简论“品牌”极其对房地产企业的意义和价值效应
摘要 ： 创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等都是耳熟能详的。
在房地产行业，创建自己的品牌已经成为越来越多的国内房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产、保利地产等，还有些地域性的房地产企业也在努力的打造自己的品牌并从中获益如珠海的“华发股份”等。
关键词：品牌
房地产企业
意义和价值效应
创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等耳熟能详。为什么他们对此战略目标孜孜以求不惜巨额投入呢？
首先让我们来解析“品牌”
一、品牌的内涵
1、品牌的定义
正确理解品牌的含义是开展品牌战略的基础。虽然很多学者对品牌的定义从不同角度提出了不同的看法，但综观这些定义，它们基本上都认同了①品牌是通过某种或者某组标识来表现；②品牌是为了区别于竞争对手的。我们认为品牌应当具有狭义和广义两种不同的含义。从广义的角度讲，品牌就是通过某种或者某些标识来传达的一种实体与外部利害关系人之间的关系。通常我们说的名牌大学就是从广义的角度进行的定义。它可以使用于企业中，也可以使用于企业之外的一些实体，而且它的主要表现形式不一定是商标。而狭义上的品牌则主要是指企业的品牌，从市场营销的角度看，品牌就是通过一定的标识（主要是商标），以高效地为消费者提供消费选择为目的的一种企业无形资产，它能够为企业的产品或者服务创造一种“溢价”，它的实质是承诺、保证和契约，与消费者建立的长远的关系。
2、品牌的生成机制
虽然消费者最终接受的只是一个品牌的符合系统，但他们却往往要对提供商品（服务）的经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，如他们常常关注经营者的经营理念、管理团队、资源组合与生产方式、营销策略等方面的问题，他们甚至还非常在意经营者在社会道德方面的价值取向。这种认知的过程也就是品牌生成机制的内涵。
3、品牌的价值
根据以上两方面的理论，我们认为品牌是作为产品或企业标志的符号系统及其所代表的产品、企业与消费者之间的长远关系。这样一种关系如果对于特定的主体能产生积极的效用，那它就具有价值。
我们看到在现代市场经济中，优质品牌已成为一种主要的经济资源，之所以如此，乃是因为品牌具有其内在的价值。首先，从消费者的角度来讲，优质的品牌代表了产品的优质以及生产厂家对售后服务的承诺，从而使得该产品具有较高的消费效用和较低的消费成本（如耐用时间长使单位时间的消费成本降低，保修服务降低了维修成本）；此外，品牌所倡导或代表的文化倾向可以给特定群体的消费者带来精神上的享受或心理上的满足，这也是一种效用。因此，对消费者而言，优质的品牌具有内在价值，正是这种内在价值使产品的价值得到了一个附加值。品牌对消费者的价值必然引发品牌对企业的价值，因为消费者为了得到品牌所带来的价值，会自觉选择购买优质品牌的产品、接受较高的价格，从而加速购买决策过程。
成功品牌的影响力，往往不只局限于某类商品（服务）领域，它还是一种时代精神的象征。它所倡导的内在价值取向及消费潮流，会为其他经营者和消费者模仿及追随，并成为一种标准被社会接受。这样的例子在品牌的发展历史上随处可见，如“万宝路(Marlboro)”不只是一个香烟品牌，它同时还象征着富于冒险色彩的美国精神。这就使得品牌拥有者可以依靠品牌获得超过资产收益的超额收益，这就是品牌对于企业的基本价值。基于这种基本价值，企业更可以利用品牌资源来吸引整合其他经济资源，这就是品牌的延伸价值。
