一、项目名称：海风度假公寓建设计划书
二、建酒店的理由：
1、三亚概况
三亚市是海南岛最南端的滨海城市；汇集了阳光、海水、沙滩、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹等；这些优势和其得天独厚的热带风光共同构成了她独具魅力的旅游资源。主要景点有：亚龙湾旅游度假区、大东海旅游区、南山文化旅游区、亚龙湾森林公园、呀喏达热带雨林区、鹿回头山顶公园、南田温泉、蜈支洲岛、大小洞天。全市面积1919.6平方公里，主要海湾有三亚湾、亚龙湾，崖州湾，月亮湾，主要港口有三亚港，榆林港，南山港。大小岛屿40个，面积较大的有西岛，蜈支洲岛。
三亚是我国海陆空运输大动脉的最南终端，交通超前发展，东、西线高速公路在这里交汇，海榆东、中、西线公路在这里汇合，粤海铁路以这里为终点，凤凰机场实行“落地签证”政策,使这里与内地和国际间架起空中桥梁.
海鲜是三亚的特色美食。中国各地菜系，海南的四大传统名菜文昌鸡、加积鸭、东山羊、和乐蟹，均可在三亚品味。此外，在三亚高档次酒店可享受正宗西餐、日餐、韩餐和俄餐等各国美食风情。
每年的元旦、春节、“五一”劳动节、“十一”国庆节黄金周期间，三亚都要举办各种各样的旅游娱乐活动。中国顶级的专业模特大赛—“新丝路模特大赛”和"世界小姐选美大赛"等均在三亚举办。此外，三亚还一年一度举办了富有中华民族文化和浓郁地方特色的天涯海角国际婚庆节和南山长寿文化节...
独特的气候四季如夏，可谓三冬不见霜雪，四季鲜花盛开，素有“东方夏威夷”之称。这种气候最宜旅游休闲度假;三亚的大气质量位居中国第一，世界第二。未受污染的青山绿水，令人神往的长寿之乡，现代人寻求返朴归真，天人合一的理想之地。
2、市场分析
旅游业是三亚经济的主导产业、支柱产业和龙头产业，为国内外旅游商和投资者所看好。三亚旅游产业正在实现升级转型，即在产业结构上由速度型向效益型转变，在产品结构上由观光型向度假型转变，在客源结构上由单一型向多元型转变，在和其他产业的关系上由拉动向互动型转变，在组织管理的模式上由行业型向产业型转变。
散客、自驾车和自助旅游是近年来开始流行的一种旅游形式(散客、自驾车和自助旅游已超过团队)。它一改过去传统的旅游者被动接受包价旅游产品这一僵化旅游形式，而是由旅游者自主选择旅游项目、决定旅游时间、车辆及住宿的旅行；在一定程度上，自助旅游满足了人们外出旅游“轻松愉快、活泼多样”强烈愿望，适应了当代旅游者希望展示旅游个性的需求；它兼具散客旅游自由、自在和组团旅游方便、安全的优点，具有自由、方便、便宜、安全、舒适”的优势。
但是，旅游者要降低旅行费用，在经济上得不到实惠的矛盾日渐突出。三亚现有的旅游星级酒店100多家；各类星级酒店齐全。丽思卡尔顿度假酒店为代表的超五星级度假概念的服务酒店；近年来又兴起以“天泽海韵”为代表的产权式度假酒店和社会家庭旅馆；不是消费太高就是一般人买不起产权，或者规模不大、服务水平低、功能不全；而目前海南旅游市场，商务、休闲度假，健康、友好、亲情、个性化旅游迫切需求“公寓式物业，星级式服务，非酒店价格”的新型旅游度假公寓(酒店)产品；同时能提供便捷的订房、订车、订票和旅游行程安排、景点优惠购票服务。
三亚海滨度假公寓(酒店)项目，服务和管理按三星级酒店水平；价格按社会家庭旅馆档次定位；具备旅游网和旅行社功能，提供便捷的网络订房、订车、订票和旅游(全程或部分)行程安排、景点优惠购票服务。让各类旅行者“旅途似家中，工作如休闲，感受真上帝，方便又省钱”。同时，按一般海景公寓房价格出售精装修房屋产权，不住时返租给管理公司获取红利。此举将开创中国旅游业和房地产业管理与营销的先河；将为海南乃至全国旅游、房产、服务业快速健康发展提供一种新的运作模式,进一步提高三亚旅游房产在省内和全国的知名度；投资者也将从中获得巨大的经济效益和品牌无型资产。 目前三亚滨海度假公寓预计有120多家左右，但是到三亚的旅游旺季仍然出现一房难求的局面，三亚旅游的淡季的入住率会有大幅度的减少，但是通过三亚旅馆业的发展来看，建设具有海滨特色的家庭旅馆不管是三亚旅游的旺季或者淡季都会有很大的竞争力。
三、经营方针
1)公寓式物业，星级式服务，非酒店价格。
2)旅途似家中，工作如休闲，感受真上帝，方便又省钱。
(一)酒店管理系统
1、客房部 ----客房清洁保养、服务和对外家政服务 ；
2、前厅部----接待入住、办理租借、总机、商务中心；
3、财务部----负责旅馆佣金、收入成本的、赢利利润的计算和统 计。
４、销售部----负责旅馆对外营销、推广、宣传等营销活动的策划工作。
(二)营销系统
1、针对旅游同行及旅行社营销:
A、散客部----责酒店、旅游、房屋、网络、汽车租赁等营销工作；
B、团队部-----负责岛外团队客人地接和岛内外进出客人组团业务；
2、自我营销系统：
A、建立自己的旅馆营销网络平台
