推荐第1篇：深圳万象城招商管理
深圳万象城运营管理的“四书五经”之二：招商经
选择比努力更重要，要做好购物中心，选商户比管理商户更重要。深圳万象城的成功运作，得益于招商的成功，本文从招商组织与业务流程方面，分析深圳万象城的招商策略，归纳总结其招商管理特点。
一、组织特点：三种角色、矩阵管理
深圳万象城由华润置地深圳公司负责经营管理， 华润置地深圳公司下设投资管理部、商业地产管理部等多个职能部门，以及多个在建项目部和华润中心。华润中心是购物中心、酒店、写字楼的统称，负责万象城的运营管理、君悦酒店的业绩管理、写字楼运营管理，其中万象城运营管理是其主要工作内容。 华润中心采用矩阵式管理模式，下设营运部、客户关系部、冰场管理部三个直管部门，设多个矩阵组（如图1），其中冰场管理部、写字楼组、酒店组负责冰场、写字楼和酒店的运营管理。华润中心矩阵组人员由深圳公司及华润深圳物管公司对应部门指派，其中招商组由深圳公司商业地产管理部指定人员组成。
不少商业地产开发公司成立商管公司，负责商业项目的运营管理，商管公司下设地方分公司，负责地方商业项目运营管理，与之不同的是，华润置地没有商管公司总部，由各地方运营管理机构对万象城进行管理，通常是华润中心负责其商业运营管理。虽然华润置地没有商管总公司或商管总部，但对各地万象城的管理，基本都沿袭深圳万象城的管理思路，很多异地万象城的运营管理人员，都是从深圳华润中心调派，因此，各个万象城在管理方式、管理方法上基本相同，深圳华润中心是华润置地内部管理标杆，发挥了了其他地产企业商管总部的部分职能。华润中心隶属于地方公司，各地方公司承担万象城运营管理指标，从资产归属看，万象城的资产归属于各地方公司。
深圳万象城的招商由商业地产管理部负责，具体工作由华润中心招商组承担，工作范围包括开业前招商、开业后的补位招商和商户调整。深圳公司商业地产管理部在华润置地内部有三种角色，一是华润置地总部商业管理部门，二是深圳公司商业地产项目策划与招商部门，三是深圳万象城招商部门。华润置地总部赋予商业地产管理部第一种角色，是希望其能将深圳万象城的成功开发和运营模式复制到各地方公司。
行业中对招商职能的划分，有的是以开业为界， 开业前招商由商管总部或区域商管总部承担，开业后的招商由地方商管公司完成，这种招商管理方式可称为“分段招商”。万象城招商职能由各地公司承担，部分国际品牌、国内知名品牌招商由华润置地总部协助，华润置地总部招商职能是由深圳公司商业地产管理部承担，这种招商管理方式可称为“全程招商”。万象城之所以采用这种“全程招商”方式，一是因为各地商业项目数量少，从万象城的市场定位看，一个地方公司的市场容量难以承载两个万象城，当地的招商团队有精力投入到一个项目的全程招商工作中来；二是华润置地万象城产品策略只对万象城的档次和形象作了要求，允许各地万象城的体量、建筑形态和业态规划存在差异，因此无法对各地万象城的商铺品牌进行快速复制，总部招商人员有限的情况下，无法完成各地万象城的招商准备和实施工作，只能由各地方公司负责。
深圳公司商业地产管理部招商岗位按业态设置， 一类业态下设招商经理岗和招商专员岗两个岗位，岗位编制每年根据需要调整。
业务授权方面，深圳万象城的招商决策其他部门参与较少，直接报华润中心总经理、深圳公司总经理审批，大部分事项应报深圳公司总经理审批，包括如业态规划方案、租金策略、招商进度计划、租赁合同、商户调整方案、租金调整方案、租金减免等。
二、招商策略：从低到高、资源共享
深圳万象城是华润置地的第一个综合商业项目，虽然处于姣好的地段，但由于自身品牌还不被市场接受，对商家的新引力有限，因此深圳万象城开业前招商也面临不少困难，小品牌不少，大品牌来不了。早期深圳万象城的商家品牌档次并不高，属于中档水平，虽然也有国际奢侈品品牌签约，但这些品牌店开业时间晚，往往需要等到购物中心开业一两年后才开始装修营业，不能在开业期间帮助深圳万象城聚集人气、提升档次。
购物中心的招商可分为开业前招商和运营期招商。开业前招商时间紧、工作量大，运营期招商是购物中心管理的长期工作，需要根据商户业绩与购物中心整体需要作出适应性商户调整。深圳万象城的整体招商策略是从低到高，开业前招商品牌档次相对不高，先让商户进来、确保开业，运营期逐渐调整，拉升品牌档次。
深圳万象城开业前招商工作主要划分为三个阶段： 招商策划、招商准备和招商实施阶段。
招商策划是招商工作的起点和重要工作，主要是明确招商对象、招商资源、主要招商政策。招商策划工作在项目定位报告确定后开展，主要的成果是《招商策略计划书》，其内容包括：楼层业态规划、品牌落位、招商策略、租金策略、招商工作计划、招商费用预算。
招商准备阶段主要是准备招商必要的推广物料、标准合同文本等工作，具体包括：招商队伍组建与培训； 拟定招商管理制度；选择招商代理公司；准备招商推广宣传物料；沙盘及模型制作；准备租赁意向书、租赁确认书、租赁合同标准文本。
招商实施阶段的主要工作包括商户拜访与沟通、商务谈判、合同签订。为了把控招商质量与招商进度， 商业地产管理部定期组织招商分析会，分析招商情况， 协调解决招商工作中出现的问题，根据实际情况调整招商策略。 运营期招商是一项持续工作，也是最考验运营管理团队的工作，招商人员根据购物中心的经营业绩、各楼层的客流状况，以及各商户的业绩情况，对商户进行优化调整。要引进一家新的品牌商户，需要有合适的面积满足商户需求，而离场商户的铺位面积往往很难是入场商户所需的，因此，要引进新商户，就需要腾出合适面积，这就需要对在场商户进行调整，包括面积调整、位置调整等。考虑到商户调整与运营期招商工作的关联性，这两项职能都由商业地产管理部负责。 根据商户调整规模，深圳万象城将商户调整分为两类，一类是大面积调整，一类是单个商户调整。大面积调整是对购物中心的业态进行优化，会涉及到整个楼层、或某个特定区域商户的调整；单个商户调整是对某个或数个商户的面积、经营位置进行调整。在深圳万象城，纯粹意义上的单个商户调整比较少见的，在经营面积全部出租的情况下，一个商铺面积和位置的调整，往往会影响或需要对应的商铺做出配合，常见的是对某几个商户的位置进行调换，这也称为单个商户调整。
深圳万象城运营期招商的品牌资源有三个来源， 一是主动找上门的品牌商家，在深圳万象城商业面积全部出租的情况下，符合条件的品牌商家往往需要等候到其他商户退场的时机；二是商业地产管理部为深圳万象城主动拓展的品牌资源；三是与其他各地万象城合作的品牌资源，在新品牌进入异地万象城或与异地万象城合作一段时间后，商业地产管理部将有价值的品牌引入深圳万象城。其中，通过第一种途径获得的的品牌资源往往市场影响力小，大部分不作为引进的目标商户；第二种途径获得的品牌大部分是目标品牌，但消耗的时间长、获取品牌商户的数量少；第三个来源是最有价值的途径，通过全国各地万象城商户品牌资源共享，可以将品牌在异地万象城进场或退场作为合作条件，扩大万象城与品牌商户合作中的主动权。
为了便于开展商户调整，改善经营业绩，近几年， 深圳万象城与商户约定的租期都不长，大部分是在三个月到一年之间。商业地产管理部每年根据商户经营业绩、经营行为、品牌形象，以及商场整体经营业绩状况等综合因素，提出租户大面积调整方案。深圳万象城每年商户调整范围较大，按面积计算，平均每年调整20% 的商户，尤其是在前几年，深圳万象城从中档品牌向高档奢侈品品牌提升过程中，有的年份调整面积接近50%。对单个商户调整，在商户租赁合同到期前3-6 个月，商业地产管理部就要形成商户去留的决策，若是需要保留的商户，与其沟通续租事宜，若不续租的商户，需要有新品牌商户进驻，并将不续租的决定提前告知现有商户。
新商户引进并签订租赁协议后，商业地产管理部的招商工作基本完成，商户接下来需要进场装修，准备开业，商业地产管理部需要将商户移交给营运部，协助商户准备装修和做好开业准备，商户移交的标志性事件是召开商户进场装修协调会，会议结束后，商户服务与管理的工作由其他部门主责，商业地产管理部协助。商户进场装修协调会由商业地产管理部组织，营运部、物业管理中心、IT 运维组参加，商业地产管理部向各部门介绍商户基本情况、开业时间要求、特殊约定事项等，其他各部门向租户说明装修要求。
对运营期间商户调整的决策，需要招商人员对商业有深刻的理解，找出最佳的商铺组合，还需要对新品牌的业绩、适用性做出合理判断。 结语
深圳万象城成功运营九年，与开业前招商和运营期招商成功是分不开的，运营期招商需要招商人员对商业有深刻的理解，找出最佳的商铺组合，还需要对新品牌的业绩、适用性做出合理判断，招商人员通过长期、持续的商户优化调整，提升了购物中心档次与经营效益。
推荐第2篇：上海万象城
华润10亿闵行购地建万象城
项目位于闵行区轨道交通十号线吴中路停车场地块，占地面积234644.7平方米早报记者昨日独家获悉，华润(集团)有限公司名下华润置地有限公司(下称华润置地，1109.HK)，刚刚购入轨道交通10号线吴中路停车场大型综合开发项目50%股权，这一位于闵行地区的地块将被建设成为华润标志性商业综合项目——“万象城”。
上海联合产权交易所今年5月发布的信息显示，上海申通地铁资产经营管理有限公司(下称申通公司)挂牌转让“上海通益置业有限公司50%股权”，挂牌参考价格9.9亿元人民币。6月29日，华润置地通过公开竞价以10亿元价格成功竞得这一项目。
挂牌资料显示，通益置业成立于2009年12月，由申通公司持有100%股权。通益置业开发的项目为轨道交通吴中路停车场综合开发项目，位于闵行区轨道交通十号线吴中路停车场地块，占地面积234644.70平方米，其中，出让面积202375.50平方米，项目东至虹莘路，南至虹泉路，西至外环线(A20)，北至吴中路。项目是一个集地铁主题科技展示、商业物业开发、办公物业开发于一体的综合性开发项目。
该项目的主体建筑物性质包括市政、文化娱乐、商业、办公、酒店等；建筑总面积555000平方米，其中地上建筑面积465000平方米(其中车场设施建筑面积7.5万平方米)，地下建筑面积90000平方米。
去年6月，上述项目地块出现在上海市规土局发布的第41号土地公告中，当时申通公司以底价12.1502亿元摘得，并在当年年底完成公司注册。
值得注意的是，十号线吴中路地块是华润集团进入上海多年来拿下的第二个商业地产项目，华润集团目前在上海持有并经营位于浦东的华润时代广场。去年华润在上海嘉定以及松江地区重金购入多幅住宅地块。
细读此次股权转让条件可见，华润在完成股权转让之后，尽管与申通方面平分权益，但项目开发将会由华润主导。
出让方申通公司规定，未来董事会由5名董事组成，其中申通委派2名，受让人委派3名。董事会设董事长1名、副董事长1名。董事长由受让人委派，副董事长由申通(出让方)委派。此外，新公司设经营管理机构，负责新公司的日常经营管理工作。经营管理机构设总经理1名，副总经理2名、财务总监1名。其中，总经理由受让人提名，副总经理由申通和受让人各提名1名，财务总监由申通提名。
从项目体量和开发结构来看，最新项目完全符合华润集团标志性的综合性商业项目——万象城的定位。
资料显示，华润集团目前在深圳，杭州已经拥有两个万象城项目，其最早在深圳投资开发的“深圳华润中心•万象城”，总建筑面积55万平方米，总投资超过40亿港元，被业界称为华南地区最顶级的商业中心之一。
知情者称，旗下拥有多家综合性生产和零售产业的华润集团自进入上海以来，一直希望能够开拓商业地产领域，对吴中路地铁上盖项目，该公司早已关注多时。
推荐第3篇：郑州万象城市场调研报告
5月份郑州华润·万象城调研报告
时间： 2014 年 5 月 11 日 调研人：张圆圆
一、郑州万象城地理位置及周边商业分布
郑州华润万象城项目位于民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南区域，计划建设集5A 级超高层酒店、高级公寓、购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群，与现
在的沃尔玛旗舰店、北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结
构，提升郑州商业整体水平。
交通线路： 2路、K6路、6路、9路、K9路、B17路、21路、22路、26路、28路、32路、33路、34 路、35路、57路、60路、65路、82 项目地址：民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南。 开业时间：2014年4月18日
管理公司：华润置业旗下·郑州万象城管理公司 整合营销：黑狐奥美整合行传播集体
二、郑州万象城项目简介及管理公司概况
郑州华润万象城净地面积约140亩，规划建筑面积约80万平方米。项目紧邻已建设中的地铁1号线和规划中的3号线，北侧100米即为郑州城市绿肺——人民公园，在城市核心区中兼具交通与自然条件双重优势。 华润万象城项目将以万象城（超大型一站式商业、娱乐、运动、休闲中心）为核心，包含五星级酒店、5A甲级写字楼和高端住宅的多业态都市综合体成就中原的时代印记。
郑州万象城是由华润置地有限公司。华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地
最具实力的综合型地产开发商之一。自己持有物业并发展了都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐 颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。
华润集团是中国内地和香港最具实力的多元化企业之一，其产业涉及商业零售、地产开发、医药纺织、水
泥制造、食品加工等领域，旗下拥有万科A、万科B、华润置地、华润燃气等“华润系”上市公司。华润
集团前期已在郑州经营超市业务，良好的投资环境及广阔的市场发展前景，进一步增强华润集团进驻郑州
的决心。经过前一阶段的考察、磋商，华润集团决定投资40亿元，建造华润郑州“万象城”项目。万象
城的开放建设在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。
三、万象城业态分布及品牌定位
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、设备维护 智能化设备、电梯设备、低压电器设备、消防设备、供水设备；
、户外广告与室内灯箱是重要收益来源，也是物业部门的工作。
、万象城的物业管理服务突出女性商店氛围，CI形象方面给人耳目一新的高级；
、将酒店物业管理服务引进到百货物业管理中。
