推荐第1篇：房产中介营销策划书
房产中介营销策划书
篇1：2手房地产营销策划书 2手房地产营销企划书
目录
摘
要 ............................................................................................................3 关键词：楼盘 市场营销 策划 ..............................................................................3 本公司成立于XX年，集合本班精英组成房地产公司，我们公司的主要业务是销售二手房提供让顾客满意的楼盘，也为顾客提供咨询业务以最快的速度为顾客提供楼盘资
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结
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参
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文献 ..........................................................................................................12
致
谢 ..........................................................................................................13
法克油中介有限责任公司市场营销企划书
摘 要
法克油公司利用本公司现有的楼盘，本着利用现有的楼盘资源、客户资源、人力资源及当前市场来为公司带来更大利益的想法，经过对本公司自身特点与当前大环境下市场特点的分析，特做出以下营销策划方案。
该方案的特点是着眼大市场，充分利用现有的一切市场机会与特点，利用本公司现有的和将有的各种资源，本着资源充分利用的观点，为公司谋取最大的利益。 关键词：楼盘 市场营销 策划
本公司成立于XX年，集合本班精英组成房地产公司，我们公司的主要业务是销售二手房提供让顾客满意的楼盘，也为顾客提供咨询业务以最快的速度为顾客提供楼盘资料。
一、市场营销的意义及制订本计划的目的
（一）市场营销的意义
营销战略的决策都需要来自市场准确全面的信息进行参考所以才需要市场营销。
(二) 市场营销的目的
为了解决售房困难问题，我们公司准备对消费者的收入、个人价值观、和对房子的看法等多方面因素进行调查，同时也对国家对售房的政策进行分析，而且全面了解竞争对手的售房情况
二、市场调研与预测
（一）市场调查
1、调研方案设计
（1）确认主题：消费者的基本情况、影响售房的因素
（2）确定调研范围和方法：在广州范围内，方法是上调查和抽样调查。
（3）设计问卷：
房地产市场客户需求调查问卷
近期购房计划
0
1、您目前的购房计划：A无购房计划 B一年内买房 C一年后买房D解楼市，合适购买
0
2、您认为XX年包头市房价的发展趋势：A基本稳定 B大幅度降价C大幅上涨 D中有升
0
3、您购房目的：A首次置业满足基本需求B二次置业改善居住条件C为父母购房 D为子女购房E投资 F结婚用房
住宅需求愿望
0
1、您将选择的户型：A一室一厅 B二室一厅C两室两厅 D三室两厅E四室两厅 F复式
0
2、您选择户型的面积（㎡）：A50以下B6 0-70C70-80D80-100 E100-140F140-160
0
3、您能接受的最高单价（元/㎡）：A2500以下 B2500-3000C3000-3500 F4500-5000E5000以上
0
4、您付款方式：A一次性付款B分期付款C按揭贷款 D公积金贷款
0
5、您希望购买的住宅装修标准如何？A全毛坯 B提供一般装修标准C厨卫高档装修，其它毛坯
（二）预测
在各大楼盘等地方，发放200份问卷。9成人会选择分期购房，1成人选择卖掉原房在买新房。而9成人中，有百分之40有地域选择，百分之20有空气环境要求，百分之15楼层要求，百分之25有其他要求，所以我们必须选择更符合大众要求的房式，达到利润最大化。
三、市场与环境分析
（一）市场分析
1、市场划分
（1）按地域划分——城市市场
D3500-4000E4000-4500
（2）按顾客购买行为——消费者市场
(3)按竞争程度——垄断竞争市场
（4）按商品属性——消费者市场
篇2：房屋中介公司运作策划书
房屋中介公司运作策划书
房产中介企业商业计划书范文(一)
世界顶级的投资家,世界股王沃伦巴菲特说过一句名言\"当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时,企业的价值就远远大于有形资产的价值\".当您看完这本商务计划书,是否可以作这个断言呢 !
一,项目概述
90年代以来,随着我国房地产业的迅猛发展,房地产中介服务行也随之日趋繁荣,经历从无到有,从小到大,从不规范到比较规范的发展过程,到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量,它们为盘活楼市,特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用.
近年来,我国的房地 中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司,他们机构规模逐步扩大,从业人员专业化水平显著提高,行业理论研究水平也不断提升,他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用.但在当前房地产经纪行业入行门槛低,法律法规不够完善的环境下,也有一些无牌无照的中介违规经营,特别是只从事二手楼租售业务的中介,就一张桌子,一台电话,一本笔记本也可以开张营业.而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题,如信息不对称,操作方式不公开等,给一些无良中介有了可乘之机,这严重影响了整个行业的诚信.作为一个刚刚进入发展期的行业,此时谁能出来做个诚信,服务顾客,阳光操作的房地产中介服务商,谁就能真正赢得顾客,赢得市场,DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的.
发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场,认真对行业中的二十一世纪不动产,美联物业,顺驰置业,我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较,研究了一套更为完善,让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式.顾客选择这样的置业方式,不尽可以得到了更多的便利,而且能节约更多的时间和金钱.
公司从创建伊始就将走信息络化,技术现代化,体系规模化,服务专业化的高端路线.即利用高效率的络应用技术,开发一套完整,实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库络系统;通过公司直营,区域加盟,个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳,珠江三角洲,全国各个城市的连锁店络体系,在这两合一,优势互补的客户资源络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构.
二,经营管理体制
发起人介绍:
公司的发起人,CW,男,19921年毕业于HB江西省南昌城市建设学校,读房地产经营管理专业,大本科在读.AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间,曾在深圳创道地产,深圳联合纵横机构,深圳崇基地产等公司服务过,并担任主管或交易经理职务,一直都是参加各公司的业务开发和管理工作,有丰富的实战经验.
创业所有权的分配:
公司最初将发行10万股普通股票,发起人将投资5万元,换取9%即9000股.本项目将吸收另6位有专长(有电子商务,营销,培训,财务,企划及法律等方面专长)的人士加盟公司,他们将和发起人一道共同组建一支团结向上,积极有创造力的
管理团队,他们每人将获得1%(共6000股)的股份作为报酬.如果他们决定离开,公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权.同时,公司将吸收一位或多位投资者共出资295万,他们按出资多少共享85%的股份.
三,市场分析
根据国家统计局最新测算结果表明:XX年12月份,\"国房景气指数\"为,房地产业总体景气水平在明显上扬.
全年\"国房景气指数\"明显上扬的数据特征是:
1,全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米,达到亿平方米,增长%,增长幅度比上年增加个百分点.
2,全国房屋竣工面积达亿平方米,增长%,增长幅度比上年增加个百分点.
3,全国房地产到位资金累计为万亿元,增长%,增长幅度比上年增加个百分点,是1995年以来的最高增幅.其中,商品住宅完成投资为6782亿元,增长%;
4,全国完成土地开发面积超过2亿平方米,增长%.完成土地购置面积亿平方米,增长%.
5,全国商品房平均销售价格为2379元/平方米,增长%,增幅比上年增加个百分点.
6,全国商品房销售面积达到亿平方米,同比增长%,增速超过商品房竣工面积.其中,销售给个人比重达到%.
7,全国商品房空置面积为亿平方米,增长%,比上年回落个百分点.其中,空置一年以上的面积为5425万平方米.
看似些眼花缭乱的数据,虽然不能直接对房地产中介行业说明什么,但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分,是沟通供需双方的桥梁,并贯穿于房地产开发,流通,消费各个过程之中,在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用,全国各地房地产市场的快速发展,势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展,它发展的潜力是可以想象的.
在深圳,这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施,根据市规划与国土资源局上备案预售合同资料显示,XX年深圳市商品房销售面积为万平方米,其中二手楼成交面积已经达到万平方米,二手楼市场日趋活跃,成交面积逐年上升(见下图1).XX年一季度商品房销售面积为万平方米,仅二手房交易面积达到万平方米,已经接近1999年全年的成交量.据估计,二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的,而且这个比例在逐年上升.据上海市工商局有关负责人介绍,XX年上海存量房交易达1790万平方米,呈现大幅增长的态势,其中住宅占75%.上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪实现的.可见,房地产中介的作用日益显现,在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量.
蓬勃发展的房地产中介服务行业,对房地产业的健康发展具有重要作用.首先传播房地产经济信息,促成买卖双方的交易;其次可以推动房地产二,三级市场的联动,使一些消费者卖旧换新,有利于房地产市场需求的增长;其三,有利于市场的规范完善,促进整个房地产市场的健康,稳定发展,保证房地产经济的平稳运行.不难看出,在市场需求日益增加和相关政策不断完善下,这个行业还将得到新一轮的发展,对我们而言,这是一种难得的机遇!
篇3：房产中介公司营销模式改革方案
房产中介公司营销模式改进方案
1.房地产市场的现状及前景：
现状：房地产市场在中国是相传已久的古老市场，随着改革开放的进行，人们生活水平的提高，房地产市场迎来了她的活跃期，特别是近几年的政策支持，房地产市场行情是前所未有的火爆。欧美等发达国家的房地产呈现一种稳步上升的趋势，虽然之前出现过较大的波动，但是市场规律会调整其向平衡发展。
前景：中国是发展中国家，正处于经济快速增长期，由此可见，虽然房地产市场虽然会发生较大地震，但是远期增长可以遇见。中国的富人现在正将资产外移，是预见到了中国的经济危机即将发生。不可否认，中国在未来必将会发生一次较大的经济危机，任何一个社会都不会是完美的，在长期的发展中会将矛盾积累到一定程度然后爆发，特别是社会快速发展过程中，矛盾产生的速度加快，从历史发展的必然规律看，经济危机不可避免。对于中国这样一个古老又年青的国家，危机之后必将是又一个快速发展期。而且中国的房地产刚性需求大，在经济危机时，只有智慧的人能把握其中的机遇，实现在危机中崛起的奇迹。
2.房地产经纪公司的现状及前景
现状：房地产经纪公司在中国是最近几年才发展起来的，目前在大中城市发展较快，三四线城市发展很落后，这跟人们的观念落后不无关系，但是随着社会的发展，人们的观念可以很快的更新，不远的将来，所有人必将可以接受中介公司和佣金。
现在的房产经纪公司有以下几种：
（1）上海房产置换、我爱我家、二十一世纪不动产等，有大量的门店，可以有效掌握覆盖区内的房源信息，尽量为每一位客户提供让其满意的房源信息。并且，其拥有完善的售中服务和售后服务，解决客户和房东的一切忧虑和难题。其竞争优势是：方便与客户和房东接触，以服务取胜。劣势是：房产经纪人既要负责房源又要负责销售，经历分散，在房源和销售上无法建立其优势，只能依靠大量的门店投资，无疑降低了企业快速发展赖以凭借的财力物力资源。最大的问题是，没有在品牌的建立上有较大的投入，因为门店的扩张占用了太多的资源，属于一种粗放性的扩张。房产经纪不同于一手房项目，良好的企业知名度和美誉度，才能成就一个房产经纪公司。
（2）一些小的中介公司，凭借对某一区域的熟悉，赚取大中介公司边角的利润。虽然有些小中介联合到一起，做到了资源房源共享，但是售后服务的缺失认识致命伤。优点是：公司在区域环境熟悉，房源挖掘深度胜于大公司，反应快。缺点是：覆盖区域小，房源和客源不足，服务差，特别是物业维修方面。
综合以上因素，可以设计出一种对区域熟悉、反应快，服务又好，覆盖广、房源和客源都充足的，还能够有效节约企业的财力和物力进行规模扩张、品牌树立的新营销模式。
3.新的营销模式：
业务细分：区分为房源开发和房产销售。
可以有效的集中员工的工作注意力，提高工作效率。
覆盖范围广度增大、深度加深，同一个员工可以将工作范围有效扩大。减少了门店的密度，节约了公司资源。
部分业务外包：类似与小房产中介联营，寻找小区的家庭主妇、街道店铺或小中介公司（备选），采用络签单的模式，让其寻找本区域内的房源信息或客源信息发布到公司站上，由公司员工实地调查完善资料。公司在业务成交时支付其一定的佣金，但是房源佣金应高于客源佣金，因为成交不易，有限的房源可能无法满足客源的需求，防止跳单。
络办公：将房源或客源信息发布到公司站上，能做到真实有效，实时快捷。避免恶意抢单。业务外包者通过络让客户与公司签订电子委托协议。
门店占领：主要区域仍然要开门店，以切实占领市场。边缘地区可以使用业务外包。
品牌树立：业务外包的区域要免费提供精美大气的广告展板，通过户外广告，电视报纸短信等各种信息传播媒介树立企业品牌，做大做强企业。
业务外包的优点：
（1）及时掌握尽可能多的房源和客源信息，建立资源优势。
（2）降低投资，提高资源有效利用率，加快企业扩张速度，使小企业有做大做强的机会。
（3）增加企业与居民的接触频率，增进关系。
（4）有效集中公司的注意力，把握更多发展机会。
（5）一个房源开发人员可以支持数个销售人员，工作效率提高。
（6）络与现实相连，即提高工作效率又减少感情隔阂。业务外包的危机：
（1）增加了管理的难度，相信可以通过有效的制度解决。例如：不能确定外包人员是否有在岗，尽量选取家庭主妇或小区、街道门店等时间充裕，干净卫生的场所授予业务外包。
（2）业务外包人员的素质无法掌握，经常培训，尽量减少其参与的方面，减少变数。
（3）单笔交易成本增加，可有效增加业务量。
总而言之，走品牌路线才能成就百年企业。但是大商品的重复购买率低，要掌握其特点，仔细规划。挖掘每一笔交易的过程，可以从中发现新闻点借以宣传企业。
推荐第2篇：电视台房产栏目策划书
长沙县电视台房产栏目策划书
房子、房价一直是普通百姓日常生活中热点谈论的问题,而随着住房制度改革不断深化的同时，房地产市场也正走向成熟。或许在几年前星沙一直被看做是一个长沙东边的“郊县”，但随着湖湘经济的发展，随着城市规模的扩大，长沙经济辐射能力的日益增强，星沙充分依托自身的地缘优势，正在成为各路资本的汇聚之所。曾经偏安一隅的星沙楼市，现已受到各路房产商的青睐，四方英豪挟巨额资本潮涌而至。
一、栏目背景
作为我国中西部地区第一强县，在全国中小城市综合实力百强县排名中，我县列第13位。在经济社会发展突飞猛进的同时，人民对住房的要求已不仅仅满足于居住，而是朝着更高层次的要求迈进。我县专门涉及房产讯息较多的是房产网、星沙人才网等，而真正有影响力的电视栏目还没有。长久以来,百姓缺少一档了解房产资讯的电视栏目、房地产商没有一个电视营销的专题平台，政府部门缺少一个政策宣传的电视媒介。另外，作为商家惯用的广告模式，是在报刊杂志、广播、电视、网络上用些简单的版面语言“拉”客户，很少有能够融入消费者生活中的广告模式。而电视媒体具有形象生动的直观功能，是购房者直接了解楼盘及周边环境的一个重要途径之一。特别是一些现房销售、房产政策、异地置业和家居装饰等情况，电视的优势就尤为明显。
二、栏目取名
《房产直通车》
三、播出时间
节目时长：15—30分钟。
播出时段：每周
二、四晚7点50—8点10首播，晚10点左右进行首次重播，在次日都市频道进行第二次重播，并同步上网直播。
四、栏目定位
栏目坚持“三贴近”原则，贴近政策、贴近生活、贴近市场，在求新、求变、求实用的基础上注重节目的政治性、导向性、监督性和趣味性。
长沙县作为三湘第一县，在经济社会飞速发展的同时，人居环境也在不断优化，先后荣获“全国造林绿化先进县”、“全国绿化模范县”、“全国造林实绩检查质量优胜单位”、“国家园林县城”、“中国人居环境范例奖”、“中国十佳‘两型’中小城市”、“中国最具幸福感城市”等殊荣，被列为“全国18个改革开放典型地区”之一。栏目首先定位为宣传推介“美丽、幸福、宜居长沙县”，通过宣传报道长沙县美丽的生态环境、便利的交通设施、完善的公共服务等宜居元素，让“美丽、幸福、宜居长沙县”的理念深入人心，为县域内地产及相关产业发展打下扎实的舆论、文化基础。再次，栏目作为一档集房产、家居、娱乐休闲等于一体的综合性服务类栏目，在为星沙市民提供多视角、多层次的个性化购房服务的同时，关注最新、最快的房产动态、政策，联合地产权威部门及时地进行全方位、多角度的分析、解剖；同时，充分发挥媒体的监督功能，对百姓生活中的房产热点话题、问题展开全面的舆论监督，帮助相关部门进一步规范房地产行业。通过不同节目板块的组合开设，着力宣传“美丽、幸福、宜居长沙县”，在构建一个沟通政府、开发商、消费者的服务平台的同时，监督、规范房地产行业的良性发展，促进我县地产经济的进一步腾飞。
五、栏目设置
1、《每周房产报道》
本版块以房产最新最快的前沿资讯为主，在宣传我县优越人居环境的同时，将最新的政策信息、楼盘资讯、生活配套等新闻进行整合报道。快速搜索本周有关房地产方面的政策、新闻、信息，采取实拍＋分析＋采访的形式，突出快速、全面、权威的特点。在宣传、解读当前的房产政策，同时对房产行业进行监督报道，帮助市民解决其关注的问题。该版块以快讯为主，时间控制在3-5分钟左右。
2、《聚焦楼市》、《我要买房》
重点介绍在售楼盘，为消费者提供最新、最全的楼盘信息，主要通过主持人采访，项目专业人员讲解和，或请业内专家、该楼盘的房地产开发商以嘉宾的身份做客电视台等形式，针对楼盘的综合信息进行介绍和品评。同时可设置体验板块，每期栏目选一组有购房需求、购房疑问的体验者（单个人或者单个家庭），根据他的购房要求，为他选择和搜罗最适合他的房子，带他体验样板房，并作出相应评价。如有疑问，我们将采访专业人士为其进行解答，通过购房问题的解决，剖析和展示其中蕴含的社会、法律、情感等问题，引起观众共鸣。（体验者将获得最优惠的购房价格或者最优先楼栋楼层选择权等奖励）
