旅游招商市场分析
由于国家在发展旅游产业上加大了政策支持与资金支持力度，目前很多国家资本、民营资本、海外资本等拥有机构均开始将目光投向旅游产业，虽然他们对旅游市场的了解还需要一个过程，但如果严格按国际规范标准模式向他们进行重点推荐，众多的投资机构定将做出正确选择。因为这个市场的潜力及其包容空间将很大，无论是上市公司，抑或是诸多有实力的机构已经通过他们灵敏的嗅觉感觉到了这个市场无比巨大的吸引力。
旅游招商引资的流程
1.对具体的项目制作商业计划书
2.具体事项进行评估，取得评估报告
3.由专门的会计师事务所出俱审计报告
4.由律师出俱法律意见书和律师工作报告
5.做成投资价值报告
6.办理政府审批手续
7.做成招商报告书
旅游招商政府审批流程
计委审批的手续有6个：
1、项目建议书批复(即立项)。
所需材料：
①项目业主上报项目建议书及相关依据(附件)； ②项目投资中长期计算； ③环保意见；
④风景旅游主管部门书面意见； ⑤其他相关部门意见；
⑥项目资本金承诺意见和融资意向书。
2、可行性研究报告批复。
所需材料：
①项目业主上报项目可研报告文本(须经有资质的单位编制)；
②规划部门选址意见书(规划定点)；
③环保部门环评意见；
④水土保持方案批文；
⑤可研报告评审意见(或咨询评估意见)；
⑥土管部门用地预审意见；
⑦项目法人组建方案；
⑧项目资本金落实证明。
3、项目初步设计方案批复。
所需材料：
①项目初步设计方案文本(须有资质的单位编制)；
②项目法人批文和营业执照；
③规划部门用地规划许可证；
④项目初步设计方案评审意见；
⑤必要的外部协作配套条件协议；
⑥项目资本金落实证明。
4、填报开工报告批复。
所需材料：
①填报开工报告表(一式四份)；
②项目法人营业执照；
③项目初步设计批文；
④规划部门建设工程规划许可证；
⑤项目资本金落实证明；
⑥项目投资方向调节税纳税凭证；
⑦散装水泥专项基金缴纳凭证；
⑧白蚁防治费缴纳凭证。
5、下达年度投资计划。
所需材料：
①上报投资计划建议书。
②其他材料同填报开工报告表。
6、项目竣工验收纪要。
由项目初步设计方案审批部门组织实施。
注：投资额在500万元以上的基建项目，其审批权在市计委，并需填报开工报告。 建设局审批的手续有9个：
1.核发项目选址意见书(或称规划定点通知书) 2.环境影响评价报告批复
3.核发建设用地规划许可证
4.核发建设工程规划许可证
5.核发建设工程施工许可证
6.建设工程规划验收
7.核发建设工程规划合格文件
8.核发建设工程竣工单和质量等级证书
9.核发房产权证
国土局审批的手续有3个： (一)用地审批程序：
1、用地申请；
2、建设用地预审；
3、提供相关材料：
①项目选址审批书；
②计委立项；
③勘测图纸；
④有关部门意见。
4、征地调查；
5、向市或省征地办公室上报“一书四方案”材料：
①呈报用地说明书；
②农地转用方案；
③补充耕地方案；
④供地方案；
⑤征用土地方案。
6、用地补偿登记；
7、用地补偿公告；
8、总供地。 (二)供地审批程序：
1、用地申请书；
2、计委对项目初步设计方案批文及相关部门意见；
3、土地价格评估；
4、建设工程规划许可证及红线图；
5、用地单位资质证明及公章、法人私章；
6、有关部门材料。 (三)土地登记程序：
1、土地登记申请；
2、地籍调查；
3、土地权属审核；
4、土地注册登记；
5、颁发土地证
3、招商引资的优惠政策
因为旅游开发投资额度高，投资风险大，回报期限长，同商住开发有很大的区别，实施优惠政策吸引开发商是一个关键环节。北京创景规划设计院专业从事旅游招商研究运作，为您提供最专业的可实际操作运作的招商引资方案。
旅游项目开发运作商业策划
就是运用智慧经验与专业技术，通过策划、规划、设计、咨询、包装等手段，对旅游产业的总体战略、开发、建设、投资、融资、营销、管理等各个环节，进行整合与细化，形成行动计划或操作方案，达到收入模式清晰，投资回报明确，行动计划实际，管理流程简单的效果。
产品策划（旅游项目设计）
