效能监察分析
效能监察是企业管理的重要组成部分，是直接服务于企业经营管理工作的有效切入点，是强化企业内控管理、减少企业经营风险、提高经济效益的有效途径。近年来，房屋租赁分公司纪委在金泰集团公司党委、纪委的正确领导下，紧紧围绕分公司中心工作，从基础工作抓起，不断建立健全效能监察工作管理机制，努力探索效能监察工作的最佳切入点，将效能监察工作深入到分公司中心工作的各个角落，找准关键环节，抓住监察重点，确保此项工作有效开展。
一、2010年效能监察立项情况
应收账款是指企业因销售商品、提供劳务等业务，应向购货或接受劳务单位收取的款项。对于我们以房屋租赁为主业的企业，应收账款就是指应收未收的租金，只有租金最终变成企业的货币资金时，才真正算得上销售活动的完成。我们知道，应收账款的存在，因会挤占企业的营运资金，降低企业资金的周转速度，加大资金占用的机会成本，增加与应收账款有关的管理成本、坏账损失，导致企业资金利润率下降，情况严重的可能导致企业财务资金状况恶化。这就要求企业管理者要重视对应收账款的管理，防患于未然，关口前移，做到事前预警、事中监控、事后考核。
房屋租赁分公司经营管理的金泰富地大厦、金泰大厦、金泰国益大厦、金泰国际大厦为金泰集团房产板块的优良核心资产，可出租面积超过15万平方米，在金泰房产板块中发挥着举足轻重的作用。为确保分公司经营活动正常运转，增强风险防控能力，减少和避免应收账款形成呆坏账，有效提升资产创效贡献率、利润贡献率和现金流贡献率，确保完成2010年租金收入6450万元的经营目标，房屋租赁分公司纪委在效能监察工作中，结合金泰集团公司纪委的总体要求，经领导班子会议研究决定及党总支批准，把对“四个大厦应收账款”作为分公司2010年效能监察工作的重点，将效能监察与企业经营管理相结合，融入企业中心工作中去，发现管理漏洞，提出整改建议，完善内部管理，更好地发挥效能监察防范经营风险的作用。
二、2010年效能监察开展情况
为更好地做好2010年效能监察工作，切实发挥房屋租赁分公司纪委的监督检查作用，围绕此项工作，我们做到有组织、有计划、有目标，坚持过程监督与重点监控相结合的方针，通过建章立制，源头治理，强化风险预警机制，规避经营风险，确保了应收账款效能监察工作的有序开展。
（一）领导重视、组织健全。今年年初，分公司纪委确定对“四个大厦应收账款”进行效能监察后，第一时间成立由党政一把手任组长，副职领导班子成员任副组长，党办主任、纪委工作人员、财务部经理及各大厦租务部经理任成员的效能监察领导小组，负责组织有关人员对应收账款进行总体管理、监督、审查、研究、协调等事项，领导小组办公室设在综合办公室，落实责任，严格把关，力求做到全面、系统、科学，从源头上保证了此项工作的公开、透明，同时体现可控制、可考核，更好地贴近分公司实际。
（二）建立制度、严格内控。企业为了保证必要的现金支出，必须要取得与之相匹配的现金流入总额。因此，应收账款的有效收现非常必要。在实际工作中，客户由于宏观环境影
响，资金短缺，拖欠账款的现象时有发生，如果企业对所有租户拖欠或拒付账款的行为都对簿公堂、付诸法律手段加以解决，不仅需要花费大量的诉讼费，而且效果也不理想。所以，通过法院收回账款一般是企业不得已而为之的最后办法。基于这种考虑，分公司在租金收缴工作中，通过建立严格的内控制度，按照法制化、程序化、制度化原则，为此，分公司制定了《房屋租赁管理办法》、《应收账款制度》及《应收账款考核管理办法》等相关制度，规范业务人员的操作标准，强化租金催缴及考核工作。
（三）责任明确、体系完善。效能监察领导小组按照横向和纵向分解的原则，确定各项目直至每一名业务人员的指标责任，形成从上到下层层分解、层层落实，从下到上级级负责，级级保证的责任网络，使全员责任导向、成本控制的整体效能达到最佳状态。做到人人肩上有责任，个个头上有指标。效能监察领导小组在年初将收入指标进行分解，明确具体责任人，与经营部门及负责人签订《经营管理协议书》，与职能管理部门及责任人签订《职能管理工作协议书》，将应收账款完成情况与经营管理者和部门责任人奖惩、任免挂钩，月末进行考核。
（四）全程跟踪、监管有力。在租金收缴工作中，效能监察领导小组通过建立严格的内控制度，按照法制化、程序化、制度化原则，充分调动一切积极因素，强化租金的催缴工作：