3、《房博士热线》
内容涉及房屋(新房和二手房)的买卖和租赁、公积金贷款、物业 管理等百姓安居置业的各个环节；邀请栏目特约顾问团，以现场访谈、电话连线等形式，对百姓关注的重点、难点问题进行分析、解答；突出节目的知识性、服务性和趣味性。
4、《名盘推荐》名盘展示板块
为消费者提供名盘、热盘、新盘展示，详细介绍地段、价位、交通、周边环境、优惠政策等信息。
5、《地产风云人物》
每周讲述一位房地产开发商、职业经理人、置业者的故事—他们创业的经历，商场中的经营理念，或他们生活中的酸甜苦辣，让观众可以近距离的接触他们。
六、栏目扩展性
房产栏目所涉及行业领域极为宽广，在节目运做成熟后，可进一步将节目从单纯的地产介绍，慢慢扩大到财经理财、家装家居、生活理念、问题服务的各个领域，完全可以将一个栏目发展成为一个专门的房产频道。在为政府、开发商、百姓扩大服务范围的同时，节目也将更具延续性和扩展性，能开拓更多新的经营创收点。
七、地产行业业务顾问
邀请县委、县政府职能部门负责人、金岸投资集团、佐佑地产等公司作为栏目特邀业务顾问。受邀顾问成员单位，广告折扣享受战略合作伙伴级待遇。
八、栏目经营创收方式
1、前期栏目预热：制作电视宣传广告，在我台不同时间段滚动播出，目前广告脚本已经完成，本周在着手第一期节目拍摄的同时启动宣传广告的拍摄；第二，在户外适当投放一些平面宣传广告，在和报社以后的工作中，我们可以适当采取一些广告资源的等价置换。
2、栏目经营方案：在前面的背景分析中，虽然我县本土房产电视栏目还是空白，但受县级媒体影响力有限，省市媒体房产栏目的强势渗透，要将房产栏目做出实际效益还是非常困难的，要打破时下的僵局，提出解决方案如下。
（1）政策捆绑：通过和职能部门的协作，走活动联合举办的路子，在扩大影响的同时增加栏目收入，目前，我们栏目与房产局已经初步达成意向，每年可争取到相应配套经费30万元。
（2）拓展栏目发布平台：目前我们县所拥有的电视广告发布途径，有电视台、房产网、诺亚广告的广场电子屏、公交车的随车电视等。合作在于共赢，如长沙县房产网是县房产局主办的，网上内容丰富程度令人折舌，新闻、政务、购房、楼盘、家居一应俱全，但全部都是平面发布，没有任何视频宣传，在和房产局合作协议中，我们将把制作的栏目同步上网，在丰富他们网站的同时增加我们的发布渠道。关于广场上的电子屏，可以尝试与其进行资源等价置换，拿部分时间段置换我们节目的播放时间。
（3）同步启动栏目招商：在我们前期所设置的一些板块可以考虑固定下来，采取赞助、版块冠名等形式保留在栏目里。（如房产快讯、楼市聚焦等版块）。
（4）打造、举办品牌活动：涉及房产相关除了房交会外，还有建材、家居、家装博览会，通过牵头打造并稳定一个活动，就能完成不少的创收任务。如房交会，据了解在长沙市所举办的房交会，每个展位的费用平均高达10万元，那么作为地产商最喜欢参加的一个活动之一，我们只要能成功举办，这块收入是非常可观的。我们启动房交会目前有的几大优势，首先，我县还没有一个像样的房交会，这块在我们这还是个空白；第二，我们有着行政优势，可以通过和团委、工会、妇联这些单位的合作，能迅速的凝聚一批非常有实力的消费群体，如政府机关引进的中层、海归、技术骨干，在工矿企业工作的中层干部等，通过分析，目前我县高端房的需求量已经趋近饱和，但是中低端尤其是刚需还处于饥不择食的状态，蝴蝶谷就是一个很好的例子；再次，可以争取结合县里出台的一些购房优惠政策，在房交会上同步推行。 （5）以栏目名义开办电视活动：例如“十佳售楼小姐”评选活动，“最佳样板房”评选活动、“金牌楼盘”评选活动、星城楼市bo堂等。
九、市场前景
节目推出后，将成为长沙县房地产行业内有影响力的一档王牌节目，吸引广大购房群体的眼球并带来良好的广告经营空间。前期可以吸引家装、建材类的现场植入式广告；节目形成一定各知名度后，还可以特别节目的形式为地产企业量身定做项目专场，带来更多的直接经济效益，预计年创收具备相当可观的潜力。
推荐第3篇：房产营销策划书（定稿）
一、研展部分
1、项目简介
其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置、周边环境等。
2、市场概况及基本竞争格局
其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、SWOT分析
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、弱点（Weakne）、机会点（Opportunist）、威胁（Threats）。
4、客源分析
包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位
包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、NP稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。
销售阶段分析一般分为三阶段：
（1）引导期
（2）强销
（3）持续期
业务策略及执行计划也分为三部分：
（1）策略拟定
（2）销售通路
（3）业务执行
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：（1）纯代理；（2）代理（即包括广告）；（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。
策划工作中应把握以下关键要点：
一、时机（投资开发的时机）投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
二、位置（项目开发所在的地理位置）位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
三、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
四、成本（项目的总建造成本）若能做到有效的成本控制，产品的价格才能有竞争力，要清楚“价格”是市场竞争中最有力的武器。因此，如何在准确定位的基础上做好成本控制，是发展商努力要做的事，也是发展商难以做到的事。在成本控制方面关键在于如何提高成本效益。
五、策略（价格、渠道、广告、促销等）策略的运用关键是靠创意，策略同时应具有可操作性。如果把前四点称作“正合”，则这一点可称作“奇胜”了。正如孙子兵法上所讲，“以正合，以奇胜”，没有“正合”，就无以“奇胜”，没有“正合”，就想“奇胜”那是异想天开；只求“正合”，只会按部就班操作，不善“用奇”，则策划也略嫌平淡了些。策划若能做到“正合”，则已成功了八成，若能加上“奇胜”，则策划百分之一百成功！遗憾的是我们目前的策划工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我们能在项目的前期分析、可行性分析、投资分析及规划设计等方面有更深入的研究，则我们才能在同行中永远立于不败之地。
策划方案的基本内容结构包括：
1、制定目标
2、SWOT分析与可行性研究
3、获得核心概念
4、核心概念的表现策略
5、策略实施的方法和途径
6、操作步骤、工作执行计划与时间表
策划方案中常用的分析方法有以下几种：
1、目标分析法：根据定制的目标，获得与目标相关的市场元素，逐步进行分析
2、剥离法：收集相关的市场元素，逐步剥离，获得核心概念
3、量化定性法：将相关的市场元素进行量化，根据相关数据进行定性分析
4、综合分析法：将相关数据及资料用图表分析。
策划方案基于什么样的信息及其信息源状况，获得市场信息的途径主要有：
1、针对目标消费者的市场调研
2、同类产品营销手段监测与分析
3、网站、报刊等媒体相关信息
4、策划人员的实战经验 交流方式？
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一、前言
二、物业概述
三、目标购房群
四、营销阻碍及对策
五、形象定位
六、广告宣传
七、费用预算
八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
前言
一、太原楼市分析
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目物业概述(略)
三、项目物业的优势与不足
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场
室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
3、小户型
房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
1、年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人
家庭构成：—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
家庭构成：—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
五、项目物业营销阻碍及对策
阻碍：
1、花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。
故对策有二：
一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
——花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
1、建广场和寓意喷泉
针对花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加花园的吸引性，提高花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供××送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达花园的优势与卖点;
2、尽快树立起花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象;
3、直接促进花园的销售。
基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达花园的优势与卖点;
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场直接促进楼盘的销售。
广告切入期(——个月)
1、报纸软文章
主题：辉煌人生，超凡享受
——记“我”为什么选择花园
主题：事业生活轻松把握
——记花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题：辉煌人生，超凡享受
——这里离购物休闲广场只有分钟
主题：辉煌人生，超凡享受
——家里面的娱乐休闲
主题：辉煌人生，超凡享受
——广场就是我们家的后花园
3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。
广告发展期(——个月)
4、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
5、电视
配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。
6、电台
通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
7、单张
通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。
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土地性质
1》《建设用地规划许可证》办理分两种情况：划拨土地要先办理选址意见书（城建主管部门），然后办理项目立项手续（发展计划部门），再办理建设项目用地规划许可（城建主管部门），再办理土地使用证（土地主管部门）。
2》《建设工程规划许可证》
一、申请建设工程规划许可证的一般程序：
1、凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划主管部门提出建设申请；
2、城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划要求；
3、城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；
4、城市规划行政主管部门审查建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。
二、建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，诱发征单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。
三、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，设市城市由市人民政府城市规划行政主管部门核发；县人民政府所在地镇和其他建制镇，由县人民政府城市规划行政主管部门核发。
通过拍卖获得的土地只要持国有土地出让合同去办理用地规划许可（城建主管部门），再去办理土地使用证（土地主管部门）。
划拨土地是城市住宅用地的一个非常常见的形式，因为老百姓一般很难交纳出让土地的出让金。划拨土地是国家对城市居民使用土地的合法分配形式，受法律保护，可以办理土地使用证书和房屋产权证。划拨土地上的房子权属和出让土地上的房子权属没有任何区别，其区别在于当该土地被占用的时候，出让的土地会额外获得土地补偿金，而划拨的土地只能得到房产等地上附着物的补偿金。
办理土地证，申请权利人对该土地所占份额。（按份共有、共同共有）
房屋权属登记由权利人（申请人）申请、共有的房屋，由共有人共同申请。（其中还包括共同共有、按份共有两种）
个人合作集资建房所属土地上的房产产权是单独的。
个人合作集资建房所属土地各个单块土地之间的使用权是单独的，并且分属于不同的个人；而传统的个人合作集资建房的土地使用权不是小块分割的，而是由多个个人共同所有，这就决定了所有的个人合作建房者均拥有整个地块的使用权，从而为土地的获取增加了难度，并且还需要成立一个独立的“公司”，应该以公司名义获取土地，然后多人共同使用。
一般私房建造手续如下：
1、到国土部门了解你所要购买的地块情况。
2、在国土局缴纳土地出让金，办理土地证。
3、请当地设计院出设计方案，出图纸。
4、持图纸到建设局报建，取得施工许可证。
5、请建设局认可资质的施工队建造。
6、建好后申请竣工验收，取得竣工验收报告。
7、持验收报告、图纸到房管局办理房产证。
在办理好土地证和房产证后，您的住房就是合法建造的，你的权益就得到了最大的保障。而且，只有证件齐全（土地证、房产证）的私房才能上市销售。
根据建筑材料的不同，可分为框架结构、砖混结构、钢结构、木结构等。以下就针对不同结构形式进行一些简单介绍。
一、土建部分
1．框架结构：单方造价一般在600元左右，根据不同的地区经济发展程度会有上下的浮动，广东省一般在650-750元左右。框架结构住宅的优点是抗震性能好，结构牢固，使用寿命长，且住宅内可以自由分隔，大开间住宅均采用此结构。
2．砖混结构：一般在400元/平方米左右，部分地区由于人工低廉可低至300余元。其优点是造价低廉，施工简单，材料易采购；缺点是房屋结构不可改动，房间小，开窗小，平面、立面设计受结构制约多，设计自由度小，且抗震能力差。1999年之前开发建设的多层住宅一般均采用砖混结构。发展至今，发达地区基本已不再采用此类建筑结构。
3．钢结构：钢结构的造价约在11000元/吨，如果折算成建筑面积的话，一般会达到1500元每平方米。该房屋体系具有以下特点：1结构稳定性高，抗震，可抗御8级以上的地震和风速达50米/秒的飓风。在发生强烈地震的时候，只会出现变形但不会有崩塌、断裂的情况出现，对人员伤害小，有利于逃生。2工业规模化生产，构件尺寸精度高。3建造快捷。4室内空间分隔灵活，使用率高： 轻钢结构房屋跨度可达6～15米，为住户提供了更大的空间分割自由；且比传统建筑增加7%-10%左右的使用面积。5节能、环保，具有良好的保温、隔热、隔音性能。
名词解释：
1、框架结构：即由钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，组成骨架，再用空心砖或预制的加气混凝土砌块做成隔墙，分户
装配而成的住宅。墙主要是起围护和隔离的作用，由于墙体不承重，可以用各种轻质材料制成。梁、板、柱等承重构件，可以预制，也可以浇注，我市当前采用现场浇注。
2、砖混结构：是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。“砖”指的是一种尺寸统一的建筑材料；“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，与砖做的承重墙相结合，称为砖混结构。
3、钢结构：以单元构件组成的钢结构为主体，采用镀锌钢龙骨与结构板材组成密肋板式承重墙体，并采用集成方式，经工业化生产和机械化施工而建成的新型轻钢结构建筑体系房屋。
4、木结构：木结构的建筑实现了艺术加工与结构造型的统一，包括斗拱、柱子、房梁等在内的建筑构件均体现了力与美的完美结合，舒展朴实，庄重大方，色调简洁明快，木材有很好的耐磨性和可塑性，但木质材料制作的梁柱不易形成巨大的内部空间从而制约着一定的建筑设计构思。只是考虑在门和窗，楼梯，拦杆，扶手等地板和拼花地板，护墙板，柜子和台面，装饰线脚，家俱，等选择适合的木结构。而我们在选择木材的时候需注意其木纹紧密、表面结构匀称度、密度、湿度等技术指标。单价约为18元/立方米。
二、门
1．实木门：价格在3000元一扇以上，一般市场上的纯实木门非常少。纯实木门如果做工不好，非常容易变形。红松、杉木、柞木等均属于比较低档的木门用材，高档实木有胡桃木、樱桃木、沙比利等
2．实木复合门：主要是实木做骨架，表面贴高级木皮做的门，造型一般非常美观，价格合理，在1200-3000元一扇左右。主要的优点是不变形，不开裂。
3．模压门：价格最便宜，约在200元一扇左右，模压门的施工工艺比较简单，看上去没有实木门厚重美观。这类门主要用在阳台、储物间等不经常开启的地方。模压门有一个非常重要的缺点，那就是它有害气体的释放可能造成室内污染。
4．铁艺门：材质为不锈钢，美观与安全兼备，价位在500-700元/平之间。
5．其它：车库通常使用的自动卷帘门；室内使用的玻璃工艺门，其价位约900元/平，业主可根据自己的喜欢订制，尽情打造属于自己的领域。
三、窗：窗按材料分为塑钢窗和木窗。需根据整个建筑的整体风格去选择使用何种材质。窗的尺寸大小均可量身定做。
1．塑钢窗具有轻质、耐腐蚀的优点，价位一般在180-230元之间。
2．木窗则能体现返朴归真的田园风格，生活变得更从容，但其成本也是偏高，目前的市场价位约为1600-2400元/平米。
四、地板：主要分为实木复合地板和软木地板和瓷砖地板。其材质的价格差异非常大，由几十到几百元/平不等。业主亦需根据自身的实际情况去考量。
五、橱柜：厨柜是整个厨房的骨架，是需要量身定做、设计为先的工程。分为吊柜、地柜、特殊柜形三大类，其功能包括洗涤、料理、烹饪、存贮四种。整个厨房用具包括橱柜、厨电、餐具、燃气灶具、以及其它配件。一般现在都选择同类品牌的整体橱柜，量身定做，适合各种空间，多种风格选择。因其用材有天壤之别，因为价格也从几千元至几万元不等。
六、空调：有壁挂机、柜机以及中央空调三种。根据建筑室内空间的大小选择不同的机种。一般卧室可选用壁挂机即可，厅内选用柜机，如是大空间、多房间形式也可考虑中央空调。重点介绍一下家用中央空调，其最突出特点是产生舒适的居住环境，其次从审美观点和最佳空间利用上考虑，使室内装饰更灵活，更容易
实现各种装饰效果，即使您不喜欢原来的装饰，重新装修，原来的中央空调系统稍微改变即可与新的装修和谐一致。因此称家用中央空调为一步到位、永不落后的选择。家用中央空调的局限性是：a布置上：设计和安装要与装修结合才能达到良好的舒适性和装饰效果；b电源负荷要求较大；价格方面，一幢二三百平方米的独体别墅联体别墅或跃层建筑，大约三到五万元左右.