以资源和可进入性为基础，以市场为定位为目标，设计旅游项目及开发运作流程。内容包括四部分：游憩方式设计、景观设计、商业模式设计及开发流程设计。
游憩方式设计——旅游六要素配置策划、游憩功能结构设计、布局结构设计、观赏方式与观赏线路设计、游乐设施选型与游乐内容策划、故事编撰与情境化场景布置设计、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划、特色纪念品策划与设计等等。
景观设计——标志性建筑策划与设计、植物造景与园林景观设计、功能建筑景观设计、建筑造景与建筑景观设计、品牌形象及道路引导标识系统设计。
商业模式设计——商业模式，是项目开发与经营的商业灵魂。其内容非常丰富，包括了收入模式、经营模式、营销模式、管理模式、投资分期、资本构架、融资模式、商业模式整合等等。
营销策划 下载旅游营销策划模板>>
包括品牌策划、渠道策划、传播策划、促销策划、营销模式设计等；
管理策划
包括管理模式设计、管理团队设计、人力资源开发策划、开发流程策划等；
投融资策划
包括投资估算、财务预测、投资分期策划、融资策划、卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、岗位设置、、杠杆运用策划、等
建筑景观设计
专注于为旅游区及旅游房地产的建筑景观设计；强调景观设计的主题化、艺术化、生态化和游乐化；
强调突出项目的吸引力；
园林景观设计
专注于旅游区及旅游房地产内的园林、绿地景观设计；强调景观设计的主题化、艺术化、生态化和游
乐化；强调突出项目的吸引力；
游乐设施设备设计
针对项目的游乐娱乐主题和内容，进行游乐娱乐设施设备的选型和设计。
生态景观设计
通过坡面生态工程设计，构建良好的生态环境和呈现多样的植物景观视觉效果，并与项目开发的主题相结合，进行局部艺术工程处理，将破坏景观呈现出原生态特征、艺术化、文化性、主题化特征，与整个
项目及景区的内容相呼应。
道路景观设计
旅游项目建议书
为旅游项目立项提供的材料，有时称为预可行性研究报告。包括项目背景、项目内容、投资估算、财务预测等重要内容，供政府部门初步决策使用。
旅游项目可行性研究报告
分为政府审批核准用可研报告和融资用报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行，各个因素对经济成本效
益的影响。
对旅游项目从项目设计、旅游资源条件、游憩方式设计、市场分析与预测、场址选择、工程工艺要求及方案选择、环境影响、组织管理、人力资源配置及安全消防、组织管理构架、财务预测、社会效益等方面进行可行性的研究分析，得出项目是否可行的综合评价。为项目
审批和融资方决策提供重要参考。
旅游项目商业计划书
为标准格式的融资文件。除了对旅游项目本身市场、盈利状况侧重外，还强调资金使用计划、
项目团队、风险分析和规避对策等。
旅游项目投资评价
对旅游项目市场、主题、功能等定位、项目设计、收入模式、商业模式进行评价，为投资商进
行投资决策提供参考。
招商计划书
为包含了招商形式、招商材料、招商发布渠道、招商人员组织等的计划安排文件。
旅游开发运作计划
是进行旅游项目开发具体运作的工作计划，是以商业模式设计为依托，根据投资商的实际投资基础，对旅游开发的各个阶段中投资、营销、管理、建设等各个环节的工作目标、任务、人员等的
操作计划。
开发运作计划，一般涉及到以下几个方面： １）经营权及相关合同谈判与签订； ２）土地征用、拆迁、居民安置； ３）策划、规划、设计等相关事项；
４）立项、可研与五证报批； ５）工程招标与投资建设； ６）招商引资与融资运作； ７）开业验收与开业营销运作； ８）管理成型与人力资源培训
旅游项目开发商投融资和政府招商的过程中，会遇到五花八门的问题，其中最为普遍的问题是：大部分企业和政府融资视野不宽，再加上传统投融资咨询机构的引导不够，眼睛只是盯在传统的银行贷款和私募融资上，缺乏对政府支持性资金的了解，更是缺乏争取政府支持性资金的方法和技巧，甚至开发企业对政府设立专项资金并不知情。这导致对这部分资金和政策视而不见，或者看见却不知如何去争取和应用，致使许多符合申请条件的项目因资金问题而流产。
