小区物业管理结课作业
新乡绿荫河畔别墅区物业管理方案
园林082 李清丰
绿茵河畔小区物业管理方案
一、物业概况
绿茵河畔住宅小区占地棉结10165.7平方米，总建筑面积40193平方米，三栋21层高层建筑，总户数约三百户。小区座落于凤泉区耿黄大道中段，东有十中分校，西有星湖山庄和生活市场，四通八达，尽享无限交通便利，与风景为邻，独处市郊，尽品清幽。占尽天时地利人和。采用德国包豪斯规划设计风格，充分突出了简介、和谐、秩序、个性四大基本原则，使自然和谐建筑及现代简约生活理想得到充分演绎。
小区配套建有会所与小区内庭院园林绿化连成一片，融合景观与健康休闲设施，营造清新怡人，自在舒心的生活环境。入住绿茵河畔，可尽享凤泉区优越的教学资源，让孩子接受最好的教育。
而我们的物业服务有限公司坚持“管理无盲点，服务无挑剔”的服务宗旨，为业主提供精心、周到、高质量的服务。小区施行现代智能化管理，全面铺设闭路电视监控系统、对讲系统、周界红外监控系统、车库只能管理系统等，带给您最安全的保障和最舒适的享受。
二、物业管理服务人员
物管部员工包括：部门经理，经理助理、秩序维护组主管、工程组主管、物业助理、前台接待员、财务人员、工程人员、秩序维护员、保洁员、绿化工等。岗位配备以“专、忧、精”的原则，选聘具有高素质、高效率的专业队伍、所有员工人员岗位职责明确，不提供任何私人性质的服务并严禁收受和索取住户之任何额外赏赐或利益，敬请业主住户予以监督。
三、我们的物业管理目标
构建“和谐社区”的人居理想模式，强调由物业管理上升到和谐管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“和谐社区”的管理目标。和谐管理涉及两个层面：以是通过多种交流方式促进物业管理人员与社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻友善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区和谐环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员的集体注意观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用公共性较强的物业中，进行约束和引导，建立业主的小区归属感，以降低管理难度，提升居住舒适度。
四、具体物业管理措施
一、治安管理
保证绿茵河畔生活区区域内物业不受苏轼，人身不受伤害，保证住户生活秩序的正常而进行的防盗、防破坏、放爆炸、放自然灾害等系列治安管理活动是管理处治安长期管理的主要重点：创一方闻名，保一方平安是治安管理的职责与义务，对小区的治安管理工作，管理出在采取入住期管理措施外，还应该采取“技防、人防、物防为辅，全面防范”的管理措施。
1）保安员每天24小时值班巡逻，定期到小区的各住巡视一遍。对装修及施工人员凭证出入小区，无临时出入证者不得方形，禁止各类修补，买卖等流动闲杂人员出入。
2）对小区实行封闭式管理，不间断巡视；技防、人防相结合，进行全面监控，合理安排，定点、定位巡视检查，做到进出小区有登记，区内有监控，确保业主安居乐业。
3）建立一直高素质的保安队伍，义务消防队，制定相应的规定与应急方案。
4）定期进行防火安全检查，举行消防演练，纠正消除火灾隐含，加强消防设施的包养。
治安管理人员要品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有出众以上文化水平，能处理治安管理的日常工作，能作每日执勤记录。
小区经理抽查：治安管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。
二、房屋维修管理及日常养护
房屋维修管理是绿茵河畔小区物业管理的重要主体，是小区的房屋正常发挥作用功能，延长使用寿命，使其保值与增值的重要保证，是维护业主利益的一种手段，对提高开发单位的市场声誉及加快城市建设发展都具有十分重要的意义。除此之外，对所管理的物业的好坏，从某种程度上说可以玩应一个物业管理公司的服务水平和管理质量，对绿茵河畔小区的房屋维修管理及日常养护采取如下措施：
1）楼宇安全巡查所负责的楼宇，依楼宇的主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、油漆粉饰工程、水、点等设备工程等到进行巡查，发现问题即使记录并做出处理，巡查时间及次数依据实际情况确定。
2）房屋完损等级评定根据国家标准（98%以上）按照《房屋完损等级评定指标》，定期对所管理物业逐幢进行全面的完损等级评定。基本做法是首先组织准备，包括制定评定工作计划、建立评定组织、培训评定人员、是滴勘察、统计评定分数汇总；不定期评定是对房屋状况进行随即的抽查，根据一贯的做法，一般在一下情况下进行不定期的抽查：a)雨季、沙尘、暴雨过后；b)房屋经过中修、大修、翻新和综合维修施工验收后；c)接管新建房屋后，进行完损等级评定。
3）房屋维修施工管理按照施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的管理，管理处应制定计划管理和工程程序管理；
计划管理：根据维修人物编制年度计划，按照年度计划和施工任务情况，编制月、季度施工计划，把各项工作纳入计划管理的轨道。
