一、商家分析
（一）沈阳万象城继深圳、杭州之后，华润旗下第三座万象城落位沈阳，位于辽宁省体育馆原址。作为中国购物中心行业沈阳万象城开幕现场(3张)的领跑者，沈阳万象城建筑面积近25万平方米，拥有地下一层、地上六层商业楼面，容纳超过200家各类店铺，已于2011年5月15日开业。 沈阳万象城集合世界各地经典美食，最新确定入驻有：满记甜品、哈根达斯、星巴克等年轻人大爱品牌，并首次引入王品台塑牛排、食通天美食广场、香港太兴餐厅、大渔日式铁板烧、杭帮菜代表品牌“张生记”及盘锦精品菜代表“辽河渡口”等在其他城市倍受欢迎的美食新贵品牌。
（二）万象城（MIXC）是华润中心的核心组成部分。深圳万象城作为万象城的第一站，于2004年12月开业，现已成为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的大型室内购物中心，汇聚了HER、MES、LV、GUCCI、PRADA、DIOR、CARTIER、DOLCE&GABBANA、ARMANI、ZEGNA、BURBERRY等众多国际一线品牌。万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃至改变城市的商业格局。万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载。
二、项目SWOT分析
（一）优势：位于金廊核心地段，交通条件便利。项目周边配套有沈阳二中、沈阳八十二中，东北大学，沈阳药科大学、鲁美、盛京医院、陆军总院、省人民医院、家乐福、展览馆、软件成、凯宾斯基、万豪、喜来登、青年公园配套设施齐全；金廊地区缺少大型综合商业体。
（二）劣势：不在中街，太原两大商圈内，距市中心较远。沈阳大型综合商业体较多，如卓展、玖丽，新世界等。
（三）机遇：随着金廊区域的发展，区域中心的转移，浑南的建设，商业的需求也是必不可少的，这也以为这万象城的潜在发展机遇。
（四）威胁：玖丽奢侈品位于万象城周边，以及周边项目众多，市场竞争激烈，也是我项目的威所在。
三、定位
（一）市场定位
1.近阶段均选择以其较强的产品能力打开市场，树立品牌，获得在沈阳进行长期发展的基础，来自香港地区的开发商要以城市核心商圈的商业项目为主，主要依靠大规模的投资和对商业市场的领先嗅觉引导市场，港资发展商更加重视的是城市乃至东北区域的快速发展，借以获得较高的投资回报。
2.总体价值定位：以大型购物中心“万象城”为核心，集零售，办公，居住，酒店，餐饮，文化，娱乐，康体等诸多功能为一体的大规模，综合性，现代化，高品质的都市综合体。
3.结合当地市场实际情况分期开发，为古董创造良好的投资价值并产生深远的社会影响，成为东北最好、最具示范效应的商业项目。 4.商业初步定位
第一商圈：距项目10分钟车程的沈河区，和平区。 第二商圈：距项目30分钟车程的沈阳市区。
第三商圈：居项目1-1.5小时车程，中部城市群，如鞍山，辽阳，抚顺，铁岭，阜新，锦州，本溪，盘锦等。 5.目标消费群
20-45岁，月收入在1500以上，家庭月收入在3000以上，受过较好的教育，拥有较好的职业，本地具有一定经济实力的成功人士（如私营业主等），周边城市具有较强消费能力的人群。 6.定位
中高档，集购物，餐饮，娱乐，休闲和时尚体验为一体的一站式购物中心，品牌和档次与沈阳卓展购物中心相近，但业态更为丰富。
四、竞争对手
（一）商业市场分析
1.目前，沈阳商业格局主要以两个市级商圈--太原街和中街为主，3-3个区域型商圈如北行、西塔、三好街等为铺。大型商业主要集中在太原街和中街，占全市商业总存量近70％，区域分布不平衡。
2.2005年后，这两个商圈仍在不断扩容，而区域性商圈也迅速发展，整体商业格局已经开始从集中走向分散，由于商业设施扩张过快，且均是没有香茗特色的商业项目，因此05年以后新开产业的项目经营情况均不太乐观。
3.经营形态上，主要是百货，没有真正意义上的中高档购物中心，商业市场中，外资和外地零售商占较大比例，尤其是中高档商业项目，基本上全都是外资和外地零售商 4.沈阳南部历来是“富人区”，集中了高档楼盘、写字楼和五星级酒店，却一直没有形成商圈，但随着沈阳政府开发金廊力度的加大以及大浑南区域的开发，沈阳南部的五里河区域将集中出现不同形态的商业设施，并且无论是硬件、软件还是定位和特点均代表了最新的发展水平，逐渐将形成新的商圈，五里河商圈。
（二）竞争对手分析 1.主要竞争对手
卓展、西武、中兴、新世界、百盛、东舜百货、华联、联营、新玛特、0101流行馆、商业城、兴隆大家庭、千盛百货、铁西百货。 2.潜在竞争对手：
伊势丹、美美百货、恒隆广场、sogo、鹏利广场、瑞安中汇、裕景、百联、沈阳华润中心、嘉里、茂业、世贸。
小结
