荣华集团自建项目节点计划实施
调 研 报 告
集团领导：
2011年北经城、碧水蓝庭二期、荣航科技大厦、水岸新城等项目，目前的开发建设进度与集团下发的二0一一年度各地产项目分月度工程建设计划及开发建设重大节点计划，基本相符，根据集团领导会议研究决定，考虑限购令后对房产销售的一系列影响，各自建项目开发建设节奏须适时调整，现将各项目调研情况汇报如下：
一、碧水蓝庭二期项目
1.共计三个标段17栋楼，由三家单位施工，除幼儿园及14#楼外，其余楼号总体进度与原计划相比可往后调整推迟2～3月形象进度，但总体的产值不受影响，因内粉和砌体及部分安装产值占年计划产值比例小，按合同约定，应付款也无变化。整体情况如下：
（1）须保证进度又继续促进的有幼儿园、14#楼（含2层底商）。 原因如下：幼儿园与大地幼教的合同约定6月底须交付进行装修，到5月底计划室内各项作业完，目前内粉、外保温完成；14#楼是带二层底商的公寓楼，目前进度到5月底基础筏板完，原拟定9月份主体封顶（待底商具备条件后可将主体封顶进度延至年底），目前进度还有所滞后，碧水蓝庭一期、二期项目的商业配套不完善，急待解决商业配套问题后，利于项目整体的提升和销售；另外公寓销售在航天管委会基地有入区企业的潜在客户。
（2）须保证进度但不用促进的有：
●12#、13#、17#、21#楼，整体进度可推后2～3个月。
原因如下：目前正在办理四栋楼的预售证（待缴纳配套费、形象进度2层具备条件），6月份后形象进度达到六层须进行垫资款和进度款的支付，12#、13#楼原计划9月主体封顶，可推后到12月份主体封顶，可延迟垫资款二次支付（合同约定垫资款的20%）及进度款的支付时间。17#、21#楼原计划9月封顶，可推后到11月份主体封顶，付款情况同12#、13#楼。
●11#、22#楼，整体进度可推后2个月。
进度放缓后，可以缓解垫资款及进度款的支付时间，但不是很利于二期整体室外配套与东临高新路的污水接口，会导致室外工程进度滞后，17#、21#楼也在该区域。
（3）不保进度可压缩的有9栋楼，整体进度可推后2～3个月、26#楼可停工。
●15#、16#、18#～20#楼，位置在车库上，从施工顺序安排上及单体的基础外露高于车库顶板标高基础安全性考虑，可推后2个月，主体12月底后封顶，可推迟垫资款及进度款支付时间。
●23#～25#楼进度可推迟3个月，主体封顶时间由8月份到11月份，外磁及内粉可因冬季施工原因放缓节奏。
●26#商业楼可停工，因三期的规划地块调整后，二期实事集团临时加工区域从原站用位置（非荣华用地），无多余地方仅调整到26#楼的位置上作为加工场地。
2.资金支付情况：合同约定下，应付款项无变化2011年全年约
1.25亿（支付比例按80%考虑，仅为工程款），资金支付的高峰时间依次在6月、9月、春节前，因此通过主体封顶时间的调整，可延迟垫资款二次比例的支付及进度款的支付，在春节前可考虑累计支付资金约9600万（支付比例按60%考虑，仅为工程款）；
支付措施：在进度未达到时，提前进行部分支付，缓解集中支付压力；以房抵款；审核量上从紧。
3.调整进度措施：严抓质量、安全文明施工，放缓进度；资金支付从紧后会直接导致进度放缓；调整部分楼号施工顺序。
二、航空科技大厦项目，需保证进度和促进的，交付业主时间合同已约定。
三、北经城项目
1.共计四个标段，11栋楼四家单位分别施工，其中3#地块团购部分楼号约定最早交付的时间在2013年5月，从项目整体原计划安排属合理工期，可进行部分调整，总体3#地块建设进度可推迟2个月，2#地块可推迟1.5～2个月，原计划年产值2.8亿，调整形象进度后产值减少约为4600万，全年最终产值约为2.34亿。整体情况如下：
