅游城市，旅游资源丰富。

广元坚持“三次产业互动、城乡经济相融”，狠抓城市经济、县域经济、民营经济、旅游经济、特色经济五大板块，着力培育有色金属、食品饮料、药业、种草养畜、林果、旅游六大特色支柱产业。

2014年广元共实施国内经济合

作项目2234个，引进到位资金82.51亿元，中恒纺织、启明星铝业、娃哈哈饮料、广益食品、正大青春宝、深圳赛格、温州新纪元、陕西联星、青岛中能信纷纷落户广元。目前引进多家大型房地产开发公司，如：万达集团、碧桂园、长虹置业等；全省“盆周山区外经贸发展示范市”创建工作成效明显，培育外经贸企业40家，取得自营进出口经营权企业30家，“三资企业”17家，与20多个国家和地区的100多家客户建立贸易关系，出口商品13大类60个品种，出口总额5803万美元。建立畜禽、纺织、农产品、高耗能等四大产品出口基地，形成“巩固亚洲，开拓远洋，发展俄东、新马地区和中东”的市场格局。加工贸易额5571万美元，居全省第四位。境外劳务输出400人，培训储备8600人。

广元是川陕甘毗邻地区的交通枢纽和物资集散中心，宝成铁路、成普铁路和10

8、212两条国道主干线在市城区交汇，嘉陵江水运可直达**，广元机场

已开通广州、北京、西安、杭州四条航线，集水、陆、空于一体的立体交通格局，使广元处在一个扼水陆要冲、控南北咽喉的

枢纽位置上，成为东连中部、东部，西接大西南、大西北的重要通衢。“一小时到县”工程取得实质性进展，公路总里程4666.47公里，新建改建国省县乡公路2300公里、村道公路5568公里，新铺油路、水泥路810公里，新建高速公路459.7公里、高等级公路327.3公里。建成政府信息资源网、政府系统办公业务网，金税、金卡网络系统普遍推行，电视监控、智能防盗系统普遍推广。

二、家居建材市场现状简介

广元市建材家居市场自2014年地震后大幅增长，正处在临街铺向大型专业卖场转型期。现阶段广元有集建材与家居为一体的国际商贸城，建材集中经营地为三合市场、中新商城、苴国路一条街；家居卖场主要是：百利城、双羽凤凰城、锦和家居、家龙家私；同时还

有临街的专卖场如：全友家私、掌上明珠、双虎家私，情况如下：

1、国际商贸城

国际上商贸城是广元比较成熟的建材、家居卖场，一二楼已销售，3-6楼为纯租赁式物业；国际商贸城1楼为五金机电城、2楼小商品批发城、3-6楼为建材、家居卖场。租金平均为28元/平米总建筑面积10万平米，共计7层楼。家居卖场约2.5万平米，建材卖场约3万平米。

无综和配套设施，在高速公路旁，人气冷清，商家生意较差；很多联盟商家已经开始自发组织在酒店举行促销活动。无仓储物流区域。

国际商贸城交通比较便利，停车方便。装修设计显档次。

2、三合建材市场

三合建材市场是广元最早专业经营建材、型材加工的场所，上下两层，独立独栋。房租50-120元/平米，经营面积3万平米左右。

无停车位与物流区域，市场杂乱，无主流品牌，无市场管理，房东随意涨租金，众商户非常不满。

由于经营市场较长，市场整体价格偏低，占有一定的市场份额。

3、中新商城建材市场

城市中心，在广元有很长的经营时间，导致整个附近商圈临街商铺都以经营五金建材为主，租金在50-110元/平米不等。经营面积2万平米左右。

无停车位与物流区域，交通极为不便利，给城市环境也造成影响，无市场管理。无主流品牌。 地处老城中心，人气旺。

4、百利城家居市场

百利城位于东坝开发区，周围是正在建筑的楼盘。市场面积1万平米左右，基本为主流品牌：顾家、慕思、斯蒂兰卡、范西哲等，共计三层楼，三楼入住率35%左右，租金平均约40元/月，管理费6元/平米。

有停车位，购物环境较好；市场定

位较高，品牌齐全。

无购物氛围，商业气氛布置不理想，二三楼的招商不成功，有部分商铺空置，市场冷清。

5、双羽凤凰城家居市场

07年落成，共计4层楼，1-2楼为百货经营，3-4楼为1万平米左右的家居经营；租金30元/月，主要为中低档品牌。主要有掌上明珠、与时等。

众商家打算撤离，市场内光线暗，很多商家在处理货品。

6、锦和家居市场

2014年5月落成，

1、2楼为家电百货经营，3楼整层4000平米为家居品牌经营，其中有联邦、红苹果等品牌入驻，所有品牌为锦和家居市场老板一人经营品牌。

有停车位，装修风格有中式、欧式等，展现不同风格。

卖场体现不够大气、上档次，很多样品根本展现不出来其本身的品质，不能满足高端品牌消费者的选择，市场整

体感觉不上不下，不够多元化，商业氛围不浓，不能有效促进消费。

7、家龙家私家居

项目位于广元市火车站出口处，建筑面积1.5万平米；经营品牌有沐兰、洛曼、浪度家居等；租金30元/平方，无管理费用，只有电费开销。

市场定位较低，市场外围脏乱，根本不能停车；市场内光线较暗，卖场生意冷清；没有商业氛围。经营时间较长，10年左右，市场内商家有销售渠道，在家居市场有一定的影响力。

三、项目分析

广元家居建材市场管理模式还没有形成，目前仅有的国际商贸城有这方面的轮廓，但是在业态划分，市场管理，经营策划方面还不够完善，导致卖场商家纷纷撤离；其他的市场购物环境差，不乏有以次充好，假冒伪劣，价格欺诈，买卖纠纷的问题；消费者非常期待有良好的购物环境、商品质量有保证，售后服务好和统一经营管理的家居建材商场

以满足大众需求。

目前广元家居建材市场分布散乱，可供经营者选择的市场不多，另一方面是许多经营者对目前市场的相关必要配套及经营现状表示出了一种无奈，对现有市场经营环境的不满，致使他们对新兴市场都抱着非常大的期望度，这是对新建市场的一种利好。

广元做为川北门户城市，并且是唯一一个拥有铁路与高速公路双x线的地级市。重要的经济地域，经济发展速度较快，辐射地域广但其一直缺少一个大型一站式家装、家居、建材商场，已有规划布局不合理，散乱的建材家居市场分布给消费者也造成很多困惑因素，同时杂乱的市中心建材经营环境给政府也造成部分压力，综上所述宏浩恒大国贸广场项目将满足上述需求，实现广元家居建材市场新的飞跃。

目前建材招商工作已启动市场调研工作，很多一线品牌都非常关注本项目。

例如：

陶瓷卫浴品牌：诺贝尔、东鹏、博德精工砖、马可波罗、冠军、冠珠、科勒、安华、箭牌、法恩莎、金牌等；

橱柜衣柜品牌：欧派、皮阿诺、樱花、方太、志邦、索菲亚、诗尼曼、美国kd、史丹利等； 木制品品牌：菲林格尔、大自然、安信、德尔、帝露门、千川门、全友、tata、春天门业等； 吊顶墙纸品牌：友邦、楚楚吊顶、欧雅、德国艾仕、德国朗饰、玛堡壁纸等；

由于项目还没有全面启动，所以广告各方面还没有全面铺展；但是广元各市场商家已全面关注，一旦项目启动，市场推广工作开展，势必将引起全城轰动。

广元宏浩恒大房地产开发有限公司

2014年10月10日星期四

项目调研报告：飞机副翼操纵系统的工作性

能与故障分析

项目的目的和意义：了解关于飞机副翼的组成、功用、结构、外载荷于机翼的连接、力的传递，以及组成部件的工作原理调整及日常维护方法，并且能够正确对故障进行排除。

国内外研究现状：

研究思路：

拟实现目标：

技术路线：

项 目 调 研 报 告

稷山项目市调

2014年4月14日，万荣项目部抽调员工对稷山县城区域内的所有商业经营场所和门面房、商品楼价格做了一次初步的了解，再结合稷山万佳国际所再打区域进行了对比，结论如下：

一、稷山万佳国际项目所处位置：

稷山县东部新区育英街与新修的体育路交会处西南角；在运稷一级路与育英街交会处涵洞以西200米距离。

二、稷山县2014年发展战略：

稷山县在2014年4月稷山县城镇

化建设暨“三城联创”动员大会,该县以项目建设扩大城市规模,以项目建设带动城镇化发展,确立了今年完成投资5亿元的20项精品工程,全力打造稷王文化名城,建设幸福美丽稷山。

其中，和本项目有关系的是

体育路开通工程,；育英街两侧整治工程；稷山县美特好连锁超市建设工程；城东新区综合医院建设工程。

三、稷山县城商业范围：

1、经过市场走访及查看，首先确定的稷山县有6个大型商超，家家乐购物广场，位于步行街十字路口西南角稷王大厦楼下；多彩服装商城，位于步行街东侧；新时代服装城。位于步行街东侧；

海世界时代广场，步行街十字路口东南；百货大楼客都商城，步行街东北角；华林新天地，稷王路与后稷街

交会处以南200米。

2、确定所有的商业中心及步行街中心都集中在老城区，稷王路与后稷街

交会处的十字路口的东西两侧，东侧街道长约300米，西侧街长约400米，稷山县命名为“后稷街”，未配置停车位，停车为稷王路两侧的商铺路面；步行街主要以5个大型商城及一些大型的品牌专卖为主，涵盖品牌服饰专卖、品牌鞋类专卖、品牌运动专卖、品牌黄金收拾专卖—，是稷山全县人民主要的购物场所，也是县城的商业中心。

3、稷王路往北行500米距离，为稷山县的主干道“稷峰街”，稷峰街东、西长约5公里，是稷山县政府及各级单位的主要集中地，东起108国道，西至丰喜路；108国道距离稷王路约长3公里，县城所有的商业经营场所都集中在此街道两侧，能满足所有人的购物需求。

4、稷王路经过稷峰街再往北侧行500米为“育英街”，也是稷山万佳国际所在街道，交会处为稷山中学老校区的所在地，往东再行约2.5公里，是108国道，项目距离县城中心大约3公里。

四、项目周边现状：

1、项目地块为育英街与体育路交会处西南角，北侧为富强街，南侧为稷峰街；富强街与稷圣路交会处为稷山火车站所在地，稷峰街与稷圣路交会处为稷王广场与稷王小学的所在地。

2、经考察，目前稷山东部新区新建的项目有“天信中心综合楼”、“明鑫花苑二期”、“经济适用房”；和项目有竞争力的项目为“天信中心综合楼”，位置在稷峰街与运稷路交会处，地理位置优越，属于东部

新区发展的主要区域，交通发达，周围有稷山文化广场相对应；配备两栋18层楼与一栋3层大型综合的超市，总建面为50000多平米，其中临稷峰街一栋高层为规划酒店，另一栋为住宅，超市在两栋楼之间，总建面15000平米，为自主品牌超市，该项目已封顶，预计交房时间及超市开业时间为2014年10月份。

3、目前东部新区已确定搬迁的单位有县公安局、县检察院，已有的单位

有稷山中学新校区，所有的单位及学校都集中在稷峰街；目前限制育英街发展的是运稷路涵洞。

五、稷山县城房地产价格：

1、住宅：老城区未新建商品住宅，二手房的价格在3000元/㎡左右，新区在建的为育英街的明鑫花苑二期，单价为2800元/㎡起价，每层上浮50元/㎡，13层以上执行13层价格，均价在3050元/㎡。

2、商铺：老城区未新建商业项目，目前稷山所有的老城区商铺全部为二手铺，多为单层商铺，售价在11000-15000元/㎡之间；新区商铺价格在5000-6000元/㎡左右。

六、项目周边发展潜力：

1、稷山项目所处的地段为稷山县东部新区，为2014年稷山县城重要的发展战略之地，随着河津等一些工业项目的东移，其中一部分企业落户稷山；目前全县总人口为36万人，其中城镇约12万，农村约24万，县人均工资在1300

元/月左右；全县烟酒类消费名列运城13县之首，民营企业较多，消费水平名列前茅。

2、东部新区商业主要集中在稷峰街，就目前项目所在地块来看：

无成熟社区；无厂矿企业；

无公园及城市配套设施；政府单位未来5年无法入驻；无商业配套；离市中心较远，且不是直线；不通公交；基本未见有新的住宅项目动工建设；受访人群不能接受远距离购物；新区未来发展前景很好，但目前不适合一个城市综合体发展。

七、建议：

1、等待5年后，再行开发；

2、必须开发时，建议超市加住宅，以住宅带动超市，不建议建商业街；

3、重新选择地块，体量不需太大，因为稷山目前还没有老城区重建计划，要把商业转移，不合实际；

4、选地最好选择在稷峰街上，其他街道不建议选；

5、稷山的公共交通能力欠缺；

6、走访发现，稷山县的各级商户不愿意投资和入驻新区，所以政府在宣传新区方面及建设方面欠缺；

7、稷山的新建住宅和商铺销售价格较万荣偏低，所以稷山项目价格会偏低；

8、虽然距离火车站有500米距离，但稷山火车站人流量稀少，而且周围没有商业衬托，要发展，最少需要5-10年；

9、商业发展最主要的就是人流和商圈，其次才是项目自身业态，且稷山项目都不具备。

10、紧邻的稷峰街与运稷路交会处，新建的那家大型商城，对项目直接影响，交通和地段，都无法和其比拟；

11、是否能与美特好协商，让美特好市场拓展部做一次市场调研。

八、后记：

稷山项目作为一个大型的商业综合体，不光考虑地价的多少，还需要考虑与我们合作的单位的想法，这样，才

能在一个陌生的城市立足；建议项目延迟开展。

市调人：张博、刘艳梅、杨海珍、石岩、薛晶

2014年4月15日

市场调研报告

一、通过对相关政府及部门的调研，了解肉制品的发展趋势。

对肉类协会，食品研究所的调研信息。肉类协会、食品协会提供了肉品市场的消费数据。

a、2014年国内肉类总产量达到8051万吨，其中猪肉为5197万吨，占肉类总产量的64％；牛羊肉为1220万吨，占总产量的15％。2014年屠宰及肉类加工企业资产总值达到1302亿元，比2014年增长了60%。其中，屠宰加工企业656亿元，比2014年增长了1.5倍；肉制品及副产品加工企业645亿元，比2014年增长了17%。

2014年屠宰及肉类加工企业销售总收入达到2701亿元，比2014年增长

了1.27倍。其中，屠宰加工企业1417亿元，比2014年增长了2.4倍；肉制品及副产品加工企业1283亿元，比2014年增长了67%。

b、上海市每年猪肉消费60万吨左右，70%左右由外省调入，其中，以生猪和肉品调入本市约各占50%。

上海市每年屠宰生猪约600万头，其中五丰上食和爱森两家公司每年屠宰约60万头生猪以分割肉或托盘包装形式进入本市超市、大卖场或专卖店销售，占10%左右，其余90%左右以白条肉进入本市肉类批发市场。据统计，2014年本市肉类批发交易量约40万吨，占本市猪肉消费总量的70%左右。

分析：从上面的06年全国的数字统计看，肉制品企业发展势头迅猛，市场份额比例也越来越大；上海市消费猪肉1000万头，70%由外省调入，生猪和肉制品各占50%，就是说外地调入上海市的肉制品的数量为350万头。据

统计，上海市去年白条肉消费为

300万头，还有大约200多万头以其它形式进入市场。

从全国以及上海的猪肉消费数据看以看到，发展肉制品加工已成为必然的趋势。

二、食品研究所的调研，提供肉品深加工参考意见。

通过对食品研究所的咨询，食品研究所提供了一些参考意见。

1、由于上海肉制市场很注重品牌，做低档产品竞争激烈且没有有竞争优势，也不利于公司发展。

2、加工腌腊肉制品、高温肉制品比较稳妥、有保障。

a．腌腊肉制品、高温肉制品保质期较长，加工制作风险性较小。

b．可以解决因季节原因、公司的滞销产品的问题，加工成肉制品，使产品保值。

c.腌腊肉制品、高温肉制品容易加工，投入设备少、投入小，且在卫生方面容易得到控制。

三、对市场进行调研，了解市场上厂家的产品及信息。

我们第一步针对上海老字号食品店进行调研，上海食品一店、邵万生、真老大等食品店。此类食品店的猪肉制品主要以腌腊制品为主，如咸方肉、金华火腿、腊肠、广式香肠、肉枣、肉肚等产品。虽然这几家食品商店各以自己的特色而闻名，但从各自经营的腌腊制品而言，大都属于不知名小厂生产，包装单一，缺乏竞争力。