七、外墙：防墙需要防水、防晒、防侵蚀等等，所以它的装饰性能没有内墙那么高，主要强调其功能性以及与建筑的整体风格协调。
八、内墙：内墙主要和涮墙漆及贴瓷砖两种装饰方式。
九、电梯：电梯亦可视为活动的艺术体，并且赋予建筑物有生命的个性，为现代建筑的造型开辟了一条新路。电梯壁可采用双层防碎玻璃，安全而舒适，豪华实用，节省能源。选择小直径绳轮和绳轮的下置结构的电梯，节约建筑空间，使建筑更趋完美。 （参考价位17000元/部左右，参考供方：SEC住宅电梯）
十、玻璃幕墙：钢化玻璃、中空玻璃、夹胶玻璃、热弯玻璃、防弹玻璃、烤漆玻璃、等各种玻璃。1200元/平米
十一、屋顶部分
吊顶
屋瓦
装饰物件
功能物件
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成功经纪人的日常工作::: 1.每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，提前准备一天工作） 2.打开电脑，查看前一天所新增楼盘，养成每天掌握市场最新房源。 3.及时了解公司业务动态同规章制度。
4.本人主推的业务范围内房源坚持拿钥匙看房，对主推户型都了若指掌.5.熟练掌握税费及各项手续费的计算和操作方法。
6.下决心每天找寻二个新客户 ，每天必须尽量保证带两个客户看房。 7.每天必须及时跟进自己的A类客户及每三天跟进B类和C类客户。 8.主动开发房源（小纸条、DM、网络发布、驻守等）争取客源及房源。
9.跟进以往成交的老客户，做好自己的\"回访\"工作，增加自己的“贵人”数据库。10.自己与房东多多联系，加深感情争取签独家委托。
11.晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在7-9点间跟客户、业主沟通。12.多了解温州市及国内房产之要闻，增加这方面的知识，塑造\"专家\"形象。 13.谈判遇上挫折，是平常不过之事，要将问题症结之所在记下，不要重犯。 14.注重工作计划和总结，详细描述客户与房东需联系、看房总结。 15.心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取开单。
拿中原地产来说，入职人员1200底薪，只要达到公司入职标准都有底薪，1200不变的，佣金是公司规定的3%，个人提成是佣金里面的20%或者以上，比如，一个客户在你手里买了个100W的房子，那么公司收佣就是100W*3%，到了个人手里就是100W*3%*20%=6000元再加上底薪1200就是7200元，有的小的地产公司达到佣金的30%甚至45%，都是为了吸引人才的，竞争激烈啊
租房没的商量的，最简单了，收一个月的佣金，2000月租的房子佣金就是2000，业务员得2000*20%=400元。
我不是用经验说的，我是用事实说话的哦，呵呵因为我现在还在地产行业，不过不是在中原罢了，旺季的话一个月跑的勤快可以卖出3到4套房子，一般一个人是肯定忙不过来的，需要有人和你协作的，因为地产不是简单的谈谈就完了，开导客户，让他不犹豫，业主反价你得沟通去，就是谈好了，还要陪他们去过户，过水电，资金监管，公证，整死人，如果你是超人，一个月全部自己做，也可以的，那样你的月收入2W以上了，租房时随时可以进行的，就像吃饭中间来几片西瓜一样，很简单的，耽误不了你一个小时的时间就搞定了，我们说租房时在给自己挣话费，明白吗，重要的在与卖房，是在没有时间，租房时可以放弃的，淡季一个月能卖一套是好的一年平均下来，月收入4.5K左右
房产中介规章制度
1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。
3、打开电脑，随时查阅公司\"新间公告\"、\"员工论坛\"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).
5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的\"客户回访\"工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造\"专家\"形像。
20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。
各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上\"日常工作\"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此\"日常工作\"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！
失败业务员的日常工作
1、常迟到，开小差。
2、望天打卦，无所事事。
3、一周看房次数不过三次。
4、洗盘工序得过且过，毫无内容。
5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。
6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动
7、阳奉阴违、只做表面功夫。
8、上班等下班，做业务的心态不够强。
9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。
10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。
11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。
12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。
13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。
14、不会自我检讨做业务的能力。
15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。
16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善
17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。
18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。
19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内） 20、对买卖手续流程不充分了解。
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闲来无事，突然想写一些关于房地产销售的个人经验。昨天一新置业顾问，在谈判的时候，我一直在旁边听，很烂，我一怒给说哭了，堂堂七尺男儿，内心还是有很多委屈。本人做房地产销售有几年，销售经理也做过几个项目，代的徒弟也有很多，我想不管好与坏，总是会有一些我自己的个人经验可以分享给大家。文采不是很好，初中毕业而已，尽力用文字表达清楚。
我时常自己在琢磨，什么算是最好的置业顾问，我想我心中最好的置业顾问就是能够完成自己心里的目标。打个比喻，我的目标是一个客户要谈60分钟，我完成了，其他同事都不行，我觉得就算是优秀了。我的目标卖5套房子，1个月完成了，也算是优秀。优秀本来是一个形容词，公司规定的东西完成了我反而不觉得是优秀，可能算是很好的置业顾问，我是这样思考的。
我时常在给我的兵培训的时候总在说，你们要明白为什么做房地产销售，自己做这一行图的是个什么。想清楚了才会喜欢做。现在的社会环境下，人才的竞争非常激烈，大学生遍地都是，很多人都在想自己月入万元或是更多，可是你们靠什么去赚这么多钱。房地产销售员首先来说，可以快速的积累财富。卖一套房子提层少的几百，多的几千，一个月卖几套房子轻松拿个万八千的，而且房地产销售门槛又很低，很好往里面入。其次是可以编织自己的人脉网，卖一套房子就交一个好朋友，而自己的客户，遍布每个行业，这么多的人脉给自己。这些人脉是不能用价值来衡量的。我之前操盘的一个项目，一个置业顾问，把自己的客户联系方式做成表，过节过年常联系，有一次生病，他客户是医院院长的女婿，直接开车把他接到医院，一路绿灯，各项费用全免。还有一个售楼员，有一天吃饭和别人打架，派出所拘留了，他的客户是安全局的领导，一个电话就放出来一分钱也没花。还有很多其他的例子，所以做房地产销售为了什么，不只是赚钱，还有给自己的成功铺上结实的人脉。
当我们明白自己为什么要做房地产销售了，就要给自己做一个目标，做一个自己的职业发展规划。我当初的目标就很明确，先售楼，在做主管，然后做经理，当然现在已经是销售经理，而后还要做老总。 有了目标当然要去完成，很多人，不喜欢追客户，不爱打电话，我认为这是做售楼员的大忌。要想完成自己的目标，多卖房子就要多付出，多辛苦。想多卖房又不付出，那只有靠运气来帮你了。记得我做置业顾问的时候，每天我都有自己的计划，把前几天的客户统一回访一遍，来电客户邀约一遍。每天都有打电话，追客户，我比别人都要多付出很多，当然我也有比他们多卖房。有的时候会很累，回家躺床上就不爱动了，我心里在想，我要想成功，我苦点累点是应该的，别人一天走3步我一天就要走5步，一想起这些，我心里就越有劲。 我心里的销售员不是像万科的讲解员，房子卖不卖出去完全决定销售人员。万科本来品牌价值摆着呢，所以你做个讲解员就好，我们当然要做销售员，改变客户想法的售楼员。
卖房子无非就是接电和接访，先聊聊接电。一样的道理，我们接电话之前也一定是要明白，接电话的目的是什么，接电话当然是要把客户约到售楼处。利用电话简短的时间，快速了解客户的需求点，向客户透漏项目的部分信息，然后邀约客户来现场参观，邀约客户来现场尤为的重要，因为电话里说的在说客户也不会成交，只有客户到达了现场才有成交的机会。所以我所带的兵们接电话的时候经常能听见他们在说：是这样的，您想要的我们这里有，但是不多了，而且现场人很多，好房子卖的很快，您那边得赶紧过来看。您是明天上午还是下午过来？您想要的我们这边就几套了，您明天上午一定要来一趟，赶紧看，过几天项目可能要调价，而且房子一直都在卖。您明天过来一下，看一眼，明天推出了几套位置最好的房源等等，总之他们一直在利用客户打来的电话与客户约定来访的时间，当然传递给客户的也都是噱头而已。不过我的队伍约访率还是蛮高的。有的客户约定的时间没来，追访的时候正好又有话题和客户沟通，您说昨天上午10点来，我推了所有的事一直等您，也没来，怎么忙其他的事了吗？追访客户一定要急时，可能你会觉得电话打的频繁不好，可是你想想，如果在你打电话之前有其他的楼盘给客户打电话也在邀约客户到场，客户看了别的楼盘，那么第一印象留在了别的楼盘，没准那个销售员逼定还很厉害，当场交钱了，你说你冤不冤。
同样回访客户不一定是要谈房子的，我在做售楼员的时候每天都有电话打，成交的未成交的，考虑的不考虑的，不考虑的我和他们成为了朋友，天气不好时打电话提醒一下，过节的时候打电话祝福一下，有礼品的时候打电话告知一下，最后我的来电来访本里百分之50的客户都记住我的名字和项目名字了，当他们周围的朋友想买房子的时候他们第一时间就想到了我，想到了我卖的房子。我的老带新客户理所当然成为了我业绩的增长点，每天几个电话，几条短信，几块钱的投入多划算。
接访客户就意味着成交，我想首先就是要提高自己的德，自己的思维境界。用翟鸿燊大师的话，知识学来的，技术练出来的，德是修出来的。海纳百川，有容乃大，一定要懂，一定要装在自己的心里。一个售楼员如果没有境界，没有博大的胸怀，即使是销冠，我想谈不上叫卓越。很多售楼员接待完了客户，有的被客户气的哭了，有的还在骂客户傻B，很多这样的情况，那么只能说你还没有有容乃大，连客户的一点抱怨，客户的一些牢骚，还有一些装逼客户的语言都不能包容，还影响自己的情绪，这样怎么能做好工作呢。所以一个人的境界相当的重要。我倒是建议多看看书和视频。谈到看书，一个卓越的售楼员一定要多看书籍，各方面的书都要看，而且应该是反复的去看，将书里的内容装到脑子里，然后自己琢磨自己悟其中的道理。很多人看完了书过几天你问他，你看的什么，他说忘了，这样不叫看书，一点用都没有，不反复的看，不记住，不琢磨，书都是白看的。
今天国庆节，客户特别多，已经卖了1000多万了，超乎了我的预料，哈，我出卖场盯一会。这些东西应该是老生长谈的，当我有些思绪我会补齐，喜欢的人可以看，不喜欢的人也不要指责。
昨天售楼处网线断了，些不了东西，刚刚修好。房地产销售员真是很辛苦的工作，我的弟兄们都在一线战斗，不容易啊，昨天定了套双拼，1500万的业绩了，本月6000万任务看来没问题了。前天我有讲到接待客户，首先是自己的思维高度与博大的胸怀。我觉得这是最根本的，那么谈到接待客户，我们当然要知道接待客户的目的是什么，当然是为了成交，没有成交一切都是零，有一点是我比较忌讳的，一定不要和客户乱承诺，没有的东西就没有，不要刻意的欺骗客户。接待客户，介绍项目，推房源，逼定，这些都是有技巧的，如果没有套路的乱推销，那就是讲解员了。接待客户之前一定要详细的了解自己的项目，要总结出自己项目最少100调优点和100条缺点，并且要熟记于心。把优势的说辞加以细化，把劣势说辞加以丰富转化成优势。不要小看优点和缺点，当你发现客户的一个动作，一个眼神，你内心的优势都会帮助你成交。要了解项目区域的交通，人文，各种环境，最开始做销售不明白的时候就要记地图，下班了以后坐公交车熟悉环境。尤其是自己项目周边的情况，公交线路、吃喝休闲，市场、学校、体育健身、能了解的全部要了解，这些东西是客户买房一定会关注的。客户进入售楼处一定是要从前台起立主动向前迎接，我想无论是从礼仪或是软服务都要这样做，表现出来我们的热情。面带微笑，热情的问候。安排客户入座的时候要根据售楼处具体的情况安排，把最好的景观面留给客户，如果没有景观，就让客户面对着门口，人进进出处的给客户以个冲击。不这样安排的话就让客户背对着接待前台，免得前台销售不好的动作影响客户情绪，这些细节我觉得很重要，有句话叫细节决定成败嘛。客户背对着接待台，你正对着，有需要你还可以暗示你的同事做配合。
我的培训材料里接待客户第一步是要进行自我介绍，我说一下，自我介绍一定要重视，自我介绍的目的就是要让客户记住你，介绍了半天，客户走了连你的名字客户都记不住，这显然是不成功的。我做销售员的时候客户进门我就主动上前迎接，您好，欢迎来到***，我是您的置业顾问，我叫张雷锋（锋是我自己后填的），您也可以叫我雷锋，我的客户都这样称呼我，客户听了都非常高兴，心情好了就喜欢看房子了。后来我的同事们为了让客户记住自己的名字也都下了功夫，有的在客户临走时不断重复自己的名字，有的有短信提醒。但我只用着一招就很灵，客户就直接叫我雷锋，基本上都能记住我的名字，很多没见过我的客户一进卖场直接就说找雷锋，我接过几个月的客户也深深的记得我的名，我的客户从来就没有流失过，所以自我介绍有多重要。我有和很多项目的总监沟通过，聊客户谈判，我的思维里认为客户进入到售楼处自我介绍后就是聊天，把客户请到谈判桌，然后开始我们成交前的铺垫，那就是聊天。不要讲项目，就是聊天，聊客户情况，给谁买呀，在哪上班呀，买房干什么呀，当然我说的是聊天，少不了提问题。我所谓的聊天是带着目的性的聊天（要了解客户的需求，如果你直接问，客户早吓跑了），聊的越多，你知道的就越多，知己知彼，才能百战百胜。我们和客户聊天，还能让客户放松，彼此建立信赖感，创造一下好的谈判氛围。别光想着聊天，别忘了要了解到客户的购买动机呀，购买力，决定权，购买周期，购买意向等。通过聊天我们要在脑子里开始盘算根据我们自己产品的情况怎么去买足客户的需求了，默默的整理思路吧。通过聊天你也要向客户传递我们的产品很适合客户，其实只有适合的产品才是最好的，不见得便宜的房子贵的房子就好，适合的才是最好的，先把客户的心要搂住了。记住呀，聊天是要贯穿于整个谈判的，甚至项目产品的说明，问题的解决，最后的逼定都是在聊天当中完成的。我最不喜欢的就是房地产销售员的一脸死相，销售大忌，是要命的，如果是我的销售员，直接开除，没得商量。聊天也是要用微笑和真心和客户去聊，以此来带动客户，没人喜欢一脸死相的人。我之前有讲过，客户买了房子对我们销售人员都是由感情的，把我们来当为朋友看待的，所以聊天的时候我们应该从心里上真正放松，把客户当成朋友，长辈，亲人一样，从心里喜欢上客户，带动客户也会产生同样的感觉，客户就会侃侃而谈了。聊天要轻松，一定不要严肃，欢快一些氛围会更好，时常发表一些自己的见解。比如我倒是觉得怎么样，我想应该这样会更好一些。不一定光说优点，一些小的瑕疵也可以和客户讲讲，我觉得窗户在西侧就更好了，您觉得呢。我觉得您还是得买高一些的，您觉得呢。发表一些自己的看法，让客户也说说，客户说的就是他的需求我们就了解了。聊天的氛围一定要让客户笑，最好有大笑，记得我在华美的时候培训材料说让客户哈哈大笑，因为只有客户面对自己喜欢人的时候才会哈哈大笑。我的售楼员谈判的时候经常听到客户在笑，我有给他们分享过一些。物业给客户到水的时候根据客户的性格，跟客户说，这水您得喝呀，500块钱一杯呢，一会您刷卡吧。客户听完就笑，好好好，有价就行。您的孩子可真淘气，小宝贝，你不许走，一会留这卖房子。你家不买房你就得押这。等等吧，最好让客户哈哈大笑，很多细的东西我也说不出来，我做销售员的时候每天必须看新浪网的笑话，经常听郭德纲的响声，我觉得这些东西里面的笑料能丰富自己的幽默感。我建议大家也可以多看看，然后记住，应用到谈判当中，让客户多笑。能让客户讲讲自己的故事就更好了，自己创业，年轻时候的事情，工作的事。只有把我们当朋友了客户才会讲。一定要让客户也说，我们说一句客户说两句是最好的方式了。 没有人回帖就没有激励呀！！！！！！！！！！！！！！