品牌是品质以及信赖和忠诚的永久指南，并能给予那些无信心于购买决策结果的顾客更多的信心。
4、品牌与“时尚”潮流
在一定程度上，品牌与“时尚”潮流的关系很密切。成功的品牌，常常是适时地把握住了“时尚”的演变规律及过程，并以不断的创新精神及富于成效的工作，永远走在时代的前列。
5、品牌的传播
每一个品牌的内涵是不同的，但有一点却是相同的，即都使用某种符号系统进行传播。可以说，现代的品牌传播完全是以“双向沟通”方式实现的。研究、分析及确定社会（市场）的需求，特别是未来的消费潮流、“时尚”的概念，则是品牌传播者的首要任务。
6、品牌与“注意力经济”
我们正处在“信息爆炸”的时代，这决定了社会公众不可能接受所有的传播信息及符号系统，只能有选择地关注和接受那些最具影响力、最具创新性及最具“热点”效应的信息，如果传播者不能深刻了解及把握“注意力经济”的条件及要求，要进行有效的品牌传播将是不可能的事情。
7、品牌竞争力
在全球环境下现代企业的核心竞争力，已经越来越多地和产品品牌的竞争力联系在了一起，两者之间的关系是彼此制约、相互依存的，这是加入世贸之后的中国企业必须要保持清醒的一点。可以说，企业核心竞争力已经成为品牌竞争力的先决条件。可以从两个元素来分析企业的品牌：一个是企业的优势；另一个是企业的竞争力。如果企业既没有优势又没有竞争力，就会处于弱势，可能被淘汰；如果企业有竞争力但没有优势，只是有一定竞争力的企业，也存在被淘汰的危险，比如海尔、长虹有规模优势，但在国际家电市场上未必是领导者，领导者还是日本品牌，因为日本企业既有竞争力又有企业管理的优势。品牌的竞争力已不容忽视。
与跨国公司相比，本土公司最缺乏的就是品牌竞争力，品牌能不能在市场上立得住脚，决定着企业在全球范围内的盈利能力。要建立品牌的核心竞争力，就必须先建立企业的竞争力。成为企业核心竞争力的东西必须具有独特性，按照专家的观点，即“买不来”、“偷不走”、“拆不开”、“带不走”、“溜不掉”。也就是说，企业所拥有的核心资源要有这样的特点：没有市场可以买到；要有法律保护；资源本身与能力有互补性；具有组织性，不属于个人；有持续竞争力。品牌作为一种独有的无形资产，具有特殊的附加值，它隶属于一定的组织，并且有相应的专利和法律保护，所以从这个意义上讲，品牌的竞争力也代表了企业的核心竞争力。
二、品牌与商标的区别和联系
品牌与商标是极易混淆的一对概念，一部分企业错误地认为产品进行商标注册后就成了品牌。事实上，两者既有联系，又有区别。
1、商标是品牌的一部分
商标是品牌中的标志和名称部分，便于消费者识别。但品牌的内涵远不止于此，品牌不仅仅是一个易于区分的名称和符号，更是一个综合的象征，需要赋予其形象、个性、生命。品牌标志和品牌名的设计只是建立品牌的第一项工作，也是必不可少的一道程序。但要真正成为品牌，还要着手品牌个性、品牌认同、品牌定位、品牌传播、品牌管理等各方面的内容完善。这样，消费者对品牌的认识，才会由形式到内容、从感性到理性、从浅层到深入，从而完成由未知到理解、购买的转变，形成顾客忠诚。
2、商标是一种法律概念，而品牌是市场概念
商标的法律作用主要表现在：通过商标专用权的确立、转让、争议、仲裁等法律程序，保护商标所有者的合法权益；促使生产经营者保证商品质量，维护商标信誉。