总体来说，沈阳商业分布处于升级换代时期，预计未来3-8年内，高档商业物业供应量将急剧增加，除上述综合性项目外，sogo、伊势丹、美美百货等也将进入市场，但随着沈阳经济的发展和市民生活水平的提高，对于高档商业物业的需求也将急剧增加，一批落伍的商业设施即将被淘汰，因此定位准确、也将成为成功的催化剂。
五、消费者分析
消费者是企业服务的对象，顾客是企业的目标市场，企业的一切营销活动都是以满足消费者需求为中心的。
（一）从顾客的年龄层次上看，万象城的消费人群普遍是有一定社会地位，经济实力的成功人，因此符合这些条件的人群一般年龄都是以中年较多，他们更多注重的是一个商场产品的质量，服务的态度，让他们享受到更高更好的消费环境买到放心贴心的产品。
（二）从消费者的收入水平来说，消费人群普遍是月收入较高的，这些消费人群很多是从海外归来，对进口产品比较感兴趣。收入水平决定他们的消费观念，消费者注重高品质的享受，在万象城可以享受到与收入成正比的服务和产品。
万象城建立了良好的客户群，万象城以新时尚，高品位，引领健康生活为文化，研究顾客的类别、需求特点、购买动机，使万象城营销活动针对顾客的需要，符合顾客的愿望，一流的服务和营销手段跟顾客之间建立了良好的信誉度。可见独特的顾客制约着万象城营销决策的制定和服务能力的形成。
六、消费市场分析
沈阳市东北地区最大的中的新城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济的中心，具有重要的战略地位，以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群，沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等的“一环五射”高速公路网。
总体来说，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力，城市综合实力显著增强、经济发展后劲充足，城市化进程逐步加大，整体经济发展状况良好，居民对市场的消费观念呈现出日益理性化的消费。
七、营销目标策略
营销目的：在春季对万象城所有商家提升知名度、提高销售额等都是最好的实际，为了在春季期间能够完成预计的定额并推出了春季促销方案，针对万象城的vip会员和春季活动结合在一起。
（一）鼓励客户现场购买，迅速提升销售量。
（二）吸引竞争对手的顾客改变购买习惯，打击竞争对手。
（三）争取潜在的顾客尝试购买或使用，大写新老顾客的厚爱，对我们的支持。
（四）借销售旺季提升万象城的知名度
（五）与顾客进行面对面沟通，增进顾客对产品的熟悉感、满意度、建立顾客对产品的忠诚度和美誉度
八、媒体组合
（一）大众媒体
大众媒体是指针对全面人群，具有广泛社会影响力和阅读率的媒体，这类媒体发行渠道广泛，发行量达，阅读人群覆盖普遍阶层，由于房地产行业具有区域性特点，因此是这个媒介类型的典范，综合性、民生性的电视、杂志、广播等均属此类，为了推广沈阳万象城房产销售，大众媒体是个不错的宣传渠道。
（二）分众媒体
当前的房产项目在市场化的要求下广泛的应用定位理论，对消费群体进行了细分，因此，大众媒体的广泛性覆盖无法直接面对细分化的消费者，这势必会让广告效果大打折扣，在这种情况下，为了更好地针对特定的目标客群，精准深入进行广告信息传达，从而提高广告效益和效果，万象城进一步考虑用分众媒体进行宣传。
（三）创新媒体
通过独有的特色进行推销自己的产品，把自己的不同之处突显出来，进而对自己的产品进行创新推广。
（四）自有媒体
1.印刷类：万象城房地产项目楼书、海报、户型单张、手提袋等； 2.定点类：售楼处看板、概念样板房、工地围墙及户外等； 3.会员类：内部发行的会员卡或业主刊物等载体 4.社区类：电梯广告、导示系统广告等
（五）媒体组合
（六）活动节点
九、活动策划地区党报
活动背景分析 ：五一节日期间，各商家相互竞争，让利行为让人担忧，认为从表面上看起来红红火火的假日销售，只是消费者将昨天、明天或者下个月的消费集中在几天内进行，为了引导消费，激发节日冲动性消费，并且要想在五一期间取得较好的销售业绩和较有影响力的社会效应，提升万象城的企业形象及以文经商的特点，万象城应该举办相应的各种活动，推出文化营销，使营销过程与卫华享受有机结合起来，使消费者在享受多元化服务的同时，增加随即消费的欲望，从本质上区别与其他商家打通小异的一味打折手段来带动假日消费，真正从本质上区别与其他商家大同小异的一味让利打折手段来带动假日消费，真正意义上的从社会角度提升万象城的形象，树立高层次的文化消费来吸引消费者，笼络高层次的消费群体，展现名店风范，拟定策划方案。
（一）广告阶段划分
对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段
