中国物业服务企业发展模式
之探索大型综合性物业管理模式
随着社会进步和经济发展速度的不断加快，城市建设的标准和居民生活要求不断提高，为满足市场主流买家对高品质、中价位的楼盘的殷切需求，实力雄厚的房地产商纷纷斥巨资开发建设大型房地产项目，传统的物业管理理念已不再适应此类型物业管理要求，市场对物业管理行业发展提出了更高的要求，楷唯物业2005年8月接管了具有“中国名盘”荣誉称号的大型复合地产项目——昆明新亚洲体育城，并以此为契机对超大规模社区管理模式式进行了探索。
楷唯物业目前在全国物业管理服务面积达1246万余平方米，物业管理类型包括：超大规模社区、别墅小区、商业物业、办公楼集群、体育场馆、国际生态旅游度假区等。物业管理项目有：超大规模社区——天津星耀五洲、昆明新亚洲体育城、国际生态旅游度假区——星耀水乡、挪威森林别墅小区、加州枫景别墅小区，美树橙、美树星城小区，星耀大厦等。楷唯物业所管理的项目集各类型物业为一体，在物业管理上有相当难度，对昆明楷唯物业公司的服务管理水平是一个严峻考验。多年来，楷唯物业对综合性物管理模式不断进行控索并取得成功，本文将详尽阐述综合性物业管理模式的成功运用。
综合性物业管理模式之根本依然是服务，并以服务为载体，营造安全舒适的人居环境，实现物业管理企业的经营目标。因此楷唯物业针对不同物业类型、不同的客户群体分别采取“一站式”、“管家式”、“金钥匙”等个性化、柔性化的服务满足不同层次客户的需求。并探索出一条“专业服务和综合管理”+“整体协调和区域管理相结合”的综合性物业管理模式，本文以大型综合性社区——昆明新亚洲体育城及国际生态旅游度假区——星耀水乡为例对综合性物业管理模式进行阐述：
大型综合性社区管理模式
昆明楷唯物业公司的物管项目代表作之一——新亚洲体育城社区，位于昆明市昆洛路、广福路交叉路口，处于新昆明城市扩张方向的中心区，是城市功能向周边区域覆盖的枢纽位置，是“大昆明”的“新都心”所在。新亚洲体育城占地面积2600亩，总建筑面积约200万平方米。是集体育、商业、办公楼集群、综合住宅小区为一体的大型社区，社区中涵盖了超大规模体育运动场馆设施区（万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、五人制足球场、标准草坪足球场、篮球场） 1000亩超大规模、居住人口达5万的高品质住宅群；169亩新型独立别墅商务办公区的财富中心；118亩餐饮娱乐购物步行街的昆明星天地；120亩云大附中主校区的星耀学校等，因此公司在对其进行物业管理的同时，经过几年的探索、创新管理模式，引进了星耀路派出所、市级大医院、电影院、社区党支部、社区居委会、交警、工商银行、邮政等，方便社区居民的综合性社区物业管理模式进行管理。
一、综合性物业管理的基本原则
泛社区物业管理模式的根本依然是服务，并以服务为载体，营造安全舒适的人居环境，实现物业管理企业的经营目标。因此，必须遵循以下几个原则：
1、可持续发展的原则。
一方面，大型社区物业管理的复杂性和综合性为物业管理企业提供了不可多得的培养和锻炼员工的基地，为增强物业管理企业造血机能和发展后劲提供有利条件；另一方面，大型社区也为企业通过“一业为主，多种经营”的方式扩大利润空间提供了有利的平台。
2、合理配置和利用资源，全社区资源共享的原则。
对已经开发的社区资源，管理者要充分考虑资源的流动和优化，对通过挖掘客户需求开发的新资源，应考虑资源的规模供给和合理配置，新亚洲体育城齐全的配套设施，例如羽毛球馆、篮球馆等运动场馆，地球村幼儿园、云大附中星耀学校等文教设施，昆明市第一人民医院分院星耀医院、国际影视会所、商业街、尼斯酒店等生活休闲配套设施，通过泛社区物业管理模式的运用，使资源能在全社区内被充分利用，从而降低每一位使用者的成本和取得资源的最大效应。
3、以人为本和以客为尊的原则。