我们觉得有必要在这方面加强对旅游项目开发商和政府招商的引导，使他们能够充分的利用这些资金和政策。
政府支持性资金的特点是利息低，甚至免利息，偿还期限长，甚至不用偿还。但是要获得这些基金必须符合一定的政策条件。其主要包括六大类：
一、旅游国债；
二、旅游发展基金；
三、旅游发展专项资金；
四、政策性银行贷款；
五、国际金融组织和外国政府贷款；
六、国家扶贫资金。
下面我们将各类支持性资金的特点、支持方向、申请程序进行说明，以便于旅游开发商和政府旅游开发管理部门审视自己的项目到底能够获得哪些支持性政策和资金支持，以及如何获得这些支持。
一、旅游国债
（一）旅游国债的设立及应用 2000年，国家发展计划委员会首次将旅游列入国债项目，安排国债资金加强旅游基础设施建设，重点支持资源品位较高、发展潜力较大、所依托的主要交通干线建设已基本完成的国家级或省级旅游景区的项目。
（二）旅游国债的投向
纳入国债资金范畴的旅游基础设施建设资金，其使用方向主要是：景区与干路间的道路建设和景区内的道路建设、公共供水、供电、垃圾污水处理系统、安全保障设施建设。
旅游国债的投放原则：
以中西部地区为主，兼顾沿海地区；
优先安排国家级、省级旅游景区；
优先安排骨干交通条件较完善的景区；
重点安排贫困地区、少数民族地区及大型、特大型城市经济圈附设的景区。
（三）旅游国债的申报
1.旅游国债对项目的要求
要求一：严格控制在规划选定的景点范围内并符合总体规划要求。
申请旅游国债的项目必须有经过省级以上发展改革、旅游部门组织有关专家评审通过的旅游景区总体规划，确保国债实施项目符合规划要求。
要求二：资源品位较高、发展潜力较大的省级以上旅游项目。 国债资金重点支持资源品位较高、发展潜力较大、依托的主要交通干线建设已基本完成的国家级或省级旅游项目。重点解决这些旅游景区最为突出的“卡脖子”问题，如景区与交通干线之间的连接道路问题等。
要求三：以满足基本需要为前提，主要解决景区最突出问题。
支持性的政策和资金，优先给予那些急需解决旅游基础设施建设的重要旅游景区，通过政策和资金的支持，满足景区基本需要。
要求四：项目具有一定社会效益和影响力。
政府支持性的政策和资金，主要以投资规模较大、具有一定影响力的大型旅游在建项目为支持对象。
2.旅游国债的申报流程
二、旅游发展基金
（一）支出范围 旅游发展基金根据国家旅游业发展规划，主要用于旅游宣传促销、行业规划发展研究、旅游开发项目补助等支出，少量用于弥补旅游事业经费的不足。
1.宣传促销费。
为开拓国内外旅游市场而进行的宣传促销活动所发生的费用，包括国内宣传促销费、国外宣传促销费、境内外广告宣传费、旅游宣传品制作费、接待费等。
2.行业规划发展研究经费。
用于研究、制定国家旅游行业发展规划、远景目标等方面的费用。
3.项目开发补助费。
重点用于中西部地区。包括旅游景点景区基础设施及配套设施开发补助费、旅游资源规划开发补助费。
4.旅游事业补助经费。
（二）基金申请
旅游发展基金预算纳入国家旅游局部门预算统一管理。 国家旅游局根据部门预算管理有关规定和要求，编报旅游发展基金年度预算。
用于旅游项目开发方面的支出，由省级旅游部门会同同级财政部门，根据项目实际需要提出申请报国家旅游局、财政部，国家旅游局汇总提出分配方案后，报财政部审批。
地方申请旅游项目补贴经费，应编报可行性研究报告。
三、旅游发展专项资金
（一）旅游发展专项资金概况
旅游发展专项资金即政府部门为促进旅游发展，划拨一定资金专门用于完善旅游基础设施建设，改善旅游发展的基础条件。旅游发展专项资金分为国家级、省级、市级、县级等不同级别。
另外交通、文物、林业、环保、经贸、水利等都有部门资金或专项资金，可直接或者间接的支持旅游开发项目。
（二）国家级旅游发展专项资金
国家级旅游发展专项资金包括国家红色旅游专项资金、国家“十一五”历史文化名城名镇名村专项保护资金、国家文化和自然遗产地保护资金等。
1.国家红色旅游专项资金