第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立万科品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。
第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。
第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持万科楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。
总体上看，万科楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。
（二）广告表现
在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。
（三）活动策划
1.目的：活跃万象城文化氛围，促进销售活动目的
（1） 整合前期品牌宣传的资源，创造“万象城”五一期间开盘的轰动效应； （2） 充分利用选铺活动的人气烘托气氛，达到销售业绩的突破； （3） 全方位的新闻炒作，扩大社会认知度。
2.本项目计划于2012年5月1日首期公开发售，为了能够吸引在开盘当天有较多的客户前往售楼部，以及规范整个销售流程，从而制定开盘当天相关活动计划，有效提高开盘当天现场成交率，为开盘热销打下基础。
活动时间、地点
（1）2012年5月1日9：30——12：30 （2）开盘及抽奖活动仪式：售楼部外舞台 （3）选铺：售楼部内
3.活动主题：财富“钱眼”在转角，旺铺开放日——万象城盛大开盘！ 4.活动内容
（1）开盘仪式
①歌舞表演 ②领导讲话 ③剪彩 ④舞狮、鸣炮 （2）客户选房
（3）全部成交客户的抽奖活动 （4）网络、电视、新闻炒作 5.活动议程安排
（1） 开盘仪式（9：30—10：00）
①9：00—9：30 工作人员、物料准备到位，音乐响起
②9：30—12：30 歌舞表演
③9：30—9：35 主持人宣布仪式开始，并介绍领导
④9：35—9：45 由开发商领导致辞
⑤9：45—10：00 剪彩仪式开始，精彩舞狮，礼炮齐鸣，音乐响起 （2）选铺及抽奖活动（10：00—12：30）
①10：00—12：30 歌舞表演，主持人唱号，客户按规定顺序号进行换签、选铺
②10：00—12：30 客户礼品赠送
③12：30 成交客户的抽奖活动 （3） 促销策略（保证开盘当天的人气聚集）
①购铺优惠
凡是在开盘三天内成交客户，购铺享受一次性9.8折，按揭9.9折。
②购铺抽奖
凡是换签成交的客户，均可参加开盘当天抽奖活动。
特 等 奖：数量1名
一 等 奖：数量2名
二 等 奖：数量5名
三 等 奖：数量8名
居家礼品：按购房数量确定（购房客户均可获得） ③特价商铺
在开盘当天推出一套特价商铺提供客户选择，具体实施内容另附。
④歌舞表演
准备一些客户互动小奖品：10元左右 数量50名
6.展示物料
（1）宣传资料：宣传单、折页、报纸、户型图均摆放在客户座位上； （2）抽奖奖品：奖品摆放在舞台显眼位置（只有成交客户才有资格抽取）； （3）宣传水牌：水牌摆放在售楼部外。 7.现场包装
（1）舞 台：背景墙喷绘，奖品摆放，音乐
（2）售楼部外：门口设置拱门，空飘；摆放花篮，红地毯，帐篷；客户签到区、等候区、休息区、
（3）售楼部内：客户选铺区、签约区、收款处、销控板 8.现场活动
（1）选铺流程： 客户签到——排队等候——进入换签、选铺——交款签约——购铺成交——抽奖活动 （2）媒体计划：
（3）参加单位和人员安排：
十、费用预算 物料、费用：
一、物料：客户购铺有机会获得奖品，舞台小礼品1000元
二、现场：当天现场舞台表演，开盘当天物料费用15000元
三、宣传：宣传广告、横幅及不可遇见费用151000元
十一、结束语
通过本次毕业设计，才知道广告策划专业方面的知识比较薄弱，在整个设计过程中，出现过很多的难题，但都在老师和同学的帮助下顺利解决了，在不断的学习过程中我体会到了，写论文是一个不断学习的过程，从最初刚写论文时对营销、推广策划方案的问题的模糊认识到最后能够对该问题有深刻的认识，我体会到实践对于学习的重要性，以前只是明白理论，没有经过实践考察，对知识的理解不够明确，通过这次的做，真正做到林论时间相结合。
通过毕业设计,我深刻体会到要做好一个完整的事情，需要有系统的思维方式和方法，对待要解决的问题，要耐心、要善于运用已有的资源来充实自己。同时我也深刻的认识到，在对待一个新事物时，一定要从整体考虑，完成一步之后再作下一步，这样才能更加有效。
这些知识是我以前没有接触过的，所以我感谢学院能给我这次到公司实习的机会，这使我了解到更多广告策划、营销方面的知识的同时还使我的意志得到锻炼，在此也感谢指导老师对我的指导和关心，相信在以后的学习和实践中我们会更加努力。