在对大型社区提供物业管理服务时，应充分了解每一类客户的需求及其变化趋势，在符合企业利益的前提下，根据企业自身的条件可以有选择地提供多元化物业管理延伸服务。当然，在提供服务的过程中要做到尊重客户选择，满足客户需求。
4、寓管理于服务之中的原则。
管理和服务是一对孪生兄弟。科学的管理方法和先进的技术手段都只是为了提供更好的服务。服务中缺少了管理，就必然会杂乱无序，降低服务的品质。
5、责权利相结合原则。
楷唯物业管理公司赋予了新亚洲体育城服务中心必要的权力，使服务中心对日常管理工作有足够的自主权。同时，要求服务中心严格按公司既定程序履行职责，并根据对其工作的绩效考核和客户满意度调查结果，按照公司规定兑现奖罚。同时，要明确物业管理行业本身的定位，分清物业管理企业与政府职能部门、其他社会服务机构的功能界定，充分与新亚洲体育城社区居委会沟通和交流，作好综合服务的集成商和社区与外界的沟通桥梁，避免了大包大揽，在业主中规避了“小政府职能”的认识误区。
二、综合性物业管理体系的构建 综合性物业管理即应用城市管理理论、系统论和可持续发展理论，对辖区物业实行综合物业管理，即在现有基本物业管理的基础上，优势互补、资源共享，形成一个机制灵活，机构健全的综合管理体系，使辖区物业管理的运行趋于有序和高级，最终形成社区物业维护、治安防范、环境保护、文化提升等综合一体的管理体制和运行机制。大型综合性物业管理即以片（规划区域或开发区域）为基础对整个辖区提供管理与服务，其更强调“大环境”与“一盘棋”思想，强调的是大环境、大配套，强调物业管理、公共市政、公共秩序联动呼应，有机协调共同发展。在新亚洲体育城的大物业格局中，不仅有功能完善的城市综合配套设施，还有和谐、多元的居住环境和人文环境，充分体现“环境+文化+运动生活”这一理念，与普通住宅小区单一直线型物业管理不同。
（一）以创新的“九合”（“九合”即：政企合作、场馆合
一、文体合
一、运动设施与居住环境空间融合、竞技体育与大众体育的效能结合、文体产业发展与公益性质结合、城市设施与居住文化的有机结合、不同资产群体的共享与和谐和结合、管理经营者与居住者的良好合作与配合）理念为特色，贯穿到新亚洲体育城整个建设和管理之中，构成一种和谐的“人和”宜居环境。
物业公司正是贯彻“九合”理念，圆满的完成了2007年5月全国第七届残运会。期间，物业公司担负起了现场保洁、绿化、秩序维护、综合客户服务等多项工作，用高度的工作责任感及高品质的服务给参会的运动员及观众留下了良好而深刻的印象，同时也为公司今后树立良好的口碑打下坚实基础。
（二）创建“四位一体”的管理体系，为构建和谐社区奠定了基础。
经过公司长期不断探索及创新，构建了社区组织与管理体系、社区福利体系、社区文化体系、社区教育体系、社区公共服务体系，“四位一体”的健康社区，摸索出了“政府主导、卫生部门推动、各部门协作、居民参与”四位一体的健康社区创建模式。目前，新亚洲体育城社区管理体系中有社区党支部、社区居委会、星耀路派出所、物业公司“四位一体”，各司其职，构成了党的领导、企业与居民共建的管理模式。
（三）以服务为龙头，与业主建立融洽的关系。
公司始终遵循经济效益，社会效益，环境效益相统一的原则。关注细节，优化流程，提升品质，贯彻360°温暖细节的服务理念，形成了一站式、金钥匙、管家式的服务特色，零缺陷的服务追求，“热情、周到、高效、完善、诚信、健康”的服务标准„„让业主有一个舒适的生活环境、便捷的生活方式、健康的生活空间，关注业主的需要、分担业主的生活压力、解决业主的生活难题，让业主全方位感受被关怀的温暖。
（四）注重社区文化的同时，重视公司企业文化
1、社区活动中心内创建标准化社区文化室，内设：图书阅览室（有藏书500册）、棋牌室、老年大学教室、多功能厅、排练厅等，每日为居民开放不低于9个小时，且管理制度完善，大满足了居民群众和未成年人的文化生活需要。
2、万人体育场馆、民间民俗文化广场、健身路径为新亚洲体育城社区提供了广阔的体育精神空间，在这里生活的居民都能亲身感受得到体育和生活可以如此完美的结合。