、消费者、商家售前与售后服务，顾客三包服务等；
5、营运部门体系：我们平时所称的“商服部”在万象城称为“营运部”，主要负责商场与商户中间所
有的对接管理工作。
其中包括：、商家促销活动的联络，推广部门活动信息的发布和收集；
、商户销售、商户收银，商户形象、商户员工、商户日常经营咨询解答等；
、涉及场内资源的出租管理，商户特卖促销活动的审批，促销场地的出租，广告位灯 箱的出租，立地广告架的出租，相对应的年度收入指标也与之挂钩；
、万象城的营运部门是按照楼层分片管理的，配备有经理、经理助理、营运主任及营
运助理若干名；分早晚班以确保商场内各项事务的及时处理；
6、推广部门体系：我们说的企划部门在万象城称为“推广部”。
、推广部负责与商场形象和营销宣传有关的工作，如会员方案制定、会员活动推介、促销主题
制定、广告灯箱形象审核、吊旗形象审核、立地广告架形象审核、明星活动接洽、资料册
汇编等大量的落地活动；
、根据工作不同由专人负责某一个专项的工作。同时万象城的推广活动注重与品牌商户的结合，
提前知会所有商户，商户可根据自身情况决定参加与否；
、而在宣传形式方面更是采取多样化形式，外媒如地铁广告、车体广告、出租车广告、报纸、DM单夹报派发和场内自身资源如灯箱、立地广告架、吊旗等相结合，确保活动推广效果。
7、高效的电脑自动化体系：主要体现在对商家的服务方面做到电脑化管理，及时提示商家准备续约或
撤离，再租金提升时候及时向商家通报解释，取得商家理解与支持。光纤网络通信设备，电梯、照
明等硬件设施全部电脑程序化。
注：商户租金缴纳归招商部门的职责，如果商户欠费财务部会通知招商部追缴，并有权对该商户调整
和终止合同；另外，万象城现在执行合同全部以“租赁扣点取高”为准，为确保对商户销售的准确性，万
象城后台终端全部接入商户POS系统，对商户的销售和收银进行实时监控跟进，如发现异常有营运部负责
与商户接洽并处理，除商户外万象城不设立任何收银服务。
五、营销推广方式
万象城的推广围绕“潮 流不息”和“永不落幕的时尚舞台”为主线进行，以服装发布会、品牌商户
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3、环境：利用自身的高品质购物环境为宣传点，体验是购物做切入点来宣传。
6米高的单层挑高，6米宽的走廊通道也是吸引顾客的一大因素；从店铺的装修到店内橱窗、货品陈 列都与当季潮流接轨。
一部超高超长跨层电梯让购物休闲的顾客动向分流。进入万象城，不仅可以享受到免费的高速Wifi 服务，贴心的专属会员定制服务；通过场内移动导购系统及二维码轻松找到自己青睐的品牌店的位
置、轻松解决爱车停车位定位问题；而这些为的是让消费者的生活变得更好玩、更有趣。
其中一层部分外立面商铺的橱窗及墙体是专门为引进的高端品牌量身设计的。
4、主题活动、美陈装饰：万象城室外有3处可以做大型活动的场地，室内有6个可以做主题推广的场地，
每个场地都各有特色可以承办不同类型的推广活动。主题推广活动主要是商家商户的推广活动，如
静态展等，品牌优惠促销信息主要发布在“万象指南”上。外部的美陈布置主要以导视、灯杆旗为主，
在重要的节日会在各个主入口、室外广场布置造型；开业期间做的是万象城的形象代言大象的造型展。
内部主要在各楼层的中空大厅，公共区域的空白墙面做装饰，如立体造型、涂鸦装饰、立体雕塑等等。
另外，5月18日hello kitty 40周年之“萌猫年代秀”将在万象城展开。
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万象城在自身的建筑设计上十分新颖，特别凸显自身的LOGO。在夜间华灯烁耀能清晰的将目光集
中在“万象城”上。万象城的导视系统采用华润的标准色黄色，商场本身的结构转角不多，一样可以望
很远导视在这种环境中也很醒目。放眼望去到处都是导视牌，每层的导视位置全部相同，从下往上看也
十分的美观。每层的电梯对应通道、连廊通道都有楼层的业态导视牌，每个业态导视牌的旁边搭配一个
商场二维码的立体超薄灯箱，和一个手触屏导视系统，此导视系统不仅可以显示自身所处位置，具体品
牌店的位置、品牌简介、品牌活动信息、品牌促销优惠等都详细显示。
停车场导视系统：出入口处均标有详细的导视信息，导视上显示目前方位，空闲车位数量等，停车场墙
面以大字体印刷指示信息
2、电梯：万象城地上楼层总高40.5米，地下总层高13.9米；单层建筑高度5.5米 — 6.9米；
万象城购物中心共有电梯88部，其中手扶梯71部，直梯8部，服务（货梯）电梯9部；
其中跨层电梯飞天梯主要是从四层跨六层将客流引如餐饮集中区。飞天梯可以迅速将人流引入高
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画面突出品牌特点有视觉冲击力；空商铺全部采用万象城统一的写真画面，画面内容主要
为万象城VIP会员招募及万象城的品牌形象宣传。
七、万象城优劣势分析
优势分析：
1、万象城的成功除了所处位置、交通条件、商气及定位外，决定成败的是科学的商业规划；
2、合理的硬件设计和科学的动线规划保障了商家良好的经营环境，为后期成功运营和持续升值奠定基础；
3、地下2500个停车场分布提高了购物便利性，采用中央收费系统，充足的车位，确保商场的可持续运营。
4、二楼以上主通道用连廊相连，方便主通道两旁的消费人群穿插往来，提高人群流动率；
5、餐饮\\百货主力店采用小开间大进深的店铺设计；
6、业态规划合理，各档次品牌的分布既能体现出清晰的层次又合理过渡，保证不同消费能力的客群都能 获得良好的购物体验；
7、“万象提货卡”为各商家带来更有效益的消费拉动；
8、丰富而创新的企划活动不断为广场聚集人气，不断优化万象城品牌在消费者和媒体中的口碑和形象；
劣势分析：
1、高端奢侈品牌为万象城增色不少，但是购买奢侈品及高端品牌的消费群体不是主流；
2、中高端的餐饮占总餐饮的70%，特色小吃、小餐饮种类偏少不能满足年轻群体的消费；
3、郑州不同于北上广，就目前开业运营的品牌，消费略高只能适应部分高收入的人群，但是这样的客群 在郑州不是购物主力军；
4、周边后期相继开业的丹尼斯百货、二七时代广场、恒隆广场等定位于万象城非常的相近；
5、目前此项目没有大型KTV业态、电影院等，在一定程度上也有影响（后期有增加？）。
八、结合万象城优势天旺广场、天旺优库借鉴点
首先，天旺广场与天旺优库的市场定位与万象城就有本质的区别。
万象城的市场定位为打造全新的、封闭式的具有国际水准的购物中心，目标消费群体针对真个郑州市场的 时尚高端消费群体。天旺广场与天旺优库走中端消费路线，产品定位是集购物、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功能为一体的“社区型”商业广场。目标消费群体为周边三公里之内中档消费全体。天旺的
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推荐第4篇：万象城春季推广策划书
一、商家分析
（一）沈阳万象城继深圳、杭州之后，华润旗下第三座万象城落位沈阳，位于辽宁省体育馆原址。作为中国购物中心行业沈阳万象城开幕现场(3张)的领跑者，沈阳万象城建筑面积近25万平方米，拥有地下一层、地上六层商业楼面，容纳超过200家各类店铺，已于2011年5月15日开业。 沈阳万象城集合世界各地经典美食，最新确定入驻有：满记甜品、哈根达斯、星巴克等年轻人大爱品牌，并首次引入王品台塑牛排、食通天美食广场、香港太兴餐厅、大渔日式铁板烧、杭帮菜代表品牌“张生记”及盘锦精品菜代表“辽河渡口”等在其他城市倍受欢迎的美食新贵品牌。
（二）万象城（MIXC）是华润中心的核心组成部分。深圳万象城作为万象城的第一站，于2004年12月开业，现已成为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的大型室内购物中心，汇聚了HER、MES、LV、GUCCI、PRADA、DIOR、CARTIER、DOLCE&GABBANA、ARMANI、ZEGNA、BURBERRY等众多国际一线品牌。万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃至改变城市的商业格局。万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载。
二、项目SWOT分析
（一）优势：位于金廊核心地段，交通条件便利。项目周边配套有沈阳二中、沈阳八十二中，东北大学，沈阳药科大学、鲁美、盛京医院、陆军总院、省人民医院、家乐福、展览馆、软件成、凯宾斯基、万豪、喜来登、青年公园配套设施齐全；金廊地区缺少大型综合商业体。
（二）劣势：不在中街，太原两大商圈内，距市中心较远。沈阳大型综合商业体较多，如卓展、玖丽，新世界等。
（三）机遇：随着金廊区域的发展，区域中心的转移，浑南的建设，商业的需求也是必不可少的，这也以为这万象城的潜在发展机遇。
（四）威胁：玖丽奢侈品位于万象城周边，以及周边项目众多，市场竞争激烈，也是我项目的威所在。
三、定位
（一）市场定位
1.近阶段均选择以其较强的产品能力打开市场，树立品牌，获得在沈阳进行长期发展的基础，来自香港地区的开发商要以城市核心商圈的商业项目为主，主要依靠大规模的投资和对商业市场的领先嗅觉引导市场，港资发展商更加重视的是城市乃至东北区域的快速发展，借以获得较高的投资回报。
2.总体价值定位：以大型购物中心“万象城”为核心，集零售，办公，居住，酒店，餐饮，文化，娱乐，康体等诸多功能为一体的大规模，综合性，现代化，高品质的都市综合体。
3.结合当地市场实际情况分期开发，为古董创造良好的投资价值并产生深远的社会影响，成为东北最好、最具示范效应的商业项目。4.商业初步定位
第一商圈：距项目10分钟车程的沈河区，和平区。 第二商圈：距项目30分钟车程的沈阳市区。
第三商圈：居项目1-1.5小时车程，中部城市群，如鞍山，辽阳，抚顺，铁岭，阜新，锦州，本溪，盘锦等。 5.目标消费群
20-45岁，月收入在1500以上，家庭月收入在3000以上，受过较好的教育，拥有较好的职业，本地具有一定经济实力的成功人士（如私营业主等），周边城市具有较强消费能力的人群。 6.定位
中高档，集购物，餐饮，娱乐，休闲和时尚体验为一体的一站式购物中心，品牌和档次与沈阳卓展购物中心相近，但业态更为丰富。
四、竞争对手
（一）商业市场分析
1.目前，沈阳商业格局主要以两个市级商圈--太原街和中街为主，3-3个区域型商圈如北行、西塔、三好街等为铺。大型商业主要集中在太原街和中街，占全市商业总存量近70％，区域分布不平衡。
2.2005年后，这两个商圈仍在不断扩容，而区域性商圈也迅速发展，整体商业格局已经开始从集中走向分散，由于商业设施扩张过快，且均是没有香茗特色的商业项目，因此05年以后新开产业的项目经营情况均不太乐观。
3.经营形态上，主要是百货，没有真正意义上的中高档购物中心，商业市场中，外资和外地零售商占较大比例，尤其是中高档商业项目，基本上全都是外资和外地零售商 4.沈阳南部历来是“富人区”，集中了高档楼盘、写字楼和五星级酒店，却一直没有形成商圈，但随着沈阳政府开发金廊力度的加大以及大浑南区域的开发，沈阳南部的五里河区域将集中出现不同形态的商业设施，并且无论是硬件、软件还是定位和特点均代表了最新的发展水平，逐渐将形成新的商圈，五里河商圈。
（二）竞争对手分析 1.主要竞争对手
卓展、西武、中兴、新世界、百盛、东舜百货、华联、联营、新玛特、0101流行馆、商业城、兴隆大家庭、千盛百货、铁西百货。 2.潜在竞争对手：
伊势丹、美美百货、恒隆广场、sogo、鹏利广场、瑞安中汇、裕景、百联、沈阳华润中心、嘉里、茂业、世贸。
小结
总体来说，沈阳商业分布处于升级换代时期，预计未来3-8年内，高档商业物业供应量将急剧增加，除上述综合性项目外，sogo、伊势丹、美美百货等也将进入市场，但随着沈阳经济的发展和市民生活水平的提高，对于高档商业物业的需求也将急剧增加，一批落伍的商业设施即将被淘汰，因此定位准确、也将成为成功的催化剂。
五、消费者分析
消费者是企业服务的对象，顾客是企业的目标市场，企业的一切营销活动都是以满足消费者需求为中心的。
（一）从顾客的年龄层次上看，万象城的消费人群普遍是有一定社会地位，经济实力的成功人，因此符合这些条件的人群一般年龄都是以中年较多，他们更多注重的是一个商场产品的质量，服务的态度，让他们享受到更高更好的消费环境买到放心贴心的产品。
（二）从消费者的收入水平来说，消费人群普遍是月收入较高的，这些消费人群很多是从海外归来，对进口产品比较感兴趣。收入水平决定他们的消费观念，消费者注重高品质的享受，在万象城可以享受到与收入成正比的服务和产品。
万象城建立了良好的客户群，万象城以新时尚，高品位，引领健康生活为文化，研究顾客的类别、需求特点、购买动机，使万象城营销活动针对顾客的需要，符合顾客的愿望，一流的服务和营销手段跟顾客之间建立了良好的信誉度。可见独特的顾客制约着万象城营销决策的制定和服务能力的形成。
六、消费市场分析
沈阳市东北地区最大的中的新城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济的中心，具有重要的战略地位，以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群，沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等的“一环五射”高速公路网。
总体来说，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力，城市综合实力显著增强、经济发展后劲充足，城市化进程逐步加大，整体经济发展状况良好，居民对市场的消费观念呈现出日益理性化的消费。
七、营销目标策略
营销目的：在春季对万象城所有商家提升知名度、提高销售额等都是最好的实际，为了在春季期间能够完成预计的定额并推出了春季促销方案，针对万象城的vip会员和春季活动结合在一起。
（一）鼓励客户现场购买，迅速提升销售量。
（二）吸引竞争对手的顾客改变购买习惯，打击竞争对手。
（三）争取潜在的顾客尝试购买或使用，大写新老顾客的厚爱，对我们的支持。
（四）借销售旺季提升万象城的知名度
（五）与顾客进行面对面沟通，增进顾客对产品的熟悉感、满意度、建立顾客对产品的忠诚度和美誉度
八、媒体组合
（一）大众媒体