对莘庄附近超市、卖场、菜场进行调研。莘庄乐购、华联吉买盛、家乐福、世纪联华等，这些超市卖场所经营的肉制品低温类品牌是双汇，雨润、荷美尔、万威客等；盆菜系列主要是新亚集团的新成食品和厦门大富

门食品；腌腊肉制品莘庄家乐福是云南宣威生产从包装、色泽上看还具有竞争力外，其他超市、卖场所采购皆是无名小厂生产或代加工生产，产品的色泽及包装较差，不具有竞争力。

在莘庄菜场有两家卖盆菜，两家都是苏州的连锁加盟店，一家是味知香，另外一家是阿美姐，所经营的盆菜都是家常小炒，猪肉类如鱼香肉丝、咕噜肉、水煮肉片、椒盐排条、五香猪排、蒜香骨、十三香大排等品种。

在南桥易初莲花、乐购、大润发调研，看到有高温蒸煮袋食品，如上海佰味轩食品有限公司的朱家角口味的粽叶蹄膀；嘉兴三真斋酱排骨、香酥猪蹄；浙江宏达食品有限公司东坡肉，五香猪手等特色食品。

四、质监局调研

通过在质监局了解到的信息，如果要进行肉制品加工，从开始填写食品生产许可证资料到最后qs的认证结束到发证，很顺利的情况下也需要半年时间，其中有对厂房、设备、卫生条件的审核，且审核要求严格，程序比较麻烦。所以公司现在要自己生产加工肉制品，只能加工冷冻调理产品和半成品类，腌腊制品和熟制品只能采取代加工方式生产。

五、探讨

市场调研完毕，我们组织了在曾在食品其他企业方面工作过的人员进行了讨论。

1.即时礼品。即时礼品比较容易入手，去年我厂的礼品销量大约在7000多箱。虽然即时礼品季节性强，我们现在的规格单一，且只在节庆时节才有很好销量，但此类产品具有比较大的消费群体，所以我们要抓好此类的消费群体。

a.开发新产品，增加产品的种类及精细化。

b.开发家庭型套餐礼品，如两人伴侣，三口之家，全家福等家庭型系列。

2.腌腊制品。

现在上海市场上的腌腊制品品种繁多，大多都是由小厂家生产，没有一个很响的品牌，即使有一些品牌，但都是外地生产，所以现在市场上没有一家很响亮且是上海本地生产的品牌，我们可以抓住这个机会进行开发。生产比较试销的规格产品，充分利用公司里加工

剩余的边角料，滞销产品等，达到控制成本效果。

六、总结

根据爱森二次创业及拓展肉制品加工业务的战略规划，通过此次市场调研，上海每年消费的猪肉总量大体上没有太大变化，由于家庭的生活水平的逐步提高，肉制品的消费呈上升趋势，白条肉的市场空间有限，且有一定量的萎缩，发展肉制品加工已成为肉品企业发展的必然趋势。

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推荐第9篇：地产项目融资

地产项目投融资资料清单

一、企业资料

1.企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产资质证书；

2.企业章程、验资报告；

3.近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表（经审计）；；

5.企业基本情况简介

（1）企业历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、经营范围和规模；

（2）企业主营业务发展状况、经营业绩；

（3）企业法定代表人及主要领导班子（董事长、总经理及有关副总经理）成员的经历、业绩等简历；

（4）企业资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设进度情况（列表说明）、近三年已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况（列表说明）；（后期可提供）

（6）企业的账户开立及在各行贷款情况；

二、项目资料（目前有多少提供过少）

1、贷款申请

2、土地使用权出让合同

3、项目立项批复

4、国土证

5、建设用地规划许可证

6、建设工程规划许可证

7、建设工程施工许可证

8、土地出让票据、成本明细及发票复印件

9、可行性研究报告

10、项目环保批复

11、项目建设招标文件

12、项目施工、监理单位的资质证及实力情况简介；

13、施工合同、监理合同及与项目有关的已签合同；

14、与本项目有关的已投入资金付款凭证清单及明细（含拆迁、安置、前期工程等各项费用凭证）；

15、项目规划总平面图

16、规划红线图

17、项目节能减排批复

推荐第10篇：地产项目命名

地产项目命名

¶半岛故乡之主题景观名称—— 五大主题公园

十八组故乡小品

（1）儿童大本营

（2）故乡春舞

（3）四季花组 （4）夕阳棋座

（5）时间园

（6）古意喷泉 （7）故乡夏雨

（8）古井老水车

（9）海韵墙 （10）相思树

（11）流绿墙

（12）莲池

（13）故乡秋意

（14）邀月亭

（15）日式枯山水瀑布 （16）百福桥

（17）福字天书

（18）丫丫桥 （19）晓风轩

（20）鱼福跌水桥

（21）故乡冬恋 （22）故乡阳光

（23）篮球场

¶亲亲家园之主题景观名称—— 备选

（一）

亲亲十二景，景景各不同

三大水景++四大组团++五大广场 >>>>3大水景：听雨轩 观澜阁 静思台

曲廊幽梦 湖塘月色 清雅小筑

一树梨花 一卷幽帘 一棠清月 4大组团：亲雅苑 亲然居 亲清阁 亲幽庭

幽然苑 陶然居 怡然阁 恬然庭 5大广场：清青广场 花季广场 童趣广场

嬉水广场 诗意广场 备选

（二）

亲亲十二景，景景各不同

三大水景++四大组团++五大广场 >>>>3大水景：欢乐赏 丫丫谷 流水嬉

4大组团：情趣空间 至情领地 亲密人家 青清我家

5大广场：主题音乐喷泉广场 心情广场 游憩广场 浓情广场

甜蜜空间广场

（欢乐谷 沁园春 植物赏 香薰园 芳林小憩）

¶杏花小区之项目名称——

（1） 虎滩佳苑——献给钟情山水、热爱自然的进步人士。 （2）杏花欣佳苑——实现心中的理想，杏花欣佳苑。 （3）青山丽水——桂林山水甲天下，青山丽水甲大连。 （4）青清我家——青清我家，诗境般的梦幻感觉。

¶北京地产项目名称集锦（寻屋图）——

硅谷先锋

森林大第

枫丹丽舍

金榜园 领秀硅谷

雪梨澳乡

菊园盛景

当代城市家园 清润嘉园 上地佳园 万地国际村 永泰园·新地标 倚瑞轩 澳林春天 风林绿洲 科技财富中心 华盛乐章 亚奥人家 阳光丽景 清上园 学府园

清林苑

竹溪园

学知轩

志新学苑

半山枫林

香山艺墅

阳光100香山别墅 万泉新新家园

知春时代

锦秋知春

都市网景 世纪豪景

山水倾城

锋尚国际公寓

碧水云天·怡园 上河村 韦伯豪 人济山庄 诚品建筑 汇景阁 美丽园 IT家园 北京·印象 名仕花园 御水苑 今日家园 翠微生活·静源居 望园东里 阳光四季社区 风和日丽 丰益城市花园 未来城 风格与林 天伦锦城 优秀·赏银地家园 恋日嘉园 大自然新城 兆丰园 和枫雅居 自由度 信德新时代 北欧印象 华源新第

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¶加利亚地产项目命名——

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清林苑

清上园

清芷园3期—南国花城

日光清城

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双花园小区

水岸长桥

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天赐良园 天润别墅

天兆家园

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中海馥园

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珠江帝景

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棕榈泉国际公寓

¶各地地产项目名称 深圳地区

安柏·丽晶 奥林匹克大厦 百合山庄 百合星城 百花公寓 百花园二期 百仕达花园二期 百仕达花园三期 半岛苑 半山海景别墅 保利城花园 宝安电子城 宝安海滨广场 宝湖名园 宝瑞轩 宝珠花园三期 比华利山庄 碧海红树 碧海蓝天明苑 碧海天家园 碧海园 碧海云天一期 碧湖花园 碧华庭居 碧岭华庭一期 碧桐湾 碧星苑 碧玉小家 碧云天 碧中园 波托菲诺二期-纯水岸 波托菲诺一期-天鹅堡 布吉中心广场 财富广场 彩福大厦 彩世界家园 彩天名苑 彩田居 彩云居 苍松大厦 仓前锦福苑二期 仓前锦福苑三期 常兴广场 长城盛世家园二期 长城盛世家园一期 长丰苑 长怡花园 城龙花园 城市·杰座 城市花园 城市绿洲花园二期 城市山谷 城市印象家园 城市中心花园 城中雅苑 成龙山庄 创世纪滨海

花园 创意侨苑 创展中心 春天广场 翠堤湾 翠堤雅居 翠枫豪园 翠海花园二期 翠海花园一期 翠雅居 翠盈嘉园 翠拥华庭 翠竹新邸-鹿鸣园 翠馨居 翠怡豪苑 达海花园 大陆庄园 大梅沙海景酒店二期 大梅沙海景酒店一期 大澎花园 大庆大厦 大世纪花园 大益广场 丹枫白露 德福花园 德邻雅筑 德兴城 登科花园 帝港海湾豪园 帝锦豪苑 帝景峰 帝景园二期 帝涛豪园 帝廷峰 帝欣豪苑 缔馨园 点彩人家 电子科技大厦 雕塑家园 叠翠居 鼎盛时代 鼎太风华一期-璞真园 东部阳光花园一期 东帝海景花园 东方半岛花园 东方凤雅台 东方富苑 东方海雅居 东方科技园 东方玫瑰花园 东方美地苑 东方欣悦居 东方雅苑 东港中心 东海岸天利明园 东海花园二期 东海花园君豪阁 东海丽景花园 东豪广场 东和大厦 东湖豪庭 东湖御苑 东鹏花园三期 东埔福苑 东埔海景花园 东埔文和园 东森花园 都会100 都市e站 都市本色 都市花园 都市名园 都市魅力商城 都荟名苑 芳华苑 芳邻 方海商苑 飞扬缤纷(大信花园一期） 丰湖花园 丰泽湖山庄 枫丹雅苑 枫桦景苑 峰景台大厦 风采轩 风和日丽 风华盛世 福昌苑 福海苑 福建兴业银行大厦 福满园 福泉花园 福涛东园 福兴花园 福雅园 福源花园 福中福花园 福中福商业城 富瑰园 富佳苑 富通天骏 富盈门 富源商贸中心 富怡雅居 港城华庭 港田花园 港湾丽都 港逸豪庭 港中旅花园 高发佳苑 格兰情天 阁林网苑 共和世家 冠城世家 观海山庄一期 观海台 观景台 观澜豪园二期 广发大厦 广业大厦 广怡大厦 桂芳园四期 桂芳园五期-瑞士峰景 国都高尔夫花园 国华大厦 国际科技大厦 国际名苑 国际商会大厦A座 国际商会大厦B座 国际文化大厦 国企大厦 国泰豪园 海岸明珠 海伴雅居 海典居 海都花园 海康大厦 海天一色 海天园 海湾明珠一期 海洋星苑 海洋之心 海逸豪庭 海印长城一期 海月花园二期－晴海洲 海珑华苑 航天立业华庭 豪城·馨庭居 豪方现代豪园一期 豪峰园 好景豪园 好来居 和平广场 和通花园 合正佳园 合正名园 合正逸园 河畔明居 恒盛居 恒星园 鸿浩阁 鸿基新城 鸿景湾名苑 鸿瑞花园 鸿业花园 鸿业苑三期-名豪居 鸿颖大厦 鸿园居 鸿洲文鼎家园 洪福雅园 洪湖春天 宏观苑 宏浩花园 宏天大厦 弘雅花园·丽景城 弘雅花园－－雅兰亭 红树西岸 后海花园 后海名苑居 湖滨阁 湖景居 华安园 华都花园 华富大厦

华景园 华丽园 华茂苑-琴海轩 华侨海景山庄 华清园 华昱苑 环岛丽园 黄埔雅苑二期 黄埔雅苑三期 黄埔雅苑四期 黄埔雅苑一期 皇都广场 皇家翠苑 皇庭彩园 皇庭居 皇兴大厦 皇御苑二期 皇御苑一期 惠名花园 惠中名苑 汇宾广场二期 汇宾广场一期 汇福花园 汇港名苑 汇金家园 汇锦名园 汇景豪苑 汇龙花园 汇园雅居 集浩花园 嘉宝田花园一期 嘉多利花园 嘉福花园 嘉富花园 嘉汇新城 嘉意台 嘉园 嘉洲豪园一期 嘉麟豪庭 佳嘉豪苑 家和花园 加州地带二期 加州地带三期 建业·采曦庭 建艺名苑 江南花园 金碧世家 金碧苑二期 金城华庭 金地翠园 金地花园 金鼎辉煌世纪 金枫花园 金港豪庭 金海岸 金海丽名居 金海湾花园 金海燕花园 金汇名园 金景豪苑 金丽豪苑 金玲花园 金领域 金色都汇 金色年华 金山花园 金泰名苑 金雅苑 金叶茗苑 金庸阁 金雨豪苑 金域蓝湾一期 金园 金泽花园 金众经典家园 金洲绿韵二期 金晖大厦 今日家园 锦冠华城 锦河苑 锦隆花园 锦上花家园 锦绣花园二期 锦绣花园三期 锦绣江南 京光海景花园 景发花园 景福花园 景华苑 景庭苑 景秀年华家园 景亿山庄 景园大厦 景稚居 景桦花园 景桦花园二期 九州家园 聚福花园 聚豪园 聚龙大厦二期 聚龙大厦一期 聚龙居 爵士大厦 君悦阁 俊安苑 俊景豪园 骏皇名居 骏庭名园 凯丰花园综合楼 凯旋门广场 凯悦华庭 康达尔花园二期 康达尔花园三期 康乃馨苑 康欣园 科创商务中心 蓝田壹站华苑 蓝月湾畔 蓝漪花园 朗景园 朗晴馨洲 朗庭豪园 浪琴屿花园 乐怡居 礼顿中心 荔林春晓 荔林苑 荔盛苑 荔树人家 荔庭园 荔雅居 荔园阁 丽港湾 丽湖阁 丽湖花园 丽乐美居 丽日翠庭 丽廷豪苑 丽阳天下 利泰公寓 立新花园三期 林海山庄 玲珑花苑·翠景苑 龙壁花园 龙都名园 龙凤阁 龙福居 龙景花园 龙岭山庄 龙泰轩 龙威豪庭一期 龙威豪园·我爱我家 龙兴商业广场一期 龙园山庄紫荆苑 龙园山庄麒麟阁、祯祥阁 龙园苑 龙源大厦 隆盛花园 庐峰翠苑 路桥大厦 鹿茵翠地二期 鹿茵翠地一期 绿景蓝湾半岛 绿景山庄 绿景新苑 绿茵阁 绿茵华庭 绿怡居 满庭芳 美加广场 美荔园 美丽365二期 美丽365一期 美丽家园 美庐锦园 梦想家园 民乐花园 民宁园 明雅阁 鸣翠谷 名骏豪庭 名牌大世界 名商园 名仕商城 名墅海景度假村 名泰轩 南方明珠花园二期 南海