3、社区成立了多种群众组织。如：星耀业主艺术团、星耀艺术培训中心、社区综合大学、老人腰鼓队、秧歌队、老人歌舞团、合唱团书法协会、摄影协会、象棋协会、太极协会等等。
4、公司每年举行由业主与物业公司员工共同参与的趣味运动会、春节联欢会、新年篝火晚会、中秋联谊会、环保踏青活动、消防演习、演讲比赛、摄影绘画书法作品展、物业管理业务知识暨技能大赛等活动，向业主传递安全、健康、和谐的品位生活理念。本着贴近社区、服务业主的宗旨创办了社区报——《社区之旅》月刊，为业主搭建良好的社区文化平台，以多种形式丰富业主的文化生活、促进与业主的交流沟通。
（五）注重环境保护，建设资源节约型社会。
1、公司不断改造社区中水站，充分利用再生水，并在社区进行节约用水宣传的同时，普及节水器，使新亚洲体育城社区从用水大户逐渐向节水大户转变。
2、改造照明系统，节能降耗。公司非常注重节能技改项目，在改造社区公共照明系统的同时，定时调整照明时间，并对社区内的公共电气设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，节能降耗效果显著。
3、节能改造，开源节流。公司加强对各部门物耗成本的控制，重视修旧利废工作，定期抄验及检测公司水、电运行情况，并在社区试行太阳能光伏发电系统，大大减少运行成本。
（六）抓好社区治安秩序，创建平安社区。
新亚洲体育城实行24小时治安管理、秩序维护、客户服务、工程维修管理制度；无形中对社会的安定团结起到了很好的作用。为了做好社区治安工作，新亚洲体育城先后配备了4辆巡防车和2辆流动工程维修车，巡防车配备先进、马力充足的电瓶车，开动时声呐喊较小，即使在夜间也不影响业主休息，它担负着社区的机动巡逻和防护工作。流动工程维修车上配备有发电机、电焊机、水泵、灭火器等诸多先进而专业的器械，担务着社区突发性工程事件抢险维修的重任，它们时刻关注着业主的安全，通过做好安全、消防工作，公司在多年的管理中，从未发生重特大刑事案件。
（七）创新服务与管理，提升物业服务品质
1、建立业主投诉体系与业主满意体系。设置“24小时服务中心”，由于社区的规模大，服务需求信息多，在满足客户的服务需求时，就需要很好地进行运筹，以合理地调配服务资源。显而易见，在资源的调配方面，大社区较一般的物业管理项目要复杂得多。在大社区不仅要合理地设定工作岗位，还要科学地进行人员分工，着重处理好客户服务需求高峰时服务人员的调配和发生大型突发事件时值班人员的高效反应。另外信息流的交叉，信息链的拉长也要求物业管理企业对日常的物业管理服务标准化、程序化，并根据实际情况适时做出调整。 新亚洲体育城设立一个总的服务前台作为客服中心，同时在各个小的片区又设立服务处和服务点，极大的解决了大社区反应速度慢的难题，同时方便了业主就近与物业公司的联系，在第一时间解决业主生活难题。其次，在内部控制方面，综合性社区需要更为严格的内部控制制度。这是因为，管理过程的链条相对较长，资源管理的难度大，十分容易滋生工作人员以权谋私以及侵吞公司利益等问题。这就需要企业通过科学地设计内部控制制度来实现。具体而言，就是在新亚洲体育城服务中心合理进行组织机构设置，合理和有效地进行职务分工，做好工作人员的权限控制，健全顺畅的相互监督机制、层层负责机制和执行落实机制，严格规范记录并保存各项管理痕迹，定期或不定期地进行内部综合管理绩效评审。综合性物业管理模式科学的解决了这一难题，新亚洲体育城采取“整体协调和区域管理”相结合的人员管理模式，即以各专业管理部门为核心和以片区主任管理行使具体事务的交叉管理模式，主动收集信息，发现管理缺陷，并及时调动资源弥补缺陷。同时采取“专业服务和综合管理”相结合的职能分工，将基础服务中的部分保洁任务对外承包给专业机构。
从内部流程划分，新亚洲体育城的管理架构非常清晰的分为三个层面：前台层面，包括客户服务中心和各事务中心，主要职能是完整准确的将客户信息向企业内部传送；中间层层面，包括各职能部门管理人员，主要职能是将前台的信息转化为工作计划和工作指令，并督促落实和检查工作绩效；后台层面，包括各职能部门操作人员，主要职能是将中间层的工作计划和工作指令转化为实质服务。