品牌的市场作用主要表现在：品牌是企业与消费者之间的一份无形契约，是对消费者的一种保证，有品牌的与无品牌的产品相比，消费者更多地信赖有品牌的产品。品牌是消费者选择商品的依据，消费者曾经在一棵品牌树上摘到一颗甜果子，他就有信心相信另一颗果子也是甜的，这种消费经验的积累与运用，无论对消费者还是企业都是一件有意义的事情。品牌是规避单纯价格竞争的一种手段，因为品牌的特有附加价值，消费者可以多一点额外的付出。品牌是企业实现利润最大化的保证，每一个新产品的推出，都可以借助原品牌增加价值。品牌是身份和地位的象征，有利于促进产品销售，树立企业形象。
3、商标掌握在企业手中，而品牌是属于消费者的
当消费者不再重视你的品牌时，品牌就一无所值了。品牌价值不同于银行的存款，它只是存在于消费者的头脑中，假若品牌出现危机，消费者对品牌的信心下降，那么品牌价值就会减少。
品牌价值不同于银行的存款，它只是存在于消费者的头脑中，假若品牌出现危机，消费者对品牌的信心下降，那么品牌价值就会减少。
品牌战略
从实际作用上讲，品牌定位就给某一具体品牌在消费者心目中确定一个有价值、比较稳定的位置，这一位置的价值就来源于品牌的承诺及其个性。
品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及达到这一目标的主要途径所作的筹划。品牌战略目标包括：品牌愿景、品牌定位和品牌结构。实现品牌战略目标的主要途径主要有两个方面，一是品牌关系管理，二是品牌识别和传播。品牌战略是关系到一个企业兴衰成败、长治久安的根本性决策，它是企业品牌经营的提纲和总领，是实现持续发展的前提与保证。如果缺乏一个对品牌整体运作的长远思路，将导致企业经营的混乱无序，这无疑是对品牌资源的极大浪费。
一、品牌目标
品牌目标的基本内容包括愿景、品牌定位和品牌结构。
品牌愿景，即企业对自己品牌的总体期望。
品牌定位，即对品牌所涉及的产业（或行业）以及细分市场类型、品牌承诺和品牌个性的确定。其中，品牌承诺即企业对购买该品牌产品（或服务）的顾客所承诺的核心内容，如诺基亚的“科技以人为本”即向顾客承诺：我们将运用最先进的科技成果为您设计最人性化的产品。品牌个性，即该品牌的产品（或服务）在同行业、同类产品（或服务）中的独特性。诺基亚的“科技以人为本”正是不同于摩托罗拉的“商务手机”和爱立信的“休闲”，具有独特的个性。这就使得消费者对后起的诺基亚产生了强烈的印象。所以，从实际作用上讲，品牌定位就给某一具体品牌在消费者心目中确定一个有价值、比较稳定的位置。这一位置的价值就来源于品牌的承诺及其个性，也就是说，品牌承诺对顾客是有效用的，而且这一承诺是独特的，能针对特点顾客群体的特点需求。所以“有价值”、“独特”是品牌定位的两个重要原则。此外，品牌定位还有三个原则：“可信”、“稳定”和“量力而行”，也是在品牌定位时必须遵守的，否则将影响品牌战略的可行性，也不可能获得品牌效益。如沃尔沃汽车长期以“安全”作为对顾客的品牌承诺，但一度曾改为大力宣传其汽车豪华、漂亮的外形，这就违背了“稳定”原则，致使顾客对其安全性能产生怀疑，大大影响了其销量。目前中国企业在品牌定位上常常犯的一个错误是不量力而行，不切实际地采用一些大而空的品牌承诺，如“民族的脊梁”、“永远的……”等，这些都应予以避免。
品牌结构，即由下属品牌组成，以及品牌与下属品牌的层次关系。一般而言，一个企业的品牌结构通常由三个层次构成：第一层次是企业品牌；第二层次是事业品牌，即代表各业务类型的品牌；第三层次是产品品牌，即代表某类产品的品牌。
