许豫宏：旅游城市化的宜居生活已成为新生活方式
2010年12月11日下午，深圳市会展中心现场举办了“2010CIHAF中国旅游城市开发暨旅游地产”论坛，本届论坛，由中国住交会组委会、中国房地产报、中国旅游报社共同主办，论坛主要探讨休闲经济时代的新型城市战略，下一个十年中国城市转型的模式，旅游目的地城市的建设与开发，旅游规划的国际潮流，旅游地产的选址与开发等焦点话题。
在论坛上，许豫宏教授发表了重要讲话，以下为现场实录：
各位专家、各位来宾，非常感谢住交会论坛的邀请。我演讲的题目是“城市化背景下的旅游地产新模式”。城市化是国家战略，也是人们走向现代旅游或者是休闲度假旅游必然的一些结局，就是城市空间的外延和扩张。在外延和扩张中间，尤其城交型以及资源特别好的区域，从过去单纯景区景点的打造走向多产业发展，像刚才万达集团讲的就是这种模式，他是通过旅游的打造同时融入了产业构建，同时进入城市化进程，这是拉动城市化发展的必然结局。传统旅游地产就是按照一个旅游景区、一个风景名胜区打造一个度假产品，比如说酒店、餐饮、综合配套购物等业态所形成的旅游地产的方式。但是，最近几年来尤其最近三四年来它所形成的模式已经远远偏离了过去传统旅游地产的理念。它是什么概念呢？它成了一个投资消费于一体的新兴物业方式，以旅游度假为目的，通过整合开发建设形成旅游产业和房地产业全新的产业体系。这个产业体系，上游把传统的旅游景区景点进行了整体的转型和提升，下游与城市的发展、与综合产业的融合形成了一种发展模式。这种发展模式应该是它的内涵。这种发展模式有一个很重要的方面，像刚才万达所讲的世界级旅游产品的打造，它将会成为未来旅游地产尤其是远离中心城市的旅游地产开发所走的道路，因为它只有世界级的旅游吸引物、世界级的旅游产品，通过吸引才能让人们不止是来观光旅游、休闲度假，同时到这里宜居生活。所以它的内涵和外延发生了本质的变化。尤其是去年国务院41号文件发布以后，旅游业作为国家战略性支柱产业的发布更加决定了旅游产业走综合化、多元化的发展道路，旅游地产是必然的发展趋势。
旅游产业在中国来看首先是市场需求，另外从中国利好的发展方式来说是允许和认可的，也是希望的。从企业推动来说，大量的房地产投资商进入旅游地产业，旅游行业景区景点打造会形成一种新的发展模式。从外部环境来说，汽车数量家庭的普及，包括高铁、城际列车、廉价航空产品的推出、高速公路的建设都将形成旅游地产在未来从观光走向度假、走向宜居生活的综合发展提升。
我们对城市化进程的机遇从两个方面来说：
一是旅游拉动城市化。旅游拉动城市化从主体来说就是以旅游的理念打造城市，这也是今天论坛的主题，实现城市软硬件结合和软素质的全面提升，通过这些提升形成旅游业在城市发展过程中间一个重要的驱动力。我们去年做
了湖北洪湖度假区的详细规划，是湖北圈头做的，也是湖北省政府进军综合旅游产业开发专门成立的投资集团，具有政府背景的，这个投资集团第一个项目是在洪湖边上，我们通过洪湖这个家喻户晓的电影包括歌曲创意它的发展模式，就是洪湖以家为主线，创意当代家庭理念，形成时尚、现代、回归自然的现代生活方式。我们通过酒店、湿地观光园、湿地生态房、企业会所、湿地创意园打造生态之家、创意之家、品位之家，最后形成一个综合的发展成果。这是我们做的一期5000亩地的开发模式（见图）。有商街、演出剧场、生态廊道包括湿地、生态环境打造（见图），这是一个综合服务区的配套（见图）。它完全是按照旅游的模式在打造一个城市。
第二个关键词是新生活方式。旅游拉动城市化，它的核心除了我刚才说的产业模式之外，更重要的是人们如何宜居生活，这种宜居生活我们提出旅游城市化的宜居生活成为新生活方式，这种新生活方式我们要找一个案例，这个案例是我们刚刚结束的河南驻马店丘陵地带三十平方公里打造旅游度假区的模式，保持山地特色、水域以及农家田园和城市化功能的复合旅游度假区。这是三十平方公里的发展空间，目前有10万亩的桃园，有长寿山丘陵地带，打造长寿山丘陵度假区以及湖泊生态旅游区的概念，通过三大旅游板块形成互为犄角的发展，最后开发以山水农城为主体的新旅游产业区。
通过以上理论，根据我们几年的实践，我们对旅游地产新模式做一个创新的分类，目前旅游地产的理论体系包括在实践过程中提出的创意很多，泛旅游化的概念特征非常明显，根据我们的实践我们提出一个创新模式，大概把旅游地产在未来发展中分为四大类：
