如何查询鉴别小区停车场产权归属？ (2011-01-05 15:00:34)转载▼
（一）
根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管局（深圳市在深南路市档案馆）、规划局规划档案查询点（深圳市在香密湖附近），查询如下小区档案：
1、查阅《土地使用权出让合同书》：查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地，是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。
2、查阅《建筑用地规划许可证》：查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。
3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》：查阅以上文档中是否明确标明：“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定，这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施，其建设成本已分摊计入购房价款之中，停车场产权属小区全体业主共有。
八、如何查询鉴别小区停车场产权归属？
（二）
如何鉴别深圳小区停车场产权归属？首先查土地归属；其次查报建规划；再次查竣工登记。 地产商在《土地使用权出让合同书》上，没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场，其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中，不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施，其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场，应有初始备案登记，并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。
1、购地合同：地产商是否单独出资购买土地建设停车场？
在《物权法》实施前，住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，所以地产开发商在土地使用权出让时，并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定，即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权？也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。
若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，属小区全体业主共有。2007年，深圳国土房管局在接受业主咨询时答复： “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。”
2、规划投资：地产商是否单独立项，单独投资规划报建停车场？
在《物权法》实施前，小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的，同小区公共道路、公共绿地一样，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体，属小区全体业主共有。在过去的政府规划中，小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样，曾作为“平时民用，战时防空”的掩体使用，小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因，由于小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点，在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定，将成为地产开发商举证的要件之一。
3、竣工验收：停车场是否计入小区容积率面积？
每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上，都会明确的标明“不计入容积率面积” ，即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，因此，地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的，属小区全体业主共有。以上小区档案资料，应由地产开发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交，业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料，并以此为依据，向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成，业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼，通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。
4、维护管理：地产开发商是否出资对小区停车场进行维修？ 由于小区停车场在政府过去的规划建设中，是作为小区公共配套设施规划建设的，归小区全体业主共同使用，所以历来的政府法规《物业管理条例》等，都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围，小区停车场的维护维修费用，不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算，全年停车场的支出就约为35万元（进口、出口、地下车场值班，轮休代班等岗位，约16人，每人1800元的人力费用计），这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有，那为何其停车场如此巨大的管理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支？长期由全体业主来承担呢？
首先要肯定的是雷薇娜法律方面面是比较专业的，也对泰州各个小区的物业车位收费情况比较了解，应该是一位高智商的人士。
1、对产权问题我现在没有意义，谁出钱修产权就是谁的，也要感谢木木夕夕能给广大业主找到如此详尽的资料。但我想问一句如果不修地面的商品房开发商会投资单独修一个地下车库吗，雷薇娜您会觉得开发商会有这么弱智吗？两者是密不可分的，有因果关系，吃到水的时候怎么能忘了业主这些挖井人，这是情一。
2、关于停车收费我们业主也没有任何异议，只是谁不想降低自己的生活成本呢，能少交一点租金就能把更多的钱用在家庭建设上。领誉前期之所以卖得好不就是大家看中了他的性价比吗？您觉得入住小区的人会多有钱，房子有贷款、又刚装修完、电器用品都是靠每月发了工资陆陆续续的买，租一个月400和200差别真的很大，何况200是前期物业合同里标明的，我们的生活您可能不懂。。我买房后又介绍了两个同事去买也都成交了，我想和我一样的一期业主为数不少，这是情二。
3、关于为何维权来这里---请问不到这里到哪里？开发商有像你这样水平的法律顾问估计不止一个，他们做的案子你觉得会让政府部门找到什么漏洞吗？最多打个电话给李总说差不多就行啦，别搞出些其他事之类的话，毕竟产权是人家李总的。真正来这的原因是由于物业行事过于强硬，不买不租就按每小时3元收费，每天封顶18元，这个钱要是你雷薇娜不知道会不会给，不给就不让进也不让出，主要目的不就是要让大家买车库吗？物业收着业主的物业费给物业人员发着工资还把业主挡在门外，业主不觉得窝火吗？这岂不是业主有情物业无义吗?泰州某小区夜夜有人报警的帖子不是还进了24小时热帖的前10吗？物业无义。
4、关于公共车位---你的建议非常好，让开发商申请在路边划定临时停车位，这样业主不会担心被贴条而停在马路边上了。但物业和开发商有想到吗？没有公共车位就急着收费，就像资金链要断裂了一样，难道房子卖给我们业主了就不用再管我们了吗，现在小区入住的就没有几个人又能收到多少钱呢？就不能等到公共车位划好了再收费吗？这像一个有实力的企业做的事吗？马云、马化腾这二马各花10亿请大家打的，你瞧瞧人家生意做得!!何况房地产已经入反转期，做出这样一个有可能影响后期销售的决定我只能说他智商很高情商不足，不会营销就别瞎出主意！！这是开发商不义。
综上所诉雷薇娜的分析是很客观的，但也犯了经理人一样的毛病智商很高情商不足，还望您以后思考问题的时候多结合国情和人情，少犯这样的错误。
先有业主有情而开发商物业无义，才有了现在的你不仁我不义，还请列位看官加以明断！！！！！
小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题 小区的公用建筑的产权归属问题判断