玫瑰花园 南华花园 南景苑 南岭花园 南贸花园 南山豪庭 南油花园一期 欧景城华庭北区 欧景花园 鹏达花园

二、三期 鹏丽大厦 鹏盛年华公寓 鹏兴花园六期 鹏兴花园三期 鹏兴花园五期 鹏益花园 谱心苑 七彩时光 前海华庭 前海宜家 潜龙花园·惠宁阁 潜龙花园北区 桥东小区第三期(汇成花园) 侨城豪苑 侨福大厦 沁芳名苑 青春家园 青海大厦 青青山庄 擎天华庭 琼珠花园一期 群星广场 荣超广场 荣超花园 如意家园 瑞昌大厦 瑞达苑 润丰园 润唐山庄 润裕花园 润裕山景豪苑-宝翠居 赛格广场 桑达雅苑 山海翠庐 山海华庭 山海人家 山水居 山水情家园 山水四季 蛇口花园城 深城公寓 深港豪苑 深华丽园 深业·风临左岸 深圳湾畔花园 绅宝花园 盛龙花园 盛涛花园 石鸿·融景园 石化坂田新村 时代华庭 时尚新居 世纪村二期 世纪村一期 世纪华庭 世纪山庄 世界花园 世界花园海华居 世界金融中心 世濠大厦 水木华庭 水云间 水榭花都 四海华庭 四季花城第六期 苏豪名厦 笋岗大厦 泰安轩、泰宁轩 泰和花园 泰华豪园 泰华锦绣城 泰康轩 泰美园 泰宁花园 太白居 太平洋商贸大厦 太阳新城 太子山庄 桃源居·锦绣清华园 陶然居 特力大厦 特区报业大厦 天安高尔夫海景花园 天安数码时代大厦 天海豪景苑 天健名苑 天健世纪花园 天健阳光华苑 天骄世家 天明居 天然居 天一名居 天元大厦 天泽花园 田心大厦 田心庆云花园二期 桐景花园 湾厦福园 湾厦花园 万福人家 万和苑 万家灯火 万科彩园 万科桂苑 万科金色家园 万科金色家园二期 万科金色家园三期 万科俊园 万科四季花城 万科四季花城五期 万科温馨家园 万隆苑 万事达名苑二期 万托家园 万象新园二期 万象新园一期 旺海怡苑 旺业豪苑 威尼斯·港湾·雍景台 威文大厦 维富大厦 蔚蓝海岸二期 蔚蓝海岸三期 文德福豪园 文福大厦 文华大厦 文伟阁 卧龙阁 梧桐山新居 物业时代新居 熙园 西海岸花园 西海花城 西海湾花园 西湖花园 喜年中心 仙泉山庄 现代苑 现代之窗 香荔花园 香蜜湖豪庭 香蜜三村 香逸名园 香珠花园 香榭里花园二期 香榭里花园一期 翔名苑 祥福雅居 祥和花园二期 祥韵苑 新2000广场 新玥庭 新安湖花园二期 新安园 新保辉大厦 新丰大厦 新港鸿花园 新浩城花园 新鸿进花园 新华苑 新街花园 新街口大厦 新锦安·雅园 新龙岗花

园 新绿岛大厦 新明珠广场 新世纪家园 新世界广场 新世界豪园 新世界山月居 新天国际名苑 新新家园 新亚洲花园 心海假日 心语家园 心怡花园 信托花园 信义假日名城二期 信义假日名城一期 星光之约二期 星光之约一期 星海名城二期 星河·国际 星河华居 星河明居 星河雅居 旭飞城市广场 旭飞花园 旭飞华达园 宣嘉华庭 学府大厦 学府花园 学林雅院 雅豪祥苑 雅兰酒店 雅然居 雅仕·荔景苑 雅仕阁 雅仕居 雅颂居 雅涛花园 雅云轩 阳光翠园 阳光带海滨城一期 阳光海景花园 阳光花园二期 阳光荔景 阳光明居二期 阳光明居一期 阳光四季 阳光棕榈园一期 漾福居 漾日湾畔 椰风海岸 一辉花园 壹世界 医药商业城 依山居 颐景轩 颐园 倚山花园--翠林别墅 艺术心殿 逸翠园一期 益田花园·豪园居 益田名园 茵悦之生花园 银翠苑 银谷别墅二期 银海苑 银泉花园 银座金钻 英龙大厦 英伦名苑 英麒苑 迎宾商业中心 盈翠家园 雍翠豪园 雍翠华府 雍华府 雍祥居 余岭山庄 逾峰台 雨田村一期 玉雅居 御海湾山庄 御景台 御景苑 御庭园 育德佳园 裕宏园 裕康名园 裕侨花园 园东花园 园景花园 圆龙园 圆梦园 源兴居 越港商业中心 月亮湾花园 月亮湾山庄 阅读缤纷 云顶翠峰二期 云顶翠峰一期 云海天城世家 云景豪园 泽润花园 招商海琴花园 招商海月花园一期 招商名仕花园 招商桃花园一期 振业景洲大厦 振业梅苑 知本大厦 置富花园 中城康桥花园 中房怡芬花园 中房怡乐花园二期 中港城 中国茶宫茗香苑 中国有色大厦 中海华庭 中海丽苑 中海苑 中海怡翠山庄 中环花园 中加名园二期 中南花园 中山颐景花园 中商花园 中盛大厦 中信海文花园 中信星光名庭 中央花园 中央商务大厦 中兆花园 中政华庭 众冠花园 竹雅名居竹韵苑 紫光名苑 紫荆花园二期紫玉华庭 紫玉花园 紫薇花园 紫薇苑 子悦台 棕榈湾海景花园 尊皇豪府 馨荔苑 馨庭苑 馨园二期 馨园一期 荟芳园 萃峰阁 蕙兰雅居 怡芳苑 怡花阁 怡乐花园 怡泰中心 怡园大厦 泓瀚苑 滢水山庄 瀚海翠庭 灏景明苑 缤纷假日豪园 玮鹏花园 曦龙山庄二期 蟠龙居 翡翠·星空 翡翠名园 翡翠园 翡翠园山湖居 麒麟花园二期 麒麟花园三期-玉麒麟

南京地区

21世纪假日花园 安品街鼎新苑 百合果园 百家湖花园 百家湖花园 百仕园 碧虹苑小区 碧水华庭温泉山庄 彩虹苑 长江花园 长江之家 长乐公寓 钞库街综合楼 城堡商住楼 成贤公寓 大邦·紫云阁 大明花园风光里小区 典雅居 东方城 东郊·美林苑 枫丹白露城市花园 凤凰花园城凤栖园 富升大厦 国宝商城综合楼 海月花园 汉府雅苑 鸿邺、鸿发大厦 洪家园大明花园阳光里住宅小区 宏景花园 宏鹰花园 湖滨世纪花园 湖滨世纪花园 湖景花园 湖西苑 花开四季 佳乐福新寓 佳盛花园山水居 江南文枢苑 金陵家天下 金陵世纪花园 金陵世纪花园--鸿都大厦 金陵世家小区 金陵小区 锦达公寓 聚福园 康盛花园 利德家园 龙凤花园 龙江花园城 绿城 梅花山庄.湖畔之星 明湖山庄 明月花园 名城世纪园 南方花园 南方花园 南京国际贸易中心 清江花苑绿茵园 瑞金大厦 瑞金花苑 萨家湾花苑 三山街花园城 商业步行街 生活艺术家 盛世华庭 市政管理综合业务大厦 四平苑小区 天地新城 天福园住宅小区 天顺苑 天坛新寓 通宇花园 万厦公寓 万欣公寓花园 王府花园 文靖新村 五佰新寓 五台花园 新达公寓 新大都广场甲幢 养龙山庄 银达雅居 应天路综合楼 永丰国际商业大厦 御河苑 御园小区 裕华名居城 月安花园 中国人家 钟麓花园 紫金名门明月轩 紫金山水苑 苏州地区

馨泰花苑 奥林春天 白莲花园 百合花公寓 北城花园 北城花园·锦月新居 碧波二村 滨河花苑 采香花园 长岛花园 长盛花园 长颀苑 翠坊易居 翠园新村 东方.春晓 东湖大郡 东吴花园 都市花园 发现之旅（四季家园） 福星小区 港澳.桂苑 港澳桂苑 格林峰景苑 冠云花园 观景逸居 贵都花园 寒舍 荷花园小区 红菱花苑 湖畔花园 湖左岸 华阳花苑 画锦坊 环秀花园 嘉宝花园 雅典苑 嘉多利花园 嘉湖阁 嘉业·阳光城 嘉园 佳安别院 佳林花苑 加城湖滨公寓 建安别院 金枫苑·阳光水岸 金龙花园 金之枫花园 今日家园 锦丽苑 景德路改造街坊 景运康家 凯旋花园 莱茵花园三期 澜韵园二期 乐怡苑 里河新村 丽景

苑 留茗花苑 龙西缥渺苑 美墅.缘 美之国花园 明清一条街 南环花苑 南林苑 南门世纪花园 欧洲花园二期平齐花苑 润达城市家园 润福园 师惠乐章 狮林里别墅 狮林苑 狮山丽舍 时代花园（二期） 苏都花园 泰盛绿岛 太湖之星二期-太湖天地 天伦花园 天平花园 通园大厦 万丽花园 万杨服务公寓 万杨香樟公寓 网师花苑二期 吴甸园 新沧花园二期 新港 名都花园 新港 世纪花园三期 新港名城花园 新景苑 新明园——挹翠华庭` 新侨大厦 新元二村 信息大厦 徐家浜二村 学士花园 雅典花园 雅阁花园 雅韵花园（二期） 阳光地带 银桥三期·日月湾 银泰花园 银杏苑 御花园 粤海广场 运盛·美之苑 在水一方 政园小区 中欣大厦——金银岛 竹之苑 馨泓花园 葑谊小区 葑谊小区三期 怡馨花园 胥虹苑 胥江假日 无锡地区

宝城花园 标准花园 长发苑 德福花园 东河花园 凤翔花苑 广瑞公寓 和园 恒通国际大厦 湖滨苑 湖帆苑（太湖花园二期） 华侨城 华通大厦 华夏公寓 惠畅里住宅小区 吉品名人苑 金鼎广场 金乐苑 锦明苑 锦绣花园 老轻院住宅小区 梁溪苑 明珠广场 荣耀花园 山明四村 石子街小区 水车湾小区 太湖世家 太阳花园 听松坊 五里花苑 西太湖花园 新加坡兴江苑 新江南花园 新世纪花园 兴隆苑 学前街商住楼 益明花园小区 银仁花园 银杏苑 永丰大厦 圆通公寓 镇巷 住友家园 厦门地区

国宝新城 soho 阿里山大厦 艾德花园 安宝大厦 宝华花园 博士山庄 大洲新世纪广场 大洲新世纪广场 东方明珠 东方名园 都市恬园 富璟大厦 富山花园2期 富山名仕园 鼓浪天籁 鼓浪屿商业中心 古楼广场 国贸广场二期 海福广场 海景花园 海韵园 加州洋房 假日花园 金地翠园 金秋花园 聚祥广场 联发紫微花园 联丰心家园 绿野轩踪 美丽新世界 明发国际新城 铭爵山庄 千禧园 世纪之星 泰和大厦 泰和大厦 同安大唐世家 万景花园

武夷桃源 厦门大唐世家七期 欣华花园二期 新阳名仕阁--房东时代 信达大厦 信海花园 信隆城 兴旺广场 旭日海湾(二期) 亚太财富广场 阳光海岸 永升花园 永升花园 永升新城 禹洲新村 育秀中心 裕发花园 云景花园 云亭花园 中港花园二期 鹭江新城三期 ¶台湾最新地产项目名称

（按照高度排列，大部分为酒店和写字楼）

85国际广场 长谷世贸大楼 汉莱大饭店 宏总亚太财政经广场 霖园大饭店 馨馥华 宝成企业大楼 摩天高雄 梦莱茵 诺贝尔 高雄凯悦大饭店 维士比大楼 王象企业大楼 国泰商业大楼 世华金融大楼 福华大饭店 台湾领行大楼 圣田大楼 鼎宇和枫

时代富豪 和盛希尔顿 皇普博爱一百 亚洲商务中心 百立皇冠 宏总中山首府

大众财经广场

宝成世纪大楼

博爱天下

博爱大道 时代赢家 台湾领袖大楼 百立皇朝 当代领袖

擎天 宝成经典皇家 宝成皇家贵宾 美丽殿 昱成辉煌时代 长谷公园音乐会 兰园创世纪 观山观海 天翔 四维财经广场 京城雅典 圣第 帝豪博爱 宏总世纪之星 玉玺天下 京城帝王 博爱公园 三宅人生 圆山仰德

长谷2000永信擎天 曼哈顿财经总部 财经天下 国家艺术广场 宝成梦皇家

首长宝座 宝成中正大楼 快乐高手 新楼中楼 国家公园大亨 华侨银行大楼 陆发雄狮 长谷国家音乐厅 富兰克林 尊峰 京城赏 博爱龙扬庭 高屋国家艺术广场 住宅大赏 中华民国经贸中心 王象世贸巨星 昱成绿钻

康庭雄关 长谷威尼斯

福懋天第 澄湖园 诺贝尔 宏大花园广场 阿罗哈特区

胜利王朝 高雄室长宇宙国 宝成皇家之恋 牵手 亨利王 皇普澄湖真迹 百立海洋帝国 恒上凯悦 尊皇

世纪风华 富邦金融大楼

国宾大饭店 御海 森活计画

皇家艺品 龙的传人 非长居易 凯悦大帝

¶修竹项目名称

修竹O·K 修竹欣境 修竹·锋尚（风尚） 修竹·尚座（名座） 修竹·傲派 修竹·派客（傲客） 修竹·优天下 修竹豪阁 修竹·领尚 修竹·优士阁 修竹·领地 修竹·风格 修竹·峰 修竹·景阁 修竹·雅轩 修竹·雍邸

¶心宁苑二期项目名称

星海首府 （心宁苑二期）惬意山海 得意人生 星海领秀 星视野 星生活领地 星空海寓

¶台湾地产案名大赏

百年大鎮 百室達 百順香榭 柏達翡利 柏園 班芙春天 寶仁雅築 碧海藍天 碧海擎天 碧瑤名園 碧茵星城 別墅大賞 博覽家 草本生活 草根譚 長堤 常青墅 朝代風尚 創邸 春木町 春樹 春揚薇閣 大成賞 大地賞 大觀天下 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大麥別莊 大砌峰閣 大溪地 大直觀邸 大直晶華 大竹香頌林園 淡水SMART 淡水Smart 淡水up.up 得意居 地球村 第5大道 第五文明 東方山河 都會通 都摩市KIMO 敦藏 敦品 二重奏 發現之旅 法登美墅 放翁名廬 飛凡 飛皇 非常居易 豐馥 風尚 風月草堂 風雲頂客 風雲彙 風中奇園 楓閣 峰雲 浮生散記 浮生臻品 富臨極品 高閣 歌德堡 歌德花園 閣厦 耕讀園 耕原 公園家 公園與我 關渡站前 觀自在 冠天下 光の橋 光之頌 貴築 國揚超值屋 國揚青年市 海水正藍 海月 海悅 海雲間 和風·小雅 和風雅集 和風禦庭 荷堤 荷蘭村 荷意一品 恒濱 橫の濱 紅色炫風 紅樹林 宏門 湖山雅致 湖適 湖中天 湖左岸 花吹雪 花鳥苑

畫市 懷石別莊 懷石磺溪 懷石居 皇普河畔 黃金眼 活力程式 基泰捷座 吉第 極景 極品 極祥 集賢天地 基泰捷座 幾何中心 佳園 建築の賞 建築博覽家 建築晶典 建築群英會 鑒賞家 江山萬裏 杰座 金賞 京典別墅 晶彩 晶典 居易 巨匠 康橋原味 康之庭 柯夢波丹 渴望村 克拉碼頭 空間大賞 空間王MAGIC HOME 萊茵皇家 萊茵賞 蘭亭集序 嵐亭 藍鯨 藍居俱樂部 禮居 禮贊 麗舍 淩波 琉森 琉園 硫森 龍騰 綠色國度 綠墅 綠野新坡 綠葉山莊 綠園道 羅丹映象 滿築 美館大宅 美麗大直 美墅館 美墅賞 美學大街 米堤 名人錄 歐風城堡 歐風城堡 歐峰 歐鄉小鎮 歐洲風華 歐洲晶典 歐洲賞 帕華洛帝 普羅旺世 千秋 巧遇歐洲 親水和畔 親水印象 青泉崗 青山鎮 青庭 青弦雅舍 清境 清泉崗 清談 清庭 日光別墅 日光程式 日光大道 日光離宮 日月光 如森堡 若林邸 三度空間 森林別墅 山海觀 山居歲月 山林別莊 山水豪情 山水天厦 山水緣 山下賞畫 山宅一生 升之陽 生活大師 生活復興 生活館 生活家 生機花園 聖址 盛世紀 師大隱 師苑翠堤 獅山風土記 十方意境 石濤園 時代贏家 拾翠山莊 士林紫京城 世泓大寧境 世紀の櫻 世紀財星 世紀廣場 世紀花園大厦 世紀經典 世紀經貿 世紀名人 世紀威秀 世紀之音 世界杯 世界集 世界之窗 世界之頂 世外桃園 首席 首席芳鄰 書香大第 舒曼 雙胞胎 雙峰 雙橡園 雙校花園 雙子AB 水鋼琴 水戶皇門 水上加冕 水世界 水鄉 水月灣 水雲間 水雲居 水築館 水築世界 四季 四季花彩 四季花鄉 四季花香 四季新象 四季之鑽 臺北.N世代 臺北.快意通 臺北Going 臺北SMART 臺北VISA 臺北雕之森 天地賞 天晶 天境 天闊 天籟 天幕 天喜 天裔 天悅 童話世界 薇多綠雅 薇閣春天 無爲.草堂 五峰·名廬 舞鶴山莊 溪城秀墅 霞飛 霞關 夏朵 現代啓示 香濱 新坡山莊 新秀賞 薪易城 興隆及第 幸福密碼 雅集 雅居小築 雅舍 雅舍小品 雅仕堡 藝術村 藝術大街 藝術林莊 藝樹尊邸 逸品 裔品 迎河賞 螢座 映象之旅 咏。和歌 優賞 優天母 優秀賞 有樂町 宇宙之鑽 禦寶京城 禦和風 禦品 禦墅 源氏物語 遠見21 月光流域 閱讀歐洲 雲濱 雲門 雲霞噴泉 雲莊 再興