（1）做好事前控制。首先，在选择租户环节，各项目在考虑其经营的合法性及与本写字楼的商务氛围相符的同时，最为重要的是该租户要有良好的商业信誉，有能力按期支付租金。其次，分公司在签订的租赁合同中，明确规定了租金的交付日期及交付方式，并以押三个月租金作担保，确保按时全额收取租金。最关键重要的一点，各项目注重在平时的工作中，不断完善客户跟进制度，加强沟通，与客户负责人直接接触，及时了解和掌握客户的经营状况、财务状况等信息，实施应收账款预警制。各租务部建立了客户评价体系、制定客户信用等级制度，实行分级管理，对租户的资质、信誉、租金缴纳、合同期限和经营情况进行建档，实现台账动态管理。重点关注接近信用等级限度客户的动态和经营状况，做到第一时间规避经营风险，最大限度的维护好企业的利益。如：承租金泰大厦的渤东博建筑工程有限公司，该用户因工作性质，对外工程垫付款数额较大，存在资金无法回笼、短期流转不畅的情况，我方通过沟通了解这些情况后，在全盘考虑该租户整体情况的基础上，认为该租户与我方长期租赁关系融洽，且资质较优良，暂时性资金短缺，属于善意欠租，该项目租赁业务人员在执行完正规催费流程、与租户沟通协调之后，及时通知分公司财务部门其当月欠款从三个月押金中支付，且欠款务必在下一个缴费日期前清还，同时补齐押金。这样一来，既确保了分公司应收账款的及时到位，维护了企业利益，也增进了和租户间的友好关系。
（2）做好事中监控。在管理应收账款的相关工作中，最忌讳的就是拖延，这样会导致很多本来能够收回的账款，随着时间的流逝，收回的可能性愈来愈小，因此，必须采取及时有效的措施，尽快收回账款，才能确保分公司经营资产的安全。对此，分公司财务部、租务部和物业公司客服部门联手，采取向客户电话催收、上门收款、发放一次、二次催缴函等方式，树立分公司形象，确保租金收缴的严肃性。对到期未回款的客户采取再次发放催缴函、让客户写下支付欠款的承诺函、发放律师函、押金抵租金、收取滞纳金、发放解约函直至付诸法律等多种渠道、多种方式，及时清回应收款。如：承租金泰国益大厦的北京邦德华国际科技发展有限公司，该租户承租房屋后，曾多次拖欠租金，在我方多次派人口头或书面催缴，并向其发送《解约函》、委托律师发送《律师函》后，明确通知其解除租赁合同，但其拒不执行。后经北京市朝阳区人民法院主持调解，双方达成调解协议，并签收《民事调解书》。
在2009年12月前，我分公司通过诉讼、强制执行，共清回欠款262645元，为避免发生新欠租金。我分公司经过多方努力，强制其于2010年1月1日签订了原租赁合同终止协议，规避原合同法律风险，同时新签纪律严明的租赁合同，严格承租人责任，自2010年1月至今，该租户未再发生任何欠款。还有，今年9月中旬，金泰大厦21层租户由于涉嫌经济犯罪，其主要负责人被北京市公安局经济侦查科警员带走询问。我方业务人员凭借敏锐的洞察力、强烈的责任感、果断的应对措施，同时依据租赁合同约定：以客户迟交租金为由向其发出单方解约函，单方解除租赁合同。解约函发出还不到半天，市公安局经侦科警员就来到金泰大厦，提出查封该租户办公单元要求。分公司全盘考虑，该单元一旦被查封，就意味着500平米的优质写字楼单元将无限期的禁止出租，每月涉及的租金及物业费损失高达近8万元，特表明立场：我方已与该租户解除租赁合同，双方无任何租赁关系，依据法律我方不承担任何关联责任。面对我方强硬交涉，和已经单方面解约的事实，经侦警员只得让步，并协助我们对该客进行了清退，确保分公司应收账款安全及经济利益不被损害。
（3）做好事后考核。为保证租金收缴的刚性和奖罚兑现。我们对经营人员实施回款责任制，权责到位，奖惩分明，按照分公司“应收账款考核管理办法”，将收款任务明确到分公司主管经营副经理和各项目经理，在一个考核周期内，租金收缴率未能达到100%，暂缓发放二次工资，待收回后方可补发。同一笔月租金连续三个月未能收回，暂扣二次工资变为实扣工资。今年以来，截止10月底，在考核周期内，因租金未及时收回，分公司暂缓发放二次工资17400元，现因账款全部收回，已对相关人员进行二次工资全额补发。我们通过严格的内控管理和考核制度，保证了分公司租金收入能按时、足额的收取和入账，保证了企业资金的安全，各年度租金收缴率一直保持在100%。
三、2010年效能监察成果
1、保证了企业经营目标的实现，2010年三个大厦经营收入创历史新高，出租率高位运行，截止2010年10月末，房屋租赁分公司累计完成经营收入6616.35万元，完成年度考核指标6600万元的100.25%，提前66天完成全年指标，经营收入与去年同期有较大幅度的增长，增加1177.07万元，增幅达21.04%，预计到年底可实现经营收入7800万元，为全年经营指标的118.18%。
2、提高了企业加强应收账款的控制能力，从而提升了经济运行的质量，通过对应收账款的效能监察，避免经济损失9.1万元，提出监察建议7条，修订完成《房屋租赁管理办法》、《应收账款制度》及《应收账款考核管理办法》等5项制度，有效规避经营风险。分公司2010年租金收缴率达到100%，实现零位运行。
3、提升了企业经营管理水平，通过强化应收账款内部控制和制约监督，使管理更加科学、规范、有效。总之，应收账款管理是企业的重点，更是难点，直接影响企业的经营和发展。分公司在对“四个大厦应收账款”的效能监察工作中，逐步制订了较为科学、合理的约束机制，降低资金风险、加速资金周转，更好地促进了分公司的稳健发展。下一步，我们将进一步解放思想、开拓创新，不断深化效能监察工作，围绕中心、突出重点，融入管理、服务大局，充分发挥教育、监督、保护、惩处的职能作用，为分公司的科学发展和谐发展提供有力保障。