对品牌愿景、品牌定位和品牌结构的研究、筹划就是品牌规划，它是品牌战略中的基础部分，其质量高低决定了整个品牌战略的成败。
二、品牌关系管理
如前所述，品牌实质上是企业与消费者之间的长远关系。因此，实施品牌战略的首要途径就是品牌关系管理。
品牌关系管理必须遵循以下基本原则：
1、运用“全方位品牌管理”发挥协同效应
全方位品牌管理者不能只关注某个品牌，还必须注重同一系列品牌之间的相互关联及影响（主要是针对多品牌企业而言）。通过“全方位品牌管理”将品牌管理提升到了战略高度，甚至会进一步涉及到企业的整体业务规划。因此，品牌管理必然会成为跨部门、具有战略意义的工作；品牌管理者必须在价值链的每一个环节做出抉择，而不能只关注市场和销售两个方面。
2、密切与消费者的关系
消费者越来越关注长期服务关系所带来的保障和稳定，这就要求企业必须时刻反省、改善自己的产品或服务。品牌作为一种关系，是基于企业和客户之间相互信任的前提条件下而建立起来的，所以，品牌关系管理的策略应该是感性的，而不是理性化的。与客户培养和塑造一个感性的、富有个性色彩的品牌关系需要经历这样一个过程：首先要有知名度，让客户获得足够的信息能够充分地了解品牌；其次，要获得客户对品牌的尊重，和客户建立起友谊关系，进而赢得客户的信任；最后，由信任而生成对品牌的忠诚，客户和品牌之间转变为水乳交融的合作伙伴关系。
品牌就等于客户，拥有客户才意味着拥有品牌，满足客户需求和维系客户关系的能力是衡量企业品牌竞争力的一项重要指标。按照国际著名的普华永道咨询公司的指标，一个企业是否具备客户关系管理(CRM)能力，可从六个方面来加以衡量：(1)企业是不是把客户的信息作为战略性的资源来管理；(2)企业是否评估客户持续的价值；(3)企业如何定义和满足客户的期望；(4)企业的发展战略是否与客户的价值相匹配；(5)企业是否进行了跨部门的集成；(6)企业是否主动地管理客户的体验和感受。显然，这种能力与最终反映在企业品牌竞争力上的满足客户需求的程度是一致的。
品牌就等于客户，拥有客户才意味着拥有品牌，满足客户需求和维系客户关系的能力是衡量企业品牌竞争力的一项重要指标。
为什么品牌的核心竞争力会转向以满足客户需求程度为归宿？如今每一个竞争者都具备了模仿其竞争对手产品、服务、系统甚至整个过程的能力，持续保持一个品牌的差异性市场定位再也不像以前改进产品质量、降低成本和分销推广那样简单，更不能靠广告就可以长期维持一个品牌的形象。即传统的、单一的营销策略已难以奏效，而客户关系的培植具有唯一的不可替代性。
创立自己的“品牌”的根本目的是使自己的产品从同类产品中脱颖而出，从而形成在市场上的竞争力和占有率。“品牌”之所以能做到这一点，是因为它直接建立起了产品同消费者之间的联系，通过它，消费者得到了能满足种种需求并且值得相信的承诺，从而建立起了对这种商品的忠诚。
再让我们看看“品牌”对房地产企业的意义和价值效应如何体现呢？
在房地产行业，创建自己的品牌已经成为越来越多的国内房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产、保利地产等，还有些地域性的房地产企业也在努力的打造自己的品牌并从中获益如珠海的“华发股份”等。
对消费者而言，房地产是价值昂贵的商品，人们买房都是倾其所有、毕力而为，大多数消费者作出的购买决定往往都会影响到其一生。这决定了消费者对房地产商品的高关心度与参与度，一两个利益点根本不会让消费者掏钱包，所谓情感价值在买楼时起不了决定作用，这在目前我国房价大大超过居民收入水平的情况下更为明显。因此，要与消费者达成互动的沟通，就必须多一些实际的理性利益诉求，诸如区域、环境、价格等等实际受关注的信息点，让他们自己去做综合评估和购买决断。而一个好的品牌在消费者考虑诸多因素的同时就成了一个重要的判断和决策依据。具体体现在：
