逾期办理房产证 开发商被判赔偿违约金23万
【基本案情】
2004年2月，郭先生向广州侨鑫房地产开发有限公司（下称开发商）购买了汇景新城棕榈园的一套价值220万元的商品房。《商品房买卖合同》约定：出卖人应在2004年7月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书，延期超过365天的，出卖人每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。合同签订之后，郭先生按约全额支付的房价款。然而，截止至2007年10月，开发商仍然没有为郭先生办妥房产证。郭先生委托广东格林律师事务所张旭锋律师向天河区人民法院起诉，请求法院判决开发商为其办理房产证并支付延迟办理房产证的违约金 23万余元。 【开发商反诉】
《商品房买卖合同》约定，郭先生购买的物业按套内建筑面积计算房价款，该物业约定的建筑面积为198.31平方米，但根据2004年2月24日广州市房地产测绘所出具的《房地产分户图》，上述物业的套内建筑面积为206.1325平方米，根据合同约定，郭先生还需要补交6.8万余元的房价款，开发商多次书面、头口催促郭先生补交面积差额款，但郭先生均不予理会。开发商据此可以行使先履行抗辩权，有权在郭先生交清相关款项前不为其办证。此外，郭先生至今尚未向开发商提供相关办证资料。据此，开发商反诉请求判令郭先生支付房屋面积差额款6.8万余元。 【一审判决】
天河区人民法院开庭审理了该案，以开发商提供的《房地产分户图》仅是初步测绘结果，并不能作为双方确认房屋面积的最终依据，郭先生有权拒付面积差额款为由；判令开发商在判决生效后15日内为郭先生办理房产证，并向郭先生支付逾期办证违约金23万余元，逾期未能办理房产证则每日按照已付房价款的万分之二支付违约金。同时，驳回了开发商的全部的反诉请求。 【开发商上诉】
《房地产分户图》是广州市房地产测绘所盖章确认的关于面积测绘的权威性文件，是房地产权属证书中相关面积登记内容的基础依据，应当作为面积补差的依据，郭先生应按通知要求补足面积差额款；在郭先生补足面积差额款之前，开发商有权行使先履行抗辩权，在郭先生付清面积差额款之前，暂不为郭先生办理房产证。因此，上诉请求：撤销一审判决，驳回郭先生的诉讼请求，支持开发商的反诉请求。 【张律师代理意见】
1、《商品房买卖合同》约定：涉诉房屋按套出售。同时，合同还明确约定：当事人选择按套计价的，不适用本条关于面积差异处理方式的条款。开发商以合同约定的面积差异处理方式条款主张面积差额款缺乏合同依据。
2、《房地产分户图》仅是对涉案房屋面积的初步测绘结果，其并不能作为双方确认房屋面积的最终依据。房屋的实际面积应以房地产管理部门核发的权属证书上登记的面积为准。
3、在开发商为郭先生申请办理房产证、房管局颁发《房地产权证》之前，房屋产权登记面积尚未最终确认，开发商无权要求郭先生支付面积差异款，郭先生也有权拒付。 【二审判决】
广州市中级人民法院经审理认为：一审判决查明事实清楚、证据充分，适用法律正确，驳回开发商的上诉请求，维持原判。 【张律师点评】
1、2009年02月19日，广州日报刊登了广州市中级人民法院发布的《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》。明确规定：出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积，在产权证未核发的情况下，出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求不予支持。
2、在这类合同中，法院主要以开发商是否按照合同约定的时间提交办证资料给房管局来认定开发商是否履行办证义务（是否违约）。本案中，开发商未在合同约期限内提交办证资料给房管局，责任在开发商，所以开发商应当承担违约责任。
3、购房者应该在国家法律规定的2年的诉讼时效起诉追索逾期办证违约金，超过诉讼时效则法律不再保护。即使暂时不起诉，至少也应该以《律师函》或挂号信的方式发函追讨，以证明自己已向开发商主张权利，使诉讼时效得以中断，随后再适时进行诉讼。
广东格林律师事务所专业房地产律师 广州房地产律师网首席律师 张旭锋
2010年6月18日