（1）须保证进度但不用促进的有：3#地块5栋楼，其中7#、9#楼正在办理销售许可证（形象进度已到），整体各楼号推迟2个月。 7#楼原计划10月底封顶到12月底，8～11#楼到12月底分别8#楼为25层、其余为28层在年前均达不到封顶条件，可避免垫资款的二次支付比例及进度款的累计支付。
8～11#楼形象进度推后2个月，主体封顶进度延迟与实际生产建
设矛盾较大，施工单位可能会考虑整体的建设成本，进度会如期在12月底封顶，在年底前可能难以减少资金支付的总量。
（2）不保进度可压缩的有2#地块的1～6#楼，其中1～4#楼进度推后2个月、5#6#楼推后1个半月（与3#地块7#9#楼同一预售范围，但最的交付业主时间未定）。
●1～4#楼（33层）目前在基础施工阶段，原计划12月底到主体22层，推后2个月14层主体完，实际的把垫资到12层的进度时间可能推后到年前，首笔垫资款、部分进度款的支付延后。
●5#、6#楼（33层）目前进度已到±0.00，原计划12月底到主体26层，推后1个半月20层主体完，情况同1～4#楼。
2.资金支付情况：合同约定下，应付款项有变化2011年全年约
1.85亿（支付比例按80%考虑，仅为工程款），资金支付的高峰时间依次在9月、春节前，因此通过主体封顶时间的调整，可延迟垫资款二次比例的支付及进度款的支付，在春节前可考虑累计支付资金约
1.4亿（支付比例按60%考虑，仅为工程款）；
支付措施：在进度未达到时，提前进行部分支付，缓解集中支付压力；以房抵款。
3.调整进度措施：严抓质量、安全文明施工，放缓进度；资金支付从紧后会直接导致进度放缓。
四、水岸新城项目
1.292一期及二期多层共计7家单位，其中一期多层目前在单体楼外磁及内粉工作，小高层在主体建设阶段，二期多层已开始土方施工，
临建搭设准备完毕。西街商业及幼儿园正在规划审批中、二期18万平米小高层、高层正在调研适时启动，项目整体计划无调整，全年建设产值不变，应付款项不变。
（1）保证和促进的：292一期及西街商业、幼儿园。
●292一期多层、小高层，销售合同约定多层于年内交付业主，小高层于次年5月交付业主。目前建设进度需要加快单体楼的外架落架时间，创造室外工程的施工条件，故建设节奏不宜放缓。
●西街商业、幼儿园，属于项目整体的配套部分，有利于项目的整体销售及提升，目前正在与大地幼教、华润万家对接，调整规划。具备条件后，要抓紧开工建设。
（2）须保证不促进的：二期多层4万平米。
目前以二期多样户型，弥补一期剩余单一户型（2室），若解决销售问题后，建设节奏可达预售条件的需求即可。
（3）结合市场，可延缓启动的：二期剩余18万平米小高层、高层。 需做好市场调研，及市场客户需求，适时启动。
2.资金支付情况：合同约定下，应付款项无变化2011年全年约
1.3亿（支付比例按80%考虑，仅为工程款），1亿（支付比例按60%考虑，仅为工程款）；资金支付的高峰时间依次在6月、9月、春节前，
支付措施：首要解决销售问题，通过二期内部认购等加大回款；在进度未达到时，提前进行部分支付，缓解集中支付压力；以房抵款。
五、调查分析的后以房抵款初步意见：
1.目前集团3个在建项目的房源可统一对外，由施工单位选择，按施工单位在各项目承接标段的应付款20～30%以房抵扣工程款。
2.抵扣房屋，房源的位置、楼层、户型在各项目应该是相对合理。
3.抵扣房价在销售门市价有相应的折扣及优惠。
结合本次调研分析，碧水蓝庭二期、荣华北经城等项目因受限购影响，建设节奏与年初制定计划可做部分调整和放缓，采取部分常规措施短期有一定作用，资金支付的压力通过以房抵款能得到部分缓解。
项目管理部
二0一一年五月十三号