大众媒体是指针对全面人群，具有广泛社会影响力和阅读率的媒体，这类媒体发行渠道广泛，发行量达，阅读人群覆盖普遍阶层，由于房地产行业具有区域性特点，因此是这个媒介类型的典范，综合性、民生性的电视、杂志、广播等均属此类，为了推广沈阳万象城房产销售，大众媒体是个不错的宣传渠道。
（二）分众媒体
当前的房产项目在市场化的要求下广泛的应用定位理论，对消费群体进行了细分，因此，大众媒体的广泛性覆盖无法直接面对细分化的消费者，这势必会让广告效果大打折扣，在这种情况下，为了更好地针对特定的目标客群，精准深入进行广告信息传达，从而提高广告效益和效果，万象城进一步考虑用分众媒体进行宣传。
（三）创新媒体
通过独有的特色进行推销自己的产品，把自己的不同之处突显出来，进而对自己的产品进行创新推广。
（四）自有媒体
1.印刷类：万象城房地产项目楼书、海报、户型单张、手提袋等；2.定点类：售楼处看板、概念样板房、工地围墙及户外等； 3.会员类：内部发行的会员卡或业主刊物等载体 4.社区类：电梯广告、导示系统广告等
（五）媒体组合
（六）活动节点
九、活动策划地区党报
活动背景分析 ：五一节日期间，各商家相互竞争，让利行为让人担忧，认为从表面上看起来红红火火的假日销售，只是消费者将昨天、明天或者下个月的消费集中在几天内进行，为了引导消费，激发节日冲动性消费，并且要想在五一期间取得较好的销售业绩和较有影响力的社会效应，提升万象城的企业形象及以文经商的特点，万象城应该举办相应的各种活动，推出文化营销，使营销过程与卫华享受有机结合起来，使消费者在享受多元化服务的同时，增加随即消费的欲望，从本质上区别与其他商家打通小异的一味打折手段来带动假日消费，真正从本质上区别与其他商家大同小异的一味让利打折手段来带动假日消费，真正意义上的从社会角度提升万象城的形象，树立高层次的文化消费来吸引消费者，笼络高层次的消费群体，展现名店风范，拟定策划方案。
（一）广告阶段划分
对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段
第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立万科品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。
第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。
第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持万科楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。
总体上看，万科楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。
（二）广告表现
在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。
（三）活动策划
1.目的：活跃万象城文化氛围，促进销售活动目的
（1） 整合前期品牌宣传的资源，创造“万象城”五一期间开盘的轰动效应； （2） 充分利用选铺活动的人气烘托气氛，达到销售业绩的突破； （3） 全方位的新闻炒作，扩大社会认知度。
2.本项目计划于2012年5月1日首期公开发售，为了能够吸引在开盘当天有较多的客户前往售楼部，以及规范整个销售流程，从而制定开盘当天相关活动计划，有效提高开盘当天现场成交率，为开盘热销打下基础。
活动时间、地点
（1）2012年5月1日9：30——12：30 （2）开盘及抽奖活动仪式：售楼部外舞台 （3）选铺：售楼部内
3.活动主题：财富“钱眼”在转角，旺铺开放日——万象城盛大开盘！ 4.活动内容
（1）开盘仪式
①歌舞表演 ②领导讲话 ③剪彩 ④舞狮、鸣炮 （2）客户选房
（3）全部成交客户的抽奖活动 （4）网络、电视、新闻炒作 5.活动议程安排
（1） 开盘仪式（9：30—10：00）
①9：00—9：30 工作人员、物料准备到位，音乐响起
②9：30—12：30 歌舞表演
③9：30—9：35 主持人宣布仪式开始，并介绍领导
④9：35—9：45 由开发商领导致辞
⑤9：45—10：00 剪彩仪式开始，精彩舞狮，礼炮齐鸣，音乐响起 （2）选铺及抽奖活动（10：00—12：30）
①10：00—12：30 歌舞表演，主持人唱号，客户按规定顺序号进行换签、选铺
②10：00—12：30 客户礼品赠送
③12：30 成交客户的抽奖活动 （3） 促销策略（保证开盘当天的人气聚集）
①购铺优惠
凡是在开盘三天内成交客户，购铺享受一次性9.8折，按揭9.9折。
②购铺抽奖
凡是换签成交的客户，均可参加开盘当天抽奖活动。
特 等 奖：数量1名
一 等 奖：数量2名
二 等 奖：数量5名
三 等 奖：数量8名
居家礼品：按购房数量确定（购房客户均可获得） ③特价商铺
在开盘当天推出一套特价商铺提供客户选择，具体实施内容另附。
④歌舞表演
准备一些客户互动小奖品：10元左右 数量50名
6.展示物料
（1）宣传资料：宣传单、折页、报纸、户型图均摆放在客户座位上； （2）抽奖奖品：奖品摆放在舞台显眼位置（只有成交客户才有资格抽取）； （3）宣传水牌：水牌摆放在售楼部外。 7.现场包装
（1）舞 台：背景墙喷绘，奖品摆放，音乐
（2）售楼部外：门口设置拱门，空飘；摆放花篮，红地毯，帐篷；客户签到区、等候区、休息区、
（3）售楼部内：客户选铺区、签约区、收款处、销控板 8.现场活动
（1）选铺流程： 客户签到——排队等候——进入换签、选铺——交款签约——购铺成交——抽奖活动 （2）媒体计划：
（3）参加单位和人员安排：
十、费用预算 物料、费用：
一、物料：客户购铺有机会获得奖品，舞台小礼品1000元
二、现场：当天现场舞台表演，开盘当天物料费用15000元
三、宣传：宣传广告、横幅及不可遇见费用151000元
十一、结束语
通过本次毕业设计，才知道广告策划专业方面的知识比较薄弱，在整个设计过程中，出现过很多的难题，但都在老师和同学的帮助下顺利解决了，在不断的学习过程中我体会到了，写论文是一个不断学习的过程，从最初刚写论文时对营销、推广策划方案的问题的模糊认识到最后能够对该问题有深刻的认识，我体会到实践对于学习的重要性，以前只是明白理论，没有经过实践考察，对知识的理解不够明确，通过这次的做，真正做到林论时间相结合。
通过毕业设计,我深刻体会到要做好一个完整的事情，需要有系统的思维方式和方法，对待要解决的问题，要耐心、要善于运用已有的资源来充实自己。同时我也深刻的认识到，在对待一个新事物时，一定要从整体考虑，完成一步之后再作下一步，这样才能更加有效。
这些知识是我以前没有接触过的，所以我感谢学院能给我这次到公司实习的机会，这使我了解到更多广告策划、营销方面的知识的同时还使我的意志得到锻炼，在此也感谢指导老师对我的指导和关心，相信在以后的学习和实践中我们会更加努力。
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人道、博爱、奉献
无私奉献 情暖人间
——万象城义工之行策划书
一、活动背景
马长白，一个福州的普通市民，用他的行动告诉我们：慈善可以当作自己的坚守。1991年至今，每月领230元退休金的他，却坚持往返于福建与广西，资助广西贫困学子，并不惜3次变卖房产。他个人已出资15万元，筹集社会各方资金30多万元，资助2000多名孩子就学，扶持学校25所，筹集并运送17吨衣食学习用品到广西大化县。
此外，由他动员参与资助广西特困生的福建省各界人士已有千人，马老用他的慈善活动改变着西部一群贫困人民的命运。因此，为了弘扬红十字的精神，促进管理学院红十字分会的发展和影响力，加强我们管理学院红十字会同外界的交流，我们特组织参与了本次在万象城里举办的“马长白募集儿童闲置物品活动现场”的活动，帮助整理募集到的衣物。
二、活动举办单位:管理学院红十字分会义工部
三、活动主题：无私奉献 情暖人间
四、活动地点: 万象城五楼妈妈集市服务台
五、活动时间: 2011年10月22日
六、活动安排
1).活动前期准备
活动的总负责人对活动的目的地的路线进行确认，进行相关人员的安排，总负责人要对活动进行调度，活动前要通知志愿者活动的时间，地点，以及相关注意事项。
活动当天分两批志愿者进行活动，上午的那批志愿者由余明华、黄炳忠带队，下午那批志愿者由钟金秀、林祥利带队，在规定的时间内到达目的地。
人道、博爱、奉献
人道、博爱、奉献
2).活动中期开展
在活动现场，，不时有市民前来捐出一袋袋的衣物等生活用品，志愿者与马长白先生，义工廖玉珠女士一起，整理收集着市民所捐赠的衣物，在闲余之际，马长白先生也向自愿者们介绍着他十几年的慈善捐助之路，展示了一位原本普通的老人踏上不平凡的慈善之路的经历，也让我们感受到马老无私的，坚定的慈善信念。
3).活动后期工作
1.进行活动的总结，讨论活动中的不足，提出建议，及时写活动总结。
2.组织大家讨论如何把这个活动长期做下去,以及开展后续工作的相关事宜。
七、经费预算以及人员安排表
无
人员安排表
八、活动的注意事项
1.志愿者佩戴好校徽,绶带，举止文明礼貌。
2.志愿者不单独行动,服从统一安排 。
3.志愿者要注意自己的人身安全和财产安全 。
福建工程学院工管系红十字分会
人道、博爱、奉献
福建工程学院工管系红十字分会
人道、博爱、奉献
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人道博爱 奉献
活动总结
马长白，一个福州的普通市民，用他的行动告诉我们：慈善可以当作自己的坚守。1991年至今，每月领230元退休金的他，却坚持往返于福建与广西，资助广西贫困学子，并不惜3次变卖房产。他个人已出资15万元，筹集社会各方资金30多万元，资助2000多名孩子就学，扶持学校25所，筹集并运送17吨衣食学习用品到广西大化县。
此外，由他动员参与资助广西特困生的福建省各界人士已有千人，马老用他的慈善活动改变着西部一群贫困人民的命运。因此，为了弘扬红十字的精神，促进管理学院红十字分会的发展和影响力，加强我们管理学院红十字会同外界的交流，我们特组织参与了本次在万象城里举办的“马长白募集儿童闲置物品活动现场”的活动，帮助整理募集到的衣物。
一、活动的基本情况：
2011年10月22，管理学院红十字分会组织了此次活动，总共有10名志愿者参加，分两批人员到万象城五楼妈妈集市服务台进行志愿服务，第一批志愿者九点到，第二批志愿者一点半到，每批志愿者都有负责人带领到目的地。
活动在志愿者的积极工作中开展了，很多捐赠的衣物等物品在志愿者的双手中整理的井然有序，不知不觉就度过了这么有意义的一天。
二、活动效果
1、此次活动虽然小，但含义深远，体现大学生用自己的行动去关注社会，感
受社会，同时检验了11级干事，体现他们工作的热枕和强烈的奉献精神。
2、密切配合，多方面的积极协助和努力，是活动得以开展的前提，管理学院
红十字会志愿者的积极主动配合是活动圆满完成的基础。
3、活动本身的公益性也是活动顺利开展的重要原因，此次活动充分调动起了
同学们的积极性。让同学们将自己对志愿者的理解转化为实际行动。
总体来说，我们携手马长白先生一起收拾清点募捐来的衣物，学习用品，志愿者活动进行顺利，一切井然有序。
三、活动存在的不足
1、活动范围小，无法充分发挥志愿者能力
2、活动期间，主办方没有切实地策划好现场的志愿者安排，导致有些志愿者
无所事事。
四、活动结果及意义
这次活动中，管理学院红十字会志愿者高质量的完成了具有实践意义的志愿者活动，取得了比较好的成果，达到了预期的目的。参加活动的干事身披绶带，配带校徽，一方面他们的能力得到了锻炼;另一方面,在休息之余听马老的亲身经历使他们受益匪浅，对慈善以及红十字的了解也进一步加深，更对马老的行为表示由衷的敬佩，积极学习马老的无私奉献的高尚品德。
人道博爱奉献
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万象城项目交流内容提纲
施工组织方面（进度控制、工艺难度）
1.施工进度安排：无锡万象城要求24个月开业，据了解，属全国万象城中工期最紧的项
目。为确保按时开业，贵项目在施工进度上有什么具体的措施？如是否在总包合同中硬性规定作业人数、延长工作时间、不利天气影响下的作业措施等详细要求，来保障工期各项节点。
2.贵项目实施过程中，遇到了哪些非常规施工工艺和技术难度？（例如：大跨度预应力张
拉、大体积砼浇筑、深基坑围护等）当时是如何处理的，对于无锡万象城有什么具体的建议？
3.对设计院和设计顾问在施工图出图深度上、设计问题的解决协调上，有没有具体的配合
要求？如问题答复的限时、设计代表的驻场要求等等。如何使设计院和设计顾问更好的为项目服务，有什么具体的建议
4.综合体项目的整体运行调试上，机电系统中有哪些是必须提前介入和启动调试的？在机
电安装过程中，贵项目有哪些成功的经验，有哪些教训应该在今后规避？
5.对于大型甲供设备（特别是进口机电设备），在操作模式上有什么需要注意的？对于甲
供合约的约定，有什么地方需要特殊规定
6.商业综合体项目的机电系统调试历时较长，提前启动调试对于保障开业的运行至关重
要。系统调试（例如消防联动调试）需要正式用电，在什么阶段通正式电较为适宜？贵项目是如何操作的？
7.在施工进度安排上，为确保紧迫的工期进度（无锡万象城要求24个月开业），采取了什
么特殊的控制措施，是否在合同中有相关的详细要求，比如规定作业工人数量、延长有效工作时间、在不利天气影响下的作业措施，保证工期内各项节点。
8.万象城项目在施工工艺和技术难度上有什么特别之处，如大跨度预应力张拉、大体积砼
浇筑、深基坑支护有什么好的经验提供参考。
9.公司内部协调上，万象城项目是否存在因招商滞后，商家确定下来后调整施工图，导致
大量返工的情况？无锡万象城应在这方面注意什么
10.在政府的各项验收环节，综合体项目与住宅项目的验收有什么区别之处？有没有因当初
设计考虑不周导致验收环节出现问题的案例？
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万象城杯消防征文比赛
假如“霄霄”能动起来
2010年十一月十二，消防金刚“霄霄”终于问世了。他是由一辆报废的32米云梯车和一辆报废的泡沫水罐消防车纯手工打造而成的一座雕塑。他的出现是一件令大家欢欣鼓舞的事情！但是另一方面又令人们有些失望：“霄霄”不能动!