春天 臻邸 祗園 中央綠 中央如意園 中央偉圓 竹林堂 住宅大賞 築波 自然紀行 總統別莊 尊爵·高堡

¶2003年秋季房展会参展项目展厅预览表

1号展厅

远洋天地 远洋风景 远洋德邑 枫桦豪景 锦官苑 慧谷阳光II期 建赏(天兆家园) 千鹤家园 山水倾城 后现代城 西山美墅 恋曲 70 鹿港银网中心 城市复兴·华城 华龙大厦 花市枣苑 富海中心 金港国际 SOLOII 世纪东方城 甜水园 UHN国际村

2号展厅

夏都盈座 长安星园 知本时代 德林·逸景 丽水嘉园 Nolita那里幸福家园 通典铭居 格瑞雅居 点晶小筑 河畔·丽景 欧园·北欧印象 湖畔雅居境界 亮马水晶 北苑家园 蝶翠华庭 世纪·龙鼎 意华·田园都市 枫渡(嘉诚花园二期) 朝阳无限 嘉和人家 易墅殿堂 金隅丽港城 大屋金海湾花园 英郡(动力街区III) 星源公寓 天和人家 沙龙雅园 旗舰·凯旋 清上园 西上园 京艺天朗嘉园 阳光上东 人济山庄 城市亮点 星月·云河 华腾北搪商务大厦 美利新世界 青春无限 亚奥阳光 泰和嘉苑 亮马新世家 高第 双花园小区 瀛景园 蓝调 日光清城 柳岸景园 新华经典 润民柳芳居 丽园 BOBO自由城

3号展厅

世纪新景 立恒名苑 富顿中心 小街项目 世纪城III 京贸国际公寓 麒麟家园

东润枫景 幸福艺居 朝阳嘉园 长营乡项目 温泉花园二期 东阁雅舍 百花家园 新新公寓 银座九号 圆明园花园 西潞园 潭墅苑 世纪名苑 南曦大厦 蓝山国际 朝阳双桥 金世纪嘉园 国典华园 希望家园 海悦名门 和风相府 华源之星 巨库 龙阁 星岛嘉园 楼上二层展厅

太扬家园 长 河 湾 碧溪家居广场 美然·香榭里 香水湾产权酒店 碧海滨江 海福大厦 方南家园二期 丰体时代花园 万恒城市花园 泽洋大厦 靓景·明居

龙河湾(大连)

东序展厅

锋阁嘉园 幸福时光 东一时区 优士阁 成品家 九合苑 荣丰2008 易构空间

大隐名座 官 书 院 叠彩园 青年城 南洋度假村 澜花语岸 纯粹建舍 观筑庭园 宝星园 飘HOME 金桥国际公寓 天赐良园 鑫兆雅园 柏林爱乐 朝阳园 日月天地(甲方乙

方) ¶

第11篇：稷山项目调研报告

项 目 调 研 报 告

（稷山项目）

稷山项目市调

2014年4月14日，万荣项目部抽调员工对稷山县城区域内的所有商业经营场所和门面房、商品楼价格做了一次初步的了解，再结合稷山万佳国际所再打区域进行了对比，结论如下：

一、稷山万佳国际项目所处位置：

稷山县东部新区育英街与新修的体育路交会处西南角；在运稷一级路与育英街交会处涵洞以西200米距离。

二、稷山县2013年发展战略：

稷山县在2013年4月稷山县城镇化建设暨“三城联创”动员大会,该县以项目建设扩大城市规模,以项目建设带动城镇化发展,确立了今年完成投资5亿元的20项精品工程,全力打造稷王文化名城,建设幸福美丽稷山。

（http:///xinwen-content.jsp?urltype=news.NewsCont）其中，和本项目有关系的是

（1）体育路开通工程,；（2）育英街两侧整治工程；（3）稷山县美特好连锁超市建设工程；（4）城东新区综合医院建设工程。

三、稷山县城商业范围：

1、经过市场走访及查看，首先确定的稷山县有6个大型商超，（1）家家乐购物广场，位于步行街十字路口西南角稷王大厦楼下；（2）多彩服装商城，位于步行街东侧；（3）新时代服装城。位于步行街东侧；

（4）海世界时代广场，步行街十字路口东南；（5）百货大楼客都商城，步行街东北角；（6）华林新天地（全国连锁），稷王路与后稷街

交会处以南200米。

2、确定所有的商业中心及步行街中心都集中在老城区，稷王路与后稷街交会处的十字路口的东西两侧（稷山人俗称“步行街”），东侧街道长约300米，西侧街长约400米，稷山县命名为“后稷街”，未配置停车位，停车为稷王路两侧的商铺路面；步行街主要以5个大型商城及一些大型的品牌专卖为主，涵盖品牌服饰专卖、品牌鞋类专卖、品牌运动专卖、品牌黄金收拾专卖—（老凤祥、中国黄金、稷王金店），是稷山全县人民主要的购物场所，也是县城的商业中心。

3、稷王路往北行500米距离，为稷山县的主干道“稷峰街”，稷峰街东、西长约5公里，是稷山县政府及各级单位的主要集中地，东起108国道，西至丰喜路；108国道距离稷王路约长3公里，县城所有的商业经营场所都集中在此街道两侧，能满足所有人的购物需求。

4、稷王路经过稷峰街再往北侧行500米为“育英街”，也是稷山万佳国际所在街道，交会处为稷山中学老校区的所在地，往东再行约2.5公里（经过稷圣路），是108国道，项目距离县城中心大约3公里。

四、项目周边现状：

1、项目地块为育英街与体育路交会处西南角，北侧为富强街，南侧为稷峰街；富强街与稷圣路交会处为稷山火车站所在地，稷峰街与稷圣路交会处为稷王广场与稷王小学的所在地。

2、经考察，目前稷山东部新区新建的项目有“天信中心综合楼”、“明鑫花苑二期”、“经济适用房”；和项目有竞争力的项目为“天信中心综合楼”，位置在稷峰街与运稷路交会处，地理位置优越，属于东部

新区发展的主要区域，交通发达，周围有稷山文化广场相对应；配备两栋18层楼与一栋3层大型综合的超市，总建面为50000多平米，其中临稷峰街一栋高层为规划酒店，另一栋为住宅，超市在两栋楼之间，总建面15000平米，为自主品牌超市，该项目已封顶，预计交房时间及超市开业时间为2014年10月份。

3、目前东部新区已确定搬迁的单位有县公安局（已封顶，未装修）、县检察院（未动），已有的单位有稷山中学新校区，所有的单位及学校都集中在稷峰街；目前限制育英街发展的是运稷路涵洞。

五、稷山县城房地产价格：

1、住宅：老城区未新建商品住宅，二手房的价格在3000元/㎡左右，新区在建的为育英街的明鑫花苑二期，单价为2800元/㎡起价，每层上浮50元/㎡，13层以上执行13层价格，均价在3050元/㎡。

2、商铺：老城区未新建商业项目，目前稷山所有的老城区商铺全部为二手铺，多为单层商铺，售价在11000-15000元/㎡之间；新区商铺价格在5000-6000元/㎡左右。

六、项目周边发展潜力：

1、稷山项目所处的地段为稷山县东部新区，为2013年稷山县城重要的发展战略之地，随着河津等一些工业项目的东移，其中一部分企业落户稷山；目前全县总人口为36万人，其中城镇约12万，农村约24万，县人均工资在1300元/月左右；全县烟酒类消费名列运城13县之首，民营企业较多，消费水平名列前茅。

2、东部新区商业主要集中在稷峰街，就目前项目所在地块来看：（1）

无成熟社区（在建小区未交房，而且人口稀少）；（2）无厂矿企业；

（3）无公园及城市配套设施；（4）政府单位未来5年无法入驻；（5）无商业配套；（6）离市中心较远，且不是直线；（7）不通公交；（8）基本未见有新的住宅项目动工建设；（9）受访人群不能接受远距离购物；（10）新区未来发展前景很好，但目前不适合一个城市综合体发展。

七、建议：

1、等待5年后，再行开发；

2、必须开发时，建议超市加住宅，以住宅带动超市，不建议建商业街；

3、重新选择地块，体量不需太大，因为稷山目前还没有老城区重建计划，要把商业转移，不合实际；

4、选地最好选择在稷峰街上，其他街道不建议选；

5、稷山的公共交通能力欠缺；

6、走访发现，稷山县的各级商户不愿意投资和入驻新区，所以政府在宣传新区方面及建设方面欠缺；

7、稷山的新建住宅和商铺销售价格较万荣偏低，所以稷山项目价格会偏低；

8、虽然距离火车站有500米距离，但稷山火车站人流量稀少，而且周围没有商业衬托，要发展，最少需要5-10年；

9、商业发展最主要的就是人流和商圈，其次才是项目自身业态，且稷山项目都不具备。

10、紧邻的稷峰街与运稷路交会处，新建的那家大型商城，对项目直接影响，交通和地段，都无法和其比拟；

11、是否能与美特好协商，让美特好市场拓展部做一次市场调研。

八、后记：

稷山项目作为一个大型的商业综合体，不光考虑地价的多少，还需要考虑与我们合作的单位的想法，这样，才能在一个陌生的城市立足；建议项目延迟开展。

市调人：张博、刘艳梅、杨海珍、石岩、薛晶

2014年4月15日

第12篇：广元项目调研报告

广元家居建材市场情况

一、广元概况

【城市概括】广元市是1985年经国务院批准的省辖地级市，位于四川盆地北部边缘、嘉陵江上游，气候温和湿润、四季分明。广元下辖四县三区，辖市利州、元坝、朝天三区和苍溪、旺苍、剑阁、青川四县，幅员面积1.63万平方公里，总人口约323万，城市人口50万，市城区面积60.13万平方公里。是对外开放城市、全国首批农科教结合示范区，全国卫生城市、全国双拥模范城市和四川省山水园林城市、中国人居环境范例城市。物产丰富、能源充足、工业基础具规模。广元作为川、陕、甘三省结合部，有广巴、广绵、广甘、广陕、广南五条高速，国道

212、108线穿插而过，具备完善的公路交通运输网络，宝成铁路复线、兰渝铁路、成巴铁路三条铁路线和广元机场的建成通航，使广元与全国乃全世界各地，联系更为便捷。广元自古被称为“川北门户”、“蜀门重镇”，也是我国历史上唯一一个女皇武则天出生之地，丰富的女性文化、三国文化、红军文化为这座古城积淀了厚重的历史底蕴，享誉中外的剑门关、翠云廊、皇泽寺、千佛崖、三国遗址、古栈道驰名中外，正在筹建的“世界女儿长城”，更加突出广元的女性文化色彩，广元有11处4A风景区，是国家优秀旅游城市，旅游资源丰富。

【经济发展】广元坚持“三次产业互动、城乡经济相融”，狠抓城市经济、县域经济、民营经济、旅游经济、特色经济五大板块，着力培育有色金属、食品饮料、药业、种草养畜、林果、旅游六大特色支柱产业。

【对外开放】 2012年广元共实施国内经济合作项目2234个，引进到位资金82.51亿元，中恒纺织、启明星铝业、娃哈哈饮料、广益食品、正大青春宝、深圳赛格、温州新纪元、陕西联星、青岛中能信纷纷落户广元。目前引进多家大型房地产开发公司，如：万达集团、碧桂园、长虹置业等；全省“盆周山区外经贸发展示范市”创建工作成效明显，培育外经贸企业40家，取得自营进出口经营权企业30家，“三资企业”17家，与20多个国家和地区的100多家客户建立贸易关系，出口商品13大类60个品种，出口总额5803万美元。建立畜禽、纺织、农产品、高耗能等四大产品出口基地，形成“巩固亚洲，开拓远洋，发展俄东、新马地区和中东”的市场格局。加工贸易额5571万美元，居全省第四位。境外劳务输出400人，培训储备8600人。

【交通信息 】 广元是川陕甘毗邻地区的交通枢纽和物资集散中心，宝成铁路、成普铁路和10

8、212两条国道主干线在市城区交汇，嘉陵江水运可直达重庆，广元机场已开通广州、北京、西安、杭州四条航线，集水、陆、空于一体的立体交通格局，使广元处在一个扼水陆要冲、控南北咽喉的

枢纽位置上，成为东连中部、东部，西接大西南、大西北的重要通衢。“一小时到县”工程取得实质性进展，公路总里程4666.47公里，新建改建国省县乡公路2300公里、村道公路5568公里，新铺油路、水泥路810公里，新建高速公路459.7公里、高等级公路327.3公里。建成政府信息资源网、政府系统办公业务网，金税、金卡网络系统普遍推行，电视监控、智能防盗系统普遍推广。

二、家居建材市场现状简介

广元市建材家居市场自2008年地震后大幅增长，正处在临街铺向大型专业卖场转型期。现阶段广元有集建材与家居为一体的国际商贸城，建材集中经营地为三合市场、中新商城、苴国路一条街；家居卖场主要是：百利城、双羽凤凰城、锦和家居、家龙家私；同时还有临街的专卖场如：全友家私、掌上明珠、双虎家私，情况如下：

1、国际商贸城

国际上商贸城是广元比较成熟的建材、家居卖场，一二楼已销售，3-6楼为纯租赁式物业；国际商贸城1楼为五金机电城、2楼小商品批发城、3-6楼为建材、家居卖场。租金平均为28元/平米总建筑面积10万平米，共计7层楼。家居卖场约2.5万平米，建材卖场约3万平米。

无综和配套设施，在高速公路旁，人气冷清，商家生意较差；很多联盟商家已经开始自发组织在酒店举行促销活动。无仓储物流区域。

国际商贸城交通比较便利，停车方便。装修设计显档次。

2、三合建材市场

三合建材市场是广元最早专业经营建材、型材加工的场所，上下两层，独立独栋。房租50-120元/平米，经营面积3万平米左右。

无停车位与物流区域，市场杂乱，无主流品牌，无市场管理，房东随意涨租金，众商户非常不满。

由于经营市场较长，市场整体价格偏低，占有一定的市场份额。

3、中新商城建材市场

城市中心，在广元有很长的经营时间，导致整个附近商圈临街商铺都以经营五金建材为主，租金在50-110元/平米不等。经营面积2万平米左右。

无停车位与物流区域，交通极为不便利，给城市环境也造成影响，无市场管理。无主流品牌。 地处老城中心，人气旺。

4、百利城家居市场

百利城位于东坝开发区，周围是正在建筑的楼盘。市场面积1万平米左右，基本为主流品牌：顾家、慕思、斯蒂兰卡、范西哲等，共计三层楼，三楼入住率35%左右，租金平均约40元/月，管理费6元/平米。