那么根据我们和客户的沟通，结合了解到的情况推售房源，应该是有套路的进行推销。我总结了几句话，有房的时候当没房卖，从大户型往小户型推，从高价往低价推，从不好的往好的推，总之最后给到客户手里的肯定是他想要的，先给客户的一定是他不想要的。其目的就是抓客户的胃口，有了不好的才能比较出好的，有了总价高的才能比出总价低的。通过前期给客户不喜欢的房源，还能了解到客户的喜好，掉足客户的胃口，最后胃口出来了漏出一套好的给客户。我不知道地区管理是怎么样，我操的项目是要进行公示的，但是我并没有进行公示，销售看房子都要来我这查，传递给客户的房源也不多。利用紧迫感来刺激客户尽快下定。客户想要的不要轻易给客户，要含蓄一些，这套房啊，够呛有啊，我去申请一下看把、哎呦，这套房被经理留下了，不太好说啊，你能定我去申请。这套房你可能买不到了，好几组客户在考虑，近期就有人要定啦，等等，让客户拿的不容易才会珍惜。给房源其实看似简单，然后在实际操作当中还要随机应变的，和打太极一样，就这样的套路，怎么打还要根据客户的情况。我能想一些案例，分享一下，因为是自己写的，所以想到哪写哪。客户李，来看房的时候我接待，通过前期聊天知道客户手里有些钱，刚卖了套房子（当时还没限购）需要贷款贷几万，有购买力，客户想要小一些的房源，我先从100平米房源开推，简单介绍一下，客户接受不了，转到86的房型，但是房型很差，最后我告诉客户看来只有最好的那套房子您能喜欢了，推了一套77平米的，方方正正的户型，没有面积浪费，当然房型我总结的有点也非常多，客户一下就喜欢了，我看客户已经有欲望了，我琢磨了一下，就带客户去看已经卖完了的那栋楼，客户也非常满意，总价，房型，面积都能接受。回到售楼处我说查房源去，回到客户身边我告诉客户这样的房型已经卖完了，不行选86比较差的那个房子。客户一脸失望，说你们有的话就给我，我是真想买，我说是真没有了，我还能不卖给你吗，还有一套我和经理说了好久了，他说是给开发商留的，不能卖啊。客户一听眼睛就亮了，你在说说吧，我就喜欢那套房子。我看客户已经上钩，就在逼客户了，你今天能定吗？因为当时已经是晚上6点多了，客户说没带钱，明天有班，后天过来定，我前期和客户聊天的时候已经了解客户了，非常实在的人，我说那这样吧，你找我们经理说说，让他给您，但是你不能害我呀，我把你带去了，你最后定不了，以后我在这还怎么工作，没办法交待呀。我说你自己能做主吗，客户单身说没问题。我带客户去找当时我的经理，客户一顿说，最后经理给了客户一天的时间保留房源，客户满意的走了，隔了一天，客户呆着自己的哥哥过来看了一眼，把房子定下了。这是我卖的无数房子之中的一个案例。仔细想想，如果直接给客户70多的房源，客户根本就比不出来哪个号哪个坏，也不会有这么高的欲望。当然我在介绍房源的时候也是非常的渲染。讲房型我想一定要到位，从大到小，从外到内这样的介绍。外部就是房型所在的楼号，这栋楼整体的优势，在到房型整体设计的优势，内部空间布局的优势，动静分离，洁污分区，卫生间、厨房、卧室、各个空间为什么这样设计，空间怎么利用，能放什么东西，将来怎么装修。应该让客户没买房子的时候就享受到这套房子带给客户的利益。当然我们狂加渲染的一定最后客户喜欢的，前期铺垫的房型就不要讲这样细了。我讲的户型很细，入门为什么离厨房远，房子离电梯远有什么好处，离近有什么好处，楼层的好处，客厅的好处，卧室的好处，为什么事一阴一阳的卧室，为什么事双阳的卧室，窗户的材质，门的材质，下水管的材料，暖气片情况。很多细节一定要讲到。其实很多东西其他项目都有，但是很多销售员不讲客户就不知道，你讲了客户了解就多了就会觉得很好，不讲客户就不知道呗。我自己把每个房型都总结出了100条有点。那套70多平米的我今天还能记住好多。户型方正，不浪费面积，明厨明卫，客厅大有空间感，一阴一阳卧室，夏天住阴面，冬天住阳面。双阳台，生活方面，在自己家阳台就能看到中心花园。阳台的空调处能改成储物间，阳台可以打个衣厨。卫生间不大不小，不浪费面积，厨房面积适中，方便操作。厨房离入门近，买菜做饭非常方便，厨房离卧室远，早上做早点不影响卧室的人休息。卫生间在两个卧室的侧面，两的卧室的人去卫生间非常方便。没有梁，装修方便。卫生间里卧室远，动静分离。房型是金角的位置，采光好。电梯离的远，没有噪音。总价低，经济实惠。买的人多，买的多才证明是好房型。南北通透。反正当时总结了100条，今天好多已经想不出来了，过了好多年，记忆力不行了。房型讲解应该这样讲，简单告诉客户客户了解的怎么会深呢。一定多用笔给客户在房型上画，画你的设计，你的装修，你的改造，你的渲染，让客户既有听觉又有视觉，把客户带到你讲的房型里，让客户在产生幻觉哈哈，大功告成了。有些困了，也没人给回帖子，我想我些的时候多带些成交的案例，想起哪个些哪个，希望能对大家有所帮助吧。
本来昨天晚上写了好多东西，回复的时候不知道为什么，突然没有了，很是压抑。每个时刻的思绪不一样，写的东西也不一样。接待客户免不了推销房型，一味的乱推注定是失败的销售方式。应该有套路的进行推销。我们根据和客户聊天了解到了客户的需求后进行有目的的推销房型，记住是有目的性的。我总结了几句话，有房子当没房子去卖（每个地区不一样，我这是要进行公示的，但是我有对房源进行销控）从大户型往小户型推，由高总价往低总价推，由坏房型往好房型推。这样有坏的比较他才知道好的房型好，有价格高的比他才知道有低价的。总之最先给客户的一定不是他想要的，最后漏给客户的才是他想要的。以此来一点一点提高客户购买的欲望，吊足客户的胃口。我们来主导整个谈判的过程，让客户顺着我们挖的坑一点一点往里面跳。我记得我当时卖房子的时候的一些实例。分享一下，客户李先生，晚上来看房子，我通过聊天得知客户刚卖了套房子，想换一套2室的，当时还没有限购的政策。我先推了一套100平米的，客户买不起，又推86的户型，但户型比较差，客户还是不喜欢，我告诉客户，看来只有拿出最好的才行了，先抛砖，我说那房型非常好，面积，总价都适合，我犹犹豫豫的动作给客户看，我说要不就别看那个了，还是看86这个吧，客户不干，非要看，我看客户有要求了我给客户看了一眼户型图，客户还是比较喜欢，带客户看了一眼实房（看的是卖完了的那栋楼），实房也喜欢。回到售楼处我说给查房源， 出来的时候我告诉客户此房源没有了，客户一脸失望，恳诚的和我说，自己真想买，有的话就给他一套，我说哪有不卖的道理，不行就看86的吧，客户还是不死心，就想要70多平米那套。我看客户已经上钩，就问客户当天能否订房，客户回答没带钱，当时已经是晚上6点多，回家取钱也不现实，客户说明天有班，后天能带钱够来下定，我告诉客户其实还有一套是被经理给留下了，好房源想留下来给自己朋友，你要是有心气，找我们经理说说，把房源卖给你。我通过聊天了解客户是个很实在的人，非常老实，我问客户有没有带现金，客户说就200元，我说，那你和我找我经理去看看，你不行先交200小定一下，后天过来补齐2万，客户和我来到经理这，我当时的经理和我做了个配合，客户交200元，隔了一天，补齐了2万元。其实这个案列总结一下，如果最开始给客户70多平米的，客户不一定就觉得好，也不一定觉得价格合适，因为推过大的和差的，能比较出来70多的好处多些，其次就是客户的欲望一点一点被吊起来了，有了购买的欲望，如果一开始就直接推，客户可能还要考虑几天。当告知客户房源没有的时候客户还是很激动的，因为他喜欢这个户型，所以才觉得失望。这正是我们抓住客户担心喜欢的东西没有的心理。其次还有我在介绍其他户型的时候都是轻描淡写的讲，讲70多户型的时候就非常细。讲户型一定也要有方法，自己要总结出户型最少30条优点，要告诉客户房型为什么这么设计，卧室，客厅，厨房，卫生间，为什么要这样设计，帮客户进行装修设计，多用笔在房型图上去画，让客户既有听觉又有视觉的冲击，没有买这房子的时候就要让客户享受到这房子带给客户的利益。我今天依然还记得当时我自己总结那套户型很多的优点，南北通透，户型方正不浪费面积，明厨明卫，卫生间面积适中不浪费，厨房有阳台，可以把做饭改到阳台增加客厅的面积。有3个阳台，南面阳台可以造一个衣橱，一阴一阳卧室，冬天住阳面，夏天住阴面。厨房离入门近，买菜回家方便做饭，厨房离卧室远，早上做早点不影响人休息，卫生间离两个卧室的距离刚好，去卫生间都方便。卫生间和厨房都在北侧，属于静污分离，不污染客厅。厨房卫生间离卧室远，动静分离。户型方正，好装修，省装修钱。主卧阳台可以看到社区入口，将来孩子可以在此看爸爸下班。客厅对着花园，景观好，景观好心情就好。这户型离电梯远，没噪音。户型在金角，早上第一屡阳光能照到家。户型内没有梁，看着格局。客厅面积大，不看卧室不会知道是70多，会以为90多平米。 这是当时我总结的，好多已经想不起来了，讲房型一定是要这样，当你想卖客户这套房子的时候就要讲的细一些，其实很多东西其他的项目都有，只是很多售楼员不讲，你不讲客户就不知道，你讲了客户就认为好。你窗户材质，门，房间怎么放东西，能放多大的沙发床铺柜子椅子都要帮客户设计，外围的景观，内部的风水，客户了解的多才会认为好。所以我也建议大家要总结房型的优点，一定要深挖，熟记脑子里，需要的时候根据客户的需求相应的进行推销，屡试不爽。 当然每个客户的情况也不一样，但是推房型这个东西就像打太极一样，万变不离其中，我们根据客户的情况随时要变通。还有其他的案例，我会一一写出来。我声明一下，我的这种推销方式适合高层和洋房，如果是别墅的话就不合适，别墅的客户群体不一样，以后有机会我白话白话卖别墅。记得我看过卡耐基的一本书，说所有的人实际上都有弱点，所有人其实都会同情弱者，我通过这一点，也把他应用到推销当中，也有成功的案例。今天就不多说了，下次补上。没人顶贴没有鼓励就没有激情啊。
我提到利用人们同情弱者的特点，这其实应该算是谈判技巧，我每次谈客户的时候都要给客户讲我的故事，讲我悲惨的故事，从小家里穷，上学的时候每天吃不饱，穿不好，开始工作，每天吃干馒头蘸白糖，舍不得吃舍不得穿，家里的父母都在农村，勤勤恳恳，养我这么大不容易，自己通过一点一点努力，现在反正吃喝不愁了。就是由悲惨到好，一定是通过自己努力变的好的，讲这些一定要带感情，要以讲故事的形式，当然我说的确实是我的实际例子，客户听完后都会很喜欢我，觉得我这孩子能吃苦，任劳任怨，是个好孩子，自然而然的就很相信我，关系一下就拉深了很多。其实在心理学的潜意识里，我能给客户讲我自己的故事，也是一种心理暗示，就是把客户当成了自己的好朋友，因为一般人自己的事是不会和陌生人讲的，客户也把我的故事时常讲给自己的孩子听，让他们像我学习。这是谈判沟通中的一个小技巧。那么我把他应用到卖房子的时候，记得一个客户，当时很多东西都谈好了，客户就是想要优惠，不给就不定了，客户还是一个脾气特别倔强的人，就差1个优惠点，公司当时真给不了，和客户讲了好多也不管用，实在没办法我就想到卡耐基先生讲的这句话。我非常坚定的和客户说确实给不了，客户起身就走，我送客户出门的时候自己调动自己的情绪，要表现的很激动，这时我自己故意装成磕巴，你你你，怎么就不不不相信我，我为了卖你你这套房子，要经理要要房源，要要优惠（还是别打磕巴的字了，你们看着累）我给客户讲，我要经理要房子多吧容易，要优惠又让经理骂，你还要优惠，我付出了那么多，你说走就走，一点都不知道感激，我把你当朋友，你却这样想我。我其实就想以这种方式将客户一军，客户一看我真激动了，都已经磕巴了，当时心里也觉得不是滋味，在加上当时我那像受了天大的冤屈的表情，客户说我信了，回售楼处补上了定金。定金交完我又恢复正常。 我自己在总结的时候觉得我变磕巴绝对起到了非常大的重要，因为变磕巴客户才会认为我是真的急了，变磕巴了客户才会有同情，用同情心感染客户相信我的话。也许会有人说我这人不道德，欺骗客户，其实我们可以想一想，哪套成交的房子里你没有一句含蓄的话给客户，但是我卖的房子有一点就是不给客户乱承诺，像我这种我想是属于帮客户下定，善意的谎言吧。今天来看，客户定的那套房子已经升值了好几十万了。
早上来售楼部，看到几个置业顾问在打电话邀约客户，以下是内容:“你好，是X先生吧，国庆有没有来看过房子啊，哦，没时间啊，好的，下次来看！”，客户进门，直接把客户带到沙盘模型旁，“这就是我们这次推出来的房源，底下商业，上面住宅，户型都蛮好的，看你要多大的............\"我听了也觉得难受，哪儿好都没说清楚。都是老置业顾问了，时间长了已经做油了，没有新手上进心强，看来我得对他们重新进行培训了。
秘密武器我告诉你，卖房子其实不是卖房子，客户买房子也不是买房子。 我们卖的房子永远是要卖利益，卖这套房子带给客户的利益，客户买房子也是买这套房子带给客户的利益。这是个观念的问题，一定要这样认为。很多销售人员在给客户讲项目，沙盘，户型的时候总是在讲这好，那好，可这和客户有什么关系，我们应该更透彻的告诉客户，绿化高可以改变空气质量，空气好对您的身体就好，身体好心情当然就好，那心情好呢，能延续很多。所以很多人不是这样的关键，只是在讲房子通透，绿化景观好，户型好，可是这些如果你不告诉客户带给客户的利益客户是不会知晓有多好的。我们在推销的时候就是要推销房子的利益，让客户认同我们的利益后购买我们的利益。今天去调盘，接待我的售楼员简单的介绍，简单的问答，真是没有销售员的水准，我看了一下数据，9月份他们项目一共才成交了7套房子，这样的销售怎么卖房子。记得易发久说，想变得厉害，要么就跟一个厉害的人，要么就在一个厉害的团队。作为一个售楼人员，一定要勤学苦练，领导讲的，同事讲的，别人成功的方法，一句话一件事都要记住，应用到自己身上要去实践，实践后总结，最后就是自己的经验了。其实我没什么秘密武器，就是自己随便写写，你也不要太在意。今天比较疲惫，得休息了。每一套房子成交都免不了要有逼定在里面，我们去帮客户下决定。这一点每个公司的企业文化不一样，如果是在万科，伟业等等，企业文化里是不允许帮客户下决定的，可如果要想成为销售高手，不替客户做主还是少了几分功力。逼定，不言而喻，就是逼迫客户下定，不给客户留下太多的时间去做考虑，能当场切下，当场就切下。事实证明有百分之60的客户都可以当场切下，我做销售的时候客户第一次就定房的我卖了很多，靠的前期的沟通，有效的说明，适合的推销，坚决的逼定。逼定是必不可少的一个环节，试问，有几个客户自己主动交钱，更多的时候还是需要我们主动的去推客户，去逼客户。逼定要狠，短暂有力，逼定一次不够就进行下一次，往往每每个成交的客户可能都需要逼定多轮才能成功。我09年的一个同事，成交了一套房子，我们称客户为西瓜哥。当时那个客户一共谈了一天，早上10点一直谈到下午4点，最后成功定房。逼定要顽强，锲而不舍，遇到客户的拒绝就退缩那可是不行。每次逼定被拒绝后客户就会有问题反映出来，这时候需要我们去解决客户的问题，解决完问题，继续逼定，客户拒绝又反映问题，解决问题在逼定。逼定有几个问题需要注意：首先要敢于逼定，不要被客户的气场所干扰。有很多销售员不敢逼定，担心客户走，害怕把客户逼死。不管你们信不信，我的世界里没有被逼死的客户，很多人说这样那样一逼就会死，真的不是这样的，也许你的逼的是有点狠，只要客户真买房还是能活的。自己心里不能够放的开，逼定的效果就会有所减少。气场方面是销售必须要有的，任何客户，任何人我们都是一个级别，没有谁比谁有多牛，不要以为他是领导，名人，多有钱，坐到谈判桌上就都是普通人，不要被他们吓到。其次自己要总结出逼定的说辞，每个客户的产品不一样，客户层次需求都不一样，所以自己要总结出非常非常多的逼定说辞。回家商量的，借钱的，比较的，什么样的客户问题都会有，这时候需要你有不同多种的逼定说辞去应对。还有就是自己的情绪调动，逼定是要让客户觉得是在帮组客户，所以逼客户定房，不要让客户感觉到想把房子卖出去才逼客户，那样客户早吓跑了。逼定的情绪是日常一点一点积累磨砺出来的，你让客户赶紧定，自己心里不着急，语言不着急，肢体语言不着急，传递到客户就不会有紧迫感。所以逼定是应该激情昂然的，从心里替客户着急。在有逼定阶段要会教育客户。我们是最专业的置业顾问，我们最懂房子，所以要教育客户不对的地方，教育客户定房。就像我们去看病，大夫教育我们，说什么我都得听那样。不会教育客户的销售员是不会更好的逼定的销售员，逼定成功率注定不会太高。有一次我看天津台的非你莫属节目，刘惠普说销售员要敢于和客户翻脸，我非常赞同，改翻脸的时候就要翻脸，该教育的时候就要教育。这是销售要修炼的课程，具体的细节是不能用语言来形容，我希望认为我说的对的，借鉴的可以用到客户身上去时间，遇到问题可以问我，没有实践的真理不叫真理啊。有一案例，客户姓什么我想不起来了，来看房，我接待，通过聊天知道客户家里的情况，自己出钱给孩子买房子，孩子已经结婚后又了小孩子，父母想让孩子搬出去住。有看过其他的项目，客户在本地一家大型国企上班。我在聊天的过程当中像客户透漏他们企业好多再这买房子的，说出了几个人名，客户有认识的（为了让客户放心我们的房子，用有客户周围的人买了，增加客户对本项目的好感），客户有一定购买力，可能贷款，可能一次性。先推的3室，客户可以接受，但是2卫客户接受不了，觉得是在浪费面积（由此可见，客户可接受3室房型，有购买力，对3室有兴趣），通过沟通，像客户暗示其他有1卫的3室，临路，采光视野都非常好，价格要高一些（实际的价格比2卫的低），客户要看房型，我先讲了3室1卫整栋楼的位置，采光视野，景观，升级预期，还有不会影响购买的缺点，又给客户讲那房子楼层可能不太好（13层小高层，楼层比较全，不想给客户太多选择），可能只有2套了，如果觉得好，没好楼层，买不到可别怪我，前期铺垫好以后客户还是要求要看房型，我说这样吧，我带你去看实房，房型你只能看个图，带客户走到3室1卫的楼下我不动，指着楼上和客户说您看就是这栋楼，房型超好，标准的H户型，估计全天津也没有这样的户型，我叹了口气，哎，不行这样吧，咱们去看90多的那个2室吧，这个你不见得能买到，说完我就往90多的那栋楼走，客户听完后马上变怒，都到这了上去看看把，我没理客户，继续走，客户看我不动自己笨3室1卫的楼走去，我看客户已经有了要看的欲望，返回去追客户，带客户看了10层，看这采光，这视野，窗户的位置，卫生间，当然又帮客户一顿装修设计，客户眉飞眼笑很是喜欢，我说下楼算一下钱，给客户房型，算钱。因为之前有铺垫告诉客户价格略高于2为的，实际价格比那个低，价格客户也能接受，客户问优惠多少（当时可有优惠3个点）我说没有优惠，羊毛出羊身上，我们是实价，一平米加500在优惠500那样做没意思，我们公司都是喜欢直接到底。（中途价格说服做了很多工作，这里不细说了），客户比较喜欢，我说去查楼层，问客户喜欢低的还是高的，客户说不太高。进办公室躲一会，出来后告诉客户只有2套，11层和5层，客户能接受5层。我又传递5层还是不错的，不高不低，5层的好处给客户渲染了一下，客户从肢体语言上看和表情都比较喜欢。我开始逼定客户，当时已经中午吃饭的时间，我心里清楚时间不多了，客户要回家考虑，和儿子商量一下。我说你家儿子吃的米还没有你吃的盐多，你还能去害你儿子吗。房子你看好没，客户说看好了，喜欢。我说那不就完了吗，既然都喜欢价格也不贵那就定下来被。客户说哪有第一次来就定房子的，怎么着也得回家考虑一下。我说我做房地产5年了，遇到很多的客户，当时都很喜欢，回家一考虑，过两天过来房子没了，结果就很后悔。像你看的这样的房子，在这个位置全世界只有一套，你在也找不到一模一样的第二套（你们想确实没有，一样的户型不一样的位置不一样的楼层），这样的机会一定不要错过。客户还是不行在犹豫，我说你回家都要考虑什么，哪几个方面，客户说价格，位置等等，问题已经出来（其实是客户的敷衍之词）我把价格与周围项目比较了一下，把项目未来升值的前景，整栋楼的优势，户型又给客户渲染了一下，我说你哪个需要考虑，已经这样好的东西你偏要自己给自己制造障碍。