2、创新管理，工作简单高效。1）创新用人机制，优化人力资源配置，节约人力资源成本。2）实战出发，开展后备管理人员培训，储备优质人力资源。3）创新内部竞聘方式，选拔优秀管理人才。4）创立《昆明楷唯物业管理有限公司服务案例汇编》，传承内部知识经验。5）推行月度工作总结及季度经营分析工作模式。
国际生态旅游度假区的管理模式
继新亚洲体育城、星耀五洲管理项目后，昆明楷唯物业公司接手管理又一大型国际性复合旅游项目——“星耀•水乡”，“星耀•水乡”位于云南省昆明市区东北方向，空港新区嵩明县杨林镇嘉丽泽片区，一个以空港经济区形成的水陆空交通网络核心区域，泛空港经济区第三圈层，30分钟内抵达昆明老城，10分钟内抵达新机场，拥有背靠新昆明、连接全世界的优势位置。总用地约8500亩，是一个以生态运动公园为核心的集居住、休闲、商业、会议等为一体的生态休闲居住、旅游胜地。“星耀•水乡”设有国际垂钓俱乐部、云南首家马术俱乐部、国际竞标赛级高尔夫球场、全国及世界首块高原湿地主题绿色种植园、世界首块鲜花主题绿色种植园、3个五星级酒店、综合运动中心、特色商业街、米克尔森高尔夫学院、国际会议会展中心、千人会议中心、大型湿地公园及高端商务度假庄园等配套设施。
目前管家式物业管理模式已经在北京等地部分高档物业住宅部分实施，成为未来高档别墅住宅区物业管理的发展趋势，面对“星耀•水乡”这样的高端物业服务项目，物业公司根据项目独特性制定一系列高端物业的管理方案，并以“创造品质生活，构建和谐社区”为目标，采用一对一的贴心管家式服务模式，为业主提供24小时的忠诚管家的体贴与周到，致力于为业主打造高品位的全新生活。这种“尊贵”的服务，从服务的角度来看，更注重人和生活本身，更重视物业设施的科学管理和维护，更注重礼仪和礼宾关系，也更注重服务的细节和品质，体现了一种更人性化的关怀和亲情的服务理念。
（一） 提供最“尊贵”的服务，为业主创造高品质生活
面对星耀水乡这样的高端物业，公司制定一系列服务措施及项目，为社区业主提供最尊贵的服务。第
一、提倡“一切以客户需求为主导”的服务理念，即业主在有服务需求时第一时间给业主提供上门服务，例如：业主报修，公司要求10分钟之内上门服务。平时公司则通过保安岗亭掌握业主居住及出入情况，以便及时响应业主服务。第
二、公司设立业主信息档案管理柜对业主信息进行规划管理，就像银行保险柜一样，通过专人或管理处主任批准后才能调出资料使用，同时要求所有员工在入职时需要签署《信息保密协议》，要求对所有有关业主信息进行保密，违反者除了按奖惩条例执行外，严重者还报送司法机关追究法律责任。第三，公司与业主的联系通常以电子邮件、短信平台待方式进行，最大限度降低对业主造成的干扰。第四，根据业主的居住规律来判断相关作业，例如，绿化修剪产生噪音不可避免，公司会根据业主是否在居住来安排剪草的具体时间和地点。
公司提供以下十项特色服务：
1、24小时五重安全防范体系，确保业主安居无忧２、24小时客服咨询、求助、维修服务，满足业主居家服务需求；
3、24小时“菜单式”家政服务；
4、24小时豪华电瓶车穿梭服务；
5、私家园林、泳池、白蚁防治专项服务；
6、私家Party，大型宴会，大型商务活动及球场、酒店、SPA预订服务；７、私家空调、液压电梯、大型灯饰、窗帘等专项设备设施维护服务；
8、豪华购物车上门接送专项服务；
9、国际高尔夫社区文化，营造世界人居典堂；
10、各类费用代收代缴及邮件寄送服务。此外公司还针对尊贵的VIP贵宾制定套餐式服务模式即配备专业服务队伍，包括：园艺师、工程师、音乐师、清洁师、中西餐厨师、按摩师等专业人员等提供日常清洁服务、园艺保养服务、餐饮等服务。