有停车位，购物环境较好；市场定位较高，品牌齐全。

无购物氛围，商业气氛布置不理想，二三楼的招商不成功，有部分商铺空置，市场冷清。

5、双羽凤凰城家居市场

07年落成，共计4层楼，1-2楼为百货经营，3-4楼为1万平米左右的家居经营；租金30元/月，主要为中低档品牌。主要有掌上明珠、与时等。

众商家打算撤离，市场内光线暗，很多商家在处理货品。

6、锦和家居市场

2012年5月落成，

1、2楼为家电百货经营，3楼整层4000平米为家居品牌经营，其中有联邦、红苹果等品牌入驻，所有品牌为锦和家居市场老板一人经营品牌。

有停车位，装修风格有中式、欧式等，展现不同风格。

卖场体现不够大气、上档次，很多样品根本展现不出来其本身的品质，不能满足高端品牌消费者的选择，市场整体感觉不上不下，不够多元化，商业氛围不浓，不能有效促进消费。

7、家龙家私家居

项目位于广元市火车站出口处，建筑面积1.5万平米；经营品牌有沐兰、洛曼、浪度家居等；租金30元/平方，无管理费用，只有电费开销。

市场定位较低，市场外围脏乱，根本不能停车；市场内光线较暗，卖场生意冷清；没有商业氛围。经营时间较长，10年左右，市场内商家有销售渠道，在家居市场有一定的影响力。

三、项目分析

广元家居建材市场管理模式还没有形成，目前仅有的国际商贸城有这方面的轮廓，但是在业态划分，市场管理，经营策划方面还不够完善，导致卖场商家纷纷撤离；其他的市场购物环境差，不乏有以次充好，假冒伪劣，价格欺诈，买卖纠纷的问题；消费者非常期待有良好的购物环境、商品质量有保证，售后服务好和统一经营管理的家居建材商场以满足大众需求。

目前广元家居建材市场分布散乱，可供经营者选择的市场不多，另一方面是许多经营者对目前市场的相关必要配套及经营现状表示出了一种无奈，对现有市场经营环境的不满，致使他们对新兴市场都抱着非常大的期望度，这是对新建市场的一种利好。

广元做为川北门户城市，并且是唯一一个拥有铁路与高速公路双X线的地级市。重要的经济地域，经济发展速度较快，辐射地域广但其一直缺少一个大型一站式家装、家居、建材商场，已有规划布局不合理，散乱的建材家居市场分布给消费者也造成很多困惑因素，同时杂乱的市中心建材经营环境给政府也造成部分压力，综上所述宏浩恒大国贸广场项目将满足上述需求，实现广元家居建材市场新的飞跃。

目前建材招商工作已启动市场调研工作，很多一线品牌都非常关注本项目。

例如：

陶瓷卫浴品牌：诺贝尔、东鹏、博德精工砖、马可波罗、冠军、冠珠、科勒、安华、箭牌、法恩莎、金牌等；

橱柜衣柜品牌：欧派、皮阿诺、樱花、方太、志邦、索菲亚、诗尼曼、美国KD、史丹利等； 木制品品牌：菲林格尔、大自然、安信、德尔、帝露门、千川门、全友、TATA、春天门业等； 吊顶墙纸品牌：友邦、楚楚吊顶、欧雅、德国艾仕、德国朗饰、玛堡壁纸等；

由于项目还没有全面启动，所以广告各方面还没有全面铺展；但是广元各市场商家已全面关注，一旦项目启动，市场推广工作开展，势必将引起全城轰动。

广元宏浩恒大房地产开发有限公司

2013年10月10日星期四

第13篇：铝项目调研报告

铝合金模板考察

调 研 报 告

山煤房地产开发有限公司

目录

前言 ......................................................................................................................1 第一章 铝合金模板发展概述 ................................................................................2

1.1 铝合金模板发展历史简介 ...........................................................................................................2 1.2山西省铝合金模板使用现状 ........................................................................................................3 1.3山西省铝合金模板市场的前景分析 ............................................................................................4 1.3.1知名地产企业应用的带动作用 ............................................................................................4 1.3.2山西本省建筑企业需求旺盛 ................................................................................................4 1.3.3外地铝合金模板企业降低成本需求迫切.............................................................................5 1.3.4铝合金模板应用领域拓展 ....................................................................................................5 第二章 铝合金模板的优势 ...................................................................................5

2.1模板体系的类别 ............................................................................................................................5 2.2铝合金模板的设计理念 ................................................................................................................6 2.3铝合金模板的优势归纳 ................................................................................................................7 2.3.1工厂化设计加工预拼装 ........................................................................................................7 2.3.2材料使用周期长 ....................................................................................................................7 2.3.3降低材料用量 ........................................................................................................................7 2.3.4安装拆除简便，降低人工费用 ............................................................................................7 2.3.5安全系数高，施工层空间大 ................................................................................................7 2.3.6施工周期短 ............................................................................................................................8 2.3.7稳定性好，承载力高 ............................................................................................................8 2.3.8施工方便，高效 ....................................................................................................................8 2.3.9适用范围广 ............................................................................................................................8 2.3.10混凝土观感好 ......................................................................................................................8 2.3.11现场清洁 ..............................................................................................................................8 2.3.12周转率高 ..............................................................................................................................9 2.3.13回收价值高 ..........................................................................................................................9 2.3.14无火灾隐患，施工更安全 ..................................................................................................9 2.3.15低碳环保 ..............................................................................................................................9 第三章 铝合金模板的劣势 ................................................................................10 第四章 山西众瑞宝环保科技有限公司简介 .......................................................11 第五章 经济测算 ................................................................................................11 5.1成本测算 .....................................................................................................................................11 5.2按出售模式测算 ..........................................................................................................................11 5.3按租赁模式测算 ........................................................................................................................112

5.3.1第一次租赁费用计算 ........................................................................................................112 5.3.2从第二个使用周期起，每个周期租赁费用及利润计算 .................................................112 5.3.3前两个使用周期合计可获利润 ..........................................................................................13 5.3.4后续6个使用周期的综合收益 ..........................................................................................13 5.3.5周转200次全寿命周期综合回报率 ..................................................................................13 5.4按32层标准层计算铝合金模板使用效益 ................................................................................13 第六章 结 论 ......................................................................................................14

前言

铝合金模板是一种新型的建筑模板技术。由于各种传统模板都有各自的局限性，于是很多建筑人都在寻找一种可以更好综合优点的模板，最大限度的避免缺陷。鉴于近年铝合金模板在内地大量使用的实践证明，可以在很大限度上满足这一条件，因此引起了很多有识之士的关注。

2016年9月初，山煤房地产开发有限公司调研了一些在建项目的铝合金模板应用情况。其中，对太原市龙城发展投资有限公司开发的凯旋街地块棚户改造区2～5#楼和太原万科城4栋高层住宅楼进行了详细考察，山西四建和中国建筑负责施工，中建铝和首铝提供模板租赁和技术支持。施工现场正在主体阶段，若干楼层已全部拆除模板，砼完全外露，还有正在拆除和支模的作业层，与现场技术人员、施工单位负责人、甲方代表就关心的问题进行了交流。期间，还对本地企业——山西众瑞宝环保科技有限公司进行了实地考察，了解了一些基本情况。9月末，赴河北、山东实地考察了铝合金模板生产加工厂家，听取了厂家对公司发展及优势产品的介绍，与厂家相关市场和技术人员针对铝合金模板的销售租赁、周转使用、拆装、维修保养、用工、楼层专业流水等细节和市场环境等进 1

行了深入交流，还参观了样板间和部分厂区，对正在加工生产和已经完成的预拼装模板有了直观的认识，对铝合金模板的施工应用和加工设计有了较为全面的了解，现将考察调研情况做一总结汇报。

第一章 铝合金模板发展概述

1.1 铝合金模板发展历史简介

铝合金模板是建筑模板在经历了木模板、钢模板、塑料模板之后的第四代模板。由于铝合金模板的种种优点，市场应用比率正在逐年上升。

对于国外建筑行业来说，铝合金模板并不陌生，自1962年在美国诞生以来，已有50多年的应用历史。上世纪90年代在美国、加拿大、日本、韩国、迪拜、马来西亚、新加坡等全球几十个国家已经普遍推广使用。随着中国建筑市场的发展，对建筑质量、环保、节能和施工安全等因素越发关注，2000年后，我国沿海城市开始使用铝合金模板，2012年后华北地区开始逐步推广使用。

目前，华北地区铝模板生产厂家基本集中在北京（4家）、河北（7家）、内蒙（1家）和陕西（2家）等省份。大部分生产厂家都是在2012年以后开始规模化生产，其主要市场仍集中在各自省内区域，这些厂家年生产能力多在12～15万m2。

随着房地产企业提升房产品质和环保意识的逐步增强，越来越多的房地产公司开始重视和推广具有众多优势的铝合金模板体系。以万科地产为例，在全国范围内开发的住宅项目，包括广东、福建、海南、云南、浙江、江苏、上海等地，凡是超过25层的，均建议使用铝合金模板。同时，对承建的施工单位全面推行内部质量验收标准和内部成本定额。据了解，其内部验收标准不低于国家相关优质工程规范。

1.2山西省铝合金模板使用现状

山西省使用铝合金模板始于2013年，2015年使用规模开始扩大，但总体使用面积明显落后于周边省份。

据不完全统计，山西省内目前使用铝合金模板的主要是万科地产、保利地产和太原市龙城发展投资有限公司三家房地产开发企业，使用区域集中在太原市。其中，使用铝合金模板的建筑面积分别是：万科约80万平方米，保利地产约20万平方米，龙投公司约90万平方米，总计约190万平方米。铝合金模板使用建筑面积不到全省住宅施工面积的1.7%，仅占太原市住宅施工面积的8%。这三家的住宅施工面积中标准层占比为60%，即114万平方米，使用铝合金模板面积达到了342万平方米。

目前，太原市有两家铝合金模板生产加工厂，山西省内其他地市尚无此类厂家。太原市的两家铝合金模板生产加工厂每年满负荷

产量仅有15万平方米左右，市场需求缺口较大。山西省内使用铝合金模板的工程多在使用周边省份的产品。

1.3山西省铝合金模板市场的前景分析 1.3.1知名地产企业应用的带动作用

由于万科地产、龙投公司等房地产企业的工程项目全部要求使用铝合金模板，加之铝合金模板本身的优势特点，都会形成的示范和带动效应。随着消费者和开发商对住房品质要求的不断提高，铝合金模板的市场份额也在不断扩大。很多山西的大型建筑企业都对铝合金模板发生兴趣，存在使用铝合金模板的需求。

1.3.2山西本省建筑企业需求旺盛

目前，山西建筑市场铝模板大部分来自周边的河北、陕西、天津、北京、内蒙等省份，造成铝模板的租赁、使用受到制约，所以很多山西本土建筑单位虽然也希望使用铝合金模板，但是由于本地缺乏模板加工企业，导致对模板的加工周期、售后服务等情况充满疑虑而不敢尝试使用。

据了解，山西众瑞宝环保科技有限公司正式生产加工铝合金模板以来，许多山西本地的建筑企业均前到加其生产工厂学习和考察，例如山西一建、二建、四建、五建、六建、八建、国基、广业建设、山西建工、中色十二冶等施工单位都已多次到厂进行考察和洽谈。

1.3.3外地铝合金模板企业降低成本需求迫切

由于铝模板在全国市场不断推进，上海、广东等铝模板发展较好的区域，由于地域、人员的限制，也在不断的向其他地区提出铝合金模板的购买和租赁要求。已在在山西承揽工程的外地铝合金模板企业，也在考虑应对由于地域较远形成的运输成本和售后服务等不利因素，迫切需要在当地寻找合作伙伴。仅今年6-8月份就有北京、上海、辽宁等地的3家铝合金模板生产企业到众瑞宝公司进行过考察和合作的商讨。

1.3.4铝合金模板应用领域拓展

铝合金模板的应用也已经从建筑住在逐步在向工业、临设等方向发展。例如，中色十二冶除了在住宅方面有使用铝模板的意向外，还有将铝合金模板应用拓展使用到临时防护、移动挡水墙等施工领域。

第二章 铝合金模板的优势

铝合金模板是建筑模板在经历了木模板、钢模板、塑料模板之后的第四代模板。由于铝合金模板的种种优点，市场应用比率正在逐年上升。

2.1模板体系的类别

在过去的二十年，在国际建筑市场上，尤其是发达国家的建筑市场，基本全部使用体系化工具化模板。目前国际市场流行的模板

体系大概有10多种，细分达几十种。无论如何划分，都可主要可归为依靠塔吊吊装的大模板和依靠人工拆装的小模板。

大模板的主要优势是吊装速度快，刚度好，浇铸质量好。劣势是必须水平和竖向结构分两次浇铸，模板要吊装下地，占用场地和塔吊时间过长。

小模板体系的好处是重量轻，拼装尺寸灵活，可人工搬运拆装，但是刚度往往略显不足，浇铸缝隙较多。

不经过预先配模设计，由工人班组在现场依靠自身经验，用传统散装材料（木方、多层板、钢管扣件）在现场进行切割，搭设、钉装的支模方式叫非系统模板支模。这一方式，目前在发达国家已被广范限制。不仅是因为质量安全无法保证，人工费居高不下，最主要的问题是不符合节能环保的要求。

2.2铝合金模板的设计理念

铝合金模板的设计，正是结合了大模板和小模板的优势。铝合金材料，既实现了大模板的刚度需要，也保持了小模板的轻质需求。在模板设计技术中结合了大模板的整体背楞刚度特点，刚度问题得到彻底解决。而且兼具小木板特点，既可整体吊装，也可人工小块拆除、倒运。

但是因为铝材价格导致的材料成本较高，似乎令人望而却步，

长期以来，加上对该技术不甚了解，在国内建筑市场，尤其是山西市场，优势未能得到认可，市场也未有效释放。

2.3铝合金模板的优势归纳 2.3.1工厂化设计加工预拼装

专业人员设计加工，预拼装编号，模板的加工精度和尺寸可保证。

2.3.2材料使用周期长

铝合金材质耐腐蚀，不生锈，仓储成本低，使用年限长，最多可达18～20年。

2.3.3降低材料用量

经过工厂设计预拼装的模板，运到工地可直接安装，材料管理难度减小。

2.3.4安装拆除简便，降低人工费用

对现场安装拆除的工人技术要求不高，只要按设计位置顺序和搭积木的办法完成安装拆除即可，安装质量主要由模板的精度实现。现场的安装工人多为经简单培训的小工，而非木工，人工费可大幅度降低。

2.3.5安全系数高，施工层空间大

体系设计全面考虑楼层的梁、板、柱、墙、楼梯等结构部位，包含全部支撑和模板，支撑可实现早拆，无需其它钢管架料。所有 7

受力构件经过设计验算，安全可靠。浇铸楼层内支撑简化，活动空间大，利于材料的倒运和人的行走，楼层内拆装及浇铸安全可靠，检查验收操作容易。

2.3.6施工周期短

铝合金模板支撑为快拆系统，一般套备3～4层立杆，一层模板，四至五天就可施工完成一层。

2.3.7稳定性好，承载力高

铝板系统全部采用铝合金型材组装，并加工带肋，拼装后可形成一个整体，均匀受力，承载力可达60KN/ m²。

2.3.8施工方便，高效

铝模板系统拼装简单，平均重量20kg/m²，完全人工拼装，不存在因吊装设备不足窝工情况，不需要满堂架体，减少钢管的支撑，倒运空间大，通行顺畅，易管理。只需木模施工人数的70%左右，而且不需要技术工种，安装前简单培训即可。

2.3.9适用范围广

适用墙体、梁、板、柱、楼梯、阳台、飘窗等任何位置。 2.3.10混凝土观感好

拆模后混凝土表面平整，基本可达清水混凝土效果，可省去抹灰环节，节省抹灰费用。

2.3.11现场清洁

铝合金模板拆除后，所有材料配件均可重复利用，现场无铁钉

及木屑等垃圾杂物。

2.3.12周转率高

铝合金材料强度高，如保养到位，可实现使用周转300次以上，平均使用成本低。

2.3.13回收价值高

铝合金型材现市场价为18000元/吨，铝模板报废后废料回收处理率高，市场回收价为9000元/吨，可回炉再加工成铝合金型材。

2.3.14无火灾隐患，施工更安全

安装工地无电锯残剩木片木销及其它施工杂物，防火效果好，施工安全。

2.3.15低碳环保

报废了模板极易回收再利用，铝模板所有材料均可再生，符合国家对建筑项目节能、环保、低碳减排的规定，传统木模不可再生，对环境破坏极大，传统钢模回收后再利用使工程质量无法保障。