B、通过国内知名的各大网络销售平台进行营销（如：淘宝、拍拍、同程网等各大营销平台在建立自己的销售平台）
四、酒店经营主要内容： (一)经营项目和规模：
客房服务部是旅馆提升品牌重要环节，在客房建设方面尤其重要，为了能满足不同档次客户需求，在房间档次、价位等要分为高中低档次的区分，这样才能满足不通客人的需求
二、旅馆寻址需通过实地考察来最终确认决定：
三、旅馆初期发展建设的人员配备。
1、服务人员2名（负责房间清洁及服务工作）
2、销售人员2名（负责旅馆销售营销工作）
3、旅馆店长一名（负责旅馆日常管理及运营的控制及决策、处理日常突发事件）
五、投资总额：
（
1、）房间租金一年为RMB 30万
(
2、)房间主题性装修RMB 2万
(
3、)网络信息平台建设RMB 4000元
(
4、)办公室场地、电话、传真、办公座椅RMB (
5、)旅馆公寓一年宽带费用RMB (
6、)旅馆建设推广营销费用RMB (
7、)每月员工工资费用RMB (
8、)总合计投资金额：
六、旅馆投资建设存在的风险
1、经营当中存在哪些风险
在三亚旅馆投资建设中如何才能降低投资风险是一个很复杂化的问题。从整体的市场来看，影响三亚旅游市场最大的主要是根据国内的各大旅游、体育活动、赛事等活动有关，如2008年北京奥运三亚就受到很大的影响，在奥运会期间大量的游客涌入北京奥运，国内大部分游客涌入北京。这样的活动都会影响到三亚的旅游市场，但是这些活动赛事一结束三亚的旅游市场会有大幅度的增长，所有三亚的旅游业有时会根据季节产生变化。
2、如何降低经营风险
1、在三亚经营旅馆主要是在特色与服务为核心竞争力，三亚的家庭旅馆至少有150家，根据市场的调查及研究，在三亚建设方面一定要形成自己的独特风格，热情周到的服务。
2、产品打包是旅游营销中一个重要手段，通过与其他旅游产品的捆绑销售，让自己的旅馆走向多元化营销模式使利润销售最大化。
3、旅游淡季期间通过自己的网络店铺及平台积极组织团购、秒杀活动，让自己的销售量达到一定的间夜量减少空房率，从而在淡季期间保证一定的住房率，降低经营成本，使利润最大化。
七、旅馆经营成本预算
（1）房租费用：以三亚半岛龙湾小区下去为例，半岛龙湾海景房1房1厅的每月房间租金大概在2500元一个月不含水电费与物业管理费，2500X12个月=30000元租金一年，建议前期投资房间数量为10间房，一年房间投资费用是30万房租费用。
（2）房间个性装修：半岛龙湾的房间装修特点比较简单，大多数业主房间装修不是很有特色，多数以经济性装修为准，如果没有在房间原来的设计风格上做一些改进及突出性的装修，在与其他旅馆的竞争中难以占据市场份额。经过调查，三亚经营比较好的旅馆无论从房间装修、服务水平、接待能力、营销手段等都有自己的特色及市场优势。所有在房间装修装饰方面不以华丽为目的，要规划好每个房间的布局风格进行摆设物品的选购。我们经过实地考察，三亚大多数旅馆装修比较有特色的在装饰物品上不见得话多大的费用。初步统计房间出租下来大概每个房间需要2000元左右,（不含电视、床单被子、洗衣机、微波炉等这些家电设备）。房间个性装修10间房需要20000万左右的费用。
（3）旅馆网络信息平台的建设
在市场竞争激烈的环境下对外营销至关重要，特别是在现在的互联网时代。没有一个网络对外营销平台是难以在竞争激烈的市场中树立自己的品牌与口碑。
很多客人对家庭旅馆房间的了解大多数都是通过房间的相片或者房间的视频来了解房间的详细情况，对旅馆的房间需要360度的展现出来，这样既减少了我们在营销过程中很多解释与介绍工作。
建立旅馆网站平台主要体现在旅馆介绍、房间介绍、预订系统、房态查询系统等功能，建设旅馆网络平台大概需要4000元左右的费用。
八、房间经营利润预算
（1）根据三亚目前的三亚市场行情来看，利润效益最可观的时间是每年的10月份至来年的3月份都是三亚的旅游旺季，这个期间的房间不仅价格高，而且市场客户量也是最大的时间段，特别是春节期间都会出现供不应求的局面，价格是平时的5倍以上。只要有高品质的房源与稳定的营销系统赢利空间非常乐观。
（2）以半岛龙湾的房间来计算，房间数量为10间来计算，大概每间房的开销大概是100元一个晚上（包含房间水电费，费物业费以及房间租金等）对旅游同行销售每间房销售为258元/间，直客销售318元，如果按照最低258元来计算每月大概每间房入住20个晚上258元X20天=5000元减去每月房间成本3000元一间房利润有2000元X10间=20000元一个月的利润（
1、此利润只按照平时价格来计算），不计春节、国庆等重大节日的价格。（
2、不包含员工工资、办公费用。）
（3）根据市场的不断变化，投资利润回报预计在一年之后得到回报，三亚旅游市场淡季旺季区分非常的明显，在短时间的是很难得到利润回报。需要形成有一定影响力的口碑、良好的服务质量以及接待能力肯定会有良好的市场利润。