（二）在贴心管家服务模式上新创个性化服务和定制式服务模式来满足不同客户的需求。 针对星耀水乡这种集居住、休闲、商业、会议等为一体的生态休闲居住、旅游项目，物业公司考虑到，社区内除中国公民之外，还会有许多国际友人，由于各地方文化、风俗方面的差异给物业管理带来一定的难度，因此，公司在采用贴心管家服务模式上，新创个性化服务和定制式服务模式来满足不同客户的需求。
1、个性化服务指根据不同的特点和需求，有针对性的提供相关服务。例如，社区有一位业主是韩国人，他是个中国通。在中秋节的时候，物业公司会特意安排片区领导带上中国式的月饼去拜访他，让他能在异国他乡感受到公司的一份亲切的关怀。
2、定制式服务是指业主的服务需求通过和物业公司提前进行预约定制，确定具体的服务项目和内容后，我们再和相关部门协调资源，为业主提供相关预订服务。例如：业主举办大型的私家生日Party，就是典型的定制式服务，公司会提前为其安排几十辆车的停车及交通指引、户外照明、绿化、环境布置、酒店预订、西餐预订以及特殊安保措施等。
（三）提高公司员工素质，为水乡打造专业人才
人才储备对于每个公司的发展都是极其重要的，楷唯物业面对的是新亚洲体育城、“星耀五洲”、“星耀水乡”等各类型的服务项目，公司组织机构庞大，人才的素质要求也非常高，尤其面对“星耀水乡”这样的高端项目，因此提高公司员工整体素质，为公司打造专业人才，成为公司在管理上的一项重要措施。
物业公司通过以下几项措施打造星耀水乡管理人才：
1、公司在对员工招聘时就特别注重员工的综合素质，因为“星耀水乡”这样的高端物业的客户不同于一般住宅小区的客户，需要更高的素质和服务意识。因此公司会和许多大专院校联系，定向培养一些专业人才。
2、在星耀水乡的优秀物业管理工作人员中培养专职管家，管家需具备以下素质：
1、客户管家的综合素质要求 ☆善于与客户沟通 ☆有极强的表达能力 ☆有良好的仪容仪表 ☆有较为广阔的知识和见识 ☆善于处理各种投诉和矛盾 ☆具有审美能力
2、客户管家的特征 ☆性格外向、热情大方； ☆语言能力强，有劝说能力； ☆灵活性高，能根据不同的环境作出适当的反应； ☆有极高的道德及专业修养； ☆审美意识及能力强； ☆富有进取和创新精神。
3、为确保客户管家的专业性，公司为客户管家提供以下培训： • 服务技能和个人服务展示 • 沟通交流培训 • 礼仪和礼节培训
• 管家日常工作/私人服务培训 • 旅行管理培训
• 会见客人和接待客人技能培训 • 家庭管理技能培训 • 活动策划与管理 • 保密与安全技能培训 • 客人资料记录技能培训 • 卓越服务技能培训 • 中高层商务人员魅力与修养 • 服务意识与服务礼仪 • 服务意识提升 • 卓越客户服务技巧 • 如何提高顾客满意度 • 服务的督导与管理 • 服务失误的补救 • 酒店金钥匙服务文化 • 如何平息客人的不满 • 有效沟通技巧 • 销售礼仪与服务
（四）定期举办各种主题活动，促进业主交流
1、社区活动是联系业主的信息沟通的桥梁，因此公司在社区定期举办围绕高尔夫、马术、高端绿色、环保运动等为主题的活动及一些大型篝火晚会，另外，公司还会组织名车、名酒鉴赏，中医养生、高尔夫、马术亲子乐园等社区活动，为业主、会员提供一个交流的平台。
2、在星耀水乡社区成立星耀水乡艺术团，专门为业主提供表演。
3、新入职的员工都要进行新员工入职培训，对高尔夫球、马术基本常识等有所了解，让员工能为客人提供更优质专业的服务。
大型综合社区及国际生态旅游度假区物业管理模式丰富了现代物业管理内容，为现代社会转型期的城市管理、社区管理走向社会化、专业化奠定了坚实的基础。但是仍处于起步阶段，要搞好大型社区物业管理，不仅需要政府和发展商的支持，还需要属地有关部门单位的配合，更需要社区全体客户的热情参与。物业公司为做好大型社区物业管理应提高物业管理品质和效益，随着天津“星耀五洲”、“星耀水乡”各项目开发建设，楷唯物业管理面积正在不断扩大，物业管理水平正在不断向国际水准看齐，同时在迅猛前进的物业服务管理实践中，也给了我进一步推进综合性物业管理模式研究进程的信心。
撰稿：昆明楷唯物业管理有限公司总经理 孔维虎
