请求统筹解决赤草村“荣宏花苑”项目开发
有关问题的报告
从化市人民政府：
我司2010年10月10日参加竞拍，拍得从化市国土局出让的从化市街口街赤草村105国道边地段140.72亩地块。（合同编号440184-2010-000043）出让合同约定，国土局于2011年3月25日前将地块交付我司使用，并约定开工期限为2012年3月 25日，竣工期限为2014年3月25日。
取得用地后经我司按出让的土地所附规划指标，编制了居住小区项目的修建性详细规划方案，并于2011年10月13日获得从化市规划局的批复。
但该项目自取得规划方案批复以来，迄今未能正常开工，原因有土地公开出让时遗留的问题，有地铁规划融入地块需重新界定红线重作小区规划方案的问题等等。
为解决地块迄今碰到的问题，加快项目建设进度，现将两年多来所遇到的问题作一个全面的汇报及陈述我们的观点，望市政府综合各方面的情况和意见，进行统筹解决。
一、关于延期开工问题
2013年3月27日，我司收到市政府国土局《关于“欣荣宏、荣宏花苑”项目用地申请开工延期的复函》。该函第四条就我司要求重新确定开工期限的意见作出了两点处理意见：
（一） 根据该项目的现场状况，报建情况以及我局于2012年10月10日发出的《关于督促关于广州市银博士房地产有限公司切实履行出让合同约定条件的函》，你司超期未动工开发，属于自身因素，根据《国有土地使用权出让合同》第七章第三十三条约定，《关于建设用地控制指标的暂行办法》（从府【2006】66号）第五条规定，你司需承担开工违约责任。
（二）延长一年开工期限，变更约定动工期限为2013年12月30日前。 对这两条“处理意见”，我们认为不妥，理由是：
其一，这条处理意见有违事实。国土局根据自己2012年10月10日所发出
1 的《关于督促关于广州市银博士房地产有限公司切实履行出让合同约定条件的函》而认定我司超期未动工开发属于自身原因，故而根据《土地出让合同》和贵市的《暂行办法》要承担开工违约责任。恰恰是国土局2012年10月10日的文就有很多立不住脚的观点，我司不能同意：
（一）、该文第三条第
1、2点讲述的历史问题，所谓三角地也好，返还地也好，都是政府收储土地时应该由国土局解决的问题，为什么到土地公开招拍挂了，土地还带有这么多历史问题？
（二）、政府跟赤草村的关系未处理好，为什么要在土地已经出让后（2010年10月）的2011年1月25日须由土地竞得人和原被收储用地单位的松铃工业有限公司为承担解决土地遗留问题而作出承诺？
（三）、该文结论认为，我司提出申请延迟开工期限的两点理由与“调查事实”不符，且未“主动提交”2011年1月25日与我局及“三旧办”签订的承诺书，“隐瞒事实真相”。因而①不能按期动工是企业自身原因不是政府原因，不同意延期申请，并依法追究公司的违约责任。②“我局发出的《关于广州市银博士房地产有限公司申请迟延开工的复函》（从国房函【2012】23号）作废”。
这个结论我们不敢苟同，理由是：
1、未主动提交《承诺书》就叫做隐瞒事实真相？这份承诺书是三方签订的，国土局本身就有一份，企业在申请时未主动提起承诺书，怎能说“隐瞒事实真相”？谁向谁隐瞒？
2、关于国土局文件“作废问题”，早在2012年1月12日，国土局曾就我司因农民干预开工问题提出延迟开工申请所作复函提出过处理意见：“从化市街口街街道办事处已经在你公司的延期申请中加具意见证明你公司所述情况属实。经我局工作人员调查核实，你公司所述情况与实际情况基本符合。我局同意根据实际交地时间，变更你公司约定开竣工期限。以从化市街口街街道办事处厘清该地块的历史遗留问题后移交你公司使用，并以书面形式确认具体时间为准。你公司以从化市街口街街道办事处出具的书面材料向我局申请开工、竣工延期申请。”
这个复函是建立在街道办事处认可，国土局调查核实基础上答复的，此时，三方签署的“承诺书”已经签订一年，该复函已经表示了，承诺人未能兑现“承诺”已得到国土局的理解和原谅。到了2013年3月27日，国土局又发函揪住承诺书不放，不知何解？又，这个复函是国土局的正式文件，它明确了地块由街口
2 街办事处厘清地块的历史遗留问题且须凭该办所出具之书面材料再行申办开、竣工的延期申请。当我司正积极配合街口街办事处处理这一历史遗留问题时，2012年10月10日，同一个国土局却发文“作废”前文，颇令人费解；2012年1月12日至2012年10月10日所延误的时间到底是企业原因，还是算政府管理部门的原因？2012年1月12日国土局所发文说废就废？所造成的后果又要企业负责？