（1）红色旅游专项资金概况
红色旅游是一种以政府为主导的特殊的旅游形式。我国红色旅游专项资金大多数是由政府拨款扶持的，商业投资较少。
（2）申请条件和流程 红色旅游专项资金的申请单位需符合以下条件：
以革命纪念地、纪念物及其所承载的革命精神为吸引物的景区或景点；
必须有经过相关部门组织专家评审通过的红色旅游总体规划；
景区有亟待解决的基础设施建设问题。
红色旅游专项资金申报流程：
2.国家“十一五”历史文化名城名镇名村专项保护资金
（1）资金额度
根据《全国“十一五”历史文化名城名镇名村保护设施建设规划》，列入规划的保护项目共178项，其中历史文化街区保护项目100项，历史文化名镇（村）保护项目78项，经评估审核，基础设施投资估算为20.5亿元，需要中央补助投资为98947万元。
（2）申报流程
各省、自治区、直辖市按照要求对本省历史文化名城（镇、村）保护项目进行规划； 从本省有关项目中遴选出符合规定、亟需加强保护和建设的项目，纳入省“十一五”历史文化名城建设规划；
将选出的项目上报国家有关部门。
3.国家文化和自然遗产地保护资金
（1）资金概况
在保证遗产地真实性、完整性的前提下，国家安排文化和自然遗产地专项基建资金，支持一批重大遗产地的抢救性工程，进一步改善资源保护条件。
（2）资金使用范围
专项资金用于必要的看护和管理用房、消防设施、监控设施、环卫设施、监测巡查设施、必要的环境整治以及防范自然灾害发生的工程等。
2007年国家启动实施13个国家文化和自然遗产地保护项目，总投资3.75亿元，国家投资2亿元，地方配套17452万元。
（三）省级旅游发展专项资金
在中央的带动下，各省、自治区、直辖市也纷纷将旅游作为经济发展重点，从省级财政拨出一定资金建立旅游发展专项资金，推动旅游基础设施的建设。
1．资金使用范围
（1）支持对全省及地方旅游发展具有重要影响的旅游规划的编制； （2）支持重点旅游项目的建设及特色旅游项目的开发；
（3）支持有利于资源整合、区域联动，对发挥整体效应有促进作用的旅游基础设施建设；
（4）支持旅游信息化建设、旅游人才的培养和旅游院校的建设；
（5）支持有特色的重点旅游商品的研发。
2．申报使用流程
以安徽省为例，安徽省2007年旅游专项资金申报流程：
（四）市县级旅游发展专项资金
1.概况
设置旅游发展专项资金的市县主要集中在那些具有高品位旅游资源、旅游发展潜力较大的地区，地区政府都将工作重点转向旅游开发和建设，不仅积极争取中央和省级旅游发展专项资金，也从地方财政拨出一定资金设立本地旅游发展专项资金。 2.申报程序
（1）市级旅游专项资金申报
由市旅游主管部门提出下年度专项资金的指导意见，引导各地申报项目；
在每年的申报期，各地各部门根据要求，提出使用专项资金的项目计划；
申报计划上报旅游主管部门和财政部门审查；
经市政府批准后，下达项目立项计划批准书；
也有些地区的申报流程不同，首先由旅游项目单位提出资金补助计划，经当地财政部门审核后，上报有关部门。
（2）县级旅游专项资金申报
县级旅游专项资金的申报，由旅游项目单位首先提出申请，向县旅游局、财政局报送资金申请报告，经县旅游局、财政局审核，并经县政府同意后，由县财政部门划拨资金。
四、政策性银行贷款
一般来说，政策性银行贷款利率较低、期限较长，有特定的服务对象，其放贷支持的主要是商业性银行在初始阶段不愿意进入或涉及不到的领域。中国政策性银行包括国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行。现以与旅游开发关系最为密切的国家开发银行为例对政策性贷款进行说明。
（一）国家开发银行贷款概况
国家开发银行是发挥宏观调控职能和长期融资领域主力银行作用的政府开发性金融机构，致力于以融资推动市场建设和规划先行，主要支持“两基一支”（基础设施、基础产业和支柱产业）、高新技术等领域的发展和国家重点项目建设，推进社会主义新农村建设，促进区域协调发展和产业结构调整等。其中对旅游的支持体现在为旅游基础设施和重点建设项目提供贷款，如红色旅游、西部旅游大开发、灾后旅游重建等旅游专项贷款等。