科学家们听了这个消息，于是决定想方设法满足人们的这个期望。于是，科学家们便开始着手制作人行智能芯片，他们日日夜夜的工作、不眠不休，为了让人们尽快看到“霄霄”动起来的样子。几天后，通过了999次的失败，终于将人行智能芯片研制出来了。这是科学家们汗水、智慧与心血的结晶。
“霄霄”终于“活”过来啦！人们皆大欢喜，无不奔走相告：“‘霄霄’能动啦!”“霄霄”走在大街上，人们摸摸它的腿发出赞叹：这就是“霄霄”吗？太帅了！“霄霄”心想：即使人们怎么夸我，我还是崇拜我的偶像与榜样——擎天柱滴。我们都是消防车!虽然我没有《变形金刚》中的人物那么厉害，但我还是有我的特长的！四处救人，为民造福。”突然，霄霄”肩上的 红色警报器一闪一闪的，并开始大范围播报：山东南部西里镇发生特大火灾，随时提醒人们注意安全。这时”霄霄“启动了他那特有的2010匹马力，以火速赶往现场。“霄霄”赶到现场时，大火正在无情地吞噬着房屋，这时刮来意阵风，风助火势，火助风威，火势越来越猛了！在一旁用水枪的消防队员正急得想热锅上的蚂蚁——团团转。这时“霄霄”大呵一声：“看我的。”他举起手上特有的超大水枪，一枪射出，一股巨大的水流冲向了正在燃烧的房子。顷刻间，刚才还是被熊熊大火包围的房屋，马上就变成了一点火星也找不着的一间屋子。消防队员对“霄霄”举起大拇指：“好样的！”“强！”“给力！”······“霄霄”有些脸红，谦虚地说“没设么,我只是尽了我该进的义务而已。”
其实，“霄霄”的本领可不止救火这一样，他可以消防队员一样，随时待命，四处救人，做好事。有一次，一位小男孩的手不知怎么的伸进钢化玻璃柱里，怎么拔也拔不出来。他的家人急得满头大汗。无奈拨打了119。消防队员使用千方百计也没有用。这时，“霄霄”出现了，他用他那强而有力的大手一拉，小男孩的手登时就抽出来了。小男孩的家属连连感谢“霄霄”。“霄霄”只说了句不用谢。又急匆匆的跑出去救人了。还有一次，一群劫匪抢了一座银行金库。可恨的是，他们还用刀抵住一位小女孩的脖子，使警方不敢轻举妄动。眼看那些劫匪就要坐上直升飞机逃跑了，警方一点办法也没有。他们心里就像十五个吊桶打水——七上八下。这时，我们的“霄霄”及时赶过来了，他就像那玩具飞机似的把天空中的直升飞机拿了下来。吓得劫匪惊慌失措，乖乖把人质放了，举手投降。“霄霄”又为人们做了一件好事。
我真希望“霄霄”能动起来。那样，这个世界上的人们因为有了他的帮助而存活下去。让这个世界上多一份美好，少一份痛苦！
地址：杭州市人民小学姓名：徐志恒地址：拱墅区崇盛里6-2-302联系电话：13957111298
推荐第9篇：深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿
深圳东部华侨城旅游考察调研报告
近年来，我国旅游业发展迅速，一直保持快速增长的态势。旅游景点的增加、旅游形式的增多，以及游客本身兴趣日趋多元化的趋势,形成了旅游地之间越来越激烈的竞争。为了在整合自身优势的基础上更好地打造伍员山景区，我们考察组一行对深圳东部华侨城进行了为期两天的考察，以期吸收并借鉴对方旅游项目的经验和优点来进一步完善自身景区的建设。
一、基本情况
东部华侨城坐落于中国广东省深圳市大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。华侨城以“规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进”为规划、建设和管理的目标，以“让都市人回归自然”为宗旨，经过十多年的努力，将东部华侨城建设成为一个世界级的旅游度假目的地。
二、考察成果
我们考察组一行花了两天时间考察了茶溪谷、大侠谷、大华兴寺，虽然不免走马观花，但仍有不少收获。
1.景点设置
茶溪谷占地面积约1.5平方公里，体现的是中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”四大元素，包括湿地花园、三洲茶园、茶翁古镇和茵特拉根等游览区，融合了湿地花海的浪漫、岭南茶田的幽雅、茶禅文化的融合和西方山地小镇的风情。茶溪谷主要定位于度假休闲旅游，兼顾观光旅游。各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件，谷内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全，能够为休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。住宿主要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火车旅馆等实现。其中茵特拉根酒店与景区连接紧密，使得茵特拉根步行街白天成为景区的配套，晚上则成为酒店的活动区域，配合温泉、表演秀等晚间节目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆，使得茶溪谷度假功能更为完善。
大侠谷以“人与自然”为主题，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，实现了自然景观、生态理念和娱乐体验、科普教育的创新结合，主要包括水公园、峡湾森林、海菲德小镇、生态峡谷和云海高地等五大主题区。
大华兴寺坐落在东部华侨城的观音座莲山，体现佛教旅游文化。包括观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、天音梵乐、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等。
2.交通运输
园内免费交通共有5条，分别为大侠谷→茶溪谷，茶溪谷→大侠谷，大侠谷→大华兴寺，茶溪谷→大华兴寺，酒店穿梭巴士。收费的旅游专线分为：A线（大侠谷→茶溪谷，7：00-23：00，15分钟一班；茶溪谷→大侠谷，7：25-23：00，15分钟一班），B线（梅沙路口↔茶溪谷，7：00-23：00，20分钟一班），收费标准为：10元/人/次。茶溪谷、大华兴寺电动车为按站运行，大侠谷则为随叫随停。缆车和索道的设置互相呼应，没有重叠。景区内景观大道宽约7m，电动车道宽约4m，人行道宽约2m。
3.旅游设施
景区内饮食不够吸引人，茵特拉根小镇和海菲德小镇吃饭的场所均不多，没有体现出当地的饮食特色及文化。我们入驻的房车酒店只提供西餐。景区内住宿较为方便，酒店分层定位明确。如茵特拉根酒店、黑森林酒店均设置在距茶溪谷出入口较近的区域，定位较低的房车酒店、火车营地则设在较边缘地带。房车酒店边配有游泳池、网球场、篮球场等体育运动设施。大剧院每天下午，在游客集中的固定时间有安排《天禅》主题表演。茶溪谷的红羽栈桥（250米）和大侠谷的登峰造极是两个比较有特色、吸引人的点。
4.基础工程
景区内垃圾桶造型多样，能够与周边环境较好融合。厕所在数量和方位上的设置合理，游客在使用中比较方便。景区内有专人负责防治蚊虫，每个月喷洒药水1-2次。
三、思考与启示
1.关于景区的分区
大景区中需要划分出不同的旅游区块，甚至可以多层次分区。这样既有利于景区的运营管理，也有利于区分不同类型的项目和服务不同类型的旅客群体。
2.关于自然景观和人工景观的取舍 旅游景区需要借助美丽的自然风光，结合有趣的旅游项目来提升整个景区的人气，避免整个景区过于平静。利用原有的自然景观，将人工的东西融入到自然之中，像茶溪谷就很好的利用的原有的山体和湿地，或是做成花坡，或是做成湿地公园。同时，在利用自然景观的时候要注意维持原有的生态平衡，使景区的发展有可持续性。
3.关于景区内的交通工具
景区内可根据实际需要设巴士、电动车、索道、缆车、小火车等交通工具。小火车始发站可考虑建造火车旅馆。不同交通工具的线路之间既要有交集，也要有差异性。部分酒店周边可配备游泳馆、网球场、篮球场等设施。交通工具可实行部分免费部分收费。运行间隔时间则应考虑游客流量确定。
4.关于酒店的设置
酒店的选址、建造和经营都应该体现出差异性，以满足不同层次消费者的差异化需求。
5.关于大型剧场的设置
在安排大型剧场位置时，要考虑到游客游玩的时间，保证大多数游客能在那个时间点能正好赶上表演。要选择比较好表现的主题背景，以便于主题包装和景观造景。可以合理利用表演排队等候区进行公园的简介，主题项目和主题故事的宣传。
二〇一四年七月十八日
推荐第10篇：深圳分行调研报告
深圳分行《关于如何提升销售人员的专业技能》
行为学习第一阶段总结回顾
为了更高效的开展行为学习，深圳分行对学习课题进行了前期调研活动。5月中旬，分行对零售条线全体人员进行了问卷调查，通过对问卷的分析整理，真正了解员工对销售技能提升的需求，开展了有针对性的实验培训及实验竞赛，第一阶段调研总结回顾如下：
一、调研的基本情况
（一）问卷调查汇总报告
条线在前期调研时共发出问卷30份，回收问卷30份，其中有效问卷30份。
1、在个人素质类的调查中，条线业务经理文化素质较高，有本科和研究生学历的人数占部门94%，他们的学习能力和领悟能力普遍较强；76%的员工拥有银行的从业经验。
2、在个人专业类的调查中，对于销售技能需要加强的地方，问题集中在“业务知识贫乏”和“缺乏销售技巧”两个方面；目前，41%的员工认为自己比较欠缺国际业务的产品知识，21%的员工认为自己比较欠缺表外业务的产品知识；57%的员工的销售技能是通过“老员工传授的经验”上获得，而真正通过培训提升技能的人数占比仅为13%；而提升技能最好的途径绝大多数的员工都选择了“银行组织专业的技术培训”加上“不断地实践”。
3、在个人培训类得调查中，我们非常欣慰地看到97%的员工认为银行进行销售技能提升的培训“非常重要”，“每周”和“每半个月”进行一次培训是大家都乐于接受的频率，对于13题列出的7个课程，全部选择的人达到了75.5%，而“集中面授”、“不同部门交流经验”和“内部讨论”是45%的员工认为最有效的培训方式。
4、在个人主观类的调查中，有员工提到进行业务竞赛是检验技能是否提升的最行之有效、最直观的表现。
（二）调研实践情况
6月初，条线在反复研究问卷结论后，挑选了“国际业务”作为销售试点，制定了实验计划，组织人员针对销售内容开展了“国际业务专题培训”和“退税贷款业务专题培训”，两场培训都采取了集中面授的方式。分行采用了“陌生上门拜访”和“陌生电话拜访”作为销售方式，并用“话术演练”以及“一对一的场景演练”为培训手段。此次培训条线人员参与率达到100%。在有专业的知识理论的指导下，确保条线中人人懂得国际业务，再以理论指导实践，促使销售人员人人能做国际业务。
再次，条线结合分行“国际业务年”的目标，开展了一场“国际业务竞赛”，充分调动了销售人员拓展国际业务的积极性。销售人员运用前两场培训的知识，学以致用，通过竞赛达到不断实践、不断提高销售技能的效果，每个部门的销售人员都取得了令人欣喜的优异成绩。目前仅6月份的国际业务开户数达到35户，占去年全年开户数的51%，且每一户都是有结算量的有效户！
事实证明，通过“培训+实践”的方式提升销售人员的专业技能是有效途径。
二、发现的问题及反思
经过一个多月的学习活动，各分支行都总结出了一些好的经验，好的做法，在下阶段，各分支行、各条线是根据实际情况沿用各自的做法，亦或是将各类做法整合优化，统一使用最佳方案，是下阶段初期亟需明确的方向。深圳分行零售条线通过上阶段的实战经验得出：
（一）由于各分支行地域的差异性而导致销售产品、对象有所不同，因此若是选择统一标准化的实验样本，效果可能会参差不齐。最好的方式是按照各分支行或各条线不同的经营特点，结合实际情况，选择某一产品或某类业务为主体，制定相应的实验样本，所谓具体问题具体分析，才能发挥最好的效果。
