招商方案计划
根据双方合作意向和贵司的要求，我公司将负责贵司项目的招商工作，现就该项目招商方案工作具体内容如下：
一、区域市场的前期工作：
把握项目所在城市的经济发展状况和商业市场情况，是我们对本项目制定招商策略的基础依据。
（一）项目可行性研究：
1、在项目立项前，我司将对该项目进行初步市场调查，包括宏观政策、国内外同行业现实状况和发展趋势、相关产业状况、当地收入水平、消费能力评价。
2、我司将确定项目辐射范围、项目基本定位、项目建筑学价值、环境与历史价值评价。
3、我司将对项目的经济效益、社会效益和环境效益的做出初步估算。
4、对项目可行性研究进行总结，编写项目建议书。
（二）、市场调研：
1、宏观经济环境分析
我们将调研项目所在城市宏观经济环境，包括城市GDP发展与产业结构、人口结构及收入水平、社会消费品零售总额、人均可支配收入、城市发展目标与规划等经济指标。
2、区域市场商业环境分析
我们将调研项目所在区域的公共设施状况、交通体系状况、区域性质与功能特点、商业发展现状及布局情况以及未来商业发展规划等。
3、区域零售业结构、商圈分布及经营状况调查分析
我们将调研区域商圈分布及业态格局、顾客来源及消费习惯、商业竞争状况以及大型主力店动向等，并对区域的未来商业发展方向做出预判。
4、典型竞争性项目调查研究
对项目主要竞争对手进行调查分析，研究其成功或失败原因，对本项目定位起到借鉴作用。此外，对周边项目、竞争项目的调研结果，也是我们制定商铺招商租赁价格的重要依据。
5、区域未来商业地产供应量分析
对项目未来的潜在竞争有一个预见性的了解，以此对项目定位起到一定的前瞻性，使项目能够应对未来挑战，具备可持续竞争能力。
6、消费者消费行为调查与研究
通过对消费者行为及消费习惯调查研究，明确项目的目标消费客户。我们将针对这部分目标消费群体制定最优化的业态组合、建筑形态及经营模式。
7、项目地块价值研究
对地块周边交通条件、自然与社会资源、环境与配套资源、消费档次等调研，对地块进行优劣势分析。通过对地块价值的研究，我们能够最大化挖掘项目的潜在价值，从而做到项目利润最大化。
二、项目定位：
决定我们是做什么类型的商业地产，包括物业类型、经营业态、经营模式、经营档次、目标消费者等，合理的项目定位是我们招商能否成功的关键点。
包括
1、项目本体分析
确立项目核心竞争力及各物业类型的竞争策略。
2、项目市场定位
通过市场定位，来确定项目总的市场形象和市场切入点，是后续确定产品、客户、经营模式的前提。
3、项目产品定位
包括项目业态组合选择、功能细分、规划要点等。
4、目标客户定位
对购买商铺的投资客户，以及租赁客户的商家进行市场细分，包括客户来源组成、客户购买力、商家租赁要求等，锁定属于本项目的目标客户群体。
5、项目经营定位
经营定位是对项目今后的经营模式、经营特色以及主力店选择条件等，直接涉及项目未来的租售比例、招商策略、投资回报等要素。
三、招商工作开展
（一）、招商方案的策划
1、招商项目研究
重点是与招商项目有关要素的调查分析，我们的主要工作内容包括主要竞争对手的经营模式、业态组合、租金水平、主力店分布、租赁政策、税收政策、管理费用等。
2、招商项目的定位
根据已经进行的招商调研结构，我们将对项目进行全方位招商定位，内容包括项目经营主题定位、招商租售比定位、服务对象（终端消费者）定位、市场地位（档次）定位、目标商家定位、业态组合定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位、租赁方式制定等。
3、招商策略确定
我们将针对不同招商对象、不同投资者、不同竞争者和不同的宏观环境所构成的招商环境，制定分阶段的、分地域的、分主体的、分依托资源的招商策略，并将招商策略细化成不同的战术组合。
例如招商前期我们将主要针对大型品牌主力店的全力引进，以提升项目知名度和号召力，从而带动后续中小商家的招商工作。
4、推广策略
任何一次招商活动都离不开推广。高效的媒体资源整合（省钱、有效）是招商过程中的关键环节。我们将推广策略分为大众媒体传播策略和活动营销策略两部分，且二者组合互动应用。例如大型招商启动说明会、品牌推介会等是招商工作中采用比较广泛的手段。
此外，我们将制作精美详实的招商手册，由招商人员登门拜访商家也是非常直接有效的招商途径。
5、项目愿景
项目愿景描述是我们对项目未来发展前景的描述，对于商家而言，经济收益（包括经营收益和增值收益）、发展潜力是最为看重的。
（二）、商铺招商手段
1、招商侧重点
产权式商铺的招商工作主要侧重以主力商家的入驻来带动项目的销售。而从目前来看，全国范围内大量商业项目的推出，放大了商家可选择空间，发展商成了买方市场，处于劣势，一般都要牺牲较大的经济利益作为招商的优惠条件。但招商成功就意味着项目操作成功了一大半，发展商所希望的短期利润最大化也成为可能。
根据我们以往的招商经验总结，品牌商家本身就是一种资源，越是知名品牌商家越能提升项目知名度和商业价值的，越要给予更多的招商优惠，吸引其进驻。
2、推广方式
产权式商铺销售与售后返租模式的结合具有一定的必然性。根据我们以往的经验，返租是一种短期的操盘方式，需要在较短的时间内完成招商、推广、市场预热，直至通过媒体轰炸达到市场认知度的最大化，配合全民投资的理念。
商业地产发展至今，投资者也越来越谨慎，超高的回报率已经不能打动投资者，他们已经开始注重招商和经营。通常大型主力店的签约仪式是对外传达项目知名度、提升项目价值的最佳手段。此外，我司也会通过异地招商引入一些尚未进驻当地的外来知名品牌。
3、招商过程中的主力店
招商过程中主力店的进驻对整个项目有巨大的帮助，例如大型超市卖场（大润发、沃尔玛）、连锁百货、大型连锁餐饮等。但有实力的主力商家，对商业氛围、建筑规格的要求非常高，必须在项目定位初期就开始接洽、商谈合作细节。我司与一些大型主力商家都保持着良好的合作关系，对他们的要求非常熟悉，在项目前期就可邀请他们介入。
但是对于一些现时消费能力不突出，商业氛围尚未成熟的新建商业区，想要引进大型主力店就必须附带有非常优惠的租金水平、免租条件和配套要求。但主力店的进驻必定会提升项目的知名度和商业价值，甚至引入如沃尔玛这样的世界500强企业对提升片区整体价值、增加税收、解决就业等也很受当地政府重视。
（三）、商业经营管理
1、招商业态控制
我们建议在招商工作应严格按照业态规划布局进行，一方面便于日后商家的经营管理，另一方面也避免了经营业态的杂乱无章，提升了项目经营档次。
2、统一经营管理
我们建议项目后期运营过程中实行严格的统一经营管理，最好聘请专业知名的商业运营管理公司担当。比如统一在特殊节假日搞一些商家促销活动、回馈活动、统一的宣传推广等，来提升项目的知名度和美誉度。
以上是我公司对贵司项目招商工作的初步设想，期待与贵司的进一步合作！