我马上表情严肃，要教育了，声音放大，激情增加给客户讲其他客户没买到房子的列子，又讲买到房子的客户房价升值的列子，以此来刺激客户。客户有所触动，我说这样我们有班车，我陪同你回家去取钱，客户说给孩子打电话让送来，打了个电话说一会送来，我看已经要钱了，就与客户聊家庭，聊其他与房子无关的事。钱送来了我第一时间带客户进财务，先交钱，写认购。完毕后带客户孩子看房，喜欢，送走，晚上回访。这个案列其实很多细节我没有表达清晰，关键是逼定的时候教育客户的程度，给客户举实例说明，期间逼定也进行了多轮才成功，用教育客户，举例子等改变客户的想法。很多人觉得的别人的想法不能改变，这是错误的。我们心里要清楚，改变不了产品就要去改变客户的想法，改变不了事实也要改变客户的想法。客户的想法是能改变的，客户的性格和习惯也是能改变的，我们去买手机，走到MOTO牌子听讲完了觉得挺好，在看看三星，人家已将也觉得很好，这其实我们的想法就有改变了，在看苹果的觉得苹果的好，想法又一次改变。其实客户的习惯也是能改变的，这里关键是给客户制造痛苦和创造需求，下一贴我在讲给客户制造痛苦，让客户逃离痛苦奔向幸福的东西。作为一个合格的置业顾问，一定要会给客户挖掘痛苦，发现痛处，然后给客户制造幸福，让客户逃离这个痛苦，当然，幸福一定是奔向我们的。具体哪本书我忘记了，说世界上人们做任何的事情都是3个条件，第一是可行性，第二是逃离痛苦，第三是奔向幸福。我自己琢磨过，确实是这样，比如说我们喝水，有一半就是逃离痛苦，因为你不喝水，你就痛苦，所以要逃离，喝完水了不喝了奔向幸福了。在比如我们吃药，不吃药生病，我们会痛苦，吃完药病会好，所以奔向幸福。大家可以想一想我们做的任何的事情都有逃离痛苦和奔向幸福，只是痛苦和幸福所占的比例不一样。人们做事情的动力，逃离痛苦要比奔向幸福高5倍，也就是说人们大多的事情都是为了奔向幸福，买房子也是一样，你说一个人买房子是为了逃离痛苦还是奔向幸福，其实都有，但是逃离痛苦所占的会更高，我们明白这些后在销售当中就要给客户取制造痛苦，让客户逃离痛苦，然后奔向我们的幸福。我们经常会看见电视里的广告，就说个戒烟的吧，开始电视广告里弄出个人来，肺子熏的都黑了，天天咳嗽，满脸病态。这是什么，给电视机前的观众制造痛苦呀，当大家看着广告里的人吸烟肺子都坏了，自己也在吸，确实对身体不好，这时广告里又有科学家拿出戒烟的东西，告诉你这好那好，又弄出来那个人，说买了这东西，也不咳嗽了，身体也好多了，肺子也不黑了，这是什么，制造幸福，让你奔向幸福。我不知道我的语言表达的是否清晰，我们卖房子过程中也要用客户的实际例子给客户制造出痛苦来，也可以说不在我们的项目买客户就会很痛苦（就像戒烟广告，你不买我广告里的东西就会肺子黑，生病，很痛苦），然后在告诉你怎么不痛苦，怎么奔向幸福，当然就是买我们的房子了，逃离了痛苦，奔向了幸福。有一个客户，是个阿姨，年龄比较大了，来看的房子，觉得我们价格高，心里意想别的项目的洋房。我就给阿姨制造痛苦，让后让他逃离，我和阿姨说，人年龄越来越大了，首先钙质容易集中，老人上楼下楼的不方便，时间久了膝盖容易疼。自己买点菜做饭上楼也费劲，要是住个1楼 2楼还行，可是1楼，2楼采光又不好，年龄大了，需要采光，因为中国是讲究阴阳五行的，根据阴阳五行，人年纪大了以后阳气就弱了，所以应该充分的采光，而住高层有电梯，可住在6层左右，喜欢坐电梯坐电梯，不喜欢了走楼梯运动。高度也有了，采光相当好。最后阿姨认可了。当然制造痛苦还有很多很多，比如客户不喜欢我们的项目，那么你就要把项目渲染的非常好，把未来描绘给客户，然后告诉客户买不到的损失，把损失量化到钱到数据上，在加上个客户具体，这样的痛处就会很痛，然后在给个客户列子告诉买完房子的客户这好那好。还有其他的痛苦我们要挖掘客户身上的，比如说不买房子钱贬值啊。在其他的项目买房子的痛苦之处啊，这些东西呢要大家研究，痛苦与幸福其实还是需要琢磨的，琢磨的透彻应用的就更容易更随手些。真的非常感谢大家，长时间没来跳了，发现这么多的朋友留言，顶贴，真心感谢大家，谈不上老手，只是自己走过来的一些心得吧。因为是空降，人员，项目刚捋顺，创造出一定业绩了，呵呵。我也不知道应该写什么了，有时候呀总觉得自己一肚子的东西，有时候忽然感觉什么都没有了，好长时间不卖房了，刀不磨就盾了。其实从一开始做售楼员自己就想当领导，希望自己走的高一些，我喜欢别人羡慕的那种眼神，别人的夸奖，呵呵有点虚伪，可是资历不够，还算有些天分，从那时起我就在给自己设计职业轨迹了，以前我自己做的项目都是小开发商开发的小项目，没有知名度，靠着自己混了个主管，但是我自己心里清楚，光环是一定要有，没有光环没有管理实践就算跳槽也不会有好去处，就这样，在小公司里销售主管，市场部主管，销售部经理。项目经验也非常重要，我所操的小项目人家大开发商根本就看不上你，所以经历了几个小项目后我要做中心区域有影响力的项目，当时面试了一家实力雄厚的开发公司，做了个比较不错位置的项目，算是给自己的职业中度了一些金，工资少的可怜死人，但我心中很清楚，工资不是我要的，我想要的是光环，能够体验照射出我能力的光环，有了光环便会有更好的公司需求我，跳槽至某大型国企开发公司，待遇中等，一切还算顺心至今。我已经习惯了空降，习惯了降过来以后别人想排挤我的眼神，被我一一击破捋顺成为我得力的猛将，这是种享受，只有我自己能够享受的成功感。在我来之前我的位置上的人不到半个月就被挤走了，也许是懦弱也许是其他原因，我站住了，我还坐下了，时而思索自己，想笑，想哭，五谷杂味在心头里回荡，一路走来还算比较顺。说到这里要有感谢，感谢曾经无私帮助我的人，他们不求回报，无私的风险让今天的我都觉得不及，真的是一些前辈们的教诲滋养了我的成长，感谢我的女友，对于我从来都是奉献，没有图过什么，这也体现了真爱。昨天看了别人写的东西，我觉得挺好的几句话，贴出来和大家分享。
【销售的境界】
1、顾客要的不是便宜，要的是感觉占了便宜；
2、不要与顾客争论价格，要与顾客讨论价值；
3、没有不对的客户，只有不够好的服务；
4、卖什么不重要，重要的是怎么卖；
5、没有最好的产品，只有最合适的产品；
6、没有卖不出的货，只有卖不出货的人；
7、成功不是因为快，而是因为有方法。
【销售之王乔．吉拉德的经验】
1、为每一次与客人约会做好准备；
2、常与对你有帮助的人吃饭，不要只懂跟同事吃饭；
3、穿着合适衣履；
4、不抽烟，不喷古龙水，不说低俗笑话；
5、用心聆听；
6、展示微笑；
7、保持乐观；
8、紧记\"马上回电\"；
9、支持你所卖的产品；
10、从每一项交易中学习。
【优秀销售的六大特点】
1、80%的业绩来自1-3个核心客户；
2、跟客户的关系非常深，总是跟客户在一起；
3、会专注于某个行业，对某一类客户了解非常深；
4、会花几个月以上的时间重点攻克一个客户；
5、在圈子里很活跃，总能得到第一手信息；
6、在非工作时间和客户在一起更多，因为更有效。
【销售之道】
1、生客卖礼貌；
2、熟客卖热情；
3、急客卖时间；
4、慢客卖耐心；
5、有钱卖尊贵；
6、没钱卖实惠；
7、时髦卖时尚；
8、专业卖专业；
9、豪客卖仗义；
10、小气卖利益。
【销售不跟踪，最终一场空！】美国专业营销人员协会报告显示：80%的销售是在第4至11次跟踪后完成！ 如何做好跟踪与互动?
1、特殊的跟踪方式加深印象；
2、为互动找到漂亮借口；
3、注意两次跟踪间隔，建议2－3周；
4、每次跟踪切勿流露出急切愿望；
5、先卖自己，再卖观念。
【销售人员必须要会回答的问题】销售心理学中，站到客户的角度，客户都有以下几个疑问：
1、你是谁？
2、你要跟我介绍什么？
3、你介绍的产品和服务对我有什么好处？
4、如何证明你介绍的是真实的？
5、为什么我要跟你买？
6、为什么我要现在跟你买？
前几天，我早上来售楼处，看大家多在打电话，氛围很不错，到中午了有一小女孩，之前没做过，很努力，和我聊，说约访客户总不来，不知道怎么回事。我说约客户要用技巧的，通过了解客户的性格，需求等使用不同的策略。她举了个几个客户的列子，不知道怎么往下继续了。客户1，追访的时候客户说来，今天，明天的，然后到时间也没来。我说对策，第一你要知道客户是不是有购房需求，她说有。我说好，你选出2个这样的客户，像我这样说给客户回电，不用约他哪天来，只要告诉他我的这些话，我让她给客户说，那天您说要过来，正好我们单位那天组织旅游去，我一看您要来，我就和单位说了我不去了，说您要过来，结果等了您一天您也没来，旅游也没去上，哎，您可害惨我了，我给您打电话是想告诉您我这边搞活动的时候有一些礼品，我给您准备了一份，但是礼品数量有限，您有时间来取一下，来的时候您别说我给您留的，就说以前给您忘拿了，客户问是什么的话你说来了就知道，销售把这些话告诉了客户，因为一共2组客户，神奇的是过了2天2组客户都来了，有一组看完房子转天下定了一套洋房，另外一组觉得有些愧疚，不过到现在也没买，总体来说还是成功的。当然并不是每组客户都灵，也分客户的性格，我们还是借组人们对于内心的愧疚。
客户2，追访以前的客户的时候很多都说不考虑了，直接就挂电话了。我说你要针对客户，临挂断之前，报个9500元。客户说我不考虑买了，你说，噢，那好吧，有什么好消息我在发短信给你，临挂的一瞬间，你就说真可惜，9500的房子他买不到了，然后挂断电话。解释一下9500元，这个价格已经很低了，非常合适，周围的价格多在11000左右，但是9500是我们最便宜的一套，位置较差。她试了一下我告诉他的，有个女士，把电话给回过来了，问什么9500的房子，销售说你不是不考虑了吗，9500一平米啊，客户问，你们有吗，销售回答有，你得抓紧过来看，果然下午客户就来了。最后客户看上房子了，当然心里价位已经被拉低了，客户看上了一套想以9500的价格拿，当然给不了，经过漫长的沟通讨价还价，最后以10个点10100的价格客户下定了。其实很多时候就感觉自己有好多东西都能说，都能写。真正到了提笔的时候又感觉自己一无所知，曾经的点点忘的一干二净了，做地产这个行业其实还是很累的，这几年我自己苍老了许多，20几岁的人40几岁的脸，厚厚的眼袋，虚弱的身子，人与人是有差距的，我可能注定就是个操心的命吧。就像我所说的，总结啊，我其实不懂得什么，雕虫小技而已，时代不一样了，客群不一样了，需要年轻人顶上来，我们老一辈走下去了。团队管理的话我想也是有一些我个人经验或是想法可以谈的，首先我想说一个团队的灵魂，一个团队的战斗力完全取决于这支团队的执行力，没有良好的执行力，在优秀的团队也只能算是一盘散沙。所以执行力显得尤为的重要，我不会写文绉绉的字眼，只能用白话出把他表达出来，简单了说就是管理人发出的指令，到了下面的主管和销售能不打折扣的执行下去。让往西就往西，让往东就往东，可以完全执行管理层的指令。当然好的执行力表现在团队日常管理当中的细节管理。铁面无私，公平管理这支队伍，不要存在当老好人的心里，该批评一定批评。良好的执行力是发自于销售个人内心的，想他们内心服从就要做到比销售员要强，表现在管理层要比销售懂的多，销售解决不了的问题，我们能解决。销售部知道的我们知道，销售不懂的我们懂，我们要像老师，言传身教，让他们打内心佩服我们，配合一个严谨的管理制度，执行力能够发挥的很好。作为我们自己而言更要做到以身作则，自己犯错误了同样要自我批评，当众惩罚，用君子犯法与民同罪的事实告诉团队每一个人，团队是公平的，制度是公平的。对于团队的个体，不服从管理的，一定开刀，不管业绩如何，不服从管理的人必定是个祸害，留一日害一天，留一时害一分。
推荐第8篇：房产心得体会
篇1：房地产销售心得体会
房地产销售心得体会
篇1：房地产销售心得体会
首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
1：最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。
2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件；同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件；更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
3：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。
4：做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。
5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的 信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
7：学会运用销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当
然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。
8：与客户维系一种良好的关系，多为客户着想一下，这样的话，你们可以成为朋友，他的亲朋好友都可能是你的下个客户。
9：如果这次没成功，立即约好下次见面的日期。我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以帮助你确定客户的意向程度。
10：记住客户的姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次来到现场的时候，你能够立刻报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏！
在我们的墙上有这么一句话：今天工作不努力，明天努力找工作。如果有的时候，你工作有点疲倦了，接待客户很累了，那么就看着客户，当成是自己的佣金，没有谁会不喜欢钱吧，为了佣金而去好好地对待客户。呵呵，这样似乎有点俗气，但是，在自己很累的时候，如果把个人的心情带入到工作中，那一定不能做好销售的。不妨尝试一下这种方法，至少是一种动力。
以上就是我的销售经验，我以后要这样做，不能纸上谈兵，引用一句话：能说不能做，不是真本领！
篇2：房产销售个人工作体会
转眼间，2011年就过去，到xx公司实习的时间也将近5个月了，回想起在xx工作的点点滴滴，感慨万千。对之前工作过行总结和反思，是对未来工作的开拓和进展。2011年即将过去，2012年即将来临。新的一年意味着新的起点、新的机遇和新的挑战，我决心再接再厉，使工作更上一层楼，努力打开一个工作新局面，更好地完成学校给我们的这个实习机会和公司安排的各项工作，扬长避短。
还清晰地记得刚进这里的时候什么都是懵懵懂懂的，不清楚工作上都有哪些流程和该做什么。不过通过自己的日积月累实践和同事的悉心讲解，我终于在工作中变不断地变明朗起来，而且越做越顺手。不过通过这几个月的工作给我最大的感触是做好一名业务员和业务助理并不是那么简单的事。原本以为买卖房子是一个很简单的事情，一个愿买一个愿卖就可以了，可是事情并没有想象中的那么简单，从开盘到房子都卖完不是一两天就能完成的，这买卖房子的流程是环环相扣的，而且一关比一关来的复杂，甚至是难上加难。卖完房子了就要开始办产权
证，从开发商到银行再到房管局，这程序还真不是一般的多。几次的支援使我知道了一套房子经过开盘，认购，签合同，书面写了电脑里面还要登记，要有备案证明，客户的许多身份证明等等，客户闲麻烦，我们更麻烦呢。。
在工作中我发现我更熟悉房地产上的一些业务了，知道了怎么办产权，怎么去银行借还件，去房管要经过哪些程序，产权证出来了怎么通知客户做好登记工作。还要录总表，登记送件取件时间，录房信。有地方出错的还要经过被退，重新再来一遍，甚是麻烦。。
不过麻烦归麻烦，许多事情终究是“万事开头难”，要本着对工作负责的原则，只有满怀激情的去投入，在不同的工作和挑战中淬炼自我，才能工作起来游刃有余，轻松自如。所以不管怎么样在以后的工作中我都会端正好自己的心态，不断积累经验，努力学习有关工作相关的东西，与各位同事一起努力，勤奋的工作，努力提高文化素质和工作技能，做好自己该做好的每一件事。我相信每一次的付出都将是我进步的表现，不管是现在实习还是将来做什么工作都会是很好的铺垫。
所以在新的一年里，我也会做好我应该做的事，圆满的完成学校交给我们的实习任务，还有为我所在的公司贡献我的一点点力量。同时希望公司越办越好，也愿我有一个美好的前景。
篇3：职业指导：做房地产销售的心得体会
其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。
[用心学习] 从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。
[学习积极的心态] 进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。
一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解
决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种肯定。
[培养你的亲和力] 所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。 在售房的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。
在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。
[提高你的专业性水准] 房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，我们却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。
专业的经纪人不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信
任感。
要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。
[用心体会]
1、“利他”的思考方式
有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。
与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。
2、避免自己制造的销售误区
在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。
其一是：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。
