房产瑕疵的解决之道
(2010-01-12 09:46:41) 标签： 分类：资料分享
首发审核 房产瑕疵 拓日新能 信隆实业 得润电子 财经
一、基本原则
1、虽然房产问题是投行业务中再基本不过的一个问题，但是现行法规体系中却没有一个明确的规定。
2、实务操作中可以看出，对于该问题会里的尺度还是比较宽松的，只要你的生产经营具有固定且确定的生产经营场所，不管你是买的房子还是租的房子问题都是不大的。
3、但是还是有一些情况是行走在灰色地带，比如购买或租赁的房子没有房产证是不是可以？租赁大股东的房子是不是可以？从现实案例来看，这样的问题也不能一棍子打死，也需要具体情况具体分析的。
二、几个典型的案例
（一）拓日新能：租赁无产权证厂房
发行前该公司的生产厂房和办公场所均为租赁取得。其中，租赁的厂房虽都已按照规定办理房屋租赁备案手续，但因历史原因，两处房屋均未办理产权证书。
1、补救措施一：该公司发行前已分别从深圳市南山区旧城改造办公室和深圳市宝安区石岩街道塘头社区居民委员会取得证明：两处房产在2011年之前均未列入政府规定的房产的拆迁范围之内。
2、补救措施二：该公司募集资金投资项目建设包含厂房建设，并已取得相关建设用地的土地使用权。项目完成后，公司全部车间将搬至新厂区。招股说明书显示，新厂区全部建成的时间在2011年之前。
3、补救措施三：控股股东奥欣投资承诺如果本公司新厂区建成竣工前因租赁上述厂房拆迁或其他原因致使本公司无法继续承租上述厂房导致生产经营受损，奥欣投资将承担拓日新能因搬迁而造成的损失。
【小兵还是很佩服保荐机构的智慧，尤其是补救措施一二条还是很有创新思路的，当然这样的补救措施是解决不了历史问题的，不过至少能够保证发行人生产场所的稳定；如果真有异常情况出现，大股东出个承诺也得到了会里的认可。至于房屋无产权证的历史原因是什么，发行人为什么租赁这样的瑕疵房屋，租赁瑕疵房屋对公司历年经营业绩有多大影响也就再所不问了。】
（二）得润电子：大规模厂房租赁且存在租赁瑕疵
公司及下属控股子公司深圳得康、深圳冠连通、青岛海润、绵阳虹润及长春金科迪公司生产场地均通过租赁方式解决。【下属一共八家控股子公司。】
除青岛海润租赁的2栋厂房在2011年8月到期外，其余租赁协议约定的租赁期限均约在1～3年内到期。公司及控股子公司深圳得康、深圳冠连通、青岛海润及长春金科迪公司目前租赁的厂房宿舍，出租方均未取得产权证书，若出租方在租赁合同的有效期内未能对所出租的厂房、宿舍拥有出租权利而无法继续出租，将使公司面临生产场地被动搬迁的风险。
对于上述问题，公司给出的应对措施有：
1、补救措施一：拟自建厂房。公司已于2004年初向深圳市政府提出用地申请，并于 2005年3月3日与深圳市宝安区光明高新技术产业园区正式签订了《投资项目合同书》，用地面积为25000平方米，发行前已支付首期土地购置费用250 万元，正在进行建设规划，建设期预计为2 年，建成后公司及深圳得康、深圳冠连通将拥有自有产权的生产厂房，深圳租赁厂房的瑕疵将彻底解决。
2、补救措施二：受让土地和厂房。2006年5月13日，公司与胶州市云溪街道办事处签订《项目投资合同》，约定发行人受让胶州市云溪街道办事处60 亩土地使用权，用于兴建厂房，建成后青岛海润租赁厂房的瑕疵也将彻底解决。