第三章 铝合金模板的劣势

3.1铝合金型材价格高，模板一次性投资很高。

3.2考虑到重复使用性，模板在非标准层使用会增加铝合金模板成本，经济效益不好，设计阶段应考虑尽可能统一户型样式和结 9

构设计，以达到减少浪费、节约成本的目的（地下和屋顶部分等非标准层仍需使用木模板或钢模板）；

3.3在温度较低（0度以下）的环境下会造成板面结冰，增加拆模难度，对保温措施要求较高；

3.4模板的标准化程度高，若在施工过程中大量更改模板，会明显降低经济效益；

3.5周转次数少时，成本比普通木模板高。

第四章 山西众瑞宝环保科技有限公司简介

山西众瑞宝环保科技有限公司位于太原市清徐县王答乡大寨村西北，208国道东侧，周边交通便利。公司注册资本1000万元，占地面积60余亩，拥有厂房20000m2，是一家集新型建筑材料研发、生产、销售、维护于一体的环保科技企业，也是山西首家进行铝合金模板研发、生产、销售的企业。

公司设有生产技术部门、销售部、财务部、客户 服务中心、劳务服务部、办公室等六个部门。大部分技术人员均拥有丰富的一线工程施工技术、管理经验，对模板工程有着深刻认识。为了保证产品的品质、为客户提供先进、全面的服务，公司还从广东等地聘请了业内一流的技术人员对公司的产品进行全程管控。

据了解，目前众瑞宝公司铝合金模板租赁及库存总量约1.8万平方米，是山西省内仅有两家销售、租赁厂家之一，限于市场开发和资金条件，体量较小，发展空间较大。

第五章 经济测算

5.1成本测算

铝合金模板主要包括模板、支撑钢管、配件、加固铁件四个部分。结合我市的实际情况，以太原西缉虎营某工地（29层住宅，铝模板单层使用面积3600平方米，共使用24层）为例经过测算，模板原材单位重量约为25㎏/平方米，价格为450元/平方米；加工人工费、焊丝等（含损耗）20元/平方米；支撑系统50元/平方米；配件50元/平方米,模板材料、加工费及支撑、配件成本合计为570元/平方米。

考虑场地租赁费及设备摊销等总计成本约800元/平方米。总计成本288万元。场地租赁费、设备摊销、办公费用、管理人员工资等将随产能的增加降低成本摊销比例。

5.2按出售模式测算

目前，铝合金模板市场售价约1100元/平方米，可回收3600平11

方米×1100元/平方米=396万元，减掉成本288万元，毛利108万元。

毛利润率（未计税、费）为：（396万元-288万元）/288万元×100%=37.5% 5.3按租赁模式测算 5.3.1第一次租赁费用计算

铝合金模板对外租赁单价25元/平方米，3600平方米×25元/平方米×24层=216万元。

5.3.2从第二个使用周期起，每个周期租赁费用及利润计算 按照周转200次来计算，每次补充20%的非标准件及损耗后，按照旧铝模板租赁单价（比新模板稍低）24元/平方米来计算，每完成一栋高层住宅实际模板使用面积3600平方米，可周转使用至少8个周期。

第二个租赁周期全面积租赁费：

3600平方米×24元/平方米×24层=207.36万元。 其中，20%非标准件及损耗需补足的成本为： 3600平方米×20%×800元/平方米=57.6万元。

对无法再次使用的铝合金模板，目前市场收购价格约9000元/吨，20%的非标准件及损耗可按废铝材回收资金：

（3600平方米×20%）×25㎏/平方米/1000×9000 元/吨=16.2万元。

故第二个使用周期可回收资金应为：

207.36万元+16.2万元-57.6万元=165.96万元 5.3.3前两个使用周期合计可获利润 216万元+165.96万元-288万元=93.96万元

即在使用第二次时即可将成本全部收回，并有93.96万元的盈利。

5.3.4后续6个使用周期的综合收益

第三次至第八次使用周期，每次都可以有165.96万元的收益，合计：165.96万元×6=995.76万元。

5.3.5周转200次全寿命周期综合回报率 （995.76万元+93.96万元）/288万元=3.78倍。 5.4按32层标准层计算铝合金模板使用效益

若使用铝合金模板的工程标准层为32层，租赁费用则为：3600平方米×25元/平方米×32=288万元，即一次使用周期就可收回全部成本，以后的使用周转产生的收益均为利润。

以上测算均未考虑税费及财务费用等因素。

第六章 结 论

据《山西省2015年国民经济和社会发展统计公报》中的统计数据显示，2015年山西全省房地产开发投资为1494.9亿元，其中住宅投资1098.3亿元，住宅施工面积11450万平方米。据《2015年太原市建筑业运行情况分析》太原市2015年共完成房屋建筑施工面积2362.4万平方米。铝合金模板使用建筑面积不到全省住宅施工面积的1.7%，市场空间很大。

据了解，万科地产内控综合混凝土接触面积每平方米的模架成本 为42～46元（人工加材料不含外架）。据说使用铝合金模板的工程项目模架成本远低于万科的定额46元（需专业人员测算确定）。加之完全实现了内部人工倒运，解放了塔吊、简化了现场的安全管理和质量管理难度，实现免抹灰，带来的综合收益更加丰厚。很多象万科一样的地产企业，已经在内部强制推行铝合金模板应用标准化。在保证浇铸高质量的同时，模架自行购入，长期使用，按平均使用寿命10年、每年平均使用30次（仅一个楼）计算（不考虑资金时间成本），利润非常丰厚！有些具备铝合金模板使用经验的建筑公司，已经由租用转为购买，原因正在于此。

历史经验证明，经济发达国家和地区从前的经历对我国各行业发展的参考价值很大，西方发达国家、香港地区、澳门地区、甚至印度、马来西亚、韩国、巴西、越南都在大量采用铝合金模板，这

也预示着铝合金模板是我国模板今后发展的必由之路。

综上所述，铝合金模板在山西市场乃至周边省份都有着广阔的市场，随着山西铝合金模板的不断应用和国家相关规范的实施、推广，铝合金模板的发展前景非常乐观。

山煤房地产开发有限公司

2016年10月10日

第14篇：某项目调研报告

Xxx项目调研报告

目录

1 项目描述 .........................0

1.1

1.2

1.3 适用范围： ........................0 项目名称： ........................0 名词释义： ........................0 2调研情况介绍 .........................0

2.1 调研过程： ....................0

2.1 调研 .........................0 3 用户情况描述 ........................0

3.1 用户业务描述 .......................0

3.2 用户基本情况 .......................0

3.2.1用的所在部门及部门职责 .....................0

3.2.2用户的工作流程 .......................0

3.2.3用户的技术水平.......................1

3.2.4用户的原有系统现状 ......................1

4 任务概述 .........................1

4.1 预期目标 ........................1

4.2 运行环境 ........................1

4.2.1 硬件环境 ....................1

4.2.2 软件环境 ....................1

4.2.3 其他环境要求 ..........................1

4.3 运行条件与限制 ..........................1

4.4 主要特点 ........................1

5 功能需求 .........................2

5.1 功能划分 ........................2

5.2 功能描述 ........................2

6 数据描述 .........................2

6.1 输入、输出数据 ....................2

6.2 数据流图 .........................2

6.3 数据库描述 .....................

26.4 数据字典 .........................2

7 性能需求 .........................2

7.1 数据精确度 .....................2

7.2 时间特性 .........................3

8 运行需求 .........................3

8.1 用户界面/使用方式（硬件设备） .................3

8.2 硬件接口 ........................3

8.3 软件接口 ........................3

9不确定问题 ......................3

10 风险分析 .......................3

11 其他需求 .......................3

12 同类产品简介 ......................3

14 编写人员及编写日期 ........................

31 项目描述

1.1 适用范围：

描述本项目的使用场合及处理业务

1.2 项目名称：

本项目的名称，包括全名、简称、代号、版本号等。

1.3 名词释义：

对重要的或具有特殊意义的名字进行解释

2调研情况介绍

2.1 调研过程：包含某年某月在什么部门做了哪些调研工作

2.1 调研

3 用户情况描述

3.1 用户业务描述

描述本项目的使用者业务处理流程。

3.2 用户基本情况

3.2.1用的所在部门及部门职责

项目受众的所在部门及部门职责，不同的单位相同的职能可能由不同的部门承担，这也要根据具体的项目受众区别对待，有的系统是多个部门或全公司使用，有的则是部分部门和单个部门使用。

3.2.2用户的工作流程

理清楚用户原有工作的工作流程挖掘可完善优化的地方

3.2.3用户的技术水平

用户对于系统的理解能力及新系统的接受程度，为将来系统上线后的培训工作摸底。

3.2.4用户的原有系统现状

详细介绍用户使用系统的主要情况，现有系统的优势所在，着重介绍现有系统的不足之处及可完善的地方

4 任务概述

4.1 预期目标

根据前面的调研基本情况，明确当前系统需要完善的地方，确定项目预期完成的目标。

4.2 运行环境

对于之前系统的运行环境做简要说明，主要说明本项目的运行环境及部署需求。

4.2.1 硬件环境

简要说明项目上线运行需要的最低硬件配置，推荐配置。

4.2.2 软件环境

项目需要运行的软件环境，如操作系统，网络软件，数据库系统，网络环境等等

4.2.3 其他环境要求

如机房要求等

4.3 运行条件与限制

说明本系统在使用时必须满足的条件和所受的限制，以及相应的原因，数据输入范围或格式。

4.4 主要特点

主要说明本系统比其他系统的优势即卖点。

5 功能需求

5.1 功能划分

从用户的角度将产品按功能划分成不同的部分，这里的划分非最后项目实现后使用时的功能划分，这里只是便于描述让用户理解。

5.2 功能描述

对于前面的划分逐项进行分析描述，明确必须完成的功能，可以完成的功能，和暂时无法完成的功能。对于无法完成的功能务必找出其他的弥补措施，或者详述无法完成的原因，在项目验收时这是重点注意的地方。

6 数据描述

对于软件类产品或者部分硬件类产品。

6.1 输入、输出数据

对于输入输出数据的描述

6.2 数据流图

简要说明数据的传递和加工过程。

6.3 数据库描述

6.4 数据字典

解释数据流图中的相关术语。

7 性能需求

7.1 数据精确度

对于产品的最终输出数据进行精确度描述

7.2 时间特性

说明系统响应时间和，数据交换传输时间等等。

8 运行需求

8.1 用户界面/使用方式（硬件设备）

说明产品的界面风格，或者硬件设备的基本使用。

8.2 硬件接口

说明该产品与硬件之间各接口的逻辑特点及运行该软件的硬件设备的

8.3 软件接口

9不确定问题

说明目前尚未确定的问题及处理方式

10 风险分析

说明本项目面临的风险，包括时间控制上，技术难度方面，人员调配方面等方面可能面临的不确定风险。

11 其他需求

如实用性，安全保密，可维护性，可移植性等。

12 同类产品简介

描述同类产品（竞品）的特点，与本产品对比，突出本产品的优势。

14 编写人员及编写日期

明确调研编写人员和编写日期，可提到客户名称及职位。

第15篇：项目建设调研报告

项目建 设 调 研 报 告

项目是新农村建设的有效抓手，是促进农村经济社会发展的综合载体。通过项目建设，对进一步明确新农村建设目标任务，充分调动农民群众积极性，改善农村面貌具有重要的现实指导意义。最近，按照乡党委、政府的按排，对我乡项目建设情况进行了专题调研， 并对具体做法进行了总结，现将有关情况报告如下。

一项目实施基本状况

三年来，我们坚持把扶贫项目资金作为加快经济发展的重要支撑，强力推进开发式扶贫进程。全力实施了“**”增收项目入户工程，通过三年多的拼搏，累计完成固定资产投资多万元，完成财政税收**万元，**年农民人均纯收入达到**元，预计**年农民人均纯收入增加**元、达到**元，完成固定资产投资**万元以上，财政收入达到**万元，全乡经济和社会事业快速稳步发展。三年来，整合扶贫项目资金、疏管局配套的后续项目建设资金和市县两级党委、政府、单位部门帮扶的物资资金**万元，完成了全乡**户**人的人畜安全饮水工程，全乡群众全部吃上了放心水；建成卫生院业务楼建设、农业产业化服务中心综合楼建设、乡机关食堂、会议室综合楼建设、计生司法综合楼及便民服务大厅，乡集镇的配套功能正在逐步完善；铺垫**村、**村、**村和**村通村砂石路*公里，铺筑通村油路*公里，为群众开辟了四通

八达、快捷便利的生产生活通道；维修改建旧校舍**平方米，新建**平方米教学楼一栋，完成校园硬化面积**平方米，绿化面积**平方米，实现了“一乡一校”办学模式，学生入学率达到*%，广大群众重视教育的意识明显提高；新建改建集镇商业门店*套，硬化人行道**平方米，改造危旧房**套，硬化*个组居民点门前地坪，完成全乡广播电视“村村通”卫星直播工程架设入户*套、太阳灶入户工程安装入户*套，架设路灯*盏，群众的生产生活条件得到明显改善。二存在的问题和今后的打算

（一）存在的问题

过去的三年，尽管我们取得了可喜的成绩，但仍存在着一些问题和不足：

一是在发展过程中还存在着发展空间小、无集体经济、产业培育发展典型较少等问题。

二是耕地盐碱化严重，农业基础条件薄弱，缺资金、缺项目等，因为盐碱地治理难度大，我们还有很多群众没有致富的根基，因为缺资金、缺项目。

（二）今后的打算

我乡农业和社会各项公共事业基础设施条件还是很差，加快发展的任务仍很艰巨，我们应当以项目建设为支撑，纵深推进开发式扶贫，按照“三年打基础，五年大发展，十年大变化”的总体思路，加大基础设施建设和生态环境治理力度，切实改善群众生产生活条件。一是大力实施“**”增收

项目入户工程。二是以提高水资源的利用效率，积极争取水利部门农田水利建设项目，整合扶贫项目资金，加快农田排灌渠系建设，改善农田生态环境，提升农业生产效益。三是同时争取落实国家土地整理项目资金，对**村和**村**亩盐碱地进行改造，使可耕种面积达到**万亩以上。四是在项目建设层次上，结合各村建设现状、经济实力、资源优势，将全乡项目分为基础性项目、提高性项目和开发性项目。

第16篇：项目建设调研报告

项目建设点燃渭南经济发展引擎

——渭南市狠抓项目建设纪实

在渭南的经济年轮上，项目建设成为2008年最大的亮点和关键词。国内最大的土方机械生产基地项目落户渭南，总投资达171.5亿元的三个煤业化工项目同时开工建设，实行市级领导包联重点项目责任制，建立重点项目建设新闻发布会制度......渭南项目建设工作好戏连台。

截止11月底，全市112个重点建设项目开工在建104个，累计完成投资138亿元，已超额完成年计划135.2亿元的2.1%，占同期固定资产投资完成总量220亿元的62.7%以上，继续保持对全市经济社会发展起着重要的支撑、拉动作用。同比增长％。项目聚集了发展合力，营造了发展环境，夯实了发展基础，催生了发展动力，犹如一个强大“引擎”， 带动渭南经济列车高速前进。

扭住项目建设不松劲，在全社会形成齐抓项目建设的合力。“项目是投入的主体，项目是发展的支撑”，这是渭南市委书记梁凤民在全市加快推进新型工业化动员大会上的讲话中做出的一个基本判断，他进一步指出，“加快推进新型工业化，必须围绕项目抓突破，用项目扩张优势、配置资源、聚拢资金、推动发展”。正是基于这样的认识，今年以来，新一届渭南市委、市政府把项目建设作为推进经济社会发展的重要抓手，实行市级领导包联重点项目责任制，建立

1重点项目周协调、月促进、季汇报、半年观摩会、重点项目建设新闻发布会制度。市委、市政府先后召开了“西洽会”签约合同履约情况汇报会、城建项目和社会事业项目汇报会，研究制定加快项目建设的具体措施。召开全市金融合作项目现场会，着力解决项目建设融资难问题。成立了市招商局，公开选拔配备了领导班子。在全市开展“百亿大招商活动”，举办招商引资培训班，精心组织参加了西洽会、杨凌农高会、陕西〃福建经贸合作活动、陕西省承接长三角地区产业转移项目招商活动等多次项目推介活动。谈到项目建设工作，渭南市发改委深有感触：“今年以来，渭南通过项目建设推进新型工业化，通过项目建设强化干部责任、转变工作作风，通过项目建设提升城市实力，全市上下形成了级级抓项目、层层抓项目、人人抓项目、全员抓落实的工作合力”。