国家开发银行成立10年来，累计向“两基一支”领域的重要行业4000多个项目发放贷款16000多亿元。截至2007年末，信贷业务贷款余额22616.8亿元，其中“两基一支”领域贷款余额22301.6亿元，中西部地区贷款余额10777亿元，东北老工业基地贷款余额2167.9亿元，新农村建设和县域贷款余额3106亿元。针对旅游发展，2005年国家开发银行30亿支持三峡旅游建设，2005年国家旅游局与国家开发银行签订《开发性金融合作协议》以支持红色旅游开发，2008年国家开发银行为都江堰灾后旅游重建提供6亿贷款。
（二）申报程序
借款人应提供的文件和资料包括：
（1）借款申请书；
（2）有关批复文件，项目可行性研究报告或初步设计文件；
（3）借款人营业执照复印件、近四年财务报表及审计报告；
（4）担保人营业执照复印件、担保意向书、近四年财务报表及审计报告； （5）项目投资计划，贷款使用及偿还计划；
（6）银行认为必要的其他文件。
五、国际金融组织和外国政府贷款
（一）旅游项目国际金融组织和外国政府贷款利用情况
2007年，国家发展改革委共审批同意利用外国政府优惠贷款规模15.7亿美元，其中西部12省市共争取贷款6.54亿美元。国际金融组织和外国政府贷款对于我国旅游开发及相关产业的发展起到了积极的推动作用。
我国已经有了比较完善的国际金融组织和外国政府贷款政策及管理办法，旅游开发商可以充分利用各种国际金融组织和外国政府贷款资金。国际金融组织和外国政府能够提供低息的、长期的、大额的国外贷款资金，适合于符合条件的大型旅游项目开发。
（二）外国政府贷款类型
第一种为软贷款，即政府财政性贷款。一般无息或利率较低，还款期较长，并有较长的宽限期。这种贷款一般在项目选择上侧重于非盈利的开发性项目，如城市基础设施等。
第二种为混合性贷款，由政府财政性贷款和一般商业性贷款混合在一起，比一般商业性贷款优惠。
第三种为一定比例的赠款和出口信贷混合组成。 第四种为政府软贷款和出口信贷混合性贷款称为“政府混合贷款”，这是最普遍实行的一种贷款。
（三）国际金融组织和外国政府贷款申请条件及流程
境内企业、机构、团体均可申请借用国际金融组织贷款及国外政府贷款，申请条件包括：符合国家利用国外贷款的政策及使用规定；符合国外贷款备选项目规划；项目已按规定履行审核，核准或备案手续；国外贷款偿还和担保责任明确，还款资金来源和还款计划落实。
国务院发展改革部门按照国民经济和社会发展规划、产业政策、外债管理及国外贷款使用原则和要求，编制国外贷款备选项目规划，并据此制定、下达年度项目签约计划。世界银行、亚洲开发银行贷款和日本政府日元贷款备选项目规划由国务院发展改革部门提出，商国务院财政部门后报国务院批准。
申报纳入国际金融组织贷款规划的备选项目材料包括：项目简要情况；项目建设的必要性；拟申请借用国外贷款的类别或国别；贷款金额及用途；贷款偿还责任。
六、国家扶贫资金
（一）国家扶贫资金概况
国家扶贫资金是指中央为解决农村贫困人口温饱问题、支持贫困地区社会经济发展而专项安排的资金。省、自治区、直辖市向国家重点扶持贫困县投入的配套扶贫资金，根据本地区的经济发展水平和财政状况，可以达到占国家扶贫资金总量的百分之三十至百分之五十。
（二）国家扶贫资金的申请条件
包括支援经济不发达地区发展资金、“三西”农业建设专项补助资金、新增财政扶贫资金、以工代赈资金和扶贫专项贷款。
经济不发达地区的旅游开发项目可以申请“以工代赈资金”，资金可用于与旅游项目配套的县、乡公路（不含省道、国道）和为扶贫开发项目配套的道路。
七、融资顾问及政策顾问的应用
由于旅游开发项目资金需求大，融资业务结构复杂，涉及面广，所以运作难度较大，项目公司、投资者往往并不熟悉融资业务和政府资金申请的情况，为此应当聘请专业融资顾问和政策顾问来协助项目融资的顺利进行。融资顾问往往由著名的投资银行、大金融公司、大的规划设计院、咨询公司担当，这样就可以利用他们的经验以及与各方打交道所建立的关系，大大降低项目融资成本或者缩短融资组织时间。