程序管理：严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，科学组织施工，建立正常完善的管理施工程序体系。
4）房屋日常养护
a）管理员上班时巡查一遍所分管的楼层，发现问题及时处理并记录于工作日记（房屋管理台帐），并及时将有关房屋管理情况资料汇总输入电脑，下班前再巡查一遍，做好记录。
b)设立《房屋维修卡》，对房屋的公共部位和用户室内的维修做全面记录，并定时回访。
c)度楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维修，使房屋完好率大98%以上，维修及时与合格率到达100%。d）对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭乱建等违章行为，即使处理，纠正，并耐心做好思想工作，知道恢复原状为止。
e)严格执行制定的房屋养护质量标准进行分项管理。
三、绿化管理
1）加强小区绿化养护，对绿化带。园区花园、道路两旁花草及小品建筑专人养、
培、修、护，保持小区的绿化美色，根据季节及天气情况确定进行草地花木全面喷水的周期，要求水分充分，湿润土壤。
2）随时观察草木生长状况，保持草木消毒工作的质量。
3）每年对小区草木进行定期修剪，必要时可视情况增加修剪。
4）随时处理树木地下的落叶，保持绿化常清洁美观。
5）对死草、病草及时更换、修补，保持草地无杂草。
6）监督行人、车辆采摘树叶，践踏草地，设置各种警示牌标语。
四、清洁管理
在清洁管理方面，应制定一套周密的清洁保洁动作标准，明确岗位职责和严格的考核、检查、监督管理办法，对区内的马路、便道、绿化带、公共场所等分区域即使清扫保洁，设立卫生收集器，实行垃圾分流，日产日清，加强防疫灭鼠，灭蟑灭蝇，对垃圾桶等卫生器具进行定期的消毒杀菌，确保区内的清洁卫生干净。做好检查工作。检查手段：
1）视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。
2）手检：用白色餐巾纸擦摸被检查物体表面无明显灰尘、污迹。
3）嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。
严格的检查规程是保障作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三检制度，三检手段和培训教育来实现。
五、车辆管理
建议在车辆管理上因地制宜地施行人车分流，进入小区的车辆一律停放在指定的车位，在小区北门设置卡口，规定车辆只准入不准出，在小区的南门位置设置卡口，规定车辆只准出不准进，于小区主干道实行单向行驶，以保证车辆的畅通及行人的安全。设置汽车停放区，摩托车停放区、单车停放区，车辆停放整齐有序，不乱停乱放，对出入小区的车辆实行等级制度，灵活运用智能化设施相结合管理，防止小区交通事故与车辆被盗事件发生。
六、设备管理
制定严谨、科学的维护保养制度，对小区内公共设备设施进行定期或不定期检查、维护、保养，使设备时刻处于正常运转状态。
具体做到：
1）维修工定期巡查所管公共设施、设备，发现问题及时处理并记录于工作日记中，保证小区设施设备正常工作状态。
2）设12小时值班人员，保障住户的水电暖供应，不能因管理不善而出现停水停电停暖事件；出现故障，维修工必须在规定时间内到达现场，及时维修，排除故障；因公用线路停水、停电，由管理处预先通过住户，让业主/住户做好相应准备。
3）做好各种设备、设施的维护、保养工作，定期清扫水泵、配电面板，仪表要保持干净，表面无灰尘、无油渍。
4）做好设备的运行记录，使设备润滑；水保持正常范围内，留意水泵有无杂音、震动、渗水情况，定时加润滑油维修。
七、工作人员管理
1）业主满意是我们的工作目标
2）微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。
3）沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。
4）快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。
5）职业仪表。整齐佩戴名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。
6）团队精神。互相合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应该是集体精神的体现，认同我们的企业文化和管理。
7）工作机能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。
最后我还想代表工作着重强调一下，在实际服务管理中，我们公司将抓住以下三个重点：
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“管理无盲点，服务无挑剔”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“绿茵河畔”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