（二）实验的样本可以不同，但实验流程应尽量统一。深圳分行从上阶段的实验中发现一个问题：一个月进行一组样本实验，效果虽明显，但在短时间内很难判断该样本的成效是否具有持续性和规律性，即短时间内无法形成有效的数据对样本的可行性进行检验。因此在下阶段必须统一做法：是按原计划实行每个月进行一组样本实验，还是一组样本用三个月的时间去验证。
（三）为了使实验结果更为客观、有效，各分支行需讨论制定一套考核方案，对样本的试验过程及效果进行量化考核，有了标准化的考核机制，才能准确的判断出样本的可行性。
三、下阶段的调研思路和建议
（一）在总结了经验并获得调研学习的初步成果之后，下阶段深圳分行对于继续学习思路如下：
首先，明确实验流程及最后的成果考评标准，制定适合本条线销售人员提升技能的方案，按步骤逐项完成。
其次，选好培训主题。分行拟将培训分为两条主线。一是针对销售人员综合素质进行培训，例如谈判技巧、营销话术及销售心态等，并以行为结果作为考评标准，即业绩是否有所提升；二是针对选定推广的产品或某类业务开展专门的知识培训，通过考试检验员工培训的成效。综上，从而全面提高销售人员的技能水平。
第三，合理安排培训时间。根据对调查问卷结果的整合，分行采取每周一次培训的方式，每个月开展两条主线的交叉培训。
第四，通过开展竞赛或者营销活动，既检验员工培训成效，又能及时发现学习理论时无法预料的困难，提出整改意见，优化行为学习方案。
最后，及时总结样本实验的阶段性成果及遇到的问题，形成书面意见以备研讨之用。
（二）为了促进下阶段的行为学习，深圳分行拟建议与各分支行建立顺畅的沟通渠道，每两周召开一次碰头会（通过视频形式），通过把各分支行在调研过程中遇到的问题和值得借鉴的方法拿出来探讨，促使行为学习的顺利进行。
第11篇：深圳大学城调研报告
深圳大学城调研报告
六月三日至六月五日，夏啸飞、刘怡、朱华、陈扬赴深圳大学城考察，北大深圳研究生院的办公室主任任老师和北大深圳研究院信息工程学院王新安副院长从他们的方面将深圳大学城总体概况和教育发展状况作了介绍：
深圳大学城总体规划面积3.8万平方公里，分东西两个校区。首期规划建设的西校区面积1.45平方公里。基建总投资规划为15.4亿元、建筑面积31.4万平方米。现已完成26.4万平米38栋楼宇建设，其中政府财政投入6.3亿元，国土资金投入2.25亿元，合计政府投入8.55亿元，社会资金投入1亿元，用于学生公寓建设。
西校区现有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院三所大学现已招生办学，东校区为南开大学深圳金融工程学院，现正在土建过程中，具体模式为政府拨土地，南开自己建设。
深圳大学城前身为虚拟大学城，主要进行网络远程教学，后来发展为引进优质教育资源，为本地经济发展提供保障。大学城西校区内所有硬件设施均由深圳市政府出资，后勤也包给政府。三个大学内有各自独立的宿舍、食堂、运动场。
大学城现有学生1500人左右，预计全部饱和可达8000人，目前正在建设公共设施体育馆----大运会标准，图书馆----深圳第二。两个场馆均向社会开放。
大学城已建和在建70余个研究中心和若干个国家级和省市级的
重点实验室。
北大现有13座建筑，总面积19万多平米，建筑面积9万多平米，现有常驻学生700-800人。实验室16个，研究中心6个。这些机构，一部分是在合作协议中注明的，还有一些是北大老师自愿搬迁的
关于校企合作方面北大表示，深圳市政府没有给予任何优惠政策，大部分都是学校自己联系的。北大有部分老师早期已与深圳企业建立合作关系，因此建立联系相对简单。
北大深圳研究生院的师资，由三部分组成，一部分是北大本部教师，一部分是海内外招聘，还有一部分是本地招聘。
管理深圳大学城的单位早期为大学城建设办公室，现为大学城管理委员会，并成立了相对应的后勤公司来统一管理后勤事务，但是由于早期包揽的工作太多，导致人手不够，难以管理，而且，深圳市政府对大学城的投入力度已大为降低，因此现在后勤公司运转困难。
通过此次考察，感觉深圳大学城的整体学术氛围浓厚，环境优美，初具规模，不过区内配套设施简单，由于各校区各自为政，区内重复投资现象严重，规划不清。
教育发展部陈扬
第12篇：城规调研报告
附件：杨凌田园居住宅小区调研报告
时间：2013年11月27日 对象：田园居住宅小区
目的：为了更多更好的了解居住区设计的方法和基本要求，了解小区的规划，公共设施布局等特点
一、住宅所在地区小资料
本次调研地点选在陕西省咸阳市杨凌区田园居住宅小区。该地区位于关中平原中部偏西，渭河北岸，东距西安市83公里，西距宝鸡市100公里。自然环境良好，相对高差小，地势比较平坦，气候属大陆性季风型半湿润气候，四季分明。年平均气温12.9℃，平均降水量635.1毫米。整体发展局势较好：农业与农村经济全面发展，地区基础设施建设不断加强，城区服务功能不断完善，国有企业改革稳步推进，教育事业取得较好成绩，医疗服务、预防保健条件不断改善，商饮服务业蓬勃发展，民营科技经济和个体私营经济也有较大发展。
二、田园居住宅小区
田园居小区位于神果路，共有三个出入口，分别为北门、南门和东门。社区道路人车混流，且路面宽度不是很宽而且没有明显的指示方向。社区内拥有自己的小超市，卫生所，自行车棚，幼儿园，休闲广场以及活动中心等。小区并未采用商住楼，没有地下停车场，但设有地下室。布置特点为行列式。社区道路采用人车混流，路面老旧，停车位少且停车线模糊，造成居民停车凌乱随意，给大家带来不便。
标准住宅楼建筑长度约为80米，进深约为30米，建筑层数一般为5至6层，有AB两座高层。建筑色彩为淡粉，建筑户型为一梯两户。社区内设有水池，雕塑，花架及其他建筑小品，可供人们休闲散步之时作观赏用。另外，值得一提的是，很多草地上放置有景观石，休闲之余给人不一样的感觉。
三、总结
田园居小区建设使用时间较久，整个小区不免有些苍老之气。通过这次调研，我觉得，小区内存在安全隐患，电子监控设备较少，而且停车位过少，没有地下停车场导致的车辆任意停放，给人们出行带来不便，加上小区道路人车混流，对行人安全多有不利。此外，通过了解，下午2点至6点这一时间段内，小区内主要为老人，设置的老年活动中心，秋千等基础设施，也考虑到了老人及儿童的需求。休闲方面，小区公共设施及公共活动绿地可用性不高，总体给人感觉拥挤，道路较窄，部分健身器材也有所破坏，对残疾人的需求考虑也较少。美观方面，小区建筑色彩采用粉红色，公共绿地设计也不错，有很多建筑小品水池之类的设施。
总体来说，田园居小区地理位置较好，设施齐全，适宜居住。 附两张小区内景图。第一张为休闲场地，第二张为一建筑小品。
第13篇：福星城调研报告
福星城调研报告
调研时间：2011-10-18
调研地点：长青路中段
调研目的：项目的体量、规模、售价及规划。
调研内容：
福星城目前对外推广的是二期小户型—悠果“毫”宅系列，此组团均为小户型，面积区间在56-85㎡之间，共3栋45层的超高层建筑（7号楼、8号楼、9号楼），一期为单栋写字楼。
二期还未对外销售，11月初开盘，目前已开始内部认购，凭借个人身份证就可认购一张VIP卡，凭借此卡享受1.8万-2万的优惠，整个营销中心对外口径一致，具体价格没有出台，只有起价房为7988元/㎡，此房源共有8套，均为噱头炒作，其实就是住宅建筑体4楼朝向最差的户型。
1-3层为临街商业街铺，4层以上为住宅楼，住宅楼4梯8户，没有南北通透的户型，整个住宅建筑为点式结构，皆为东南朝向、西南朝向、东北朝向、西北朝向，单面朝北、单面朝南等6种户型，户型结构不理想。
运用偷面积手法，利用飘窗、阳台等计算一半面积的部分，进行连通、分区，可实际1房变2房、2房变3房。
根据认购时填写的意向调查表分析，该项目11月初开盘，均价应该在11000-12000元/㎡，总计房源在560套。
怡景地产营销策划 韩贝
2011-10-19
第14篇：深圳发展的调研报告
深圳城市发展的调研报告
通过深圳市公共意象调查,了解市民对深圳市城市发展的评价,评出城市的象征、中心、值得自豪和最美的地点,以供城市规划、更新与发展参考以及回忆深圳的发展历程。
1.您的年龄是？
□18岁以下□18-30岁□30-45岁□45岁以上
2.您来自
□深圳□广东其他地区□其他省份
3.你认为深圳是一个发达的城市吗？
□ 不是□ 还行□ 是
4.你认为深圳那个区域经济发展最好
□福田区□罗湖区□南山区□盐田区
□龙岗区□光明新区□坪山新区
5.你认为真正体现深圳本土风貌的区域是哪个
□福田区□罗湖区□南山区□盐田区
□龙岗区□光明新区□坪山新区
6.您认为深圳的交通系统是经济发展的一种体现吗
□是□否
7.在你心中本市最具发展意义的地点
8.你认为哪个建筑物可以代表现在的深圳形象
□地王大厦□市委大院及孺子牛雕像□国贸大厦
□电子大厦□世界之窗□罗湖口岸联检大楼
□深圳博物馆□其他＿＿＿＿＿
9.请选出10个你认为最具时代气息的深圳地方
□地王大厦□市委大院及孺子牛雕像□国贸大厦
□电子大厦□世界之窗□罗湖口岸联检大楼
□深圳博物馆□赛格广场□深圳大学 □信兴广场
□深圳会议展览中心 □深圳市民中心□莲花山邓小平像
□锦绣中华□欢乐谷□招商大厦
□ 宝安区 □ 宝安区
10.你认为城市的中心是
11.你觉得什么最容易让人们记住深圳或者识别出是深圳
□建筑□人文□食物□公园□流行元素□其他
12.你对深圳现在的城市环境满意程度是多少
□20%以下□20%-60%□60%-80%□80%以上
第15篇：深圳大学城调研报告09
深圳大学城考察报告
2012年9月
一、深圳大学城情况介绍
深圳大学城创建于2001年，是深圳市委市政府为抢占战略性新兴产业制高点、补齐深圳基础研究短板、推动高等教育跨越式发展的重大举措。深圳大学城总体规划面积3.8万平方公里，分东西两个校区。西校区面积1.45平方公里，目前已全部建成投入使用，现有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院和哈尔滨工业大学深圳研究生院3个办学机构。东校区目前已引进南方科技大学、深圳大学东校区、中科院深圳先进技术研究院、国家超算中心深圳分中心等单位，正在规划建设中。
大学城现有各级各类重点实验室30个左右，包括国家重点实验室深圳分室1个，国家级工程研究中心分中心2个，教育部工程研究中心分中心2个，广东省重点实验室1个、深圳市重点实验室16个，正在筹建中的国家级重点实验室9个（2个进入国家重点实验室培育期）。大学城共有专职教师380人，其中高级职称教师占专任教师的72.11%，具有博士学位者占专任教师的93.16%；国家“千人计划”8人，深圳“孔雀计划”30人，外籍和留学归国人员219人；在站博士后126人，是深圳最大的博士后科研基地。此外，还有院士23人、
长江学者4人参与科研教学工作。大学城主要发展以理工科为重心的全日制研究生教育，兼顾本科教育和继续教育。西校区三所研究生院目前拥有全日制在校生6753人，其中博士915人，硕士5738人，本科100人。已累计培养1.6万余人，当地就业率约45%。三个大学有各自独立的宿舍、食堂、运动场。大学城公用图书馆、公共体育馆现已落成。预计全部饱和可达8000人。
二、深圳大学城管理模式
深圳大学城的管理单位早期为大学城建设办公室，现为大学城管理办公室，并成立了相对应的后勤公司来统一管理后勤事务。大学城管理体制为：设大学城领导小组，由市长任组长，各相关事务分管副市长、各职能局负责人任小组成员，领导小组下设办公室和管委会办公室（一套班子）。大学城管理办公室下设综合与发展处、后勤与保障处和安全保卫处三个处，以及两个直属单位—深圳大学城图书馆和深圳大学城网络信息中心，均为全额拨款的事业单位。