其二是：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。
3、成功地销售商品给自己 篇2：房地产工作心得体会
房地产工作心得体会
我总结的销售心得有以下几点：
1、顾客永远只从最顽强的销售员手中购买货物。
“坚持到底就是胜利”听得多了谁都只把它当做一句口号，但是仔细想来这句话其实是意义非凡。坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。工作了一段时间，难免疲倦，放松一下是人之常情，有时放松一下就过去了，但坚持一下也过去了;同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。
2、抓住时机
做销售这个行业会对“机不可失时不再来”古谚有切肤的体验，有些业务员个人主观判断过于强烈，即“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，一些老客户经营的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户的变化没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。
3、做销售工作就是与人打交道，更需要专业的沟通技巧，这使销售成为一件充满艺术性的工作。
每个人都希望得到尊重，对待客户，给予他们充分的尊重是先决条件;好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，乃至掌握客户的性格，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要不时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。完美的融合这些条件，将会是一次令双方都愉快的成功的销售。
4、对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。
辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入***公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心。无论在哪个岗位上都努力做到最好，作为销售员充分的熟悉产品;热诚的对待客户;脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。与此同时由于我在多个项目参与过销售，期间所积累的老客户对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。
5、做销售就像转载自百分网，请保留此标记是运动员场上竞技，一定要有必赢的心态——凡事皆有可能。
6、我觉得成绩永远属于过去，能从中得到的也就是一种经历，可人生最大的财富不就是经历吗? 随着***的进入无锡蓝墅项目销售工作开展的越来越顺利，作为***公司在无锡唯一的一个在操做楼盘，怎样才能帮助公司在无锡更好的开拓市场，提高***服务品质及品牌效应，成为了我销售工作中的重中之重。事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。仔细想来，很多案子的成败与否，一些小的细节就起着关键的作用，处理好了，往往峰回路转，否则有可能前功尽弃，所有的努力都付之东流。所以我更注重在细部完善，从小事入手，通过每个细节、标准的服务做到让客户满意。在无形中积累***品牌效应。也因为在无锡蓝墅的工作得到了老客户的肯定，而使她向无锡银仁开发商强烈推荐了我们***。为公司接盘做好了前期铺垫，我很高兴，我以自己的努力赢得了开发商的高度认可，也赢的市场对手的尊重。
7、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。 在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活，今天的生活是由3年前我们的选择和态度决定的，而今天我们的抉择和态度将决定我们3年后的生活。
8、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。
参加销售工作已经快六年了，期间总有朋友、同学、甚至身边的同事在失意、受挫或感到迷茫的时候自问是该离职、跳槽还是继续读书? 龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。
所以这六年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。
勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要懂得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑。
::优秀房产经纪人的日常工作::
1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
2、找开电脑，查看前一天所新增房源，熟悉市场行情，养成每天背诵房源和发现自己所需要的强案的习惯。
4、查看本区域房产信息网络广告，发现自己客户所需要的房源并主动设法找到房源信息,增加成交量进而增加业绩。
5、本公司若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌。
6、每天必须认真按质清洗十五个待售或待租房源，清洗任何房源必须与业主彻底交流,了解真实情况与最新动态。
7、清洗房源过程中,主动了解业主是否有购房的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下定决心每天找寻一个新客户并输入系统（暂时未需要，但半年内会买的客户）。
9、尝试考核自己对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须及时跟进自己客户及每天清洗十个老客户。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发名片，争取客源及房源。
13、自行挑选五个优质房源即强案，不停寻找客户作配对，机会自然大增。
14、跟进以往经自己成交的租房客户，（租客到期是否续约？是否另觅新居？是否买房？）做好自己的客户回访工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，是否买一套房子作投资（收租）。
16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客即蹲点。
17、自己清洗房源时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）。
18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令其本身在这方面 的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造专家形像。
20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
21、今日工作总结（计划达成情况等），并做明日工作计划。
22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取收获。
各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上日常工作进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此日常工作摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指日可待！
篇3：房地产培训心得体会
房地产培训心得体会
从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点：
1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。
2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水;也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢?第
一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第
二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。
3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永
远比别人好。
篇4：房地产培训个人心得体会
房地产培训个人心得体会
从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点：
1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。
2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水；也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢？第
一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第
二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。
3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。 篇5：房地产学习心得体会
房地产学习心得体会
2011年11月1日北大董教授给我们作了“房地产理性认识”精彩授课，这是在房地产严峻形势下一次积极有效的培训，通过这次学习更增强了我们的信心，鼓舞了士气，面对困难，同舟共计，勇于挑战，真品质敢为人先，彰显新能源人的个性。
一、坚定信心，塑造新能源力量
二、辩证地看待房地产市场，共建房地产理性市场
房地产市场风险与机遇是并存的，它是辩证的。房地产业是从无到有、从小到大的发展历程，就是住房制度变迁的结果，房地产市场10多年来这样发生冲突的原因是利益的冲突，房地产的价格制度、房地产的税收制度等等都不完善，我们期盼房地产建设理性市场。
建设房地产的理性市场我觉得还有一个非常重要的是房地产企业，也需要房地产企业的理性，我觉得首先是房地产企业要有责任心，房地产行业在中国是一个年轻的行业，每个房地产企业都要小心的呵护行业的健康发展，第二个我觉得要设立行规，企业要主动承担维护市场秩序、维护行业形象职责，要把实现企业利润最大化和社会利益最大化结合起来。
1、企业要生产更好的产品、更多的向广大消费者贡献高性价比的房产，高性价比的商品是对消费者最大的尊重，我们入行十年来也做了一些尝试，我们主要是要高效整合各项资源把成本控制贯穿在项目开发的每个环节，对利润追求要平衡，严谨成本控制和合理利润率定位，让消费者在当中得到更多实惠，分享到房产增值的空间。
2、再就消费者建设房地产理性市场，消费者也要理性，我觉得消费者的理性在于不轻于跟踪购买，而是跟供需、购买需求有比较、有鉴别地理性消费，这样的理性消费也许少了火热的场面，但是是房地产发展所必须的，这是消费者所必须的。
3、媒体也要更多的一些理性，现代经济生活当中媒体的影响力不断加强，有时候甚至可以左右消费者的视听，影响到市场的正常发展，影响越大责任越重，媒体准确宣传、正确引导的作用，媒体对房地产业的影响是很大的。媒体和政府、企业、消费者如果能够形成良性的互动，对房地产业多做客观、公正善良的报道，对理性市场建设的作用是十分巨大的。
4、在主流开发商的努力下，民众意见更多地吸收和采纳，包括对产品的定价、对功能的设计、对户型的要求等等，我们更多借鉴生产制造企业和生产商的经验，为市场共同进步，为共同更好地满足消费者需求进步，而不是把瑕疵的产品带给消费者。
我相信房地产业经过这么多洗礼以后能够走得更稳更好。
推荐第9篇：房产公证书
( )××字第××号
继承人：×××，男，××××年×月×日出生，住××省××市××街××号。
被继承人：×××，男，××××年×月×日出生，生前住××省××市××街××号。
查×××于××××年×月×日在××(地名)死亡，死亡后在××(地名)留有遗产房屋×间，死者生前立有遗嘱。根据死者遗嘱，死者×××的遗产应由×××继承。
北京市××公证处
公证员(签名)
××××年×月×日
推荐第10篇：房产证明
证明
兹有本居委会居民XX，其自有房产坐落于xx县xx镇xx村xx组，土地面积xx平方米，房屋占地面积xx平方米，三层砖瓦结构，房屋建筑面积约xxx平方米，因房屋刚刚建成，未办理房产证，特此证明。
附：房产照片一张。
桑植县澧源镇何家坪居委会
年月日
第11篇：房产证明
证明
兹有我镇居民在堂街镇区人民广场北侧五层楼房西一门幢楼户有房产一处，该套房产面积128m2。该套楼房符合中心镇建设规划和控制性详细规划。
特此证明
郏县堂街镇村镇建设发展中心
201年月日
第12篇：房产政策
9月暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城央行、银监会 29日 过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设9月国土部、住建要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的27日 部
好发展。
8月国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将国土部 02日 排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 7月针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人银监会 12日 有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。 6月由住建部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日住建部 12日 偏低收入家庭住房困难。 6月住建部、央行、住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定04日 银监会 套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥5月住建部、民政住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。04日 部、财政部 等方式多渠道筹集廉租住房房源。 4月今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排住建部 20日 变相收取定金、预定款等性质的费用。 4月商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，国务院 18日 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放4月公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其国土部 15日 年全国实际住房用地总量 4月要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低国务院 15日 且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30% 4月全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过国务院 14日 人住房消费的税收政策
要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大4月银监会 不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利11日
比例提升至60% 4月7发布2010年经济社会发展工作重点时提出，要进一步加强房地产市场调控，增发改委 日 自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序 4月2对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已财政部 日 不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 3月国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成国资委 23日 性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案
在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用3月国土部 出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过22日
建设供地
3月将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查国土部 12日 规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题 3月出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通国土部 10日 金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容 1月申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住国土部 21日
1月国务院 出台“国十一条”,严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款10日
改善型,一概执行