1、加快顾客的购买决策速度。由于房地产对于一般消费者而言是影响一生的重大购买决策，因此，消费者在购买时会比购买其他的商品更加谨慎，会经历比较长的挑选、顾虑和决断的过程。好的品牌可在一定程度上减弱消费者对后验性因素的疑虑，从而加快决策过程。这样，整个房地产项目的销售速度会加快，从而减少销售费用，加快资金的回流。在珠海市场，只要是有好的品牌支撑的楼盘（如万科开发的“金域蓝湾”、李嘉诚旗下公司和记黄埔开发的“海怡湾畔”、珠海本地的强势品牌华发股份开发的所有楼盘）往往有很好的预售业绩，消费者对购买预售楼盘有没有风险、品质能不能保证、物业管理能不能满意等往往都是抱着肯定的态度。
2、降低需求的价格弹性。品牌给商品开创了一个新的竞争维度。好的品牌可以增强房地产商品的不可代替性，从而客户对房地产的价格的敏感程度会降低，这就使得具有优质品牌的楼盘可以按更高的价格销售。比如，珠海华发股份开发的“华发新城”与其他同城的房地产比较就形成了巨大价格优势，甚至其他房地产项目还借助华发股份的品牌效应，把临近“华发新城”作为优势作为卖点来打广告。与“华发新城”一路之隔相距不过百米的高层高档住宅小区“公园道”,单就建筑物和小区地理位置来说是同华发新城相当甚至是更高档、更精致的，但是它的品牌在珠海的认知度却远远不能同“华发”品牌相比。为了更好的实现销售目标，借助其他著名品牌来实现目标。但是珠海，“公园道”的销售价格却比有品牌效应的“华发世纪城城”低了25%左右。华发旗下的另外一个楼盘“绿洋山庄”均价18000元，而马路对面的楼盘“海湾六号”却只有10000元左右的价格。显然，“绿洋山庄”比周围的楼盘价格高出了三分之一以上，这就是品牌的效应在价值上的体现。消费者为了得到品牌所带来的价值，会自觉选择购买优质品牌的产品、接受较高的价格。这就使得品牌拥有者可以依靠品牌获得超过资产收益的超额收益，这就是品牌对于房地产企业的基本价值。
3、提高客户对于楼盘缺陷的承受能力。即使是品牌楼盘也会存在缺陷，这是因为购买房地产是影响消费者一生的重大决策，消费者当然会以更加挑剔的眼光看楼盘。但品牌楼盘可以凭借其品牌影响力来减轻客户对于楼盘缺陷的不满。因为优质品牌对房地产后验性品质因素的担保可在一定程度上抵消某些缺陷，如珠海华发股份开发的“华发新城”、“华发世纪城”虽然其位置在南坪这个曾经比较偏僻的地方，但凭借公司的强大品牌影响力，还是取得了成功，无论是销售还是入住率都取得了非常满意的成果，这样的案例还有李嘉诚旗下公司和记黄埔开发的“海怡湾畔”等莫不是如此。
在房地产行业，品牌的价值和优势对企业来说还体现在与政府部门的关系（方便可以有更多的渠道获取更多的资讯、政府市政配套工程）、土地竞拍（更容易拿到竞拍的土地）、融资（获得更优惠的融资条件）、承建商选择洽谈（选择更优质的伙伴及设定更有利的条件））、合作单位选择洽谈（选择更优质的伙伴及设定更有利的条件）、销售价格（比同区域的其他楼盘高的定价）等诸多方面无不显示出品牌效应的巨大优势。
显然，有了著名的品牌也就提高了企业的竞争力。现代企业的核心竞争力，已经越来越多地和品牌的竞争力联系在了一起。可以说，品牌已经成为企业核心竞争力和可持续发展的不可或缺的重要条件，品牌也为企业带来了巨大的价值效益。