负责大学城的日常工作的大学城管理办公室原设定职能为：制定大学城管理制度；管理大学城国有资产及各项公共资源，做好大学城后勤服务工作，为办学主体提供服务；向市政府提出大学城发展学科目录的建议；配合市教育局组织大学城内办学监督和办学评估；负责公共园区安全工作；协调各研究生院之间、各研究生院与各职能部门之间的关
系。管理职能与管理力度相对较弱。
三、政府扶持政策
深圳市政府对各高校的扶持政策指向明确、操作简单，分为财政拨款和校园基础设施建设两种。
1、财政拨款。深圳市政府对研究生院的资金支持分为学生规模奖励和科研奖励。
（1）学生规模奖励：前三年，每校每招生1名学生，市政府给予5.7万元的拨款，三年后，每名硕士生给2.4万元，每名博士生给3.6万元，每校每年享受资助的学生最大额度为1470人。累计投入支持经费6亿多。
（2）科研奖励：科研扶持政策力度较大，每个国家重点实验室给予3000万元的资金，每校支持3个重点实验室，其他实验室每个扶持300万元。所有资金都由市政府直接拨到各高校深圳研究生院。累计投入支持经费3.3亿。
2、校园基础设施建设
深圳大学城的西校区引进了清华、北大、哈工大三所研究生院，该校区的硬件设施均由深圳市政府出资投入建设，给学校免费使用。东校区建设则采用社会融资或政府拨土地、学校自己建设的办法。10年来，深圳市政府累计投入大学城基建经费约16亿元。
第16篇：林城村调研报告
林城村村情调研报告
按照县委统一要求，统战部工作组于8月15日正式进驻榆林镇林城村。驻村任第一书记以后，按照县委要求，认真对村情概况、组织建设情况、经济发展情况、社会事业情况等进行了深入地调查研究。其间，通过与村“两委”班子座谈、实地察看村情、听取群众意见、走访党员代表和村民代表等形式，基本掌握了林城村经济社会发展整体现状。现将调研情况报告如下：
一、林城村基本情况
1、自然情况。我村位于榆林镇南端，与哈市松北区接壤，距哈市45公里，村委会距镇政府4公里，哈黑路穿境而过，交通便利。全村总面积29平方公里，15个村民组，10个自然屯，全村人口6868人，耕地面积29800亩，林地6560亩，荒地450亩。
2.经济发展情况。近年来，林城村大力发展特色经济产业，如香瓜、南瓜、韭菜、大葱、马铃薯、大头菜，养鸡养猪、麻编、劳务运输等。全村绿色香瓜蔬菜种植面积11000亩，养鸡户43户，年肉鸡出栏40万只，养猪户68户，年出栏1.3万头，百亩以上种植大户39余户，麻编经济人3人，亚麻编织女工400余人，年输出劳动力2400人，已形成运输、瓦工、木工等三个专业队伍。全村农民人均纯收入9800元。
3、公共事业发展情况。村办公场所320㎡，文化广场4300㎡，配有健身器材一套，其中党建活动室170㎡，配备了120余人的桌椅，设臵了农民图书阅览室，综合学习室。更新了电脑、投影仪、影像设备等电教器材，安装了宽带，实现了电脑、电视 1
联网，可随时登录龙江先锋网，有社区服务站一处。全村硬化道路22公里，自来水入户460户，程控电话入户率达90%，有线电视入户率达93%。
二、林城村发展优势
1、民情优势
一是村民风淳朴，村民民主意识较强，法制观念较好，政治意识较浓。二是群众求富心切，各自都在积极寻找门路，力求尽快脱贫致富，因而易于引导。三是经过近几年现代化大农业工作的推进，群众的生产、生活观念有了很大转变，已从种田的束缚中走了出来，解放了生产力，容易接受新生事物，创新意识明显提高。
2、区位交通优势
位于榆林镇南端，与哈市松北区接壤，距哈市45公里，村委会距镇政府4公里，哈黑路穿境而过，区位优势较为明显，具有良好的
二、三产业流通基础。
3、资源优势
林城村有耕地面积29800亩，林地6560亩，荒地450亩。全村有绿色瓜菜种植面积11000亩，南瓜、香瓜、韭菜、大头菜、大葱等特色经济产业初步形成规模，有极大的提升潜力。
三、林城村发展劣势
1、主导产业不突出。尚未形成支柱产业和产业优势，农业生产力水平在低层次徘徊，主要依靠单纯的农业种植生产收入，种植品种质量一般，产业链短，没有农产品加工业；畜牧业发展还停留于各家各户散养，形不成规模，农民持续增收难度大。
2、集体经济薄弱。村级无集体企业，没有集体收入，公共资金仅靠上级扶持，严重制约着公共福利、公共设施等事业的发展，也给村级开展环境整治等工作带来难度。
3、基础设施不完备。1）通屯公路建设。部分道路仍为土路，一到雨天，车辆无法行走，严重影响着村民生活与劳动生产，制约了我村的发展。2）水利设施建设。部分村屯尚未通自来水，存在吃水难的问题；全村抗旱能力有限，境内桥涵年久失修。
4、“路边经济”发展滞后。202国道穿村而过，有4公里的过境段。车流量大，加上林城村与哈尔滨松北区“零距离”，紧邻开发区，发展路边经济得天独厚，但目前202国道两侧土地没有得到利用，路边经济发展还处于空白状态。
5、劳动力素质与经济发展不相适应。主要表现在大部分劳动力文化水平低，劳动者技能与岗位需求不相适应、劳动力供给与企业用工需求不相匹配，就业任务艰巨繁重。
四、下步工作计划
林城村要实现经济社会的又好又快发展，必须坚持因地制宜，突出特色，分步实施的原则，以构建富裕和谐农村为目标，以增加农民收入为根本，以加强村党组织领导班子为重点，以改善基础设施建设、创新经济发展模式为手段，全力促进全村经济和社会协调发展，促进农民增收。
（一）加快农业结构调整，大力发展村域经济。
1、大力发展南瓜生产。通过树立典型，组织农民参观，调动农民种植南瓜积极性，扩大南瓜种植基地面积，力争实现种植5万亩以上。以原料基地和劳动力优势吸引投资，建设南瓜深加工
厂。并通过开辟绿特色瓜菜园区，建设交易市场等措施带动瓜菜产业发展，形成我村带动农民致富的主导产业。
2、切实发挥协会、合作社作用。以专业合作社为载体，整合资源，发挥南瓜合作社、养猪、玉米合作社、韭菜协会、养鸡协会、水协会等新经济组织的积极作用，合理利用扶持政策，继续做大做强南瓜产业，培育壮大棚膜经济和韭菜、香瓜、生猪、肉鸡等产业，逐步形成特色，精心包装，打造品牌，充分发挥品牌优势，实现农业高效发展。
3、大力开展招商引资工作。在全村范围内认真搜集兰西籍域外工作人员和有价值招商信息。积极走出去，搞好招商引资工作，依托林城村优良的区域、交通、资源、政策、劳动力优势，重点围绕农产品加工、仓储物流、高科技高附加值产业进行招商，力争在招商引资方面有较大突破。
4、发展“路边经济”。要以“路边经济”为切入点，把202国道穿村的交通优势转化为经济优势。通过将村委会所在地土地臵换，将村委会搬迁至202国道路旁，重建一个包括社区、卫生所、五保家园、村委会、计生服务室、活动广场的综合性村委会，并以此为龙头招商引资、调整农村产业结构，带动公路两侧开发建设，加快林城村城镇化及开放型经济发展。
5、加大劳务输出力度。成立劳务输出公司，对农村剩余劳动力实施培训工程，有针对性的开展劳动技能培训和专业就业培训。统一为外出务工人员上缴医疗险、工伤险、养老保险等，解除后顾之忧。积极对接开发区三联、雨润等大中型企业，逐步实现让外出农民工在本地打工。
（二）加快农村基础建设，积极改善农村环境。
1、开展新农村建设。该村八岔沟屯原有46户村民，距公路4公里，屯内没有卫生所，没有学校，至今没通自来水。通屯路还是沙土路，冬天大雪封道，夏天道路泥泞不堪，给农民生产生活带来很大困难。要坚持因地制宜、量力而行、群众自愿、抓好试点、逐步推进的原则，做好撤屯工作。利用村委会所在地大李围子（目前400多户）住宅空地，科学规划建设新居。并通过集中供热、排水、修路、上自来水、统一设计栅栏、园子载果树、道旁种花、架设路灯等措施实现村容整洁，改善群众生活条件，让群众生活的更干净、更舒心，实现“一年有起色，两年出形象，三年大变样”的目标。
2、开展道路硬化建设。多渠道筹措建设资金，抓住国家全面推进基础设施建设、省交通厅等省直部门帮扶兰西的契机，积极争取上级扶持和优惠政策。修建大李围子至侯贵屯通屯路8公里，实现“屯屯通”。同时加强农村公路的管护和养护，确保道路的使用寿命和畅通。
3、农田水利建设方面。加大抗旱水井覆盖力度，提高水浇地面积，增强农业抵御自然灾害的能力。积极争取省水利厅挂职我县的副县长王志勇帮助协调扶贫开发项目支持，为我村三年打抗旱水源井100眼，增加有效灌溉面积1000公顷；为四队、五队及侯贵屯通自来水；并重建境内年久失修的一桥一涵。
4、加大环境整治投入。积极对上争取新农村建设资金，加快农户的泥草房改造、改水、改厕，加快改善农户的生活环境。同时，加强村屯规划，在道路平整、给排水设施建设、绿化亮化和
垃圾堆整治上狠下功夫，安装100盏路灯，拆除202国道两侧破旧的板杖子，彻底解决农村脏乱差的问题，建设环境优美、资源节约、布局合理的新农村。
5、加强农村文化阵地建设。一是加强文化硬件设施建设，积极对上争取资金，建设完善图书阅览室、篮球场、电影放映室等活动场所。二是积极进行“送文化下乡”活动，争取省市县文化宣传队伍下乡进行节目演出、宣传等。三是开展多种形式的群众文化活动，利用农闲、节日和集市，组织赛歌会、文艺演出、劳动技能比赛等活动，大力发展农村特色文化。近期将组建百人秧歌队，大鼓、铙、唢呐、服装等器材需争取。
(三)加大党建工作力度，全面筑牢党的基础。
1、加强学习，不断提高党员素质。加强为人民服务的宗旨教育，使党员真正成为农村建设的先锋队，不断提高党员队伍的自身素质和致富带富本领。
2、加强党建工作，增加入党积极分子数量。不断补充新鲜血液，培养一批年纪轻、能力强、观念新、有理想、善拼搏的积极分子加入到党组织中来。
3、做好大学生返村工作。对于同意返村工作的大学生，根据其素质能力、自身专业和特长安排职务，承担一些村级具体事务，如担任村务决策的参谋员、农村信访员、基层组织工作的信息员等，最大限度地为其在农村广阔天地中施展才能提供平台。
第17篇：华侨城演艺调研报告
华侨城演艺调研报告
东部华侨城， 由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块，体现了人与自然的和谐共处。华侨城以\"规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进\"为规划，以“让都市人回归自然”为宗旨，定位于建设成为集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假、户外运动等多个主题于一体的综合性都市型山地主题休闲度假区。
在国内文化演艺界，华侨城的旅游演艺作品独树一帜。他们借助主题公园的平台，不仅增设了晚会式、巡游式、歌舞史诗式等表演方式，而且已经搭建起与设计、演出设备生产等多种产业紧密关联的演艺产业链条。在广大游客心中，华侨城的名字也是和演艺节目紧紧联系在一起的。近20年的时间里，华侨城集团相继推出各类演出57台，接待观众逾7000万人次。如今，遍布各地的华侨城文化旅游项目中，每天都有20多台演出同时进行。
随着华侨城演艺节目的品种越来越多，积累的经验越来越丰富，整合演艺资源、寻求转型的发展思路已逐渐明
确。
充分发挥演艺拉动作用
华侨城主题公园里的演艺项目可以用星罗棋布来形容。你可能在“世界之窗”走进非洲部落，邂逅一群载歌载舞的“土著人”；也可能在东部华侨城欣赏山影泉声，偶遇几位轻歌曼舞的少女。更多时候，庆典一般的演出在每年或者每天固定的时候进行，你可以做好准备，尽情期待一场预定的欢乐。
回望华侨城旅游演艺的发展历程，升级演变的轨迹清晰可见。华侨城最早的演艺旅游，完全是为了给景区活跃气氛。1989年，“锦绣中华”刚建成开园，临时在葡萄架下铺了一块地毯，从外面请来演员做了一些小表演。这个中国最早的景区秀一出现，就受到游客们热烈的欢迎，人气之旺出乎所有人的意料。