第13篇：房产会计科目
房地产业资产类主要会计科目
（一）
（1）现金
从银行提取现金
借：现金
贷：银行存款
支取现金或是预支现金
借：其他应收账——XX
成本类或材料类科目
贷：现金
（2）银行存款
（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款
（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款
（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
借：银行存款
贷：应收票据
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司
财务费用
（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款
贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
借：库存材料
贷：应付账款——应付购货款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款
第14篇：闲置房产
“真实、标准、效率、安全” 走出实物资产管理成功之路
发布机构：杭州财税 发布时间：2010-01-12 阅读人数：
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文 ／ 淳安县烟草专卖局 郑 真
2009年5月1日，经过15年立法历程，跨越3届全国人大的《企业国有资产法》正式实施，我国数十万亿国有资产的监管问题实现了“有法可依”。烟草企业作为实行统一领导、垂直管理、专卖专营的行业，其性质属于国有企业。全国1000多个烟草行业独立法人取消后，中国烟草总公司将成为一个巨大国企，统一管理整个烟草行业高达5000亿元的国有资产，资产规模十分庞大，数量种类迅速膨胀，地理分布分散，管理难度很大，如果不清楚资产的配置、运行、闲置等情况，不提高资产的使用效率，必定会导致企业底子空虚、基础不牢、后劲不足。《企业国有资产法》的适时出台，对促进中国烟草5000亿元国有资产权益的有效保护提供了更高的法律依据，有利于防止国有资产流失，推进烟草行业现代企业制度改革。
在此背景下，国家烟草专卖局明确提出要理顺行业资产管理体制，全面开展清产核资，建立和完善国有资产经营和管理制度。作为中国烟草最基础的组成单位，淳安烟草立足行业实际，着眼国有资产管理目标、管理要求、管理手段和管理方式的共性，剑指国资流失关键环节，围绕“真实、标准、效率、安全”八字方针，构建科学规范的实物资产管理体系，探索实现规范化资产管理的有效途径，以小现大，取得了明显成效。
一、资产真实：不遗漏、不错位、不留患
自上世纪80年代初烟草行业组建至今，中国烟草可以说白手起家，在改革与发展中不断壮大，烟草国有资产实现了从小到大，从少到多，从弱到强的跨越，但是由于行业特点的原因，存在着资产分布点多面广、管理对象复杂等特点。因此，要管好资产，首先要摸清家底，掌握真实的资产状况。摸清的家底必须是真实准确的， “真实”的标准是什么？如何才能做到真实准确呢？淳安烟草从2007年初开始,集中时间对全局（分公司）的所有资产进行了一次全面的大清理，在这次清理中，我们分别组织了实物登记、权证办理、账物核实三个工作小组，实物登记组主要负责全面清产核资和建账立卡工作，权证办理组主要负责各类资产证件核查和补办工作，账物核实组主要负责账、物、卡三方的核对和归口工作。对清理工作具体要求做到“三个不”， 即不遗漏、不错位、不留患，以此实现资产真实的记录。
一是摸清家底不遗漏。采取从上到下，从局（分公司）到部门科室，从部门科室到每个人、每样物品（包括低值易耗物品）都一一清查、登记造册、建账立卡、不留死角。在建账立卡中，实物登记员不但把物品的购买时间、价格及物品使用人都记录得清清楚楚，而且把物品的损耗、折旧情况都一一登记清晰。二是办齐权证不留患。在房产大盘点中，我们发现有的房产存在着产权不清、权证不齐的情况。为此，权证办理人员千方百计克服重重困难，将产权不清、权证不齐的房产一一理清办全。由于机构撤并、企业改制、人事变故等多方面原因，致使少数房产权证关系一直搁置，责任和问题无法界定。面对难题，我们多处查询理清情况，主动与国资办、财政局、工贸公司等部门沟通协商，又积极向县政府领导汇报并呈送书面请示，最后县长、副县长都作了批示，县府办先后两次召开相关部门人员参加的协调会，终于圆满解决了房产权证问题，消除了产权不清的隐患。三是账实相符不错位。为了确保账账相符，账实相符，真实准
确，我们根据资产管理规范化的要求对账册卡片、对实物进行逐人、逐件地核对，在确保不遗漏、不错位，准确无误的情况下，由资产使用人分别在实物、账务和使用三份登记卡上签字。
二、管理标准：定制度、定机制、定配置
实物盘了，家底清了，但怎样管理好这些资产？我们知道，没有明确的标准定位很难建立有效的实物资产管理体制，确立一整套切合实际的资产管理标准是建立科学的资产管理体制的重要环节，因此，资产管理应有科学明确的标准，并使其实现效益最大化。针对资产运行中存在的问题，按照规范管理的要求，我们着力从“制度、机制、配置”三方面入手，管出标准来。
一是健全制度，明确标准。制度是规范管理的基础，是资产管理标准化的体现。制度就象设在十字路口的红绿灯，能给资产管理和使用人员起到一个警示作用。我们在全面清产核资的基础上，着手全面规范资产管理工作，随后又相继制定了《资产管理实施办法》、《资产配置标准管理制度》、《大宗物品采购管理实施细则》、《内部财务审批管理实施细则》、《出租物业管理实施细则》、《工程项目建设管理实施细则》等10个制度，为资产管理的标准化奠定了基础。二是强化机制，落实标准。建立了三级管理、三方管理、三职管理的“三个三”管理机制，为落实标准提供基础性保证。三级管理是由资产管理领导小组、资产管理办公室和资产使用部门组成；三方管理是由局（分公司）办公室、财务科和资产使用部门三方组成；三职管理是由专职资产管理员、兼职资产管理员和实物使用人员组成。落实标准的另一个保证是建立资产管理的工作流程，按照“六有”规范管理要求，我们认真梳理，建立资产管理工作流程，形成工作手册，使整个资产管理工作充分体现人人有职责、事事有程序、干事有标准、过程有痕迹、绩效有考核、改进有保障。三是合理配置，严格标准。随着科技不断进步，产品更新换代节奏加快，对使用新技术新产品的要求也越来越迫切，同时也出现了在办公用品配置上讲档次、搞攀比、求排场的情况。如果没有合理的配置标准并严格执行，就很难把好审批关，很容易导致管理混乱和无谓浪费。针对这些实际情况，我们专门制定了《资产配置标准管理制度》，并做到严格履行申报审核流程，严格审核审批把关，严格规范程序进行购置招投标。
三、提高效率：调活闲置资产、经营优质资产、丰富管理手段
近几年，中国烟草不断加大改革与整合力度，整个烟草行业日渐打破政企不分的坚冰，而随着国有资产数量的积聚、资产使用时间的延长，一些实物资产必然会出现闲置、使用效益低下、管理手段滞后等问题。资产虽然看似“死”的，但通过科学管理，有效整合，优化配置，可以实现其“活”起来，大起来，发起来。我们对公司拥有的网点、仓库、自营店、办公楼等重要房产进行实地查看，认真分析评估，发现有的资产白白闲置，有的资产区域效益较差，针对这一实际状况，我们抓住行业改革的契机进行了大胆调整，提出“调活闲置资产、经营优质资产、丰富管理手段”的思路，合理运作。主要从三个方面提高资产效率：
一是充分利用闲置资产，整体进行配置优化。早在2006年初，位于农村山区的基层办公网点还没有一台空调，一方面一线人员要求配置，另一方面还有多台旧空调闲置在仓库，发现这个情况后，我们将这些旧空调全部利用起来，既为基层网点员工都配备了空调，又为公司节省了一大笔费用。我们对一些处于偏僻地段的资产也不轻易放弃，力争取得应有的收益，例如原临岐网点的房产位置偏僻，难以进入市场招投标运作。为了盘活这一闲置房产，我们四处联系，当打听到县交警大队临岐交警分队需要租房的消息后，
便主动上门联系，予以出租，不但促进了闲置房产的保值，而且也为交警大队解决了实际问题，增进了双方的协作关系。二是从保值增值的目标出发，积极进行资产市场化运作，促进资产效益最大化。2007年，完成办公大楼改造以后，我们将机关行政办公、千岛湖市场部（专卖所）、物流中心等办公和经营机构都集中到大楼，这样既改善了办公条件，节省了开支，便于管理，又腾出了一批资产可供出租。原来设在城区黄金地段的三家卷烟自营店，不但没有盈利，而且还亏损，根据这一情况，我们果断关闭了这三家自营店，腾出了黄金地段的三处房产。通过两年时间的合理运作，共腾出房产面积3869.16平方米，占局（分公司）房产总面积的 25.27%。对腾出来的闲置资产，我们进行公开招投标，按照公开、公正、公平的招拍办法进行出租，使资产效益最大化。例如只有89.3平方米的新安大街门市部资产原值只有66.98万元，经过招标出租后，年租金达到了18万元，平均每平方米达2000元以上，使这个原来处于亏损状态的自营店，变成了带来高收益的出租房产。三是采用现代技术，提高资产管理的工作效率。为了提高资产的管理效率，淳安烟草在行业率先引入条码技术，为每个固定资产建立了电子“身份证”，并结合实际开发了资产管理软件，并将资产管理软件与OA协同办公系统、财务系统相对接，使静态、分散、孤立的资产信息，变成了动态、完整、系统的资产信息，实现对资产生命周期的全程管理操作，对资产的使用情况实行集中控制，整合了大量数据资源，为资产查询、信息共享提供了强大的后台支持，有效避免资产重复购置和资金浪费现象的发生。
四、保障安全：规范程序、严格考核、落实责任
目前，烟草行业国有资产划转工作已基本结束，这意味着行业资产关系基本理顺，“管资产”成为县级局（公司）的主要职能之一，保证资产安全是资产有效管理的重要标志，淳安烟草追根溯源，从资产管理安全的程序、考核、责任等方面采取措施，确保了资产的安全：
一是规范程序保安全。我们坚持程序优先的原则，在资产管理中的各个环节，做到按程序、走流程，用规范化的程序来保证资产运行的安全和人员的政治安全。先后出台了有关财产安全保卫工作方面的规章制度，对房子、车子、机子、票子等重大资产都有专门的安全管理措施，并且纳入职业健康安全管理体系实施管理，风险源一一作出特别标示；在重要场所配备消防自动报警灭火系统和防盗自动报警监控系统，在与所有出租物业签订租赁合同时一并签订财产安全责任协议。
二是严格考核促安全。制订了一套资产管理的考核办法，明确从领导到每个资产使用人的权利、义务和职责，并确定相应的考核分值，纳入“一岗一职、一月一考、见分兑奖”的绩效考核体系，以增强大家的责任感，提高员工管好用好资产的自觉性，为保证资产安全起到了促进作用。
三是全员参与创安全。淳安烟草把资产的使用定位到人，管理责任落实到人，而且规定每年都要对全体员工进行防火、防盗、防损和有关专业设备保养、维护等业务技术和安全保卫知识的培训，以提高全员的安全意识和对资产保护维护的技能水平，从而形成一个全员参与资产安全管理的良好氛围，确保了资产的安全运行。
淳安烟草从人与物的和谐目标出发，在探索实物资产有效管理的路子上准确定位，始终以“决心大、核心明、信心足、人心齐、恒心久”的态度，将资产管理工作作为企业基础性管理、规范化管理、科学化管理的有益实践，为行业的国有资产保值增值做出了自己的贡献。
第15篇：房产证明
证明
兹证明我社区有厂房一处，位于青岛市城阳区城阳街道西旺疃社区村委会西北方400米，产权归（）所有，面积（）平方米，此网点房不是违法违章建筑，现租赁给拟设立的青岛
()有限公司使用。所占土地为非耕地。
特此证明
青岛市城阳区（）社区居民委员会年月日
证明
青岛市城阳区 （）社区（）号楼（）单元（）室，产权归（）所有，此房不是违法违章建筑。青岛（）有限公司在此经营不存扰民现象。
特此证明
青岛市城阳区（）社区居民委员会年月日
证明
青岛弘业包装有限公司所承租我社区青岛城阳环海橡胶有限公司厂房建于1997年3月，产权归青岛城阳环海橡胶有限公司，此厂房不是违法违章建筑。
特此证明
青岛市城阳区流亭街道苇苫社区居民委员会年月日
第16篇：房产情况汇报
重点工作推进情况汇报
房产管理站
一、重点工作完成情况
一是老居住区环境改造工程。为了改善老居住区居民尤其是建安、筑安集团居民的生活环境，区政府概算投资1786万元，对龙化、龙府、建安、筑安家属区等项目进行改造。其中，概算投资786万元，对龙化、龙府小区的室内下水主管线、平改坡内檐天沟及外墙立面等进行维修改造，现已全部完成项目的评审、招投标及项目施工工作。投资1000万元，推进建安集团凤阳小区12栋、筑安集团一委小区和北小区共8栋住宅楼基础设施改造工程，改造住宅楼20栋，102个单元，1178户。改造建筑面积7.86万平方米。项目已于4月8日开工建设，截止目前，筑安集团已完成今年的家属区住宅楼基础设施改造工作，建安集团5栋楼平改坡完成，楼梯间粉刷工作已全部完成，道板拆除工作完成。排水井降高完成。电子防盗门安装工作完成。宅前路修建完成，人行道板的铺装完成10栋。楼前停车位完成6栋。完成护栏基础砌筑工作，正在进行护栏预制工作。庭院灯的基础建设工作正在进行。项目计划于9月末完工。
二是经房建设工作。建安集团在凤阳小区大修厂和焊接培训中心及轻脂厂和仪表厂等处建经济适用住房4栋，20个
单元，360户，建筑面积约1.9万平方米，共拆除厂房六处，拆除面积2984.3平方米。项目已于5月1日开工建设，计划于10月30日前完工。截止目前，4栋楼完成楼房主体砌筑工作，正在进行内外装修工作。
筑安集团在二委西侧、卧里屯滨洲铁路南侧建设经济适用住房5栋，30单元，360户，建筑面积约2.24万平方米。共拆除厂房19处，拆除面积4418平方米。项目已于4月13日开工建设，计划于10月30日完工。截止目前，筑安集团5栋住宅楼的主体砌筑工作已完成，正在进行内外装修工作。
三是筑安集团部分住宅小区周边环境整治工作。
投资729.7万元，完成筑安集团二委9栋住宅楼的平改坡及外立面改造、化建街道路重新修建、罐站外墙粉刷、小区周边环境平整及绿化工作。截止目前，所有改造工作基本完成，正在进行收尾工作。
四是建安集团回迁楼建设工作。建安集团共拆迁黄楼4栋， 15个单元、175户，建筑面积1.04万平方米。4栋黄楼最早建于1963年，最晚建于1981年。产权均为个人产权，并已办理完产权证。截止目前，已完成2-22号楼楼房主体的拆迁工作、回迁安置楼的主体建设工作，预计于10月31日前可完工。
五是热办公司组建与运行工作
一是组建工作。按照区委区政府的部署，为保障龙凤区滨州铁路沿线以南部分区域的集中供热和管理，组建了龙新
热力有限公司，现已完成企业注册、第一批人员招聘、及公司组建工作。共计招聘各类技术人员52人，现正在进行分批培训。
二是运行工作。一是完成调查摸底工作。我单位分别派出两个工作组，协调热电厂、兴荣、陆达物业等9家单位，对管网运行、热费收缴及供热面积等基本情况进行了调查摸底，借阅了供热区域内的相关资料和图纸，搜集整理了热用户的相关信息。经与各物业企业的对接及收费员的入户调查，预计今年的供热总面积150.2万平方米（包括湿地福苑38万平方米），其中住宅面积121.6万平方米、商服面积9.7万平方米，公建面积18.9万平方米。二是启动换热站建设工作。由东城热力公司统一建设的5个换热站，已于8月4日开工，预计9月中下旬竣工。为确保接收后立即投入使用，派专人进入施工现场，及时掌握施工进度。同时，还积极配合东城热力公司与市、区供电局协调，已申请1500千瓦用电，保证换热站如期投入使用。
二、下步工作安排
一是进行完工项目的竣工验收工作。
二是加强对未完工项目的督导及监管工作，保证项目按期保质完工。
三是做好供热前的各项协调及准备工作，确保今冬供热工作按期、平稳开拴。
三、明年项目谋划
2012年，计划对凤祥小区、龙化小区、南小区的进行外
墙立面节能房改造，雨蓬防水改造，绿化节能灯安装等改造。对龙府小区基础设施进行综合改造，对永泉新村的污排主干线进行改造，对凤祥小区的部分污排主管线进行更换。对辖区内
二、三级管网及供热设施进行维修改造。
第17篇：房产腐败
中央首轮巡视发现刘志军*均涉数百套房产
2014年11月22日 12:42 来源：中纪委网站
原标题：遏制房地产领域腐败需多部门“合纵连横” 1.舆情概述
近日，新华社发布消息称，河北省纪委通报了多起官员腐败案件，其中，秦皇岛市北戴河供水总公司原总经理马超群因涉嫌受贿、贪污、挪用公款被查处。该案中，除了上亿现金和37公斤黄金，68套房的疑似房地产腐败行为也再引关注。连同此前为人所熟知的“房叔”案、刘志军案、*案，可见房地产领域腐败在分布人群的职位级别上，上至省部级高官，下至村支书，可谓“老虎”、“苍蝇”并存。
刘志军
*
据中央纪委监察部网站10月初消息，房地产领域是官员腐败的重灾区，其中官商勾结、多占住房和办公用房超标现象十分普遍。在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%。
人民网舆情监测室监测显示，自2013年9月中央第一轮巡视结束后至2014年11月19日，与“房地产腐败”相关的媒体报道评议量达23.5万篇、微博关注度5.3万余条；相比之下，自2012年9月至2013年9月，同一话题的媒体、微博关注度仅分别为17万篇和2.6万条，对比可见，中央多轮巡视反腐对“房地产反腐”这一话题热度的驱动效应明显。
2 .盘点官员与房地产腐败“共生共荣”现象
（一）官商勾结、跑官卖官
这是房地产腐败中最普遍存在的现象。官员借由房地产寻租积累不法利益，或从中卖官鬻爵，或从中为升迁积累行贿“筹码”。多轮“巡视反腐”中因涉房地产腐败而落马的官员，不少人的贪腐冲动来自于买官卖官。贵州省安顺市原市长王术君、广东省广州市原副市长曹鉴燎均是相关典型。
（二）“小官巨贪”
近期的中央巡视尤其指出，多地“苍蝇式腐败”问题突出。其中，拥有多套住房可谓“小官巨贪”的“标志”。无论是刚刚被查处的马超群案，还是昔日多地被曝光拥有数十套房产的村支书，虽职务级别较低、但腐败行径令人咋舌。这些人或是把握房地产交易重点领域的国土、住建部门的低职级干部，甚至只是村官，或是企图凭借投机性住房牟利的其他领域“小官”，其“巨腐”轨迹往往与房地产不无关系。
（三）一把手腐败
2014年的中央首轮巡视发现，一把手违纪违法案件不仅数量多、危害大，而且呈现上升趋势。在此方面，前有刘志军案、*案等省部级（或以上）高官动辄数百套的房产，后有南京市原市长季建业等地方政府一把手插足寻租。一把手涉腐行为中，房地产腐败无疑是一个重要主题。