依托资源抢抓机遇，请大项目落户渭南。渭南市区位优越、资源能源丰富，但由于各种原因，长期以来工业化水平低，尤其缺乏工业强市的大项目，规模以上工业企业完成增加值和总产值在全省排名靠后，产业结构不尽合理。“依托优势资源，引进一批大项目，再以这些大项目调动、盘活各种资源和要素，形成新的经济发展动力”，这是新一届渭南市委、市政府明确的“项目立市”发展理念。渭南要发展，必须要有项目做载体；渭南要大发展，必须要有大项目做支撑。今年以来，一批大项目、大企业纷纷落户渭南。1至10

月，全市共引进3000万元以上工业项目项，合同引进资金亿元，占合同引资金总额%。特别是随着中联重科等为代表的大项目、大企业进驻渭南，使渭南工业群聚效应进一步增强，产业规模日益扩大，打响了渭南新一轮产业发展高潮的发令枪。10月15日，总投资达171.5亿元的陕西蒲城100万吨二甲醚项目、华县陕西煤业化工集团陕化节能减排项目和陕西龙门煤化工有限责任公司焦化项目同时在渭南开工。蒲城100万吨二甲醚项目设计年产甲醇150万吨、二甲醚100万吨，总投资79亿元。项目建成后，可实现年销售收入44亿元，年均利润总额19亿元。陕西龙门煤化工有限责任公司焦化项目投资37.5亿元，工程竣工后，可年产焦化558万吨、甲醇60万吨、炭黑13万吨、无硫苯10万吨，年销售收入可达170亿元，年上缴税金（不含所得税）近10亿元，解决2600多人就业。陕西煤业化工集团陕化节能减排技改项目陕化节能减排技改项目概算总投资55亿元，项目建成后，预计年增销售收入26亿元，利税总额

8.5亿元，其中利润总额6.38亿元。这些项目的实施对延长陕西煤业化工产业链，壮大区域经济具有十分重要的战略意义。多晶硅材料是制造集成电路、太阳能电池等产品的主要原料，也是发展信息产业和新能源产业的重要基石，其深加工产品被广泛应用于半导体工业，是当代人工智能、自动控制、信息处理、光电转换等半导体器件和集成电路的基础材料。多晶硅产业是煤电硅产业链的龙头，渭南具有发展煤电硅产业链的良好条件。10月9日，由陕西润龙矿业有限公司

投资建设的1500吨多晶硅项目开工仪式在澄城工业园区隆重举行，总体规划年生产3000吨，投资40亿元。一期建设年产1500吨多晶硅装置，总投资约15.9亿元。该项目对渭南煤电硅产业链的形成，将起到积极的促进作用。10月17日，中联重科土方机械渭南高新区工业园项目正式签约，标志着国内最大的土方机械生产基地落户渭南，一期投资11亿元。预计这一项目达产后，年销售收入将超过100亿元，实现税收达9亿多元，相当于再造一个渭南高新区。

关注民生抓项目，促进社会和谐发展。推进新型工业化，狠抓项目建设，根本目的就是为了让老百姓更多地体会到舒适和殷实。今年以来，渭南市以项目为载体建设和发展渭南中心城市，着力改善投资发展环境和人居环境。总投资3.9亿元，被渭南市委、市政府确定为今年市级重点建设项目的渭南高级中学、实验中学、三贤路小学已开工建设，部分教学楼、师生公寓楼主体工程完工，按计划明年秋季开学招生，将有效缓解城区市民子女上学难的问题。建设占地180亩、投资5亿元、1000张床位的市中心医院整体搬迁项目完成规划定点，正在实施征地拆迁。总投资3亿元的市朝阳公园和渭南老城区滨河大道等2个项目已按计划开工，完成土地征用拆迁，开始道路、供排水等基础施工。建成后的朝阳公园不仅是供市民群众休憩娱乐的综合公园，还将成为渭南市区最大的地震应急避难场所。总投资2．8亿元的渭南市区仓程路中段于7月1日建成通车，大大缓解了城区南北交通压

力。金水路、杜化路工程完成土地拆迁及招标工作。城市污水、垃圾等基础设施项目有序推进。总投资12.4亿元的渭蒲高速公路工程已与金堆钼业股份公司签订合作框架协议，取得突破性进展。渭南市2008年城乡规划建设项目恳谈会成功举办，共签约项目60余个，总投资达95.27亿元，涉及市政基础设施建设、城中村改造、旧城改造、商业及房地产等。这些项目实施后，一个面貌一新、生机勃勃，碧水蓝天、绿荫葱葱的渭南将呈现在世人面前。

继11月19日总投资愈30亿元的渭南市十个重大项目集中开工仪式后，11月21日上午，总投资68.89亿元的西潼高速改扩建工程和投资3.75亿元的310国道渭南城区过境段一级公路项目开工仪式在渭南隆重举行，掀起了全市新一轮投资建设高潮。

项目建设点燃渭南经济发展的“引擎”，正爆发出空前强劲的力量。展望未来，渭南工业、渭南经济必将走出发展的“平台期”，迎来新一轮快速增长期，实现跨越发展。

第17篇：商业项目调研报告

商业项目调研报告

此次主要针对裕华路（中华大街至体育大街）路段的商业项目、沿街商铺进行了调研。调研情况如下：

项目一：金正缔景城

物业地址：裕华西路、中华大街、工农路、维明南大街围合区域

物业概况：项目集住宅、商业、商务办公于一体。其中商业部分主要分布在裕华路与中华大街交口及中华大街沿街路段、工农路沿街，为2层底商。面积段为30平米——200平米。一层、二层完全分隔，为独立空间。其中一楼挑高达

6.9米。

商铺价格及销售概况：一楼价格在28000元/㎡——39000元/㎡之间；二楼价格为8000元/㎡——15000元/㎡。全款支付可优惠8个点；分期优惠5个点；贷款优惠为3个点，首付60%。工农路沿街商铺已售完；中华大街与裕华路沿街一楼商铺已销售80%，其余未售位置相对不够理想（裕华路沿街商铺前为规划绿化带），二楼大部分未售出。

项目二：优盘

物业地址：中华南大街西侧、工农路南侧，北临裕华西路，南临仓安路 物业概况：1栋28层住宅，

一、二层为商业。商铺面积段为100平米——300平米，

一、二层相通，整体销售。

商铺价格及销售概况：单价40000元/㎡（有下调余地）。付款方式全款、分期、贷款均可，具体优惠幅度需与经理商谈。

项目三：中国盒子

物业地址：休门街与四中路交叉口

物业概况：写字楼，沿街（休门街）有2层底商。

一、二层整体销售。拐角商铺面积为500平米，原售楼部所在位置为300多平米，其余面积均为208平米。 商铺价格及销售概况：单价13500元/㎡（2007年时销售价格）；总价350万/套（208㎡）；月租金为20000元/月。已于07年售完，现都在使用中。经营项目多为餐饮类。

项目四：万隆国际中心

物业地址：裕华东路与育才街交叉口西南

物业概况：集公寓、住宅、写字楼、商业于一体，沿街（育才街）2层底商。商铺最小面积为300平米，

一、二层整体销售。

商铺价格及销售概况：均价26000元/㎡；租金为5——6元/㎡/天。 项目五：旺角

物业地址：青园街谈阁街交叉口（老干部活动中心对面）

物业概况：2层商铺，

一、二层分隔出售。一层8个商铺，面积在47平米——245平米之间；二层为两个大卖场，面积分别为632平米、588平米。

商铺价格及销售概况：目前以销售为主，最小面积商铺单价为34823元/㎡，其余单价在28000元/㎡左右；二层单价为6600—6700元/㎡。贷款首付50%。目前已售出三间，做为银行使用。

此外对个别沿街门脸也进行了调研。裕华路冶金大厦附近门脸16平米左右（含装修、空调）的转让费为15000元。位于体育大街与裕华路交口的方北新村底商60平米左右的月租金为6000元/月，年租金为30万元/年。中山路与青园街交口东北角，东尚MALL三层14平米年租金35000元/年；9平米商铺月租金1500元/月；19平米商铺转让费为8万。

第18篇：俄罗斯项目调研报告

富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND

俄罗斯项目初期调研报告

编号：HW10R-L01-0929

第一章 俄罗斯农业发展情况 第一节 俄罗斯农业概况

俄罗斯的农用地占国土面积的12.9%，约2.2亿公顷，并且有世界上面积最大的黑土带。俄罗斯的耕地面积约有1.25亿公顷，人均耕地面积达到0.84公顷。从事农业的劳动力约有840万人，每个农业劳动力占有耕地15.7公顷。另外，俄罗斯有7260万公顷草地牧场。

近十年来俄罗斯有大量土地荒废闲臵，其中约有600公顷无需特别投入就可能变成可耕种用地；吉林省农委提供的资料显示：“俄罗斯适宜种植玉米的土地面积可达3000万公顷以上，这部分土地大多闲臵，闲臵率达60%以上。”

俄罗斯农业生产的主要限制因素是气候条件。以下自东向西介绍一下几个主要农业区的自然和气候条件，以及该地区的主要农业生产活动：

1．东西伯利亚和远东南部。强大陆性气候，全年≥10°C，积温约为1500-2500°C，年降水量250-500毫米，土壤以草甸土和灰色森林土为主。北部为森林草原类型，南部属干草原类型。主要作物为春小麦，黑麦和燕麦也占一定的比重，甜菜与亚麻是近年来新发展的作物，畜牧业居于次要地位。

ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 1 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 2．南西伯利亚地区。大致介于北纬50-60度之间，包括伏尔加河流域区的东北部、乌拉尔区的南部、西西伯利亚的南部。地处草原带，气候的大陆性较强，全年≥10°C，积温1800-2600°C，年降水量由北部的450毫米减至南部的250毫米，无霜期则相应地由110天增至130天。土壤为肥力较高的黑钙土和栗钙土。不利的气候因素是旱灾频繁，风蚀严重，农牧业生产很不稳定。50年代，苏联在此大规模垦荒，共开垦荒地4184万公顷（包括哈萨克北部的2548万公顷）。为俄罗斯和哈萨克斯坦主要的商品粮基地之一，粮食商品率很高。 3．黑海沿岸亚热带地区。位于外高加索西部黑海沿岸地区，为俄罗斯境内仅有的湿润亚热带地区，≥10°C，积温均在4000°C以上，无霜期长达240-250天，一月平均温度3-8°C，热量条件充足。年降水量1200-1300毫米，适于亚热带作物的生长。茶树、柑桔类（柠檬、桔、甜橙）和油桐树等亚热带作物是本区农业的最主要部门。本地区农业专门化程度较高，对劳动力需求较多，商品率也较高，但粮食需靠区外供应。 4．西北部地区。大部分属于非黑土地带，是俄罗斯谷物、奶牛、亚麻、马铃薯的重要产区。农业开发历史悠久，是俄罗斯民族兴起的核心部分。两个特大城市—莫斯科与圣彼得堡均位于此，农业紧密为工业和城市服务。冬季比同纬度的东部地区气温高，≥10°C，积温在1600-2200°C之间；降水也比同纬度的东部地区多，由西向东从800毫米减至600毫米。气候比ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 2 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 较稳定，不受干旱的威胁，有利于牧草与麦类作物的生长，需采取排水及改良土壤等措施，才能取得较好收成。农业生产的潜力较大，是俄罗斯土地资源潜力较大的地区，一些农业用地还有待开垦。

5．西部地区。位于欧洲部分的森林草原带，是俄罗斯的黑土区，农业自然条件有利于作物生长。这是俄罗斯的甜菜、谷物、畜牧业生产带。这里比同纬度的东部地区气温高，水分充足。全年≥10°C积温2400-3000°C，生长期150-160天，年降水量500-600毫米，土壤水分收支基本保持平衡，地带性土壤以肥力较高的黑钙土为主。本地带是俄罗斯主要的甜菜、谷物及乳、肉用畜牧业生产基地，并以甜菜糖、小麦及肉类、乳制品等供应其他地区。

无论从资源条件和地理位臵来看，俄罗斯与加拿大都十分相似，有许多理由成为世界上重要的农业出口国。今天，加拿大的人口只有俄罗斯的21%，农业劳动力只有俄的4.8%。加拿大的农业出口额早已跻身世界10强，而俄罗斯却以头号的农产品进口大国而著称，其农业发展的潜力是巨大的。

第二节近年来俄罗斯农业发展政策

苏联解体后，新的农业政策相继出台。1993年俄罗斯开始大规模推行土地私有化，目前该国农用土地30%为个人所有，1.65%为法人所有，其余为国家和地方所有。

2002年，俄罗斯通过《农用土地流通法》，该法规定农用土ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 3 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 地可以自由买卖，但外国人不能购买农用土地，只能租用，租期最长可达49年。

2005年秋天，时任俄罗斯总统的普京提出了优先发展医疗、教育、住宅建设和农业的四大国家优先项目。这些项目不仅有助于提高国民的生活质量，同时也被认为是拉动内需的重要手段。 其中，农业领域优先项目的主要目标是提高农民收入、改善他们的生产条件，以使本国农业企业能为国内市场提供更多价廉物美的农副产品，从而最大限度地满足国内消费需求。这为俄罗斯农业发展提供了政策保障。目前，俄罗斯亏损的农业企业比例已从20世纪90年代末的90%降至25%。

此外，俄政府还加强对农产品流通市场的调控。2006年12月生效的《俄罗斯联邦农业发展法》规定，政府采取“国家采购干预”和“国家商品干预”的方式来调节国内农产品市场，目的是稳定农产品价格、维护农业生产者和消费者的利益。

同时，该国政府还通过《俄罗斯联邦国家调节农产品进口法》保护国内农业生产者的权益，降低来自国外的竞争对他们生产经营活动造成的负面影响，以保障国家粮食安全。

2008年5月，担任俄罗斯总理的普京在召开国家农业政策会议时表示，新一届俄政府将优先解决农业问题，政府将采取措施确保粮食供应充足和价格稳定。

普京就发展农业提出六点建议，包括增加肉类和奶制品及粮食生产、推进农业技术革新和农机设备更新、确保化肥等主要ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 4 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 农业生产资料的价格稳定并提供必要补贴、引进先进的风险管理体系和发展农业保险、确立现代化的市场机制以加强对主要农产品价格的调控以及保障粮食在质量和安全方面的高水平。 普京说，俄罗斯具有独特的农业发展潜力，不仅有能力保障自身粮食需求，而且有望在世界粮食市场占据一席之地。他表 示，发展农业已成为俄联邦和地区政府机关的工作重点。

据俄农业部资料显示，2008年至2012年，俄政府计划从联邦预算中拨款5510亿卢布（1美元约合26卢布）发展农业。上述五年间，俄农业生产增幅年均将保持在4%的水平，其中养殖业年均增幅将达5%。此外，俄方还计划年均开发利用40万公顷 荒地。

综上所述，俄罗斯农业领域的客观现状和政府的法律政策都有利于外国投资者在其境内进行农业领域的投资。

第二章 中俄两国农业合作现状

中国地少人多，俄罗斯地多人少，互补性极强。俄罗斯耕地 面积广阔，人均耕地面积0.84公顷，西伯利亚和远东地区的人均耕地多达0.94公顷。而我国人均耕地仅为0.07公顷。俄罗斯人均耕地面积是中国的10.9倍。中俄有4300公里共同边境线，边境接壤地区俄境内有大量肥沃的闲臵土地及撂荒地有待开发，其气候和水土条件都具备农业发展的基础条件。如果引入我国农业投资资金、育种、农作物栽培、滴灌技术、先进机械设备及农业专家，实现大规模农业开发，一定会给中俄两国ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 5 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 的粮食安全带来直接的利益，并为欧亚地区及世界粮食安全的供给和保证做出贡献。

在吸引外商投资农业开发方面，俄罗斯政府也出台了许多优惠政策，如地方政府有权将土地对外出租和调整土地租金，有的地方政府合作前实行土地零租金政策，最低租金仅25卢布／公顷，租赁期5—10年，最长延至49年；企业所得税由35%降到24%，个人所得税降为13%。