到了1991年，“锦绣中华职工实验艺术团”诞生了。团员们上午在其他岗位工作，下午集中排练，晚上演出。就是这样一个“实验”团队，用了28天时间排练出华侨城第一台定点演出的晚会，很快变成主打项目，每天晚上都有很多慕名而来的游客，坚持看完节目才离开。渐渐地，演出从实验走向专业，场地也从临时舞台扩大到景点、剧场，甚至发展成为大型广场艺术。由此，旅游文化演艺成为华侨城的品牌标志之一。
有意思的是，尽管实力已经不亚于专业团队，演出项目的定位仍然是作为景区配套服务的一部分。东部华侨城艺术团副团长范英:集团给演艺项目确定的经营指标相当宽松，但在艺术品质、观众美誉度方面要求特别高。“像《天禅》这样的节目，平时门票几十元，遇到节假日最高也不过120元。每年门票收入仅够运营成本，收回投资完全谈不上。很多游客看过之后说，公园门票加演出票，光看这一台节目就值了。”范英说的《天禅》，是华侨城旅游演艺的代表作之一，曾以其艺术品质荣获亚洲青年艺术奖。一个服务于景区的旅游演艺产品，能达到这样的水准，实属少见。
节目的投入产出，有关负责人这样回答，“如果没有世界之窗的《跨世纪》和《天地浪漫》，没有锦绣中华和民俗村的《龙凤舞中华》与《东方霓裳》，没有欢乐谷的《金面王朝》和《欢乐无极》，没有东部华侨城的《天禅》和《天机》等令人印象深刻的演出，华侨城旅游的亮点、动感和冲击力将大打折扣。”在他们看来，正是这些出色的旅游演艺项目，为华侨城主题公园赋予特色和活力。甚至集团成为“国家级文化产业示范园区”和入选“中国文化企业30强”，也在很大程度上受益于此。从经济收益看,演艺不能算做是主业；但从发展布局看，演艺的核心地位早已确立。
文化企业最大的资产是品牌。良好的旅游演艺品牌，不仅为华侨城前20年主题公园的发展提供了强大的助力,也正在衍生出新的市场。
自2007年至今，华侨城已经分别在北京和成都建造了两座独立于景区的城市剧场，并打造了与这两座城市的城市文化、地方特色紧密融合的大型城市秀《金面王朝》与《天府蜀韵》。让游客能通过一场秀，迅速了解这个城市，只是庞大计划的一部分。华侨城真正想做的，是依托于主题公园和剧场，形成一个城市的文化娱乐新地标。用新闻发言人关山的话说，华侨城的旅游演艺发展到今天，已经到了整合资源、升级发展的时候。
华侨城的演艺团体隶属于各个景区企业分别管理，随着景区扩张建设步伐的加快，资源分散带来的成本相对过高、人员管理和流动控制的低效率等问题日益显现。为此，华侨城已经转变旗下传媒公司的职能，组建成立了华侨城国际传媒演艺有限公司，试图整合内部演出资源，再以定制、销售等方式实现对各景区的演出产品输出。今后，华侨城还考虑学习借鉴国内外成功演艺的运作经验，重点打造专业演艺平台，力争实现演艺业务的独立运营。
第18篇：嫁城女调研报告
关于农村“外嫁女”的权益保障的调研报告
“外嫁女”是指与外村人结婚、户口仍留在本村或户口迁出后又因某种原因回迁到本村并长期居住的妇女。我国《妇女权益保障法》第二条规定：妇女在政治、经济、文化、社会和家庭生活等方面享有与男子平等的权利。近年来，随着我区城市化进程的不断推进，大量农村土地被征用，所在村的村民享有集体经济组织利益分配、土地征用补偿款分配等权利，在这些利益分配过程中，“外嫁女”权益受侵犯现象屡屡发生，而由于立法上的缺限，司法救济手段的缺乏，“外嫁女”投诉无门，为保障自身合法权益，大量上访，给政府日常工作和当地的稳定带来相当不利因素。
一、外嫁女问题的现状：
1、“外嫁女”在征地补偿款的分配或年终集体分红上不能享受村民同等的待遇。在集体经济组织利益和土地征用补偿款分发过程中，大部分村认为这部分妇女的户口属于应迁未迁的挂靠户，不能参与分配。少数村以一次性享受等形式，让一些户籍挂靠在本村的“外嫁女”分到很小比例的金额，多数村的外嫁女完全不能享受与本村村民同等的权利。
2、离婚后的妇女要求划分宅基地的请求得不到支持。此类人员有两种：一是离婚后将户口回迁原村并长期居住的妇女。二是离婚后仍留在本村的妇女。她们因为离婚后而失去固定的住所和房屋而提出安排宅基地或在拆迁安置中享受一定面积的请求，村、组则以人多地少、怕引发矛盾为由不予支持。
3、“外嫁女”的子女在户口及享受村民权利上得不到应有的保障。依据相关政策，“外嫁女”按计划生育的子女应
享有村民权利，但实际上由于“外嫁女”的原因，很多“外嫁女”的子女在户口及享受村民权利上也不能享受同等的待遇。
“外嫁女”因不能享受平等待遇，上访、哄闹等事件频频发生，上访数量居高不下，而且多为集体联名信和集体访，不利于社会的稳定。从我区区、乡两级妇联组织接待信访的情况看，近两年妇女上访总数为218起，其中，涉及妇女土地权益纠纷的为45起，占上访总数的20.6%。
二、原因分析：
1、传统婚嫁观及男尊女卑观的影响。在农村，封建思想根深蒂固，认为嫁出去的姑娘泼出去的水，妇女嫁出后就不能保留原有的土地收益权。
2、利益驱动引发纠纷。部分富裕的农村，集体经济效益好，外嫁女为能够继续享受村集体福利，结婚后不愿意将户口迁走；甚至已转为城镇居民并外迁的外嫁女又将户口回迁，要求参加集体分配，享受应有的权利。而土地资源紧张、人多地少矛盾突出，处于弱势地位的“外嫁女”就成了被排挤对象，村民受利益的驱使对这些“外嫁女”的行为进行抵制，从而引发纠纷。
3、村规民约不合理。根据《村民委员会组织法》规定：重大事项要经村民会议讨论通过。绝大多数村民认为，集体经济组织利益和征地补偿款分配等事项，完全是村民自治内部事务，由村民委员会自治处理。因此采取村民代表大会或村民委员会表决形式，经2/3村民或村民代表通过的办法，取消了作为少数人的“外嫁女”的土地收益权利，出现村规民约大于法律的倒置现象。
4、政府有关职能部门没有形成指导性方案。现有的相
关法律法规对“外嫁女”土地权益保障的规定比较笼统，如我国《妇女权益保障法》规定，“农村划分责任田、口粮田等，以及批准宅基地，妇女与男子享有平等的权利，不得侵害妇女的合法权利”。“妇女结婚离婚后，其责任田、口粮田、宅基地等，应当受到保障”。但是并没有说明具体的保障办法，缺乏可操作性，政府相关部门亦未拿出指导性的方案。
5、解决纠纷途径不畅通。乡、镇政府认为实行村民自治，村里事村里办，遇到此类投诉存有畏难情绪。法院认为村委会和村民之间不是平等的主体关系，不能作为民事案件受理。村委会是自治组织，没有行政主体的资格，也不能作为行政案件受理。加之外嫁女问题的复杂性、执行难度大等原因，法院大多不受理此类案件。导致土地权益受侵害的外嫁女不能获得司法救济。因此，救济手段的缺乏是外嫁女土地权益纠纷始终难以解决的最主要原因。
6、妇联组织心有余而力不足。该组织只能通过宣传、教育的办法，做村干部和村民的思想工作，帮助外嫁女维权，但收效甚微。
三、对策建议：
外嫁女土地权益的丧失，给她们造成极大的心理压力，也严重影响了她们的社会地位及参政议政的可能性，因不被认为是本村的居民，使她们丧失了对集体组织的归属感，越来越影响到社会的定安团结。在当前社会转型的特殊时期，建议区委、区政府应从“男女平等”、以人为本的高度，制定相应的政策，保障“外嫁女”的合法权益。
1、大力宣传男女平等及妇女土地权益保障方面的法律、政策。加大对全社会、特别是对各级领导干部宣传的力度，组织基层干部学习有关法律、法规和政策，使他们能依法行
政。利用各种新闻媒体，引导广大群众逐步消除男尊女卑等封建传统思想，树立男女平等意识。同时做好对农村妇女的宣传工作，缓解情绪，稳定人心，帮助她们增强依法维权的意识和能力。
2、尽快出台具有可操作性的土地征用补偿款分配指导方案。可由政策研究或法制部门牵头，联合政府相关部门对全区外嫁女土地权益问题进行广泛调研，借鉴外地成功经验，有针对性地出台征地补偿款分配方案，规范集体经济组织对集体财产、土地安置费、土地补偿费的合法使用。乡镇、街道应加强对村规民约的管理，要强调村规民约、村民代表大会的决议应该以不违反法律法规和政策规定为前提。
3、加大监督力度。人大、政协应加强对制定村规民约的指导、监督，对有关违反法律规定的村规民约条款，应予以及时纠正。人大应将妇女权益保障法列入执法检查范围，重点检查农村外嫁女合法权益的落实情况。对久拖不决引起长期上访的案件，要限时予以解决。
4、畅通救济途径。用法律程序处理此类纠纷是保障“外嫁女”土地权益的有效方式和根本途径。所以，人民法院要研究探索受理外嫁女土地权益纠纷案件的处理机制，给外嫁女提供司法救济，同时要加强对基层民调组织的业务指导，争取将此类矛盾纠纷化解在基层。
第19篇：天津生态城调研报告
山东省环科院底泥工作小组
关于中新天津生态城环保有限公司调查报告
为落实省政府第129次常务会议上关于开展底泥重金属处理处置示范工程的会议精神指示，做好底泥重金属处理处置示范工程工作，底泥技术攻关小组于8月7日-8日，前往中新天津生态城进行技术调研。现根据调研情况形成以下调研报告：
一、调研目的
了解中新天津生态城污水库底泥重金属处理处置技术，学习该工程案例的项目决策、施工组织、竣工验收经验，为本示范工程的顺利开展提供指导。
二、调研流程
（一）与中新天津生态城污水库治理的项目负责人进行技术探讨与经验交流，学习含重金属底泥的处理处置的项目立项与技术路线；
（二）参观考察中新天津生态城实验室建设，了解其科技水平与实验能力；
（三）实地考察污水库治理现场，深入了解工程实施。
三、调研结果
（一）天津生态城环保有限公司概况
天津生态城环保有限公司成立于2008年，是由天津泰达股份有限公司、天津生态城投资开发有限公司和（新加坡）吉宝组合工程有限公司在中国共同出资建立的中外合资企业，业务函盖污染场地治理修复、固废综合处理、污水处理、危险废气处理、环保技术设备开发等领域。该公司拥有企业博士后工作站，建有污染场地治理修复工程中心与绿色环卫技术开发基地，具有建设部环保工程专业承包资质、室内空气环境净化治理专项资质以及实验室计量认证CMA资质。
（二）污水库治理背景
污水库位于中新天津生态城核心区域，西临营城污水处理厂，东、南、北向受蓟运故道环绕，占地约256万平方米。污水库长期接纳汉沽区和天津经济技术开发区化学工业区工业废水，年排入量约为2.5千万吨，污染因子以重金属、难降解及耗氧性有机污染物为主，主要污染有汞、砷、铜、镉、六六六及滴滴涕。由于污染物的常年累积，使得底泥污染深度达1m左右，严重影响底栖生物和水生生物生存，水体自净能力基本丧失。
（三）天津生态城污水库治理任务及目标
天津生态城污水库的治理任务分为底泥治理和污水处理两方面。污染底泥经治理后实现减量化、无害化、资源化
标准，满足沉积物质量标准；废水及沥出液经预处理送入营城污水处理厂进行深化处理，最终达天津生态城一级A出水要求。
（四）项目报建流程
项目报建流程分为项目决策和施工准备两个阶段，具体内容和流程如图
1、图2所示。
图1 项目决策流程图图2 施工准备流程图
招标内容包括监理单位招标、施工单位招标、甲供材料（稳定剂和絮凝剂）招标、重污染底泥处置接收单位考察比选、现场实验室检测仪器招标比选等内容。
（五）天津生态城污水库治理方案
污水库治理采用环保疏浚、药剂投加、土工管袋脱水、尾水配药回用的核心技术路线，具体方案如图3所示。
图3 污水库整体治理方案
（1）底泥风险评估
根据底泥的最终处置用途对底泥进行风险评估，通过底泥相平衡法和内梅罗指数法确定底泥中重金属限值。
（2）环保疏浚
环保疏浚前需对底泥泥质进行检测分析，取样密度为50m×50m，根据样品的检测检测结果对底泥进行平面区域划分和纵向划分，将清淤厚度分为表层、中层、下层，疏浚时需要控制疏浚船挖掘深度。
（3）药剂投加
该工程采用自动加药系统，对疏浚后的底泥投加稳定剂和混凝剂作为脱水前预处理。
（4）脱水及底泥处置
天津生态城采用土工管袋法对底泥进行脱水，主防渗结构为GCL、2.0HDPE膜、土工布，主渗沥液导流层为粒径300-800mm的卵石，脱水后的污泥含水率为60%-70%