*在河南濮阳的住宅图片曝光，这栋住宅被当地居民称为“将军府”。 3 .媒体和专家舆论
官商勾结型涉房腐败利益链抬高房价、腐蚀公信，危害巨大。中国共产党新闻网、四川新闻网等认为，房地产领域之所以成为腐败的重灾区，就是因为官商之间的权钱交易。这不仅造成国家公共资源的浪费、损害人民群众的利益，更严重影响了政府部门的执政公信力和党的执政之基。
长效化遏制涉房腐败，需立法和问责同行。《法制日报》提出，指望这一次整改来解决多年来的积弊不太现实，长效化遏制涉房腐败需要完善顶层设计，加强国家法律的规范作用；《新京报》援引专家建议，对于资金密集、利润丰厚、权力集中的领域，必须加强对相关资金项目的监督管理，加强监管和问责力度，重点抓好党政一把手和基层领导干部这两头，对一切腐败问题“零容忍”。
涉房反腐当不忘与土地改革并行。《南方都市报》分析称，要彻底改变房地产行业的现行游戏规则，还需从土地改革与法治建设开始。在当前的土地制度下，土地所有权被垄断，购地权在政府部门手中，地方政府部门官员大权在握，却缺乏法治环境的约束与保障，相关部门官员必然会利用手中行政权力与过度的自由裁量权为己谋利。
4.网民观点
35%的网民关心集中、重点治理房地产腐败行动，能否有效为房价“降温”；三成网民表现出对重拳斩断房地产腐败官商勾结利益链的期待，建议加强房地产领域尤其是基层领导干部的行政权力监管；近两成网民着眼于从立法层面加大房地产反腐力度，包括加大刑责追究、受贿者和行贿者均应受罚等；13%的网民肯定中央巡视组剑指房地产腐败这一“重灾区”；还有部分网民建议，治理涉房腐败应尽量少让有关部门“自查自纠”，纪检部门当加大督查力度，以保障反腐的独立性和效果。
5 .舆情建议
遏制涉房腐败尚需多部门和上下级纪检部门“合纵连横”、持续共同发力。
一方面，治理涉房腐败尚需纪检部门与国土、住建、审计、财政、人大、司法等多部门长期配合，共同发力。人大当担负起立法保障职能，重视“出台《公共资源法》”、“加大对房地产腐败官员的法律追责力度”等舆情和建议，让反腐改革于法有据；国土、住建部门应牵头建设好不动产统一登记制度等，为“查房反腐”提供有力保障；纪检、行政、政法部门则应加大办案过程的衔接，用党规、法律震慑房地产领域的官商勾结。另一方面，房地产领域的反腐工作中，因往往触及一把手权力或“窝案”，相关地方利益盘根错节，故强化上级纪委对下级纪委的领导就十分重要。此外，打造跨多部门的执法信息资源共享平台，无疑能有效提升查办质量和效果。
纪检部门“巡视反腐”、常态反腐与接受外部监督力度不容懈怠，干部提拔当加大“查房”力度。
涉事部门“自查自纠”会否保证反腐公平公正的担忧，值得考量。在房地产腐败成风、各省几无幸免的背景下，仅靠中央和地方“巡视反腐”显然不够，唯有地方纪委、派驻纪检组、重点机关的纪检部门更加重视土地出让、工程招投标等重点领域的举报线索，并积极通过微博、微信等加大动态信息公开力度，对违法违规人员绝不留情、严厉问责，查处一起曝光一起，方能起到警示效果。此外，拟升迁干部若有存疑涉房腐败问题，则纪检、组织部门应分外留心，防止“睁一只眼闭一只眼”而让官员“边升边腐”、损害政府公信。 房地产易腐环节应重点加大行政审批监管和“一把手”权力监督，推动简政放权改革。 房地产开发的土地买卖、金融贷款、工程招投标、质量查验、房屋上市等环节，是广为业内外所认可的“官商勾结腐败高危风险区”。有鉴于此，针对这些“易腐”环节，行政部门当重点加强行政审批监管，深化“简政放权”改革，并与纪检机关联合，加大对这些领域内一把手和基层官员权力的监督制约力度，以遏制“长官意志”和“小官巨贪”冲动对房地产腐败蔓延的助推作用。
源头上遏制涉房腐败仍需法制化约束和顶层设计。
多项配套查处涉房腐败的制度尚需顶层设计、统一推进。在此方面，推进征地拆迁信息的公开透明，将国有土地出让金纳入财政预算，尤其是不动产登记制度和公共资源市场化交易平台制度的顶层设计可谓备受瞩目。尽快实现“查房联网”、建立统一的公共资源交易平台等，尚需国家层面的整体推进，相关地方试点的教训和经验当积极总结、推广。
舆情点评
中央“巡视反腐”督促地方重视治理涉房腐败，多地积极表态整改获赞。
在中央纪委接连通报多地涉房腐败问题突出后，多地负责人旋即表态、并拿出了各具特色的整改“杀手锏”。如河北将进行“专项治理”、江苏明确责任主体并限期整改、辽宁将出台《辽宁省国土资源执法监察综合整治办法》等行动获赞。毋庸置疑，中央多轮巡视有力督促地方高度重视并整改普遍存在的涉房腐败问题，昭示了推进反腐“攻坚战”的决心；地方一把手、负责人积极表态并切实整改，利于弥补长期以来房产领域“官商勾结链”对政府公信的损伤，但整改成效尚需时间和实践检验。
跨部门合力整治涉房腐败利于提振反腐公信。
据媒体公开报道，面对房地产领域的“行业性腐败”问题，目前住建部已经增设“反腐败协调小组”，在中央纪委驻住建部纪检组的直接领导下工作，协调涉房腐败案件办理事宜。这足以表明涉房腐败的查处已经进入了高层级跨部门合作阶段，无疑是“加码”治理涉房腐败的重要信号，类似信息当保持一定的新闻宣传和舆论引导力度，以提振舆论对治理涉房腐败的整体信心。（刘聪）
刘志军 * 被指拥数百套房产
据《京华时报》报道 22日，中纪委网站消息显示，房地产领域是官员腐败的重灾区，其中官商勾结、多占住房和办公用房超标现象十分普遍。在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%。此前查处的刘志军案、*案等省部级(或以上)高官动辄有数百套的房产。
近日，河北省纪委通报了多起官员腐败案件，其中，秦皇岛市北戴河供水总公司原总经理马超群因涉嫌受贿、贪污、挪用公款被查处。该案中，除了上亿现金和37公斤黄金，68套房的疑似房地产腐败行为也再引关注。
中纪委称，2014年的中央首轮巡视发现，一把手违纪违法案件不仅数量多、危害大，而且呈现上升趋势。在此方面，前有刘志军案、*案等省部级(或以上)高官动辄数百套的房产，后有南京市原市长季建业等地方政府一把手插足寻租。房地产腐败上至省部级高官，下至村支书，在分布人群的职位级别上，可谓“老虎”、“苍蝇”并存。
官商勾结、跑官卖官是房地产腐败中最普遍存在的现象。官员借由房地产寻租积累不法利益，或从中卖官鬻爵，或从中为升迁积累行贿“筹码”。多轮“巡视反腐”中因涉房地产腐败而落马的官员，不少人的贪腐冲动来自于买官卖官。贵州省安顺市原市长王术君、广东省广州市原副市长曹鉴燎均是相关典型。遏制涉房腐败尚需纪检部门与国土、住建、审计、财政等多部门长期配合，共同发力。
据报道，面对房地产领域的“行业性腐败”问题，目前住建部已经增设“反腐败协调小组”，在中央纪委驻住建部纪检组的直接领导下工作，协调涉房腐败案件办理事宜，这也表明涉房腐败的查处已经进入了高层级跨部门合作阶段。
国家行政学院教授汪玉凯表示，近些年来，中国快速发展，房地产行业发展迅速，房地产占到整个GDP比重的16%。房地产成为一个非常重要的行业，开发商、银行、政府形成土地市场的三个重要因素，围绕房地产行业的腐败也就因此发生。随着快速城镇化的进程，大量城市进行改造。农村的集体土地通过征地转变为国有土地，出现大量的权钱交易、暗箱操作，政府低价收购土地，高价卖给开发商，形成巨大利益，也一定程度上形成了地方财政对土地的依赖。应减少政府征地的范围，形成防止土地腐败的基础，建设城乡用地市场，让农民的集体土地可以进入市场自由竞争。同时应加大房产监督力度，建设全国房产信息数据库。
第18篇：房产公证
房产公证
2011-6-25 02:23
提问者： qllvjian|浏览次数：8403次
我出的全资买了一套房子，房产证上写的是我老爸的名字。我要求对产权进行公证，说明我对那套房子有100%的所有权和支配权，父亲也同意了。这样的公证合法吗？公证费用大约多少？
我来帮他解答
2011-6-25 10:32
精彩回答 你所说的涉及到3个问题。1：公证 2：出资 3：产权证
第一：公证了不是等于有法定权力，它只是表明双方当事人的意思表示是否真实，行为人公证时是否有行为能力，是否违反法律。因此，公证就是一个具有证明力的文书。它的权力实现，还是要通过自觉履行和诉讼来实现。但是，你说公证后“有支配”权就是违反“物权法”的物权。而房产是特定物，它必须以实际履行转移为准，也就是产权证改名。你的公证这能说明，你父亲名下的房产是你出资并且没有赠与。
第二：公证里面有你全额出资，这具有相当公证力，有排它性。有效力较强。
第三：产权证，也就是房屋所有权人，这个是受“物权法”保护的。所有权人可以处分自己的财产。也就是说，那一天你父亲把房子卖掉了或送人了（无需经过你同意），你发现后，根据公证证明来要回房子是不可能的，要回你的钱是没问题。
根据以上情况会出问题怎么办，二个选择，1：直接更名，但要做买卖合同或赠与合同，都要费用的，2：公证后，到交易所去，在房产证上做个“它项权益”（产权证里后页有的）。也就是说在它项权益里有你的名字，你父亲要交易，没你同意是不能交易的。
公证费，每个地方不一样，一般在标的物的2%。
可能你的问题没那么复杂，但回答你还必须说清楚
追问
非常感谢liubinhua88的回答，很全面。我还想追问一下：
能不能不去公正，我和父亲私下写个正式的协议，说明我对房子全额出资，并且具有100%的所有权和支配权，有签名手印以及身份证号，然后在房产证的“其他权益”里注明“父亲要交易，没我的同意是不能交易的。”这样可以保证我100%的所有权和支配权了吧？如果我想卖这个房子，需要我父亲到场吗？需要得到他的同意吗？
回答
j即便你立了协议和公证，也不可能有所谓的支配权，这里有很多变数。你说的支配权，实际上在物权里称的是处分权，因此，不管是公证还是私下协议，产权所有人必须到场签字（除非交易所里来了几个”马大哈）。在你父亲不同意情况下，你要随时随地有处分权，只有1个，就是过户，:而它项权益也有缺点，就是一但你父不同意过户，你要走拍卖程序。
第19篇：房产年终总结
年终总结
今天我代表娱乐界、政治界、学术界、房产界等很多什么届做一下房产界的年终总结报告及个人梦游式的评论，请同仁保持安静！
1、依然记得（黄昏曲）上半年房产市场是极度活跃，譬如说我们赵巷店同仁在澳澜湾驻守一事，带看那---是--络绎不绝！↗那时涛哥接通一陌生号码(忘了存客户姓名一老客户)的电话,电话称:是小骆吗?涛哥曰:对的,您哪位？请问有什么可以帮到您?客户说:我是上次跟你看过凯迪房子的汪先生,我今天带家人还想再看一下@@@的房子!涛哥抢答:哦@@是汪先生啊！？不好意思汪先生,请问有跟我有预约吗?客户(疑问的语气)问:没有!!?哦,最近跟我看房的都要提前半天到一天预约的,这样吧,我把我秘书号码发给您,让她帮您安排今天下午或者是明天的看房日程吧!客户无语,最终成交.说这个只是举个例子,说明房产市场非常火!!带看来不及,成交不断,房价自然那是一天一价,有点夸张,最起码是一周一价!
2、上海市政政府,国家哪能不顾民怨呢?立即发布各种政策:限贷,停贷，升息，等等等等，那是左一拳右一拳，组合拳出击，打得楼市渐入冰河时代！那时是夏天，容易汗流浃背，那我要提醒你：想凉爽，看看中国股市，还觉得不够凉爽的话，那就看看楼市！！
3、跟随着凉意的市场，渐入金九银十了，被组合拳打得还没
清醒的楼市又挨当头一棒—-限购！我们迎来了国庆，让我觉得有历史书上60年代的感觉，买房现在要一个户口本限购一套，当年有粮票，布票，肉票，现在户口本就是房票！楼市是计划经济了哦！！寒冷在继续@@@@@@@@@@@@@@
4、冬天来了，觉得寒意更浓，不仅是股市，楼市！但得知赵巷17号地块以16.2亿，楼板价过两万的价格被我们李大爷（李嘉诚）拿下，这一事件真给力！那就是“冬天里的一把火”啊！李大爷说：我对上海的楼市非常有信心，对瑞阳也有信心！因为温总也说了，“房价不降先租房”，所以我拿了这块地，看好赵巷，看好你们瑞阳（开个玩笑）！我们预计此地块还是造平墅（平墅就是公寓房中的别墅，也就是公寓房的升级版），没办法，公寓是现在的潮流，国家不让造独栋，那就造公寓别墅吧—平墅-----！不管怎么说，如今公寓的楼板价比当时的独栋别墅的楼板价还高，那说明楼市还有希望，特别是独栋别墅的命运将是更好！李大爷给了我们对楼市的信心，不容易啊！他敢高价拿地，说明他肯定是有消息的，（周立波股市买小菜阿姨：有消息的）我们是不是该有信心呢！！
5、综上是10年终总结，望明年我们瑞阳生意更好火，楼市更好！瑞阳瑞阳，前途光芒！！谢谢。
追求高贵品质，尽在西区豪宅；追求理想住所，尽在瑞阳不动产。
第20篇：房产标语
这个广场上的标语，
1、创建环保模范家园 建设环保绿色新城
2、天空永远湛蓝 让绿荫拥护家园
3、草木无情皆愿翠 行人有情多爱惜
4、提高环保意识 建设美好新城
5、
提高环境道德水平建设温馨文明新城
6、爱护环境,,美化新城。
7、扔一个烟头，丢掉一个文明，损害一个完美。
8、管住脏、乱、差，留下真、善、美
9、创建家园美如画，点滴小事见精神
10、草儿绿、花儿香，环境优美人健康
11、开展环境卫生整治，营造清洁生活环境
12、爱护公共环境，制止乱堆乱放，乱涂乱画
13、为居民服务，造美丽家园
14、减轻环境污染,创建绿色新城
15、倡导绿色环保,引导健康生活.
16、减少噪音,创造美好生活环境
17、创建文明小区，构建和谐新城
18、人人需要和谐新城，新城需要人人文明
19、家庭和睦，邻里团结，小区和谐 20、新城更温馨，生活更美好
21、文明新城，温馨家园，创业乐园
22、美的环境需要美的心灵来呵护
23、同在一方热土，共创美好明天
24、倡导卫生，文明，健康的生活方式
25、多一份自觉，多一份清洁
26、健康是最大的财富，新城创整洁的先锋，
27、加强自我修养，树立良好美德
28、墙上无脚印，地上无痰迹；
29、把花朵留在枝头，让美丽留在心灵 30、我们在爱中成长,爱也在我们中生长
31、绿色新城鸟语花香，环保成果你我共享
32、让爱心伴我左右，让文明与你同行
33、公共空间大家一起来分享， 公共秩序大家一起来维护
34、您并非美丽才文明，而是因文明才美丽。
35、为了我们的绿色新城，请爱护一草一木。
36、优良环境你我创，其中益处大家享
37、我们造新城，让您来享受
38、和谐生活，自然舒适
39、新城有多美，您的心灵就有多美 40、新城广场，文明传播之地
41、好生活，在新城
42、新城广场，给生活更添完美
43、悠闲生活，快乐广场
44、文化广场的作用，就是为人民谋求幸福快乐
45、新城广场，给您最完整的享受
46、这里，开启城市生活之门
47、居住，与娱乐同步
48、新城，实现您多元主题的梦想
关于招商类
1、新城，首选最耀眼商业之城
2、巅峰商业原动力，缔造新城财富新领地
3、融入新城设计，聚敛八方之才
4、不可挑战的优势，不可限量的成就
5、新城优势，就是永恒的价值优势
6、新城小区，是商业都市，更是财富源泉
7、被繁华新城包围，转到哪里都市财富
8、宜商、宜住、宜投资，新城是您正确的选择
9、引领新城发展，坐享商业繁华
10、眼光决定财富，新城值得拥有
11、缔造商业传奇，引爆商业亮点
12、新城商业时机，享受附加值，财富最大化
13、无可挑战的优势，无可限量的空间，新城为您缔造
14、让所有的财富目光聚集新城，这里每一天都在创造奇迹
15、一座承载商业领跑者的地方
16、成就商业一片天，新城给您更宽阔的舞台
17、新城，商业中心，品味精致
18、理想在此，财富在此
19、新城，投资与生活的双重回报
20、商业中心横空出世，投资旺铺谁与争锋
21、要有好商业，好商铺能够淘金
22、要有好眼光，好商铺长久创富
23、引爆商业新格局，财富时代就在新城
24、看得见的现实利益，想得到的升值潜力
25、新城尽是黄金铺，准现房精彩呈现
26、把握商业脉搏，抢占财富先机
27、新城投资新坐标，创财富理想之地
28、完美商铺哪里选，新城让您开眼界
29、新城的方向，就是财富的方向 30、新城，实现与财富零距离接触
31、机遇不常有，成功只需更快人一步
32、商业之街，引您驶向财富之路
33、拿下新城旺铺，拿下半生财富
34、拥有新城旺铺，等于拥有一生财富
35、稀缺旺铺，你值得拥有
36、新城住进来，财富机会说来就来
37、商业宝地当仁不让，商业福地谁与争锋
38、入住新城，赢定财富人生
39、新城，商住一体之王 40、新城，创富永不打烊
41、投资新城，创富首选
42、财富集中营，新城点铺成金
43、携手金牌商家，锁定创富方向
44、进新城选铺，走财富捷径
45、财富海浪，席卷新城
46、投资新城，铁定是先下手为强
47、在这里，你可以把生意做遍天下
48、优越配套，更添魅力，生意、居家两不误
49、黄金旺铺，成就您财富梦想
关于宣传类
1、坐拥宜人景致，尊享完美生活
2、新城升值，没有不可逾越的极限
3、坐拥一座旺地，享受尊贵人生
4、新城中心在这里，繁华就在这里
5、把握现在，就忠诚于未来
6、居住新城，处处折射品质生活
7、居住这里，是气质的一种表达
8、让每一位主人幸福享受，才是新城的初衷
9、当您选择新城的时候，生活才是享受
10、晨曦下，洋溢温馨情怀，新城中，邀约繁华共舞
11、新城生活，就是居住在别人的爱慕里
12、新城，一座改变你生活的理想住宅
13、智慧的火花让激情点燃，美好的未来由新城创造
14、新一代新城家园，优质生活领航者
15、新城，为百姓营造舒适家居
16、我们一直的梦想，在新城，在清新空气里拥有一个家
17、走进新城，只为你又一次在成功前驰骋
18、服务无处不在，新城值得信赖
19、优质生活，新城为你开启锐动人生 20、天下财富哪里有，新城旺铺等你来
21、无与伦比的幸福与安定，全由新城为您献
22、选择这里，给你无与伦比的人生
23、要有好的灌溉，才有好的成果
24、新城，魅力之城
25、聚城市目光，才是建筑的骄傲
26、建筑缔造生活高度，新城给您得意人生
27、新城，尊享完美生活
28、在新城的日子，拥有更多，选择更多
29、把生活搬到这里，然后享受 30、感受新城魅力，聆听幸福之声
31、舒适的生活，在新城诞生
32、在新城，每一秒时间都可以成为享受
33、地段，是永远的赢家
34、居住新城，让享受更加完整
35、生活改变，从新城开始
36、新城，是一种能够追求的美
37、眼光有多远，新城就是梦想的起点
38、建筑理想，创造生活，新城无可替代
39、人生就是舞台，新城给您精彩
40、热闹的世界无边无际，新城是我想要的地方
41、健康生活，新城开演
42、看到新城，繁华就在不远处
43、新城生活，开启品位人生
44、品位生活，面向未来，在这里让您一帆风顺
45、高端先锋，聚焦未来新轴线
46、入住新城，品位总是不经意流露
47、无论哪一个角度，新城都同样精彩
48、这里永远都是幸福的缤纷家园
49、入住新城，给您最美的精彩世界 50、新城，梦想的栖居地从此起航