中国东北地区已有了国际性的眼光，东北很多企业在绥芬河综合保税区、长吉图开放开发、辽宁沿海经济带发展的建设中获得很多新商机。

俄罗斯驻远东联邦区全权副代表列文达尔和俄罗斯联邦驻华大使拉佐夫表达了同样的意愿：“俄方愿与中方加强在毗邻地区的基础设施建设、能源资源开发、林业加工等领域的合作，全面推动俄中毗邻地区的交流与合作，实现互利双赢。 在中俄两国元首的倡议下，把东北老工业基地振兴和俄罗斯远东及东西伯利亚开发进行衔接，两国学者和地方政府一起工作了两年时间，制定了中国东北地区与俄罗斯远东及东西伯利亚地区合作规划纲要，2009年9月份胡锦涛总书记参加纽约G20 峰会时，和梅德韦杰夫正式批准了这个规划纲要，对构筑东北 地区沿边开放新格局具有重要意义。”

《中国图们江区域合作开发规划纲要—以长吉图为开发开放先 导区》2009年11月得到国务院批复，标志这一区域的开发上升

ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 6 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 到国家层面。

中国东北地区中的吉林和黑龙江两省在中俄农业合作领域内占主导地位。2006年，中国农业部与奔萨州政府正式签署了在奔萨州建立“中俄农业合作示范园区”的协议，项目的前期工作由吉林省独立承担。”2007年7月，吉林省与伏尔加格勒州政府签订了农业合作项目，该项目是国内最大的对俄农业项目。 截至2009年年末，黑龙江省已在俄罗斯开发农产品基地面积达520万亩，开发规模在6万亩以上的“中俄农业合作示范区”10个。其中2009年新增100万亩以上，比上年增长23.8%。在合作过程中，过境大型农机具1万余台(件)，对俄罗斯劳务输出累计5万余人次。

俄罗斯联邦新闻社地区网站2009年11月12日消息称，俄罗斯远东地区为发展农业而划拨给外国人的农业用地面积到目前为止已达34.7万公顷，其中2009年增加了6.6万公顷。

中国在俄罗斯进行农业开发合作的企业主要集中在中国东北地区的吉林和黑龙江两省，而投资地区主要集中在远东地区的滨海边疆区、伊尔库茨克州、克拉斯诺雅尔斯克州、伏尔加格勒州等地。

综上所述，无论是从地理位臵、农业自然条件、还是中俄两国政策支持力度看，俄罗斯远东地区是中俄农业合作项目发展潜力比较大的重点地区。因此，我公司俄罗斯项目调研的重点也放在该地区。

ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 7 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 第三章 远东地区农业发展情况

第一节 远东地区概况

远东地区（以下简称远东）是俄罗斯最大的经济区，面积达621.59万平方公里，占全俄面积的36.4%。远东由10个联邦主体组成，它们是：滨海边疆区、哈巴罗夫斯克边疆区、犹太自治区、阿穆尔州、萨哈林州、马加丹州、勘察加州、科里亚克自治区、楚科奇自治区和萨哈共和国。

远东地处欧亚大陆的东北部，西与东西伯利亚经济区交界，东临太平洋，北濒北冰洋，南与中国、朝鲜接壤；南北长3900 公里，东西长2500-3000公里，辽阔的幅员使各地在自然条件上有相当大的差别。

远东是多山地区，平原面积占全区面积的近1／4，主要分布在南部阿穆尔河(黑龙江)流域和兴凯湖沿岸，以及萨哈中部和勒拿河及其支流维柳伊河西岸。平原是远东生活和生产条件最好的地带，这里集中了远东主要的人口和生产潜力。 远东各地气候不尽相同，北部地区深入北极圈，气候呈寒带特点；而南部气候温和，雨量充沛，冬季气温在零下10-21℃，夏季为15-21℃，降水量530-1050毫米，植物生长期125-200天，能够种植水稻和大豆，其它作物还有小麦、大麦、黑麦、燕麦和各种蔬菜，是远东的主要农业区。

综上所述，只有远东南部平原地区适合种植水稻、大豆、小麦、大麦、黑麦、燕麦及蔬菜等。因此远东南部平原地区ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 8 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 是适合进行农业开发项目的地区。南部地区主要包括：滨海边疆区的西南部、哈巴罗夫斯克边疆区南部、阿穆尔州中部和南部、萨哈共和国中部（见附件1：远东地区地图）。

第二节 适合进行农业开发地区的详细情况

一、滨海边疆区

滨海边疆区的气候是温带季风气候，一月份平均温度在零下27℃～12℃之间，七月份平均温度在17℃～26℃之间，年平均降水量为600～900毫米，无霜期150-200天。该区日照是全俄日照量最多的地区之一，一年中日照天数达310天。土壤多为草甸土、黑钙土，十分肥沃，适合农作物生长。

最主要的气候特点是：夏天降水量丰富，多云。夏季会有季节性台风，这些热带气旋每年都会造访该区，有时会给农业和基础设施带来巨大损失。

其东北部为山脉，西南部为乌苏里斯克平原和布利哈卡伊斯克平原及低地。主要河流为乌苏里江，最大湖泊为兴凯湖。

滨海边疆区的农业经济主要分布在西南部平原地区。其主要农作物有：小麦、燕麦、荞麦、水稻、大豆及饲料作物等。据2006年7月1日全俄农业普查的数据显示：该区农业用地为77.2万公顷，占全区土地面积的5%，耕地为44万公顷，占全区土地面积的3%。

目前，吉林省万通海外农业开发有限公司目前在该区进行水稻种植项目，该公司对水稻种植的调研情况如下：滨海边ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 9 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 疆区是俄罗斯两大水稻产区之一，有苏联时期以引兴凯湖水修建的灌排渠道，可保障5万公顷水田面积用水，已开垦的水田大面积连片，且池面非常平坦，池埂完好，良好的灌区设施，略加修复即可使用，可保障水稻生产需要。 滨海边境区2010年农作物种植面积及收成：2010年共种植了荞麦1241公顷，产量为610公斤/公顷。荞麦产量最高的地区为乌苏里和阿努奇区，产量达950-1110公斤。水稻种植面积为23000公顷，产量为3190公斤/公顷，与去年相比，每公顷产量提高了300公斤。大豆种植面积为13990公顷，产量为1570公斤/公顷。

为了落实2011年的种植计划，今年的秋翻地面积为55700公顷，比去年19500公顷增加了两倍多。

二、哈巴罗夫斯克边疆区

该区是远东地区的政治、经济、文化中心和交通枢纽，政治和社会环境比较稳定。其土地面积为78.76万平方公里，占俄罗斯联邦总面积的4.6%。

哈巴罗夫斯克与中国边境城市之间的交通便利。水路可直达松花江上游，铁路连接绥芬河、满州里两个中国最大陆路口岸，公路与黑龙江省所有陆路口岸相通，航空直达沈阳、哈尔滨等城市。

气候为温带季风性气候，一月份平均温度在零下16℃～40℃之间，七月份平均温度在11℃～21℃之间，年降雨ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 10 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 量为500～900毫米。

农业发展比较落后，主要种植区在南部，种植作物有小麦、大麦、燕麦、大豆、马铃薯、饲料作物和果树等。近年来，哈巴罗夫斯克边疆区加大了对农业的发展力度。2008年1月15日，该区杜马代表在当年社会经济发展委员会第一次会议上审议并通过了《2008-2012年哈巴罗夫斯克边疆区农业发展纲要》。当时该区农业经济领域的财政支持不稳，投资不足，缺乏愿意到农业艰苦地区工作的经验丰富的农业专家。该区从事农业的劳动人口约为2200人，占该区就业人口总数的3%，大多数农业企业都处于亏损状态。农业就业人口的平均工资为7000卢布，其中超过30%的农业工人收入低于最低生活保障费。因此，该区把为农业稳定发展创造条件作为农业经济发展政策的优先方向。该纲要的实现需财政预算45亿卢布。并且计划大部分的花费靠吸引投资来完成。

为了实现国家农业发展纲要，协调农产品、原材料和粮食市场，2010年3月4日，俄联邦农业部和区政府签订了302/17协议。协议的主要内容为从联邦财政津贴预算中拿出部分津贴给区农业商品经营者。2010年预计财政拨款5.695亿卢布支持农业部门的发展。2010年1-7月，实际拨款情况为；联邦财政拨款1.405亿卢布（占法定限额的72%），区财政拨款4.078亿卢布（占法定限额的71.6%）

ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 11 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 2010年7个月内，农业总产量的规模达38亿卢布，增长速度为去年的107.7%。

今年农作物种植面积73800公顷（计划任务的96%），谷物面积为6500公顷（任务的51%），原因为：

四、五月份降水和土壤湿度过大，谷物播种安排在6月下旬。大豆种植面积为15400公顷（任务的104%）。

三、阿穆尔州

阿穆尔州属于大陆季风性气候。天气常年晴朗，光照充足。年平均气温0-8度，六月的平均气温17-21度。该州地表水资源丰富，超过29条的河流长于10公里。

远东地区约38%的农业用田分在阿穆尔州。相当大的一部分位于中部和南部，是自然环境适宜，利于大量、多品种栽培的地带。使用中的农业用地面积约有177.15万公顷。

比较出名的农产品主要是大豆（约占俄罗斯总产量的40%）。2010年大豆种植面积为45万公顷，今年的产量最高达1.65吨/公顷，全州平均大豆产量少于1.4吨/公顷。2011年该州计划种植62万公顷大豆。

四、萨哈共和国中部

领土面积为310.32万平方公里，占俄罗斯领土总面积的18.17%。

萨哈共和国属于大陆性气候，一月份平均温度-28℃～-50℃，七月份平均温度2℃～19℃；也是北半球冬季最ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 12 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 长（6.5—9个月）和温度最低的地区。

萨哈共和国是俄罗斯境内河流和湖泊最多的地区，共有大小河流70万条，湖泊80多万个，水力资源藏量达7000亿千瓦。

交通以河运交通为主，此外还有公路运输。

萨哈共和国的粮食作物有小麦、燕麦、大麦，产于雅库特西南地区。

该区最有投资吸引力的是钻石琢磨、黄金开采和燃料动力行业（石油天然气开采、煤炭开采和电力生产）。在农业方面，从2000年起，萨哈共和国企业开始进口长春和邢台拖拉机厂的产品和压煤设备。

综上所述，在远东地区，滨海边疆区和阿穆尔州的农业经济相对发达，土壤和气候条件比较适合种植大豆、小麦、玉米、水稻等。哈巴罗夫斯克边疆区虽然农业经济不是很发达，但是自2008年以来，政府很重视农业发展，资金和政策扶持的力度很大，具备农业种植和发展的基础条件。因此，可考虑在上述三个地区开发农业项目。萨哈共和国农业比较落后，土壤、气候等农业基础条件差，且发展农业的政策和资金力度都不是很 大，因此，建议暂不考虑在此开发农业项目。但在萨哈共和国可考虑川原先生的意见把农业开发与煤炭开采结合起来。

海外投资部

二0一0年十一月四日ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 13 富恩德（北京）粮食产业投资基金管理有限公司 F&D (BEIJIGNG) GRAIN PRIVATE EQUITY FUND 附件1：远东地区地图

ADD：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心10层,100033; TEL：010-6608881, FAX: 010-66087997 14

第19篇：部门项目调研报告

**县部门项目调研报告

按照国家农业综合开发办公室下发的《关于组织开展部门项目调研工作的通知》的要求，我县农开办对我县部门项目进行了认真调研，具体情况如下：

一、部门项目管理存在的主要问题和不足

部门项目申报实施过程中，承担项目组织实施的农口部门缺乏与农发机构的沟通。部门项目是为发挥部门行业技术优势，为农业综合开发项目区提供示范、服务、保障作用，经国家农发办批准，由农口部门组织实施、农业综合开发机构参与管理的农业综合开发项目。但是具体操作管理过程中，由于承担项目组织实施的农口部门与农发部门缺乏沟通，导致农发机构不能及时掌握部门项目的申报、实施动态。不能更好的监管部门项目按时、保质、保量的完成。

二、调整优化部门项目结构的具体建议

加大节水配套改造项目和产业化经营项目的扶持力度。 通过调研发现，优势特色示范项目和新型合作示范项目比较受欢迎。优势特色示范项目和新型合作示范项目结合当地的特色主导产业，在技术、资源、政策、产品质量、市场竞争等方面都具有较大优势。项目承担风险相对较小、可行性更大，因此优势特色示范项目相对来讲更加受欢迎。因此可以适当加大对产业化经营项目的扶持力度。

三、完善部门项目管理机制建议：

（一）加强项目组织实施部门和农发机构的联系沟通，避免部门项目的组织实施与农发机构脱轨的情况发生。

（二）落实责任部门，避免多头管理，最终造成无人管理的问题。项目申报实施前就要根据实施的内容明确责任人，要对每个项目制订详细具体的实施方案，对项目实行“一名领导、一套班子、一抓到底”的工作机制，杜绝一个项目多人领导、多人管理，确保项目实施有人管理、有序管理。

（三）实行统一质量标准。根据有关行业标准，结合总体规划，统一规范路、渠等基础建设项目的工程质量标准，使工程质量管理有章可循。

（四）统一管理程序。严格执行合同管理制、质量监理制，对凡不执行上述规章制度的，或未按规划设计施工且工程质量不合要求的实行不验收、不报账、不拨款。

四、缩短部门项目管理流程。

合理下放部门项目的评审和调整变更批复权利,根据申报项目的类别、性质等合理适当的下放部门项目的评审权利。并结合项目的具体工程、建设标准、投资金额等因素，适当下放项目调整、变更批复的权利。

2016年3月30日 **县农业综合开发办公室

第20篇：地产项目融资申请书

地产项目融资预审表

公司名称 注册资金

企业类型 经营范围

公司概况 资产合计 负债合计

财务状况

其中：流动负债

（单位：元）

所有者权益合计 净利润

经营活动现金流量净额

项目名称 项目位置 占地面积

用款

政府批文

项目 概况 项目现状

中央公园

樊城区清河路与前进路交叉处 64191平方米

国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证

公司于2010年开发建设了中央公园B

D区住宅项目，建筑面积10.6万平米，已投资4.5亿元人民币，建筑工程完工90%，已取得预售许可证，项目各项证件齐全。 国有土地使用证 建设用地规划许可证

有 有 有 有

577774143.68 477274953.00

100499190.68 -69876719.77

105952428.00

286330000.00 湖北华盟建设投资有限公司

5000万人民币

有限责任公司（自然人投资或控股）

房地产开发，商品房销售，楼宇自动化技术开发，对中小企业投资

注册地点 注册日期 股东结构及

襄阳市樊城区新华路7号 2004年02月25日

具体比例 开发资质 2016年

882882290.68

暂定资质

2015年

598249190.68

2014年

988651900.29

958029429.38

848887987.05

30622470.91 -19300262.59

305108147.00 497750000.00

开发商名称 土地性质 总建筑面积 可售总面积

湖北华盟建设投资有限公司

国有城镇住宅用地 17.6万平方米 17.6万平方米 容积率

2.4 已获证件情况

建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证

项目已投入资金4.5亿元人民币，其中农商贷款8700万元，市政府投资1.2亿元，建筑工程1.2亿元

资金投入

已有抵押、贷款 农商行贷款8700万元，市政府投资1.2亿元 已有商户年租金 无

无 已完成销售情况

前锦公寓：均价 6500

融侨城：均价7000 项目周边楼盘 清河庄园：6000 谷山大厦：7500 及均价

襄阳新天地：8300 春天大道：7800 项目预估价值 融资金额 期望年利率 8.2亿 2.5亿 年息

融资年限

1+1

中央公园B D区建筑安装费需要6000万元，C区开发建设需要2亿元

融资 需求 资金用途 （请列出资金用途大项）

还款来源

1.项目B D区商品房10.6万方已取得预售许可证，销售预计7亿元人民币，作为

还款来源

2.C区项目开发房源7万方，预计销售额4.5亿元，作为第二还款来源

项目B D区土地证和在

建工程

项目C区土地证

在建工程和项目土地评估值8.2亿元人民币

抵押物说明

保证 方式 担保主体说明 担保方式（详细

项目开发主体湖北华盟建设投资有限公司和股东连带担保

公司股份质押，资产抵押，接受账户监管

说明）

担保主体提供 2015年及2016年净资产、负债率（仅需提供数据）

2013年--2016年营业额、净利润（仅需提供数据）

说明：此表格作为项目融资预审环节的重要资料，关系到资金方是否愿意为此项目提供融资，请详细填写完整，并确保资料的真实性。

融资主体盖章：

法人签字：

填表日期：

年

月

日

《地产项目调研报告.doc》

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