因此，国土局2013年3月27日文仅依据2012年10月10日所发文而罔顾自己2012年1月12日曾经发文的事实，而做出片面性结论，是不能令人信服的。
其二，第二条处理意见虽只一句话，却有诸多让人不明白的地方。
1、重新“约定”动工期限是2013年12月30日，那么2012年12月30日是何时约定为动工期限？如果是，则项目不存在延期动工而受罚，因为2013年1月已发生修建地铁占用土地的问题。
2、既然有政府的原因，须重新“约定”2013年12月30日为项目动工之日，则该地块此前是不具备动工条件的，既如此，为什么又会有我司此前存在延期开工之责？
3、只重订动工期限，是不是竣工期限可以无限期？
4、现在已到7月份，距发文又过去了3个多月，国土局对地块红线规划指标均未能重新给定，嗣后还要方案设计，还要规划部门审批，期间有企业行为，又有政府行为，把动工时间“约定”为2013年12月，是否合适？记得2010年12月政府拍卖土地时有明确的红线及规划条件，其邀约条件是国土局交地时间为2011年3月25日，开工期限则定为2013年3月25日。其开工准备时间有一年时间。但现在，红线确定，规划条件不确定，国土局却单方规定开工准备时间只有半年，是否科学？是否有违合约精神？文内使用“约定”两字，不知“约定”的两个主体谓谁？基于上述情况，我司认为我司并不负延期动工之责，应该双方免责，重商开工时间为宜。
二、关于地铁占用土地问题的处理
我司已收到从化市国土局2013年5月20日《关于转化从化市政府关于地铁14号线征用“荣宏花苑”项目土地有关问题意见的通知》（从国房函【2013】260号）。
3 该文第二条称：国土局无偿收回10.7亩用地，我们认为这种处置方式过于简单，希望能综合地块所处环境及历史过程进行调处。
根据2010年12月22日签署的《国有建筑用地土地使用权出让合同》第二十条：“对受让人依法使用的国有建筑用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及附属设施的价值和剩余年期国有建筑用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失，给予土地使用者补偿。”
据此，国土局不能一纸行文就收回那10.7亩地。
再者，地铁公司是一个独立核算的经营单位，为什么不能由地铁公司作出补偿？
因此，我们提出如下解决的意见：
1、地铁公司应在对该地块价值由第三方作出评估后，予以补偿。
2、本项目是从化市规划局批准了规划方案的，现因地铁建设，原方案已不能实施，且项目因地铁建设不但地块压缩，且噪音形象等对小区环境影响甚大，同政府在招拍挂时提出的邀约条件有很大差距，而我司作为一个经营企业，所遭受到的损失是巨大的，为照顾政府诚信及社会公平起见，政府是否可考虑将地块西南侧已收储的50亩地块定条件拍卖给我司，其价格可以高于该地段基准价格，高幅可以由我司与国土局商定。
3、其他借用和回购用地的价格如从化市已有现标准，则按现行标准，如无统一标准则应由国土局与我司双方商定。
三、关于原地块缩减后的红线及规划要点问题
现在，项目开发已因各种原因一再延误，既影响城市建设，又造成我司资金的不堪重负，我们希望从化市国土局尽快与地铁公司洽商重新标示红线、规划局重新给出规划参数，以便我司进行小区规划方案的设计，争取尽快开工。至于地块补偿、是否允许扩大购地范围等问题，是可以一边建设一边洽商的。
我司就“荣宏花苑”项目所遇到的问题呈陈述情况和提出处理意见如上，特报告从化市政府，希望在依法的前提下得到合理的统筹解决。
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附件
1、《关于广州市银博士房地产有限公司申请延迟开工的复函》（从国房函【2012】23号）
2、《关于督促关于广州市银博士房地产有限公司切实履行出让合同约定条件的函》（从国房函【2012】619号）
3、《关于“欣荣宏·荣宏花苑”项目用地申请开工延期的复函》（从国房函【2013】182号）
4、《关于转发从化市政府关于地铁14号线征用“荣宏花苑”项目土地有关问题意见的通知》（从国房函【2013】260号）
广州市银博士房地产有限公司
2013年7月5日
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