，轻度
污染底泥通过就地填埋的方式用于现场人工岛建设，重度污染底泥运于区外进行烧陶粒处置。
（六）天津生态城污水库治理成果及经验
工程历时3年，完成净湖山、五指岛等1.5平方公里土地的治理改造，提升了生态城整体区域环境水平，并且大大改善投资环境，土地价值达50亿元。通过对该工程的调研分析，得出以下四方面经验总结：
（1）污水库整治项目决策及工程施工准备条理清晰，内容明确，便于后期工作的顺利开展；
（2）污水库治理项目环境本底调查全面，采用美国环保署风险评价软件模拟污染区域，确定疏浚船挖掘深度，并对挖掘后的底泥进行粒径筛分，降低污泥处理量；
（3）污泥脱水主要依靠自身重力，不消耗动力，节约能源，脱水后的污泥就地填埋造岛，节省外运费用；
（4）天津生态城环保有限公司提出了针对于天津生态城的污水库修复限值。
第20篇：四城同创调研报告
经济社会发展专题调研报告
围绕四城同创 完善配套设施 共同推进幸福美好xx建设
近年来，市委市政府逐年加大城市基础设施建设的资金投入和政策支持，按照“一年打基础、三年出形象、五年大变样”的城市建设总体要求，大力实施“551”工程，努力打造“生态、文明、大气、宜居”城市新形象。到“十一五”期末，城市功能明显增强，城市环境明显改善，城市品位明显提升。
一、“十一五”城市建设取得丰硕成果
“十一五”期间，全市上下坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕富民强市、全面建成小康社会的目标，抓住改革开放和沿江开发的机遇，大力实施开放创新“双轮驱动”战略，全市城市和交通基础设施建设完成和超额完成“十一五”规划目标任务。
1、基础设施水平迈上了新台阶。“十一五”期间，xx中心城区城市基础设施完成投资约50亿元。到2010年底，建成区面积达到26平方公里，城市人口为28万人，城区主干道长度112.67公里、路面积为546万平方米、人均道路面积为19.5平方米，排水管网长度40公里、绿化覆盖率达到40%、
1 人均公共绿地7.6平方米，污水收集处理率达到30%、垃圾无害化处理达到94%，供水普及率达100%，燃气普及率达到90%，城区防洪工程稳步推进，累计疏浚、改造河道20公里，基本实现“大汛无大灾”； 垃圾中转站15座，公共厕所78座，出租车、公交车保有量600辆。城市基础设施各项指标均提前达到或超过“十一五”规划指标。
2、市政建设取得了新突破。按照“完善老城区、拓展北城区、提升东城区”的总体思路，对城区道路进行了大规模的新、改、扩建，累计完成市政道路建设46.512 km，桥梁建设 33 座。工程总投资约63115万元。先后完成了济川路、东润路、文江路等道路南延等工程建设，为城市东部新区纵深开发建设打下了坚实的基础；完成了环城西路、国庆桥修缮、国庆路、万桥路、长征路、济川路改造等工程，显著改善了老城区道路交通环境；组织实施了鼓楼路北延、东北绕环、东北环立交桥、长征路北延、车站桥改造工程，为启动北部片区开发建设创造了良好的条件。在城市道路工程实施过程中，均严格都按标准规划设计，雨、污水、电、通讯、燃气同步施工，城市基础设施的逐步完善，美化了城市街景景观，提高了城市品位，改善了居民群众的生活环境。
3、生态建设呈现新景象。一是大力组织实施城市园林绿化工程。先后实施了公园、广场改造以及节点绿化等50余 2 处绿化工程，城市形象大为提升。二是积极推进污水管网建设。建成经济开发区污水处理厂，日处理能力约3.0万吨；投入1.2亿元新建城区污水管网48公里，城市南部区域污水收集和处理系统正常运行。三是大力发展清洁能源。建成天然气中压输配系统及总储气量30万立方米LNG气化存储站1座，铺设中压管道120公里，低压管道150公里，民用气发展户数约3.5万户。借乘国家“西气东输”工程实施的东风，计划投入9600万元组织实施xx天然气利用门站母站以及输气管道工程。四是大力推进城市环卫基础设施建设。近三年来，累计投入资金2345万元，建成压缩式垃圾中转站7座、标准化公厕8座，购置28辆环卫专用机械车辆、290辆人力三轮清运保洁车，完成粪便排放处理中心和环卫车队建设工程。投入850万元的原大生垃圾处理场封场工程环评报告和工程方案设计已通过专家评审，即将投入施工。投资1.7亿元的生活垃圾焚烧供热项目已完成土建工程。
4、城市建设引入新理念。在城建资金的筹措方面，坚持走经营城市之路，积极探索城市建设市场运作机制，不断拓宽筹资渠道，通过组建城建投资公司融资，保证了一大批重点项目的顺利实施，逐步走出了一条政府投入与市场补偿相结合的“多渠道筹资、多元化投资”的新路子。
五年来，我市城市建设规划编制水平得到提高，城市基 3 础设施不断完善，城市管理逐步强化，城市建设成果日新月异，面貌焕然一新。但是老城区绿化总量偏低的现状未能得到显著改观，人均公共绿地面积尚处于较低水平，距离“四城同创”的标准要求尚有不小的差距；城市污水管网工程建设遗留的各种矛盾问题比较突出，管网工程建设进展缓慢，收集处理率仍然较低；市政基础设施建设资金短缺的矛盾仍然十分突出；公用事业改革步伐迟缓。这些都有待在今后的工作中加以改进。
二、创建文明城市和文化xx工程实施战略
创建文明城市和文化xx工程，必须牢固树立治城先育人的观念，切实增强提高市民素质这个软件工程的建设，把物质文明建设与精神文明建设、硬件建设与软件建设、表面整治与教育引导作为加强城市建设与管理、提升城市品位与形象、丰富城市内涵和精神特质的首要任务。
（一）指导思想
以科学发展观为指导，将社会主义核心价值体系建设作为重中之重，全面贯彻落实党的十七届四中、五中全会精神，大力弘扬新时期xx精神，围绕“一年打基础、三年出形象、五年大变样”的目标要求，做到城市基础设施建设、城市文化建设并重，城建重点工程和市民素质工程同步，努力以完备的城市功能方便人，以优美的环境愉悦人，以先进的文化 4 培育人，以新时代的xx精神鼓舞人，为加快构建社会主义和谐社会营造和谐的城市环境，创造良好的文化条件。
（二）实施方略 重点实施“五大工程”：
1、实施城市基础设施便民工程。进一步对主城区道路基础设施进行修缮与完善，不断提高城市基础设施配套水平，完善城市功能，为实施市民素质工程建设提供硬件支持。加强城市无障碍设施建设，方便残疾人士融入社会。在工程建设过程中，注重细部环节的打磨，体现便民、利民的民本城建理念；加强城市基础设施管护、修缮，保证设施完好率，让广大市民从一点一滴中感受到人文关怀，进一步增强城市主人意识、新市民意识。重点实施如泰运河以北主题文化街区、鼓楼北路两侧开发、长征路北延等重点工程，全面启动城市北区的改造建设，形成城市北区新中心；实施新区中兴大道东延工程，进一步完善东部新区道路框架；实施城市南区南二环西延和江平路取直南延工程，进一步拉开道路框架，为南区启动开发建设打好基础。计划总投资20亿元，实施道路24条，建设桥梁59座。
2、实施城市生态环境工程。将城市园林绿化建设摆上重要位置，打造宜居宜人的城市环境。实施中心城区老政府及周边地块的开发建设，同步推进文化中心广场改造、羌溪 5 河滨公园改造、如泰运河绿廊、仙鹤湾风光带改造和南延工程，进一步提升城市文化品位；实施城市重要节点绿地和小品的实施建设，形成城市动态交通和静态景观新的结合点，加快形成“绿心、绿廊、绿带、绿环”为主题的绿地结构，打造优美人居环境。
3、实施城市文化提升工程。坚持历史文化的传承与新时代xx精神的弘扬并重，注重用城市文化推进文化城市的建设。根据城市自身特有的地理位置、发展历史和文化渊源等内容，充分展示城市的鲜明个性。一是突出城市历史文化的发掘和弘扬。发掘城市代表性的历史文化，加以发扬光大。筹划建设仙鹤湾历史文化走廊，将xx人文景观融入自然景观。二是突出特有的城市精神。培育城市文化精神，构造积极向上的价值观念体系，注重城市精神内涵的概括和提升。聘请市内外专家在充分挖掘城市人文资源的基础上，设计具有xx人文特色的地标性景观、雕塑等。三是规划建设一批城市特色建筑。在城市主要节点规划建设一批城市特色建筑，以体现特定的文化意蕴和城市个性。四是加强城市文化设施建设。结合城市北部片区改造建设、西部片区开发建设，建设图书馆、名人馆、博物馆、城市规划展示馆、仙鹤湾历史文化走廊、宝塔湾“佛教”文化基地、北二环主题文化等区等公共文化服务设施；在街头、车站、码头等公共场所，设 6 置一批主题鲜明、形象生动，富有亲和力和感染力的公益广告。在城市主出入口、商业街区及街头游园内建设标志性建筑以及高品位雕塑、艺术景观等，彰显xx人时代风貌和时代精神。
4、实施和谐人居工程。建立以经济适用住房为主，廉租房租赁补贴、实物配租为补充的住房保障体系，形成多层次的住房供应体系，努力扩大住房保障范围。近期实施北部安置小区和南部经济适用房工程，新增保障性住房面积12万平方米。加强物业管理行业监管，提高物业管理覆盖率。通过各种渠道、形式宣传物业管理，引导企业守法经营，引导广大市民认识物业管理，接受物业管理；严格市场准入管理，加强行业监督管理，不断提高物业服务整体水平；加强对物业服务企业的指导和监管，规范企业行为；以“和谐人居”为目标，按照“双创”要求，组织实施老小区整治工程，并及时开展移交，推广开展物业管理，实行老小区长效管理。
5、实施“新市民”塑造工程。在加快推进城市化的过程中，高度重视“新市民”素质培育、塑造和养成。一是以“珍惜城市建设成果、爱护城市基础设施”等内容开展讲座、辩论活动，大力开展“争做城市主人”主题论坛活动。二是建立市政、绿化举报管理制度，鼓励市民明辨是非、美丑、善恶，自觉同各类破坏城市基础设施的行为做斗争。三是推 7 进城市绿化社会化养护，按照管养分离的原则，实行专业化养护与社会化管理相结合，将全市公共绿地切块分割，就近安排给中学、机关企事业单位义务养护，并定期开展评比表彰活动。四是配合xx镇充分利用社区市民学校等教育阵地，对进城务工人员以及新改居市民实施“新市民”素质教育活动，促使其增强市民意识，主动融入城市。
三、保障措施
1、精心组织，加强领导。建立市住建局文明城市创建和文化xx建设领导小组，由一把手局长任组长，分管文明城市创建和文化xx建设的副局长任副组长，分管相关条块建设的副局长为组成人员。领导小组结合年度城市建设工作计划，研究制定年度文明城市创建和文化xx建设工程实施方案，将工作任务下达给各责任科室、单位，并认真组织实施，及时跟踪监督，确保工作成效。
2、健全制度，提高效能。建立文明城市创建和文化xx建设工作目标管理制度。实行年度工作目标考核奖惩制度，将文明城市创建和文化xx建设与部门中心工作一并部署、一并考核、一并奖惩。根据文明城市创建和文化xx建设要求，适时调整工作目标和措施，提高工作成效。
3、科学规划，分步实施。文明城市创建和文化xx建设是一个庞大的系统工程，必须统筹协调。按照“新城更新、8 老城出新、节点展新”的城市建设要求，在城市建设和基础设施配套建设过程中，高标准、高起点，注重系统性、超前性，有步骤、有重点、分阶段地推进。力求提高“新区”品位和内涵，明确功能定位；加快改造、完善，优化“老城”环境；体现个性特色和时代气息，展示“节点”新的面貌，进一步彰显城市的灵魂、灵气和品位。
4、创新机制，筹措资金。走市场化运作的道路，树立经营城市的理念，运用土地注入、净地上市、合作开发、项目招商、有偿转让、银行贷款等方式，发挥政策引导、产业引导、资金引导等的作用，吸引各类社会资金投入xx城市建设，进一步创建城市品牌、特色，提升城市的综合竞争力。
5、创新思路，注重实效。建立并推行重大城建事项公示、听证制度。重大城建项目实施前、重大行政管理、行业管理规范性文件出台前，认真组织开展公示、听证活动，广泛听取市民意见，提高决策的科学化、民主化程度，真正体现“民本城建”理念。