3、补亏承诺：公司三家法人股东得胜电子、佳泽森、润三实业承诺：“在中国证监会核准发行人本次发行股票并上市，且发行人公开发行的股票在证券交易所正式挂牌后，若因公司及控股子公司租赁厂房的产权瑕疵导致发行人及控股子公司在合同到期前被迫搬迁生产场地，承诺人将以连带责任方式全额承担补偿深圳市得润电子股份有限公司搬迁费用和因生产停滞所造成的损失。”
4、律师出具法律意见：1）办理房屋租赁备案登记手续不是房屋租赁合同生效的要件，未办理备案登记并不导致房屋租赁合同无效。2）出租人未取得出租房产的产权证书，其与发行人的租赁关系存在瑕疵，不符合相关法律的规定。3）部分厂房的出租人取得相关权属证书的手续已经启动，且不存在实质性的法律障碍。但部分出租人对于出租厂房的权利存在不被确权的法律风险。4）总体而言，发行人及其控股子公司租赁的部分厂房存在瑕疵，但上述瑕疵不会影响公司的持续经营，公司仍符合上市条件。
【存在的问题与拓日新能是极其相似，解决方式也无而异，其主旨就是要证监会相信企业在上市后会一定有属于自己的合法合规的生产经营场所而以，至于以前的旧账该翻过去的就翻过去了。关于律师的法律意见，态度倒是很坦诚也是惯用的思路：就是从法律上讲肯定有些许瑕疵，但是该问题不构成企业首发上市的实质性障碍。其实，很多时候律师类似的法律意见，还是可以给审核加一定分数的。】
（三）信隆实业：大量厂房属于违规建筑 信隆实业发行前有3.7万平米建筑物在建造时未办理报建手续。公司解释道：在过去的生产经营过程中，公司接到了较多大订单（主要是运动康复器材），且大部分产品客户要货较急，而新建厂房办理报建手续又需要较长的时间，为了在较短时间内满足的客户订货需求，公司在未办理报建手续的情况下采取了建设简易建筑物的不规范方式。
1、补救措施一：新建厂房。公司已拥有土地使用权的土地中尚有4万多平米可供建设厂房和公共设施。同时，公司又新购了1万多平米的土地，可供建设厂房。上述两宗地均已取得建设用地规划许可证。目前，公司已聘请专业机构对建设工程进行设计，拟在2006 年底之前完成建设工程规划，并计划最晚在3 年内完成厂房建设，力争在相关部门处罚之前或限期内完成松岗地区简易建筑物内生产线的搬迁。
2、补救措施二：租赁厂房。公司龙华、松岗生产基地周边存在大量的可供租赁的标准厂房，同时由于公司上述10 座简易建筑物内的生产设备绝大部分均属于易搬迁、安装方便的设备，公司完全可以在相关部门处罚限期内完成生产线的搬迁，从而不影响公司正常的生产经营。
3、股东承诺：赔偿搬迁损失。发行人的股东还对发行人上述37,224.44平方米建筑物给公司可能造成的任何经济损失做出了全额赔偿的承诺。
4、律师意见：发行人的上述建筑物虽然建在发行人依法取得国有土地使用权的土地上，但因未办理报建手续及未取得建设工程规划许可证，且为简易建筑物，所以发行人上述建筑物存在被责令限期拆除的可能。
【小兵个人认为，信隆实业的问题较之前两个更加严重些，不过最后还是没有形成首发上市的实质阻碍，解决方式均是大同小异。】
三、总结
1、如果项目中发现存在房产产权的瑕疵问题，或许不必过分忧虑，只要保证后续解决计划的可行性和可预期性，证监会一般会予以认可。
2、解决措施无非包括：新建厂房包括募集资金投资项目、租赁厂房以及大股东承诺等，目的就是让证监会相信企业不会因为房产问题而影响正常生产经营。
3、至于发行人租赁大股东房产的问题，流行观点是没有问题，只要不存在严重的显失公平和利益输送的情形就可以了，当然租赁期限尽量签订的长一些，以保证稳定性。