第一是作为城市功能区的分类。
第二是旅游产业经济区的分类。
第三是旅游小城镇的分类。
第四是乡村旅游综合体的分类。
这四类对未来大区域的开发有一定的指导价值。
城市功能区，城市扩张过程中依托于城市功能的外移形成旅游地产的发展模式，这种发展模式能够仅仅依托城市功能，这比万达陈总刚才讲的有所区别，他打造的是城市稀有物，我们打造的是城市功能区，通过城市开发形成城市拉动外移，比如广州搞大学城的开发是一种模式，比如天津滨海新区150平方公里旅游度假区的开发也是一种模式。
我讲一个案例，是北京与天津之间有12平方公里开发区，这个开发区是北京博大东方一个置业集团做的，他们前期是做工业园区开发成功的，这个项目也是他们第一次进军旅游地产业。这个项目处在北京和天津之间，它的特征如右图所示，它的土地价值是原来有一个水库，左翼是高铁跟高速公路，这12平方公里是高铁、高速公路环绕的封闭区。北京博大东方拿来以后请我
们做了前期咨询和总体规划，我们给他确定的理念就是体现好玩好看的一个城，具有配套完美的功能，形成未来旅游城的概念。确定的功能区首先形成商务旅游区的概念，商务旅游区包括商业小镇的开发、水街的开发、企业会所以及度假公寓、温泉渡假村和湖景商务酒店为主体，这是围绕水线打造的综合体概念，这是一期工程。二期是打造高铁湖公园，依托目前仍然存在的农田打造经济农业庄园，这是目前天津市政策所允许的。最后形成多业态，我们现在看到的圈圈点点都是多业态布局（见图），不仅有旅游的吸引物，而且有地产开发，同时综合打造多元业态，大概有二十几种业态来融入，最后形成南湖旅游区的效果图（见图）。这个项目已经报请政府立项，一期开发已经开始了，这是在京津高铁边缘的效果图。这是天和城12平方公里的全景图和夜景图（见图）。
产业经济区模式。我们的旅游地产还是从传统景区景点开发走过来的，包括原来很多风景名胜区和世界文化遗产都在实施边缘的综合开发，但是原来的控制范围和保护的频度比较高，如果要实施开发将来有相当大的难度。这种情况下有存在如何有效提升风景名胜区和世界遗产的产品，并局部地实施开发旅游地产项目。最近几年我们做了不少，包括兵马俑、金箔湖、千岛湖的。泰山风景名胜区是我们规划做的，我们按照山城相依均衡发展、旅游地产集群发展、游农一体协调发展、旅游地产联动发展的模式形成大泰山格局，基本核心有几点，一是大型游客服务中心的建设，以动漫体验场馆建设形成新的综合体验项目，跟泰山的生态自然人文配套。通过民俗旅游区打造泰山小镇的概念，然后通过封禅大典的概念形成大型演出，封禅大典今年5月1号已经开演，投资1.3亿，这是我们当时设计的效果图（见图），这是实际场景（见图）。
另外是旅游小城镇，这个模式提了多年，现在旅游小城目前在全国也比较履行，我们推荐的案例是徐州市五花小镇的概念，一期开发6000亩土地，确定为温泉、田园农庄、山水度假和禅修、养生以及自驾车综合配套的板块。还有乡村旅游综合体，随着目前全国城市化，加快城市化率提升而做的案例。是天津荣升集团，我们给他做过两轮咨询，第一轮咨询是3000亩土地，里面设计一部分农田、一部分可开发用地、一部分政府承诺的必须打造旅游项目用地，按照当时政府规划的决定按照1000亩土地的规模做设施农业，另外用1000亩打造会议聚集区，另外1000亩做综合地产开发（旅游地产开发），这个模式得到了天津市的高度认可，目前作为建设部系统的案例在推进，现状是已经完成了，经营情况非常好，里面两个度假酒店和一个会议中心。形成产业链的发展模式，会议度假、设施农业和旅游地产的综合发展，形成互动互溶的模式。
去年开始天津市政府为了推进这个区域的城市化进程，把荣升集团投资的3000亩土地扩大到2.3万亩，另外整理成2.3万亩土地交给他来做一级开发，我们实施的是休闲农业由一千亩土地扩建到两千亩土地，打造京津地区最大规模的休闲旅游区。会议聚集区不再扩大，一千亩土地维持现状，然后增
加功能，旅游地产由一千亩土地增加到三千亩，这是目前政府给的红线范围内做的调整，我们现在正在帮他做规划，是未来京津地区规模最大的旅游综合开发区。
综上所述，我们对旅游地产的分类是基于我们的案例以及对中国地产业的发展方向，最近几年我们作为咨询公司做了很多案例，为全国大概60多个城市做战略咨询，同时为全国将近100家投资商做旅游地产开发咨询。将来如果需要的时候，我们可以以我们的智力为你们服务。谢谢！
